Sådan investerer du i Spanien som udlænding i 2026: Omkostninger, skatter og krav
Kort fortalt
Spanien forbliver åben over for udenlandsk kapital, men lukket over for idéen om, at kapital kan købe sig til opholdstilladelse. Det er overskriften på den ændring, der trådte i kraft præcis den 03-04-2025, hvor Ley Orgánica 1/2025 samtidig fjernede samtlige investeringsruter – ejendom, statsgæld, aktier, fonde, indskud og forretningsprojekter. Golden Visa er nu blot en historisk reference, der kun er beskyttet for allerede bevilgede tilladelser og ansøgninger, der allerede er indgivet.
Udlændinge kan stadig investere i Spanien uden generelle restriktioner på køb af ejendomme, aktier eller fonde. Det, der er ændret, er, at investeringen ikke længere giver ret til ophold, siden Spanien afskaffede Golden Visa den 03-04-2025. Den meget omtalte 100 % skat for ikke-EU-købere er fortsat et forslag, som parlamentet aldrig har debatteret eller stemt om.
To fakta står nu side om side. Spanien er åben for dine penge, men lukket over for idéen om, at dine penge kan købe dig en bolig. Enhver planlægningsbeslutning tager udgangspunkt i, at begge forhold skal gælde samtidig.
Før noget kapital flyttes, skal du have et spansk skatteidentifikationsnummer. Et NIE, hvis du investerer som privatperson, et spansk NIF, hvis du investerer gennem et selskab. Ingen notar vil underskrive en skøde, og ingen bank vil åbne en konto uden det.
Denne vejledning dækker Spaniens nuværende økonomiske situation og hvad der gør landet attraktivt for udenlandske investeringer, hvordan Golden Visa fungerede, og hvad dets afskaffelse har ændret, den reelle status for forslaget om 100 % skat, hele processen for at investere i Spanien og hvor den spanske regering rent faktisk støtter dig, de dokumenter, du skal have, før du kan foretage transaktioner, ejendomskøbssekvensen og hvad det koster pr. region, de vigtigste investeringsmuligheder og de sektorer, der tiltrækker kapital, de tre tests, der gør dig til skattepligtig i Spanien, hvad du skylder som ikke-bosiddende ejer og som bosiddende, Beckham Law og dens seksmånedersfrist, samt de opholdsveje, der stadig eksisterer.
Indhold20
- Hvad »investering i Spanien« betyder i 2026
- Hvordan er den økonomiske situation i Spanien i øjeblikket?
- Hvad er fordelene ved at investere i Spanien?
- Kan man stadig få opholdstilladelse ved at investere i Spanien?
- Er der en skat på 100 % for ejendomskøbere uden for EU i Spanien?
- Hvordan foregår en investering i Spanien?
- Hvordan investerer man i Spanien som udstationeret?
- Hvad du skal have på plads, før nogen penge skifter hænder
- Køb af ejendom i Spanien: det faktiske forløb
- Hvad et boligkøb i Spanien reelt koster
- Hvad er de bedste investeringsmuligheder i Spanien?
- Skattemæssigt hjemsted: de tre tests, der afgør det hele
- Dine forpligtelser som ikke-resident ejer
- Hvad du skal betale som skattemæssigt hjemmehørende i Spanien
- Spaniens Beckham Law
- Eksisterende opholdsveje
- Hvad amerikanere specifikt bør vide
- Almindelige fejl
- Hovedspørgsmål om investering i Spanien
- Hvordan kan AnchorLess hjælpe dig?
Hvad »investering i Spanien« betyder i 2026
At investere i Spanien betyder at placere kapital i spanske aktiver: ejendom, børsnoterede aktier, kollektive investeringsfonde, statsgæld eller en virksomhed, du opretter der. Det er nu udelukkende en økonomisk handling uden nogen tilknytning til immigration.
Denne adskillelse er ny. I tolv år fulgte der en opholdstilladelse med et ejendomskøb på 500.000 €. Den forbindelse er ophørt, og de fleste af de vejledninger, der stadig ligger højt i søgeresultaterne om emnet, er ikke fulgt med.
Mange blander fire forskellige ting sammen, så det er værd at skelne mellem dem, før vi går videre.
Investering
Køb af et spansk aktiv. Ejendom, aktier, fonde, obligationer eller en virksomhed. Der gælder ingen nationalitetsbegrænsninger for selve købet, bortset fra en snæver undtagelse for jord i udpegede militære eller strategiske kystområder, hvor der kræves tilladelse fra forsvarsministeriet.
Opholdsret
Din juridiske ret til at bo i Spanien. Siden 03-04-2025 kan du ikke købe dig direkte til den, uanset hvor mange penge du har. Du får den gennem en ordning for arbejde, selvstændig virksomhed, fjernarbejde, ikke-erhvervsmæssigt ophold, familie eller studier. Vores vejledning om, hvordan du bliver lovligt bosiddende i Spanien, gennemgår hele forløbet.
Skattemæssigt hjemsted
Et helt separat spørgsmål fra din immigrationsstatus. Du kan være lovligt bosiddende uden at være skattemæssigt bosiddende. Du kan også være skattemæssigt bosiddende uden nogen spansk opholdstilladelse, hvilket overrasker folk, der tilbringer meget tid i landet på et turiststempel.
Identifikationsnumre
NIE for udenlandske personer og det spanske NIF for udenlandske virksomheder. Det er nøglerne til hele systemet. Uden et af dem vil ingen notar underskrive dit skøde, og ingen bank vil åbne en konto for dig.
Hvordan er den økonomiske situation i Spanien i øjeblikket?
Spaniens økonomi vokser hurtigere end gennemsnittet i eurozonen, men væksten aftager gradvist. Spaniens centralbank forventer en BNP-vækst på 2,3% i 2026 og 1,7% i 2027, en inflation på 3,6% i år og en offentlig gæld, der falder til under 99% af BNP.
Prognoserne blev fastholdt i Spaniens centralbanks kvartalsvise vurdering fra juni 2026, som blev offentliggjort sammen med årsrapporten. Økonomien voksede med 0,6% i første kvartal af 2026 efter en vækst på 0,8% i sidste kvartal af 2025.
Centralbankchef José Luis Escrivá tilskrev den aktuelle vækst tre forhold: dynamisk beskæftigelse, migrationsstrømme og fraværet af større makrofinansielle ubalancer. Det sidste punkt er det vigtigste for alle, der vurderer landerisiko, fordi det står i direkte kontrast til situationen før 2008.
Hovedtallene
| Indikator | 2026 | 2027 |
|---|---|---|
| BNP-vækst | 2.3% | 1.7% |
| Inflation | 3.6% | 2.6% |
| Offentligt underskud (andel af BNP) | 2.4% | 2.3% |
| Offentlig gæld (andel af BNP) | 98.9% | 97.9% |
Kilde: Banco de Españas makroøkonomiske prognoser, juni 2026.
Hvad finanskrisen stadig forklarer
Spaniens krak i 2008 var en bankkrise drevet af ejendomsmarkedet, og konsekvenserne præger det marked, du køber dig ind på i dag. Byggeriet kollapsede, priserne i mange regioner brugte mere end et årti på at komme sig, og udbuddet af nye boliger nåede aldrig tilbage til niveauet før krisen.
Den nuværende boligmangel kan føres direkte tilbage til dette. Det er også grunden til, at boligpolitikken er blevet det mest politisk aktive område inden for spansk lovgivning, og til, at en udenlandsk køber bør følge den lovgivningsmæssige risiko og ikke kun priserne.
