ポルトガルにおける詐欺を避ける：居住者向けガイド

ポルトガルの不動産詐欺はどのようなものですか？

ポルトガルの不動産市場は複雑です。詐欺は、預金を持ち逃げすることよりも、災難的な購入に陥れることが多いです。詐欺師は、あなたの興奮とポルトガルの不動産法に関する知識の不足に依存しています。

一般的な不動産詐欺とその回避方法

1. 偽の所有権と文書詐欺 これは最も大胆な詐欺です。「売主」は実際に売却する不動産を所有していません。彼らは不満を持ったテナント、遠い親戚、または空き家や不在者所有の家を特定した単なる詐欺師かもしれません。

• 警告サイン: 売主は公式の所有権書類を提供するのを渋り、コピーまたは不完全な書類を提供します。彼らは迅速な売却と私的な取引を求め、公証人や弁護士を避けます。価格が不自然に低く、急いだ決定を促すことがあります。
• あなたの絶対的な保護: 公式で最新の「Certidão do Registo Predial'」（土地登記証明書）の提示を求めます。これは所有権を証明する決定的な証明書です。古いコピーは受け入れないでください。弁護士は、デューデリジェンスの一環として「Conservatória do Registo Predial'」から直接新しいものを取得する必要があります。この証明書には、不動産に対する担保、抵当権、または差押えも記載されています。

2. 無資格の「エージェント」 多くの個人が不動産エージェントを自称しますが、必要な法的資格を持っていません。彼らは誰にも責任を負わず、法の外で活動しています。

• 警告サイン: エージェントには物理的なオフィスがなく、一般的なメールアドレスを使用し、ライセンス番号を提供できません。彼らは魅力的で、よくつながっているように見え、しばしば非公式なソーシャルメディアの推薦で見つかります。
• あなたの絶対的な保護: ポルトガルのすべての合法的な不動産エージェントおよびエージェンシーは、AMIライセンス（Licença de Mediação Imobiliária）を持っていなければなりません。この番号は、ウェブサイト、名刺、およびすべての公式広告に表示されなければなりません。この番号を規制機関であるIMPIC（Instituto dos Mercados Públicos, do Imobiliário e da Construção）の公式公共データベースで確認してください。有効で確認できるAMIライセンスを持たないエージェントは違法に活動しています。

3. 隠れた債務と違法建築 これはさらに一般的で破滅的な罠です。あなたは夢の家を購入するが、山積みの債務を引き継ぐか、または半分が違法に建てられたことを発見するかもしれません。

• 警告サイン: 売主またはエージェントが不動産税記録（Imposto Municipal sobre Imóveis - IMI）、公共料金、または管理組合費用明細書について曖昧です。彼らは不動産の「Caderneta Predial」（税務登録）や「Licença de Utilização」（居住許可）の重要性を軽視するかもしれません。
• エキスパットコミュニティからの事例: エキスパットは、Facebookグループで「高く評価されている」弁護士を雇って不動産購入を処理しました。弁護士は、標準料金の10倍の法外な料金を請求しました。売買は成立しましたが、新しい所有者は後に自宅の1階が違法な増築であり、かつて許可を得たことがないことを発見しました。これは、弁護士が確認するために支払われた公式の不動産書類に明確に記載されていました。推測される動機は、弁護士が建築の合法化を試みる「悪夢」のプロセスで、エキスパットに2回目の料金を請求できることです。このプロセスは、自治体からの解体命令で終わる可能性があります。
• あなたの絶対的な保護: 独立した弁護士の仕事は、徹底した調査を行うことです。彼らは税務当局、管理組合、公共事業会社との債務を確認する必要があります。特に、彼らは「Registo Predial」（土地登記）と「Caderneta Predial」（税務登録）および実際の物理的な建物を比較する必要があります。不一致がある場合、例えばプールや追加の寝室が設計図に記載されていない場合、それは違法な建築です。解決されるまで進めないでください。

4. 完成前開発詐欺 完成前に不動産を購入することは、独自のリスクを伴います。詐欺師の開発業者は、あなたのお金を持ち逃げすることがあります。

• 警告サイン: 適切な信託口座または銀行保証なしに、大規模な前払いを求める強い圧力。曖昧な契約と、開発業者の確認可能な実績の欠如。
• あなたの絶対的な保護: 信頼できる開発業者を使用してください。支払いは、建設のマイルストーンが達成されるごとに段階的に行われる必要があります。特に、すべての資金が銀行保証によって保護されていることを要求してください。これは、開発業者が破産したり納品できなかった場合、銀行がお金を返金することを意味します。弁護士は、プロジェクトの登録とすべての許可を確認する必要があります。

