Sådan investerer du i Spanien som udlænding i 2026: omkostninger, skatter og krav

Hvad „investering i Spanien“ betyder i 2026

At investere i Spanien betyder at placere kapital i spanske aktiver: ejendom, børsnoterede aktier, kollektive investeringsfonde, statsobligationer eller en virksomhed, du opretter dér. Det er nu en rent økonomisk handling uden nogen tilknyttet indvandringsmæssig virkning.

Den adskillelse er ny. I tolv år fulgte der en opholdstilladelse med ved køb af en ejendom til €500,000. Den forbindelse er væk, og de fleste vejledninger, der stadig ligger højt i søgeresultaterne om emnet, har ikke fulgt med.

Mange forveksler fire forskellige ting, så det er værd at skelne mellem dem, før vi går videre.

Investering

Køb af et spansk aktiv. Ejendom, aktier, fonde, obligationer eller en virksomhed. Der gælder ingen nationalitetsbegrænsninger for selve købet, med én undtagelse for købere fra lande uden for EU, herunder Storbritannien: I begrænsede områder, såsom øerne og grænsekommunerne, skal de have en godkendelse fra forsvarsministeriet.

Ophold

Din juridiske ret til at bo i Spanien. Siden 03-04-2025 har ingen pengesum kunnet købe dig denne ret direkte. Du får den gennem en ordning for arbejde, selvstændig virksomhed, fjernarbejde, ophold uden erhvervsmæssig aktivitet, familiesammenføring eller studier. Vores vejledning om at blive lovligt bosat i Spanien gennemgår hele processen.

Skattemæssigt hjemsted

Et helt separat spørgsmål fra din immigrationsstatus. Du kan være lovligt bosat uden at være skattemæssigt hjemmehørende. Du kan også have skattemæssigt hjemsted i Spanien uden nogen spansk opholdstilladelse, hvilket overrasker folk, der opholder sig meget i landet på et turiststempel.

Identifikationsnumre

NIE for udenlandske personer og det spanske NIF for udenlandske virksomheder. Det er nøglerne til hele systemet. Uden et af dem vil ingen notar underskrive dit skøde, og ingen bank vil åbne en konto for dig.

Hvordan er den økonomiske situation i Spanien i øjeblikket?

Spaniens økonomi vokser hurtigere end gennemsnittet i eurozonen, men væksten aftager gradvist. Spaniens centralbank forventer en BNP-vækst på 2,3% i 2026 og 1,7% i 2027, en inflation på 3,6% i år og en offentlig gæld, der falder til under 99% af BNP.

Prognoserne blev fastholdt i Spaniens centralbanks kvartalsvise vurdering fra juni 2026, som blev offentliggjort sammen med årsrapporten. Økonomien voksede med 0,6% i første kvartal af 2026 efter en vækst på 0,8% i sidste kvartal af 2025.

Centralbankchef José Luis Escrivá tilskrev den aktuelle vækst tre forhold: dynamisk beskæftigelse, migrationsstrømme og fraværet af større makrofinansielle ubalancer. Det sidste punkt er det vigtigste for alle, der vurderer landerisiko, fordi det står i direkte kontrast til situationen før 2008.

Hovedtallene

Kilde: Banco de Españas makroøkonomiske prognoser, juni 2026.

Hvad finanskrisen stadig forklarer

Spaniens krak i 2008 var en bankkrise drevet af ejendomsmarkedet, og konsekvenserne præger det marked, du køber dig ind på i dag. Byggeriet kollapsede, priserne i mange regioner brugte mere end et årti på at komme sig, og udbuddet af nye boliger nåede aldrig tilbage til niveauet før krisen.

Den nuværende boligmangel kan føres direkte tilbage til dette. Det er også grunden til, at boligpolitikken er blevet det mest politisk aktive område inden for spansk lovgivning, og til, at en udenlandsk køber bør følge den lovgivningsmæssige risiko og ikke kun priserne.

Spaniens centralbank fremhæver tre strukturelle udfordringer sammen med væksttallene: offentlig gæld, produktivitet og boliger. Den økonomiske udvikling i Spanien er reel, og begrænsningerne bliver åbent påpeget af centralbanken selv.

Hvad er fordelene ved at investere i Spanien?

Fordelene ved at investere i Spanien er en voksende økonomi i eurozonen, et hjemmemarked med mere end 48 millioner forbrugere og adgang til markederne i EMEA og Latinamerika, aktiv støtte fra den spanske regering til udenlandske investeringer gennem støtte- og rådgivningsprogrammer samt leveomkostninger og livskvalitet, der står sig godt sammenlignet med Nordeuropa og USA.

Lad os gennemgå dem i rækkefølge, for de vægter forskelligt, alt efter hvad du faktisk køber.

Økonomisk udvikling og markedsadgang. Spanien voksede med 3.2% i 2024, klart mere end eurozonen, og ligger fortsat over gennemsnittet i eurozonen. Landets geografiske og kommercielle placering giver en virksomhed, der etablerer sig dér, adgang til Europa, Mellemøsten, Nordafrika og Latinamerika. Det er argumentet, ICEX fremfører over for erhvervsinvestorer, og det holder.

Offentlig støtte, der findes i praksis. Den spanske regering finansierer specifikke programmer for udenlandske investeringer i stedet for blot at reklamere med sin åbenhed. Du finder nærmere oplysninger i afsnittet om processen nedenfor.

Muligheder koncentreret i klart definerede sektorer. Det er inden for vedvarende energi, bilindustrien og mobilitet, IKT, biovidenskab, luftfart og landbrugs- og fødevaresektoren, at de offentlige og private investeringer faktisk går hen. Afsnittet om sektorer gennemgår, hvad der ligger bag hver af dem.

Livskvalitet med et ærligt forbehold. Sundhedsvæsen, mad, klima, byer, hvor man kan komme rundt til fods, og leveomkostninger, der er lavere end i det meste af Nordeuropa og store dele af USA, er årsagerne til, at mange udenlandske købere vælger Spanien frem for sammenlignelige markeder. Det er en reel fordel, men også den, folk tillægger for stor vægt. Livskvalitet ændrer ikke din skattemæssige eksponering, din regning for overdragelsesskat eller det forhold, at en udlejer fra et land uden for EU betaler 24% af bruttolejeindtægten. Nyd det første, og planlæg efter det andet.

