Como investir na Espanha como estrangeiro em 2026: custos, impostos e requisitos
Em resumo
A Espanha permanece aberta ao capital estrangeiro e fechada à ideia de que o capital possa comprar residência. Essa é a principal mudança, e ela data precisamente de 03-04-2025, quando a Ley Orgánica 1/2025 removeu todas as vias de investimento de uma só vez: imóveis, dívida pública, ações, fundos, depósitos e projetos empresariais. O Golden Visa agora é uma referência histórica, protegido apenas para permissões já concedidas e pedidos já protocolados.
Estrangeiros ainda podem investir na Espanha sem restrições gerais para comprar imóveis, ações ou fundos. O que mudou é que o investimento não concede mais residência, já que a Espanha aboliu o Golden Visa em 03-04-2025. A amplamente divulgada proposta de 100% de imposto sobre compradores não-europeus segue como uma ideia que o parlamento nunca debateu ou votou.
Dois fatos agora coexistem. A Espanha está aberta ao seu dinheiro, mas fechada à ideia de que esse dinheiro possa comprar um lugar para você morar. Todas as decisões de planejamento decorrem dessa dualidade.
Antes de qualquer capital ser movimentado, você precisa de um número de identificação fiscal espanhol. Um NIE se estiver investindo como pessoa física, um NIF espanhol se estiver investindo por meio de uma empresa. Nenhum tabelião assinará uma escritura e nenhum banco abrirá uma conta sem ele.
Este guia aborda o atual cenário da economia espanhola e o que a torna atraente para investimentos estrangeiros, como o Golden Visa funcionava e o que sua revogação mudou, o status real da proposta de 100% de imposto, o processo completo para investir na Espanha e onde o governo espanhol realmente apoia você, os documentos necessários antes de realizar qualquer transação, a sequência de compra de imóveis e os custos por região, as principais opções de investimento e os setores que atraem capital, os três testes que definem sua residência fiscal na Espanha, o que você deve pagar como proprietário não-residente e como residente, o Beckham Law e seu prazo de seis meses, além das rotas de residência que ainda existem.
Índice20
- O que significa “investir na Espanha” em 2026
- Qual é a situação econômica atual da Espanha?
- Quais são os benefícios de investir na Espanha?
- Ainda é possível obter residência investindo na Espanha?
- Existe um imposto de 100% para compradores de imóveis de fora da UE na Espanha?
- Qual é o processo para investir na Espanha?
- Como investir na Espanha como expatriado?
- O que você precisa antes de movimentar qualquer valor
- Comprar um imóvel na Espanha: a sequência real
- Quanto realmente custa comprar um imóvel na Espanha
- Quais são as melhores opções de investimento na Espanha?
- Residência fiscal: os três critérios que decidem tudo
- O que você deve pagar como proprietário não residente
- O que você deve pagar como residente fiscal na Espanha
- Lei Beckham da Espanha
- Rotas de residência que ainda existem
- O que os americanos precisam saber especificamente
- Erros comuns
- Principais dúvidas sobre investir na Espanha
- Como a AnchorLess pode ajudar você?
O que significa “investir na Espanha” em 2026
Investir na Espanha significa aplicar capital em ativos espanhóis: imóveis, ações negociadas em bolsa, fundos de investimento coletivos, títulos da dívida pública ou uma empresa que você abrir no país. É uma operação puramente econômica, sem qualquer efeito migratório associado.
Essa separação é recente. Durante doze anos, a compra de um imóvel por €500.000 vinha acompanhada de uma autorização de residência. Essa relação deixou de existir, e a maioria dos guias que ainda aparecem bem posicionados sobre o tema não está atualizada.
Muitas pessoas confundem quatro coisas diferentes, por isso vale a pena separá-las antes de qualquer outra coisa.
Investimento
Comprar um ativo espanhol. Imóveis, ações, fundos, títulos, uma empresa. Não há restrição de nacionalidade para a compra em si, com uma exceção específica: terrenos em zonas costeiras designadas como militares ou estratégicas, que exigem autorização do Ministério da Defesa.
Residência
Seu direito legal de morar na Espanha. Desde 03-04-2025, nenhuma quantia de dinheiro permite obter esse direito diretamente. Você pode obtê-lo por meio de uma via de trabalho, trabalho autônomo, trabalho remoto, residência não lucrativa, reunião familiar ou estudos. Nosso guia sobre como se tornar residente legal na Espanha aborda todas as etapas.
Residência fiscal
Uma questão totalmente distinta da situação migratória. Você pode ser residente legal e não residente fiscal. Também pode ser residente fiscal sem ter qualquer autorização de residência espanhola, o que surpreende quem passa muito tempo no país com um carimbo de turista.
Números de identificação
O NIE para pessoas físicas estrangeiras e o NIF espanhol para empresas estrangeiras. Eles são a chave para todo o sistema. Sem um deles, nenhum tabelião assinará sua escritura, e nenhum banco abrirá uma conta para você.
Qual é a situação econômica atual da Espanha?
A economia da Espanha está crescendo mais rapidamente do que a média da zona do euro, mas desacelerando gradualmente. O Banco de España projeta crescimento do PIB de 2.3% em 2026 e 1.7% em 2027, com inflação de 3.6% neste ano e dívida pública caindo para menos de 99% do PIB.
Essas projeções foram mantidas na avaliação trimestral de junho de 2026 do Banco de España, publicada junto com seu relatório anual. A economia cresceu 0.6% no primeiro trimestre de 2026, após 0.8% no último trimestre de 2025.
O governador José Luis Escrivá atribuiu a expansão atual a três fatores: dinamismo do emprego, fluxos migratórios e ausência de grandes desequilíbrios macrofinanceiros. Esse último ponto é o mais importante para quem avalia o risco do país, pois contrasta diretamente com a situação anterior a 2008.
Os números em resumo
| Indicador | 2026 | 2027 |
|---|---|---|
| Crescimento do PIB | 2.3% | 1.7% |
| Inflação | 3.6% | 2.6% |
| Déficit público (parcela do PIB) | 2.4% | 2.3% |
| Dívida pública (parcela do PIB) | 98.9% | 97.9% |
Fonte: projeções macroeconômicas do Banco de España, junho de 2026.
O que a crise financeira ainda explica
O colapso da Espanha em 2008 foi uma crise bancária impulsionada pelo setor imobiliário, e suas consequências moldam o mercado no qual você está comprando hoje. A construção entrou em colapso, os preços em muitas regiões levaram mais de uma década para se recuperar, e o fluxo de novos empreendimentos nunca voltou aos níveis anteriores à crise.
A atual escassez de moradias remonta diretamente àquele período. Essa também é a razão pela qual a política habitacional se tornou a área mais ativa da legislação espanhola no campo político, e por que um comprador estrangeiro precisa acompanhar os riscos legislativos, e não apenas os preços.
