Näin sijoitat Espanjaan ulkomaalaisena vuonna 2026: kustannukset, verot ja vaatimukset

Mitä ”Espanjaan sijoittaminen” tarkoittaa vuonna 2026

Espanjaan sijoittaminen tarkoittaa pääoman sijoittamista espanjalaisiin varoihin: kiinteistöihin, pörssiosakkeisiin, yhteissijoitusrahastoihin, valtionvelkaan tai Espanjaan perustamaasi yritykseen. Kyse on nyt puhtaasti taloudellisesta toiminnasta, johon ei liity maahanmuutto-oikeudellisia vaikutuksia.

Tämä erottelu on uusi. Kahdentoista vuoden ajan 500 000 euron kiinteistönosto toi mukanaan oleskeluluvan. Tätä yhteyttä ei enää ole, eikä suurinta osaa aiheesta edelleen hakutuloksissa korkealle sijoittuvista oppaista ole päivitetty vastaamaan muutosta.

Monet sekoittavat keskenään neljä eri asiaa, joten ne kannattaa erottaa toisistaan ennen kuin siirrytään muuhun.

Sijoittaminen

Espanjalaisen omaisuuserän ostaminen. Kiinteistöjä, osakkeita, rahastoja, joukkovelkakirjoja tai yritystoimintaa. Itse ostamiseen ei liity kansalaisuuteen perustuvia rajoituksia yhtä poikkeusta lukuun ottamatta: EU:n ulkopuolelta tulevat ostajat, myös britit, tarvitsevat puolustusministeriön luvan rajoitetuilla alueilla, kuten saarilla ja raja-alueiden kunnissa.

Oleskeluoikeus

Laillinen oikeutesi asua Espanjassa. 03-04-2025 lähtien mikään rahasumma ei ole suora tapa saada sitä. Oleskeluoikeuden voi saada työn, itsenäisen ammatinharjoittamisen, etätyön, ansiotyöhön perustumattoman oleskelun, perhesiteen tai opiskelun perusteella. Oppaamme lailliseksi asukkaaksi tulemisesta Espanjassa käsittelee koko prosessin.

Verotuksellinen kotipaikka

Maahanmuuttoasemasta täysin erillinen kysymys. Voit olla laillinen asukas mutta et verotuksellinen asukas. Voit myös olla verotuksellinen asukas ilman minkäänlaista Espanjan oleskelulupaa, mikä yllättää ihmiset, jotka viettävät paljon aikaa maassa turistileimalla.

Henkilötunnisteet

NIE ulkomaalaisille yksityishenkilöille ja espanjalainen NIF ulkomaisille yrityksille. Ne ovat avaimet koko järjestelmään. Ilman jompaakumpaa notaari ei allekirjoita kauppakirjaasi eikä pankki avaa tiliäsi.

Mikä on Espanjan tämänhetkinen taloustilanne?

Espanjan talous kasvaa euroalueen keskiarvoa nopeammin, mutta kasvu hidastuu vähitellen. Espanjan keskuspankki ennustaa bruttokansantuotteen kasvavan 2,3 % vuonna 2026 ja 1,7 % vuonna 2027. Inflaation ennustetaan olevan tänä vuonna 3,6 %, ja julkisen velan laskevan alle 99 prosenttiin bruttokansantuotteesta.

Ennusteet pysyivät ennallaan Espanjan keskuspankin kesäkuussa 2026 tekemässä neljännesvuosittaisessa arviossa, joka julkaistiin yhdessä sen vuosikertomuksen kanssa. Talous kasvoi 0,6 % vuoden 2026 ensimmäisellä neljänneksellä, kun vuoden 2025 viimeisellä neljänneksellä kasvu oli 0,8 %.

Pääjohtaja José Luis Escrivá selitti nykyistä kasvukautta kolmella tekijällä: työllisyyden vahvalla kehityksellä, muuttoliikkeellä ja merkittävien makrotaloudellisten ja rahoitusmarkkinoiden epätasapainojen puuttumisella. Viimeksi mainittu on tärkein seikka niille, jotka arvioivat maariskiä, sillä se on suora vastakohta kriisiä edeltäneelle tilanteelle.

Luvut yhdellä silmäyksellä

Lähde: Banco de Españan makrotalouden ennusteet, kesäkuu 2026.

Mitä finanssikriisi selittää edelleen

Espanjan vuoden 2008 romahdus oli kiinteistömarkkinoista lähtöisin ollut pankkikriisi, ja sen seuraukset vaikuttavat markkinoihin, joille olet nyt ostamassa. Rakentaminen romahti, monilla alueilla hintojen elpyminen kesti yli vuosikymmenen, eikä tarjonta koskaan palautunut kriisiä edeltäneelle tasolle.

Nykyinen asuntopula juontuu suoraan tästä. Se selittää myös, miksi asuntopolitiikasta on tullut Espanjan lainsäädännön poliittisesti aktiivisin alue ja miksi ulkomaisen ostajan on seurattava lainsäädäntöriskiä pelkkien hintojen lisäksi.

Espanjan keskuspankki nostaa kasvuennusteiden rinnalla esiin kolme rakenteellista haastetta: julkisen velan, tuottavuuden ja asumisen. Espanjan talouskehitys on todellista, ja keskuspankki itse nimeää avoimesti sitä rajoittavat tekijät.

Mitä hyötyä Espanjaan sijoittamisesta on?

Espanjaan sijoittamisen etuja ovat euroalueen kasvava talous, yli 48 miljoonan kuluttajan kotimarkkinat, joilta on pääsy EMEA-alueen ja Latinalaisen Amerikan markkinoille, Espanjan hallituksen aktiivinen tuki ulkomaisille sijoituksille avustus- ja neuvontaohjelmien kautta sekä elinkustannukset ja elämänlaatu, jotka pärjäävät hyvin vertailussa Pohjois-Eurooppaan ja Yhdysvaltoihin.

Käydään nämä järjestyksessä läpi, sillä niiden painoarvo vaihtelee sen mukaan, mitä oikeastaan olet hankkimassa.

Talouskehitys ja pääsy markkinoille. Espanjan talous kasvoi 3,2 % vuonna 2024, selvästi euroaluetta nopeammin, ja kasvu jatkuu edelleen euroalueen keskiarvoa vauhdikkaampana. Maan maantieteellinen ja kaupallinen asema tarjoaa sinne sijoittautuneelle yritykselle väylän Eurooppaan, Lähi-itään, Pohjois-Afrikkaan ja Latinalaiseen Amerikkaan. Tämä on perustelu, jonka ICEX esittää yrityssijoittajille, ja se pitää paikkansa.

Hallituksen käytännön tuki. Espanjan hallitus rahoittaa ulkomaisille sijoittajille suunnattuja ohjelmia sen sijaan, että vain mainostaisi avoimuuttaan. Lisätietoja on alla olevassa prosessia käsittelevässä osiossa.

Mahdollisuudet keskittyvät tunnistettaville toimialoille. Julkista ja yksityistä pääomaa sijoitetaan erityisesti uusiutuvaan energiaan, autoteollisuuteen ja liikkuvuuteen, tieto- ja viestintätekniikkaan, biotieteisiin, ilmailu- ja avaruusteollisuuteen sekä maa- ja elintarviketalouteen. Toimialoja käsittelevässä osiossa kerrotaan, mitä kunkin taustalla on.

Elämänlaatu – mutta yhdellä tärkeällä varauksella. Terveydenhuolto, ruoka, ilmasto, käveltävät kaupungit ja useimpia Pohjois-Euroopan maita sekä suurta osaa Yhdysvalloista edullisemmat elinkustannukset ovat syitä siihen, miksi monet ulkomaiset ostajat valitsevat Espanjan muiden vastaavien markkinoiden sijaan. Tämä on todellinen etu, mutta myös se, jonka merkitystä usein korostetaan liikaa. Elämänlaatu ei muuta verorasitustasi eikä varainsiirtoveron määrää, eikä se poista sitä, että EU:n ulkopuolinen vuokranantaja maksaa 24 % veroa bruttovuokratuloista. Nauti ensimmäisestä ja varaudu jälkimmäiseen.

