2026年にスペインに投資する方法：外国人のための費用、税金、要件
要点
スペインは外国資本を歓迎する一方で、資本による居住権の購入という考え方には閉ざされています。これが主要な変化であり、その日付は正確に2025年4月3日です。この日、Ley Orgánica 1/2025により、不動産、公的債務、株式、ファンド、預金、事業プロジェクトといった投資ルートがすべて一斉に廃止されました。Golden Visaはもはや歴史的な存在となり、すでに発行された許可および申請済みのケースのみが保護されています。
外国人は引き続き、不動産、株式、ファンドへの投資が可能ですが、2025年4月3日にスペインはGolden Visaを廃止したため、投資が居住権を付与することはなくなりました。EU圏外の買い手に対する100%課税案は、議会で審議や採決が行われたことのない提案のままです。
現在、スペインは「お金を受け入れる」一方で「お金で居住権を得る」という考え方を拒否しています。この相反する二つの事実を同時に抱えながら、あらゆる計画が立てられています。
資本を移動させる前に、まずはスペインの税務IDが必要です。個人として投資する場合はNIE、法人を通じて投資する場合はスペインNIFが必要です。これらがなければ、公証人の署名も銀行口座の開設も不可能です。
本ガイドでは、現在のスペイン経済の状況と外国投資を惹きつける魅力、Golden Visaの仕組みと廃止による変化、100%課税案の実態、スペインへの投資プロセスと政府による支援、取引実行前の必要書類、不動産購入の流れと地域別コスト、主要な投資オプションと資本を集める分野、スペインの税務居住者となる3つの条件、非居住者オーナーと居住者が納める税金、Beckham Lawとその6カ月という期限、そして現在も残る居住権獲得ルートについて網羅的に解説します。
目次20
- 2026年における「スペインへの投資」の意味
- スペインの現在の経済状況は？
- スペインへの投資にはどのようなメリットがありますか？
- 投資によるスペインの居住許可は、今でも取得できますか？
- スペインでEU域外の不動産購入者に100％の税金が課されるのでしょうか？
- スペインで投資する際の手続きはどのようなものですか？
- 駐在員としてスペインに投資するには？
- 資金を動かす前に必要なもの
- スペインで不動産を購入する際の実際の手順
- スペインでの不動産購入に実際にかかる費用
- スペインで最適な投資先は何ですか？
- 税務上の居住地：すべてを左右する3つの判定基準
- 非居住者の不動産所有者に課される税金
- スペインの税務上の居住者として負う税金
- スペインのベッカム法
- 現在も残る居住資格
- アメリカ人にとって特に知っておくべきこと
- よくある間違い
- スペイン投資に関する主な疑問
- AnchorLess によるサポート内容
2026年における「スペインへの投資」の意味
スペインへの投資とは、不動産、上場株式、集団投資ファンド、国債、または現地で設立した会社など、スペインの資産に資金を投じることです。現在では純粋な経済活動であり、移民上の効果は伴いません。
この切り分けは新しいものです。12年間にわたり、50万ユーロの不動産購入には居住許可が付帯していました。そのつながりはなくなりましたが、このテーマで今も検索上位に表示されるガイドの多くは、まだその変化に対応できていません。
多くの人が4つの異なる事柄を混同しているため、まずはそれぞれを分けて考えることが大切です。
投資
スペインの資産を購入することです。不動産、株式、ファンド、債券、事業などが該当します。購入自体に国籍による制限はありません。ただし、指定された軍事区域または戦略上重要な沿岸区域の土地については例外があり、国防省の許可が必要です。
居住資格
スペインに居住する法的権利です。2025年4月3日以降、金額の多寡を問わず、お金を払って直接取得することはできません。就労、自営業、リモートワーク、非営利、家族、または留学のルートを通じて取得します。スペインで合法的な居住資格を得る方法については、当社のガイドで手順を詳しく説明しています。
税務上の居住地
移民上の在留資格とはまったく別の問題です。合法的な居住資格があっても、税務上の非居住者である場合があります。また、スペインの居住許可をまったく持たずに税務上の居住者となる場合もあり、観光目的で入国して長期間をスペインで過ごす人にとっては意外に思われるかもしれません。
識別番号
外国籍の個人にはNIE、外国企業にはスペインのNIFが必要です。これらは制度全体を利用するための鍵となります。どちらも持っていなければ、公証人が不動産の権利証への署名を認めず、銀行も口座を開設しません。
