Kuinka ulkomaalaisena sijoittaa Espanjaan vuonna 2026: kustannukset, verot ja vaatimukset
Lyhyesti
Espanja pysyy avoimena ulkomaiselle pääomalle, mutta suljettuna sille ajatukselle, että pääoma voisi ostaa oleskelulupaa. Tämä on pääotsikkoinen muutos, ja se ajoittuu täsmälleen 03-04-2025:een, jolloin Ley Orgánica 1/2025 poisti kerralla kaikki sijoittajaväylät – sekä kiinteistöt, julkisen velan, osakkeet, rahasto-osuudet, talletukset että liiketoimintaprojektit. Golden Visa on nyt historiallinen viittaus, joka koskee ainoastaan jo myönnettyjä lupia sekä jo jätettyjä hakemuksia.
Ulkomaalaiset voivat edelleen sijoittaa Espanjaan ilman yleisrajoituksia kiinteistöjen, osakkeiden tai rahastojen ostamiseen. Muutos on siinä, että sijoitus ei enää oikeuta oleskelulupaan, sillä Espanja lakkautti Golden Visa -ohjelman 03.04.2025. Laajasti uutisoitu 100 % vero ei-EU:n ulkopuolisille sijoittajille on edelleen vain ehdotus, jota parlamentti ei ole koskaan käsitellyt tai äänestänyt.
Kaksi tosiasiaa ovat nyt rinnakkain. Espanja on avoin rahoillesi, mutta suljettu ajatukselle siitä, että rahasi voisivat ostaa sinulle asuinpaikan. Kaikki suunnittelupäätökset perustuvat näiden kahden tosiasian samanaikaiseen voimassaoloon.
Ennen kuin sijoituskapitali siirtyy, tarvitset espanjalaisen verotunnisteen. NIE yksityishenkilönä sijoittaessa tai espanjalainen NIF yrityksen kautta sijoittaessa. Mikään notaari ei allekirjoita kauppakirjaa eikä pankki avaa tiliä ilman sitä.
Tämä opas käsittelee Espanjan talouden nykytilaa ja siihen liittyviä ulkomaisten sijoitusten houkuttelevuustekijöitä, Golden Visa -ohjelman toimintaperiaatteen sekä sen lakkauttamisen vaikutukset, 100 % veroehdotuksen todellisen tilanteen, täyden prosessin sijoittamisesta Espanjaan sekä siinä kohdissa, joissa espanjalainen hallitus todella tukee sinua, tarvittavat asiakirjat ennen liiketoimia, kiinteistökaupan vaiheet sekä kustannukset alueittain, pääasialliset sijoitusvaihtoehdot ja pääoman kohdistumisen sektoreihin, kolme testiä, jotka määrittävät sinut espanjalaiseksi verovelvolliseksi, mitä velkaat ei-asukkaan omistajana ja asukkaan roolissa, Beckham Law -verosäännön sekä sen kuuden kuukauden määräajan sekä edelleen olemassa olevat oleskelulupavaihtoehdot.
Sisällys20
- Mitä ”Espanjaan sijoittaminen” tarkoittaa vuonna 2026
- Mikä on Espanjan tämänhetkinen taloustilanne?
- Mitä hyötyä Espanjaan sijoittamisesta on?
- Voiko Espanjassa saada edelleen oleskeluluvan sijoittamalla?
- Onko Espanjassa EU:n ulkopuolisille kiinteistönostajille 100 %:n vero?
- Miten sijoittaminen Espanjaan etenee?
- Miten Espanjaan voi sijoittaa ulkomailla asuvana?
- Mitä tarvitset ennen rahaliikenteen aloittamista
- Kiinteistön ostaminen Espanjassa: todellinen etenemisjärjestys
- Mitä asunnon ostaminen Espanjasta todella maksaa
- Mitkä ovat Espanjan parhaat sijoitusvaihtoehdot?
- Verotuksellinen kotipaikka: kolme ratkaisevaa testiä
- Mitä Espanjassa kiinteistön omistavana ulkomailla asuvana olet velkaa
- Mitä verovelvollisuutesi ovat Espanjan verotuksellisena asukkaana
- Espanjan Beckham Law
- Voimassa olevat oleskeluoikeusreitit
- Mitä amerikkalaisten tulisi erityisesti tietää
- Yleisiä virheitä
- Pääsykohtia sijoittamiseen Espanjassa
- Miten AnchorLess voi auttaa sinua?
Mitä ”Espanjaan sijoittaminen” tarkoittaa vuonna 2026
Espanjaan sijoittaminen tarkoittaa pääoman sijoittamista espanjalaisiin varoihin: kiinteistöihin, pörssiosakkeisiin, sijoitusrahastoihin, valtion velkaan tai Espanjaan perustamaasi yritykseen. Kyse on nykyään puhtaasti taloudellisesta toiminnasta, jolla ei ole vaikutusta maahanmuutto-oikeudelliseen asemaan.
Tämä erottelu on uusi. Kahdentoista vuoden ajan 500 000 euron kiinteistöhankintaan sisältyi oleskelulupa. Tämä yhteys on katkennut, eivätkä useimmat aihetta käsittelevät edelleen korkealle sijoittuvat oppaat ole vielä ajan tasalla.
Monet sekoittavat keskenään neljä eri asiaa, joten ne kannattaa erottaa ennen kaikkea muuta.
Sijoittaminen
Espanjalaisen omaisuuserän ostaminen. Kiinteistöt, osakkeet, rahastot, joukkovelkakirjat tai yritys. Itse ostamiseen ei liity kansalaisuuteen perustuvia rajoituksia lukuun ottamatta yhtä rajattua poikkeusta: hankittaessa maata määritellyiltä sotilas- tai strategisesti tärkeiltä rannikkoalueilta tarvitaan puolustusministeriön lupa.
Oleskeluoikeus
Laillinen oikeutesi asua Espanjassa. 03-04-2025 alkaen mikään rahasumma ei suoraan anna tätä oikeutta. Sen saa työn, itsenäisen ammatinharjoittamisen, etätyön, ansiotyöhön oikeuttamattoman oleskelun, perhesiteen tai opiskelun perusteella. Espanjan lailliseksi asukkaaksi tulemista käsittelevässä oppaassamme käydään läpi koko prosessi.
Verotuksellinen kotipaikka
Tämä on maahanmuutto-oikeudellisesta asemasta täysin erillinen kysymys. Voit olla laillinen asukas mutta et verotuksellinen asukas. Voit myös olla verotuksellinen asukas ilman minkäänlaista Espanjan oleskelulupaa. Tämä yllättää ihmiset, jotka viettävät paljon aikaa maassa turistileimalla.
Henkilötunnisteet
NIE ulkomaalaisille henkilöille ja ulkomaalaisille yrityksille tarkoitettu espanjalainen NIF. Nämä ovat koko järjestelmän avaimet. Ilman jompaakumpaa notaari ei allekirjoita kauppakirjaasi eikä pankki avaa sinulle tiliä.
Mikä on Espanjan tämänhetkinen taloustilanne?
Espanjan talous kasvaa euroalueen keskiarvoa nopeammin, mutta kasvu hidastuu vähitellen. Espanjan keskuspankki ennustaa bruttokansantuotteen kasvavan 2,3 % vuonna 2026 ja 1,7 % vuonna 2027. Inflaation ennustetaan olevan tänä vuonna 3,6 %, ja julkisen velan laskevan alle 99 prosenttiin bruttokansantuotteesta.
Ennusteet pysyivät ennallaan Espanjan keskuspankin kesäkuussa 2026 tekemässä neljännesvuosittaisessa arviossa, joka julkaistiin yhdessä sen vuosikertomuksen kanssa. Talous kasvoi 0,6 % vuoden 2026 ensimmäisellä neljänneksellä, kun vuoden 2025 viimeisellä neljänneksellä kasvu oli 0,8 %.
Pääjohtaja José Luis Escrivá selitti nykyistä kasvukautta kolmella tekijällä: työllisyyden vahvalla kehityksellä, muuttoliikkeellä ja merkittävien makrotaloudellisten ja rahoitusmarkkinoiden epätasapainojen puuttumisella. Viimeksi mainittu on tärkein seikka niille, jotka arvioivat maariskiä, sillä se on suora vastakohta kriisiä edeltäneelle tilanteelle.
Luvut yhdellä silmäyksellä
| Mittari | 2026 | 2027 |
|---|---|---|
| Bruttokansantuotteen kasvu | 2.3% | 1.7% |
| Inflaatio | 3.6% | 2.6% |
| Julkinen alijäämä (osuus bruttokansantuotteesta) | 2.4% | 2.3% |
| Julkinen velka (osuus bruttokansantuotteesta) | 98.9% | 97.9% |
Lähde: Banco de Españan makrotalouden ennusteet, kesäkuu 2026.
Mitä finanssikriisi selittää edelleen
Espanjan vuoden 2008 romahdus oli kiinteistömarkkinoista lähtöisin ollut pankkikriisi, ja sen seuraukset vaikuttavat markkinoihin, joille olet nyt ostamassa. Rakentaminen romahti, monilla alueilla hintojen elpyminen kesti yli vuosikymmenen, eikä tarjonta koskaan palautunut kriisiä edeltäneelle tasolle.
