Hur man investerar i Spanien som utlänning 2026: kostnader, skatter och krav
I korthet
Spanien är fortsatt öppet för utländskt kapital men stänger dörren för idén att köpa sig till uppehållstillstånd. Det är den stora förändringen, och den trädde i kraft exakt den 03-04-2025, då Ley Orgánica 1/2025 samtidigt avskaffade samtliga investerarvägar – fastigheter, statsobligationer, aktier, fonder, depositioner och affärsprojekt. Golden Visa är numera endast en historisk referens, skyddad för redan beviljade tillstånd och inlämnade ansökningar.
Utlänningar kan fortfarande investera i Spanien utan allmän inskränkning när det gäller att köpa fastigheter, aktier eller fonder. Det som har förändrats är att investeringen inte längre ger rätt till uppehållstillstånd, sedan Spanien avskaffade Golden Visa den 03-04-2025. Den vida omskrivna 100-procentiga skatten för icke-EU-medborgare är fortfarande endast ett förslag som parlamentet aldrig har debatterat eller röstat om.
Två fakta står nu sida vid sida. Spanien är öppet för dina pengar men stängt för tanken att dina pengar ska köpa dig en plats att bo på. Varje beslut om planering utgår från att man håller båda dessa sanningar i huvudet samtidigt.
Innan något kapital flyttas behöver du ett spanskt skatteidentitetsnummer. En NIE om du investerar som privatperson, en spansk NIF om du investerar via ett bolag. Ingen notarie kommer att underteckna ett köpeavtal och ingen bank kommer att öppna ett konto utan det.
Den här guiden täcker Spaniens nuvarande ekonomiska läge och vad som gör landet attraktivt för utländska investeringar, hur Golden Visa fungerade och vad dess avskaffande har inneburit, det verkliga läget för förslaget om 100-procentig skatt, hela processen för att investera i Spanien och var den spanska regeringen faktiskt stödjer dig, de dokument du behöver innan du kan genomföra en transaktion, sekvensen för fastighetsköp och vad det kostar per region, de huvudsakliga investeringsalternativen och de sektorer som lockar kapital, de tre test som avgör om du är skatterättsligt bosatt i Spanien, vad du är skyldig som icke-resident respektive resident, Beckham Law och dess sexmånadersfrist, samt de uppehållstillståndsformer som fortfarande finns kvar.
Innehåll20
- Vad ”investera i Spanien” innebär 2026
- Hur ser den ekonomiska situationen i Spanien ut just nu?
- Vilka är fördelarna med att investera i Spanien?
- Kan du fortfarande få uppehållstillstånd genom att investera i Spanien?
- Finns det en skatt på 100 % för fastighetsköpare från länder utanför EU i Spanien?
- Hur går processen för att investera i Spanien till?
- Hur investerar man i Spanien som utlandsboende?
- Vad du behöver innan några pengar byter ägare
- Köpa bostad i Spanien: det faktiska förloppet
- Vad ett bostadsköp i Spanien verkligen kostar
- Vilka är de bästa investeringsalternativen i Spanien?
- Skatterättslig hemvist: de tre testerna som avgör allt
- Vad du är skyldig som icke-resident fastighetsägare
- Vad du är skyldig som skatterättsligt bosatt i Spanien
- Spaniens Beckham Law
- Kvarvarande uppehållstillståndsvägar
- Vad amerikaner bör känna till specifikt
- Vanliga misstag
- Vanliga frågor om investeringar i Spanien
- Hur kan AnchorLess hjälpa dig?
Vad ”investera i Spanien” innebär 2026
Att investera i Spanien innebär att placera kapital i spanska tillgångar: fastigheter, börsnoterade aktier, kollektiva investeringsfonder, statsskuld eller ett företag som du startar där. Det är numera en rent ekonomisk handling, utan någon koppling till immigration.
Den här åtskillnaden är ny. I tolv år ingick ett uppehållstillstånd i köpet av en fastighet för 500 000 €. Den kopplingen är borta, och de flesta guider som fortfarande hamnar högt i sökresultaten om ämnet har inte hängt med.
Många blandar ihop fyra olika saker, så det är värt att skilja dem åt innan vi går vidare.
Investering
Köp av en spansk tillgång. Fastigheter, aktier, fonder, obligationer eller ett företag. Det finns inga begränsningar utifrån nationalitet för själva köpet, med ett snävt undantag för mark i särskilt angivna militära områden eller strategiska kustzoner, där tillstånd från försvarsministeriet krävs.
Uppehållsrätt
Din lagliga rätt att bo i Spanien. Sedan 03-04-2025 går det inte att köpa denna rätt direkt, oavsett hur mycket pengar du har. Du får den genom en väg för arbete, egenföretagande, distansarbete, icke-inkomstbringande vistelse, familjeanknytning eller studier. Vår guide om hur du blir lagligen bosatt i Spanien går igenom hela processen.
Skatterättslig hemvist
En helt separat fråga från din immigrationsstatus. Du kan vara lagligen bosatt och sakna skatterättslig hemvist. Du kan också ha skatterättslig hemvist utan spanskt uppehållstillstånd, något som överraskar personer som tillbringar mycket tid i landet med en turiststämpel.
Identifikationsnummer
NIE för utländska privatpersoner och spanskt NIF för utländska företag. Dessa är nycklarna till hela systemet. Utan ett av dem kommer ingen notarie att underteckna din köpehandling och ingen bank att öppna ett konto åt dig.
Hur ser den ekonomiska situationen i Spanien ut just nu?
Spaniens ekonomi växer snabbare än genomsnittet i euroområdet, men tillväxten avtar gradvis. Spaniens centralbank räknar med en BNP-tillväxt på 2,3 % år 2026 och 1,7 % år 2027, en inflation på 3,6 % i år och att den offentliga skulden sjunker till under 99 % av BNP.
Prognoserna låg kvar på samma nivå i Spaniens centralbanks kvartalsbedömning i juni 2026, som publicerades tillsammans med årsrapporten. Ekonomin växte med 0,6 % under första kvartalet 2026, efter en tillväxt på 0,8 % under sista kvartalet 2025.
Centralbankschefen José Luis Escrivá hänförde den pågående expansionen till tre faktorer: stark sysselsättningstillväxt, migrationsflöden och avsaknaden av större makrofinansiella obalanser. Den sista punkten är viktigast för den som bedömer landsrisk, eftersom den står i direkt kontrast till situationen före 2008.
Nyckeltalen i korthet
| Indikator | 2026 | 2027 |
|---|---|---|
| BNP-tillväxt | 2.3% | 1.7% |
| Inflation | 3.6% | 2.6% |
| Offentligt underskott (andel av BNP) | 2.4% | 2.3% |
| Offentlig skuld (andel av BNP) | 98.9% | 97.9% |
Källa: Banco de Españas makroekonomiska prognoser, juni 2026.
Vad finanskrisen fortfarande förklarar
Spaniens kris 2008 var en bankkris som drevs av fastighetsmarknaden, och följderna påverkar den marknad du investerar på i dag. Byggandet kollapsade, priserna i många regioner tog mer än ett decennium på sig att återhämta sig och utbudet av nya bostäder återgick aldrig till nivåerna före krisen.
Den nuvarande bostadsbristen kan direkt härledas till detta. Det är också därför bostadspolitiken har blivit det mest politiskt aktiva området inom spansk lagstiftning, och varför en utländsk köpare behöver följa lagstiftningsrisken och inte bara priserna.