Spaniens centralbank fremhæver tre strukturelle udfordringer sammen med væksttallene: offentlig gæld, produktivitet og boliger. Den økonomiske udvikling i Spanien er reel, og begrænsningerne bliver åbent påpeget af centralbanken selv.
Hvad er fordelene ved at investere i Spanien?
Fordelene ved at investere i Spanien er en voksende økonomi i eurozonen, et hjemmemarked med mere end 48 millioner forbrugere og adgang til markederne i EMEA og Latinamerika, aktiv støtte fra den spanske regering til udenlandske investeringer gennem støtte- og rådgivningsprogrammer samt leveomkostninger og livskvalitet, der står sig godt sammenlignet med Nordeuropa og USA.
Lad os gennemgå dem i rækkefølge, for de vægter forskelligt, alt efter hvad du faktisk køber.
Økonomisk udvikling og markedsadgang. Spanien voksede med 3.2% i 2024, klart mere end eurozonen, og ligger fortsat over gennemsnittet i eurozonen. Landets geografiske og kommercielle placering giver en virksomhed, der etablerer sig dér, adgang til Europa, Mellemøsten, Nordafrika og Latinamerika. Det er argumentet, ICEX fremfører over for erhvervsinvestorer, og det holder.
Offentlig støtte, der findes i praksis. Den spanske regering finansierer specifikke programmer for udenlandske investeringer i stedet for blot at reklamere med sin åbenhed. Du finder nærmere oplysninger i afsnittet om processen nedenfor.
Muligheder koncentreret i klart definerede sektorer. Det er inden for vedvarende energi, bilindustrien og mobilitet, IKT, biovidenskab, luftfart og landbrugs- og fødevaresektoren, at de offentlige og private investeringer faktisk går hen. Afsnittet om sektorer gennemgår, hvad der ligger bag hver af dem.
Livskvalitet med et ærligt forbehold. Sundhedsvæsen, mad, klima, byer, hvor man kan komme rundt til fods, og leveomkostninger, der er lavere end i det meste af Nordeuropa og store dele af USA, er årsagerne til, at mange udenlandske købere vælger Spanien frem for sammenlignelige markeder. Det er en reel fordel, men også den, folk tillægger for stor vægt. Livskvalitet ændrer ikke din skattemæssige eksponering, din regning for overdragelsesskat eller det forhold, at en udlejer fra et land uden for EU betaler 24% af bruttolejeindtægten. Nyd det første, og planlæg efter det andet.
Hvad der ikke længere er en fordel. Opholdsret. I tolv år var det den største fordel ved at investere i Spanien, men det ophørte i april 2025.
Kan man stadig få opholdstilladelse ved at investere i Spanien?
Nej. Spanien afskaffede alle opholdsordninger for investorer den 03-04-2025.
Golden Visa blev afskaffet ved Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero (offentliggjort i BOE den 03-01-2025 som BOE-A-2025-76), hvis enogtyvende afsluttende bestemmelse fjernede indholdet af artikel 63 til 67 i Ley 14/2013. Ophævelsen trådte i kraft tre måneder efter offentliggørelsen.
Hvordan fungerer Golden Visa i Spanien?
Det gør den ikke længere. Det spanske Golden Visa var en ordning, hvor man kunne få opholdstilladelse ved at investere. Den blev oprettet i 2013 og gav udenlandske investorer lovligt ophold mod en kvalificerende kapitalinvestering. Alle varianter af ordningen blev lukket den 03-04-2025.
Det er stadig vigtigt at forstå, hvordan ordningen fungerede, fordi den formede det marked, du er på vej ind på, og fordi meget af det offentliggjorte materiale stadig beskriver den, som om den gælder i dag.
Vilkårene for Golden Visa
En udenlandsk investor uden skattemæssigt hjemsted i Spanien kunne kvalificere sig ved at foretage en »betydelig kapitalinvestering« inden for en af følgende kategorier. Ejendomme i Spanien til en værdi af €500,000 var den mest kendte mulighed, men ikke den eneste.
| Lukket investeringsordning | Grænse |
|---|---|
| Fast ejendom | €500,000 |
| Spansk statsgæld | €2,000,000 |
| Aktier eller ejerandele i selskaber | €1,000,000 |
| Investeringsfonde eller venturekapitalfonde | €1,000,000 |
| Bankindskud i spanske institutter | €1,000,000 |
| Erhvervsprojekter af almen interesse | Vurderes fra sag til sag |
Ejendommen skulle være fri for pant op til grænsen på €500,000 og være registreret i ejendomsregistret. Den første tilladelse gjaldt i tre år og kunne derefter forlænges i perioder på fem år, så længe investeringen blev opretholdt. Ordningen gav aldrig direkte statsborgerskab, men indgik i de almindelige tidsrammer på fem år for permanent ophold og ti år for naturalisation.
Hvad sker der med dem, der allerede har en tilladelse?
To overgangsbestemmelser blev indføjet i Ley 14/2013 i forbindelse med ophævelsen, og de udgør det juridiske grundlag for eksisterende indehavere. Ansøgninger, der blev indgivet før 03-04-2025, behandles efter de regler, der var gældende på indgivelsesdatoen. Tilladelser, der allerede er udstedt, forbliver gyldige i hele deres gyldighedsperiode, og ansøgninger om forlængelse behandles efter de regler, der gjaldt, da den oprindelige tilladelse blev udstedt.
Den praktiske betydning for alle, der starter i dag, er enkel. Køb, hvad du har lyst til, og søg derefter separat om opholdstilladelse via en ordning, der ikke har noget med købet at gøre.
Er der en skat på 100 % for ejendomskøbere uden for EU i Spanien?
Nej. Pr. 22-07-2026 er det et forslag, der aldrig er blevet debatteret eller stemt om, og det er ikke lov.
Dette er det mest fejlagtigt rapporterede emne i kategorien, så her er tidslinjen med datoer.
Den 13-01-2025 annoncerede premierminister Pedro Sánchez en boligpakke, der omfattede en skat på »op til 100 %« på ejendom købt af ikke-bosiddende købere uden for EU. Forslaget blev udformet som en »supplerende statsskat på ejendomsoverdragelser« og begrundet med henvisning til Danmark og Canada.
Den 22-05-2025 indsendte regeringen et lovforslag til parlamentet.
Den 27-03-2026 rapporterede Reuters, med henvisning til parlamentariske dokumenter, at lovforslaget endnu ikke var blevet debatteret. En højtstående regeringskilde fortalte Reuters, at nye skatter er blandt de vanskeligste tiltag at få flertal for i det nuværende parlament. Junts, hvis stemmer mindretalsregeringen har brug for, er imod forslaget.
Regeringens egen boligpakke fra januar 2026 havde det ikke som et centralt tiltag.
Hvad der faktisk stod i udkastet, for god ordens skyld. Det ville have omfattet personer og enheder, der ikke er bosiddende i EU, som en afgift oven i den eksisterende regionale overdragelsesskat. Det ville ikke have omfattet køb af nybyggeri, som er pålagt moms og derfor harmoniseret på EU-plan og uden for rækkevidden af et nationalt lovforslag. Det blev aldrig afklaret, om EØS-borgere fra Norge, Island og Liechtenstein var omfattet af ordlyden eller ej.