Nykyinen asuntopula juontuu suoraan tästä. Se selittää myös, miksi asuntopolitiikasta on tullut Espanjan lainsäädännön poliittisesti aktiivisin alue ja miksi ulkomaisen ostajan on seurattava lainsäädäntöriskiä pelkkien hintojen lisäksi.
Espanjan keskuspankki nostaa kasvuennusteiden rinnalla esiin kolme rakenteellista haastetta: julkisen velan, tuottavuuden ja asumisen. Espanjan talouskehitys on todellista, ja keskuspankki itse nimeää avoimesti sitä rajoittavat tekijät.
Mitä hyötyä Espanjaan sijoittamisesta on?
Espanjaan sijoittamisen etuja ovat euroalueen kasvava talous, yli 48 miljoonan kuluttajan kotimarkkinat, joilta on pääsy EMEA-alueen ja Latinalaisen Amerikan markkinoille, Espanjan hallituksen aktiivinen tuki ulkomaisille sijoituksille avustus- ja neuvontaohjelmien kautta sekä elinkustannukset ja elämänlaatu, jotka pärjäävät hyvin vertailussa Pohjois-Eurooppaan ja Yhdysvaltoihin.
Käydään nämä järjestyksessä läpi, sillä niiden painoarvo vaihtelee sen mukaan, mitä oikeastaan olet hankkimassa.
Talouskehitys ja pääsy markkinoille. Espanjan talous kasvoi 3,2 % vuonna 2024, selvästi euroaluetta nopeammin, ja kasvu jatkuu edelleen euroalueen keskiarvoa vauhdikkaampana. Maan maantieteellinen ja kaupallinen asema tarjoaa sinne sijoittautuneelle yritykselle väylän Eurooppaan, Lähi-itään, Pohjois-Afrikkaan ja Latinalaiseen Amerikkaan. Tämä on perustelu, jonka ICEX esittää yrityssijoittajille, ja se pitää paikkansa.
Hallituksen käytännön tuki. Espanjan hallitus rahoittaa ulkomaisille sijoittajille suunnattuja ohjelmia sen sijaan, että vain mainostaisi avoimuuttaan. Lisätietoja on alla olevassa prosessia käsittelevässä osiossa.
Mahdollisuudet keskittyvät tunnistettaville toimialoille. Julkista ja yksityistä pääomaa sijoitetaan erityisesti uusiutuvaan energiaan, autoteollisuuteen ja liikkuvuuteen, tieto- ja viestintätekniikkaan, biotieteisiin, ilmailu- ja avaruusteollisuuteen sekä maa- ja elintarviketalouteen. Toimialoja käsittelevässä osiossa kerrotaan, mitä kunkin taustalla on.
Elämänlaatu – mutta yhdellä tärkeällä varauksella. Terveydenhuolto, ruoka, ilmasto, käveltävät kaupungit ja useimpia Pohjois-Euroopan maita sekä suurta osaa Yhdysvalloista edullisemmat elinkustannukset ovat syitä siihen, miksi monet ulkomaiset ostajat valitsevat Espanjan muiden vastaavien markkinoiden sijaan. Tämä on todellinen etu, mutta myös se, jonka merkitystä usein korostetaan liikaa. Elämänlaatu ei muuta verorasitustasi eikä varainsiirtoveron määrää, eikä se poista sitä, että EU:n ulkopuolinen vuokranantaja maksaa 24 % veroa bruttovuokratuloista. Nauti ensimmäisestä ja varaudu jälkimmäiseen.
Mikä ei enää ole etu. Oleskelulupa. Se oli Espanjaan sijoittamisen tärkein etu kahdentoista vuoden ajan, mutta tämä päättyi huhtikuussa 2025.
Voiko Espanjassa saada edelleen oleskeluluvan sijoittamalla?
Ei. Espanja lakkautti kaikki sijoittamiseen perustuvat oleskelulupareitit 03-04-2025.
Golden Visa poistettiin lailla Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero (julkaistu BOE:ssa 03-01-2025 nimellä BOE-A-2025-76). Lain kahdeskymmenesensimmäisellä loppusäännöksellä poistettiin artiklojen 63–67 sisältö laista Ley 14/2013. Kumous tuli voimaan kolme kuukautta julkaisemisen jälkeen.
Miten Espanjan Golden Visa toimii?
Se ei enää toimi. Espanjan Golden Visa oli vuonna 2013 luotu sijoittamiseen perustuva oleskelulupareitti, jonka kautta ulkomainen sijoittaja sai laillisen oleskeluoikeuden tekemällä vaatimukset täyttävän pääomasijoituksen. Kaikki sen muodot lakkautettiin 03-04-2025.
Sen toimintaperiaatteiden ymmärtäminen on yhä tärkeää, sillä ne muovasivat markkinoita, joille olet hankkimassa sijoitusta, ja koska suuri määrä julkaistua aineistoa kuvaa sitä edelleen nykyhetkessä.
Golden Visan ehdot
Ulkomainen sijoittaja, joka ei asunut maassa, täytti vaatimukset tekemällä ”merkittävän pääomasijoituksen” jollakin seuraavista tavoista. Espanjassa sijaitseva 500 000 euron kiinteistö oli tunnetuin vaihtoehto, mutta ei suinkaan ainoa.
| Lakkautettu sijoittajareitti | Vähimmäissijoitus |
|---|---|
| Kiinteistöt | €500,000 |
| Espanjan valtionvelka | €2,000,000 |
| Osakkeet tai osuudet yhtiöissä | €1,000,000 |
| Sijoitus- tai pääomasijoitusrahastot | €1,000,000 |
| Talletukset espanjalaisissa pankeissa | €1,000,000 |
| Yleisesti merkitykselliset liiketoimintahankkeet | Arvioitiin tapauskohtaisesti |
Kiinteistössä ei saanut olla kiinnitystä 500 000 euron vähimmäissijoituksen osalta, ja sen oli oltava merkitty kiinteistörekisteriin. Ensimmäinen lupa oli voimassa kolme vuotta, ja se uusittiin viiden vuoden jaksoissa sijoituksen säilyessä. Lupa ei koskaan suoraan antanut kansalaisuutta, mutta se mahdollisti etenemisen tavanomaisiin aikatauluihin, joissa pysyvän oleskeluluvan sai viiden ja kansalaisuuden kymmenen vuoden jälkeen.
Mitä tapahtuu niille, joilla lupa on jo
Ley 14/2013 -lakiin sisällytettiin kumoamisen yhteydessä kaksi siirtymäsäännöstä, jotka muodostavat nykyisten haltijoiden oikeudellisen perustan. Ennen 03-04-2025 jätetyt hakemukset käsitellään jättöpäivänä voimassa olleiden sääntöjen mukaisesti. Jo myönnetyt luvat pysyvät voimassa koko voimassaoloaikansa, ja uusintahakemukset käsitellään alkuperäisen luvan myöntämishetkellä sovellettujen sääntöjen mukaisesti.
Käytännössä tilanne on yksinkertainen kaikille, jotka aloittavat nyt. Osta mitä haluat ja hae sen jälkeen oleskelulupaa erikseen reittiä pitkin, jolla ei ole mitään tekemistä ostoksen kanssa.
Onko Espanjassa EU:n ulkopuolisille kiinteistönostajille 100 %:n vero?
Ei. Tilanne 22-07-2026 on se, että kyseessä on ehdotus, jota ei ole koskaan käsitelty eikä josta ole äänestetty, eikä se ole laki.
Tämä on aiheen eniten väärin raportoitu asia, joten tässä ovat tapahtumat päivämäärineen.
13-01-2025 pääministeri Pedro Sánchez julkisti asuntopaketin, johon sisältyi vero, joka olisi ollut ”enintään 100 %” EU:n ulkopuolelta tulevien ja muualla kuin Espanjassa asuvien ostajien hankkimista kiinteistöistä. Ehdotusta kuvailtiin ”kiinteistön luovutuksia koskevaksi täydentäväksi valtionveroksi”, ja sitä perusteltiin viittaamalla Tanskaan ja Kanadaan.
22-05-2025 hallitus jätti lakiesitysluonnoksen parlamentille.
27-03-2026 Reuters kertoi parlamentin asiakirjoihin viitaten, ettei lakiesitystä ollut vieläkään käsitelty. Hallituksen korkea-arvoinen lähde kertoi Reutersille, että uudet verot ovat nykyisessä parlamentissa vaikeimpia toimenpiteitä saada enemmistön tuen taakse. Junts, jonka ääniä vähemmistöhallitus tarvitsee, vastustaa ehdotusta.
Hallituksen omassa tammikuun 2026 asuntopaketissa sitä ei nostettu keskeiseksi toimenpiteeksi.
Mitä lakiesitysluonnoksessa todella sanottiin. Maksu olisi koskenut EU:n ulkopuolella asuvia yksityishenkilöitä ja yhteisöjä, ja se olisi tullut nykyisen alueellisen varainsiirtoveron lisäksi. Sitä ei olisi sovellettu uudiskohteiden ostoon, sillä niihin sovelletaan arvonlisäveroa, joka on yhdenmukaistettu EU:n tasolla ja siten kansallisen lakiesityksen vaikutusvallan ulkopuolella. Sanamuodosta ei koskaan ratkaistu, koskiko se ETA-maiden kansalaisia Norjasta, Islannista ja Liechtensteinista.