Mikä ei enää ole etu. Oleskelulupa. Se oli Espanjaan sijoittamisen tärkein etu kahdentoista vuoden ajan, mutta tämä päättyi huhtikuussa 2025.

Voiko Espanjassa saada edelleen oleskeluluvan sijoittamalla?

Ei. Espanja lakkautti kaikki sijoittamiseen perustuvat oleskelulupareitit 03-04-2025.

Golden Visa poistettiin lailla Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero (julkaistu BOE:ssa 03-01-2025 nimellä BOE-A-2025-76). Lain kahdeskymmenesensimmäisellä loppusäännöksellä poistettiin artiklojen 63–67 sisältö laista Ley 14/2013. Kumous tuli voimaan kolme kuukautta julkaisemisen jälkeen.

Miten Espanjan Golden Visa toimii?

Se ei enää toimi. Espanjan Golden Visa oli vuonna 2013 luotu sijoittamiseen perustuva oleskelulupareitti, jonka kautta ulkomainen sijoittaja sai laillisen oleskeluoikeuden tekemällä vaatimukset täyttävän pääomasijoituksen. Kaikki sen muodot lakkautettiin 03-04-2025.

Sen toimintaperiaatteiden ymmärtäminen on yhä tärkeää, sillä ne muovasivat markkinoita, joille olet hankkimassa sijoitusta, ja koska suuri määrä julkaistua aineistoa kuvaa sitä edelleen nykyhetkessä.

Golden Visan ehdot

Ulkomainen sijoittaja, joka ei asunut maassa, täytti vaatimukset tekemällä ”merkittävän pääomasijoituksen” jollakin seuraavista tavoista. Espanjassa sijaitseva 500 000 euron kiinteistö oli tunnetuin vaihtoehto, mutta ei suinkaan ainoa.

Kiinteistössä ei saanut olla kiinnitystä 500 000 euron vähimmäissijoituksen osalta, ja sen oli oltava merkitty kiinteistörekisteriin. Ensimmäinen lupa oli voimassa kolme vuotta, ja se uusittiin viiden vuoden jaksoissa sijoituksen säilyessä. Lupa ei koskaan suoraan antanut kansalaisuutta, mutta se mahdollisti etenemisen tavanomaisiin aikatauluihin, joissa pysyvän oleskeluluvan sai viiden ja kansalaisuuden kymmenen vuoden jälkeen.

Mitä tapahtuu niille, joilla lupa on jo

Ley 14/2013 -lakiin sisällytettiin kumoamisen yhteydessä kaksi siirtymäsäännöstä, jotka muodostavat nykyisten haltijoiden oikeudellisen perustan. Ennen 03-04-2025 jätetyt hakemukset käsitellään jättöpäivänä voimassa olleiden sääntöjen mukaisesti. Jo myönnetyt luvat pysyvät voimassa koko voimassaoloaikansa, ja uusintahakemukset käsitellään alkuperäisen luvan myöntämishetkellä sovellettujen sääntöjen mukaisesti.

Käytännössä tilanne on yksinkertainen kaikille, jotka aloittavat nyt. Osta mitä haluat ja hae sen jälkeen oleskelulupaa erikseen reittiä pitkin, jolla ei ole mitään tekemistä ostoksen kanssa.

Onko Espanjassa EU:n ulkopuolisille kiinteistönostajille 100 prosentin vero?

Ei. Kyse oli lakiesityksestä, jota ei koskaan käsitelty eikä siitä äänestetty. Se raukesi parlamentin hajottamisen yhteydessä 06-10-2026: se ei ole laki.

Tämä on aihepiirin eniten virheellisesti uutisoitu asia, joten tässä on tapahtumien aikajana päivämäärineen.

13-01-2025 pääministeri Pedro Sánchez ilmoitti asuntoalan toimenpidepaketista, johon sisältyi jopa ”100 prosentin” vero kiinteistöistä, jotka ostavat EU:n ulkopuoliset, Espanjan ulkopuolella asuvat ostajat. Ehdotus esiteltiin nimellä ”kiinteistönsiirtoihin kohdistuva täydentävä valtionvero”, ja sitä perusteltiin viittaamalla Tanskaan ja Kanadaan.

22-05-2025 hallituspuolueen parlamenttiryhmä (PSOE) jätti lakiesityksen, joka hyväksyttiin käsiteltäväksi 27-05-2025.

27-03-2026 Reuters kertoi parlamentin asiakirjoihin viitaten, ettei lakiesitystä ollut edelleenkään käsitelty. Hallituksen korkea-arvoinen lähde kertoi Reutersille, että uudet verot ovat vaikeimpia toimenpiteitä saada enemmistön tueksi nykyisessä parlamentissa. Junts vastustaa esitystä, vaikka vähemmistöhallitus tarvitsee sen äänet.

06-10-2026 lakiesitys raukesi, koska sitä ei koskaan käsitelty, kun parlamentti hajotettiin 29-11-2026 pidettäviä parlamenttivaaleja varten.

Mitä lakiesityksessä todella sanottiin. Maksua olisi sovellettu henkilöihin ja yhteisöihin, jotka eivät asu EU:ssa, ja se olisi tullut nykyisen alueellisen varainsiirtoveron lisäksi. Se ei olisi koskenut uudiskohteiden ostoa, sillä niistä maksetaan arvonlisäveroa, joka on yhdenmukaistettu EU:n tasolla ja jää siten kansallisen lakiesityksen soveltamisalan ulkopuolelle. Norjan, Islannin ja Liechtensteinin ETA-kansalaisten kuulumista soveltamisalaan ei koskaan ratkaistu.

Miten asiaan kannattaa suhtautua. Älä varaa sille budjetissa rahaa. Esitys raukesi parlamentin hajottamisen yhteydessä, ja uuden parlamentin olisi aloitettava alusta. Espanjan virallisten tilastojen mukaan ulkomailla asuvat ulkomaiset ostajat tekivät vuonna 2025 51,411 kiinteistökauppaa. Määrä laski lähes 10% edellisvuodesta ja oli neljän vuoden alin. Alan analyysien mukaan osan tästä laskusta selittää Golden Visa -ohjelman lakkauttaminen, ei veroilmoitus.

Miten sijoittaminen Espanjaan etenee?

Sijoittaminen Espanjaan etenee viidessä vaiheessa: hanki Espanjan verotunnistenumero, avaa espanjalainen pankkitili, teetä kohteesta oikeudellinen due diligence -selvitys, allekirjoita asiakirjat notaarin edessä ja rekisteröi hankinta. Yritys- ja liiketoimintahankkeet voivat saada maksutonta neuvontatukea ICEX-Invest in Spainilta, joka on valtion ulkomaisia investointeja edistävä virasto.

Järjestys on määrätty. Kuhunkin vaiheeseen ei voi siirtyä ennen kuin edellinen on suoritettu, ja yleisin virhe on aloittaa kolmannesta vaiheesta.

Mitä ICEX-Invest in Spain tekee – ja mitä se ei tee

ICEX-Invest in Spain on ICEX Spain Trade and Investmentin toimeenpaneva osasto. ICEX on julkisessa omistuksessa oleva elin, joka toimii talous-, kauppa- ja yritysministeriön alaisuudessa. Sen tehtävänä on houkutella ja tukea suoria ulkomaisia sijoituksia.