Hvad der ikke længere er en fordel. Opholdsret. I tolv år var det den største fordel ved at investere i Spanien, men det ophørte i april 2025.

Kan man stadig få opholdstilladelse ved at investere i Spanien?

Nej. Spanien afskaffede alle opholdsordninger for investorer den 03-04-2025.

Golden Visa blev afskaffet ved Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero (offentliggjort i BOE den 03-01-2025 som BOE-A-2025-76), hvis enogtyvende afsluttende bestemmelse fjernede indholdet af artikel 63 til 67 i Ley 14/2013. Ophævelsen trådte i kraft tre måneder efter offentliggørelsen.

Hvordan fungerer Golden Visa i Spanien?

Det gør den ikke længere. Det spanske Golden Visa var en ordning, hvor man kunne få opholdstilladelse ved at investere. Den blev oprettet i 2013 og gav udenlandske investorer lovligt ophold mod en kvalificerende kapitalinvestering. Alle varianter af ordningen blev lukket den 03-04-2025.

Det er stadig vigtigt at forstå, hvordan ordningen fungerede, fordi den formede det marked, du er på vej ind på, og fordi meget af det offentliggjorte materiale stadig beskriver den, som om den gælder i dag.

Vilkårene for Golden Visa

En udenlandsk investor uden skattemæssigt hjemsted i Spanien kunne kvalificere sig ved at foretage en »betydelig kapitalinvestering« inden for en af følgende kategorier. Ejendomme i Spanien til en værdi af €500,000 var den mest kendte mulighed, men ikke den eneste.

Ejendommen skulle være fri for pant op til grænsen på €500,000 og være registreret i ejendomsregistret. Den første tilladelse gjaldt i tre år og kunne derefter forlænges i perioder på fem år, så længe investeringen blev opretholdt. Ordningen gav aldrig direkte statsborgerskab, men indgik i de almindelige tidsrammer på fem år for permanent ophold og ti år for naturalisation.

Hvad sker der med dem, der allerede har en tilladelse?

To overgangsbestemmelser blev indføjet i Ley 14/2013 i forbindelse med ophævelsen, og de udgør det juridiske grundlag for eksisterende indehavere. Ansøgninger, der blev indgivet før 03-04-2025, behandles efter de regler, der var gældende på indgivelsesdatoen. Tilladelser, der allerede er udstedt, forbliver gyldige i hele deres gyldighedsperiode, og ansøgninger om forlængelse behandles efter de regler, der gjaldt, da den oprindelige tilladelse blev udstedt.

Den praktiske betydning for alle, der starter i dag, er enkel. Køb, hvad du har lyst til, og søg derefter separat om opholdstilladelse via en ordning, der ikke har noget med købet at gøre.

Er der en skat på 100 % for ejendomskøbere uden for EU i Spanien?

Nej. Det var et lovforslag, der aldrig blev debatteret eller sat til afstemning, og som bortfaldt, da parlamentet blev opløst den 06-10-2026: Det er ikke lov.

Dette er det mest fejlagtigt rapporterede emne i kategorien, så her er tidslinjen med datoer.

Den 13-01-2025 offentliggjorde premierminister Pedro Sánchez en boligpakke, der omfattede en skat på »op til 100 %« på ejendom købt af ikke-residente købere uden for EU. Forslaget blev præsenteret som en »supplerende statsskat på ejendomsoverdragelser« og begrundet med henvisning til Danmark og Canada.

Den 22-05-2025 fremsatte regeringspartiets parlamentariske gruppe (PSOE) det som et lovforslag, der blev godkendt til behandling den 27-05-2025.

Den 27-03-2026 rapporterede Reuters, med henvisning til parlamentsprotokoller, at lovforslaget endnu ikke var blevet debatteret. En højtstående regeringskilde fortalte Reuters, at nye skatter er blandt de vanskeligste tiltag at samle flertal for i det nuværende parlament. Junts, hvis stemmer mindretalsregeringen har brug for, er imod forslaget.

Den 06-10-2026 bortfaldt lovforslaget uden at være blevet debatteret, da parlamentet blev opløst forud for parlamentsvalget den 29-11-2026.

Hvad udkastet faktisk gik ud på, for en god ordens skyld. Det ville have omfattet personer og enheder, der ikke er bosiddende i EU, som en afgift oven i den eksisterende regionale overdragelsesskat. Det ville ikke have omfattet køb af nybyggeri, som er underlagt moms og derfor harmoniseret på EU-niveau og uden for rækkevidden af et nationalt lovforslag. Det blev aldrig afklaret, om EØS-borgere fra Norge, Island og Liechtenstein ville være omfattet af ordlyden eller ej.

Sådan bør du forholde dig til det. Tag ikke højde for det i dit budget. Forslaget bortfaldt, da parlamentet blev opløst, og et nyt parlament skulle begynde helt forfra. Spanske officielle statistikker for 2025 registrerede 51,411 ejendomskøb foretaget af udenlandske købere uden bopæl i landet, hvilket var et fald på næsten 10 % fra året før og det laveste niveau i fire år. Brancheanalyser tilskriver en mærkbar del af faldet afskaffelsen af Golden Visa snarere end skatteannonceringen.

Hvordan foregår en investering i Spanien?

Processen for at investere i Spanien består af fem trin: få et spansk skatteidentifikationsnummer, åbne en spansk bankkonto, gennemføre juridisk due diligence af aktivet, underskrive hos en notar og registrere købet. Virksomheds- og erhvervsprojekter kan få gratis rådgivning fra ICEX-Invest in Spain, regeringens agentur for udenlandske investeringer.

Rækkefølgen er fast. Hvert trin er blokeret, indtil det foregående er gennemført, og den mest almindelige fejl er at begynde ved trin tre.

Hvad ICEX-Invest in Spain gør – og ikke gør

ICEX-Invest in Spain er den operationelle afdeling af ICEX Spain Trade and Investment, et offentligt ejet organ under Ministeriet for Økonomi, Handel og Erhverv. Dets opgave er at tiltrække og støtte udenlandske direkte investeringer.