Miten siihen kannattaa suhtautua. Älä sisällytä sitä budjettiisi. Älä myöskään sivuuta sitä. Ehdotus on parlamentissa, ja sitä voidaan edistää, jos poliittinen tilanne muuttuu. Espanjan virallisten tilastojen mukaan ulkomailla asuvat ulkomaiset ostajat tekivät vuonna 2025 51,411 kiinteistöhankintaa. Määrä laski lähes 10 % edellisvuodesta ja oli alimmillaan neljään vuoteen. Toimialan analyysien mukaan osa tästä laskusta johtuu Golden Visa -ohjelman lakkauttamisesta eikä veroilmoituksesta.
Miten sijoittaminen Espanjaan etenee?
Sijoittaminen Espanjaan etenee viidessä vaiheessa: hanki Espanjan verotunnistenumero, avaa espanjalainen pankkitili, teetä kohteesta oikeudellinen due diligence -selvitys, allekirjoita asiakirjat notaarin edessä ja rekisteröi hankinta. Yritys- ja liiketoimintahankkeet voivat saada maksutonta neuvontatukea ICEX-Invest in Spainilta, joka on valtion ulkomaisia investointeja edistävä virasto.
Järjestys on määrätty. Kuhunkin vaiheeseen ei voi siirtyä ennen kuin edellinen on suoritettu, ja yleisin virhe on aloittaa kolmannesta vaiheesta.
| Vaihe | Mitä tapahtuu | Ei voi edetä ilman |
|---|---|---|
| 1. Tunnistenumero | Yksityishenkilöille NIE, yrityksille espanjalainen NIF | Mitään muuta ei voi aloittaa |
| 2. Pankkitili | Espanjalainen tili ja selvitys varojen alkuperästä | Tunnistenumero |
| 3. Oikeudellinen due diligence -selvitys | Omistusoikeuden, velkojen ja lupien riippumaton tarkastelu | Ei mitään, ja juuri tämän vaiheen ohittaminen johtaa rahojen menetykseen |
| 4. Notaarin vahvistama kauppakirja | Allekirjoitus, loppusumman maksaminen ja verovelvoitteiden käynnistyminen | Tunnistenumero ja käytettävissä olevat varat |
| 5. Rekisteröinti | Merkintä kiinteistörekisteriin tai kaupparekisteriin | Allekirjoitettu kauppakirja |
Mitä ICEX-Invest in Spain tekee – ja mitä se ei tee
ICEX-Invest in Spain on ICEX Spain Trade and Investmentin toimeenpaneva osasto. ICEX on julkisessa omistuksessa oleva elin, joka toimii talous-, kauppa- ja yritysministeriön alaisuudessa. Sen tehtävänä on houkutella ja tukea suoria ulkomaisia sijoituksia.
Sen tarjoama tuki on konkreettista, ei vain mainospuhetta:
- Maksuttomia neuvonta- ja tietopalveluja Espanjaan sijoittautuville ulkomaisille investointihankkeille
- Rising UP in Spain valitsee vuosittain enintään 50 ulkomaista startup-yritystä innovaatio- ja skaalautuvuuskriteerien perusteella ja tarjoaa niille maksuttoman paketin yrityksen perustamiseen liittyviä palveluja
- Innova Invest on avustusohjelma tutkimus- ja kehityshankkeille, joita toteuttavat vähintään 50-prosenttisesti ulkomaisessa omistuksessa olevat yritykset. Avustuksen määrä voi olla enintään 800 000 euroa edunsaajaa kohden
- Guide to Business in Spain on vuosittain päivitettävä opas, jossa esitellään ulkomaisia sijoituksia koskevat oikeudelliset ja sääntelyyn liittyvät ehdot noin 500 sivulla
Tässä on se, mitä kukaan ei sano ääneen. ICEX tukee yritysten ja yhteisöjen sijoitustoimintaa. Jos olet yksityishenkilö, joka ostaa asunnon Valenciasta, tämä virasto ei ole sinua varten, eikä sen aineistojen lukeminen auta saamaan NIE-tunnusta. Yksityisen ostajan oikeudellinen ja hallinnollinen prosessi hoidetaan notaarin, verotoimiston ja kiinteistörekisterin kautta, ja se alkaa tunnistenumeron hankkimisesta.
Miten Espanjaan voi sijoittaa ulkomailla asuvana?
Jos haluat sijoittaa Espanjaan ulkomailla asuvana, selvitä tässä järjestyksessä kolme asiaa: oleskeluoikeutesi, verotuksellinen kotipaikkasi ja vasta sitten sijoituskohde. Yleisin ja kallein virhe tässä tilanteessa on, että ulkomainen sijoittaja ostaa ensin kiinteistön ja selvittää verotuksellisen asemansa vasta jälkikäteen.
Syynä on se, että sama ostos johtaa erilaisiin lopputuloksiin sen mukaan, missä asemassa olet, ja verotuksellinen kotipaikka määräytyy tosiasioiden, ei aikomusten perusteella.
Valitse ensin oleskeluoikeuden peruste
Jos aiot asua Espanjassa, oleskeluoikeuden peruste määrittää, mitä voit siellä laillisesti tehdä. Ansiotyön kieltävä oleskeluperuste ei salli minkäänlaista työntekoa. Digitaalisen nomadin oleskeluperuste edellyttää ulkomailta saatuja tuloja. Yrittäjän oleskeluperuste edellyttää yritystoiminnan arviointia. Sijoittaminen ei itsessään anna oleskeluoikeutta, joten tämä ratkaisu on tehtävä siitä täysin erillään.
Selvitä, tuletko Espanjan veroresidentiksi
Tämä ratkaisee paljon. Espanjassa verovelvollinen muualla asuva sijoittaja maksaa Espanjaan veroa vain Espanjasta saaduista tuloista. Veroresidentti maksaa veroa maailmanlaajuisista tuloistaan ja varoistaan, mukaan lukien varallisuusvero, jonka määrä vaihtelee suuresti alueittain. Kolme testiä kuvataan jäljempänä, eikä yhdessäkään kysytä, mitä tarkoitit.
Valitse sen jälkeen sijoituskohde
Vasta tässä vaiheessa voi ratkaista, kannattaako valita kiinteistö vai sijoitussalkku, sillä saman sijoituskohteen verokohtelu muuttuu asemasi mukaan. Espanjassa sijaitsevaa asuntoa vuokraava EU:n ulkopuolelta muuttanut maksaa vuokratuloista 24 % veroa bruttovuokrasta ilman vähennyksiä. EU:ssa asuva omistaja maksaa 19 % nettovuokrasta, ja kulut voi vähentää. Sama asunto, sama vuokralainen.
Ehdot, jotka koskevat erityisesti ulkomailla asuvia
Ostaminen ei pidennä oleskeluoikeuttasi. Kiinteistön omistaminen ei anna sinulle lisää oleskelupäiviä Schengen-alueella, ja rajalla valvotaan nyt digitaalisesti maahantulo- ja maastalähtöjärjestelmän avulla 90 päivän rajaa.
Elämänlaatu on pätevä syy mutta huono suunnitelma. Ilmasto, terveydenhuolto ja elinkustannukset ovat syitä, joiden vuoksi useimmat ulkomailla asuvat valitsevat Espanjan, mutta niitä ei mainita verolaissa. Suunnittele taloutesi sääntöjen mukaan ja nauti muusta erikseen.
Kotimaasi ei vapauta sinua velvollisuuksistasi. Erityisesti Yhdysvaltain kansalaisten on jatkettava veroilmoitusten jättämistä asuinpaikastaan riippumatta. Tätä käsitellään omassa osiossaan jäljempänä.
Mitä tarvitset ennen rahaliikenteen aloittamista
Espanjassa kaikki perustuu henkilötunnisteisiin. Kaikki alla kuvatut vaiheet ovat estyneitä, kunnes sinulla on oikea tunniste.
Jos sijoitat yksityishenkilönä: NIE
NIE (Número de Identidad de Extranjero) on ulkomaalaisen tunnistenumerosi. Tarvitset sitä allekirjoittaaksesi kauppakirjan notaarin edessä, avataksesi pankkitilin, rekisteröidäksesi kiinteistön nimiisi, maksaaksesi varainsiirtoveron ja jättääksesi minkä tahansa Espanjan veroilmoituksen.
Se on tunnistenumero eikä mitään muuta. NIE-tunnuksen omistaminen ei tee sinusta maassa asuvaa eikä anna sinulle oikeutta työskennellä. Oppaassamme, jossa käsitellään NIE- ja TIE-tunnusten eroa, kerromme, missä ihmiset usein erehtyvät.
Ulkomailla asuvat saavat ”valkoisen NIE-tunnuksen”, joka myönnetään paperitodistuksena kortin sijaan.
Jos sijoitat yrityksen kautta: Espanjan NIF
Espanjan omaisuutta hankkiva, Espanjassa laskuttava tai vaatimustenmukaisuusvelvoitteitaan varten rekisteröityvä ulkomainen yritys tarvitsee Espanjan NIF-tunnuksen, jonka myöntää Agencia Tributaria. Sen avulla veroviranomainen voi tunnistaa yrityksesi Espanjassa ilman paikallista toimistoa tai tytäryhtiötä.
Espanjalainen pankkitili
Käytännössä sitä tarvitaan kauppakirjan allekirjoittamiseen, varainsiirtoverojen maksamiseen ja sen jälkeen erääntyvien säännöllisten kulujen maksamiseen: IBI, vastikkeet, sähkö, vesi ja vakuutus.