Sådan bør du forholde dig til det. Lad være med at budgettere med det. Men ignorér det heller ikke. Forslaget ligger i parlamentet og kan rykke sig, hvis den politiske situation ændrer sig. Spaniens officielle statistikker for 2025 registrerede 51,411 køb foretaget af udenlandske købere uden bopæl i landet, et fald på næsten 10 % fra året før og det laveste niveau i fire år. Brancheanalyser tilskriver en målbar del af faldet afskaffelsen af Golden Visa snarere end skatteannonceringen.
Hvordan foregår en investering i Spanien?
Processen for at investere i Spanien består af fem trin: få et spansk skatteidentifikationsnummer, åbne en spansk bankkonto, gennemføre juridisk due diligence af aktivet, underskrive hos en notar og registrere købet. Virksomheds- og erhvervsprojekter kan få gratis rådgivning fra ICEX-Invest in Spain, regeringens agentur for udenlandske investeringer.
Rækkefølgen er fast. Hvert trin er blokeret, indtil det foregående er gennemført, og den mest almindelige fejl er at begynde ved trin tre.
| Trin | Hvad sker der | Kan ikke gennemføres uden |
|---|---|---|
| 1. Identifikationsnummer | NIE for personer, spansk NIF for virksomheder | Intet andet kan sættes i gang |
| 2. Bankkonto | Spansk konto med dokumentation for pengenes oprindelse | Identifikationsnummer |
| 3. Juridisk due diligence | Uafhængig gennemgang af ejendomsret, gæld og tilladelser | Intet, og det er her, man taber penge, hvis man springer over |
| 4. Notarialdokument | Underskrift, betaling af restbeløb, skatter udløses | Identifikationsnummer og midler på plads |
| 5. Registrering | Registrering i ejendomsregistret eller handelsregistret | Underskrevet dokument |
Hvad ICEX-Invest in Spain gør – og ikke gør
ICEX-Invest in Spain er den operationelle afdeling af ICEX Spain Trade and Investment, et offentligt ejet organ under Ministeriet for Økonomi, Handel og Erhverv. Dets opgave er at tiltrække og støtte udenlandske direkte investeringer.
Det tilbyder konkret hjælp frem for reklame:
- Gratis rådgivning og information til udenlandske investeringsprojekter, der etablerer sig i Spanien
- Rising UP in Spain, som hvert år udvælger op til 50 udenlandske nystartede virksomheder ud fra kriterier om innovation og skalerbarhed og tilbyder dem en gratis pakke af etableringsydelser
- Innova Invest, et tilskudsprogram til forsknings- og udviklingsprojekter, der gennemføres af virksomheder med mindst 50 % udenlandsk ejerskab, med tilskud på op til €800,000 pr. modtager
- Guide to Business in Spain, der opdateres årligt og beskriver de juridiske og lovgivningsmæssige vilkår for udenlandske investeringer på cirka 500 sider
Her er det, ingen siger højt. ICEX støtter erhvervs- og virksomhedsrettede investeringer. Hvis du er privatperson og køber en lejlighed i Valencia, er dette agentur ikke noget for dig, og uanset hvor meget du læser deres materiale, får du ikke udstedt dit NIE. Den juridiske og administrative proces for en privat køber går gennem en notar, skattemyndighederne og ejendomsregistret, og den begynder med dit identifikationsnummer.
Hvordan investerer man i Spanien som udstationeret?
Hvis du vil investere i Spanien som udstationeret, skal du afklare tre spørgsmål i denne rækkefølge: din opholdsstatus, din skattemæssige status og først derefter aktivet. En udenlandsk investor, der køber ejendom først og først bagefter undersøger sin skattemæssige situation, begår den mest almindelige og dyreste fejl i denne kategori.
Grunden er, at det samme køb kan føre til forskellige resultater afhængigt af din situation, og spørgsmålet om skattemæssigt hjemsted afgøres af de faktiske forhold, ikke af dine hensigter.
Vælg først din opholdsordning
Hvis du planlægger at bo i Spanien, afgør opholdsordningen, hvad du lovligt må foretage dig der. Ordningen uden ret til erhvervsarbejde forbyder enhver form for arbejde. Ordningen for digitale nomader kræver indkomst fra udlandet. Ordningen for iværksættere kræver en vurdering af virksomheden. Investering giver ikke adgang til en opholdsordning, så denne beslutning skal træffes uafhængigt.
Undersøg, om du bliver skattemæssigt hjemmehørende i Spanien
Det er det afgørende punkt. En investor, der ikke er skattemæssigt hjemmehørende, betaler kun spansk skat af indkomst fra Spanien. En skattemæssigt hjemmehørende betaler skat af indkomst og aktiver på verdensplan, herunder formueskat, som varierer betydeligt fra region til region. De tre kriterier er beskrevet længere nede, og ingen af dem tager højde for, hvad du havde til hensigt.
Vælg derefter aktivet
Først på dette tidspunkt kan spørgsmålet om ejendom eller portefølje besvares, fordi den skattemæssige behandling af det samme aktiv ændrer sig alt efter din status. En udstationeret person fra et land uden for EU, som udlejer en lejlighed i Spanien, betaler 24 % af bruttolejen uden fradrag. En ejer, der er skattemæssigt hjemmehørende i EU, betaler 19 % af nett lejeindtægt, hvor udgifter kan trækkes fra. Samme lejlighed, samme lejer.
Forhold, der især kan få udstationerede i problemer
Et boligkøb forlænger ikke din opholdsret. Ejerskab af en bolig giver dig ikke ret til flere dage i Schengenområdet, og ind- og udrejsesystemet håndhæver nu 90-dagesgrænsen digitalt ved grænsen.
Livskvalitet er en gyldig grund, men en dårlig plan. Klima, sundhedsvæsen og leveomkostninger er grundene til, at de fleste udstationerede vælger Spanien, men ingen af dem nævnes i skattelovgivningen. Planlæg økonomien efter reglerne, og nyd resten for sig.
Dit hjemland fritager dig ikke for dine forpligtelser. Især amerikanske statsborgere skal fortsat indgive selvangivelse, uanset hvor de bor. Dette behandles i et særskilt afsnit nedenfor.
Hvad du skal have på plads, før nogen penge skifter hænder
I Spanien er alt baseret på identifikationsnumre. Alle trin nedenfor er blokeret, indtil du har det rigtige nummer.
Hvis du investerer som privatperson: NIE
NIE (Número de Identidad de Extranjero) er dit identifikationsnummer som udlænding. Du skal bruge det for at underskrive et skøde hos en notar, åbne en bankkonto, registrere en ejendom i dit navn, betale overdragelsesafgift og indgive enhver spansk selvangivelse.
Det er et identifikationsnummer og ikke andet. At have et NIE gør dig ikke til resident og giver dig ikke ret til at arbejde. Vores guide om forskellen mellem NIE og TIE forklarer, hvor folk ofte tager fejl.
Ikke-residenter får et »hvidt NIE«, som udstedes på et papirbevis i stedet for som et kort.
Hvis du investerer gennem et selskab: det spanske NIF
Et udenlandsk selskab, der erhverver spanske aktiver, fakturerer i Spanien eller registrerer sig for at opfylde sine forpligtelser, skal have et spansk NIF, som tildeles af Agencia Tributaria. Det gør det muligt for skattemyndigheden at genkende dit selskab på spansk jord, selvom det ikke har et lokalt kontor eller datterselskab.