Sen tarjoama tuki on konkreettista, ei vain mainospuhetta:

• Maksuttomia neuvonta- ja tietopalveluja Espanjaan sijoittautuville ulkomaisille investointihankkeille
• Rising UP in Spain valitsee vuosittain enintään 50 ulkomaista startup-yritystä innovaatio- ja skaalautuvuuskriteerien perusteella ja tarjoaa niille maksuttoman paketin yrityksen perustamiseen liittyviä palveluja
• Innova Invest on avustusohjelma tutkimus- ja kehityshankkeille, joita toteuttavat vähintään 50-prosenttisesti ulkomaisessa omistuksessa olevat yritykset. Avustuksen määrä voi olla enintään 800 000 euroa edunsaajaa kohden
• Guide to Business in Spain on vuosittain päivitettävä opas, jossa esitellään ulkomaisia sijoituksia koskevat oikeudelliset ja sääntelyyn liittyvät ehdot noin 500 sivulla

Tässä on se, mitä kukaan ei sano ääneen. ICEX tukee yritysten ja yhteisöjen sijoitustoimintaa. Jos olet yksityishenkilö, joka ostaa asunnon Valenciasta, tämä virasto ei ole sinua varten, eikä sen aineistojen lukeminen auta saamaan NIE-tunnusta. Yksityisen ostajan oikeudellinen ja hallinnollinen prosessi hoidetaan notaarin, verotoimiston ja kiinteistörekisterin kautta, ja se alkaa tunnistenumeron hankkimisesta.

Miten Espanjaan voi sijoittaa ulkomailla asuvana?

Jos haluat sijoittaa Espanjaan ulkomailla asuvana, selvitä tässä järjestyksessä kolme asiaa: oleskeluoikeutesi, verotuksellinen kotipaikkasi ja vasta sitten sijoituskohde. Yleisin ja kallein virhe tässä tilanteessa on, että ulkomainen sijoittaja ostaa ensin kiinteistön ja selvittää verotuksellisen asemansa vasta jälkikäteen.

Syynä on se, että sama ostos johtaa erilaisiin lopputuloksiin sen mukaan, missä asemassa olet, ja verotuksellinen kotipaikka määräytyy tosiasioiden, ei aikomusten perusteella.

Valitse ensin oleskeluoikeuden peruste

Jos aiot asua Espanjassa, oleskeluoikeuden peruste määrittää, mitä voit siellä laillisesti tehdä. Ansiotyön kieltävä oleskeluperuste ei salli minkäänlaista työntekoa. Digitaalisen nomadin oleskeluperuste edellyttää ulkomailta saatuja tuloja. Yrittäjän oleskeluperuste edellyttää yritystoiminnan arviointia. Sijoittaminen ei itsessään anna oleskeluoikeutta, joten tämä ratkaisu on tehtävä siitä täysin erillään.

Selvitä, tuletko Espanjan veroresidentiksi

Tämä ratkaisee paljon. Espanjassa verovelvollinen muualla asuva sijoittaja maksaa Espanjaan veroa vain Espanjasta saaduista tuloista. Veroresidentti maksaa veroa maailmanlaajuisista tuloistaan ja varoistaan, mukaan lukien varallisuusvero, jonka määrä vaihtelee suuresti alueittain. Kolme testiä kuvataan jäljempänä, eikä yhdessäkään kysytä, mitä tarkoitit.

Valitse sen jälkeen sijoituskohde

Vasta tässä vaiheessa voi ratkaista, kannattaako valita kiinteistö vai sijoitussalkku, sillä saman sijoituskohteen verokohtelu muuttuu asemasi mukaan. Espanjassa sijaitsevaa asuntoa vuokraava EU:n ulkopuolelta muuttanut maksaa vuokratuloista 24 % veroa bruttovuokrasta ilman vähennyksiä. EU:ssa asuva omistaja maksaa 19 % nettovuokrasta, ja kulut voi vähentää. Sama asunto, sama vuokralainen.

Ehdot, jotka koskevat erityisesti ulkomailla asuvia

Ostaminen ei pidennä oleskeluoikeuttasi. Kiinteistön omistaminen ei anna sinulle lisää oleskelupäiviä Schengen-alueella, ja rajalla valvotaan nyt digitaalisesti maahantulo- ja maastalähtöjärjestelmän avulla 90 päivän rajaa.

Elämänlaatu on pätevä syy mutta huono suunnitelma. Ilmasto, terveydenhuolto ja elinkustannukset ovat syitä, joiden vuoksi useimmat ulkomailla asuvat valitsevat Espanjan, mutta niitä ei mainita verolaissa. Suunnittele taloutesi sääntöjen mukaan ja nauti muusta erikseen.

Kotimaasi ei vapauta sinua velvollisuuksistasi. Erityisesti Yhdysvaltain kansalaisten on jatkettava veroilmoitusten jättämistä asuinpaikastaan riippumatta. Tätä käsitellään omassa osiossaan jäljempänä.

Mitä tarvitset ennen rahaliikenteen aloittamista

Espanjassa kaikki perustuu henkilötunnisteisiin. Kaikki alla kuvatut vaiheet ovat estyneitä, kunnes sinulla on oikea tunniste.

Jos sijoitat yksityishenkilönä: NIE

NIE (Número de Identidad de Extranjero) on ulkomaalaisen tunnistenumerosi. Tarvitset sitä allekirjoittaaksesi kauppakirjan notaarin edessä, avataksesi pankkitilin, rekisteröidäksesi kiinteistön nimiisi, maksaaksesi varainsiirtoveron ja jättääksesi minkä tahansa Espanjan veroilmoituksen.

Se on tunnistenumero eikä mitään muuta. NIE-tunnuksen omistaminen ei tee sinusta maassa asuvaa eikä anna sinulle oikeutta työskennellä. Oppaassamme, jossa käsitellään NIE- ja TIE-tunnusten eroa, kerromme, missä ihmiset usein erehtyvät.

Ulkomailla asuvat saavat ”valkoisen NIE-tunnuksen”, joka myönnetään paperitodistuksena kortin sijaan.

Jos sijoitat yrityksen kautta: Espanjan NIF

Espanjan omaisuutta hankkiva, Espanjassa laskuttava tai vaatimustenmukaisuusvelvoitteitaan varten rekisteröityvä ulkomainen yritys tarvitsee Espanjan NIF-tunnuksen, jonka myöntää Agencia Tributaria. Sen avulla veroviranomainen voi tunnistaa yrityksesi Espanjassa ilman paikallista toimistoa tai tytäryhtiötä.

Espanjalainen pankkitili

Käytännössä sitä tarvitaan kauppakirjan allekirjoittamiseen, varainsiirtoverojen maksamiseen ja sen jälkeen erääntyvien säännöllisten kulujen maksamiseen: IBI, vastikkeet, sähkö, vesi ja vakuutus.

Varaudu tarkasteluun. Rahanpesun estämistä koskevien sääntöjen mukaan espanjalaiset pankit pyytävät todistuksia varojen alkuperästä; niiden on oltava oikeaksi todistettuja, käännettyjä ja tarvittaessa apostilloituja. Tavallisesti tarvitaan veroilmoitukset, palkkalaskelmat tai yrityksen tilinpäätöstiedot. Yhteisen raportointistandardin nojalla espanjalaiset laitokset vaihtavat tilitietoja automaattisesti asuinmaasi veroviranomaisen kanssa. FATCA:n nojalla ne ilmoittavat yhdysvaltalaisista tilinomistajista suoraan IRS:lle.

Digitaalinen varmenne

certificado digital mahdollistaa Espanjan viranomaisasioiden hoitamisen verkossa: Modelo 210 -lomakkeen jättämisen, asian käsittelytilanteen tarkistamisen ja virallisten ilmoitusten vastaanottamisen. Ilman sitä olet riippuvainen ajanvarauksista ja jonkun toisen aikataulusta.

Kiinteistön ostaminen Espanjassa: todellinen etenemisjärjestys

Vaiheet on määritelty tarkasti, ja jokaisella on oikeudellisia seurauksia. Toisen vaiheen ohittaminen johtaa helposti rahojen menettämiseen. Katso oppaastamme talon ostaminen Espanjassa koko seitsemänvaiheinen ostoprosessi ja aluekohtaiset verot.

Vaihe 1: Varaussopimus

documento de reserva poistaa kiinteistön myynnistä. Varausmaksu on yleensä 3 000–10 000 €, ja se säilytetään sulkutilillä tai myyjän laillisen edustajan hallussa.