Varaudu tarkasteluun. Rahanpesun estämistä koskevien sääntöjen mukaan espanjalaiset pankit pyytävät todistuksia varojen alkuperästä; niiden on oltava oikeaksi todistettuja, käännettyjä ja tarvittaessa apostilloituja. Tavallisesti tarvitaan veroilmoitukset, palkkalaskelmat tai yrityksen tilinpäätöstiedot. Yhteisen raportointistandardin nojalla espanjalaiset laitokset vaihtavat tilitietoja automaattisesti asuinmaasi veroviranomaisen kanssa. FATCA:n nojalla ne ilmoittavat yhdysvaltalaisista tilinomistajista suoraan IRS:lle.
Digitaalinen varmenne
certificado digital mahdollistaa Espanjan viranomaisasioiden hoitamisen verkossa: Modelo 210 -lomakkeen jättämisen, asian käsittelytilanteen tarkistamisen ja virallisten ilmoitusten vastaanottamisen. Ilman sitä olet riippuvainen ajanvarauksista ja jonkun toisen aikataulusta.
Kiinteistön ostaminen Espanjassa: todellinen etenemisjärjestys
Prosessi etenee tietyssä järjestyksessä, ja jokaisella vaiheella on oikeudellisia seurauksia. Toisen vaiheen ohittaminen johtaa rahojen menettämiseen.
Vaihe 1: Varaussopimus
documento de reserva poistaa kiinteistön markkinoilta. Varausmaksu on yleensä 3 000–10 000 €, ja se pidetään sulkutilillä tai myyjän laillisen edustajan hallussa.
Vaihe 2: Oikeudellinen huolellisuustarkastus
Riippumaton asianajaja tarkistaa omistusoikeuden vahvistavan asiakirjan, maksamattomat velat ja rasitteet, taloyhteisön rästit, asumistodistuksen sekä sen, ovatko rakennusluvat voimassa.
Tämän vaiheen ihmiset ohittavat säästääkseen rahaa, ja sen ohittaminen tulee kalleimmaksi. Espanjassa velka kohdistuu kiinteistöön, ei myyjään. Maksamattomat taloyhteisömaksut ja IBI-verorästit siirtyvät vastuullesi kaupanteossa.
Vaihe 3: Käsirahasopimus
contrato de arras sisältää yleensä 10 %:n suuruisen käsirahan kauppahinnasta. Espanjan siviililain 1454 artiklan mukaan kaupasta vetäytyvä ostaja menettää käsirahan, ja kaupasta vetäytyvän myyjän on palautettava se kaksinkertaisena.
Vaihe 4: Julkinen kauppakirja notaarin luona
escritura pública siirtää omistusoikeuden, ja jäljellä oleva kauppahinta sekä kaupasta maksettavat verot erääntyvät allekirjoituksen yhteydessä. Notaari vahvistaa henkilöllisyytesi, joten NIE-tunnuksen on oltava olemassa tähän mennessä.
Vaihe 5: Kiinteistörekisteri
Rekisteröinti Registro de la Propiedad -rekisteriin suojaa omistusoikeuttasi kolmansien osapuolten vaatimuksilta. Kauppakirjan allekirjoittaminen tekee sinusta omistajan sinun ja myyjän välisessä suhteessa. Rekisteröinti tekee sinusta omistajan kaikkia muita kohtaan.
Mitä asunnon ostaminen Espanjasta todella maksaa
Varaa 10–15 % kauppahinnan lisäksi ja ota huomioon, että suurin kustannuksiin vaikuttava tekijä on alue, jolta ostat asunnon.
Verotuksen perusteena ei ole maksamasi hinta
01-01-2022 alkaen varainsiirtovero ja leimavero on laskettu kiinteistörekisterin viitearvon (valor de referencia catastral) perusteella. Catastro määrittää arvon omilla sijaintia ja vertailukauppoja koskevilla algoritmeillaan.
Jos viitearvo ylittää kauppakirjaan merkityn hinnan, vero maksetaan viitearvon perusteella. Jos kiinteistölle ei ole määritetty viitearvoa, verotuksen perusteena on ilmoitettu hinta. Tämä voi yllättää ostajat, jotka ovat neuvotelleet hyvän alennuksen mutta saavat myöhemmin verolaskun summasta, jota eivät koskaan maksaneet.
Uudiskohde vai jälleenmyyntikohde
Uudiskohde: asuinhuoneistojen arvonlisävero (IVA) on koko maassa 10 %, minkä lisäksi maksetaan alueellisesti määräytyvä leimavero (AJD). Kanariansaarilla sovelletaan IVA:n sijaan IGIC-veroa, jonka verokanta on 7 %.
Jälleenmyyntikohde: arvonlisäveron ja leimaveron sijaan maksetaan varainsiirtovero (ITP), jonka autonominen alue määrittää kokonaan.
Varainsiirtovero alueittain
Tiedot tarkistettu 22-07-2026. Alueelliset verokannat muuttuvat, joskus kesken vuoden. Varmista ajantasainen verokanta asianomaiselta autonomiselta alueelta ennen allekirjoittamista.
| Alue | Jälleenmyyntikohteen ITP | Uudiskohteen AJD |
|---|---|---|
| Madrid | 6% | 0.75% |
| Andalusia | 7% | 1.2% |
| Valencia | 10% | 1.5% |
| Katalonia | Progressiivinen, 10–13 % | 1.5% |
Katalonian muutos on se, jonka useimmat oppaat kuvaavat edelleen väärin. 27-06-2025 alkaen Kataloniassa sovelletaan Decret llei 5/2025 de 25 de març -asetuksen nojalla porrastettua asteikkoa kiinteän verokannan sijaan:
| Kiinteistön arvon vaihteluväli | Kyseiseen vaihteluväliin sovellettava verokanta |
|---|---|
| Enintään €600,000 | 10% |
| €600,000–€900,000 | 11% |
| €900,000–€1,500,000 | 12% |
| Yli €1,500,000 | 13% |
Portaita sovelletaan progressiivisesti, joten kullakin verokannalla verotetaan vain kyseiseen portaaseen kuuluvaa osuutta. 700 000 euron ostosta maksetaan 10 % ensimmäisestä 600 000 eurosta ja 11 % jäljellä olevasta 100 000 eurosta. Efektiiviseksi verokannaksi tulee näin noin 10,14 %.
Kataloniassa otettiin käyttöön myös 20 %:n verokanta suurille kiinteistönomistajille (yleisesti ottaen omistajille, joilla on yli kymmenen asuinkiinteistöä tai viisi kiinteistöä määritellyllä asuntopainealueella) sekä kokonaisten asuinrakennusten ostoille.
Baskimaan maakunnissa ja Navarrassa on erilliset foraaliset verojärjestelmät, joilla on omat sääntönsä.
Ammatilliset ja hallinnolliset kulut
Varaa verojen lisäksi noin 1–2 %:
- Notaarikulut: määräytyvät kauppahintaan perustuvan valtakunnallisen tariffin mukaan, yleensä 0,2–0,5 %
- Maanmittausrekisterin kulut: määräytyvät myös tariffin mukaan, yleensä 0,1–0,25 %
- Riippumattoman lakimiehen palkkiot: yleensä 1–2 %
- Gestoría: noin €300 veroilmoitusten ja asiakirjojen käsittelystä
- Välityspalkkio: yleensä myyjän maksettava, vaikka sopimukset vaihtelevat
Rahoitus
Ulkomailla asuvat saavat yleensä asuntolainaa 60–70 % kiinteistön arvosta, joten heidän on maksettava 30–40 % käsiraha käteisellä ennen veroja. Pankin arviokulut ovat 250–600 euroa, ja arvio on yleensä voimassa kuusi kuukautta. Järjestelypalkkio voi olla enintään 2 % lainasummasta.
Mitkä ovat Espanjan parhaat sijoitusvaihtoehdot?
Espanjassa sijoittamiseen ei ole yhtä ainoaa parasta tapaa, sillä sopiva sijoitusvaihtoehto riippuu verotuksellisesta kotipaikastasi, sijoitushorisontistasi ja siitä, tarvitseeko omaisuuden olla likvidiä. Ulkomaisille sijoituksille avoimia pääluokkia ovat kiinteistöt, pörssiosakkeet, yhteissijoitusrahastot, vakuutuspohjaiset sijoitusratkaisut ja yrityksen perustaminen.
Seuraavassa kuvataan, miten kukin vaihtoehto on järjestetty ja miten sitä verotetaan Espanjassa. Tämä ei ole suositus mistään tuotteesta, eikä AnchorLess anna sijoitusneuvontaa.
Espanjan arvopaperimarkkinoita valvoo CNMV (Comisión Nacional del Mercado de Valores). Kaikkien palveluntarjoajien, joiden kanssa asioit, pitäisi olla sen rekisterissä.
Kiinteistöt ja asunnot Espanjassa
Ulkomaisella pääomalla mitattuna suurin sijoitusluokka, mutta samalla vähiten likvidi. Käsitelty kokonaisuudessaan edellä: hankinnasta maksetaan alueellisia veroja, kiinteistöön liittyy vuosittaisia velvoitteita riippumatta siitä, vuokraatko sitä, ja siihen vaikuttaa asuntopolitiikka, joka on tällä hetkellä Espanjan lainsäädännön aktiivisin osa-alue.