O Banco de España destaca três desafios estruturais junto com os dados de crescimento: dívida pública, produtividade e habitação. O desenvolvimento econômico na Espanha é real, e as limitações são reconhecidas abertamente pelo próprio banco central.
Quais são os benefícios de investir na Espanha?
Os benefícios de investir na Espanha são uma economia em crescimento dentro da zona do euro, um mercado interno com mais de 48 milhões de consumidores e acesso aos mercados da EMEA e da América Latina, o apoio ativo do governo espanhol ao investimento estrangeiro por meio de programas de subsídios e consultoria, além de um custo de vida e uma qualidade de vida que se comparam favoravelmente aos do norte da Europa e dos Estados Unidos.
Vamos analisar esses pontos na ordem, pois cada um tem um peso diferente, dependendo do que você está efetivamente comprando.
Desenvolvimento econômico e acesso ao mercado. A Espanha cresceu 3,2% em 2024, bem acima da zona do euro, e continua crescendo acima da média do bloco. Sua posição geográfica e comercial oferece a uma empresa estabelecida no país acesso à Europa, ao Oriente Médio, ao Norte da África e à América Latina. Esse é o argumento que o ICEX apresenta aos investidores corporativos, e ele é válido.
Apoio governamental que existe na prática. O governo espanhol financia programas específicos para o investimento estrangeiro, em vez de apenas divulgar sua abertura. Os detalhes estão na seção sobre o processo, mais abaixo.
Oportunidades concentradas em setores identificáveis. Energia renovável, setor automotivo e mobilidade, TIC, ciências da vida, aeroespacial e agronegócio são os setores que estão realmente recebendo investimentos públicos e privados. A seção sobre setores explica o que impulsiona cada um deles.
Qualidade de vida, com uma ressalva honesta. Saúde, gastronomia, clima, cidades que favorecem os deslocamentos a pé e um custo de vida inferior ao da maior parte do norte da Europa e de boa parte dos Estados Unidos são os motivos pelos quais muitos compradores estrangeiros escolhem a Espanha em vez de mercados comparáveis. É um benefício real, mas também é aquele ao qual as pessoas atribuem peso excessivo. A qualidade de vida não altera sua exposição tributária, o valor do imposto sobre a transmissão de bens nem o fato de que um proprietário de imóvel que não seja da União Europeia paga 24% sobre o aluguel bruto. Aproveite o primeiro benefício e planeje-se para o segundo.
O que deixou de ser um benefício. A residência. Por doze anos, essa foi a principal vantagem de investir na Espanha, mas isso terminou em abril de 2025.
Ainda é possível obter residência investindo na Espanha?
Não. A Espanha aboliu todas as modalidades de residência para investidores em 03-04-2025.
O Golden Visa foi extinto pela Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero (publicada no BOE em 03-01-2025 como BOE-A-2025-76), cuja vigésima primeira disposição final suprimiu o conteúdo dos artigos 63 a 67 da Ley 14/2013. A revogação entrou em vigor três meses após a publicação.
Como funciona o golden visa na Espanha?
Não funciona mais. O golden visa espanhol era uma modalidade de residência por investimento, criada em 2013, que concedia residência legal a um investidor estrangeiro em troca de um investimento de capital qualificado, e todas as suas modalidades foram encerradas em 03-04-2025.
Entender como funcionava ainda é importante, pois ele moldou o mercado em que você está comprando e porque muito material publicado ainda o descreve no presente.
Quais eram as condições do golden visa
Um investidor estrangeiro não residente se qualificava ao fazer um "investimento de capital significativo" em uma das categorias abaixo. Imóveis na Espanha no valor de €500,000 eram a opção mais conhecida, mas nunca a única.
| Modalidade de investimento encerrada | Valor mínimo |
|---|---|
| Imóveis | €500,000 |
| Dívida pública espanhola | €2,000,000 |
| Ações ou participações societárias | €1,000,000 |
| Fundos de investimento ou de capital de risco | €1,000,000 |
| Depósitos bancários em instituições espanholas | €1,000,000 |
| Projetos empresariais de interesse geral | Avaliado caso a caso |
O imóvel precisava estar livre de hipoteca até o limite de €500,000 e registrado no Registro de Imóveis. A autorização inicial tinha validade de três anos e podia ser renovada em períodos de cinco anos, desde que o investimento fosse mantido. Ela nunca concedeu cidadania diretamente, embora se enquadrasse nos prazos padrão de cinco anos para residência permanente e dez anos para naturalização.
O que acontece com quem já tem um
Duas disposições transitórias foram incluídas na Ley 14/2013 junto com a revogação, e são a base jurídica para os titulares atuais. Os pedidos protocolados antes de 03-04-2025 são processados de acordo com as regras em vigor na data do protocolo. As autorizações já concedidas permanecem válidas por todo o seu período de vigência, e os pedidos de renovação são tratados de acordo com as regras aplicáveis quando a autorização original foi concedida.
Na prática, para quem está começando hoje, é simples. Compre o que quiser e, depois, solicite a residência separadamente por uma modalidade que não tenha relação com a compra.
Existe um imposto de 100% para compradores de imóveis de fora da UE na Espanha?
Não. Em 22-07-2026, trata-se de uma proposta que nunca foi debatida nem votada, e não é lei.
Este é o item mais mal informado da categoria; por isso, apresentamos abaixo a cronologia com as datas.
Em 13-01-2025, o primeiro-ministro Pedro Sánchez anunciou um pacote habitacional que incluía um imposto de "até 100%" sobre imóveis comprados por compradores não residentes e de fora da UE. A proposta foi apresentada como um "Imposto Estatal Complementar sobre Transferências Imobiliárias" e justificada com referência à Dinamarca e ao Canadá.
Em 22-05-2025, o governo apresentou um projeto de lei ao parlamento.
Em 27-03-2026, a Reuters informou que o projeto de lei ainda não havia sido debatido, citando registros parlamentares. Uma fonte sênior do governo disse à Reuters que novos impostos estão entre as medidas mais difíceis de obter apoio majoritário no parlamento atual. O Junts, de cujos votos o governo minoritário precisa, se opõe à proposta.
O próprio pacote habitacional de janeiro de 2026 do governo não a incluiu entre as principais medidas.
O que o projeto de lei realmente previa, para fins de registro. Ele teria se aplicado a pessoas físicas e jurídicas não residentes na UE, como uma cobrança adicional ao imposto regional de transmissão já existente. Não se aplicaria à compra de imóveis novos, sujeita ao IVA e, portanto, harmonizada em nível da UE e fora do alcance de um projeto de lei nacional. Nunca ficou esclarecido se os cidadãos do EEE da Noruega, da Islândia e de Liechtenstein estariam ou não incluídos na redação.