Vaihe 2: Oikeudellinen ennakkotarkastus

Riippumaton asianajaja tarkistaa omistusoikeuden, maksamattomat velat ja rasitteet, taloyhteisön maksamattomat vastikkeet, asumistodistuksen sekä rakennuslupien voimassaolon.

Tämä on vaihe, jonka ihmiset ohittavat säästääkseen rahaa, ja sen ohittaminen tulee kalleimmaksi. Espanjassa velka kohdistuu kiinteistöön, ei myyjään. Maksamattomat taloyhteisön vastikkeet ja IBI-verorästit siirtyvät vastuullesi kaupanteon yhteydessä.

Vaihe 3: Käsirahasopimus

Contrato de arras -sopimukseen sisältyy yleensä 10 %:n käsiraha kauppahinnasta. Espanjan siviililain 1454 artiklan mukaan ostaja menettää käsirahan, jos hän vetäytyy kaupasta, ja myyjä joutuu palauttamaan kaksinkertaisen summan, jos hän vetäytyy.

Vaihe 4: Julkinen kauppakirja notaarin vahvistamana

Escritura pública siirtää omistusoikeuden, ja jäljellä oleva kauppahinta sekä kaupasta aiheutuvat verot on maksettava allekirjoituksen yhteydessä. Notaari vahvistaa henkilöllisyytesi, joten sinulla on oltava NIE tässä vaiheessa. Jos sinulla ei vielä ole sitä, voit hakea NIE:tä verkossa ulkomailta käsin.

Vaihe 5: Kiinteistörekisteri

Registro de la Propiedad -rekisteriin merkitseminen suojaa omistusoikeuttasi kolmansien osapuolten vaatimuksilta. Kauppakirjan allekirjoittaminen tekee sinusta omistajan myyjän ja sinun välisessä suhteessa. Rekisteröinti tekee sinusta omistajan kaikkien muidenkin suhteen.

Mitä asunnon ostaminen Espanjassa todella maksaa

Varaa nyrkkisääntönä 10–15 % kauppahinnan päälle (virallista lukua ei ole) ja huomioi, että suurin kustannuksiin vaikuttava tekijä on ostopaikan alue.

Verotuksen perusteena ei ole maksamasi hinta

01-01-2022 alkaen varainsiirtovero ja leimavero lasketaan kiinteistön viitearvon (valor de referencia catastral) perusteella. Catastro määrittää arvon omilla sijaintia ja vertailukelpoisia kauppoja koskevilla algoritmeillaan.

Jos viitearvo ylittää kauppakirjaan merkityn hinnan, vero maksetaan viitearvon perusteella. Jos kiinteistölle ei ole määritetty viitearvoa, ilmoitetusta hinnasta tulee verotuksen peruste. Tämä yllättää ostajat, jotka ovat neuvotelleet hyvän alennuksen ja saavat sitten verolaskun summasta, jota eivät ole koskaan maksaneet.

Uudiskohde vai jälleenmyyntikohde

Uudiskohde: asuinhuoneistoista peritään valtakunnallisesti arvonlisävero (IVA), jonka määrä on 10%, sekä alueellisesti määräytyvä leimavero (AJD). Kanariansaarilla IVA:n sijaan sovelletaan IGIC-veroa, jonka määrä on 7%.

Jälleenmyyntikohde: arvonlisäveron ja leimaveron sijaan peritään varainsiirtovero (ITP), jonka määrän määrittää kokonaan itsehallintoalue.

Varainsiirtovero alueittain

Vahvistettu 27-10-2026. Alueelliset verokannat muuttuvat joskus myös kesken vuoden. Varmista ajantasainen verokanta asianomaiselta itsehallintoalueelta ennen allekirjoittamista.

Katalonian muutos on se, jonka useimmat oppaat esittävät yhä väärin. 27-06-2025 lähtien Kataloniassa sovelletaan Decret llei 5/2025 de 25 de març -asetuksen nojalla porrastettua asteikkoa kiinteän verokannan sijaan:

Veroprosentit koskevat vain kyseiseen veroluokkaan kuuluvaa osuutta. 700 000 euron ostosta maksetaan ensimmäisestä 600 000 eurosta veroa 10 % ja jäljellä olevasta 100 000 eurosta 11 %, jolloin efektiivinen veroprosentti on noin 10,14 %.

Katalonia otti käyttöön myös 20 prosentin verokannan suurille kiinteistönomistajille (yleisesti ottaen yli kymmenen asuinhuoneiston tai viiden asuinhuoneiston omistajille alueella, jolla asuntotilanne on määritelty vaikeaksi) sekä kokonaisten asuinrakennusten ostoille.

Baskimaan maakunnissa ja Navarrassa on erilliset foraaliset verojärjestelmät, joilla on omat sääntönsä.

Ammatilliset ja hallinnolliset kulut

Lisää veroihin noin 1–2 %:

• Notaarikulut: määräytyvät kauppahinnan mukaan kansallisen tariffin perusteella: noin 388 € 300 000 €:n asunnosta, lisäksi kopioista perittävät maksut ja 21 %:n arvonlisävero
• Kiinteistörekisterin maksut: määräytyvät myös tariffin mukaan: noin 205 € 300 000 €:n asunnosta, lisäksi arvonlisävero
• Riippumattoman juristin palkkiot: yleensä 1–2 %
• Gestoría: noin 300 € veroilmoitusten ja asiakirjojen käsittelystä
• Välityspalkkio: maksaa yleensä myyjä, mutta sopimukset vaihtelevat

Rahoitus

Ulkomailla asuvat saavat tyypillisesti asuntolainaa 60–70 % kiinteistön arvosta, joten käsirahaa tarvitaan 30–40 % käteisenä ennen veroja. Pankin arviomaksu on 250–600 €, ja arvio on yleensä voimassa kuusi kuukautta. Järjestelypalkkio voi olla jopa 2 % lainasta. Espanjalainen asuntolainalaskurimme laskee kuukausieräsi ja allekirjoitustilaisuudessa tarvittavan käteissumman.

Mitkä ovat Espanjan parhaat sijoitusvaihtoehdot?

Espanjassa sijoittamiseen ei ole yhtä ainoaa parasta tapaa, sillä sopiva sijoitusvaihtoehto riippuu verotuksellisesta kotipaikastasi, sijoitushorisontistasi ja siitä, tarvitseeko omaisuuden olla likvidiä. Ulkomaisille sijoituksille avoimia pääluokkia ovat kiinteistöt, pörssiosakkeet, yhteissijoitusrahastot, vakuutuspohjaiset sijoitusratkaisut ja yrityksen perustaminen.

Seuraavassa kuvataan, miten kukin vaihtoehto on järjestetty ja miten sitä verotetaan Espanjassa. Tämä ei ole suositus mistään tuotteesta, eikä AnchorLess anna sijoitusneuvontaa.

Espanjan arvopaperimarkkinoita valvoo CNMV (Comisión Nacional del Mercado de Valores). Kaikkien palveluntarjoajien, joiden kanssa asioit, pitäisi olla sen rekisterissä.

Kiinteistöt ja asunnot Espanjassa

Ulkomaisella pääomalla mitattuna suurin sijoitusluokka, mutta samalla vähiten likvidi. Käsitelty kokonaisuudessaan edellä: hankinnasta maksetaan alueellisia veroja, kiinteistöön liittyy vuosittaisia velvoitteita riippumatta siitä, vuokraatko sitä, ja siihen vaikuttaa asuntopolitiikka, joka on tällä hetkellä Espanjan lainsäädännön aktiivisin osa-alue.

Vuokratuotot vaihtelevat huomattavasti kaupungin ja sen mukaan, onko vuokraus pitkäaikaista vai turistilisenssin alaista. Lyhytaikaisen vuokrauksen lisenssiehtoja on tiukennettu merkittävästi. Barcelona luopuu uusista turistivuokrauksista vaiheittain, ja rekisteröintiä edellytetään nyt koko maassa. Siksi lomavuokraukseen perustuvan tuottomallin lisenssitilanne on tarkistettava ennen tarjouksen jättämistä.