スペインの現在の経済状況は？
スペイン経済はユーロ圏の平均を上回るペースで成長しており、その勢いは徐々に鈍化しています。スペイン銀行は、2026年のGDP成長率を2.3%、2027年を1.7%と予測しており、インフレ率は今年3.6%、公的債務はGDP比99%を下回る見込みです。
これらの予測は、年次報告書と併せて公表されたスペイン銀行の2026年6月の四半期見通しでも据え置かれました。2026年第1四半期の経済成長率は0.6%で、2025年第4四半期の0.8%に続く結果となりました。
ホセ・ルイス・エスクリバ総裁は、現在の景気拡大を支える要因として、雇用の力強さ、移民の流入、そして重大なマクロ金融上の不均衡がないことの3点を挙げました。国のリスクを検討する人にとって最も重要なのは最後の点です。これは、2008年以前の状況との明確な対比を示しているためです。
主な数値
| 指標 | 2026年 | 2027年 |
|---|---|---|
| GDP成長率 | 2.3% | 1.7% |
| インフレ率 | 3.6% | 2.6% |
| 財政赤字（GDP比） | 2.4% | 2.3% |
| 公的債務（GDP比） | 98.9% | 97.9% |
出典：スペイン銀行「マクロ経済予測」、2026年6月。
金融危機が今も示すこと
スペインの2008年の経済危機は、不動産主導の銀行危機であり、その影響は現在の不動産市場にも及んでいます。建設業は崩壊し、多くの地域で価格が回復するまでに10年以上かかり、供給の流れは危機前の水準に戻りませんでした。
現在の住宅不足は、その危機に直接端を発しています。また、住宅政策がスペインの立法分野で最も活発に議論される分野となった理由でもあり、外国人の購入者が価格だけでなく、法改正のリスクも注視する必要がある理由でもあります。
スペイン銀行は、成長率の数値と併せて、構造的な課題として公的債務、生産性、住宅の3点を挙げています。スペインの経済発展は実際に進んでおり、その制約についても中央銀行自らが明確に示しています。
スペインへの投資にはどのようなメリットがありますか？
スペインに投資するメリットは、ユーロ圏内で経済が成長していること、4,800万人以上の消費者を擁する国内市場を通じてEMEAおよびラテンアメリカ市場にアクセスできること、助成金や助言プログラムを通じてスペイン政府が外国投資を積極的に支援していること、そして北欧や米国と比べても遜色のない生活費と生活の質です。
これらは、実際に何に投資するのかによって重要度が異なるため、順に見ていきましょう。
経済発展と市場へのアクセス。 スペインは2024年に3.2%成長し、ユーロ圏を大きく上回りました。現在もユーロ圏平均を上回る成長を続けています。地理的・商業的な立地により、スペインに設立した企業は欧州、中東、北アフリカ、ラテンアメリカへ進出できます。これはICEXが企業投資家に向けて訴えている点であり、実際にそのとおりです。
実際に利用できる政府支援。 スペイン政府は、対外開放をアピールするだけでなく、外国投資向けの具体的なプログラムに資金を拠出しています。詳細は、以下の手続きに関するセクションをご覧ください。
特定しやすい分野に集中する投資機会。 実際に公的・民間資金が投入されているのは、再生可能エネルギー、自動車・モビリティ、ICT、ライフサイエンス、航空宇宙、農業・食品産業です。それぞれの背景については、分野別のセクションで説明します。
生活の質。ただし、正直に知っておくべき注意点があります。 医療、食、気候、徒歩で暮らしやすい都市、そして北欧の大半や米国の多くの地域より低い生活費が、多くの外国人購入者が類似市場よりスペインを選ぶ理由です。これは確かなメリットですが、過大評価されがちな点でもあります。生活の質によって税負担が変わるわけではなく、不動産取得税の負担も、EU域外の家主が総賃料に対して24%を納める事実も変わりません。前者を楽しみつつ、後者に備えて計画を立てましょう。
もはやメリットではないもの。 居住権です。12年間にわたり、スペイン投資の最大の利点として掲げられてきましたが、2025年4月に終了しました。
投資によるスペインの居住許可は、今でも取得できますか？
いいえ。スペインは2025年4月3日に、投資家向けの居住許可制度をすべて廃止しました。
Golden Visaは、Ley Orgánica 1/2025, de 2 de eneroによって廃止されました。この法律は2025年1月3日にBOEで公示され（BOE-A-2025-76）、第21最終規定によりLey 14/2013第63条から第67条の規定が削除されました。廃止は公示から3か月後に発効しました。