Vuokratuotot vaihtelevat huomattavasti kaupungin ja sen mukaan, onko vuokraus pitkäaikaista vai turistilisenssin alaista. Lyhytaikaisen vuokrauksen lisenssiehtoja on tiukennettu merkittävästi. Barcelona luopuu uusista turistivuokrauksista vaiheittain, ja rekisteröintiä edellytetään nyt koko maassa. Siksi lomavuokraukseen perustuvan tuottomallin lisenssitilanne on tarkistettava ennen tarjouksen jättämistä.
Pörssiosakkeet
Espanjalaisilla osakkeilla käydään kauppaa BME-pörsseissä. Asukkaiden luovutusvoitot ja osingot kuuluvat säästöjen veropohjaan. Muille kuin Espanjan verotuksellisille asukkaille osingoista pidätetään 19 prosentin Espanjan lähdevero, jota voidaan alentaa sovellettavan kaksinkertaisen verotuksen välttämistä koskevan sopimuksen perusteella.
Yhteissijoitusrahastot ja ETF-rahastot – ratkaiseva ero
Tämä rakenteellinen ero vaikuttaa lopputulokseen enemmän kuin mikään muu Espanjan järjestelmässä.
Espanjassa ja EU:ssa rekisteröidyt sijoitusrahastot kuuluvat henkilöverolain 94 artiklan mukaiseen veron lykkäysjärjestelmään. Kun siirrät rahasi yhdestä järjestelmään hyväksytystä rahastosta toiseen (traspaso), siirrosta ei synny veronalaista luovutusvoittoa. Vero erääntyy maksettavaksi vasta, kun lopulta nostat rahat rahastojärjestelmästä.
Järjestelmään sovelletaan kolmea ehtoa. Sinun on oltava Espanjan IRPF-verovelvollinen, sillä muulla kuin Espanjan verotuksellisella asukkaalla ei ole IRPF-veroa, jonka maksamista voisi lykätä. Molempien rahastojen on oltava järjestelmään hyväksyttyjä yhteissijoituslaitoksia. Ulkomainen rahasto hyväksytään vain, jos se on rekisteröity CNMV:ssä ja siihen sijoitetaan espanjalaisen jakelijan kautta.
ETF-rahastot eivät kuulu tähän järjestelmään. Ministeriö ratkaisi asian nimenomaisesti ja ulotti poissulkemisen pörssilistattuihin rahastoihin riippumatta siitä, käydäänkö niillä kauppaa Espanjan vai ulkomaisessa pörssissä. Jokainen ETF-rahaston myynti on verotettava tapahtuma, vaikka sijoittaisit myyntitulot uudelleen saman päivän aikana.
Jotta SICAV-rakenne olisi oikeutettu veron lykkäykseen, sillä on oltava vähintään 500 osakkeenomistajaa, eikä sijoittaja ole saanut omistaa yli 5:tä prosenttia pääomasta missään vaiheessa edeltävien kahdentoista kuukauden aikana.
Sijoitussidonnaiset henkivakuutusratkaisut
EU:n henkivakuutusyhtiöiden liikkeeseen laskema vakuutuspohjainen tuotekategoria, jossa harkinnanvarainen salkunhoitaja hallinnoi kohde-etuuksia ja sijoitusten tuotto kertyy vakuutuksen sisällä sen sijaan, että sitä verotettaisiin vuosittain. Espanjan verokohtelu edellyttää, että vakuutus täyttää tietyt rakenteelliset ehdot. Ehdot ovat niin teknisiä, että ne arvioidaan tapauskohtaisesti. Tällaiset päätökset kuuluvat Espanjassa toimivalle veroasiantuntijalle, eivät blogikirjoituksen perusteella tehtäviksi.
Yrityksen perustaminen
SL-yhtiön (osakeyhtiön) perustaminen tai rekisteröityminen autónomo-toiminimiyrittäjäksi tuo mukanaan kokonaan erilaisen sääntelykehyksen: yhteisöveron, arvonlisäverovelvolliseksi rekisteröitymisen, sosiaaliturvamaksut ja mahdollisuuden yritystoimintaan perustuvaan oleskelulupaan. Molempiin tarvitaan espanjalainen NIF, ja molempia käsitellään Espanjan NIF-oppaassamme.
Mitkä toimialat ovat houkuttelevia sijoituskohteita Espanjassa?
Espanjan houkuttelevia sijoituskohteita ovat uusiutuva energia, autoteollisuus ja liikkuminen, tieto- ja viestintätekniikka, biotieteet, ilmailu- ja avaruusteollisuus sekä maatalous- ja elintarvikeala. Näille aloille keskittyvät Espanjan talouskasvu ja julkinen yhteisrahoitus, ja ICEX asettaa ne etusijalle ulkomaisissa yritysinvestoinneissa.
Uusiutuva energia
Espanjan sähköjärjestelmä on yksi Euroopan vähähiilisimmistä, ja sitä tukevat luvut ovat poikkeuksellisen hyviä.
Uusiutuvilla energialähteillä tuotettiin 55,5 % Espanjan sähköstä vuonna 2025 ja oma kulutus mukaan lukien osuus nousi 56,6 prosenttiin. Tuotanto oli ennätykselliset 150,8 TWh. Tuulivoima oli tuotantomuodoista suurin jo kolmatta vuotta peräkkäin 21,6 prosentin osuudella. Seuraavina tulivat ydinvoima (19 %), aurinkosähkö (18,4 %) ja yhdistetyn kierron kaasuvoima (16,8 %). Vuoden aikana otettiin käyttöön lähes 10 GW uutta aurinko- ja tuulivoimakapasiteettia, minkä myötä asennettu kokonaiskapasiteetti nousi 142,5 GW:iin.
Red Eléctrica kiteyttää strategisen perustelun selkeästi: uusien teollisuudenalojen ja digitaalisen kulutuksen kasvavaan kysyntään vastataan puhtaammalla sähköverkolla, mikä antaa Espanjalle vahvan aseman Euroopassa. Paljon energiaa kuluttaville yrityksille Espanjassa kyse on kustannuksista ja vaatimustenmukaisuudesta, ei ideologiasta.
Autoteollisuus
Espanja on Euroopan toiseksi suurin ja maailman yhdeksänneksi suurin autonvalmistaja sekä Euroopan toiseksi suurin hyötyajoneuvojen valmistaja. Kansainväliset valmistajat pyörittävät tuotantolaitoksia eri puolilla maata, ja monet niistä ovat Euroopan automatisoiduimpia.
Toimiala on keskellä siirtymää, jota Espanjan hallitus rahoittaa suoraan. Joulukuussa 2025 hallitus ilmoitti lähes 1,3 miljardin euron tukipaketista sähköautomarkkinoille ja -teollisuudelle. Siihen sisältyy 400 miljoonaa euroa kuluttajatukea vuodelle 2026, 580 miljoonaa euroa teollisiin investointeihin ja 300 miljoonaa euroa latausinfrastruktuuriin. Tavoitteena on, että 95 % Espanjan tuotannosta on sähköistetty vuoteen 2035 mennessä.
Ulkomainen pääoma on jo suuntautumassa alalle. CATL:n ja Stellantiksen akkutehdas merkitsee noin 4 miljardin euron investointia.
Muut toimialat
Tieto- ja viestintätekniikka, ilmailu- ja avaruusteollisuus, kemianteollisuus, biotieteet, maatalous- ja elintarvikeala, audiovisuaalinen ala sekä kuljetus ja logistiikka täydentävät ensisijaisten toimialojen luetteloa. Espanjassa toimiva yritys saa maan sijainnin ansiosta pääsyn EU:n, Lähi-idän, Pohjois-Afrikan ja Latinalaisen Amerikan markkinoille sekä yli 48 miljoonan kuluttajan kotimarkkinoille.
Huomio soveltamisalasta. Toimialojen houkuttelevuus puoltaa suoria yrityssijoituksia ja osakesijoituksia. Sillä ei ole vaikutusta siihen, onko asunnon ostaminen Málagasta hyvä sijoitus. Pidä nämä kysymykset erillään.
Verotuksellinen kotipaikka: kolme ratkaisevaa testiä
Sinusta tulee Espanjan verotuksellinen asukas, jos täytät yhdenkin kolmesta testistä, eikä Espanjassa ole jaettua verovuotta. Yhden testin täyttyminen tekee sinusta verotuksellisen asukkaan koko kalenterivuodeksi.
Jaetun verovuoden puuttuminen on tässä se sudenkuoppa. Lokakuussa saapuminen ja maahan jääminen voi tehdä koko vuodesta verotuksen piiriin kuuluvan.
Testi 1: päivien lukumäärä
Vähintään 183 päivää fyysisesti Espanjan alueella kalenterivuoden aikana. Myös osapäivät lasketaan. Tutustumismatkat lasketaan mukaan. Tilapäiset poissaolot lisätään Espanjassa vietettyjen päivien määrään, ellet pysty todistamaan verotuksellista kotipaikkaasi muualla kyseisen maan veroviranomaisen antamalla virallisella todistuksella.
Testi 2: taloudellisten etujen keskus
Ammatillinen toimintasi, sijoituksesi tai taloudellinen perustasi sijaitsee pääasiassa Espanjassa. Tässä testissä päiviä ei lasketa lainkaan, minkä vuoksi se yllättää ne, jotka olettavat 182 päivän olevan turvallinen raja.