Pörssiosakkeet

Espanjalaisilla osakkeilla käydään kauppaa BME-pörsseissä. Asukkaiden luovutusvoitot ja osingot kuuluvat säästöjen veropohjaan. Muille kuin Espanjan verotuksellisille asukkaille osingoista pidätetään 19 prosentin Espanjan lähdevero, jota voidaan alentaa sovellettavan kaksinkertaisen verotuksen välttämistä koskevan sopimuksen perusteella.

Yhteissijoitusrahastot ja ETF-rahastot – ratkaiseva ero

Tämä rakenteellinen ero vaikuttaa lopputulokseen enemmän kuin mikään muu Espanjan järjestelmässä.

Espanjassa ja EU:ssa rekisteröidyt sijoitusrahastot kuuluvat henkilöverolain 94 artiklan mukaiseen veron lykkäysjärjestelmään. Kun siirrät rahasi yhdestä järjestelmään hyväksytystä rahastosta toiseen (traspaso), siirrosta ei synny veronalaista luovutusvoittoa. Vero erääntyy maksettavaksi vasta, kun lopulta nostat rahat rahastojärjestelmästä.

Järjestelmään sovelletaan kolmea ehtoa. Sinun on oltava Espanjan IRPF-verovelvollinen, sillä muulla kuin Espanjan verotuksellisella asukkaalla ei ole IRPF-veroa, jonka maksamista voisi lykätä. Molempien rahastojen on oltava järjestelmään hyväksyttyjä yhteissijoituslaitoksia. Ulkomainen rahasto hyväksytään vain, jos se on rekisteröity CNMV:ssä ja siihen sijoitetaan espanjalaisen jakelijan kautta.

ETF-rahastot eivät kuulu tähän järjestelmään. Ministeriö ratkaisi asian nimenomaisesti ja ulotti poissulkemisen pörssilistattuihin rahastoihin riippumatta siitä, käydäänkö niillä kauppaa Espanjan vai ulkomaisessa pörssissä. Jokainen ETF-rahaston myynti on verotettava tapahtuma, vaikka sijoittaisit myyntitulot uudelleen saman päivän aikana.

Jotta SICAV-rakenne olisi oikeutettu veron lykkäykseen, sillä on oltava vähintään 500 osakkeenomistajaa, eikä sijoittaja ole saanut omistaa yli 5:tä prosenttia pääomasta missään vaiheessa edeltävien kahdentoista kuukauden aikana.

Sijoitussidonnaiset henkivakuutusratkaisut

EU:n henkivakuutusyhtiöiden liikkeeseen laskema vakuutuspohjainen tuotekategoria, jossa harkinnanvarainen salkunhoitaja hallinnoi kohde-etuuksia ja sijoitusten tuotto kertyy vakuutuksen sisällä sen sijaan, että sitä verotettaisiin vuosittain. Espanjan verokohtelu edellyttää, että vakuutus täyttää tietyt rakenteelliset ehdot. Ehdot ovat niin teknisiä, että ne arvioidaan tapauskohtaisesti. Tällaiset päätökset kuuluvat Espanjassa toimivalle veroasiantuntijalle, eivät blogikirjoituksen perusteella tehtäviksi.

Yrityksen perustaminen

SL-yhtiön (osakeyhtiön) perustaminen tai rekisteröityminen autónomo-toiminimiyrittäjäksi tuo mukanaan kokonaan erilaisen sääntelykehyksen: yhteisöveron, arvonlisäverovelvolliseksi rekisteröitymisen, sosiaaliturvamaksut ja mahdollisuuden yritystoimintaan perustuvaan oleskelulupaan. Molempiin tarvitaan espanjalainen NIF, ja molempia käsitellään Espanjan NIF-oppaassamme.

Mitkä toimialat ovat houkuttelevia sijoituskohteita Espanjassa?

Espanjan houkuttelevia sijoituskohteita ovat uusiutuva energia, autoteollisuus ja liikkuminen, tieto- ja viestintätekniikka, biotieteet, ilmailu- ja avaruusteollisuus sekä maatalous- ja elintarvikeala. Näille aloille keskittyvät Espanjan talouskasvu ja julkinen yhteisrahoitus, ja ICEX asettaa ne etusijalle ulkomaisissa yritysinvestoinneissa.

Uusiutuva energia

Espanjan sähköjärjestelmä on yksi Euroopan vähähiilisimmistä, ja sitä tukevat luvut ovat poikkeuksellisen hyviä.

Uusiutuvilla energialähteillä tuotettiin 55,5 % Espanjan sähköstä vuonna 2025 ja oma kulutus mukaan lukien osuus nousi 56,6 prosenttiin. Tuotanto oli ennätykselliset 150,8 TWh. Tuulivoima oli tuotantomuodoista suurin jo kolmatta vuotta peräkkäin 21,6 prosentin osuudella. Seuraavina tulivat ydinvoima (19 %), aurinkosähkö (18,4 %) ja yhdistetyn kierron kaasuvoima (16,8 %). Vuoden aikana otettiin käyttöön lähes 10 GW uutta aurinko- ja tuulivoimakapasiteettia, minkä myötä asennettu kokonaiskapasiteetti nousi 142,5 GW:iin.

Red Eléctrica kiteyttää strategisen perustelun selkeästi: uusien teollisuudenalojen ja digitaalisen kulutuksen kasvavaan kysyntään vastataan puhtaammalla sähköverkolla, mikä antaa Espanjalle vahvan aseman Euroopassa. Paljon energiaa kuluttaville yrityksille Espanjassa kyse on kustannuksista ja vaatimustenmukaisuudesta, ei ideologiasta.

Autoteollisuus

Espanja on Euroopan toiseksi suurin ja maailman yhdeksänneksi suurin autonvalmistaja sekä Euroopan toiseksi suurin hyötyajoneuvojen valmistaja. Kansainväliset valmistajat pyörittävät tuotantolaitoksia eri puolilla maata, ja monet niistä ovat Euroopan automatisoiduimpia.

Toimiala on keskellä siirtymää, jota Espanjan hallitus rahoittaa suoraan. Joulukuussa 2025 hallitus ilmoitti lähes 1,3 miljardin euron tukipaketista sähköautomarkkinoille ja -teollisuudelle. Siihen sisältyy 400 miljoonaa euroa kuluttajatukea vuodelle 2026, 580 miljoonaa euroa teollisiin investointeihin ja 300 miljoonaa euroa latausinfrastruktuuriin. Tavoitteena on, että 95 % Espanjan tuotannosta on sähköistetty vuoteen 2035 mennessä.

Ulkomainen pääoma on jo suuntautumassa alalle. CATL:n ja Stellantiksen akkutehdas merkitsee noin 4 miljardin euron investointia.

Muut toimialat

Tieto- ja viestintätekniikka, ilmailu- ja avaruusteollisuus, kemianteollisuus, biotieteet, maatalous- ja elintarvikeala, audiovisuaalinen ala sekä kuljetus ja logistiikka täydentävät ensisijaisten toimialojen luetteloa. Espanjassa toimiva yritys saa maan sijainnin ansiosta pääsyn EU:n, Lähi-idän, Pohjois-Afrikan ja Latinalaisen Amerikan markkinoille sekä yli 48 miljoonan kuluttajan kotimarkkinoille.

Huomio soveltamisalasta. Toimialojen houkuttelevuus puoltaa suoria yrityssijoituksia ja osakesijoituksia. Sillä ei ole vaikutusta siihen, onko asunnon ostaminen Málagasta hyvä sijoitus. Pidä nämä kysymykset erillään.

Verotuksellinen kotipaikka: kolme ratkaisevaa testiä

Sinusta tulee Espanjan verotuksellinen asukas, jos täytät yhdenkin kolmesta testistä, eikä Espanjassa ole jaettua verovuotta. Yhden testin täyttyminen tekee sinusta verotuksellisen asukkaan koko kalenterivuodeksi.