スペインのゴールデンビザはどのような制度でしたか？
現在は制度がありません。スペインのゴールデンビザは、2013年に創設された投資による居住許可制度で、一定の条件を満たす資本投資と引き換えに外国人投資家へ合法的な居住資格を付与するものでしたが、そのすべての種類が2025年4月3日に終了しました。
この制度の仕組みを理解することは、今も重要です。購入を検討している市場の形成に影響を与えた制度であり、現在も多くの公開情報が、あたかも制度が存続しているかのように説明しているためです。
ゴールデンビザの要件
非居住者の外国人投資家は、次のいずれかの項目で「大規模な資本投資」を行うことで、要件を満たしていました。スペイン国内の50万ユーロの不動産投資が最もよく知られていましたが、選択肢はそれだけではありませんでした。
| 終了した投資家向け制度 | 最低投資額 |
|---|---|
| 不動産 | €500,000 |
| スペイン国債 | €2,000,000 |
| 株式または企業持分 | €1,000,000 |
| 投資ファンドまたはベンチャーキャピタルファンド | €1,000,000 |
| スペインの金融機関への預金 | €1,000,000 |
| 公益性のある事業プロジェクト | 案件ごとに審査 |
不動産には、最低投資額の50万ユーロまで抵当権が設定されていないことが求められ、土地登記簿への登録も必要でした。最初の許可は3年間有効で、投資を維持する限り、5年ごとに更新できました。この制度によって直接市民権を取得することはできませんでしたが、通常の永住権取得までの5年間、および帰化までの10年間という期間の起算には影響していました。
すでに許可を取得している人への影響
廃止とあわせて、Ley 14/2013には2つの経過措置が設けられ、既存の許可保持者に適用される法的根拠となっています。2025年4月3日より前に申請された案件は、申請日に有効だった規則に基づいて審査されます。すでに付与された許可は有効期間の満了まで有効で、更新申請には当初の許可が付与された時点で適用されていた規則が適用されます。
これから手続きを始める人にとって、実務上の結論は明快です。好きなものを購入したうえで、購入とは無関係な別の制度を通じて、居住許可を申請してください。
スペインでEU域外の不動産購入者に100％の税金が課されるのでしょうか？
いいえ。2026年7月22日現在、これは審議も採決も一度も行われていない提案であり、法律ではありません。
この分野で最も誤って報道されている事柄です。日付を追って経緯を説明します。
2025年1月13日、ペドロ・サンチェス首相は住宅政策パッケージを発表し、その中には非居住者であるEU域外の購入者が不動産を購入する際に「最大100％」の税金を課す案が含まれていました。この案は「不動産譲渡に対する補完的な国税」と位置づけられ、デンマークとカナダを参考にしたものと説明されました。
2025年5月22日、政府は法案を議会に提出しました。
2026年3月27日、ロイター通信は議会記録を根拠に、法案が依然として審議されていないと報じました。政府高官はロイター通信に対し、現議会で過半数の支持を得るのが最も難しい施策の一つが新税だと述べました。少数与党が票を必要とするジュンツは、この案に反対しています。
政府自身の2026年1月の住宅政策パッケージでは、主要施策として取り上げられていませんでした。
記録として、法案の実際の内容を確認します。 EU域内に居住していない個人および法人を対象とし、既存の州譲渡税に上乗せして課す内容でした。新築物件の購入には適用されない想定でした。新築物件は付加価値税の対象であり、EUレベルで調和されているため、国内法案の適用範囲外となるからです。ノルウェー、アイスランド、リヒテンシュタインのEEA国民が文言上の対象に含まれるのかどうかは、結論が出ないままでした。
どう対応すべきか。 この税金を予算に見込まないでください。ただし、無視もしないでください。法案は議会に提出されたままで、政治情勢が変われば審議が進む可能性があります。スペインの公式統計によると、2025年の非居住外国人購入者による購入件数は51,411件で、前年比約10％減となり、4年ぶりの低水準でした。業界分析では、この減少のうち測定可能な部分は、税案の発表ではなくGolden Visaの廃止によるものとされています。
スペインで投資する際の手続きはどのようなものですか？