En spansk bankkonto
Er i praksis nødvendig ved underskrivelsen af skødet, til betaling af overdragelsesafgifter og til de løbende udgifter, der følger: IBI, fællesudgifter, forsyning og forsikring.
Forvent grundig kontrol. I henhold til reglerne om bekæmpelse af hvidvaskning af penge beder spanske banker om dokumentation for, hvor pengene stammer fra, som er bekræftet, oversat og, hvor det kræves, forsynet med apostille. Selvangivelser, lønsedler eller selskabsregnskaber er de sædvanlige dokumenter. I henhold til Common Reporting Standard udveksler spanske institutioner automatisk kontooplysninger med skattemyndigheden i dit hjemland. I henhold til FATCA indberetter de amerikanske kontohavere direkte til IRS.
Et digitalt certifikat
certificado digital giver dig mulighed for faktisk at bruge de spanske myndigheders onlinetjenester: indgive Modelo 210, tjekke status på din sag og modtage officielle meddelelser. Uden det er du afhængig af aftaler og andres kalendere.
Køb af ejendom i Spanien: det faktiske forløb
Forløbet ligger fast, og hvert trin har juridiske konsekvenser. Det er ved at springe det andet trin over, at man mister penge.
Trin 1: Reservationsaftale
Et documento de reserva tager ejendommen af markedet. Depositummet ligger typisk på mellem €3,000 og €10,000 og opbevares på en deponeringskonto eller hos sælgerens juridiske repræsentant.
Trin 2: Juridisk due diligence
En uafhængig advokat kontrollerer skødet, udestående gæld og hæftelser, restancer til ejerforeningen, beboelsesattesten og gyldigheden af byggetilladelserne.
Det er dette trin, folk springer over for at spare penge, og det er også det trin, der koster mest, hvis det springes over. Spansk gæld følger ejendommen, ikke sælgeren. Ubetalte fællesudgifter og restancer på IBI bliver dit ansvar ved overdragelsen.
Trin 3: Aftale om håndpenge
contrato de arras indebærer normalt et depositum på 10% af prisen. I henhold til artikel 1454 i den spanske civillovbog mister en køber, der trækker sig, depositummet, mens en sælger, der trækker sig, skal tilbagebetale det dobbelte.
Trin 4: Offentligt skøde hos en notar
escritura pública overfører ejendomsretten, og restbeløbet samt transaktionsskatterne forfalder ved underskrivelsen. Notaren bekræfter identiteten, så dit NIE skal være udstedt inden dette tidspunkt.
Trin 5: Ejendomsregister
Registrering hos Registro de la Propiedad beskytter din ejendomsret mod krav fra tredjeparter. Når skødet underskrives, bliver du ejer i forholdet mellem dig og sælgeren. Registreringen gør dig til ejer over for alle andre.
Hvad et boligkøb i Spanien reelt koster
Budgettér med 10% til 15% oven i købsprisen, og vær opmærksom på, at den største variabel er, hvilken region du køber i.
Skattegrundlaget er ikke den pris, du betalte
Siden 01-01-2022 beregnes overdragelsesafgift og stempelafgift ud fra den matrikulære referenceværdi (valor de referencia catastral), som fastsættes af Catastro ved hjælp af egne algoritmer baseret på beliggenhed og sammenlignelige handler.
Hvis referenceværdien overstiger prisen i dit skøde, betaler du skat af referenceværdien. Hvis en ejendom ikke har en fastsat referenceværdi, bliver den oplyste pris skattegrundlaget. Det rammer købere, der har forhandlet sig til en god rabat og derefter modtager en skatteregning beregnet ud fra et beløb, de aldrig har betalt.
Nybyggeri kontra videresalg
Nybyggeri: moms (IVA) på 10% på boliger i hele landet samt stempelafgift (AJD), der fastsættes regionalt. På De Kanariske Øer gælder IGIC på 7% i stedet for IVA.
Videresalg: overdragelsesafgift (ITP) i stedet for moms og stempelafgift, som fastsættes udelukkende af den selvstyrende region.
Overdragelsesafgift efter region
Kontrolleret 22-07-2026. Regionssatserne ændrer sig, nogle gange midt på året. Bekræft den aktuelle sats hos den relevante selvstyrende region, inden du underskriver.
| Region | ITP ved videresalg | AJD ved nybyggeri |
|---|---|---|
| Madrid | 6% | 0.75% |
| Andalusien | 7% | 1.2% |
| Valencia | 10% | 1.5% |
| Catalonien | Progressiv, 10% til 13% | 1.5% |
Ændringen i Catalonien er den, de fleste vejledninger stadig beskriver forkert. Siden 27-06-2025 anvender Catalonien en trinvis skala i stedet for en fast sats i henhold til Decret llei 5/2025 de 25 de març:
| Ejendomsværdiinterval | Sats for intervallet |
|---|---|
| Op til €600,000 | 10% |
| €600,000 til €900,000 | 11% |
| €900,000 til €1,500,000 | 12% |
| Over €1,500,000 | 13% |
Satserne anvendes progressivt, så kun den del, der falder inden for hvert interval, beskattes med den pågældende sats. Ved et køb på €700,000 betales 10% af de første €600,000 og 11% af de resterende €100,000, hvilket giver en effektiv sats på cirka 10.14%.
Catalonien har også indført en sats på 20% for store ejere (i brede træk ejere af mere end ti boliger eller fem boliger i en udpeget boligzone med pres) samt ved køb af hele beboelsesejendomme.
De baskiske provinser og Navarra har separate forale skattesystemer med helt egne regler.
Professionelle omkostninger og administrationsomkostninger
Læg cirka 1% til 2% oven i skatterne:
- Notarhonorar: fastsat efter den nationale takstskala på købsprisen, typisk 0.2% til 0.5%
- Gebyrer til ejendomsregistret: også baseret på takster, typisk 0.1% til 0.25%
- Uafhængige advokathonorarer: normalt 1% til 2%
- Gestoría: omkring €300 for håndtering af skatteindberetninger og dokumentbehandling
- Ejendomsmæglerhonorar: betales normalt af sælgeren, men det afhænger af kontrakten
Finansiering
Ikke-residenter får typisk et realkreditlån på 60% til 70% af ejendommens værdi, hvilket betyder, at de skal betale en udbetaling på 30% til 40% kontant før skatter. Bankernes vurderingsgebyrer ligger på mellem €250 og €600 og er normalt gyldige i seks måneder. Etableringsgebyrer kan nå op på 2% af lånet.
Hvad er de bedste investeringsmuligheder i Spanien?
Der findes ikke én enkelt bedste måde at investere i Spanien på, fordi det rette investeringsvalg afhænger af dit skattemæssige hjemsted, din tidshorisont, og om du har brug for, at aktivet er likvidt. De vigtigste kategorier, der er åbne for udenlandske investeringer, er fast ejendom, børsnoterede aktier, kollektive investeringsfonde, forsikringsbaserede investeringsprodukter og etablering af virksomhed.
Det følgende beskriver, hvordan hver mulighed er struktureret og beskattes i Spanien. Det er ikke en anbefaling af et produkt, og AnchorLess rådgiver ikke om investeringer.
De spanske værdipapirmarkeder er under tilsyn af CNMV (Comisión Nacional del Mercado de Valores). Enhver udbyder, du benytter, bør være registreret hos myndigheden.