Como considerar essa proposta. Não inclua esse imposto no seu orçamento. Mas também não o ignore. A proposta está no parlamento e pode avançar se o cenário político mudar. As estatísticas oficiais espanholas de 2025 registraram 51,411 compras por compradores estrangeiros não residentes, uma queda de quase 10% em relação ao ano anterior, chegando ao menor nível em quatro anos; análises do setor atribuem uma parte mensurável dessa queda à abolição do Golden Visa, e não ao anúncio do imposto.
Qual é o processo para investir na Espanha?
O processo para investir na Espanha ocorre em cinco etapas: obter seu número de identificação fiscal espanhol, abrir uma conta bancária espanhola, realizar a diligência jurídica do imóvel, assinar perante um tabelião e registrar a aquisição. Projetos corporativos e empresariais podem contar com assessoria gratuita da ICEX-Invest in Spain, a agência governamental de investimentos estrangeiros.
A ordem é fixa. Cada etapa fica bloqueada até que a anterior seja concluída, e o erro mais comum é começar pela terceira etapa.
| Etapa | O que acontece | O que é necessário |
|---|---|---|
| 1. Número de identificação | NIE para pessoas físicas, NIF espanhol para empresas | Nenhuma outra etapa pode começar |
| 2. Conta bancária | Conta espanhola, com comprovação da origem dos recursos | Número de identificação |
| 3. Diligência jurídica | Análise independente da titularidade, das dívidas e das licenças | Nada, mas é aqui que se perde dinheiro ao pular essa etapa |
| 4. Escritura notarial | Assinatura, pagamento do saldo e incidência de impostos | Número de identificação e recursos disponíveis |
| 5. Registro | Registro no Registro de Imóveis ou no registro comercial | Escritura assinada |
O que a ICEX-Invest in Spain faz — e o que não faz
ICEX-Invest in Spain é a divisão executiva da ICEX Spain Trade and Investment, entidade pública vinculada ao Ministério da Economia, Comércio e Empresas. Sua função é atrair e apoiar o investimento estrangeiro direto.
O que oferece é concreto, não promocional:
- Serviços gratuitos de assessoria e informação para projetos de investimento estrangeiro que estejam se estabelecendo na Espanha
- Rising UP in Spain, que seleciona até 50 startups estrangeiras por ano com base em critérios de inovação e escalabilidade e oferece a elas um pacote gratuito de serviços de instalação
- Innova Invest, um programa de subsídios para projetos de P&D conduzidos por empresas com participação estrangeira de pelo menos 50%, com valores que podem chegar a €800.000 por beneficiário
- O Guia de Negócios na Espanha, atualizado anualmente, que apresenta as condições legais e regulatórias aplicáveis ao investimento estrangeiro em cerca de 500 páginas
Esta é a parte que ninguém diz em voz alta. A ICEX apoia investimentos empresariais e corporativos. Se você é uma pessoa física comprando um apartamento em Valência, essa agência não é para você, e ler todo o material disponível não fará com que seu NIE seja emitido. O processo jurídico e administrativo para um comprador pessoa física passa por um tabelião, pela administração tributária e pelo Registro de Imóveis, e começa com seu número de identificação.
Como investir na Espanha como expatriado?
Para investir na Espanha como expatriado, resolva três questões nesta ordem: sua situação de residência, sua situação de residência fiscal e, só então, o ativo. Comprar um imóvel primeiro e verificar a situação fiscal depois é o erro mais comum e mais caro nessa categoria.
Isso acontece porque a mesma compra produz resultados diferentes dependendo da sua situação, e a residência fiscal é determinada pelos fatos, não pela intenção.
Defina primeiro sua opção de residência
Se você planeja morar na Espanha, a opção de residência determina o que pode fazer legalmente no país. A opção de residência não lucrativa proíbe qualquer tipo de trabalho. A opção de nômade digital exige renda de origem estrangeira. A opção de empreendedor exige uma avaliação do negócio. Investir não cria uma opção de residência; portanto, essa decisão é totalmente independente.
Verifique se você se tornará residente fiscal na Espanha
Esse é o ponto decisivo. Um investidor não residente paga imposto espanhol apenas sobre rendimentos de origem espanhola. Um residente fiscal paga sobre a renda e os ativos em todo o mundo, incluindo um imposto sobre patrimônio que varia muito de acordo com a região. Os três critérios são apresentados mais adiante, e nenhum deles leva em conta o que você pretendia.
Depois, escolha o ativo
Só então é possível responder à questão sobre o imóvel ou a carteira de investimentos, pois o tratamento fiscal do mesmo ativo muda conforme sua situação. Um expatriado de fora da UE que aluga um apartamento na Espanha paga 24% sobre o aluguel bruto, sem deduções. Um proprietário residente na UE paga 19% sobre o aluguel líquido, com dedução das despesas. O mesmo apartamento, o mesmo inquilino.
Condições que afetam especificamente os expatriados
Comprar não prolonga seu direito de permanecer. Ser proprietário de um imóvel não lhe dá dias adicionais na área Schengen, e o Sistema de Entrada/Saída agora fiscaliza digitalmente o limite de 90 dias na fronteira.
Qualidade de vida é um motivo válido, mas não um bom plano. Clima, saúde e custo de vida são os motivos pelos quais a maioria dos expatriados escolhe a Espanha, mas nenhum deles aparece no código tributário. Planeje suas finanças de acordo com as regras e aproveite o resto separadamente.
Seu país de origem não o desobriga. Em especial, cidadãos dos EUA continuam entregando declarações fiscais independentemente de onde moram; esse tema é abordado em uma seção própria mais adiante.
O que você precisa antes de movimentar qualquer valor
Na Espanha, tudo depende de números de identificação. Cada etapa abaixo fica bloqueada até você ter o número correto.
Se você está investindo como pessoa física: o NIE
O NIE (Número de Identidad de Extranjero) é o seu número de identificação de estrangeiro. Você precisa dele para assinar uma escritura perante um tabelião, abrir uma conta bancária, registrar um imóvel em seu nome, pagar o imposto sobre transmissão e apresentar qualquer declaração de imposto espanhola.
É um número de identificação e nada mais. Ter um NIE não faz de você residente nem lhe dá o direito de trabalhar. Nosso guia sobre a diferença entre o NIE e o TIE explica em que as pessoas costumam se confundir.
Não residentes recebem o "NIE branco", emitido em um certificado de papel, e não em um cartão.
Se você está investindo por meio de uma empresa: o NIF espanhol
Uma empresa estrangeira que adquira ativos na Espanha, emita faturas no país ou se registre para cumprir obrigações legais precisa de um NIF espanhol, atribuído pela Agencia Tributaria. É o que permite à autoridade fiscal reconhecer sua empresa em território espanhol, mesmo sem um escritório ou uma subsidiária local.