Det tilbyder konkret hjælp frem for reklame:

• Gratis rådgivning og information til udenlandske investeringsprojekter, der etablerer sig i Spanien
• Rising UP in Spain, som hvert år udvælger op til 50 udenlandske nystartede virksomheder ud fra kriterier om innovation og skalerbarhed og tilbyder dem en gratis pakke af etableringsydelser
• Innova Invest, et tilskudsprogram til forsknings- og udviklingsprojekter, der gennemføres af virksomheder med mindst 50 % udenlandsk ejerskab, med tilskud på op til €800,000 pr. modtager
• Guide to Business in Spain, der opdateres årligt og beskriver de juridiske og lovgivningsmæssige vilkår for udenlandske investeringer på cirka 500 sider

Her er det, ingen siger højt. ICEX støtter erhvervs- og virksomhedsrettede investeringer. Hvis du er privatperson og køber en lejlighed i Valencia, er dette agentur ikke noget for dig, og uanset hvor meget du læser deres materiale, får du ikke udstedt dit NIE. Den juridiske og administrative proces for en privat køber går gennem en notar, skattemyndighederne og ejendomsregistret, og den begynder med dit identifikationsnummer.

Hvordan investerer man i Spanien som udstationeret?

Hvis du vil investere i Spanien som udstationeret, skal du afklare tre spørgsmål i denne rækkefølge: din opholdsstatus, din skattemæssige status og først derefter aktivet. En udenlandsk investor, der køber ejendom først og først bagefter undersøger sin skattemæssige situation, begår den mest almindelige og dyreste fejl i denne kategori.

Grunden er, at det samme køb kan føre til forskellige resultater afhængigt af din situation, og spørgsmålet om skattemæssigt hjemsted afgøres af de faktiske forhold, ikke af dine hensigter.

Vælg først din opholdsordning

Hvis du planlægger at bo i Spanien, afgør opholdsordningen, hvad du lovligt må foretage dig der. Ordningen uden ret til erhvervsarbejde forbyder enhver form for arbejde. Ordningen for digitale nomader kræver indkomst fra udlandet. Ordningen for iværksættere kræver en vurdering af virksomheden. Investering giver ikke adgang til en opholdsordning, så denne beslutning skal træffes uafhængigt.

Undersøg, om du bliver skattemæssigt hjemmehørende i Spanien

Det er det afgørende punkt. En investor, der ikke er skattemæssigt hjemmehørende, betaler kun spansk skat af indkomst fra Spanien. En skattemæssigt hjemmehørende betaler skat af indkomst og aktiver på verdensplan, herunder formueskat, som varierer betydeligt fra region til region. De tre kriterier er beskrevet længere nede, og ingen af dem tager højde for, hvad du havde til hensigt.

Vælg derefter aktivet

Først på dette tidspunkt kan spørgsmålet om ejendom eller portefølje besvares, fordi den skattemæssige behandling af det samme aktiv ændrer sig alt efter din status. En udstationeret person fra et land uden for EU, som udlejer en lejlighed i Spanien, betaler 24 % af bruttolejen uden fradrag. En ejer, der er skattemæssigt hjemmehørende i EU, betaler 19 % af nett lejeindtægt, hvor udgifter kan trækkes fra. Samme lejlighed, samme lejer.

Forhold, der især kan få udstationerede i problemer

Et boligkøb forlænger ikke din opholdsret. Ejerskab af en bolig giver dig ikke ret til flere dage i Schengenområdet, og ind- og udrejsesystemet håndhæver nu 90-dagesgrænsen digitalt ved grænsen.

Livskvalitet er en gyldig grund, men en dårlig plan. Klima, sundhedsvæsen og leveomkostninger er grundene til, at de fleste udstationerede vælger Spanien, men ingen af dem nævnes i skattelovgivningen. Planlæg økonomien efter reglerne, og nyd resten for sig.

Dit hjemland fritager dig ikke for dine forpligtelser. Især amerikanske statsborgere skal fortsat indgive selvangivelse, uanset hvor de bor. Dette behandles i et særskilt afsnit nedenfor.

Hvad du skal have på plads, før nogen penge skifter hænder

I Spanien er alt baseret på identifikationsnumre. Alle trin nedenfor er blokeret, indtil du har det rigtige nummer.

Hvis du investerer som privatperson: NIE

NIE (Número de Identidad de Extranjero) er dit identifikationsnummer som udlænding. Du skal bruge det for at underskrive et skøde hos en notar, åbne en bankkonto, registrere en ejendom i dit navn, betale overdragelsesafgift og indgive enhver spansk selvangivelse.

Det er et identifikationsnummer og ikke andet. At have et NIE gør dig ikke til resident og giver dig ikke ret til at arbejde. Vores guide om forskellen mellem NIE og TIE forklarer, hvor folk ofte tager fejl.

Ikke-residenter får et »hvidt NIE«, som udstedes på et papirbevis i stedet for som et kort.

Hvis du investerer gennem et selskab: det spanske NIF

Et udenlandsk selskab, der erhverver spanske aktiver, fakturerer i Spanien eller registrerer sig for at opfylde sine forpligtelser, skal have et spansk NIF, som tildeles af Agencia Tributaria. Det gør det muligt for skattemyndigheden at genkende dit selskab på spansk jord, selvom det ikke har et lokalt kontor eller datterselskab.

En spansk bankkonto

Er i praksis nødvendig ved underskrivelsen af skødet, til betaling af overdragelsesafgifter og til de løbende udgifter, der følger: IBI, fællesudgifter, forsyning og forsikring.

Forvent grundig kontrol. I henhold til reglerne om bekæmpelse af hvidvaskning af penge beder spanske banker om dokumentation for, hvor pengene stammer fra, som er bekræftet, oversat og, hvor det kræves, forsynet med apostille. Selvangivelser, lønsedler eller selskabsregnskaber er de sædvanlige dokumenter. I henhold til Common Reporting Standard udveksler spanske institutioner automatisk kontooplysninger med skattemyndigheden i dit hjemland. I henhold til FATCA indberetter de amerikanske kontohavere direkte til IRS.

Et digitalt certifikat

certificado digital giver dig mulighed for faktisk at bruge de spanske myndigheders onlinetjenester: indgive Modelo 210, tjekke status på din sag og modtage officielle meddelelser. Uden det er du afhængig af aftaler og andres kalendere.