Spaniens centralbank pekar på tre strukturella utmaningar vid sidan av tillväxtsiffrorna: offentlig skuld, produktivitet och bostäder. Den ekonomiska utvecklingen i Spanien är verklig, och begränsningarna benämns öppet av landets egen centralbank.
Vilka är fördelarna med att investera i Spanien?
Fördelarna med att investera i Spanien är en växande ekonomi inom euroområdet, en inhemsk marknad med över 48 miljoner konsumenter och tillgång till marknaderna i EMEA och Latinamerika, ett aktivt stöd från den spanska regeringen för utländska investeringar genom bidrags- och rådgivningsprogram samt en levnadskostnad och livskvalitet som står sig väl i jämförelse med norra Europa och USA.
Vi går igenom dem i tur och ordning, eftersom deras betydelse varierar beroende på vad du faktiskt investerar i.
Ekonomisk utveckling och marknadstillgång. Spanien växte med 3,2 % under 2024, betydligt snabbare än euroområdet, och fortsätter att ligga över genomsnittet för euroområdet. Landets geografiska och kommersiella läge ger ett företag som etablerar sig där en väg in på marknaderna i Europa, Mellanöstern, Nordafrika och Latinamerika. Det är det argument ICEX lyfter fram för företagsinvesterare, och det stämmer.
Statligt stöd som märks i praktiken. Den spanska regeringen finansierar särskilda program för utländska investeringar i stället för att bara tala om hur öppet landet är. Mer information finns i avsnittet om processen nedan.
Möjligheter koncentrerade till tydligt identifierbara sektorer. Förnybar energi, fordonsindustrin och mobilitet, informations- och kommunikationsteknik, life science, flyg- och rymdindustrin samt jordbruks- och livsmedelsindustrin är de sektorer som offentligt och privat kapital faktiskt går till. I avsnittet om sektorerna går vi igenom vad som ligger bakom var och en av dem.
Livskvalitet, med en viktig reservation. Sjukvård, mat, klimat, promenadvänliga städer och en levnadskostnad som är lägre än i större delen av norra Europa och stora delar av USA är skälen till att många utländska köpare väljer Spanien framför jämförbara marknader. Det är en verklig fördel, men också den som människor tenderar att lägga för stor vikt vid. Livskvaliteten förändrar inte din skattebörda, din skatt på fastighetsöverlåtelse eller det faktum att en hyresvärd utanför EU betalar 24 % skatt på bruttohyran. Njut av den första fördelen och planera för den andra.
Det som inte längre är en fördel. Uppehållstillstånd. I tolv år var det den främsta fördelen med att investera i Spanien. Den fördelen upphörde i april 2025.
Kan du fortfarande få uppehållstillstånd genom att investera i Spanien?
Nej. Spanien avskaffade alla vägar till uppehållstillstånd för investerare den 03-04-2025.
Golden Visa avskaffades genom Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero (publicerad i BOE den 03-01-2025 som BOE-A-2025-76), vars tjugoförsta slutbestämmelse tog bort innehållet i artiklarna 63–67 i Ley 14/2013. Upphävandet trädde i kraft tre månader efter publiceringen.
Hur fungerar Golden Visa i Spanien?
Det gör det inte längre. Spaniens Golden Visa var en väg till uppehållstillstånd genom investering, införd 2013, som gav en utländsk investerare laglig uppehållsrätt i utbyte mot en kvalificerande kapitalinvestering. Alla varianter av programmet stängdes den 03-04-2025.
Det är fortfarande viktigt att förstå hur det fungerade, eftersom det formade den marknad du köper in dig på och eftersom mycket publicerat material fortfarande beskriver det som om det gällde i dag.
Villkoren för Golden Visa
En utländsk investerare utan hemvist i Spanien kvalificerade sig genom att göra en ”betydande kapitalinvestering” inom någon av följande kategorier. Fastigheter i Spanien till ett värde av 500 000 € var det mest kända alternativet, men inte det enda.
| Avslutad väg för investerare | Tröskel |
|---|---|
| Fastigheter | €500,000 |
| Spansk statsskuld | €2,000,000 |
| Aktier eller ägarandelar i företag | €1,000,000 |
| Investerings- eller riskkapitalfonder | €1,000,000 |
| Bankinsättningar hos spanska institutioner | €1,000,000 |
| Affärsprojekt av allmänt intresse | Bedömd från fall till fall |
Fastigheten fick inte vara belånad upp till gränsen på 500 000 € och måste vara registrerad i fastighetsregistret. Det första tillståndet gällde i tre år och kunde förnyas i femårsperioder så länge investeringen bibehölls. Det gav aldrig medborgarskap direkt, men bidrog till de ordinarie tidsramarna på fem år för permanent uppehållstillstånd och tio år för naturalisering.
Vad händer med personer som redan har ett tillstånd?
Två övergångsbestämmelser infördes i Ley 14/2013 i samband med upphävandet, och de utgör den rättsliga grunden för befintliga innehavare. Ansökningar som lämnats in före 03-04-2025 handläggs enligt de regler som gällde på ansökningsdagen. Tillstånd som redan beviljats fortsätter att gälla under hela sin giltighetstid, och ansökningar om förnyelse hanteras enligt de regler som gällde när det ursprungliga tillståndet beviljades.
Den praktiska följden för den som börjar i dag är enkel. Köp vad du vill och ansök sedan separat om uppehållstillstånd genom en väg som inte har något med köpet att göra.
Finns det en skatt på 100 % för fastighetsköpare från länder utanför EU i Spanien?
Nej. Den 22-07-2026 är det ett förslag som aldrig har debatterats eller gått till omröstning, och det är inte lag.
Det här är den mest felrapporterade uppgiften inom området, så här följer tidslinjen med datum.
Den 13-01-2025 tillkännagav premiärminister Pedro Sánchez ett bostadspaket som omfattade en skatt på ”upp till 100 %” på fastigheter som köps av icke-residenta köpare från länder utanför EU. Förslaget presenterades som en ”kompletterande statlig skatt på fastighetsöverlåtelser” och motiverades med hänvisningar till Danmark och Kanada.
Den 22-05-2025 överlämnade regeringen ett lagförslag till parlamentet.
Den 27-03-2026 rapporterade Reuters att lagförslaget fortfarande inte hade debatterats och hänvisade till parlamentariska handlingar. En högt uppsatt källa inom regeringen uppgav för Reuters att nya skatter hör till de svåraste åtgärderna att samla en majoritet bakom i det nuvarande parlamentet. Junts, vars röster minoritetsregeringen behöver, motsätter sig förslaget.
Regeringens eget bostadspaket från januari 2026 tog inte upp förslaget som en huvudåtgärd.
Vad utkastet faktiskt innebar, för protokollet. Det skulle ha omfattat fysiska och juridiska personer som inte är bosatta i EU, som en avgift utöver den befintliga regionala överlåtelseskatten. Det skulle inte ha omfattat köp av nybyggda bostäder, eftersom dessa omfattas av moms och därmed är harmoniserade på EU-nivå och utanför räckvidden för ett nationellt lagförslag. Det klargjordes aldrig om medborgare i EES-länderna Norge, Island och Liechtenstein omfattades av formuleringen eller inte.