Uma conta bancária espanhola
Na prática, ela é necessária para assinar a escritura, pagar os impostos sobre a transmissão e arcar com as despesas recorrentes que vêm depois: IBI, taxas de condomínio, serviços públicos e seguro.
Espere um nível elevado de escrutínio. De acordo com as regras de prevenção à lavagem de dinheiro, os bancos espanhóis exigem comprovantes certificados, traduzidos e, quando necessário, apostilados, que demonstrem a origem dos recursos. Declarações de imposto, contracheques ou balanços da empresa costumam ser os documentos solicitados. Nos termos do Padrão Comum de Comunicação, as instituições espanholas trocam automaticamente os dados das contas com a autoridade fiscal do seu país de origem. De acordo com a FATCA, elas comunicam diretamente ao IRS as informações dos titulares de contas nos EUA.
Um certificado digital
O certificado digital permite que você use de fato os serviços on-line da administração espanhola: apresentar o Modelo 210, consultar o andamento do seu processo e receber notificações oficiais. Sem ele, você depende de agendamentos e da disponibilidade de outra pessoa.
Comprar um imóvel na Espanha: a sequência real
A sequência é fixa, e cada etapa tem consequências jurídicas. É ao pular a segunda etapa que se perde dinheiro.
Etapa 1: Contrato de reserva
Um documento de reserva retira o imóvel do mercado. O sinal geralmente varia entre €3.000 e €10.000 e fica sob custódia ou com o representante legal do vendedor.
Etapa 2: Diligência jurídica
Um advogado independente verifica a escritura de propriedade, as dívidas e os ônus pendentes, os débitos condominiais, o certificado de habitabilidade e se as licenças da construção são válidas.
Esta é a etapa que as pessoas pulam para economizar, e é justamente aquela que custa mais quando isso acontece. Na Espanha, as dívidas acompanham o imóvel, não o vendedor. As taxas condominiais não pagas e os débitos de IBI passam a ser de sua responsabilidade após a conclusão da compra.
Etapa 3: Contrato de arras
O contrato de arras geralmente prevê um sinal de 10% do preço. Nos termos do artigo 1454 do Código Civil espanhol, o comprador que desistir perde o sinal, e o vendedor que desistir devolve o dobro.
Etapa 4: Escritura pública perante um tabelião
A escritura pública transfere a propriedade, e o saldo mais os impostos da transação vencem no momento da assinatura. O tabelião confirma a identidade, portanto seu NIE precisa já existir nessa etapa.
Etapa 5: Registro de Imóveis
O registro no Registro de la Propiedad é o que protege seu título contra reivindicações de terceiros. A assinatura da escritura torna você proprietário perante o vendedor. O registro torna você proprietário perante todos.
Quanto realmente custa comprar um imóvel na Espanha
Reserve de 10% a 15% além do preço de compra e tenha em mente que a maior variável é a região onde você vai comprar.
A base de cálculo do imposto não é o preço que você pagou
Desde 01-01-2022, o imposto sobre transmissão e o imposto sobre atos jurídicos documentados são calculados com base no valor de referência cadastral (valor de referencia catastral), definido pelo Catastro com algoritmos próprios que consideram a localização e transações de imóveis comparáveis.
Se o valor de referência for superior ao preço indicado na escritura, você pagará imposto sobre o valor de referência. Se o imóvel não tiver um valor de referência atribuído, o preço declarado será a base de cálculo. Isso pode surpreender compradores que negociaram um bom desconto e depois recebem uma cobrança de imposto calculada sobre um valor que nunca pagaram.
Imóvel novo versus revenda
Imóvel novo: IVA à taxa de 10% sobre unidades residenciais em todo o país, além do imposto sobre atos jurídicos documentados (AJD), definido regionalmente. Nas Ilhas Canárias, aplica-se o IGIC, à taxa de 7%, em vez do IVA.
Revenda: imposto sobre transmissões patrimoniais (ITP), em vez de IVA e imposto sobre atos jurídicos documentados, definido integralmente pela comunidade autônoma.
Imposto sobre transmissões por região
Verificado em 22-07-2026. As alíquotas regionais mudam, às vezes no meio do ano. Confirme o valor atual com a comunidade autônoma correspondente antes de assinar.
| Região | ITP para revenda | AJD para imóvel novo |
|---|---|---|
| Madri | 6% | 0.75% |
| Andaluzia | 7% | 1.2% |
| Valência | 10% | 1.5% |
| Catalunha | Progressiva, de 10% a 13% | 1.5% |
A mudança na Catalunha é a que a maioria dos guias ainda informa incorretamente. Desde 27-06-2025, conforme o Decret llei 5/2025 de 25 de març, a Catalunha aplica uma tabela progressiva por faixas, em vez de uma alíquota fixa:
| Faixa de valor do imóvel | Alíquota aplicada à faixa |
|---|---|
| Até €600,000 | 10% |
| €600,000 a €900,000 | 11% |
| €900,000 a €1,500,000 | 12% |
| Acima de €1,500,000 | 13% |
As faixas são aplicadas progressivamente, portanto apenas a parcela enquadrada em cada faixa é tributada àquela alíquota. Uma compra de €700,000 paga 10% sobre os primeiros €600,000 e 11% sobre os €100,000 restantes, resultando em uma alíquota efetiva próxima de 10.14%.
A Catalunha também introduziu uma alíquota de 20% para grandes proprietários (em geral, donos de mais de dez imóveis residenciais ou de cinco em uma zona designada como área de mercado residencial tensionado) e para a compra de edifícios residenciais inteiros.
As províncias bascas e Navarra têm sistemas fiscais forais separados, com regras próprias.
Custos profissionais e administrativos
Acrescente aproximadamente de 1% a 2% além dos impostos:
- Honorários do tabelião: definidos por uma tabela nacional com base no preço de compra, geralmente de 0.2% a 0.5%
- Taxas do Registro de Imóveis: também definidas por tabela, geralmente de 0.1% a 0.25%
- Honorários advocatícios independentes: geralmente de 1% a 2%
- Gestoría: cerca de €300 para cuidar das declarações fiscais e do processamento de documentos
- Comissão da imobiliária: normalmente paga pelo vendedor, embora isso varie conforme o contrato
Financiamento
Não residentes normalmente conseguem um financiamento imobiliário de 60% a 70% do valor do imóvel, o que significa uma entrada de 30% a 40% em dinheiro, antes dos impostos. As taxas de avaliação bancária variam de €250 a €600 e geralmente são válidas por seis meses. As taxas de contratação podem chegar a 2% do valor do empréstimo.
Quais são as melhores opções de investimento na Espanha?
Não existe uma única melhor forma de investir na Espanha, pois a opção certa depende da sua residência fiscal, do seu horizonte de investimento e da necessidade de manter o ativo líquido. As principais categorias disponíveis para investidores estrangeiros são imóveis, ações negociadas em bolsa, fundos de investimento coletivo, produtos estruturados de seguro e constituição de empresas.