Fast ejendom og ejendomme i Spanien
Den største kategori målt på udenlandsk investeringsvolumen og den mindst likvide. Den er gennemgået i sin helhed ovenfor: Beskatningen ved erhvervelse varierer regionalt, der følger årlige forpligtelser med ejendommen, uanset om du lejer den ud eller ej, og den er underlagt boligpolitik, som i øjeblikket er det mest aktive område inden for spansk lovgivning.
Lejeafkastet varierer betydeligt fra by til by og afhænger af, om udlejningen er langvarig eller har turistlicens. Reglerne for korttidsudlejning er blevet markant strammere. Barcelona udfaser nye turistudlejninger, og registrering er nu påkrævet på nationalt plan. Derfor skal licensforholdene undersøges, inden et tilbud afgives, hvis afkastberegningen bygger på ferieudlejning.
Børsnoterede aktier
Spanske aktier handles på BME-børserne. Gevinster og udbytter indgår i skattegrundlaget for opsparingsindkomst for personer med skattemæssigt hjemsted i Spanien. For ikke-residenter pålægges udbytter en spansk kildeskat på 19 %, som kan nedsættes i henhold til en gældende dobbeltbeskatningsoverenskomst.
Kollektive investeringsfonde og ETF'er – og den afgørende forskel
Dette er den strukturelle forskel, der påvirker resultatet mere end nogen anden i det spanske system.
Spanske og EU-registrerede investeringsforeninger er omfattet af skatteudskydelsesordningen i artikel 94 i loven om personlig indkomstskat. Når du flytter dine penge fra én kvalificerende fond til en anden (en traspaso), udløses der ikke skat af en gevinst. Skatten forfalder først, når du endeligt tager pengene ud af fondsordningen.
Der gælder tre betingelser. Du skal være spansk IRPF-skatteyder, da en ikke-resident ikke har nogen IRPF, der kan udskydes. Begge fonde skal være kvalificerende kollektive investeringsinstitutter. En udenlandsk fond kvalificerer kun, hvis den er registreret hos CNMV og tegnes gennem en spansk distributør.
ETF'er er udelukket fra denne ordning. Ministeriet afklarede spørgsmålet udtrykkeligt og udvidede udelukkelsen til børsnoterede fonde, uanset om de handles på et spansk eller udenlandsk marked. Hvert salg af en ETF er en skattepligtig begivenhed, også selvom provenuet geninvesteres samme dag.
For at en SICAV-struktur kan kvalificere til skatteudskydelse, skal den have mindst 500 aktionærer, og investoren må ikke på noget tidspunkt i de foregående tolv måneder have ejet mere end 5 % af kapitalen.
Investeringsprodukter med unit-linked-livsforsikring
En kategori af forsikringsbaserede produkter, der udstedes af livsforsikringsselskaber i EU. De underliggende aktiver forvaltes af en diskretionær forvalter, og væksten opsamles i policen i stedet for at blive beskattet årligt. Den spanske skattemæssige behandling afhænger af, om policen opfylder specifikke strukturelle betingelser, som er så tekniske, at de vurderes fra sag til sag. Enhver beslutning på dette område bør træffes sammen med en autoriseret spansk skatterådgiver, ikke på grundlag af et blogindlæg.
Etablering af virksomhed
Hvis du opretter et SL (selskab med begrænset ansvar) eller registrerer dig som autónomo, bliver du omfattet af en helt anden ramme: selskabsskat, momsregistrering, bidrag til socialsikringen og mulighed for en tilknyttet opholdstilladelse. Begge muligheder kræver et spansk NIF og er beskrevet i vores guide til det spanske NIF.
Hvilke sektorer er attraktive at investere i i Spanien?
De attraktive sektorer for investeringer i Spanien er vedvarende energi, bilindustrien og mobilitet, IKT, biovidenskab, rumfart og fødevaresektoren. Det er her, den spanske økonomiske vækst og den offentlige medfinansiering er koncentreret, og det er disse sektorer, ICEX prioriterer i forbindelse med udenlandske erhvervsinvesteringer.
Vedvarende energi
Spaniens elsystem er et af dekarboniserede i Europa, og tallene bag dette er usædvanligt gode.
Vedvarende energi stod for 55,5 % af den spanske elproduktion i 2025, og andelen steg til 56,6 % inklusive egetforbrug, svarende til rekordhøje 150,8 TWh. Vindkraft var den største energikilde for tredje år i træk med 21,6 %, foran atomkraft med 19 %, solcelleenergi med 18,4 % og gaskraft fra kombinerede kredsløb med 16,8 %. Næsten 10 GW ny sol- og vindkapacitet blev sat i drift i løbet af året, så den samlede installerede kapacitet nåede op på 142,5 GW.
Red Eléctrica beskriver den strategiske begrundelse klart: Den stigende efterspørgsel fra nyt industrielt og digitalt forbrug dækkes af et renere elnet, hvilket giver Spanien en stærk position i Europa. For energiintensive virksomheder i Spanien er det et argument om omkostninger og overholdelse af regler, ikke et ideologisk spørgsmål.
Bilindustrien
Spanien er Europas næststørste bilproducent og den niendestørste på verdensplan samt Europas næststørste producent af erhvervskøretøjer. Globale producenter driver produktionsanlæg rundt om i landet, og nogle af dem er blandt de mest automatiserede i Europa.
Sektoren er midt i en omstilling, og den spanske regering finansierer omstillingen direkte. I december 2025 annoncerede regeringen støtte på næsten 1,3 mia. € til markedet for elbiler og industrien, herunder 400 mio. € i forbrugertilskud for 2026, 580 mio. € til industriinvesteringer og 300 mio. € til ladeinfrastruktur, med et mål om, at 95 % af den spanske produktion skal være elektrificeret inden 2035.
Udenlandsk kapital er allerede på vej ind i sektoren. CATL's batterifabrik sammen med Stellantis repræsenterer en investering på omkring 4 mia. €.
De øvrige sektorer
IKT, rumfart, kemikalier, biovidenskab, fødevaresektoren, audiovisuelle medier samt transport og logistik fuldender prioritetslisten. Spaniens position giver virksomheder, der etablerer sig der, adgang til markederne i EU, Mellemøsten, Nordafrika og Latinamerika samt et hjemmemarked med mere end 48 millioner forbrugere.
Bemærkning om afgrænsning. Sektorernes attraktivitet er et argument for direkte erhvervsinvesteringer og investeringer i aktier. Den har ingen betydning for, om en lejlighed i Málaga er et godt køb. Hold de to spørgsmål adskilt.
Skattemæssigt hjemsted: de tre tests, der afgør det hele
Du bliver skattemæssigt hjemmehørende i Spanien, hvis du opfylder blot én af tre tests, og Spanien har ikke et opdelt skatteår. Opfylder du en test, anses du for skattemæssigt hjemmehørende i hele kalenderåret.
Fraværet af et opdelt skatteår er fælden. Hvis du ankommer i oktober og bliver, kan hele året blive omfattet.
Test 1: antal dage
183 dage eller mere med fysisk ophold på spansk territorium i løbet af et kalenderår. Delvise dage tæller med. Rekognosceringsrejser tæller med. Midlertidige fraværsperioder lægges til dit antal dage i Spanien, medmindre du kan bevise skattemæssigt hjemsted i et andet land med en officiel attest fra det pågældende lands skattemyndighed.
Test 2: centrum for økonomiske interesser
Din erhvervsaktivitet, dine investeringer eller dit økonomiske grundlag befinder sig primært i Spanien. Denne test tager slet ikke højde for antal dage, og derfor bliver personer, der antager, at 182 dage er en sikker grænse, fanget.