ポルトガルの専門家による詐欺はどのようなものですか？

おそらく最も危険な詐欺は、あなたを守るために雇った人々によって行われるものです。エキスパットは、ソーシャルメディアを通じて、特定の「エキスパットフレンドリー」な弁護士、コンサルタント、または弁護士に導かれることがよくあります。多くの人は正直ですが、中には「プロの詐欺師」もおり、新参者の信頼を利用する術を磨き上げています。

ポルトガルのビザおよび居住コンサルタント詐欺

• ピッチ： 特定のビザ（受動所得のためのD7など）の要件を満たしていないと言われますが、高額な料金を支払えば、コンサルタントはAIMA（移民および国境機関）または領事館の「知り合い」を通じて承認を得ることができると説明します。
• エキスパットコミュニティからの事例： 固定住所や資格所得がない一家が、D7ビザを2回拒否されました。高く評価された弁護士が、控訴を「処理」するために3,000ユーロを請求しました。面接では、弁護士が一人で入室し、家族を待合室に残し、10分後に全員のビザが承認されたと出てきました。
• 醜い真実： これは「サービス」ではありません。これは贈賄と腐敗です。あなたはクライアントではなく、犯罪の共謀者です。これにより初期のビザを取得できるかもしれませんが、居住は詐欺の基盤の上に築かれています。更新の時、その「コンタクト」がいなくなったり、システムがクリーンアップされたりすると、おそらく拒否され、居住権を失い、法的な結果を受ける可能性があります。

ポルトガルの偽の弁護士詐欺

この詐欺は、人々がポルトガルに到着する前に標的にされ、信頼できる法律事務所の名前を利用します。

• ピッチ： 詐欺師は、信頼できるポルトガルの法律事務所のウェブサイトを複製し、連絡先のみを変更します。その後、外国人に存在しない仕事を「提供」します。この仕事を確保するために、被害者はさまざまな「処理サービス」の支払いが必要だと説明されます。
• 偽の料金： フィリピン大使館は、市民に対してこの詐欺について明確に警告しており、「入国許可証」、「国際海外雇用許可」、「保証基金の宣誓供述書」などの書類の支払いを詐欺師が要求していると指摘しています。
• 醜い真実： これらの書類は、ポルトガル当局によって要求されていません。 完全に捏造されたものです。信頼できる企業は、履歴書のみに基づいて雇用を行わず、従業員に職務の提供を確保するために料金を支払うよう求めることは決してありません。

ポルトガルの専門家による詐欺を避けるにはどうすればよいですか？

• 資格の確認：弁護士（Advogados）： ポルトガル弁護士会（Ordem dos Advogados）に登録されている必要があります。公式ポータルで名前で検索できます。
• 不動産業者： 有効なAMIライセンスを保有している必要があり、IMPICウェブサイトで確認できます。

1. 独立性の確保： 売主または不動産業者が推薦する弁護士や弁護士を決して使用しないでください。彼らの忠誠心は、繰り返しビジネスを提供する人にあり、あなたにあるわけではありません。独立した専門家が必要で、その唯一の目標はあなたの利益を守ることです。
2. 複数の見積もりを取得する： 少なくとも3人の異なる、独立して確認された専門家に連絡してください。これにより、必要なサービスの標準料金を明確に把握し、10倍の料金を請求されることを防ぐことができます。
3. 「特別なコネクション」を拒否する： 専門家の戦略に「知り合い」や誰かを賄賂で買収することが含まれている場合は、逃げてください。これは、あなたが犯罪者と取引している大きな警告サインです。
4. すべてを書面で要求する： 詳細な見積もりと作業範囲を事前に取得してください。すべてのアドバイスと重要なコミュニケーションは書面で行われる必要があります。ポルトガル語に堪能でない場合は、すべての契約書と法的書類について信頼できる独立した翻訳者を確保してください。