A seguir, explicamos como cada opção é estruturada e tributada na Espanha. Este conteúdo não é uma recomendação de produto, e a AnchorLess não presta consultoria sobre investimentos.
Os mercados de valores mobiliários espanhóis são supervisionados pela CNMV (Comisión Nacional del Mercado de Valores). Qualquer prestador com quem você trabalhe deve constar no registro da entidade.
Imóveis na Espanha
É a maior categoria em volume de investimentos estrangeiros e a menos líquida. Como explicado detalhadamente acima, a aquisição é tributada regionalmente, há obrigações anuais mesmo que o imóvel não seja alugado, e o investimento está sujeito à política habitacional, atualmente a área mais ativa da legislação espanhola.
Os rendimentos de aluguel variam bastante de acordo com a cidade e com o tipo de locação, de longo prazo ou turística. As exigências para licenças de aluguel de curta duração ficaram muito mais rigorosas. Barcelona está eliminando gradualmente novas locações turísticas, e agora é obrigatório fazer o registro em âmbito nacional. Por isso, antes de apresentar uma proposta, é preciso verificar a situação da licença caso o cálculo do rendimento dependa de locações por temporada.
Ações negociadas em bolsa
As ações espanholas são negociadas nas bolsas da BME. Para residentes, ganhos de capital e dividendos integram a base tributável da poupança. Para não residentes, os dividendos estão sujeitos à retenção espanhola de 19%, que pode ser reduzida nos termos de um tratado de dupla tributação aplicável.
Fundos de investimento coletivo e ETFs: a diferença que importa
Essa distinção estrutural é a que mais afeta os resultados no sistema espanhol.
Os fundos mútuos registrados na Espanha e na UE se qualificam para o regime de diferimento previsto no artigo 94 da Lei do Imposto de Renda da Pessoa Física. Transferir seu dinheiro de um fundo qualificado para outro (um traspaso) não gera ganho tributável. O imposto só é devido quando você retira o dinheiro do sistema de fundos.
Há três condições. Você precisa ser contribuinte de IRPF na Espanha, pois um não residente não tem IRPF a diferir. Ambos os fundos precisam ser instituições de investimento coletivo qualificadas. Um fundo estrangeiro só se qualifica se estiver registrado na CNMV e for contratado por meio de um distribuidor espanhol.
Os ETFs não se enquadram nesse regime. O Ministério encerrou a questão expressamente, estendendo a exclusão aos fundos negociados em bolsa, independentemente de serem negociados no mercado espanhol ou em um mercado estrangeiro. A venda de qualquer ETF é um evento tributável, mesmo que você reinvista o valor no mesmo dia.
Para que uma estrutura SICAV se qualifique para o diferimento, ela precisa ter pelo menos 500 acionistas, e o investidor não pode ter detido mais de 5% do capital em nenhum momento nos doze meses anteriores.
Produtos de seguro de vida do tipo unit-linked
Uma categoria de produtos de seguro emitidos por seguradoras de vida da UE, em que os ativos subjacentes são geridos por um administrador discricionário e os rendimentos se acumulam dentro da apólice, em vez de serem tributados anualmente. O tratamento fiscal espanhol depende do cumprimento de condições estruturais específicas, que são suficientemente técnicas para serem avaliadas caso a caso. Qualquer decisão sobre esse tema deve ser tomada com a orientação de um consultor fiscal habilitado na Espanha, não com base em uma publicação de blog.
Constituição de empresa
Abrir uma SL (sociedade limitada) ou registrar-se como autónomo coloca você em um regime completamente diferente: imposto sobre sociedades, registro para o IVA, contribuições para a Previdência Social e a possibilidade de obter uma autorização de residência vinculada. Ambos exigem um NIF espanhol e são abordados no nosso guia sobre o NIF espanhol.
Quais setores são atraentes para investir na Espanha?
Os setores atraentes para investir na Espanha são energia renovável, indústria automotiva e mobilidade, TIC, ciências da vida, aeroespacial e agroalimentar. São áreas que concentram o crescimento econômico espanhol e o cofinanciamento público, além de serem prioritárias para o ICEX na promoção de investimentos empresariais estrangeiros.
Energia renovável
O sistema elétrico espanhol está entre os mais descarbonizados da Europa, e os números que comprovam isso são excepcionalmente bons.
As fontes renováveis geraram 55,5% da eletricidade espanhola em 2025, percentual que chega a 56,6% quando se inclui o autoconsumo, um recorde de 150,8 TWh. A energia eólica liderou a matriz pelo terceiro ano consecutivo, com 21,6%, à frente da nuclear, com 19%, da solar fotovoltaica, com 18,4%, e do ciclo combinado a gás, com 16,8%. Quase 10 GW de nova capacidade solar e eólica entraram em operação durante o ano, elevando a capacidade instalada total para 142,5 GW.
A Red Eléctrica apresenta claramente o argumento estratégico: o aumento da demanda decorrente do novo consumo industrial e digital, atendido por uma rede mais limpa, coloca a Espanha em uma posição sólida na Europa. Para empresas com alto consumo de energia na Espanha, esse é um argumento de custo e conformidade, não ideológico.
Indústria automotiva
A Espanha é o segundo maior fabricante de automóveis da Europa e o nono do mundo, além de ser o segundo maior produtor europeu de veículos comerciais. Fabricantes globais operam unidades de produção em todo o país, entre as mais automatizadas da Europa.
O setor está em plena transição, e o governo espanhol está financiando esse processo diretamente. Em dezembro de 2025, anunciou quase € 1,3 bilhão em apoio ao mercado e à indústria de veículos elétricos, incluindo € 400 milhões em subsídios ao consumidor para 2026, € 580 milhões para investimentos industriais e € 300 milhões para infraestrutura de recarga, com a meta de eletrificar 95% da produção espanhola até 2035.
O capital estrangeiro já está sendo investido no setor. A fábrica de baterias da CATL com a Stellantis representa cerca de € 4 bilhões em investimentos.
Os demais setores prioritários
TIC, aeroespacial, produtos químicos, ciências da vida, agroalimentar, audiovisual, transporte e logística completam a lista de prioridades. A posição da Espanha permite que uma empresa estabelecida no país tenha acesso aos mercados da UE, do Oriente Médio, do Norte da África e da América Latina, além de um mercado interno com mais de 48 milhões de consumidores.
Uma observação sobre o escopo. A atratividade de um setor é um argumento a favor do investimento empresarial direto e da exposição a ações. Isso não determina se comprar um apartamento em Málaga é um bom negócio. Mantenha as duas questões separadas.
Residência fiscal: os três critérios que decidem tudo
Você se torna residente fiscal na Espanha se cumprir qualquer um dos três critérios, e a Espanha não tem divisão do ano fiscal. Cumprir um dos critérios faz com que você seja considerado residente durante todo o ano-calendário.