Test 3: formodning baseret på familie
Din ægtefælle, som du ikke er juridisk separeret fra, og dine mindreårige forsørgelsesberettigede børn bor sædvanligvis i Spanien. Der er tale om en afkræftelig formodning, hvilket betyder, at det er dig, der skal bevise det modsatte.
Dine forpligtelser som ikke-resident ejer
Ejerskab af ejendom i Spanien som ikke-resident medfører forpligtelser, også selvom ejendommen står tom. Alt nedenstående indberettes på Modelo 210.
Beregnet indkomst fra en tom ejendom
Spanien beskatter dig af en teoretisk lejeværdi, selvom du aldrig lejer ejendommen ud. Grundlaget er 2% af den matrikulære værdi, reduceret til 1.1%, hvis den matrikulære værdi er blevet revideret inden for de seneste ti år. Dette grundlag beskattes derefter med 19% for personer bosat i EU og EØS eller 24% for alle andre.
Dette indberettes én gang om året og er den forpligtelse, som amerikanske og britiske ejere oftest overser.
Lejeindtægter
Personer bosat i EU og EØS betaler 19% af nettolejeindtægten, og udgifter kan fratrækkes: fællesudgifter, IBI, forsikring, reparationer og afskrivninger.
Personer bosat uden for EU betaler 24% af bruttolejeindtægten uden fradrag overhovedet. For ejere fra USA og Storbritannien efter Brexit er dette den største ulempe i hele systemet. Den samme ejendom, den samme lejer og en væsentligt anderledes skatteregning.
Salg
Avance ved salg for en ikke-resident beskattes med en fast sats på 19%, uanset om du bor i EU eller uden for EU. Det er her, mange offentliggjorte vejledninger tager fejl. Opdelingen på 19% og 24% gælder den generelle sats for ikke-residente, mens avancer ved overdragelser har deres egen faste sats i henhold til loven om indkomstskat for ikke-residente.
Køberen er ved lov forpligtet til at tilbageholde 3% af salgsprisen og indbetale beløbet til skattemyndighederne på Modelo 211 inden for en måned som en acontobetaling af din skat. Derefter har du yderligere tre måneder til at indberette den faktiske avance på Modelo 210, hvilket giver dig i alt fire måneder fra salget. Hvis de 3% overstiger din faktiske skattepligt, får du forskellen tilbage, og tilbagebetalinger tager typisk seks til tolv måneder.
Endnu en begrænsning, som rammer investorer med flere ejendomme. Ikke-residente kan ikke modregne en avance på én ejendom i et tab på en anden, heller ikke i samme skatteår og heller ikke på samme dag.
Hvad du skal betale som skattemæssigt hjemmehørende i Spanien
Skattemæssigt hjemsted betyder, at Spanien beskatter din indkomst og dine aktiver på verdensplan.
Indkomstskat
IRPF er opdelt i to skattegrundlag. Det generelle skattegrundlag (lønindkomst, indkomst fra selvstændig virksomhed og de fleste lejeindtægter) beskattes efter en national skala og en regional skala, som samlet når omkring 47 % på det højeste trin og endnu højere i nogle regioner. Opsparingsgrundlaget (udbytte, renter og kapitalgevinster) beskattes efter én national skala:
| Opsparingsgrundlag | Sats |
|---|---|
| Op til €6,000 | 19 % |
| €6,000 til €50,000 | 21 % |
| €50,000 til €200,000 | 23 % |
| €200,000 til €300,000 | 27 % |
| Over €300,000 | 30 % |
Den højeste sats blev hævet fra 28 % til 30 % i henhold til Ley 7/2024, de 20 de diciembre, med virkning fra skatteåret 2025. Vejledninger, der stadig angiver 28 %, er forældede. De baskiske provinser og Navarra anvender deres egne regionale skalaer.
Formueskat
Opkræves af nettoformuen på verdensplan pr. 31. december. Den nationale bundgrænse for fritagelse er €700,000, med yderligere op til €300,000 for en primær bolig. Regionerne kan derefter ændre tre forhold: bundgrænsen for fritagelse, skalaen og skattenedsættelsen.
| Region | Bundgrænse for fritagelse | Gældende ordning |
|---|---|---|
| Madrid | €700,000 | 100 % skattenedsættelse |
| Andalusien | €700,000 | 100 % skattenedsættelse |
| Catalonien | €500,000 | Ingen skattenedsættelse, egen skala op til 3,48 % |
| Valencia | €1,000,000 | Ingen skattenedsættelse, egen skala |
| Balearerne | €3,000,000 | Egen ordning |
Valencia hævede bundgrænsen for fritagelse fra €500,000 til €1,000,000 i henhold til Ley 5/2025 de 30 de mayo med virkning fra 01-06-2025. Kilder, der stadig angiver €500,000 for Valencia, beskriver den tidligere ordning.
Solidaritetsskat på store formuer
En national skat, som regionerne ikke kan give skattenedsættelse for, indført ved Ley 38/2022 og forlænget på ubestemt tid. Den gælder for nettoformuer over €3,000,000, hvilket svarer til omkring 3,7 millioner euro, når fritagelsen på €700,000 er medregnet.
| Interval for nettoformue | Sats |
|---|---|
| €3,000,000 til €5,347,998 | 1,7 % |
| €5,347,998 til €10,695,996 | 2,1 % |
| Over €10,695,996 | 3,5 % |
Betalt regional formueskat modregnes i den. Konsekvensen er kontraintuitiv: I Madrid og Andalusien, hvor den regionale skattenedsættelse bringer formueskatten ned på nul, er der intet at modregne, så store formuer betaler solidaritetsskatten fuldt ud til staten. Den regionale skattenedsættelse hjælper ikke længere netop dér, hvor beløbene er størst.
Indberetning af udenlandske aktiver
Skattemæssigt hjemmehørende i Spanien indsender Modelo 720 for udenlandske konti, værdipapirer og ejendomme over €50,000 pr. kategori samt Modelo 721 for kryptoaktiver i udlandet over samme tærskel. Begge skal indsendes senest den 31. marts.
Tærsklen for ejendomme beregnes ud fra anskaffelsesprisen, ikke den aktuelle markedsværdi. En ejendom, der blev købt for €60,000 i 2010 og nu er €45,000 værd, udløser stadig indberetningspligten.
Den straffende del af denne ordning blev underkendt af EU-Domstolen i sag C-788/19 (27-01-2022), som fjernede bøden på 150 % og den ubegrænsede forældelsesfrist. Ley 5/2022 omskrev reglerne. Selve indberetningspligten gælder fortsat.
Fraflytningsskat
Hvis du har været skattemæssigt hjemmehørende i Spanien i mindst 10 af de seneste 15 år før fraflytningen, kan urealiserede gevinster på dine globale aktiebeholdninger blive beskattet ved fraflytning. Skatten gælder, hvis porteføljens samlede markedsværdi overstiger €4,000,000, eller hvis en ejerandel i én virksomhed overstiger 25 % og er mere end €1,000,000 værd. Den urealiserede gevinst beskattes efter satserne for opsparingsgrundlaget.
Spaniens Beckham Law
Beckham Law giver kvalificerede nyankomne mulighed for at blive beskattet under et modificeret ikke-bosiddende skattesystem i seks år: en flad sats på 24 % på dækket spansk erhvervsindkomst op til €600.000, 47 % over dette beløb, samt udenlandsk passiv indkomst generelt uden for spansk beskatning.