ポルトガルでの詐欺を防ぐ方法または報告する方法

知識はあなたの盾ですが、防御が侵害された際に何をすべきかを知っていることはあなたの剣です。予防策と被害者のための明確なステップバイステップの計画を提供します。

ポルトガルでの詐欺を防ぐ方法

ポルトガルでのすべての取引とやり取りにこれらの原則を組み込んで、自分を守りましょう。

1. 徹底的な懐疑を抱く: 電話、メール、メッセージなど、すべての予期せぬ連絡を疑ってかかるべきです。もしオファーが信じられないほど良すぎるようなら、それは本当ではありません。
2. 常に独立して確認する: 取引相手から提供された情報を信用してはいけません。公式の公的な情報源を通じて彼らの資格を確認してください:
   • 弁護士: portal.oa.pt（ポルトガル弁護士会）
   • 不動産業者: www.impic.pt（AMIライセンスを検索）
   • 不動産所有権: 新しいCertidão do Registo Predialを取得してください。
   • 会社の正当性: 検索エンジンを通じて彼らの公式ウェブサイトを見つけてください。
3. すべての圧力を拒否する:詐欺師はあなたが批判的な思考を回避するように、緊急性を作り出します。ゆっくり行きましょう。正当な取引は明日もまだあります。
4. 物理的で対面での確認を要求する:賃貸や不動産の場合、自分の目で見るか、信頼できる独立した第三者に見てもらう以外に代替手段はありません。
5. 書類の残すことを要求する:口頭の合意で動いてはいけません。賃貸契約については、書面による登録契約を要求してください。すべてのサービスと購入については、「fatura com número de contribuinte」（NIF番号が記載された領収書）を要求してください。
6. 独立して雇う:あなたの弁護士または弁護士はあなたのためだけに働かなければなりません。決して売主または不動産業者が推薦する専門家を使用してはいけません。

ポルトガルでの詐欺を報告する方法

被害者になった場合、迅速に、体系的に、そして恥じることなく行動することが重要です。

ステップ1: 即時の財務的トリアージ

• 今すぐ銀行に連絡:銀行の詐欺対策部門に電話してください。取引を報告してください。銀行振込で支払った場合、銀行に取り消しまたはブロックを試みてもらってください。クレジットカードを使用した場合、さらに請求をブロックするために盗難として報告してください。時間は最も重要な要因です。

ステップ2: すべての証拠を保存する

• 何も削除しないでください。専用のフォルダを作成し、すべてを保存してください:
  • 広告、ウェブサイト、およびすべての会話（WhatsApp、SMS、メール）のスクリーンショット。
  • 銀行明細書と振込明細書のコピー。
  • 詐欺師の名前、メールアドレス、電話番号、および銀行口座情報。
  • 最初の連絡から詐欺だと気づいた瞬間までの出来事の書面によるタイムラインを作成してください。

ステップ3: 警察に正式に報告する（Apresentar Queixa）

• これは重要なステップです。最寄りの警察署に行ってください。
  • PSP（Polícia de Segurança Pública）:都市部および都市部。
  • GNR（Guarda Nacional Republicana）:農村部。
  • PJ（Polícia Judiciária）:これは、重大な詐欺やサイバー犯罪を含む重大な犯罪を取り扱う捜査警察です。ここへと導かれることがあります。
• すべての証拠を持参してください。官僚的なプロセスに備えてください。流暢なポルトガル語を話せない場合、信頼できる友人または専門の翻訳者を同伴することを強くお勧めします。公式の報告書を取得することは、銀行および潜在的な法的フォローアップにとって不可欠です。

ステップ4: その他の関連当局に報告する

• サイバー犯罪/フィッシング:詐欺メールおよび情報を国家サイバーセキュリティセンターに転送してください。cert@cert.pt。
• 詐欺広告:詐欺広告を直接、広告を見つけたプラットフォーム（OLX、Idealista、Facebookなど）に報告してください。これにより、広告を削除し、他の人を保護するのに役立ちます。
• 専門職の詐欺:専門職を装った人物に詐欺に遭った場合、規制機関に報告してください。これにより、彼らを責任を負わせ、彼らの名前を公的なブラックリストに載せるのに役立ちます。

ステップ5: コミュニティに警告する（慎重に）

• 公式の報告を提出した後、関連するエキスパットフォーラムで事実に基づいて経験を共有してください。名誉毀損に関与してはいけませんが、詐欺のメカニズムの事実を述べてください。未確認の個人を名指しせずに、「このプラットフォームでこのスクリプトを使用した人物に詐欺に遭いました」と言うことができます。このコミュニティの連帯行為は、詐欺師のエコシステムを混乱させる最良の方法の一つです。