A ausência de divisão do ano fiscal é a armadilha. Chegar em outubro e permanecer no país pode fazer com que o ano inteiro seja considerado.
Critério 1: contagem de dias
183 dias ou mais de presença física em território espanhol durante um ano-calendário. Frações de dia contam. Viagens exploratórias contam. Ausências temporárias são somadas novamente à sua contagem de dias na Espanha, a menos que você possa comprovar residência fiscal em outro lugar por meio de um certificado oficial emitido pela autoridade fiscal daquele país.
Critério 2: centro de interesses econômicos
Sua atividade profissional, seus investimentos ou sua base econômica estão principalmente na Espanha. Esse critério não leva em conta os dias, e é por isso que surpreende quem presume que 182 dias sejam uma margem segura.
Critério 3: presunção familiar
Seu cônjuge, de quem você não está legalmente separado, e seus filhos menores dependentes residem habitualmente na Espanha. Essa presunção admite prova em contrário, o que significa que cabe a você refutá-la.
O que você deve pagar como proprietário não residente
Ser proprietário de um imóvel na Espanha como não residente gera obrigações, mesmo que o imóvel fique vazio. Tudo o que vem a seguir é declarado no Modelo 210.
Renda imputada de imóvel vazio
A Espanha cobra imposto sobre um valor teórico de aluguel, mesmo que você nunca alugue o imóvel. A base de cálculo é 2% do valor cadastral, reduzida para 1,1% se o valor cadastral tiver sido revisado nos últimos dez anos. Em seguida, essa base é tributada a 19% para residentes da UE e do EEE, ou a 24% para todos os demais.
A declaração é feita uma vez por ano e essa é a obrigação que os proprietários americanos e britânicos mais costumam deixar de cumprir.
Renda de aluguel
Residentes da UE e do EEE pagam 19% sobre a renda líquida de aluguel, com possibilidade de deduzir despesas: taxas de condomínio, IBI, seguro, reparos e depreciação.
Não residentes de fora da UE pagam 24% sobre a renda bruta de aluguel, sem nenhuma dedução. Para proprietários dos EUA e do Reino Unido após o Brexit, essa é a desvantagem mais acentuada de todo o sistema. O mesmo imóvel, o mesmo inquilino e uma conta de impostos significativamente diferente.
Venda
Os ganhos de capital com a venda por um não residente são tributados a uma alíquota fixa de 19%, independentemente de você morar na UE ou fora dela. É aqui que muitas orientações publicadas estão erradas. A divisão entre 19% e 24% se aplica à alíquota geral para não residentes, enquanto os ganhos provenientes de transmissões têm uma alíquota fixa própria, prevista na lei do imposto de renda de não residentes.
Por lei, o comprador deve reter 3% do preço de venda e pagar esse valor à administração tributária usando o Modelo 211 no prazo de um mês, como pagamento por conta do seu imposto. Em seguida, você tem mais três meses para declarar o ganho efetivo no Modelo 210, totalizando quatro meses a partir da venda. Se os 3% excederem o valor efetivamente devido, você poderá pedir a restituição da diferença, que costuma levar de seis a doze meses.
Há mais uma restrição que afeta investidores com vários imóveis. Não residentes não podem compensar o ganho obtido com um imóvel com a perda em outro, mesmo no mesmo ano fiscal e até no mesmo dia.
O que você deve pagar como residente fiscal na Espanha
A residência fiscal significa que a Espanha tributa sua renda e seus bens em todo o mundo.
Imposto de renda
O IRPF é dividido em duas bases. A base geral (trabalho assalariado, trabalho autônomo e a maior parte da renda de aluguel) está sujeita a uma tabela estatal e a uma tabela regional, chegando a cerca de 47% na faixa mais alta e a valores maiores em algumas comunidades. A base da poupança (dividendos, juros, ganhos de capital) segue uma única tabela nacional:
| Base da poupança | Alíquota |
|---|---|
| Até €6,000 | 19% |
| €6,000 a €50,000 | 21% |
| €50,000 a €200,000 | 23% |
| €200,000 a €300,000 | 27% |
| Acima de €300,000 | 30% |
A alíquota da faixa mais alta subiu de 28% para 30% com a Ley 7/2024, de 20 de diciembre, com efeitos a partir do ano fiscal de 2025. Qualquer guia que ainda indique 28% está desatualizado. As províncias bascas e Navarra aplicam suas próprias tabelas forais.
Imposto sobre o patrimônio
Incide sobre o patrimônio líquido mundial em 31 de dezembro. O mínimo isento estatal é de €700,000, acrescido de até €300,000 pela residência principal. Em seguida, as regiões ajustam três elementos: o mínimo isento, a tabela e a dedução.
| Região | Mínimo isento | Posição efetiva |
|---|---|---|
| Madri | €700,000 | Dedução de 100% |
| Andaluzia | €700,000 | Dedução de 100% |
| Catalunha | €500,000 | Sem dedução, tabela própria de até 3.48% |
| Valência | €1,000,000 | Sem dedução, tabela própria |
| Ilhas Baleares | €3,000,000 | Regime próprio |
Valência elevou seu mínimo isento de €500,000 para €1,000,000 com a Ley 5/2025 de 30 de mayo, em vigor desde 01-06-2025. Fontes que ainda informam €500,000 para Valência descrevem a situação anterior.
Imposto de solidariedade sobre grandes fortunas
Um imposto nacional do qual as regiões não podem conceder dedução, criado pela Ley 38/2022 e prorrogado por prazo indeterminado. Aplica-se a patrimônios líquidos acima de €3,000,000, o que corresponde a cerca de €3,7 milhões após a aplicação da isenção de €700,000.
| Faixa de patrimônio líquido | Alíquota |
|---|---|
| €3,000,000 a €5,347,998 | 1.7% |
| €5,347,998 a €10,695,996 | 2.1% |
| Acima de €10,695,996 | 3.5% |
O imposto sobre o patrimônio pago à região é creditado contra esse valor. A consequência é contraintuitiva: em Madri e na Andaluzia, onde a dedução regional reduz o imposto sobre o patrimônio a zero, não há valor a creditar; por isso, grandes patrimônios pagam integralmente o imposto de solidariedade ao Estado. A dedução regional deixa de ajudar exatamente quando os valores envolvidos são maiores.
Declaração de bens no exterior
Residentes fiscais na Espanha entregam o Modelo 720 para contas, valores mobiliários e imóveis no exterior acima de €50,000 por categoria, e o Modelo 721 para criptoativos mantidos no exterior acima do mesmo limite, ambos até 31 de março.
O limite relativo a imóveis é calculado com base no custo de aquisição, não no valor de mercado atual. Um imóvel comprado por €60,000 em 2010 e que agora vale €45,000 ainda gera a obrigação de declarar.