Så bör du förhålla dig till det. Ta inte med det i din budget. Men bortse inte heller från det. Förslaget ligger i parlamentet och kan gå vidare om det politiska läget förändras. Enligt officiell spansk statistik registrerades 51,411 köp av utländska icke-residenta köpare under 2025, nästan 10 % färre än året innan och den lägsta nivån på fyra år. Branschanalyser hänför en mätbar del av nedgången till avskaffandet av Golden Visa snarare än till skattebeskedet.
Hur går processen för att investera i Spanien till?
Processen för att investera i Spanien består av fem steg: skaffa ett spanskt skatteidentifikationsnummer, öppna ett spanskt bankkonto, genomföra en juridisk granskning av tillgången, underteckna inför en notarie och registrera förvärvet. Företag och affärsprojekt kan få kostnadsfri rådgivning från ICEX-Invest in Spain, regeringens myndighet för utländska investeringar.
Stegen måste genomföras i en bestämd ordning. Varje steg är spärrat tills det föregående är slutfört, och det vanligaste misstaget är att börja med steg tre.
| Steg | Vad som händer | Kan inte genomföras utan |
|---|---|---|
| 1. Identifikationsnummer | NIE för privatpersoner, spanskt NIF för företag | Inget annat kan påbörjas |
| 2. Bankkonto | Spanskt konto med dokumentation om medlens ursprung | Identifikationsnummer |
| 3. Juridisk granskning | Oberoende granskning av äganderätt, skulder och tillstånd | Ingenting, och det är när man hoppar över detta som pengar går förlorade |
| 4. Notariehandling | Underskrift, resterande belopp betalas och skatter utlöses | Identifikationsnummer och tillgängliga medel |
| 5. Registrering | Registrering i fastighetsregistret eller handelsregistret | Undertecknad handling |
Vad ICEX-Invest in Spain gör – och inte gör
ICEX-Invest in Spain är den verkställande avdelningen inom ICEX Spain Trade and Investment, ett offentligt ägt organ under ministeriet för ekonomi, handel och näringsliv. Dess uppdrag är att locka till sig och stödja utländska direktinvesteringar.
Det myndigheten erbjuder är konkret, inte bara reklam:
- Kostnadsfri rådgivning och information för utländska investeringsprojekt som etablerar sig i Spanien
- Rising UP in Spain, som väljer ut upp till 50 utländska nystartade företag per år utifrån kriterier för innovation och skalbarhet och ger dem ett kostnadsfritt paket med etableringstjänster
- Innova Invest, ett bidragsprogram för forsknings- och utvecklingsprojekt som drivs av företag som till minst 50 % ägs av utländska ägare, med bidrag på upp till 800 000 euro per mottagare
- Guide to Business in Spain, som uppdateras årligen och beskriver de juridiska och regulatoriska villkoren för utländska investeringar på omkring 500 sidor
Här är det ingen säger rakt ut. ICEX stöder investeringar i företag och bolag. Om du är privatperson och köper en lägenhet i Valencia är myndigheten inte till för dig, och hur mycket du än läser dess material kommer du inte att få ditt NIE utfärdat. Den juridiska och administrativa processen för en privat köpare går via en notarie, skattemyndigheten och fastighetsregistret, och den börjar med ditt identifikationsnummer.
Hur investerar man i Spanien som utlandsboende?
Om du vill investera i Spanien som utlandsboende bör du först reda ut tre frågor i tur och ordning: din uppehållsstatus, din skatterättsliga hemvist och först därefter vilken tillgång du ska investera i. Det vanligaste och dyraste misstaget i den här kategorin är att en utländsk investerare köper en bostad först och tar reda på skattekonsekvenserna efteråt.
Skälet är att samma köp får olika konsekvenser beroende på var du befinner dig, och frågan om skatterättslig hemvist avgörs av omständigheterna, inte av dina avsikter.
Bestäm först vilken väg till uppehållstillstånd du ska välja
Om du planerar att bo i Spanien avgör uppehållstillståndet vad du lagligen får göra där. Tillstånd för vistelse utan förvärvsarbete förbjuder allt slags arbete. Tillstånd för digital nomad kräver inkomster från utlandet. Tillstånd för entreprenörer kräver en bedömning av affärsverksamheten. Investeringar ger inte rätt till något tillstånd, så beslutet måste fattas helt separat.
Ta reda på om du blir skatterättsligt bosatt i Spanien
Detta är den avgörande frågan. En icke-resident investerare betalar spansk skatt endast på inkomster från Spanien. En person med skatterättslig hemvist i Spanien beskattas för inkomster och tillgångar i hela världen, inklusive förmögenhetsskatt, som varierar kraftigt mellan regionerna. De tre kriterierna förklaras längre ned, och inget av dem handlar om vad du hade för avsikt.
Välj därefter tillgång
Först då går det att besvara frågan om bostad eller investeringsportfölj, eftersom beskattningen av samma tillgång varierar beroende på din status. En utlandsboende från ett land utanför EU som hyr ut en spansk lägenhet betalar 24 % skatt på bruttohyran utan avdrag. En ägare bosatt i EU betalar 19 % på nettohyran och får dra av utgifter. Samma lägenhet, samma hyresgäst.
Villkor som särskilt kan ställa till det för utlandsboende
Ett bostadsköp förlänger inte din rätt att stanna. Att äga en bostad ger dig inga extra dagar i Schengenområdet, och in- och utresesystemet tillämpar nu 90-dagarsgränsen digitalt vid gränsen.
Livskvalitet är ett giltigt skäl, men en dålig plan. Klimat, sjukvård och levnadskostnader är skälen till att de flesta utlandsboende väljer Spanien, men inget av detta nämns i skattelagstiftningen. Planera ekonomin utifrån reglerna och njut av resten separat.
Du befrias inte från skyldigheter i ditt hemland. Särskilt amerikanska medborgare måste fortsätta att lämna in deklarationer oavsett var de bor. Detta behandlas i ett eget avsnitt längre ned.
Vad du behöver innan några pengar byter ägare
I Spanien bygger allt på identifikationsnummer. Alla steg nedan är blockerade tills du har rätt nummer.
Om du investerar som privatperson: NIE
NIE (Número de Identidad de Extranjero) är ditt identifikationsnummer som utländsk medborgare. Du behöver det för att underteckna en handling hos en notarie, öppna ett bankkonto, registrera en fastighet i ditt namn, betala överlåtelseskatt och lämna in en spansk skattedeklaration.
Det är ett identifikationsnummer och inget mer. Att ha ett NIE gör dig inte till bosatt och ger dig inte rätt att arbeta. I vår guide om skillnaden mellan NIE och TIE kan du läsa mer om vanliga missförstånd.
Personer som inte är bosatta i Spanien får ett ”vitt NIE”, som utfärdas på ett pappersintyg i stället för som ett kort.
Om du investerar genom ett företag: det spanska NIF
Ett utländskt företag som förvärvar tillgångar i Spanien, fakturerar i Spanien eller registrerar sig för att uppfylla sina skyldigheter behöver ett spanskt NIF, som tilldelas av Agencia Tributaria. Det gör att skattemyndigheten kan identifiera ditt företag i Spanien utan ett lokalt kontor eller dotterbolag.