Køb af bolig i Spanien: det faktiske forløb

Forløbet ligger fast, og hvert trin har juridiske konsekvenser. Det er, når man springer det andet trin over, at man mister penge. Se vores guide til at købe bolig i Spanien for hele købet i syv trin med skatterne i hver region.

Trin 1: Reservationsaftale

Et documento de reserva tager boligen af markedet. Depositummet ligger typisk mellem €3,000 og €10,000 og deponeres på en klientkonto eller hos sælgerens juridiske repræsentant.

Trin 2: Juridisk due diligence

En uafhængig advokat kontrollerer skødet, udestående gæld og pant, restancer til ejerforeningen, beboelsesattesten og om byggetilladelserne er gyldige.

Det er dette trin, folk springer over for at spare penge, og det er det trin, der koster mest, når det springes over. Spansk gæld følger ejendommen, ikke sælgeren. Ubetalte ejerforeningsbidrag og restancer på IBI bliver dine ved overtagelsen.

Trin 3: Aftale om udbetaling af håndpenge

Contrato de arras indebærer som regel et depositum på 10 % af prisen. I henhold til artikel 1454 i den spanske civillovbog mister en køber, der trækker sig, depositummet, mens en sælger, der trækker sig, skal tilbagebetale det dobbelte.

Trin 4: Offentligt skøde hos en notar

Escritura pública overfører ejendomsretten, og restbeløbet samt transaktionsskatterne forfalder ved underskrivelsen. Notaren bekræfter din identitet, så du skal have et NIE på dette tidspunkt. Hvis du endnu ikke har et, kan du ansøge om et NIE online fra udlandet.

Trin 5: Ejendomsregistret

Registrering i Registro de la Propiedad beskytter din ejendomsret mod krav fra tredjeparter. Når skødet er underskrevet, ejer du ejendommen i forholdet mellem dig og sælgeren. Registreringen gør dig til ejer over for alle.

Hvad et boligkøb i Spanien virkelig koster

Som tommelfingerregel bør du budgettere med 10 % til 15 % oven i købsprisen (der findes ingen officiel sats) og være opmærksom på, at den største variabel er, hvilken region du køber i.

Skattegrundlaget er ikke den pris, du betalte

Siden 01-01-2022 beregnes overdragelsesafgift og stempelafgift ud fra den matrikulære referenceværdi (valor de referencia catastral), som Catastro fastsætter ved hjælp af egne algoritmer baseret på beliggenhed og sammenlignelige handler.

Hvis referenceværdien overstiger prisen i dit skøde, betaler du skat af referenceværdien. Hvis en ejendom ikke har fået tildelt en referenceværdi, bliver den oplyste pris grundlaget. Det kan overraske købere, der har forhandlet sig til en god rabat og derefter modtager en skatteregning beregnet ud fra et beløb, de aldrig har betalt.

Nybyggeri eller videresalg

Nybyggeri: IVA på 10 % for boliger i hele landet samt stempelafgift (AJD), der fastsættes regionalt. På De Kanariske Øer gælder IGIC med 7 % i stedet for IVA.

Videresalg: overdragelsesafgift (ITP) i stedet for IVA og stempelafgift, fastsat udelukkende af den selvstyrende region.

Overdragelsesafgift efter region

Verificeret 27-10-2026. Regionale satser ændres, nogle gange midt på året. Bekræft den aktuelle sats hos den relevante selvstyrende region, før du underskriver.

Ændringen i Catalonien er den, som de fleste vejledninger stadig beskriver forkert. Siden 27-06-2025 anvender Catalonien en trappemodel i stedet for en fast sats i henhold til Decret llei 5/2025 de 25 de març:

Satserne anvendes progressivt, så kun den del, der falder inden for hvert interval, beskattes med den pågældende sats. Et køb til €700,000 beskattes med 10% af de første €600,000 og 11% af de resterende €100,000, hvilket giver en effektiv sats på cirka 10.14%.

Catalonien har også indført en sats på 20% for store ejere (generelt ejere af mere end ti boliger eller fem i et udpeget område med boligmangel) og for køb af hele beboelsesejendomme.

De baskiske provinser og Navarra har separate forale skattesystemer med helt egne regler.

Professionelle og administrative omkostninger

Læg cirka 1 % til 2 % oven i skatterne:

• Notarhonorar: fastsat efter den nationale takst på købsprisen: ca. €388 for en bolig til €300,000, før kopier og 21 % moms
• Gebyrer til ejendomsregistret: også baseret på takster: ca. €205 for en bolig til €300,000, før moms
• Uafhængige advokathonorarer: normalt 1 % til 2 %
• Gestoría: omkring €300 for håndtering af skatteindberetninger og dokumentbehandling
• Ejendomsmæglerhonorar: betales normalt af sælgeren, men det afhænger af kontrakten

Finansiering

Ikke-residenter kan typisk få et realkreditlån på 60 % til 70 % af ejendommens værdi, hvilket betyder, at de skal betale 30 % til 40 % kontant i udbetaling før skatter. Bankens vurderingsgebyrer ligger på mellem €250 og €600 og er generelt gyldige i seks måneder. Oprettelsesgebyrer kan udgøre op til 2 % af lånet. Vores spanske realkreditberegner beregner din månedlige ydelse og det kontantbeløb, du skal bruge ved underskrivelsen.

Hvad er de bedste investeringsmuligheder i Spanien?

Der findes ikke én enkelt bedste måde at investere i Spanien på, fordi det rette investeringsvalg afhænger af dit skattemæssige hjemsted, din tidshorisont, og om du har brug for, at aktivet er likvidt. De vigtigste kategorier, der er åbne for udenlandske investeringer, er fast ejendom, børsnoterede aktier, kollektive investeringsfonde, forsikringsbaserede investeringsprodukter og etablering af virksomhed.

Det følgende beskriver, hvordan hver mulighed er struktureret og beskattes i Spanien. Det er ikke en anbefaling af et produkt, og AnchorLess rådgiver ikke om investeringer.

De spanske værdipapirmarkeder er under tilsyn af CNMV (Comisión Nacional del Mercado de Valores). Enhver udbyder, du benytter, bør være registreret hos myndigheden.