Testi 3: perhettä koskeva olettama
Laillisesti asumuserossa olematon puolisosi ja huollettavana olevat alaikäiset lapsesi asuvat vakituisesti Espanjassa. Kyseessä on kumottavissa oleva olettama, mikä tarkoittaa, että sinun on osoitettava se vääräksi.
Mitä Espanjassa kiinteistön omistavana ulkomailla asuvana olet velkaa
Espanjassa sijaitsevan kiinteistön omistaminen ulkomailla asuvana tuo mukanaan velvoitteita, vaikka kiinteistö olisi tyhjillään. Kaikki alla mainittu ilmoitetaan Modelo 210 -lomakkeella.
Tyhjän kiinteistön laskennallinen tulo
Espanja verottaa kiinteistön teoreettista vuokra-arvoa, vaikka et koskaan vuokraisi sitä. Veron perusteena on 2 % kiinteistön verotusarvosta, tai 1,1 %, jos verotusarvo on tarkistettu viimeisten kymmenen vuoden aikana. Tähän perusteeseen sovelletaan sitten 19 %:n verokantaa EU- ja ETA-maissa asuville tai 24 %:n verokantaa kaikille muille.
Ilmoitus tehdään kerran vuodessa, ja se on velvoite, joka jää useimmin hoitamatta yhdysvaltalaisten ja brittiläisten omistajien keskuudessa.
Vuokratulot
EU- ja ETA-maissa asuvat maksavat nettovuokratuloista 19 %:n veroa, ja kulut voi vähentää: yhtiövastikkeet, IBI, vakuutukset, korjauskulut ja poistot.
EU:n ulkopuolella asuvat maksavat bruttovuokratuloista 24 %:n veroa, eikä vähennyksiä voi tehdä lainkaan. Yhdysvalloissa ja brexitin jälkeisessä Isossa-Britanniassa asuville omistajille tämä on koko järjestelmän merkittävin haitta. Sama kiinteistö, sama vuokralainen ja huomattavan erilainen verolasku.
Myynti
Ulkomailla asuvan kiinteistön myynnistä saamaa luovutusvoittoa verotetaan kiinteällä 19 %:n verokannalla riippumatta siitä, asutko EU:ssa vai sen ulkopuolella. Monissa julkaistuissa ohjeissa on tässä virheellistä tietoa. Yleinen ulkomailla asuvien verokanta jakautuu 19 %:iin ja 24 %:iin, mutta omaisuuden luovutuksesta saatuihin voittoihin sovelletaan omaa kiinteää verokantaansa ulkomailla asuvien tuloverolain nojalla.
Ostajan on lain mukaan pidätettävä 3 % kauppahinnasta ja maksettava se veroviranomaiselle Modelo 211 -lomakkeella kuukauden kuluessa ennakkomaksuna verostasi. Tämän jälkeen sinulla on vielä kolme kuukautta aikaa ilmoittaa todellinen luovutusvoitto Modelo 210 -lomakkeella, eli aikaa on kaupanteosta yhteensä neljä kuukautta. Jos 3 % ylittää todellisen verovelvollisuutesi, voit hakea ylimääräisen osuuden takaisin. Palautuksen saaminen kestää tavallisesti kuudesta kahteentoista kuukauteen.
Vielä yksi rajoitus, joka koskee sijoittajia, joilla on useita kiinteistöjä. Ulkomailla asuvat eivät voi vähentää yhden kiinteistön luovutusvoitosta toisesta kiinteistöstä aiheutunutta tappiota, vaikka luovutukset tapahtuisivat samana verovuonna tai jopa samana päivänä.
Mitä verovelvollisuutesi ovat Espanjan verotuksellisena asukkaana
Verotuksellinen kotipaikka tarkoittaa, että Espanja verottaa maailmanlaajuisia tulojasi ja varojasi.
Tulovero
IRPF jakautuu kahteen veropohjaan. Yleiseen veropohjaan (palkkatulot, itsenäisen ammatinharjoittamisen tulot ja useimmat vuokratulot) sovelletaan valtion verotaulukkoa ja alueellista verotaulukkoa. Ylin veroprosentti on noin 47 %, ja joillakin alueilla se on korkeampi. Säästöjen veropohjaan (osingot, korot ja luovutusvoitot) sovelletaan yhtä valtakunnallista verotaulukkoa:
| Säästöjen veropohja | Veroprosentti |
|---|---|
| Enintään €6,000 | 19% |
| €6,000–€50,000 | 21% |
| €50,000–€200,000 | 23% |
| €200,000–€300,000 | 27% |
| Yli €300,000 | 30% |
Ylin veroprosentti nousi 28 prosentista 30 prosenttiin lain Ley 7/2024, de 20 de diciembre nojalla verovuodesta 2025 alkaen. Kaikki ohjeet, joissa mainitaan edelleen 28 %, ovat vanhentuneita. Baskimaan maakunnissa ja Navarrassa sovelletaan omia alueellisia verotaulukoita.
Varallisuusvero
Veroa kannetaan maailmanlaajuisesta nettovarallisuudesta 31. joulukuuta. Valtion verovapaa vähimmäismäärä on €700,000, ja vakituisesta asunnosta voi saada lisäksi enintään €300,000:n vapautuksen. Alueet voivat muuttaa kolmea tekijää: verovapaata vähimmäismäärää, verotaulukkoa ja veronhuojennusta.
| Alue | Verovapaa vähimmäismäärä | Verotuksen tosiasiallinen taso |
|---|---|---|
| Madrid | €700,000 | 100 %:n veronhuojennus |
| Andalusia | €700,000 | 100 %:n veronhuojennus |
| Katalonia | €500,000 | Ei veronhuojennusta, oma verotaulukko, jonka ylin veroprosentti on 3,48 % |
| Valencia | €1,000,000 | Ei veronhuojennusta, oma verotaulukko |
| Baleaarit | €3,000,000 | Oma verojärjestelmä |
Valencia nosti verovapaan vähimmäismäärän €500,000:sta €1,000,000:een lain Ley 5/2025 de 30 de mayo nojalla. Muutos tuli voimaan 01-06-2025. Lähteissä, joissa Valencian määräksi ilmoitetaan edelleen €500,000, kuvataan aiempaa tilannetta.
Suurten varallisuuksien solidaarisuusvero
Valtakunnallinen vero, jota alueet eivät voi poistaa veronhuojennuksilla. Se otettiin käyttöön lailla Ley 38/2022, ja sitä jatketaan toistaiseksi. Veroa sovelletaan yli €3,000,000:n nettovarallisuuteen; €700,000:n verovapaan määrän huomioimisen jälkeen raja on käytännössä noin 3,7 miljoonaa euroa.
| Nettovarallisuuden veroluokka | Veroprosentti |
|---|---|
| €3,000,000–€5,347,998 | 1.7% |
| €5,347,998–€10,695,996 | 2.1% |
| Yli €10,695,996 | 3.5% |
Maksettu alueellinen varallisuusvero hyvitetään tästä verosta. Seurauksena on epäintuitiivinen tilanne: Madridissa ja Andalusiassa alueellinen veronhuojennus laskee varallisuusveron nollaan, jolloin hyvitettävää ei ole ja suuret omaisuudet maksavat solidaarisuusveron kokonaan valtiolle. Alueellisesta veronhuojennuksesta ei siis enää ole hyötyä juuri siinä vaiheessa, kun kyse on suurimmista summista.
Ulkomaisen omaisuuden ilmoittaminen
Espanjan verotukselliset asukkaat ilmoittavat Modelo 720 -lomakkeella ulkomaiset tilit, arvopaperit ja kiinteistöt, joiden arvo ylittää €50,000 omaisuuslajia kohden, sekä Modelo 721 -lomakkeella ulkomailla pidetyt kryptovarat, jos niiden arvo ylittää saman rajan. Molemmat ilmoitukset on tehtävä 31. maaliskuuta mennessä.
Kiinteistöjen raja lasketaan hankintahinnan, ei nykyisen markkina-arvon perusteella. Vuonna 2010 €60,000:lla ostettu kiinteistö, jonka arvo on nyt €45,000, synnyttää silti ilmoitusvelvollisuuden.
Euroopan unionin tuomioistuin kumosi tämän järjestelmän ankarat seuraamukset asiassa C-788/19 (27-01-2022) ja poisti 150 %:n seuraamusmaksun sekä rajoittamattoman vanhentumisajan. Ley 5/2022 uudisti sääntelyä. Ilmoitusvelvollisuus on kuitenkin edelleen voimassa.
Maastamuuttovero
Jos olet ollut Espanjan verotuksellinen asukas vähintään 10 vuotta viimeksi kuluneista 15 vuodesta ennen maastamuuttoa, maailmanlaajuisten osakeomistustesi realisoitumattomia voittoja voidaan verottaa maasta lähtiessäsi. Veroa sovelletaan, jos salkun kokonaismarkkina-arvo ylittää €4,000,000 tai jos omistusosuus yhdessä yhtiössä ylittää 25 % ja sen arvo on yli €1,000,000. Realisoitumattomaan voittoon sovelletaan säästöjen veroprosentteja.
Espanjan Beckham Law
Beckham Law mahdollistaa uusille tulijoille verotuksen erityisessä ei-asukkaan kehyksessä kuuden verovuoden ajan: kiinteä 24 % katetusta espanjalaisesta työtulosta enintään 600 000 euron saakka sekä 47 % tämän ylittävästä määrästä, kun taas ulkomainen passiivinen tulo jää yleensä Espanjan verotuksen ulkopuolelle.