Jaetun verovuoden puuttuminen on tässä se sudenkuoppa. Lokakuussa saapuminen ja maahan jääminen voi tehdä koko vuodesta verotuksen piiriin kuuluvan.

Testi 1: päivien lukumäärä

Vähintään 183 päivää fyysisesti Espanjan alueella kalenterivuoden aikana. Myös osapäivät lasketaan. Tutustumismatkat lasketaan mukaan. Tilapäiset poissaolot lisätään Espanjassa vietettyjen päivien määrään, ellet pysty todistamaan verotuksellista kotipaikkaasi muualla kyseisen maan veroviranomaisen antamalla virallisella todistuksella.

Testi 2: taloudellisten etujen keskus

Ammatillinen toimintasi, sijoituksesi tai taloudellinen perustasi sijaitsee pääasiassa Espanjassa. Tässä testissä päiviä ei lasketa lainkaan, minkä vuoksi se yllättää ne, jotka olettavat 182 päivän olevan turvallinen raja.

Testi 3: perhettä koskeva olettama

Laillisesti asumuserossa olematon puolisosi ja huollettavana olevat alaikäiset lapsesi asuvat vakituisesti Espanjassa. Kyseessä on kumottavissa oleva olettama, mikä tarkoittaa, että sinun on osoitettava se vääräksi.

Mitä ei-residenttinä omistajana olet velvollinen maksamaan

Espanjalaisen kiinteistön omistaminen ei-residenttinä tuo mukanaan velvoitteita, vaikka kiinteistö olisi tyhjillään. Kaikki alla oleva ilmoitetaan Modelo 210 -lomakkeella.

Tyhjän kiinteistön laskennallinen tulo

Espanjassa verotetaan kiinteistön laskennallista vuokra-arvoa, vaikka et koskaan vuokraisi sitä. Verotuksen perusteena on 2 % kiinteistön verotusarvosta, mutta osuus on 1,1 %, jos verotusarvo on tarkistettu viimeisten kymmenen vuoden aikana. Tähän perusteeseen sovelletaan sitten 19 %:n verokantaa EU- ja ETA-alueen asukkaille tai 24 %:n verokantaa kaikille muille.

Ilmoitus annetaan kerran vuodessa, ja tämä on amerikkalaisten ja brittiläisten omistajien yleisimmin laiminlyömä velvoite. Ilmoitusajankohta muuttui kesäkuussa 2026: Modelo 210:n määräajat löytyvät Espanjan verokalenteristamme.

Vuokratulot

EU- ja ETA-alueen asukkaat maksavat nettovuokratuloista 19 % veroa, ja kulut ovat vähennyskelpoisia: yhteisömaksut, IBI, vakuutukset, korjaukset ja poistot.

EU:n ulkopuoliset asukkaat maksavat bruttovuokratuloista 24 % veroa, eikä mitään vähennyksiä voi tehdä. Yhdysvaltalaisille ja brexitin jälkeisille brittiläisille omistajille tämä on koko järjestelmän selvästi suurin haitta. Sama kiinteistö, sama vuokralainen ja olennaisesti erilainen verolasku.

Myynti

Kiinteistön myynnistä saatu luovutusvoitto verotetaan ulkomailla asuvilta kiinteällä 19 prosentin verokannalla riippumatta siitä, asutko EU:ssa vai sen ulkopuolella. Tässä kohtaa monet julkaistut ohjeet ovat virheellisiä. 19 ja 24 prosentin verokantojen jako koskee ulkomailla asuvien yleistä verokantaa, kun taas omaisuuden luovutuksesta saaduilla voitoilla on oma kiinteä verokantansa ulkomailla asuvien tuloverolain nojalla.

Ostajan on lain mukaan pidätettävä 3 % kauppahinnasta ja maksettava se verotoimistolle Modelo 211 -lomakkeella kuukauden kuluessa ennakkona veroistasi. Tämän jälkeen sinulla on vielä kolme kuukautta aikaa ilmoittaa todellinen luovutusvoitto Modelo 210 -lomakkeella, joten myynnistä laskettuna aikaa on yhteensä neljä kuukautta. Jos 3 prosentin pidätys ylitti todellisen verovelvollisuutesi, voit hakea erotuksen takaisin. Palautusten käsittely kestää tavallisesti kuudesta kahteentoista kuukauteen.

Sijoittajia, joilla on useita kiinteistöjä, koskee vielä yksi rajoitus. Ulkomailla asuvat eivät voi vähentää yhden kiinteistön luovutusvoittoa toisen kiinteistön luovutustappiosta, vaikka kyse olisi samasta verovuodesta tai jopa samasta päivästä.

Kun kiinteistö siirtyy perillisillesi, jokaisen heistä on ilmoitettava ja maksettava Espanjan perintövero omasta osuudestaan, myös ulkomailta käsin.

Mitä maksat Espanjan verotuksellisena asukkaana

Verotuksellinen kotipaikka tarkoittaa, että Espanja verottaa maailmanlaajuisia tulojasi ja varojasi.

Tulovero

IRPF jakautuu kahteen veropohjaan. Yleiseen veropohjaan (palkkatulot, itsenäisen ammatinharjoittamisen tulot ja useimmat vuokratulot) sovelletaan valtion verotaulukkoa ja alueellista verotaulukkoa. Ylin verokanta on noin 47 %, ja joillakin itsehallintoalueilla sitä korkeampi. Säästöjen veropohjaan (osingot, korot ja luovutusvoitot) sovelletaan yhtä valtakunnallista verotaulukkoa:

Lain Ley 7/2024, de 20 de diciembre nojalla ylin verokanta nousi 28 prosentista 30 prosenttiin verovuodesta 2025 alkaen. Oppaat, joissa ylin verokanta on edelleen 28 %, ovat vanhentuneita. Baskimaan maakunnissa ja Navarrassa sovelletaan omia foraalisia verotaulukoita.

Varallisuusvero

Veroa kannetaan maailmanlaajuisesta nettovarallisuudesta 31. joulukuuta. Valtion verovapaa vähimmäismäärä on €700,000, minkä lisäksi vakituisesta asunnosta voidaan vapauttaa enintään €300,000. Alueet voivat sen jälkeen säätää kolmesta asiasta: verovapaasta vähimmäismäärästä, verotaulukosta ja veronhuojennuksesta.

Valencia nosti verovapaan vähimmäismäärän €500,000:sta €1,000,000:oon lain Ley 5/2025 de 30 de mayo nojalla. Muutos tuli voimaan 01-06-2025. Lähteet, joissa Valencian verovapaaksi vähimmäismääräksi ilmoitetaan edelleen €500,000, kuvaavat aiempaa tilannetta.

Suurten omaisuuksien solidaarisuusvero

Valtakunnallinen vero, josta alueet eivät voi myöntää veronhuojennusta. Se otettiin käyttöön lailla Ley 38/2022, ja sitä jatketaan, kunnes varallisuuden verotusta tarkistetaan alueellisen rahoituksen uudistuksessa. Veroa sovelletaan yli €3,000,000:n nettovarallisuuteen. €700,000:n verovapaan vähennyksen jälkeen tämä vastaa noin 3,7 miljoonan euron varallisuutta.

Maksettu alueellinen varallisuusvero hyvitetään solidaarisuusverosta. Seurauksena on nurinkurinen tilanne: Madridissa ja Andalusiassa 100 %:n veronhuojennusta ei sovelleta solidaarisuusveron voimassaoloaikana. Huojennusta pienennetään näiden kahden veron erotuksen verran, joten suurista omaisuuksista maksetaan alueelle suunnilleen se määrä, jonka solidaarisuusvero olisi määrännyt. Alueellisesta veronhuojennuksesta ei siis enää ole hyötyä juuri silloin, kun varallisuus on suurimmillaan.