Dens juridiske betegnelse er det særlige regime for arbejdstagere, der flytter til spansk område, jf. artikel 93 i lov 35/2006.
Hvad det dækker, og hvad folk misforstår
Tre fordele får mindre opmærksomhed end de fortjener. Ingen Modelo 720, hvilket fjerner den tungeste rapporteringsbyrde ved spansk bosættelse. Formueskat kun på aktiver placeret i Spanien, så en udenlandsk portefølje forbliver uden for grundlaget. Solidaritetsskat kun på aktiver i Spanien, efter samme logik.
Den mest almindelige misforståelse er at antage, at 24 % gælder for alt. Det gør det ikke. Spansk kapitalindkomst anvender fortsat opsparingsindkomstskalaen, og udbytter, renter samt kapitalgevinster kræver separat analyse.
Den frist, der afslutter ansøgninger
Valget træffes via Modelo 149 inden for seks måneder. Tidsfristen starter typisk ved registrering i det spanske socialsikringssystem, ikke ved ankomstdatoen til Spanien. At forveksle de to tidspunkter er årsagen til, at folk permanent mister retten til regimet, da en overskredet frist medfører standard IRPF for det pågældende år og ingen mulighed for genoptagelse, før man har tilbragt yderligere fem år uden for Spanien.
Løbende indberetning foregår derefter via Modelo 151.
Berettigelse
Man må ikke have været spansk skattepligtig i de fem skatteår forud for flytningen. Kravet om tilbageblik var ti år indtil udgangen af 2022 og blev reduceret ved lov 28/2022.
Regimet er ikke automatisk for indehavere af digital nomade-visum. En freelancer skal typisk have ENISA-certificering, der bekræfter, at aktiviteten er højt kvalificeret eller innovativ, skal holde indkomst fra spansk kilde under 20 % af den samlede omsætning og skal stadig indsende Modelo 149 rettidigt.
En udvikling fra 2025, der er værd at kende. I afgørelse 00/03697/2025 fastslog Det Centrale Økonomisk-Administrative Tribunal (TEAC), at Beckham Law-begunstigede skylder imputeret lejeværdi på deres egen primære bolig i Spanien. Under standard spansk skatteregime er en primær bolig fritaget for imputeret indkomst. Under dette regime gælder fritagelsen ikke.
Eksisterende opholdsveje
Med investorvejen væk, er disse de tilbageværende kategorier. Fuld detaljer i vores guide til spanske visummuligheder.
Digital Nomad Visa
For fjernarbejdere, der tjener penge fra virksomheder uden for Spanien. Indkomstkravet er 200 % af SMI, hvilket ifølge Real Decreto 126/2026 udgør €2.849 pr. måned for en enkelt ansøger.
| Ansøger | Månedlig indkomstkrav |
|---|---|
| Hovedansøger | €2.849 |
| Første afhængige (ægtefælle eller partner) | +€1.069 |
| Hver yderligere afhængig | +€356 |
Du skal desuden have en uddannelse eller tre års relevant erhvervserfaring samt en privat sundhedsforsikring uden egenbetaling. Hvis du arbejder som freelancer, bør indtægter fra spanske kilder udgøre mindre end 20 % af den samlede omsætning.
Non-Lucrative Visa
For pensionister og personer, der lever af passiv indkomst. Kravet er 400 % af IPREM, hvilket svarer til €28.800 om året for hovedansøgeren plus €7.200 pr. familiemedlem.
Non-Lucrative Visa tillader ikke noget form for arbejde. Det kræver desuden fysisk tilstedeværelse i mindst 183 dage om året for at opretholde og forny visummet, hvilket automatisk udløser skattemæssigt hjemsted i Spanien med beskatning af global indkomst og formue.
Entrepreneur Visa
For iværksættere, der bygger en virksomhed i Spanien, jf. Ley 14/2013. Økonomiske krav starter ved €34.200 for hovedansøgeren, plus €12.820 for ægtefælle og €4.275 for hver yderligere pårørende.
Projektet skal have en positiv vurdering (informe favorable) fra ENISA, den statslige innovationsagentur, inden ansøgningen om opholdstilladelse behandles. ENISA vurderer ud fra innovation, skalerbarhed, marked og finansiering samt team.
Følgende afvises typisk: færdiglavede platforme uden proprietær teknologi, forretningsmodeller, der kun kan skaleres ved at ansætte flere medarbejdere, prognoser uden konkurrentanalyse samt teams uden teknisk kompetence.
Højt kvalificerede fagfolk og ansættelsesveje
Hvor en spansk arbejdsgiver eller en virksomhedsoverførsel ligger bag flytningen. Arbejdsgiveren starter typisk ansøgningsprocessen inden for Spanien først.
Hvad amerikanere specifikt bør vide
Tre punkter falder uden for det spanske regelsæt og bliver ofte overset.
Din amerikanske indberetningspligt ophører ikke. Amerikanske statsborgere og grønne kort-indehavere indberetter på verdensomspændende indkomst uanset bopæl. USA-Spanien-traktaten og fremmedskattekreditter er de mekanismer, der forhindrer dobbeltbeskatning, og de skal anvendes bevidst frem for at blive taget for givet.
Beckham-loven fritager dig fra Modelo 720, men ikke fra amerikanske krav. FBAR og alle FATCA-relaterede indberetninger fortsætter efter deres egne frister.
Spanske banker indberetter direkte til IRS. Det er FATCA, der fungerer som tiltænkt, og det er en grund til at have din amerikanske indberetning i orden, før du åbner kontoen – ikke efter.
Enhver i denne situation bør arbejde med en professionel, der håndterer begge jurisdiktioner. En spansk rådgiver alene vil overse den amerikanske side, og en amerikansk revisor alene vil overse den spanske.
Almindelige fejl
At budgettere ud fra købsprisen. Skattegrundlaget er den matrikulære ejendomsværdi, når denne værdi er højere, så en god forhandling reducerer ikke overdragelsesafgiften.
At antage, at 183-dages-reglen er den eneste test. Center for økonomiske interesser tæller slet ingen dage.
At opfatte padrón som en indvandringsstatus. Empadronamiento registrerer din adresse hos kommunen. Det er nyttigt, men det er ikke en opholdstilladelse.
At springe due diligence over for at spare et gebyr. Restancer i ejerforeningen og ubetalte ejendomsskatter følger med ejendommen.
At glemme at indberette formueindkomst. At eje en tom spansk ejendom medfører en årlig forpligtelse, og mange opdager først dette år senere med renter og gebyrer.
At tælle Beckham-reglens seks måneder fra ankomsten. Den løber typisk fra registrering i Social Security.
At købe en ETF i forventning om skatteudsættelse. Børsnoterede fonde er helt uden for artikel 94-regimet.
At opbygge en afkastmodel på turisthyredrift. Reglerne er blevet skærpet, og en licens, der eksisterer i dag, kan muligvis ikke fornyes.
At ansøge om NIE efter at have underskrevet noget. Notaren har brug for det ved skødet, og banken har brug for det inden da.
Hovedspørgsmål om investering i Spanien
Kan udlændinge stadig købe ejendom i Spanien?
Ja, der er ingen generel restriktion baseret på nationalitet. Du skal have et NIE, og køb i udpegede militære eller strategiske kystzoner kræver tilladelse fra Forsvarsministeriet.