Fast ejendom og ejendomme i Spanien

Den største kategori målt på udenlandsk investeringsvolumen og den mindst likvide. Den er gennemgået i sin helhed ovenfor: Beskatningen ved erhvervelse varierer regionalt, der følger årlige forpligtelser med ejendommen, uanset om du lejer den ud eller ej, og den er underlagt boligpolitik, som i øjeblikket er det mest aktive område inden for spansk lovgivning.

Lejeafkastet varierer betydeligt fra by til by og afhænger af, om udlejningen er langvarig eller har turistlicens. Reglerne for korttidsudlejning er blevet markant strammere. Barcelona udfaser nye turistudlejninger, og registrering er nu påkrævet på nationalt plan. Derfor skal licensforholdene undersøges, inden et tilbud afgives, hvis afkastberegningen bygger på ferieudlejning.

Børsnoterede aktier

Spanske aktier handles på BME-børserne. Gevinster og udbytter indgår i skattegrundlaget for opsparingsindkomst for personer med skattemæssigt hjemsted i Spanien. For ikke-residenter pålægges udbytter en spansk kildeskat på 19 %, som kan nedsættes i henhold til en gældende dobbeltbeskatningsoverenskomst.

Kollektive investeringsfonde og ETF'er – og den afgørende forskel

Dette er den strukturelle forskel, der påvirker resultatet mere end nogen anden i det spanske system.

Spanske og EU-registrerede investeringsforeninger er omfattet af skatteudskydelsesordningen i artikel 94 i loven om personlig indkomstskat. Når du flytter dine penge fra én kvalificerende fond til en anden (en traspaso), udløses der ikke skat af en gevinst. Skatten forfalder først, når du endeligt tager pengene ud af fondsordningen.

Der gælder tre betingelser. Du skal være spansk IRPF-skatteyder, da en ikke-resident ikke har nogen IRPF, der kan udskydes. Begge fonde skal være kvalificerende kollektive investeringsinstitutter. En udenlandsk fond kvalificerer kun, hvis den er registreret hos CNMV og tegnes gennem en spansk distributør.

ETF'er er udelukket fra denne ordning. Ministeriet afklarede spørgsmålet udtrykkeligt og udvidede udelukkelsen til børsnoterede fonde, uanset om de handles på et spansk eller udenlandsk marked. Hvert salg af en ETF er en skattepligtig begivenhed, også selvom provenuet geninvesteres samme dag.

For at en SICAV-struktur kan kvalificere til skatteudskydelse, skal den have mindst 500 aktionærer, og investoren må ikke på noget tidspunkt i de foregående tolv måneder have ejet mere end 5 % af kapitalen.

Investeringsprodukter med unit-linked-livsforsikring

En kategori af forsikringsbaserede produkter, der udstedes af livsforsikringsselskaber i EU. De underliggende aktiver forvaltes af en diskretionær forvalter, og væksten opsamles i policen i stedet for at blive beskattet årligt. Den spanske skattemæssige behandling afhænger af, om policen opfylder specifikke strukturelle betingelser, som er så tekniske, at de vurderes fra sag til sag. Enhver beslutning på dette område bør træffes sammen med en autoriseret spansk skatterådgiver, ikke på grundlag af et blogindlæg.

Etablering af virksomhed

Hvis du opretter et SL (selskab med begrænset ansvar) eller registrerer dig som autónomo, bliver du omfattet af en helt anden ramme: selskabsskat, momsregistrering, bidrag til socialsikringen og mulighed for en tilknyttet opholdstilladelse. Begge muligheder kræver et spansk NIF og er beskrevet i vores guide til det spanske NIF.

Hvilke sektorer er attraktive at investere i i Spanien?

De attraktive sektorer for investeringer i Spanien er vedvarende energi, bilindustrien og mobilitet, IKT, biovidenskab, rumfart og fødevaresektoren. Det er her, den spanske økonomiske vækst og den offentlige medfinansiering er koncentreret, og det er disse sektorer, ICEX prioriterer i forbindelse med udenlandske erhvervsinvesteringer.

Vedvarende energi

Spaniens elsystem er et af dekarboniserede i Europa, og tallene bag dette er usædvanligt gode.

Vedvarende energi stod for 55,5 % af den spanske elproduktion i 2025, og andelen steg til 56,6 % inklusive egetforbrug, svarende til rekordhøje 150,8 TWh. Vindkraft var den største energikilde for tredje år i træk med 21,6 %, foran atomkraft med 19 %, solcelleenergi med 18,4 % og gaskraft fra kombinerede kredsløb med 16,8 %. Næsten 10 GW ny sol- og vindkapacitet blev sat i drift i løbet af året, så den samlede installerede kapacitet nåede op på 142,5 GW.

Red Eléctrica beskriver den strategiske begrundelse klart: Den stigende efterspørgsel fra nyt industrielt og digitalt forbrug dækkes af et renere elnet, hvilket giver Spanien en stærk position i Europa. For energiintensive virksomheder i Spanien er det et argument om omkostninger og overholdelse af regler, ikke et ideologisk spørgsmål.

Bilindustrien

Spanien er Europas næststørste bilproducent og den niendestørste på verdensplan samt Europas næststørste producent af erhvervskøretøjer. Globale producenter driver produktionsanlæg rundt om i landet, og nogle af dem er blandt de mest automatiserede i Europa.

Sektoren er midt i en omstilling, og den spanske regering finansierer omstillingen direkte. I december 2025 annoncerede regeringen støtte på næsten 1,3 mia. € til markedet for elbiler og industrien, herunder 400 mio. € i forbrugertilskud for 2026, 580 mio. € til industriinvesteringer og 300 mio. € til ladeinfrastruktur, med et mål om, at 95 % af den spanske produktion skal være elektrificeret inden 2035.

Udenlandsk kapital er allerede på vej ind i sektoren. CATL's batterifabrik sammen med Stellantis repræsenterer en investering på omkring 4 mia. €.

De øvrige sektorer

IKT, rumfart, kemikalier, biovidenskab, fødevaresektoren, audiovisuelle medier samt transport og logistik fuldender prioritetslisten. Spaniens position giver virksomheder, der etablerer sig der, adgang til markederne i EU, Mellemøsten, Nordafrika og Latinamerika samt et hjemmemarked med mere end 48 millioner forbrugere.

Bemærkning om afgrænsning. Sektorernes attraktivitet er et argument for direkte erhvervsinvesteringer og investeringer i aktier. Den har ingen betydning for, om en lejlighed i Málaga er et godt køb. Hold de to spørgsmål adskilt.