Ulkomaisen omaisuuden ilmoittaminen

Espanjan verotukselliset asukkaat ilmoittavat ulkomaiset pankkitilit, arvopaperit ja kiinteistöt Modelo 720 -lomakkeella, jos niiden arvo ylittää €50,000 omaisuuslajia kohden. Ulkomailla hallussa pidetyt kryptovarat ilmoitetaan Modelo 721 -lomakkeella, jos niiden arvo ylittää saman rajan. Molemmat on jätettävä 31. maaliskuuta mennessä.

Kiinteistöjen raja lasketaan hankintahinnan, ei nykyisen markkina-arvon perusteella. Jos kiinteistöstä on maksettu €60,000 vuonna 2010 ja sen arvo on nyt €45,000, ilmoitusvelvollisuus koskee sitä edelleen.

Tämän järjestelmän ankarat seuraamukset kumottiin EU:n tuomioistuimen ratkaisulla asiassa C-788/19 (27-01-2022), jossa poistettiin 150 %:n veronkorotus ja rajoittamaton vanhentumisaika. Ley 5/2022 uudisti sääntelyä. Ilmoitusvelvollisuus on kuitenkin edelleen voimassa.

Maastapoistumisvero

Jos olet ollut Espanjan verotuksellinen asukas vähintään 10 vuotta 15 vuotta kestäneen ajanjakson aikana ennen maastamuuttoa, maailmanlaajuisten osakeomistustesi realisoitumattomia voittoja voidaan verottaa maasta lähtiessäsi. Veroa sovelletaan, jos sijoitussalkun markkina-arvo on yhteensä yli €4,000,000 tai jos omistusosuus yhdessä yhtiössä ylittää 25 % ja sen arvo on yli €1,000,000. Realisoitumaton voitto verotetaan säästöjen verokannoilla.

Espanjan Beckham Law

Beckham Law mahdollistaa kelpoisuusehdot täyttäville uusille tulijoille verotuksen muunnetun rajoitetusti verovelvollisten järjestelmän mukaisesti kuuden verovuoden ajan: kiinteä 24 % katetusta Espanjasta saadusta työtulosta 600 000 euroon asti, 47 % sen ylittävästä osasta, ja ulkomailta saadut passiiviset tulot jäävät yleensä Espanjan verotuksen ulkopuolelle.

Sen virallinen nimi on Espanjan alueelle siirtyneiden työntekijöiden erityisjärjestelmä, joka perustuu Ley 35/2006 -lain 93 artiklaan.

Mitä se kattaa ja mitä tulkitaan väärin

Kolme etua jäävät vähemmälle huomiolle kuin olisi aiheellista. Ei Modelo 720 -ilmoitusta, mikä poistaa Espanjan veroresidenssiin liittyvän raskaimman ilmoitusvelvollisuuden. Varallisuusvero koskee vain Espanjassa sijaitsevaa omaisuutta, joten ulkomainen sijoitussalkku jää veropohjan ulkopuolelle. Solidaarisuusvero koskee vain Espanjassa sijaitsevaa omaisuutta samalla periaatteella.

Yleisin väärinkäsitys on olettaa, että 24 % koskee kaikkea. Näin ei ole. Espanjasta saadut pääomatulot verotetaan edelleen pääomatulojen verotaulukon mukaan, ja osingot, korot sekä luovutusvoitot on arvioitava erikseen.

Hakemukset päättävä määräaika

Valinta tehdään Modelo 149 -lomakkeella kuuden kuukauden kuluessa. Määräajan laskenta alkaa yleensä rekisteröitymisestä sosiaaliturvaan, ei Espanjaan saapumispäivästä. Näiden sekoittaminen johtaa siihen, että järjestelmän menettää pysyvästi, sillä määräajan umpeutuminen tarkoittaa kyseiseltä vuodelta normaalia IRPF-verotusta eikä uutta mahdollisuutta ole ennen kuin olet asunut vielä viisi vuotta Espanjan ulkopuolella.

Jatkuva ilmoittaminen tapahtuu sen jälkeen Modelo 151 -lomakkeella.

Kelpoisuus

Et ole saanut olla Espanjan verotuksellinen asukas viitenä verovuotena ennen muuttoa. Takautuva tarkastelujakso oli kymmenen vuotta vuoden 2022 loppuun asti, ja sitä lyhennettiin lailla Ley 28/2022.

Järjestelmä ei koske automaattisesti digitaalisen nomadin viisumin haltijoita. Freelancer tarvitsee yleensä ENISA-sertifioinnin, joka vahvistaa toiminnan olevan erittäin pätevää tai innovatiivista. Lisäksi hänen on pidettävä Espanjasta saatavat tulot alle 20 prosentissa kokonaislaskutuksesta ja jätettävä Modelo 149 -lomake määräajassa.

Yksi vuonna 2025 tapahtunut muutos, joka kannattaa tuntea. Ratkaisussa 00/03697/2025 keskusveroviranomaisen hallintotuomioistuin (TEAC) vahvisti, että Beckham Law -järjestelmän edunsaajien on maksettava laskennallista vuokratuloa omasta vakituisesta asunnostaan Espanjassa. Espanjan tavanomaisen verotuksellisen kotipaikan järjestelmässä vakituinen asunto on vapautettu laskennallisesta tulosta. Tämän järjestelmän piirissä näin ei ole.

Edelleen käytettävissä olevat oleskelulupareitit

Kun sijoittajareitti on poistunut, nämä ovat jäljellä olevat vaihtoehdot. Lisätietoja oppaassamme Espanjan viisumivaihtoehdoista.

Digitaalisen nomadin viisumi

Etätyöntekijöille, jotka saavat tulonsa Espanjan ulkopuolisilta yrityksiltä. Vähimmäistulo on 200 % SMI:stä, mikä Real Decreto 126/2026:n mukaan vastaa 2 849 euroa kuukaudessa yhdelle hakijalle.

Tarvitset myös tutkinnon tai kolmen vuoden verran asiaankuuluvaa työkokemusta sekä yksityisen sairausvakuutuksen, johon ei sisälly omavastuuta. Jos työskentelet freelancerina, Espanjasta saadun tulon osuuden tulisi jäädä alle 20 %:iin laskutuksen kokonaismäärästä.

Non-Lucrative Visa

Eläkkeensaajille ja passiivisilla tuloilla eläville. Vaatimus on 400 % IPREMistä, eli 28 800 € vuodessa päähakijalle sekä 7 200 € perheenjäsentä kohden.

NLV ei salli minkäänlaista työntekoa. Lisäksi sen voimassaolon ylläpitäminen ja uusiminen edellyttää fyysistä oleskelua vähintään 183 päivää vuodessa, mikä johtaa automaattisesti Espanjan verotukselliseen kotipaikkaan maailmanlaajuisten tulojen ja varojen perusteella. Oppaassamme Espanjan viisumista, joka ei salli työntekoa käydään vaatimukset ja hakemusprosessi läpi vaihe vaiheelta.

Yrittäjäviisumi

Espanjassa yritystä perustaville, Ley 14/2013 -lain nojalla. Taloudelliset vaatimukset alkavat pääasialliselta hakijalta 34 200 eurosta, minkä lisäksi puolisolta vaaditaan 12 820 euroa ja jokaiselta muulta perheenjäseneltä 4 275 euroa.

Hankkeelle on saatava ENISA:lta, valtion innovaatioasioista vastaavalta virastolta, myönteinen lausunto (informe favorable) ennen kuin oleskelulupahakemusta käsitellään. ENISA arvioi hanketta innovatiivisuuden, skaalautuvuuden, markkinoiden, talouden ja tiimin perusteella.

Hylkäysperusteet ovat usein samat: valmiiden alustojen varaan rakennetut ratkaisut, joissa ei ole omaa teknologiaa, liiketoimintamallit, joiden kasvu edellyttää vain henkilöstön lisäämistä, ennusteet, joita ei ole perusteltu kilpailija-analyysillä, sekä tiimit, joilta puuttuu tekninen osaaminen.