Ett spanskt bankkonto
I praktiken krävs det för undertecknandet av köpehandlingen, för överlåtelseskatterna och för de löpande avgifterna därefter: IBI, samfällighetsavgifter, el, vatten och försäkring.
Räkna med granskning. Enligt reglerna mot penningtvätt begär spanska banker bestyrkta och översatta underlag som, när det krävs, även ska vara apostillerade för att visa var pengarna kommer ifrån. Skattedeklarationer, lönebesked eller företagets bokföring är de vanligaste underlagen. Enligt den gemensamma rapporteringsstandarden utbyter spanska institutioner automatiskt kontouppgifter med skattemyndigheten i ditt hemland. Enligt FATCA rapporterar de direkt till IRS om kontoinnehavare från USA.
Ett digitalt certifikat
certificado digital gör det möjligt att faktiskt använda den spanska administrationens onlinetjänster: lämna in Modelo 210, kontrollera statusen i ditt ärende och ta emot officiella meddelanden. Utan det är du beroende av bokade tider och någon annans kalender.
Köpa bostad i Spanien: det faktiska förloppet
Ordningen är fast och varje steg får juridiska konsekvenser. Det är när man hoppar över det andra steget som pengar går förlorade.
Steg 1: Reservationsavtal
Ett documento de reserva tar bostaden från marknaden. Handpenningen ligger vanligtvis på mellan €3,000 och €10,000 och hålls i deposition eller av säljarens juridiska ombud.
Steg 2: Juridisk due diligence
En oberoende jurist kontrollerar äganderättshandlingen, utestående skulder och belastningar, obetalda avgifter till samfälligheten, boendecertifikatet och om byggnadens tillstånd är giltiga.
Det här är steget som människor hoppar över för att spara pengar, och det är det som kostar mest när man hoppar över det. Spanska skulder är knutna till bostaden, inte säljaren. Obetalda samfällighetsavgifter och IBI-skulder blir dina vid tillträdet.
Steg 3: Handpenningavtal
contrato de arras innefattar vanligtvis en handpenning på 10% av priset. Enligt artikel 1454 i den spanska civillagen förlorar en köpare som drar sig ur handpenningen, medan en säljare som drar sig ur måste betala tillbaka det dubbla.
Steg 4: Offentlig handling inför notarie
escritura pública överför äganderätten, och resterande belopp samt transaktionsskatter ska betalas vid undertecknandet. Notarien bekräftar identiteten, så ditt NIE måste finnas vid det här laget.
Steg 5: Fastighetsregistret
Registreringen hos Registro de la Propiedad är det som skyddar din äganderätt mot anspråk från tredje part. När du undertecknar handlingen blir du ägare gentemot säljaren. Registreringen gör dig till ägare gentemot omvärlden.
Vad ett bostadsköp i Spanien verkligen kostar
Räkna med 10 % till 15 % utöver köpeskillingen, och tänk på att den största variationen beror på vilken region du köper i.
Skatteunderlaget är inte priset du betalade
Sedan 01-01-2022 beräknas överlåtelseskatt och stämpelskatt utifrån det taxeringsvärde som fastställts av fastighetsregistret (valor de referencia catastral), som Catastro fastställer med egna algoritmer baserade på läge och jämförbara transaktioner.
Om referensvärdet överstiger priset i köpehandlingen betalar du skatt på referensvärdet. Om en fastighet saknar ett fastställt referensvärde blir det deklarerade priset skatteunderlaget. Detta drabbar köpare som har förhandlat till sig en bra rabatt och sedan får en skatteräkning beräknad på ett belopp de aldrig har betalat.
Nyproduktion jämfört med begagnad bostad
Nyproduktion: moms (IVA) på 10 % för bostäder i hela landet, plus stämpelskatt (AJD) som fastställs regionalt. På Kanarieöarna tillämpas IGIC på 7 % i stället för IVA.
Begagnad bostad: överlåtelseskatt (ITP) i stället för moms och stämpelskatt, med en skattesats som fastställs helt och hållet av den autonoma regionen.
Överlåtelseskatt per region
Kontrollerat 22-07-2026. Regionala skattesatser ändras, ibland mitt under året. Kontrollera den aktuella skattesatsen med den berörda autonoma regionen innan du skriver under.
| Region | ITP för begagnade bostäder | AJD för nyproduktion |
|---|---|---|
| Madrid | 6% | 0.75% |
| Andalusien | 7% | 1.2% |
| Valencia | 10% | 1.5% |
| Katalonien | Progressiv, 10% till 13% | 1.5% |
Ändringen i Katalonien är den som de flesta guider fortfarande beskriver fel. Sedan 27-06-2025, enligt Decret llei 5/2025 de 25 de març, tillämpar Katalonien en skiktad skala i stället för en fast skattesats:
| Fastighetsvärde | Skattesats för det intervallet |
|---|---|
| Upp till €600,000 | 10% |
| €600,000 till €900,000 | 11% |
| €900,000 till €1,500,000 | 12% |
| Över €1,500,000 | 13% |
Skikten tillämpas progressivt, vilket innebär att endast den del av beloppet som ligger inom varje intervall beskattas med den skattesatsen. Vid ett köp för €700,000 betalas 10% på de första €600,000 och 11% på de återstående €100,000, vilket ger en effektiv skattesats på cirka 10.14%.
Katalonien har även infört en skattesats på 20% för stora fastighetsägare (i stora drag ägare till fler än tio bostadsfastigheter, eller fem i ett utpekat område med bostadsbrist) samt vid köp av hela bostadsbyggnader.
De baskiska provinserna och Navarra har separata forala skattesystem med helt egna regler.
Professionella tjänster och administrativa kostnader
Lägg till ungefär 1% till 2% utöver skatterna:
- Notarieavgifter: fastställs enligt en nationell taxa baserad på köpeskillingen, vanligtvis 0.2% till 0.5%
- Avgifter för fastighetsregistret: även dessa baseras på en taxa, vanligtvis 0.1% till 0.25%
- Oberoende juridisk rådgivning: vanligtvis 1% till 2%
- Gestoría: cirka €300 för hantering av skattedeklarationer och dokument
- Mäklararvode: betalas normalt av säljaren, men villkoren varierar
Finansiering
Personer som inte är bosatta i landet får vanligtvis bolån på 60% till 70% av bostadens värde, vilket innebär att 30% till 40% av köpeskillingen måste betalas kontant före skatt. Bankernas värderingsavgifter ligger på mellan €250 och €600 och är i allmänhet giltiga i sex månader. Uppläggningsavgifter kan uppgå till 2% av lånebeloppet.
Vilka är de bästa investeringsalternativen i Spanien?
Det finns inget enskilt bästa sättet att investera i Spanien, eftersom rätt investeringsalternativ beror på din skatterättsliga hemvist, din tidshorisont och om du behöver kunna frigöra tillgångens värde snabbt. De främsta kategorierna som är öppna för utländska investeringar är fastigheter, börsnoterade aktier, kollektiva investeringsfonder, försäkringsbaserade lösningar och bolagsbildning.
Nedan beskrivs hur varje alternativ är utformat och beskattas i Spanien. Det är ingen rekommendation av någon produkt, och AnchorLess ger inte investeringsrådgivning.
De spanska värdepappersmarknaderna står under tillsyn av CNMV (Comisión Nacional del Mercado de Valores). Alla leverantörer du anlitar bör finnas med i dess register.