O aspecto punitivo desse regime foi anulado pelo Tribunal de Justiça da UE no processo C-788/19 (27-01-2022), que eliminou a multa de 150% e o prazo prescricional ilimitado. A Ley 5/2022 reformulou o regime. A obrigação de declarar continua em vigor.
Imposto de saída
Se você foi residente fiscal na Espanha por pelo menos 10 dos 15 anos anteriores à saída, os ganhos não realizados sobre suas participações acionárias globais podem ser tributados quando você deixar o país. A regra se aplica quando o valor de mercado total da carteira excede €4,000,000 ou quando a participação em uma única empresa excede 25% e vale mais de €1,000,000. O ganho não realizado é tributado pelas alíquotas da base da poupança.
Lei Beckham da Espanha
A Lei Beckham permite que novos residentes qualificados sejam tributados sob um regime não residente modificado por seis anos fiscais: uma alíquota fixa de 24% sobre a renda de emprego espanhol coberta até €600.000, 47% acima desse valor, e a renda passiva estrangeira geralmente fora do alcance da tributação espanhola.
Seu nome legal é o regime especial para trabalhadores deslocados ao território espanhol, conforme artigo 93 da Ley 35/2006.
O que abrange e o que as pessoas interpretam erroneamente
Três benefícios recebem menos atenção do que merecem. Nenhum Modelo 720, o que elimina a maior carga de relatórios da residência espanhola. Imposto sobre o patrimônio apenas sobre ativos localizados na Espanha, de modo que uma carteira estrangeira permanece fora da base. Imposto de Solidariedade apenas sobre ativos espanhóis, seguindo a mesma lógica.
A interpretação mais comum é assumir que a alíquota de 24% se aplica a tudo. Não é o caso. A renda de poupança espanhola continua usando a tabela de poupança, e dividendos, juros e ganhos de capital exigem análise separada.
O prazo que encerra as inscrições
A opção é feita no Modelo 149 dentro de seis meses. A contagem geralmente começa no registro na Previdência Social, e não na data de chegada à Espanha. Confundir os dois é como as pessoas perdem o regime permanentemente, pois uma janela perdida significa IRPF padrão naquele ano e nenhuma segunda chance até que se passem mais cinco anos fora da Espanha.
A apresentação contínua, então, é feita por meio do Modelo 151.
Elegibilidade
Você não deve ter sido residente fiscal na Espanha nos cinco anos fiscais anteriores à mudança. Essa análise retrospectiva era de dez anos até o final de 2022 e foi reduzida pela Ley 28/2022.
O regime não é automático para titulares do visto de nômade digital. Um profissional autônomo geralmente precisa de certificação da ENISA confirmando que a atividade é altamente qualificada ou inovadora, deve manter a renda de origem espanhola abaixo de 20% do faturamento total e ainda precisa apresentar o Modelo 149 dentro do prazo.
Uma novidade de 2025 que vale a pena conhecer. Na Resolução 00/03697/2025, o Tribunal Econômico-Administrativo Central (TEAC) confirmou que beneficiários da Lei Beckham devem o rendimento imputado de aluguel sobre sua própria residência primária na Espanha. Sob a residência fiscal espanhola padrão, uma residência primária está isenta de rendimento imputado. Sob esse regime, não está.
Rotas de residência que ainda existem
Com a rota de investimento extinta, estas são as categorias que permanecem. Detalhes completos em nosso guia sobre opções de visto na Espanha.
Visto de Nômade Digital
Para trabalhadores remotos que recebem de empresas fora da Espanha. O limite mínimo de renda é 200% do SMI, que, conforme o Real Decreto 126/2026, corresponde a €2.849 por mês para um candidato solteiro.
| Candidato | Renda mensal exigida |
|---|---|
| Candidato principal | €2.849 |
| Primeiro dependente (cônjuge ou parceiro) | +€1.069 |
| Cada dependente adicional | +€356 |
Você também precisa de diploma ou três anos de experiência profissional relevante, além de seguro saúde privado sem coparticipação. Se atuar como freelancer, a renda proveniente da Espanha deve permanecer abaixo de 20% do faturamento total.
Visto Não Lucrativo
Para aposentados e pessoas que vivem de renda passiva. O requisito é 400% do IPREM, que equivale a €28.800 por ano para o candidato principal, mais €7.200 por membro da família.
O Visto Não Lucrativo não permite qualquer tipo de trabalho. Também exige presença física de pelo menos 183 dias por ano para manutenção e renovação, o que automaticamente ativa a residência fiscal na Espanha para renda e bens em todo o mundo.
Visto de Empreendedor
Para fundadores que desenvolvem um negócio na Espanha, conforme a Lei 14/2013. Os requisitos financeiros começam em €34.200 para o candidato principal, mais €12.820 para cônjuge e €4.275 para cada familiar adicional.
O projeto precisa de um relatório favorável (informe favorable) da ENISA, a agência estatal de inovação, antes que o pedido de residência seja processado. A ENISA avalia inovação, escalabilidade, mercado, finanças e equipe.
São rejeitados consistentemente: modelos de negócios prontos sem tecnologia proprietária, modelos de receita que só escalam com aumento de equipe, projeções sem análise de concorrentes e equipes sem capacidade técnica.
Rotas para profissionais altamente qualificados e emprego
Quando um empregador espanhol ou uma transferência corporativa está por trás da mudança. Normalmente, o empregador inicia o processo de autorização dentro da Espanha primeiro.
O que os americanos precisam saber especificamente
Três pontos ficam de fora do manual espanhol e são negligenciados.
A sua obrigação de declarar imposto nos EUA não termina. Cidadãos americanos e portadores de green card devem declarar rendimentos globais independentemente de onde vivem. O tratado entre EUA e Espanha e os créditos fiscais estrangeiros são a estrutura para evitar a dupla tributação, e precisam ser operados de forma intencional, não assumidos.
A Lei Beckham isenta você do Modelo 720, mas não de nada nos EUA. As obrigações de FBAR e quaisquer declarações relacionadas ao FATCA continuam seguindo seus próprios prazos.
Os bancos espanhóis relatam suas informações diretamente ao IRS. Isso é o FATCA funcionando conforme projetado, e é um motivo para organizar a sua situação fiscal nos EUA antes de abrir a conta, e não depois.
Qualquer pessoa nessa situação deve trabalhar com um profissional que atue em ambas as jurisdições. Um assessor espanhol sozinho pode negligenciar o lado americano, e um preparador fiscal dos EUA sozinho pode negligenciar o lado espanhol.
Erros comuns
Orçar com base no preço de compra. A base de cálculo do imposto é o valor de referência cadastral quando este for superior, de modo que uma boa negociação não reduz o imposto de transferência.