スペインでの投資手続きは5つの段階に分かれています。スペインの税務上の識別番号を取得し、スペインの銀行口座を開設し、資産の法的デューデリジェンスを完了し、公証人の立ち会いのもとで署名し、取得を登記します。法人や事業のプロジェクトは、政府の対内投資機関であるICEX-Invest in Spainから無料のアドバイザリー支援を受けられます。
手順は決まっています。各段階は前の段階が完了するまで進められず、最もよくある失敗は第3段階から始めてしまうことです。
| 段階 | 内容 | 必要条件 |
|---|---|---|
| 1. 識別番号 | 個人はNIE、企業はスペインのNIF | これがないと何も始められない |
| 2. 銀行口座 | 資金源を証明する書類を添えて、スペインの口座を開設 | 識別番号 |
| 3. 法的デューデリジェンス | 権利関係、債務、許認可に関する独立した調査 | 特になし。ただし省略すると、ここで損失が生じる |
| 4. 公正証書 | 署名、残額の支払い、税金の発生 | 識別番号と資金の準備 |
| 5. 登記 | 不動産登記または商業登記への登録 | 締結済みの公正証書 |
ICEX-Invest in Spainが行うこと、行わないこと
ICEX-Invest in Spainは、経済・貿易・企業省の管轄下にある公的機関、ICEX Spain Trade and Investmentの執行部門です。外国からの直接投資を誘致し、支援することを役割としています。
提供しているのは、宣伝ではなく具体的な支援です。
- スペインに拠点を設ける外国投資プロジェクト向けの無料アドバイザリーおよび情報サービス
- Rising UP in Spain：イノベーションと拡張性の基準に基づき、年間最大50社の外国スタートアップを選定し、事業設立サービス一式を無料で提供
- Innova Invest：外国資本比率が50％以上の企業が実施する研究開発プロジェクト向けの助成制度。受給者1社あたり最大80万ユーロを支給
- スペインでのビジネスガイド：毎年更新され、約500ページにわたり、外国投資に適用される法的・規制上の条件を説明
誰も公には言わない点をお伝えします。 ICEXは事業や法人による投資を支援します。個人としてバレンシアのアパートを購入する場合、この機関は対象ではなく、資料をどれだけ読んでもNIEの発行にはつながりません。個人購入者の法的・行政上の手続きは、公証人、税務当局、不動産登記所を通じて行われ、まず識別番号の取得から始まります。
駐在員としてスペインに投資するには？
駐在員としてスペインに投資する場合は、居住資格、税務上の居住地、そして最後に投資対象の順に、3つの点を決めましょう。不動産を先に購入し、あとから税務上の立場を確認するのは、この分野で最もよくある、そして最も大きな損失につながる間違いです。
同じ購入でも、どこに該当するかによって結果が異なるためです。また、税務上の居住地は本人の意図ではなく、事実に基づいて判断されます。
まず居住資格の取得ルートを決める
スペインに住む予定であれば、居住資格の取得ルートによって、現地で合法的にできることが決まります。非営利目的のルートでは、あらゆる就労が禁止されています。デジタルノマドのルートでは、国外を源泉とする収入が必要です。起業家向けのルートでは、事業の審査が必要です。投資によって取得ルートが得られるわけではないため、この決定は投資とは完全に別に行う必要があります。
スペインの税務上の居住者になるかどうかを確認する
ここが判断の分かれ目です。非居住者の投資家は、スペインを源泉とする所得に対してのみスペインの税金を支払います。税務上の居住者は、全世界の所得と資産が課税対象となり、地域によって大きく異なる富裕税も課されます。3つの判定基準は後述しますが、いずれも本人の意図を尋ねるものではありません。
その後に投資対象を選ぶ
不動産かポートフォリオかを検討できるのは、この段階になってからです。同じ資産でも、税務上の扱いは本人の資格によって異なるためです。スペインのアパートを賃貸するEU域外出身の駐在員は、控除なしで賃料総額の24%を納税します。EU居住者の所有者は、経費を控除した賃料純額に対して19%を納税します。同じアパート、同じ入居者でも違いがあります。
駐在員が特に注意すべき条件
不動産を購入しても、滞在可能期間は延長されません。不動産を所有してもシェンゲン圏での滞在日数は増えず、現在は出入域システムによって、国境で90日間の上限がデジタルで執行されています。
生活の質は正当な理由になりますが、それだけでは計画として不十分です。多くの駐在員がスペインを選ぶ理由は、気候、医療、生活費ですが、これらは税法のどこにも記載されていません。規則に沿って資金計画を立て、その他のことは別に楽しみましょう。