Skattemæssigt hjemsted: de tre tests, der afgør det hele

Du bliver skattemæssigt hjemmehørende i Spanien, hvis du opfylder blot én af tre tests, og Spanien har ikke et opdelt skatteår. Opfylder du en test, anses du for skattemæssigt hjemmehørende i hele kalenderåret.

Fraværet af et opdelt skatteår er fælden. Hvis du ankommer i oktober og bliver, kan hele året blive omfattet.

Test 1: antal dage

183 dage eller mere med fysisk ophold på spansk territorium i løbet af et kalenderår. Delvise dage tæller med. Rekognosceringsrejser tæller med. Midlertidige fraværsperioder lægges til dit antal dage i Spanien, medmindre du kan bevise skattemæssigt hjemsted i et andet land med en officiel attest fra det pågældende lands skattemyndighed.

Test 2: centrum for økonomiske interesser

Din erhvervsaktivitet, dine investeringer eller dit økonomiske grundlag befinder sig primært i Spanien. Denne test tager slet ikke højde for antal dage, og derfor bliver personer, der antager, at 182 dage er en sikker grænse, fanget.

Test 3: formodning baseret på familie

Din ægtefælle, som du ikke er juridisk separeret fra, og dine mindreårige forsørgelsesberettigede børn bor sædvanligvis i Spanien. Der er tale om en afkræftelig formodning, hvilket betyder, at det er dig, der skal bevise det modsatte.

Dine forpligtelser som ikke-resident ejer

Det medfører forpligtelser at eje en ejendom i Spanien som ikke-resident, selv hvis ejendommen står tom. Alt nedenstående indberettes på Modelo 210.

Beregnet indkomst fra en tom ejendom

Spanien beskatter dig af en teoretisk lejeværdi, selv når du ikke udlejer ejendommen. Grundlaget er 2% af den matrikulære værdi, reduceret til 1.1%, hvis den matrikulære værdi blev revideret inden for de seneste ti år. Dette grundlag beskattes derefter med 19% for personer bosat i EU og EØS eller 24% for alle andre.

Dette indberettes én gang om året og er den forpligtelse, som amerikanske og britiske ejere oftest overser. Fristen blev ændret i juni 2026: fristerne for Modelo 210 fremgår af vores spanske skattekalender.

Lejeindtægter

Personer bosat i EU og EØS betaler 19% af nettolejeindtægten, og udgifter kan trækkes fra: fællesudgifter, IBI, forsikring, reparationer og afskrivninger.

Personer bosat uden for EU betaler 24% af bruttolejeindtægten uden mulighed for fradrag. For ejere fra USA og Storbritannien efter Brexit er dette den største ulempe i hele systemet. Samme ejendom, samme lejer og en markant anderledes skatteregning.

Salg

Gevinster ved salg beskattes med en fast sats på 19 % for ikke-hjemmehørende, uanset om du bor i EU eller uden for EU. Det er her, mange offentliggjorte vejledninger tager fejl. Opdelingen i 19 % og 24 % gælder den almindelige sats for ikke-hjemmehørende, mens gevinster fra overdragelser har deres egen faste sats i henhold til loven om indkomstskat for ikke-hjemmehørende.

Køberen er juridisk forpligtet til at tilbageholde 3 % af salgsprisen og indbetale beløbet til skattemyndighederne på Modelo 211 inden for en måned som acontobetaling af din skat. Derefter har du yderligere tre måneder til at indgive Modelo 210 med den faktiske gevinst, hvilket giver dig i alt fire måneder fra salget. Hvis de 3 % overstiger din faktiske skattepligt, kan du få forskellen tilbage, og tilbagebetalinger tager typisk seks til tolv måneder.

Endnu en begrænsning, der rammer investorer med flere ejendomme. Ikke-hjemmehørende kan ikke modregne en gevinst på én ejendom i et tab på en anden, heller ikke i samme skatteår eller på samme dag.

Når ejendommen overgår til dine arvinger, indgiver hver af dem selvangivelse for spansk arveafgift af deres egen andel, også hvis de bor i udlandet.

Hvad du skal betale som skattemæssigt hjemmehørende i Spanien

Skattemæssigt hjemsted betyder, at Spanien beskatter din globale indkomst og dine aktiver.

Indkomstskat

IRPF er opdelt i to grundlag. Det generelle grundlag (lønindkomst, indkomst fra selvstændig virksomhed, størstedelen af lejeindtægterne) beskattes efter en statslig og en regional skala, som når op på omkring 47 % i den højeste ende og mere i nogle regioner. Opsparingsgrundlaget (udbytte, renter, kapitalgevinster) beskattes efter én national skala:

Den højeste sats steg fra 28% til 30% i henhold til Ley 7/2024, de 20 de diciembre med virkning fra skatteåret 2025. Enhver vejledning, der stadig angiver 28%, er forældet. De baskiske provinser og Navarra anvender deres egne regionale skalaer.

Formueskat

Opkræves af globale nettoaktiver pr. 31. december. Den statslige minimumsgrænse for fritagelse er €700,000, plus op til €300,000 for en primær bolig. Regionerne kan derefter justere tre forhold: minimumsgrænsen for fritagelse, skalaen og skattenedsættelsen.

Valencia hævede sin minimumsgrænse for fritagelse fra €500,000 til €1,000,000 i henhold til Ley 5/2025 de 30 de mayo med virkning fra 01-06-2025. Kilder, der stadig angiver €500,000 for Valencia, beskriver den tidligere ordning.

Solidaritetsskat på store formuer

En national skat, som regionerne ikke kan fritage for, indført ved Ley 38/2022 og forlænget, indtil formuebeskatningen revideres i forbindelse med reformen af den regionale finansiering. Den gælder for nettoformuer over €3,000,000, hvilket svarer til omkring €3.7 millioner, når fritagelsen på €700,000 er fratrukket.

Betalt regional formueskat modregnes i denne skat. Konsekvensen er kontraintuitiv: I Madrid og Andalusien gælder skattenedsættelsen på 100% ikke, mens solidaritetsskatten eksisterer. Den reduceres til forskellen mellem de to skatter, så store formuer betaler regionen omtrent det beløb, solidaritetsskatten ellers ville have udløst. Den regionale skattenedsættelse ophører med at hjælpe netop dér, hvor beløbet er størst.