Assumir que a regra dos 183 dias é o único critério. O centro de interesses econômicos não considera dias.
Tratar o padrón como status de imigração. O empadronamento registra seu endereço junto à prefeitura. É útil, mas não é uma autorização de residência.
Pular a due diligence para economizar uma taxa. Dívidas condominiais e IBI não pagos acompanham o imóvel.
Deixar de declarar a renda imputada. Possuir um imóvel vazio na Espanha gera uma obrigação anual, e muitas pessoas descobrem isso anos depois, com juros acumulados.
Contar os seis meses da Beckham Law a partir da chegada. Geralmente, o prazo começa a contar a partir do registro na Seguridade Social.
Comprar um ETF esperando a postergação do fundo. Fundos listados estão totalmente fora do regime do artigo 94.
Construir um modelo de rendimento com locação turística. A regulamentação se tornou mais rígida, e uma licença válida hoje pode não ser renovada.
Solicitar o NIE após assinar algum documento. O tabelião precisa dele na escritura, e o banco precisa antes disso.
Principais dúvidas sobre investir na Espanha
Estrangeiros ainda podem comprar imóveis na Espanha?
Sim, não há restrição geral com base na nacionalidade. É necessário um NIE, e compras em zonas costeiras designadas como militares ou estratégicas exigem autorização do Ministério da Defesa.
Preciso ser residente para investir na Espanha?
Não. Não residentes podem comprar imóveis, deter ações e abrir contas. É necessário um NIE e, na prática, uma conta bancária espanhola. A condição de não residente altera o tratamento tributário, mas não a capacidade de investir.
Quanto preciso investir na Espanha para obter residência?
Não existe mais esse valor. Todas as rotas de residência para investidores foram abolidas em 03-04-2025. A residência agora é obtida por meio de trabalho, autônomo, trabalho remoto, não lucrativo, familiar ou estudo.
A taxa de 100% sobre compradores estrangeiros é real?
Foi anunciada em 13-01-2025 e apresentada como projeto de lei em 22-05-2025. Até julho de 2026, não foi debatida nem votada, e não é lei.
Quais impostos pago se comprar um imóvel e deixá-lo vazio?
Imposto de renda presumido no Modelo 210, calculado sobre 2% do valor cadastral (1,1% se revisado nos últimos dez anos), tributado a 19% para residentes da UE e do EEE ou 24% para outros. Além do IBI municipal e taxas de condomínio.
Quanto tempo leva para obter um NIE?
Os prazos dependem da rota e do consulado ou delegacia que processa o pedido. Relatos de pessoas que passaram pela rota presencial na Espanha descrevem longas esperas por agendamentos nem sempre disponíveis. A rota remota, por meio de advogado com procuração, elimina totalmente a fila de agendamentos.
Meu pedido de NIE pode ser rejeitado?
O NIE é um número de identificação administrativa, portanto, um pedido corretamente documentado não é avaliado pelo mérito, como ocorre com um visto. O que causa problemas são documentações incompletas ou não legalizadas corretamente.
Preciso de um representante fiscal na Espanha?
Não residentes são formalmente obrigados a nomear um quando operam por meio de estabelecimento permanente ou quando a autoridade tributária solicita. Fora desses casos, é opcional para pessoas físicas e, na prática, evita que prazos de declaração e notificações oficiais deixem de ser respondidos.
Qual região da Espanha é a mais barata para comprar?
No imposto de aquisição, Madrid, com 6%, está entre as mais baixas, enquanto Catalunha e Valência, com 10% ou mais, estão entre as mais altas. Em um imóvel de €300.000 na revenda, essa diferença sozinha representa cerca de €12.000. O imposto sobre grandes fortunas, então, muda novamente o cálculo na direção oposta para portfólios maiores.
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A Espanha permanece aberta ao capital estrangeiro e fechada à ideia de que o capital possa comprar residência. Essa é a principal mudança, e ela data precisamente de 03-04-2025, quando a Ley Orgánica 1/2025 removeu todas as vias de investimento de uma só vez: imóveis, dívida pública, ações, fundos, depósitos e projetos empresariais. O Golden Visa agora é uma referência histórica, protegido apenas para permissões já concedidas e pedidos já protocolados.
O cenário econômico é sólido, mas desacelerando. O Banco da Espanha projeta crescimento de 2,3% em 2026 e 1,7% em 2027, com a dívida pública caindo abaixo de 99% do PIB e inflação em 3,6%. O governador Escrivá destaca como pontos fortes o emprego, a migração e a ausência dos desequilíbrios que produziram a crise financeira de 2008, e aponta como restrições a dívida, a produtividade e a habitação.
O imposto de 100%, que dominou a cobertura internacional, nunca se tornou lei. Foi anunciado em janeiro de 2025, redigido em maio de 2025 e, até hoje, ainda não foi debatido no parlamento. Considere-o um risco a ser monitorado, e não um custo a ser orçado.
No que diz respeito ao custo, o número que importa não é o preço acordado. É o valor de referência cadastral, que estabelece a base tributária desde janeiro de 2022, e o imposto de transferência regional, que varia de 6% em Madri a uma escala progressiva que chega a 13% na Catalunha após a reforma de junho de 2025. Some de 1% a 2% para cartório, registro e honorários legais, e espere um total de 10% a 15% sobre o preço de compra.
No aspecto tributário, a linha divisória é a residência. Não residentes pagam apenas sobre a renda de fonte espanhola, devem o rendimento imputado sobre imóveis vazios e enfrentam uma alíquota bruta de 24% sobre a renda de aluguel se estiverem fora da UE. Residentes pagam sobre a renda e os ativos mundiais, com uma escala de poupança que chega a 30% e uma posição de imposto sobre o patrimônio que varia de zero em Madri a 100% na Catalunha. A Beckham Law pode redefinir essa conta por seis anos, com um prazo de seis meses que começa no registro na Previdência Social.
Quanto às opções de investimento, o setor imobiliário continua sendo a maior categoria em volume estrangeiro e a menos líquida, enquanto os setores que atraem investimentos empresariais significativos são as energias renováveis — onde mais da metade da eletricidade espanhola já é renovável — e o automotivo, no qual a Espanha é o segundo maior fabricante da Europa e o governo comprometeu quase €1,3 bilhão com a transição elétrica. Um fato estrutural vale a pena ser lembrado: fundos espanhóis e da UE permitem a transferência com diferimento fiscal sob o artigo 94, mas os ETFs não.
Para um expatriado, a ordem é o que o protege. Rota de residência primeiro, residência fiscal em segundo, ativos em terceiro. Inverter essa ordem é o erro mais caro nessa categoria.
Tudo isso depende de uma coisa existir antes. Obtenha o NIE se estiver investindo como pessoa física, e o NIF espanhol se estiver investindo como empresa. Nada neste artigo está disponível para você até que esse número seja emitido.
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