Fastigheter i Spanien
Den största kategorin sett till utländska investeringsvolymer och den minst likvida. Den behandlas utförligt ovan: beskattas regionalt vid förvärvet, medför årliga skyldigheter oavsett om du hyr ut fastigheten eller inte och påverkas av bostadspolitiken, som för närvarande är det mest aktiva området inom spansk lagstiftning.
Hyresavkastningen varierar kraftigt mellan olika städer och beroende på om uthyrningen är långsiktig eller har turistlicens. Reglerna för korttidsuthyrning har skärpts kraftigt. Barcelona fasar ut nya turistuthyrningar och nationell registrering krävs numera. Därför måste licensförhållandena kontrolleras innan ett avkastningsunderlag baserat på semesteruthyrning läggs fram.
Börsnoterade aktier
Spanska aktier handlas på BME-börserna. För personer med hemvist i Spanien ingår vinster och utdelningar i skattebasen för sparande. För personer utan hemvist i Spanien är utdelningar föremål för 19 % spansk källskatt, med möjlighet till nedsättning enligt ett tillämpligt dubbelbeskattningsavtal.
Kollektiva investeringsfonder och ETF:er – den viktiga skillnaden
Detta är den strukturella skillnad som påverkar utfallet mer än någon annan i det spanska systemet.
Spanska och EU-registrerade investeringsfonder omfattas av uppskovsregeln i artikel 94 i lagen om personlig inkomstskatt. När du flyttar pengar från en kvalificerad fond till en annan (en traspaso) utlöses ingen beskattningsbar vinst. Skatten förfaller först när du slutligen tar ut pengarna ur fondsystemet.
Tre villkor gäller. Du måste vara skattskyldig enligt spansk IRPF, eftersom en person utan hemvist i Spanien inte har någon IRPF att skjuta upp. Båda fonderna måste vara kvalificerade kollektiva investeringsinstitut. En utländsk fond kvalificerar sig endast om den är registrerad hos CNMV och tecknas via en spansk distributör.
ETF:er omfattas inte av denna ordning. Ministeriet har uttryckligen klargjort detta och utvidgat undantaget till börsnoterade fonder oavsett om de handlas på en spansk eller utländsk marknad. Varje försäljning av en ETF är en skattepliktig händelse, även om du återinvesterar intäkterna samma dag.
För att en SICAV-struktur ska kvalificera sig för uppskov måste den ha minst 500 andelsägare, och investeraren får inte ha ägt mer än 5 % av kapitalet någon gång under de föregående tolv månaderna.
Fondförsäkringar med fondanknytning
En kategori av försäkringsbaserade produkter som ges ut av europeiska livförsäkringsbolag. De underliggande tillgångarna förvaltas av en diskretionär förvaltare och värdeökningen ackumuleras inom försäkringen i stället för att beskattas årligen. Den spanska skattemässiga behandlingen beror på om försäkringen uppfyller specifika strukturella villkor. Villkoren är så tekniska att de bedöms från fall till fall. Alla beslut i den här frågan bör fattas tillsammans med en licensierad spansk skatterådgivare, inte utifrån ett blogginlägg.
Bolagsbildning
Att bilda ett SL (aktiebolag) eller registrera sig som autónomo innebär att du omfattas av ett helt annat regelverk: bolagsskatt, momsregistrering, socialförsäkringsavgifter och möjlighet till en kopplad uppehållsväg. Båda alternativen kräver ett spanskt NIF och behandlas i vår guide till det spanska NIF.
Vilka sektorer är attraktiva för investeringar i Spanien?
De attraktiva sektorerna för investeringar i Spanien är förnybar energi, fordonsindustrin och mobilitet, informations- och kommunikationsteknik, biovetenskap, flyg- och rymdindustri samt jordbruks- och livsmedelsindustrin. Det är här den spanska ekonomiska tillväxten och den offentliga medfinansieringen är koncentrerade, och det är dessa sektorer ICEX prioriterar för utländska företagsinvesteringar.
Förnybar energi
Spaniens elsystem är ett av de mest koldioxidsnåla i Europa, och siffrorna bakom det är ovanligt goda.
Förnybara energikällor stod för 55,5 % av Spaniens elproduktion 2025, och andelen steg till 56,6 % inklusive egenförbrukning. Den totala produktionen nådde rekordhöga 150,8 TWh. Vindkraft stod för den största andelen för tredje året i rad, med 21,6 %, följt av kärnkraft med 19 %, solceller med 18,4 % och gaskraft med kombinerad cykel med 16,8 %. Nästan 10 GW ny sol- och vindkraftskapacitet togs i drift under året, vilket höjde den totala installerade kapaciteten till 142,5 GW.
Red Eléctrica beskriver det strategiska argumentet tydligt: den ökande efterfrågan från ny industriell och digital användning, som möts med ett renare elnät, ger Spanien en stark position i Europa. För energiintensiva företag i Spanien är detta ett kostnads- och regelefterlevnadsargument snarare än ett ideologiskt sådant.
Fordonsindustrin
Spanien är Europas näst största och världens nionde största biltillverkare samt Europas näst största producent av kommersiella fordon. Globala tillverkare driver produktionsanläggningar runt om i landet, och flera av dem hör till de mest automatiserade i Europa.
Sektorn befinner sig mitt i en omställning, och den spanska regeringen finansierar den direkt. I december 2025 tillkännagav regeringen stöd på närmare 1,3 miljarder euro till marknaden för elfordon och industrin, däribland 400 miljoner euro i konsumentstöd för 2026, 580 miljoner euro till industriinvesteringar och 300 miljoner euro till laddinfrastruktur. Målet är att 95 % av den spanska produktionen ska vara elektrifierad senast 2035.
Utländskt kapital investeras redan i sektorn. CATL:s batterifabrik tillsammans med Stellantis motsvarar en investering på omkring 4 miljarder euro.
Övriga prioriterade sektorer
Informations- och kommunikationsteknik, flyg- och rymdindustri, kemisk industri, biovetenskap, jordbruks- och livsmedelsindustri, audiovisuell industri samt transport och logistik kompletterar prioritetslistan. Spaniens läge ger företag som etablerar sig där tillgång till marknaderna i EU, Mellanöstern, Nordafrika och Latinamerika, utöver den inhemska marknaden med över 48 miljoner konsumenter.
En kommentar om avgränsningen. Sektorernas attraktionskraft är ett argument för direkta företagsinvesteringar och aktieexponering. Den säger ingenting om huruvida en lägenhet i Málaga är ett bra köp. Håll isär de två frågorna.
Skatterättslig hemvist: de tre testerna som avgör allt
Du blir skattemässigt bosatt i Spanien om du uppfyller något av de tre kriterierna, och Spanien har inget delat beskattningsår. Om du uppfyller ett kriterium räknas du som bosatt under hela kalenderåret.
Det är avsaknaden av ett delat beskattningsår som är fällan. Om du anländer i oktober och stannar kan hela året omfattas.
Test 1: antal dagar
183 dagar eller fler med fysisk närvaro på spanskt territorium under ett kalenderår. Även delar av dagar räknas. Även rekognoseringsresor räknas. Tillfälliga frånvaroperioder läggs tillbaka till ditt antal dagar i Spanien, såvida du inte kan styrka skatterättslig hemvist i ett annat land med ett officiellt intyg från det landets skattemyndighet.