Indberetning af udenlandske aktiver

Skattemæssigt hjemmehørende i Spanien indsender Modelo 720 for udenlandske konti, værdipapirer og ejendomme til en værdi over €50,000 pr. kategori samt Modelo 721 for kryptoaktiver i udlandet over samme grænse. Begge skal indsendes senest 31. marts.

Grænsen for ejendomme beregnes ud fra anskaffelsesprisen, ikke den aktuelle markedsværdi. En ejendom, der blev købt for €60,000 i 2010 og nu er €45,000 værd, udløser stadig indberetningspligten.

De straffende dele af denne ordning blev underkendt af EU-Domstolen i sag C-788/19 (27-01-2022), som fjernede bøden på 150% og den ubegrænsede forældelsesfrist. Ley 5/2022 ændrede regelsættet. Selve indberetningspligten består.

Fraflytningsskat

Hvis du har været skattemæssigt hjemmehørende i Spanien i mindst 10 af de 15 år før din fraflytning, kan urealiserede gevinster på dine globale aktiebeholdninger beskattes ved fraflytningen. Skatten udløses, hvis porteføljens samlede markedsværdi overstiger €4,000,000, eller hvis en ejerandel i et enkelt selskab overstiger 25% og er mere end €1,000,000 værd. Den urealiserede gevinst beskattes efter satserne for opsparingsgrundlaget.

Spaniens Beckham Law

Beckham Law gør det muligt for kvalificerede nytilflyttere at blive beskattet efter en ændret ordning for ikke-residenter i seks skatteår: en fast sats på 24 % af omfattet spansk arbejdsindkomst op til €600,000, 47 % derover, mens udenlandsk passiv indkomst generelt ikke beskattes i Spanien.

Det juridiske navn er særordningen for arbejdstagere, der flytter til spansk territorium, jf. artikel 93 i Ley 35/2006.

Hvad den omfatter, og hvad folk misforstår

Tre fordele får mindre opmærksomhed, end de fortjener. Ingen Modelo 720, hvilket fjerner den mest omfattende indberetningsbyrde ved skattemæssigt ophold i Spanien. Formueskat kun på aktiver i Spanien, så en udenlandsk portefølje holdes uden for grundlaget. Solidaritetsskat kun på aktiver i Spanien efter samme princip.

Den mest almindelige misforståelse er at antage, at 24 % gælder for alt. Det gør den ikke. Spansk kapitalindkomst beskattes fortsat efter skalaen for kapitalindkomst, og udbytte, renter og kapitalgevinster kræver en særskilt vurdering.

Fristen, der lukker for ansøgninger

Valget træffes via Modelo 149 inden for seks måneder. Fristen begynder generelt ved registrering hos socialsikringen, ikke på den dato, du ankom til Spanien. Hvis man forveksler de to datoer, risikerer man at miste ordningen permanent, da en overskredet frist betyder almindelig IRPF for det pågældende år og ingen ny mulighed, før man har opholdt sig uden for Spanien i yderligere fem år.

Den løbende indberetning sker derefter på Modelo 151.

Krav for at være omfattet

Du må ikke have været skattemæssigt hjemmehørende i Spanien i de fem skatteår før flytningen. Tilbagebliksperioden var ti år indtil udgangen af 2022 og blev forkortet ved Ley 28/2022.

Ordningen gælder ikke automatisk for indehavere af visum til digitale nomader. En freelancer skal som regel have en ENISA-certificering, der bekræfter, at aktiviteten er højt kvalificeret eller innovativ, holde indkomsten fra spanske kilder under 20 % af den samlede fakturering og stadig indsende Modelo 149 rettidigt.

En udvikling fra 2025, der er værd at kende. I Resolution 00/03697/2025 bekræftede det centrale økonomisk-administrative tribunal (TEAC), at personer omfattet af Beckham Law skal betale skat af en beregnet lejeindtægt for deres egen primære bolig i Spanien. Ved almindeligt skattemæssigt hjemsted i Spanien er en primær bolig fritaget for beregnet indkomst. Det er den ikke under denne ordning.

Opholdsveje, der stadig findes

Når investorruten er væk, er dette de kategorier, der er tilbage. Du finder alle detaljer i vores guide til spanske visummuligheder.

Visum for digitale nomader

For fjernarbejdere, der tjener penge hos virksomheder uden for Spanien. Indkomstgrænsen er 200 % af SMI, hvilket ifølge Real Decreto 126/2026 svarer til €2,849 om måneden for en enkelt ansøger.

Du skal også have en uddannelse eller tre års relevant erhvervserfaring samt en privat sundhedsforsikring uden egenbetaling. Hvis du arbejder som freelancer, bør indtægter fra Spanien udgøre mindre end 20% af din samlede fakturering.

Non-Lucrative Visa

For pensionister og personer, der lever af passiv indkomst. Kravet er 400% af IPREM, hvilket svarer til €28,800 om året for hovedansøgeren plus €7,200 pr. familiemedlem.

NLV giver ikke ret til at arbejde af nogen art. Det kræver også fysisk tilstedeværelse i mindst 183 dage om året for at opretholde og forny visummet, hvilket automatisk medfører skattemæssigt hjemsted i Spanien for indkomst og aktiver på verdensplan. Vores guide til Spaniens Non-Lucrative Visa gennemgår kravene og ansøgningsprocessen trin for trin.

Iværksættervisum

For stiftere, der opbygger en virksomhed i Spanien i henhold til Ley 14/2013. De økonomiske krav starter ved €34,200 for hovedansøgeren, plus €12,820 for en ægtefælle og €4,275 for hvert yderligere familiemedlem.

Projektet skal have en positiv rapport (informe favorable) fra ENISA, det statslige innovationsagentur, før ansøgningen om opholdstilladelse behandles. ENISA baserer sin vurdering på innovation, skalerbarhed, marked, økonomi og team.

Afslag gives typisk af de samme grunde: standardløsninger på eksisterende platforme uden egen teknologi, indtægtsmodeller, der kun kan skaleres ved at ansætte flere medarbejdere, prognoser uden underbygning i konkurrentanalyser og teams uden teknisk kompetence.