母国の義務が免除されるわけではありません。特に米国市民は、どこに住んでいても申告を続ける必要があります。この点については、以下の専用セクションで説明します。
資金を動かす前に必要なもの
スペインでは、あらゆる手続きに本人確認番号が必要です。適切な番号を取得するまで、以下の手続きは進められません。
個人として投資する場合：NIE
NIE（Número de Identidad de Extranjero）は、外国人識別番号です。公証人の立ち会いのもとで権利証書に署名する、銀行口座を開設する、不動産を自分名義で登記する、譲渡税を納付する、スペインの税務申告を行う際に必要です。
これは識別番号にすぎません。NIEを保有していても居住者にはならず、就労する権利も得られません。NIEとTIEの違いについてのガイドでは、よくある誤解を取り上げています。
非居住者には「白いNIE」が発行されます。カードではなく、紙の証明書です。
会社を通じて投資する場合：スペインのNIF
スペインの資産を取得する、スペインで請求書を発行する、またはコンプライアンス上の義務に関する登録を行う外国企業は、Agencia Tributariaが付与するスペインのNIFが必要です。これにより、現地の事務所や子会社がなくても、税務当局がスペイン国内でその企業を識別できます。
スペインの銀行口座
実務上、権利証書への署名や譲渡税の納付に必要であり、その後発生する定期的な支払いにも使います。IBI、管理費、光熱費、保険料などが該当します。
厳しい確認が行われることを想定してください。マネーロンダリング対策規則に基づき、スペインの銀行は、資金の出所を示す証明書類について、認証済みの翻訳や、必要に応じてアポスティーユを求めます。通常は、税務申告書、給与明細、または会社の会計書類を提出します。共通報告基準に基づき、スペインの金融機関は口座情報を居住国の税務当局と自動的に交換します。FATCAに基づき、米国の口座保有者についてはIRSに直接報告します。
デジタル証明書
certificado digitalがあれば、Modelo 210の提出、申請状況の確認、公的通知の受領など、スペインの行政手続きをオンラインで実際に行えます。これがなければ、予約を取り、ほかの人のスケジュールに頼らざるを得ません。
スペインで不動産を購入する際の実際の手順
手順は決まっており、それぞれに法的な影響があります。2番目の手順を省略すると、金銭的な損失につながります。
ステップ1：予約契約
documento de reservaを締結すると、その不動産は市場から取り下げられます。手付金は通常3,000～10,000ユーロで、エスクロー口座または売主の法定代理人が預かります。
ステップ2：法的なデューデリジェンス
独立した弁護士が、所有権証書、未払い債務や担保権、管理組合費の滞納、居住適格証明書、建築許可が有効かどうかを確認します。
費用を節約するために省略されがちですが、省略した場合に最も大きな損失を招くのがこの手順です。スペインでは、債務は売主ではなく不動産に付随します。未払いの管理組合費やIBI（不動産税）の滞納分は、物件の引き渡し完了時に買主が引き継ぐことになります。
ステップ3：手付金契約
contrato de arrasでは通常、価格の10％を手付金として支払います。スペイン民法第1454条に基づき、買主が契約を撤回した場合は手付金を失い、売主が撤回した場合はその倍額を返還します。
ステップ4：公証人の面前で公正証書を作成
escritura públicaによって所有権が移転し、残代金と取引税は署名時に支払期限を迎えます。公証人が本人確認を行うため、この時点までにNIEを取得している必要があります。
ステップ5：不動産登記
Registro de la Propiedadへの登記によって、第三者からの請求に対して所有権が保護されます。公正証書に署名すると、買主と売主の間で所有権が移転します。登記により、第三者に対しても所有者として認められます。
スペインでの不動産購入に実際にかかる費用
購入価格に加えて10%～15%を予算に見込み、購入する地域によって費用が大きく変わることを理解しておきましょう。
課税標準額は実際の購入価格とは異なります
2022年1月1日以降、譲渡税と印紙税は地籍上の基準価格（valor de referencia catastral）に基づいて計算されます。この価格は、土地台帳が所在地や類似取引に関する独自のアルゴリズムを用いて定めます。