Test 2: centrum för ekonomiska intressen
Din yrkesverksamhet, dina investeringar eller din ekonomiska bas finns huvudsakligen i Spanien. I det här testet räknas inga dagar alls, vilket är det som får människor som tror att 182 dagar är en trygg gräns att hamna i kläm.
Test 3: familjepresumtion
Din make eller maka, som du inte är juridiskt separerad från, och dina minderåriga barn som du försörjer bor stadigvarande i Spanien. Detta är en motbevisbar presumtion, vilket innebär att det är du som måste motbevisa den.
Vad du är skyldig som icke-resident fastighetsägare
Att äga en fastighet i Spanien som icke-resident medför skyldigheter även om fastigheten står tom. Allt nedan deklareras på Modelo 210.
Schablonintäkt för en tom fastighet
Spanien beskattar dig för ett teoretiskt hyresvärde även om du aldrig hyr ut bostaden. Underlaget är 2% av fastighetens taxeringsvärde, sänkt till 1.1% om taxeringsvärdet har reviderats under de senaste tio åren. Underlaget beskattas sedan med 19% för personer bosatta i EU och EES, eller 24% för alla andra.
Detta deklareras en gång om året och är den skyldighet som amerikanska och brittiska ägare oftast missar.
Hyresintäkter
Personer bosatta i EU och EES betalar 19% skatt på nettohyresintäkter, och får dra av utgifter som samfällighetsavgifter, IBI, försäkring, reparationer och avskrivningar.
Personer bosatta utanför EU betalar 24% skatt på bruttohyresintäkter, utan några avdrag alls. För amerikanska ägare och brittiska ägare efter brexit är detta den största nackdelen i hela systemet. Samma fastighet, samma hyresgäst och en väsentligt annorlunda skatteräkning.
Försäljning
Kapitalvinster vid försäljning av en icke-resident beskattas med en fast skattesats på 19%, oavsett om du bor i eller utanför EU. Här har mycket av den publicerade vägledningen fel. Uppdelningen mellan 19% och 24% gäller den allmänna skattesatsen för icke-residenta, medan vinster från överlåtelser har en egen fast skattesats enligt lagen om inkomstskatt för icke-residenta.
Köparen är enligt lag skyldig att hålla inne 3% av försäljningspriset och betala beloppet till skattemyndigheten på Modelo 211 inom en månad som en delbetalning av din skatt. Därefter har du ytterligare tre månader på dig att lämna in Modelo 210 med den faktiska vinsten, vilket innebär att du totalt har fyra månader från försäljningen. Om de 3% överstiger din faktiska skatt kan du begära tillbaka mellanskillnaden. Återbetalningar tar vanligtvis sex till tolv månader.
Ytterligare en begränsning som drabbar investerare med flera fastigheter. Icke-residenta kan inte kvitta en vinst på en fastighet mot en förlust på en annan, inte ens under samma beskattningsår eller på samma dag.
Vad du är skyldig som skatterättsligt bosatt i Spanien
Skatterättslig hemvist innebär att Spanien beskattar dina globala inkomster och tillgångar.
Inkomstskatt
IRPF är uppdelad i två skattebaser. Den allmänna skattebasen (anställning, egenföretagande, de flesta hyresinkomster) omfattas av en statlig skala plus en regional skala, som når omkring 47 % i det högsta skiktet och ännu högre i vissa regioner. Skattebasen för sparande (utdelningar, räntor, kapitalvinster) följer en enda nationell skala:
| Skattebas för sparande | Skattesats |
|---|---|
| Upp till €6,000 | 19% |
| €6,000 till €50,000 | 21% |
| €50,000 till €200,000 | 23% |
| €200,000 till €300,000 | 27% |
| Över €300,000 | 30% |
Den högsta skattesatsen höjdes från 28 % till 30 % genom Ley 7/2024, de 20 de diciembre, med verkan från beskattningsåret 2025. Alla guider som fortfarande anger 28 % är inaktuella. De baskiska provinserna och Navarra tillämpar egna forala skalor.
Förmögenhetsskatt
Skatt tas ut på nettoförmögenheten i hela världen per den 31 december. Det statliga grundavdraget är €700,000, plus upp till €300,000 för en permanentbostad. Regionerna justerar sedan tre parametrar: grundavdraget, skatteskalan och skatterabatten.
| Region | Grundavdrag | Faktiskt utfall |
|---|---|---|
| Madrid | €700,000 | 100 % skatterabatt |
| Andalusien | €700,000 | 100 % skatterabatt |
| Katalonien | €500,000 | Ingen skatterabatt, egen skala upp till 3.48% |
| Valencia | €1,000,000 | Ingen skatterabatt, egen skala |
| Balearerna | €3,000,000 | Eget regelverk |
Valencia höjde grundavdraget från €500,000 till €1,000,000 genom Ley 5/2025 de 30 de mayo, med verkan från 01-06-2025. Källor som fortfarande anger €500,000 för Valencia beskriver den tidigare nivån.
Solidaritetsskatt på stora förmögenheter
En nationell skatt som regionerna inte kan reducera genom skatterabatter, införd genom Ley 38/2022 och förlängd på obestämd tid. Den gäller nettoförmögenhet över €3,000,000, vilket motsvarar ungefär 3,7 miljoner euro när grundavdraget på €700,000 har tillämpats.
| Skikt för nettoförmögenhet | Skattesats |
|---|---|
| €3,000,000 till €5,347,998 | 1.7% |
| €5,347,998 till €10,695,996 | 2.1% |
| Över €10,695,996 | 3.5% |
Betald regional förmögenhetsskatt räknas av från den. Konsekvensen är kontraintuitiv: i Madrid och Andalusien, där den regionala skatterabatten sänker förmögenhetsskatten till noll, finns inget att räkna av, så stora förmögenheter betalar hela solidaritetsskatten till staten. Den regionala skatterabatten upphör att hjälpa precis när beloppen är som störst.
Rapportering av utländska tillgångar
Skatterättsligt bosatta i Spanien lämnar in Modelo 720 för utländska konton, värdepapper och fastigheter över €50,000 per kategori, samt Modelo 721 för kryptotillgångar som innehas utomlands och överstiger samma gräns. Båda ska lämnas in senast den 31 mars.
Gränsen för fastigheter beräknas utifrån anskaffningskostnaden, inte det aktuella marknadsvärdet. En fastighet som köptes för €60,000 år 2010 och nu är värd €45,000 medför fortfarande rapporteringsskyldighet.
Den straffande delen av detta regelverk upphävdes av EU-domstolen i mål C-788/19 (27-01-2022), som tog bort straffavgiften på 150 % och den obegränsade preskriptionstiden. Ley 5/2022 omarbetade regelverket. Rapporteringsskyldigheten kvarstår.
Utflyttningsskatt
Om du var skatterättsligt bosatt i Spanien under minst 10 av de 15 åren före utflytten kan orealiserade vinster på dina globala aktieinnehav beskattas när du lämnar landet. Skatten blir aktuell när portföljens totala marknadsvärde överstiger €4,000,000, eller när ett innehav i ett enskilt företag överstiger 25 % och är värt mer än €1,000,000. Den orealiserade vinsten beskattas enligt skattesatserna för sparande.