Sen virallinen nimi on työntekijöiden erityisveroasema, jotka siirtyvät Espanjan alueelle, Ley 35/2006 artiklan 93 mukaisesti.
Mitä se kattaa ja mitä ihmiset usein ymmärtävät väärin
Kolme etua jää usein vähemmälle huomiolle kuin ne ansaitsevat. Ei Modelo 720 -ilmoitusta, mikä poistaa raskaimman asuinpaikkavaltion raportointitaakan. Vermögenssteuer koskee ainoastaan Espanjassa sijaitsevia varoja, jolloin ulkomainen sijoitussalkku pysyy verotuksen ulkopuolella. Solidaritätsabgabe koskee myös ainoastaan Espanjassa olevia varoja, samalla perusteella.
Yleisin väärinkäsitys on oletus, että 24 % vero koskee kaikkea tuloa. Näin ei ole. Espanjalainen säästötulon veroasteikko säilyy käytössä, ja osinko-, korko- sekä pääomatulot vaativat erillisen tarkastelun.
Määräaika, joka päättää hakemukset
Valinta tehdään Modelo 149 -lomakkeella kuuden kuukauden kuluessa. Ajanlasku alkaa yleensä Kansaneläkelaitoksen rekisteröinnistä, ei sinä päivänä, kun saapuit Espanjaan. Näiden sekoittaminen on yleisin tapa menettää oikeus tähän verotukseen pysyvästi, sillä määräajan unohtaminen tarkoittaa standardista IRPF-verotusta kyseisenä vuonna eikä toista mahdollisuutta ennen kuin olet viettänyt viisi vuotta ulkomailla.
Jatkuva ilmoittaminen tapahtuu sen jälkeen Modelo 151 -lomakkeella.
Oikeutus
Et saa olla ollut Espanjan verotuksellinen asukas viiden verovuoden aikana ennen muuttoa. Tätä takautuvuusaikaa oli kymmenen vuotta vuoteen 2022 loppuun saakka, mutta se lyhennettiin Ley 28/2022 -lailla.
Järjestelmä ei ole automaattinen digitaalisen nomadin viisumin haltijoille. Yrittäjän on yleensä hankittava ENISA-sertifikaatti, joka vahvistaa toiminnan olevan korkeasti koulutettua tai innovatiivista, pidettävä Espanjasta saatavan tulon osuus alle 20 % kokonaislaskutuksesta sekä toimitettava Modelo 149 ajoissa.
Yksi vuonna 2025 tärkeä kehitys. Päätöksessä 00/03697/2025 Keskusverotuksen ja hallinnollisen valitustuomioistuimen (TEAC) mukaan Beckham Law -etuuden saajat ovat velvollisia maksamaan omaan pääasialliseen asuntoonsa liittyvän oletetun vuokratulon Espanjassa. Standardin verotuksellisen asuinpaikan mukaan pääasiallinen asunto on vapautettu tästä oletetusta tulosta, mutta tämän järjestelmän piirissä se ei ole.
Voimassa olevat oleskeluoikeusreitit
Kun sijoittajaväylä on poistunut käytöstä, jäljellä olevat luokat ovat nämä. Tarkemmat tiedot löydät oppaastamme espanjalaisista viisumivaihtoehdoista.
digitaalinen nomadi -viisumi
Etätyöntekijöille, jotka saavat palkkansa yrityksiltä Espanjan ulkopuolella. Tulovaatimus on 200 % SMI:stä, mikä Real Decreto 126/2026:n mukaan tarkoittaa 2 849 € kuukaudessa yksittäiselle hakijalle.
| Hakija | Kuukausitulovaatimus |
|---|---|
| Päähakija | 2 849 € |
| Ensimmäinen perheenjäsen (puoliso tai kumppani) | + 1 069 € |
| Jokainen lisäperheenjäsen | + 356 € |
Tarvitset myös korkeakoulututkinnon tai kolme vuotta alan työkokemusta sekä yksityisen sairausvakuutuksen, jossa ei ole omavastuuosuutta. Jos työskentelet freelancerina, Espanjasta peräisin olevan tulon tulisi jäädä alle 20 % kokonaislaskutuksesta.
Non-Lucrative Visa
Eläkeläisille ja passiivisella tulolla eläville. Vaadittava summa on 400 % IPREM:stä, mikä tarkoittaa 28 800 € vuodessa pääasialliselle hakijalle sekä 7 200 € per perheenjäsen.
Non-Lucrative Visa ei salli minkäänlaista työntekoa. Se edellyttää myös fyysistä läsnäoloa vähintään 183 päivää vuodessa, jotta viisumi voidaan säilyttää ja uusiaa. Tämä puolestaan aiheuttaa automaattisesti verotuksellisen kotipaikan Espanjassa, mikä koskee maailmanlaajuista tuloa ja varallisuutta.
Yrittäjäviisumi
Perustajille, jotka rakentavat liiketoimintaa Espanjassa, lain 14/2013 mukaisesti. Rahavaatimukset alkavat 34 200 € pääasialliselta hakijalta, sekä 12 820 € puolisolta ja 4 275 € jokaiselta lisäperheenjäseneltä.
Projektin on saatava myönteinen lausunto (informe favorable) valtion innovaatioyhtiöltä ENISAltä ennen oleskeluluvan hakemista. ENISA arvioi hakemusta muun muassa innovaation, skaalautuvuuden, markkinoiden ja rahoituksen sekä tiimin perusteella.
Hylätyt hakemukset ovat tyypillisesti seuraavanlaisia: valmiit alustaratkaisut ilman omaperäistä teknologiaa, tulomallit, jotka skaalautuvat ainoastaan palkkaamalla lisää henkilöstöä, ennusteet ilman kilpailija-analyysia sekä tiimit, joilla ei ole teknistä osaamista.
Korkeasti koulutettujen ammattilaisten ja työnantajasiirtojen väylät
Tilanteissa, joissa espanjalainen työnantaja tai yritys siirtää työntekijän. Työnantaja aloittaa yleensä luvan hakemisen Espanjasta käsin.
Mitä amerikkalaisten tulisi erityisesti tietää
Kolme seikkaa jäävät Espanjan sääntöjen ulkopuolelle ja usein huomiotta.
Yhdysvaltain veroilmoitusvelvollisuutesi ei pääty. Yhdysvaltain kansalaiset ja vihreäkortinhaltijat ilmoittavat maailmanlaajuisesta tulostaan riippumatta siitä, missä he asuvat. Yhdysvaltain ja Espanjan verosopimus sekä ulkomaille maksetut verot vähennetään kaksinkertaisen verotuksen välttämiseksi, ja niitä on käytettävä tarkoituksenmukaisesti eikä olettaa niiden toimivan itsestään.
Beckhamin laki vapauttaa sinut Modelo 720 -ilmoituksesta, mutta ei amerikkalaisista velvoitteistasi. FBAR- ja muut FATCA-velvoitteet jatkuvat omien aikataulojensa mukaisesti.
Espanjalaiset pankit ilmoittavat sinusta suoraan Yhdysvaltain veroviranomaisille (IRS). Tämä on FATCA:n tarkoituksenmukaista toimintaa, ja se on yksi syy siihen, miksi Yhdysvaltain puolen ilmoitukset on oltava kunnossa ennen tilin avaamista eikä vasta sen jälkeen.
Tässä tilanteessa olevan tulisi työskennellä ammattilaisen kanssa, joka hallitsee molemmat oikeusjärjestelmät. Pelkästään espanjalainen neuvonantaja saattaa jättää Yhdysvaltain puolen huomiotta, ja pelkästään yhdysvaltalainen veroasiantuntija puolestaan Espanjan puolen.
Yleisiä virheitä
Budjetoiminen ostohinnasta. Veropohja on kiinteistön katselmointiarvo, jos se on suurempi, joten hyvä neuvottelu ei vähennä siirtovelkaa.
Olettaa 183-päiväsääntö olevan ainoa testi. Taloudellisen toiminnan keskus ei laske päiviä lainkaan.
Käsittää padrónin maahanmuuttostatusksi. Empadronamiento rekisteröi osoitteesi kunnan kanssa. Se on hyödyllinen, mutta se ei ole oleskelulupa.
Jättää due diligence -tarkastus tekemättä säästääkseen palkkion. Yhtiövastikkeiden ja maksamattomien IBI-verojen velat siirtyvät kiinteistön mukana.
Jättää verotettavan tulon ilmoittaminen huomiotta. Tyhjän espanjalaisen kiinteistön omistaminen aiheuttaa vuosittaisen velvoitteen, jonka ihmiset usein huomaavat vasta vuosia myöhemmin kertyneine korkoineen.
Laskea Beckham-lain kuusi kuukautta saapumisesta. Se yleensä alkaa sosiaaliturvarekisteröinnistä.
Ostaa ETF-rahastosta odottaen veron lykkäystä. Pörssinoteeratut rahastot ovat kokonaan artiklan 94 ulkopuolella.
Rakentaa tuottomalli matkailuvuokrauksesta. Luvanmyöntö on tiukentunut, eikä nykyinen lupa välttämättä ole uusittavissa.
Hakea NIE:tä vasta allekirjoitettuaan jotain. Notariaatti tarvitsee sen kauppakirjassa, ja pankki tarvitsee sen ennen sitä.