Ruter for højt kvalificerede fagfolk og beskæftigelse

Når flytningen sker på initiativ af en spansk arbejdsgiver eller som led i en koncernintern overflytning. Arbejdsgiveren indleder normalt først ansøgningsprocessen i Spanien.

Hvad amerikanere specifikt bør vide

Tre punkter falder uden for det spanske regelsæt og bliver ofte overset.

Din amerikanske indberetningspligt ophører ikke. Amerikanske statsborgere og grønne kort-indehavere indberetter på verdensomspændende indkomst uanset bopæl. USA-Spanien-traktaten og fremmedskattekreditter er de mekanismer, der forhindrer dobbeltbeskatning, og de skal anvendes bevidst frem for at blive taget for givet.

Beckham-loven fritager dig fra Modelo 720, men ikke fra amerikanske krav. FBAR og alle FATCA-relaterede indberetninger fortsætter efter deres egne frister.

Spanske banker indberetter direkte til IRS. Det er FATCA, der fungerer som tiltænkt, og det er en grund til at have din amerikanske indberetning i orden, før du åbner kontoen – ikke efter.

Enhver i denne situation bør arbejde med en professionel, der håndterer begge jurisdiktioner. En spansk rådgiver alene vil overse den amerikanske side, og en amerikansk revisor alene vil overse den spanske.

Almindelige fejl

At budgettere ud fra købsprisen. Skattegrundlaget er den matrikulære ejendomsværdi, når denne værdi er højere, så en god forhandling reducerer ikke overdragelsesafgiften.

At antage, at 183-dages-reglen er den eneste test. Center for økonomiske interesser tæller slet ingen dage.

At opfatte padrón som en indvandringsstatus. Empadronamiento registrerer din adresse hos kommunen. Det er nyttigt, men det er ikke en opholdstilladelse.

At springe due diligence over for at spare et gebyr. Restancer i ejerforeningen og ubetalte ejendomsskatter følger med ejendommen.

At glemme at indberette formueindkomst. At eje en tom spansk ejendom medfører en årlig forpligtelse, og mange opdager først dette år senere med renter og gebyrer.

At tælle Beckham-reglens seks måneder fra ankomsten. Den løber typisk fra registrering i Social Security.

At købe en ETF i forventning om skatteudsættelse. Børsnoterede fonde er helt uden for artikel 94-regimet.

At opbygge en afkastmodel på turisthyredrift. Reglerne er blevet skærpet, og en licens, der eksisterer i dag, kan muligvis ikke fornyes.

At ansøge om NIE efter at have underskrevet noget. Notaren har brug for det ved skødet, og banken har brug for det inden da.

De vigtigste spørgsmål om at investere i Spanien

Væsentlige pointer

Spanien er fortsat åben for udenlandsk kapital, men afviser idéen om, at kapital kan købe opholdsret. Det er den væsentligste ændring, og den trådte præcist i kraft den 03-04-2025, da Ley Orgánica 1/2025 på én gang afskaffede alle investorordninger: ejendom, offentlig gæld, aktier, fonde, indskud og erhvervsprojekter. Golden Visa er nu kun en historisk reference og er alene beskyttet for tilladelser, der allerede er udstedt, og ansøgninger, der allerede er indgivet.

Den økonomiske situation er solid, men aftagende. Spaniens nationalbank forventer en vækst på 2.3% i 2026 og 1.7% i 2027, samtidig med at den offentlige gæld falder til under 99% af BNP, og inflationen ligger på 3.6%. Guvernør Escrivá fremhæver beskæftigelse, migration og fraværet af de ubalancer, der førte til finanskrisen i 2008, som styrker, og gæld, produktivitet og boligforhold som begrænsninger.

Skatten på 100%, der dominerede den internationale mediedækning, blev aldrig til lov. Den blev annonceret i januar 2025, fremsat i maj 2025, aldrig debatteret og bortfaldt, da parlamentet blev opløst den 06-10-2026. Et nyt parlament skulle begynde forfra.

Når det gælder omkostninger, er det tal, der betyder noget, ikke den pris, du bliver enig om. Det er den matrikulære referenceværdi, som har fastlagt skattegrundlaget siden januar 2022, samt den regionale overdragelsesskat, der varierer fra 6% i Madrid til trinvise satser på op til 13% i Catalonien og på Balearerne. Notaren og tinglysningen koster hver et par hundrede euro; medregner du din advokat, afsætter købere typisk samlet 10% til 15% oven i købsprisen.

Når det gælder skat, er skillelinjen skattemæssigt hjemsted. Ikke-residenter betaler kun skat af indkomst fra Spanien, skal betale skat af beregnet indkomst fra en ubeboet ejendom og beskattes med en bruttosats på 24% af lejeindtægter, hvis de er bosat uden for EU. Residenter betaler skat af deres indkomst og aktiver på verdensplan; skattesatsen på kapitalindkomst når nu op på 30%, og formueskatten spænder fra nul i Madrid for nettoaktiver på op til €3M til fuld betaling i Catalonien. Beckham Law kan ændre denne beregning i seks år, hvis du overholder en frist på seks måneder, der begynder ved registreringen hos Social Security.

Hvad angår investeringsmuligheder, er fast ejendom fortsat den største kategori målt på udenlandsk investeringsvolumen og den mindst likvide. De sektorer, der tiltrækker betydelige erhvervsinvesteringer, er vedvarende energi, hvor mere end halvdelen af Spaniens elektricitet nu kommer fra vedvarende kilder, og bilindustrien, hvor Spanien er Europas næststørste producent, og regeringen har afsat næsten €1.3 milliarder til omstillingen til elbiler. Én strukturel kendsgerning er værd at huske: fonde, der er registreret i Spanien og EU, giver mulighed for skatteudskudt omlægning i henhold til artikel 94, mens ETF'er ikke gør.

For en expat er rækkefølgen det, der beskytter dig. Først opholdsordning, dernæst skattemæssigt hjemsted og til sidst aktiver. At bytte om på rækkefølgen er den dyreste fejl på dette område.

Alt afhænger af, at én ting er på plads først. Få et NIE, hvis du investerer som privatperson, og et spansk NIF, hvis du investerer som virksomhed. Intet i denne artikel er tilgængeligt for dig, før dette nummer er udstedt.