Spaniens Beckham Law
Beckham Law gör det möjligt för kvalificerade nyanlända att under sex skatteår beskattas enligt ett modifierat icke-residentramverk: en fast skattesats på 24 % på täckta spansk anställningsinkomster upp till 600 000 €, 47 % ovanför det beloppet, och utländsk passiv inkomst omfattas i allmänhet inte av spansk beskattning.
Lagstiftningens officiella namn är det särskilda regelverket för arbetstagare som förflyttas till spansk mark, enligt artikel 93 i Ley 35/2006.
Vad som omfattas – och vad som ofta missförstås
Tre förmåner får mindre uppmärksamhet än de förtjänar. Ingen Modelo 720, vilket eliminerar den tyngsta rapporteringsbördan för spansk skatteresidens. Förmögenhetsskatt endast på tillgångar belägna i Spanien, så en utländsk portfölj omfattas inte av underlaget. Solidaritetsskatt endast på tillgångar i Spanien, enligt samma logik.
Det vanligaste missförståndet är att anta att 24 % gäller för all inkomst. Så är inte fallet. Spansk kapitalinkomst beskattas fortsatt enligt den progressiva skalan för kapitalinkomster, och utdelningar, räntor och kapitalvinster kräver separat analys.
Deadline för ansökan
Valet görs via Modelo 149 inom sex månader. Tidsfristen börjar i allmänhet vid registrering hos Social Security, inte vid ankomstdatum till Spanien. Att förväxla dessa två datum är ett vanligt sätt att permanent gå miste om regelverket, eftersom en missad deadline innebär standard-IRPF för det aktuella året och ingen andra chans förrän du har tillbringat ytterligare fem år utanför Spanien.
Löpande deklarationer sker sedan via Modelo 151.
Behörighet
Du får inte ha varit skatteresident i Spanien under de fem skatteår som föregår flytten. Denna återblickstid var tio år fram till slutet av 2022 och förkortades genom Ley 28/2022.
Regelverket är inte automatiskt för innehavare av digital nomad-visum. En frilansare måste i allmänhet ha ENISA-certifiering som bekräftar att verksamheten är högt kvalificerad eller innovativ, dessutom måste spansk härkomstinkomst understiga 20 % av den totala faktureringen, och det krävs dessutom att Modelo 149 lämnas in i tid.
En utveckling från 2025 värd att känna till. I beslut 00/03697/2025 fastställde Centrala ekonomisk-administrativa tribunalen (TEAC) att Beckham Law-beneficierare är skyldiga att redovisa schablonmässig hyresinkomst på sin egen primära bostad i Spanien. Under standard spansk skatteresidens är en primär bostad undantagen från schablonbeskattning. Under detta regelverk gäller inte undantaget.
Kvarvarande uppehållstillståndsvägar
Med investerarvägen borta återstår dessa kategorier. Fullständiga detaljer i vår guide till spanska visumalternativ.
Digital Nomad Visa
För distansarbetare som tjänar pengar från företag utanför Spanien. Inkomstkravet är 200 % av SMI, vilket enligt Real Decreto 126/2026 motsvarar 2 849 € per månad för en ensam sökande.
| Sökande | Månadsinkomst som krävs |
|---|---|
| Huvudsökande | 2 849 € |
| Första beroende (make/maka eller partner) | +1 069 € |
| Varje ytterligare beroende | +356 € |
Du behöver också en examen eller tre års relevant yrkeserfarenhet samt en privat sjukförsäkring utan självrisk. Om du arbetar som frilansare bör inkomster från spanska källor understiga 20 % av den totala faktureringen.
Non-Lucrative Visa
För pensionärer och personer som lever på passiv inkomst. Kravet är 400 % av IPREM, vilket motsvarar 28 800 € per år för huvudansökanden plus 7 200 € per familjemedlem.
Non-Lucrative Visa tillåter inget arbete av något slag. Det kräver också fysisk närvaro i minst 183 dagar per år för att upprätthålla och förnya visumet, vilket automatiskt utlöser spansk skatterättslig hemvist för global inkomst och tillgångar.
Entrepreneur Visa
För grundare som bygger ett företag i Spanien, enligt Ley 14/2013. Finansiella krav börjar på 34 200 € för huvudansökanden, plus 12 820 € för make/maka och 4 275 € för varje ytterligare släkting.
Projektet måste ha ett gynnsamt utlåtande (informe favorable) från ENISA, statens innovationsbyrå, innan ansökan om uppehållstillstånd behandlas. ENISA bedömer utifrån innovation, skalbarhet, marknad och finansiering samt team.
Vad som ofta avslås är: färdiga plattformsbyggerier utan egen teknik, intäktsmodeller som endast skalar genom att anställa fler, prognoser utan konkurrensanalys och team utan teknisk kompetens.
Vägar för högt kvalificerade yrkesverksamma och anställning
Där en spansk arbetsgivare eller ett företag bakom flytten. Arbetsgivaren inleder vanligtvis ansökningsprocessen inom Spanien först.
Vad amerikaner bör känna till specifikt
Tre viktiga punkter faller utanför det spanska regelverket och glöms ofta bort.
Din amerikanska deklarationsplikt upphör inte. Amerikanska medborgare och gröna kort-innehavare ska deklarera sin globala inkomst oavsett var de bor. USA-Spanien-avtalet och utländska skatteavdrag är de verktyg som används för att undvika dubbelbeskattning, och de måste tillämpas medvetet snarare än att tas för givet.
Beckham Law undantar dig från Modelo 720, men inte från något amerikanskt. FBAR och alla FATCA-relaterade deklarationer ska fortfarande lämnas in enligt eget schema.
Spanska banker rapporterar direkt till IRS. Det är FATCA som fungerar som avsett, och det är en anledning att ha den amerikanska delen av din deklaration klar innan du öppnar kontot – inte efter.
Alla i denna situation bör arbeta med en professionell som hanterar båda jurisdiktionerna. Enbart en spansk rådgivare kommer att missa den amerikanska delen, och enbart en amerikansk skatterådgivare kommer att missa den spanska.
Vanliga misstag
Att utgå från köpeskillingen vid budgetering. Skatteunderlaget är det kommunala fastighetsvärdet när detta värde är högre, varför en bra förhandling inte sänker stämpelskatten.
Att anta att 183-dagarsregeln är det enda testet. Centret för ekonomiska intressen räknas inte i dagar alls.
Att behandla padrón som uppehållstillstånd. Empadronamiento registrerar din adress hos kommunen. Det är användbart, men det är inte ett uppehållstillstånd.
Att hoppa över due diligence för att spara en avgift. Obetalda avgifter till bostadsrättsföreningen och outbetald IBI följer med fastigheten.
Att missa deklarationen för imputerad inkomst. Att äga en tom spansk fastighet skapar en årlig skyldighet, och många upptäcker den först flera år senare med tillhörande ränta.
Att räkna Beckhams sexmånadersperiod från ankomsten. Den löper normalt från registreringen i socialförsäkringen.
Att köpa en ETF i tron att fonden kan skjutas upp. Noterade fonder omfattas inte alls av artikel 94-regimen.
Att bygga en avkastningsmodell på turisthyra. Regleringen har skärpts och ett tillstånd som gäller idag kanske inte är förnybart.
Att ansöka om NIE efter att ha undertecknat något. Notarien behöver det vid köpehandlingen, och banken behöver det innan dess.
Vanliga frågor om investeringar i Spanien
Kan utlänningar fortfarande köpa fastigheter i Spanien?