Skal jeg være bosiddende for at investere i Spanien?
Nej. Ikke-bosiddende kan købe ejendom, eje aktier og åbne konti. Du skal have et NIE og i praksis en spansk bankkonto. Ikke-bosiddende ændrer din skattemæssige behandling snarere end din mulighed for at investere.
Hvor meget skal jeg investere i Spanien for at få opholdstilladelse?
Der findes ikke længere et sådant beløb. Alle investor-opholdstilladelser blev afskaffet den 03-04-2025. Opholdstilladelse opnås nu gennem arbejde, selvstændig virksomhed, fjernarbejde, ikke-lukrativt ophold, familie eller studier.
Er den 100 % skat på udenlandske købere reel?
Den blev annonceret den 13-01-2025 og indsendt som et udkast til lovforslag den 22-05-2025. Pr. juli 2026 er den hverken blevet debatteret eller stemt om og er ikke blevet lov.
Hvilke skatter betaler jeg, hvis jeg køber en ejendom og lader den stå tom?
Fiktiv indkomstskat via *Modelo 210*, beregnet på 2 % af ejendomsværdien (1,1 % hvis den er revideret inden for de seneste ti år), beskattet med 19 % for EU- og EØS-borgere eller 24 % for andre. Derudover kommunal *IBI* og fællesudgifter.
Hvor lang tid tager det at få et NIE?
Tidslinjer afhænger af ruten og det konsulat eller politistation, der håndterer sagen. Beretninger fra personer, der gennemfører den personlige rute i Spanien, beskriver lange ventetider på aftaler, der ikke altid er tilgængelige. Den fjernbetjente rute via en advokat med fuldmagt undgår køen til aftalerne helt.
Kan min NIE-ansøgning blive afvist?
NIE er et administrativt identifikationsnummer, så en korrekt dokumenteret ansøgning bliver ikke vurderet på indhold på samme måde som en visumansøgning. Problemer opstår typisk på grund af ufuldstændig eller forkert legaliseret dokumentation.
Skal jeg have en skatterådgiver i Spanien?
Ikke-bosiddende er formelt forpligtet til at udpege en, når de driver virksomhed gennem en fast driftssted eller når skattemyndigheden anmoder om det. Uden for disse tilfælde er det frivilligt for privatpersoner, og i praksis forhindrer det, at indleveringsfrister og officielle meddelelser bliver ubesvarede.
Hvilken spansk region er billigst at købe i?
Med hensyn til erhvervelsesskat er Madrid med 6 % blandt de laveste, mens Catalonien og Valencia med 10 % og derover hører til de dyreste. På en genudsalgspris på €300.000 udgør den forskel alene omkring €12.000. Formueskat flytter herefter beregningen i den modsatte retning for større porteføljer.
Hvordan kan AnchorLess hjælpe dig?
AnchorLess håndterer det administrative lag, der skal eksistere, før noget andet kan ske.
Spansk NIE for privatpersoner. Ansøgningen foretages online på cirka fem minutter, hvor vores advokat booker og deltager i mødet for dig. Inkluderet er notaromkostninger, levering via e-mail samt pengene-tilbage-garanti.
Spansk NIF for virksomheder. Indsendes direkte til Agencia Tributaria uden papirarbejde, notar eller oversættelser på din side.
Bankkonto i Spanien, oprettet uden at du behøver at være i landet.
Digitalt certifikat, så du kan indgive og modtage meddelelser online.
AnchorLess er hverken en bank, revisor, skatterådgiver, investeringsrådgiver eller advokatfirma, og vi er heller ikke en offentlig myndighed. Vi fungerer som mellemled, der forbinder dig, samtidig med at vi håndterer den administrative proces.
Vil du have det fulde overblik, før du forpligter dig? AnchorMove præsenterer hele din tjekliste gratis, og du kan tale med en af vores eksperter uden omkostninger.
Spanien forbliver åben over for udenlandsk kapital, men lukket over for idéen om, at kapital kan købe sig til opholdstilladelse. Det er overskriften på den ændring, der trådte i kraft præcis den 03-04-2025, hvor Ley Orgánica 1/2025 samtidig fjernede samtlige investeringsruter – ejendom, statsgæld, aktier, fonde, indskud og forretningsprojekter. Golden Visa er nu blot en historisk reference, der kun er beskyttet for allerede bevilgede tilladelser og ansøgninger, der allerede er indgivet.
Den økonomiske kontekst er solid, men med en afdæmpet vækst. Bank of Spain forventer en vækst på 2,3 % i 2026 og 1,7 % i 2027, med offentlig gæld, der falder til under 99 % af BNP, og en inflation på 3,6 %. Guvernør Escrivá fremhæver som styrker beskæftigelse, migration og fraværet af de ubalancer, der førte til finanskrisen i 2008, mens begrænsningerne identificeres som gæld, produktivitet og boligmarkedet.
Den 100 % skat, der dominerede den internationale dækning, blev aldrig til lov. Den blev annonceret i januar 2025, udarbejdet i maj 2025, og er endnu ikke blevet debatteret i parlamentet. Betragt den derfor som en risiko, der skal overvåges, snarere end en omkostning, der skal budgetteres med.
Når det kommer til omkostninger, er det ikke den pris, du aftaler, der er afgørende. Det er den kommunale ejendomsvurdering, som siden januar 2022 har fastsat skattegrundlaget, og den regionale overdragelsesafgift, der spænder fra 6 % i Madrid til en trinsvis skala, der når op på 13 % i Catalonien efter reformen i juni 2025. Tilføj 1 % til 2 % for notar-, tinglysnings- og advokatomkostninger, og forvent i alt 10 % til 15 % over købsprisen.
Når det kommer til skat, er det bopæl, der afgør. Ikke-bosiddende betaler kun skat af indkomst med tilknytning til Spanien, skylder en beregnet indkomst på en tom ejendom og betaler en bruttosats på 24 % på lejeindtægter, hvis de befinder sig uden for EU. Bosiddende betaler skat af global indkomst og formue, med en opsparingsprogression, der topper på 30 %, og en formueskat, der varierer fra 0 % i Madrid til fuld betaling i Catalonien. Beckham Law kan nulstille denne beregning i seks år, med en seksmånedersfrist, der starter ved registrering i Social Security.
Når det kommer til investeringsmuligheder, er ejendomsmarkedet fortsat den største kategori målt på udenlandsk volumen, men også den mindst likvide, mens de sektorer, der tiltrækker seriøs erhvervsinvestering, er vedvarende energi – hvor mere end halvdelen af Spaniens elektricitet nu er baseret på vedvarende kilder – og bilindustrien, hvor Spanien er Europas næststørste producent, og regeringen har forpligtet sig til næsten 1,3 milliarder euro til den elektriske omstilling. Ét strukturelt forhold er værd at huske: Spanske og EU-registrerede fonde tillader skatteudsættelse ved ombytning i henhold til artikel 94, mens ETF’er ikke gør.
For en expat er rækkefølgen det, der beskytter dig. Først opholdstilladelse, derefter skattemæssigt hjemsted, og til sidst formue. At vende rækkefølgen om er den dyreste fejl i denne kategori.
Alt dette afhænger af én ting, der skal eksistere først. Få NIE’et, hvis du investerer som privatperson, og det spanske NIF, hvis du investerer som selskab. Intet i denne artikel er tilgængeligt for dig, før dette nummer er udstedt.
Del denne artikel