基準価格が売買証書に記載された価格を上回る場合、基準価格に対して税金を支払うことになります。不動産に基準価格が設定されていない場合は、申告価格が課税標準額になります。大幅な値引き交渉に成功した買主が、実際には支払っていない金額を基に算出された納税通知を受け取ることもあります。
新築物件と中古物件
新築物件：全国の住宅に対して10%の付加価値税（IVA）が課されるほか、地域ごとに定められた印紙税（AJD）がかかります。カナリア諸島ではIVAの代わりにIGICが適用され、税率は7%です。
中古物件：付加価値税と印紙税の代わりに譲渡税（ITP）がかかり、税率は自治州が定めます。
地域別の譲渡税
2026年7月22日確認。地域ごとの税率は変更されることがあり、年の途中で変わる場合もあります。契約に署名する前に、該当する自治州に最新の税率を確認してください。
| 地域 | 中古物件のITP | 新築物件のAJD |
|---|---|---|
| マドリード | 6% | 0.75% |
| アンダルシア | 7% | 1.2% |
| バレンシア | 10% | 1.5% |
| カタルーニャ | 累進税率、10%～13% | 1.5% |
カタルーニャの税制変更は、今も多くのガイドで誤って説明されています。2025年6月27日以降、Decret llei 5/2025 de 25 de marçに基づき、カタルーニャでは一律税率ではなく、価格帯に応じた税率が適用されます。
| 不動産価格の区分 | 該当区分への税率 |
|---|---|
| 600,000ユーロ以下 | 10% |
| 600,000ユーロ超～900,000ユーロ | 11% |
| 900,000ユーロ超～1,500,000ユーロ | 12% |
| 1,500,000ユーロ超 | 13% |
税率は累進的に適用されるため、各区分に該当する部分にのみ、その区分の税率が課されます。700,000ユーロの物件を購入する場合、最初の600,000ユーロには10%、残りの100,000ユーロには11%が課され、実効税率は約10.14%になります。
カタルーニャでは、物件を多数保有する所有者（概ね、住宅を10戸超、または住宅逼迫地域に指定された区域で5戸超所有する人）や、住宅一棟全体の購入に対して、20%の税率も導入されました。
バスク地方の各県とナバラ州では、独自の規則を持つ別個の自治税制が運用されています。
専門家への報酬と事務手数料
税金に加えて、およそ1%～2%を見込んでください。
- 公証人手数料：購入価格に基づく全国共通の料金表で定められ、通常は0.2%～0.5%
- 土地登記手数料：こちらも料金表に基づき、通常は0.1%～0.25%
- 独立した法律専門家への報酬：通常は1%～2%
- Gestoría：税務申告や書類手続きの代行で約300ユーロ
- 不動産仲介手数料：通常は売主が負担しますが、契約によって異なります
資金調達
非居住者が不動産価格の60%～70%の住宅ローンを組むのが一般的です。そのため、税金を支払う前に、購入価格の30%～40%に相当する頭金を現金で用意する必要があります。銀行による物件評価の手数料は250～600ユーロで、通常は6か月間有効です。ローンの事務手数料は融資額の2%に達する場合があります。
スペインで最適な投資先は何ですか？
スペインで投資する方法に唯一の最適解はありません。適切な投資先は、税務上の居住地、投資期間、資産の流動性が必要かどうかによって異なります。外国からの投資が可能な主な分野は、不動産、上場株式、集団投資ファンド、保険を利用した商品、会社設立です。
以下では、各選択肢の仕組みとスペインでの課税について説明します。特定の商品を推奨するものではなく、AnchorLessは投資に関する助言を行いません。
スペインの証券市場はCNMV（Comisión Nacional del Mercado de Valores）の監督下にあります。取引する事業者が同機関の登録簿に掲載されていることを確認してください。
スペインの不動産
外国投資の取引量が最も多い分野であり、流動性は最も低い分野です。前述のとおり、取得時には地域ごとの税が課され、賃貸の有無にかかわらず毎年の義務が生じます。また、現在スペインの法改正が最も活発に進んでいる住宅政策の影響を受けます。
賃貸利回りは都市や、長期賃貸か観光客向けの許可を得た賃貸かによって大きく異なります。短期賃貸の許可要件は大幅に厳格化されています。バルセロナでは新たな観光賃貸の段階的廃止が進み、現在は全国で登録が必要です。そのため、休暇向け賃貸を前提とする利回りの試算では、申し込み前に許可の状況を確認する必要があります。
上場株式