Ja, det finns inga generella restriktioner baserade på nationalitet. Du behöver ett NIE, och köp i utpekade militära eller strategiska kustzoner kräver tillstånd från försvarsministeriet.
Behöver jag vara bosatt för att investera i Spanien?
Nej. Icke-bosatta kan köpa fastigheter, inneha aktier och öppna konton. Du behöver ett NIE och i praktiken ett spanskt bankkonto. Icke-boskap påverkar din skattebehandling snarare än din möjlighet att investera.
Hur mycket måste jag investera i Spanien för att få uppehållstillstånd?
Det finns inget sådant belopp längre. Alla investerarrelaterade uppehållstillstånd avskaffades den 03-04-2025. Uppehållstillstånd ges nu genom arbete, egenföretagande, distansarbete, icke-lönsamma ändamål, familjeanknytning eller studier.
Är den 100-procentiga skatten för utländska köpare verklig?
Den tillkännagavs den 13-01-2025 och lämnades in som ett lagförslag den 22-05-2025. Fram till juli 2026 har den varken debatterats eller röstats om, och den är inte lag.
Vilka skatter betalar jag om jag köper en fastighet och låter den stå tom?
Fiktiv inkomstskatt via *Modelo 210*, beräknad på 2 % av fastighetens taxeringsvärde (1,1 % om det reviderats under de senaste tio åren), med 19 % skattesats för EU- och EES-medborgare eller 24 % för andra. Dessutom tillkommer kommunal *IBI* och avgifter för gemensamma utrymmen.
Hur lång tid tar det att få ett NIE?
Tiderna varierar beroende på vilken väg du väljer och vilket konsulat eller polisstation som hanterar ansökan. Personer som går via den fysiska vägen i Spanien rapporterar långa väntetider för tidbokningar som inte alltid finns tillgängliga. Den fjärrhanterade vägen via en advokat med fullmakt undviker köerna helt.
Kan min NIE-ansökan avslås?
NIE är ett administrativt identifikationsnummer, så en korrekt dokumenterad ansökan bedöms inte utifrån meritvärde på samma sätt som ett visum. Problem uppstår främst vid ofullständig eller felaktigt legaliserad dokumentation.
Behöver jag en skatterättslig representant i Spanien?
Icke-bosatta är formellt skyldiga att utse en representant när de bedriver verksamhet via ett fast driftställe eller när skatteverket begär det. Utanför dessa fall är det frivilligt för privatpersoner, och i praktiken förhindrar det att inlämningsdatum och officiella meddelanden förblir obesvarade.
Vilken spansk region är billigast att köpa i?
När det gäller förvärvsskatt ligger Madrid på 6 % bland de lägsta, medan Katalonien och Valencia på 10 % och uppåt hör till de högsta. På en 300 000 euro begagnad fastighet motsvarar den skillnaden ensam cirka 12 000 euro. Förmögenhetsskatten förändrar sedan kalkylen i motsatt riktning för större portföljer.
Hur kan AnchorLess hjälpa dig?
AnchorLess hanterar det administrativa skiktet som måste finnas innan något annat kan ske.
Spanskt NIE för privatpersoner. Ansökan görs online på cirka fem minuter, och vår jurist bokar och närvarar vid mötet åt dig. Notariella avgifter ingår, levereras via e-post och med pengarna tillbaka-garanti.
Spanskt NIF för företag. Inlämnat direkt till Agencia Tributaria utan pappersarbete, notarie eller översättningar från din sida.
Bankkonto i Spanien, ordnat utan att du behöver vara i landet.
Digitalt certifikat, så att du kan skicka in och ta emot meddelanden digitalt.
AnchorLess är varken bank, revisor, skatterådgivare, investeringsrådgivare eller advokatbyrå, och vi är inte en myndighet. Vi agerar som mellanhand och hanterar det administrativa åt dig.
Vill du se helhetsbilden innan du binder upp dig? AnchorMove presenterar hela din checklista kostnadsfritt, och du kan prata med en av våra experter utan kostnad.
Spanien är fortsatt öppet för utländskt kapital men stänger dörren för idén att köpa sig till uppehållstillstånd. Det är den stora förändringen, och den trädde i kraft exakt den 03-04-2025, då Ley Orgánica 1/2025 samtidigt avskaffade samtliga investerarvägar – fastigheter, statsobligationer, aktier, fonder, depositioner och affärsprojekt. Golden Visa är numera endast en historisk referens, skyddad för redan beviljade tillstånd och inlämnade ansökningar.
Den ekonomiska bakgrunden är stabil men avmattande. Bank of Spain förutspår en tillväxt på 2,3 % år 2026 och 1,7 % år 2027, med en statsskuld som sjunker under 99 % av BNP och en inflation på 3,6 %. Guvernör Escrivá lyfter fram styrkorna som sysselsättning, migration och frånvaron av de obalanser som ledde till finanskrisen 2008, medan han pekar på begränsningarna som skuld, produktivitet och bostäder.
Den 100-procentiga skatt som dominerade internationella nyhetsflöden blev aldrig lag. Den presenterades i januari 2025, utformades i maj 2025 och har ännu inte debatterats i parlamentet. Beakta den som en risk att följa snarare än en kostnad att budgetera för.
När det gäller kostnader är det inte det pris du kommer överens om som spelar roll. Det är istället taxeringsvärdet, som sedan januari 2022 utgör skatteunderlaget, och den regionala stämpelskatten, som varierar från 6 % i Madrid till en skala som når upp till 13 % i Katalonien efter reformen i juni 2025. Lägg till 1 % till 2 % för notarie-, register- och juridisk hjälp, och räkna med en total kostnad på 10 % till 15 % över köpeskillingen.
När det gäller skatter är det boendestatus som avgör. Icke-residenter beskattas endast på inkomst från spansk källa, betalar en schabloniserad inkomst på en tom fastighet och möter en bruttoskattesats på 24 % på hyresinkomster om de befinner sig utanför EU. Residenter beskattas på global inkomst och tillgångar, med en skala för kapitalinkomster som toppar på 30 % och en förmögenhetsskatt som varierar från noll i Madrid till fullt tillämpbar i Katalonien. Beckham Law kan ompröva den här ekvationen under sex år, med en sexmånadersfrist som börjar löpa vid registrering hos Social Security.
När det gäller investeringsalternativ är fastigheter den största kategorin sett till utländsk volym, men också den minst likvida. De sektorer som lockar seriella affärsinvesteringar är förnybar energi, där mer än hälften av Spaniens elproduktion nu är förnybar, och bilindustrin, där Spanien är Europas näst största tillverkare och regeringen har avsatt nära 1,3 miljarder euro till den elektriska omställningen. En strukturell faktor är värd att bära med sig: spanska och EU-registrerade fonder tillåter skattefri omplacering enligt artikel 94, medan ETF:er inte gör det.
För en expat är ordningen det som skyddar dig. Först uppehållstillståndsvägen, sedan skatterättslig hemvist, och till sist tillgångar. Att vända på den här ordningen är det dyraste misstaget inom den här kategorin.
Allt hänger på en sak som måste finnas först. Skaffa NIE om du investerar som privatperson, och spanska NIF om du investerar som företag. Ingenting i den här artikeln är tillgängligt för dig förrän det numret har utfärdats.
Dela denna artikel