Pääsykohtia sijoittamiseen Espanjassa
Voivatko ulkomaalaiset vielä ostaa kiinteistöjä Espanjassa?
Kyllä, kansallisuuteen perustuvaa yleisrajoitusta ei ole. Tarvitset NIE:n, ja sotilaallisilla tai strategisilla rannikkovyöhykkeillä tehtävät ostot edellyttävät puolustusministeriön lupaa.
Tarvitseeko minun olla Espanjan asukas sijoittaakseni?
Ei. Ei-asukkaat voivat ostaa kiinteistöjä, omistaa osakkeita ja avata tilejä. Tarvitset NIE:n ja käytännössä myös espanjalaisen pankkitilin. Ei-asukkuus vaikuttaa verotukseen ennemmin kuin sijoittamisen mahdollisuuteen.
Kuinka paljon minun täytyy sijoittaa Espanjassa saadakseni oleskeluluvan?
Tällaista määrää ei enää ole. Kaikki sijoittaja-oleskelulupareitit lakkautettiin 03-04-2025. Oleskelulupa myönnetään nykyään työn, yrittäjyyden, etätyön, ei-taloudellisen oleskelun, perhesideiden tai opiskelun kautta.
Onko 100 %:n vero ulkomaalaisille ostajille todellinen?
Se ilmoitettiin 13-01-2025 ja jätettiin luonnoksena 22-05-2025. Heinäkuussa 2026 mennessä sitä ei ole vielä käsitelty tai äänestetty, eikä se ole lainvoimainen.
Mitä veroja maksaa, jos ostan kiinteistön ja jätän sen tyhjäksi?
Oletetusta tulosta vero mallilla Modelo 210, joka lasketaan kiinteistön katastriväritteen 2 %:sta (1,1 %, jos se on tarkistettu viimeisen kymmenen vuoden aikana), verotettuna 19 %:lla EU- ja ETA-alueen asukkaille tai 24 %:lla muille. Lisäksi kunnallisvero IBI ja yhteisöjen maksut.
Kuinka kauan NIE:n hakeminen kestää?
Aikataulut riippuvat reitistä ja siitä, mikä konsulaatti tai poliisiasema niitä käsittelee. Ihmisten raportit Espanjassa henkilökohtaisen reitin kautta kertovat pitkistä odotusaikoista, jotka eivät aina ole saatavilla. Lähettämällä asiamiehen kautta valtakirjalla voit välttää jonotusongelmat kokonaan.
Voiko NIE-hakemukseni hylätä?
NIE on hallinnollinen tunnistenumero, joten oikein dokumentoitu hakemus ei arvioida ansioiden perusteella kuten viisumihakemus. Ongelmia aiheuttavat puutteelliset tai virheellisesti legalisoidut asiakirjat.
Tarvitsenko Espanjassa verotuskumppania?
Ei-asukkaiden on muodollisesti nimettävä yksi, jos he toimivat kiinteän toimipaikan kautta tai vero-viranomainen sitä pyytää. Yksilöille nämä tapaukset eivät ole pakollisia, ja käytännössä se estää määräaikojen ja viranomaisten ilmoitusten unohtumisen.
Mikä Espanjan alue on edullisin ostaa?
Hankintaveron osalta Madridin 6 % on yksi alhaisimmista, kun taas Katalonia ja Valencia 10 %:n ja sitä ylemmillä veroilla kuuluvat kalleimpiin. 300 000 euron jälleenmyyntikohteessa ero on noin 12 000 euroa. Varallisuusvero puolestaan kääntää laskelman toiseen suuntaan suuremmissa portfolioissa.
Miten AnchorLess voi auttaa sinua?
AnchorLess hoitaa hallinnollisen kerroksen, jonka on oltava olemassa ennen kuin mitään muuta voidaan tehdä.
Español NIE yksilöille. Haetaan verkossa noin viidessä minuutissa, ja meidän lakimiehemme varaa ja hoitaa sinulle ajan sekä edustaa sinua. Sisältää notaarikulut, toimitetaan sähköpostitse ja takuulla rahat takaisin, jos hakemus hylätään.
Español NIF yrityksille. Toimitetaan suoraan Agencia Tributarialle ilman paperityötä, notaarikuluja tai käännöksiä asiakkaan puolelta.
Pankkitili Espanjassa, järjestettynä ilman, että sinun tarvitsee olla maassa.
Digitaalinen varmenne, jonka avulla voit tehdä verotusta ja vastaanottaa ilmoituksia verkossa.
AnchorLess ei ole pankki, kirjanpitäjä, veroasiantuntija, sijoitusneuvoja eikä lakitoimisto, eikä se ole viranomainen. Toimimme välittäjänä, joka yhdistää sinut ja hoitaa hallinnollisen prosessin puolestasi.
Haluatko nähdä kokonaiskuvan ennen sitoutumistasi? AnchorMove esittää koko tarkistuslistan ilmaiseksi, ja voit keskustella asiantuntijamme kanssa kustannuksetta.
Espanja pysyy avoimena ulkomaiselle pääomalle, mutta suljettuna sille ajatukselle, että pääoma voisi ostaa oleskelulupaa. Tämä on pääotsikkoinen muutos, ja se ajoittuu täsmälleen 03-04-2025:een, jolloin Ley Orgánica 1/2025 poisti kerralla kaikki sijoittajaväylät – sekä kiinteistöt, julkisen velan, osakkeet, rahasto-osuudet, talletukset että liiketoimintaprojektit. Golden Visa on nyt historiallinen viittaus, joka koskee ainoastaan jo myönnettyjä lupia sekä jo jätettyjä hakemuksia.
Talouden tausta on vakaa ja hidastuu. Espanjan pankin mukaan BKT:n kasvu on 2,3 % vuonna 2026 ja 1,7 % vuonna 2027, julkisen velan laskiessa alle 99 % BKT:sta ja inflaation ollessa 3,6 %. Pankinjohtaja Escrivá nimeää vahvuuksiksi työllisyyden, maahanmuuton sekä sen, ettei ole olemassa 2008 finanssikriisin kaltaisia epätasapainoja. Rajoitteina hän mainitsee velan, tuottavuuden ja asuntomarkkinat.
Kansainvälisessä uutisoinnissa esillä ollut 100 % vero ei koskaan tullut voimaan. Se ilmoitettiin tammikuussa 2025, laadittiin toukokuussa 2025, ja nykyäänkään sitä ei ole käsitelty parlamentissa. Sitä on syytä seurata riskinä ennemmin kuin budjetoida kustannuksena.
Kustannusten osalta tärkein luku ei ole se, minkä hinnan sovitte. Se on kiinteistöverotuksen perusteena toimiva kunnan kiinteistörekisterin arvo, joka on ollut käytössä tammikuusta 2022 lähtien, sekä alueellinen siirtovelka, joka vaihtelee 6 %:sta Madridissa jopa 13 %:iin Kataloniassa heinäkuun 2025 uudistuksen jälkeen. Lisää 1 %–2 %:n notaari-, rekisteri- ja lakimieskuluja sekä odota, että kokonaiskustannukset ovat 10 %–15 % kauppahinnasta.
Verotuksen osalta ratkaiseva tekijä on oleskelupaikan laatu. Ei-asukkaat maksavat veroa ainoastaan Espanjasta peräisin olevasta tulosta, joutuvat maksamaan oletetusta tulosta tyhjästä kiinteistöstä sekä kohtaavat 24 %:n bruttomääräisen verokannan vuokratulosta, jos he asuvat EU:n ulkopuolella. Asukkaat maksavat veroa maailmanlaajuisesta tulosta ja varallisuudesta, ja säästötulojen veroaste on noussut jopa 30 %:iin sekä varallisuusveron osalta tilanne vaihtelee nollasta Madridissa täysimääräiseen Kataloniassa. Beckham Law voi muuttaa tämän laskelman kuuden vuoden ajaksi, kuuden kuukauden määräajalla, joka alkaa sosiaaliturvarekisteröinnistä.
Sijoituskohteiden osalta kiinteistöt muodostavat suurimman ulkomaisten sijoitusten kategorian ja ovat kaikkein vähiten likvidejä, kun taas vakavasti liiketoimintainvestointeja vetävät uusiutuvat energiamuodot – joista yli puolet Espanjan sähköstä tuotetaan nykyään – sekä autoteollisuus, jossa Espanja on Euroopan toiseksi suurin valmistaja ja hallitus on sitoutunut lähes 1,3 miljardin euron sähköistymiseen. Yksi rakenteellinen seikka on syytä pitää mielessä: espanjalaiset ja EU:ssa rekisteröidyt rahastot mahdollistavat veronsiirron lykkäämisen artiklan 94 nojalla, mutta ETF:t eivät.
Muuttajan kannalta tärkeintä on järjestyksen noudattaminen. Ensimmäisenä oleskelulupareitti, toiseksi verotuksellinen kotipaikka ja kolmanneksi varallisuus. Tämän järjestyksen kääntäminen on kallein virhe tässä kategoriassa.
Kaikki tämä edellyttää yhtä asiaa: hanki NIE, jos sijoitat yksityishenkilönä, ja espanjalainen NIF, jos sijoitat yrityksenä. Mikään tässä artikkelissa mainituista ei ole sinulle saatavilla ennen kuin tämä numero on myönnetty.
Jaa tämä artikkeli