Korkeasti koulutettujen ammattilaisten ja työsuhteen perusteella haettavat viisumit

Kun muuton taustalla on espanjalainen työnantaja tai yrityksen sisäinen siirto. Työnantaja aloittaa yleensä ensin luvan hakemisen Espanjassa.

Mitä amerikkalaisten tulisi erityisesti tietää

Kolme seikkaa jäävät Espanjan sääntöjen ulkopuolelle ja usein huomiotta.

Yhdysvaltain veroilmoitusvelvollisuutesi ei pääty. Yhdysvaltain kansalaiset ja vihreäkortinhaltijat ilmoittavat maailmanlaajuisesta tulostaan riippumatta siitä, missä he asuvat. Yhdysvaltain ja Espanjan verosopimus sekä ulkomaille maksetut verot vähennetään kaksinkertaisen verotuksen välttämiseksi, ja niitä on käytettävä tarkoituksenmukaisesti eikä olettaa niiden toimivan itsestään.

Beckhamin laki vapauttaa sinut Modelo 720 -ilmoituksesta, mutta ei amerikkalaisista velvoitteistasi. FBAR- ja muut FATCA-velvoitteet jatkuvat omien aikataulojensa mukaisesti.

Espanjalaiset pankit ilmoittavat sinusta suoraan Yhdysvaltain veroviranomaisille (IRS). Tämä on FATCA:n tarkoituksenmukaista toimintaa, ja se on yksi syy siihen, miksi Yhdysvaltain puolen ilmoitukset on oltava kunnossa ennen tilin avaamista eikä vasta sen jälkeen.

Tässä tilanteessa olevan tulisi työskennellä ammattilaisen kanssa, joka hallitsee molemmat oikeusjärjestelmät. Pelkästään espanjalainen neuvonantaja saattaa jättää Yhdysvaltain puolen huomiotta, ja pelkästään yhdysvaltalainen veroasiantuntija puolestaan Espanjan puolen.

Yleisiä virheitä

Budjetoiminen ostohinnasta. Veropohja on kiinteistön katselmointiarvo, jos se on suurempi, joten hyvä neuvottelu ei vähennä siirtovelkaa.

Olettaa 183-päiväsääntö olevan ainoa testi. Taloudellisen toiminnan keskus ei laske päiviä lainkaan.

Käsittää padrónin maahanmuuttostatusksi. Empadronamiento rekisteröi osoitteesi kunnan kanssa. Se on hyödyllinen, mutta se ei ole oleskelulupa.

Jättää due diligence -tarkastus tekemättä säästääkseen palkkion. Yhtiövastikkeiden ja maksamattomien IBI-verojen velat siirtyvät kiinteistön mukana.

Jättää verotettavan tulon ilmoittaminen huomiotta. Tyhjän espanjalaisen kiinteistön omistaminen aiheuttaa vuosittaisen velvoitteen, jonka ihmiset usein huomaavat vasta vuosia myöhemmin kertyneine korkoineen.

Laskea Beckham-lain kuusi kuukautta saapumisesta. Se yleensä alkaa sosiaaliturvarekisteröinnistä.

Ostaa ETF-rahastosta odottaen veron lykkäystä. Pörssinoteeratut rahastot ovat kokonaan artiklan 94 ulkopuolella.

Rakentaa tuottomalli matkailuvuokrauksesta. Luvanmyöntö on tiukentunut, eikä nykyinen lupa välttämättä ole uusittavissa.

Hakea NIE:tä vasta allekirjoitettuaan jotain. Notariaatti tarvitsee sen kauppakirjassa, ja pankki tarvitsee sen ennen sitä.

Usein kysyttyä sijoittamisesta Espanjassa

Avainkohdat

Espanja on edelleen avoin ulkomaiselle pääomalle, mutta ei ajatukselle siitä, että pääomalla voisi ostaa oleskeluoikeuden. Tämä on olennainen muutos, joka tapahtui täsmälleen 03-04-2025, kun Ley Orgánica 1/2025 poisti kerralla kaikki sijoittajille tarkoitetut väylät: kiinteistöt, julkinen velka, osakkeet, rahastot, talletukset ja yrityshankkeet. Golden Visa on nyt vain historiallinen viittaus; suoja koskee ainoastaan jo myönnettyjä lupia ja jo jätettyjä hakemuksia.

Talouden tausta on vakaa, mutta kasvu hidastuu. Espanjan keskuspankki ennustaa kasvun olevan 2.3% vuonna 2026 ja 1.7% vuonna 2027, julkisen velan laskevan alle 99%:iin suhteessa BKT:hen ja inflaation olevan 3.6%. Pääjohtaja Escrivá nimeää vahvuuksiksi työllisyyden, maahanmuuton ja sen, ettei taloudessa ole vuoden 2008 finanssikriisiin johtaneita epätasapainoja. Rajoitteiksi hän nimeää velan, tuottavuuden ja asumisen.

Kansainvälistä uutisointia hallinnut 100%:n vero ei koskaan tullut voimaan. Se julkistettiin tammikuussa 2025, esiteltiin toukokuussa 2025, sitä ei koskaan käsitelty, ja se raukesi parlamentin hajottamisen yhteydessä 06-10-2026. Uuden parlamentin olisi aloitettava alusta.

Kustannusten kannalta ratkaiseva luku ei ole sopimasi hinta. Se on kiinteistön verotusarvo, joka on määrittänyt verotuksen perusteen tammikuusta 2022 lähtien, sekä alueellinen varainsiirtovero, joka vaihtelee Madridin 6%:sta Katalonian ja Baleaarien portaittaisiin asteikkoihin, joiden ylin taso on 13%. Notaari- ja rekisteröintikulut ovat kumpikin muutamia satoja euroja. Kun lisäät asianajajan palkkion, ostajat varaavat yleensä yhteensä 10%–15% kauppahinnan päälle.

Verotuksessa ratkaiseva raja kulkee verotuksellisen kotipaikan mukaan. Ulkomailla asuvat maksavat veroa vain Espanjasta saadusta tulosta, joutuvat maksamaan laskennallista tuloveroa tyhjillään olevasta kiinteistöstä ja maksavat vuokratuloista 24%:n bruttokannan, jos he asuvat EU:n ulkopuolella. Espanjassa asuvat maksavat veroa maailmanlaajuisista tuloistaan ja varoistaan. Säästöjen veroprosentti nousee nyt enimmillään 30%:iin, ja varallisuusveron määrä vaihtelee Madridin nollasta — enintään 3M€:n nettovarallisuudella — Katalonian täysimääräiseen veroon. Beckham Law voi muuttaa tätä laskelmaa kuudeksi vuodeksi. Määräaika on kuusi kuukautta, ja se alkaa sosiaaliturvarekisteröinnistä.

Sijoitusvaihtoehdoista kiinteistöt ovat edelleen ulkomaisten sijoitusten määrällä mitattuna suurin luokka ja epälikvidein. Vakavia yrityssijoituksia houkuttelevia aloja ovat uusiutuva energia, jonka osuus Espanjan sähköntuotannosta on nyt yli puolet, sekä autoteollisuus: Espanja on Euroopan toiseksi suurin valmistaja, ja hallitus on sitoutunut osoittamaan lähes 1.3 miljardia euroa sähköistymiseen. Yksi rakenteellinen seikka kannattaa muistaa: Espanjassa tai EU:ssa rekisteröityjen rahastojen välillä voi vaihtaa sijoituksia verotusta lykkäävästi 94 artiklan nojalla, mutta ETF-rahastot eivät kuulu tämän piiriin.

Expatille järjestys on suojaava tekijä. Ensin oleskeluoikeuden peruste, sitten verotuksellinen kotipaikka ja lopuksi varat. Järjestyksen kääntäminen on tämän luokan kallein virhe.

Kaikki riippuu siitä, että yksi asia on ensin kunnossa. Hanki NIE, jos sijoitat yksityishenkilönä, ja espanjalainen NIF, jos sijoitat yrityksenä. Mikään tässä artikkelissa kuvattu ei ole käytettävissäsi ennen kuin tunnus on myönnetty.