スペイン株式はBMEの取引所で売買されています。居住者の場合、譲渡益と配当は貯蓄所得の課税対象に含まれます。非居住者の場合、配当にはスペインで19%の源泉徴収税が課されますが、適用可能な二重課税防止条約により軽減されることがあります。
集団投資ファンドとETF、そして重要な違い
スペインの制度では、この仕組み上の違いが他の何よりも結果を大きく左右します。
スペインおよびEUで登録された投資信託は、個人所得税法第94条の課税繰延制度の対象となります。対象ファンド間で資金を移す（traspaso）場合、課税対象となる譲渡益は発生しません。課税されるのは、最終的にファンド制度から資金を引き出すときだけです。
適用には3つの条件があります。まず、非居住者には繰り延べるIRPFがないため、スペインのIRPF納税者である必要があります。また、移動元と移動先の両方が、要件を満たす集団投資機関でなければなりません。外国ファンドが対象となるのは、CNMVに登録され、スペインの販売会社を通じて契約された場合に限られます。
ETFはこの制度の対象外です。財務省はこの点を明確にし、スペイン市場か外国市場かを問わず、上場ファンドを対象外としました。売却代金を同じ日に再投資しても、ETFの売却はすべて課税対象となります。
SICAVが課税繰延の対象となるには、少なくとも500人の株主が必要です。また、投資家が過去12か月のいずれかの時点で資本の5%を超えて保有していないことも条件です。
ユニットリンク型生命保険商品
EUの生命保険会社が提供する保険ベースの商品で、原資産は一任運用者が管理し、運用益は毎年課税されず、保険契約内に積み上がります。スペインでの税務上の取り扱いは、契約が特定の構造要件を満たすかどうかによって決まり、その要件は専門的であるため、個別に判断されます。この点については、ブログ記事ではなく、スペインの資格を持つ税務アドバイザーに相談してください。
会社設立
SL（有限責任会社）を設立するか、autónomoとして登録すると、法人税、付加価値税の登録、社会保障負担、さらにはそれに伴う在留資格の取得可能性を含む、まったく別の枠組みに入ります。どちらの場合もスペインのNIFが必要で、スペインのNIFに関するガイドで詳しく説明しています。
スペインで投資先として有望な分野は何ですか？
スペインで投資先として有望な分野は、再生可能エネルギー、自動車・モビリティ、情報通信技術、ライフサイエンス、航空宇宙、農業・食品産業です。スペインの経済成長と公的な共同出資が集中する分野であり、ICEXが外国企業による投資を優先的に促進しています。
再生可能エネルギー
スペインの電力システムは欧州でも特に脱炭素化が進んでおり、その実績は際立っています。
2025年には再生可能エネルギーがスペインの電力の55.5%を発電し、自家消費分を含めると56.6%に達しました。発電量は過去最高の150.8 TWhでした。風力は3年連続で電源構成の首位となり、21.6%を占めました。続いて原子力が19%、太陽光発電が18.4%、コンバインドサイクル火力が16.8%でした。同年には太陽光と風力の新規設備容量が約10 GW稼働し、設備容量の合計は142.5 GWとなりました。
Red Eléctricaは、その戦略的な意義を明確に示しています。新たな産業・デジタル需要による電力消費の増加を、よりクリーンな電力網で賄うことが、スペインを欧州で優位な立場に置いています。スペインでエネルギー集約型の事業を営む企業にとって、これは理念ではなく、コストとコンプライアンスの観点からの利点です。
自動車産業
スペインは欧州で2番目、世界で9番目に大きな自動車メーカーであり、商用車の生産では欧州第2位です。世界的なメーカーが国内各地に生産工場を構え、その多くは欧州でも特に自動化が進んでいます。
この産業は変革の途上にあり、スペイン政府はその移行を直接支援しています。2025年12月には、電気自動車市場と産業に対する約13億ユーロの支援を発表しました。これには、2026年の消費者向け補助金4億ユーロ、産業投資向け5億8,000万ユーロ、充電インフラ向け3億ユーロが含まれ、2035年までにスペインの生産車の95%を電動化する目標が掲げられています。
外国資本はすでに流入しています。CATLとStellantisによる電池工場は、約40億ユーロの投資に相当します。
その他の有望分野
情報通信技術、航空宇宙、化学、ライフサイエンス、農業・食品産業、映像・音響、輸送・物流も優先分野に含まれます。スペインに事業拠点を設ければ、EU、中東、北アフリカ、ラテンアメリカへの市場アクセスに加え、4,800万人を超える国内市場にもアクセスできます。
対象範囲について。特定産業の有望性は、事業への直接投資や株式投資を検討する際の判断材料です。マラガのアパートが良い購入先かどうかとは関係ありません。この2つの問いは分けて考えてください。
税務上の居住地：すべてを左右する3つの判定基準
3つの判定基準のいずれか1つを満たすと、スペインの税務上の居住者となります。スペインには年度を分割する税制はありません。基準を満たすと、その暦年の全期間にわたって居住者とみなされます。
年度を分割できない点が落とし穴です。10月に到着してそのまま滞在すると、年間全体が対象となる可能性があります。
判定基準1：滞在日数
暦年中にスペイン領内に183日以上滞在していること。1日の一部も1日として数えます。下見のための渡航も含まれます。一時的な不在期間は、他国の税務当局が発行した正式な証明書によってその国で税務上の居住者であることを証明できない限り、スペインでの滞在日数に加算されます。
判定基準2：経済的利益の中心
職業活動、投資、または経済基盤が主にスペインにあること。この判定基準では滞在日数は一切考慮されません。そのため、182日なら安全だと思い込んでいる人が該当することがあります。
判定基準3：家族に関する推定
法律上別居していない配偶者と扶養する未成年の子どもが、常態的にスペインに居住していること。これは反証可能な推定であり、該当しないことを証明する責任はあなたにあります。
非居住者の不動産所有者に課される税金
非居住者がスペインの不動産を所有している場合、物件が空き家であっても納税義務が生じます。以下の申告はすべてModelo 210で行います。
空き家に対するみなし所得
実際に賃貸していなくても、スペインでは理論上の賃貸価値に対して課税されます。課税標準は固定資産評価額の2%で、固定資産評価額が過去10年以内に見直されている場合は1.1%に引き下げられます。その課税標準に対し、EUおよびEEA居住者には19%、それ以外の人には24%の税率が適用されます。
この申告は年に一度行います。アメリカ人およびイギリス人の所有者が最も見落としやすい義務です。
賃貸所得
EUおよびEEA居住者は、賃貸所得の純額に対して19%を納税します。管理費、IBI、保険料、修繕費、減価償却費などを経費として控除できます。
EU域外の居住者は、控除なしで賃貸所得の総額に対して24%を納税します。アメリカ人およびブレグジット後のイギリス人所有者にとって、これは制度全体で最も大きな不利な点です。同じ物件、同じ借主でも、税額には大きな差が生じます。
売却
非居住者が不動産を売却した際の譲渡益には、EU域内外の居住を問わず、一律19%の税率が適用されます。公表されている多くの案内が誤っているのはこの点です。19%と24%の区分は一般的な非居住者税率に適用され、譲渡による利益には非居住者所得税法に基づく独自の固定税率が適用されます。
買主には、売却価格の3%を源泉徴収し、税金の前払いとして1か月以内にModelo 211で税務署に納付する法的義務があります。その後、実際の譲渡益を記載したModelo 210を申告するまで、さらに3か月の猶予があります。つまり、売却から申告まで合計4か月です。3%の源泉徴収額が実際の納税額を上回る場合は差額の還付を受けられますが、還付には通常6〜12か月かかります。
複数の物件を所有する投資家が注意すべき制限がもう一つあります。非居住者は、同じ課税年度内であっても、同じ日であっても、ある物件の譲渡益と別の物件の譲渡損を相殺できません。
スペインの税務上の居住者として負う税金
税務上の居住者になると、スペインでは全世界の所得と資産が課税対象になります。
所得税
IRPFは2つの課税ベースに分かれています。一般課税ベース（給与所得、自営業所得、大半の賃貸所得）には国の税率と地域の税率が適用され、最高税率は約47％で、一部の自治州ではさらに高くなります。貯蓄課税ベース（配当、利子、キャピタルゲイン）には、全国一律の税率が適用されます。
| 貯蓄課税ベース | 税率 |
|---|---|
| €6,000まで | 19% |
| €6,000から€50,000まで | 21% |
| €50,000から€200,000まで | 23% |
| €200,000から€300,000まで | 27% |
| €300,000超 | 30% |
2024年12月20日付法律第7/2024号により、最高税率は28％から30％に引き上げられ、2025課税年度から適用されています。現在も28％と記載している案内は最新ではありません。バスク地方の各県とナバーラ州では、それぞれ独自の地域税率が適用されます。
富裕税
12月31日時点の全世界の純資産に課されます。国の基礎控除額は€700,000で、主たる住居について最大€300,000が加算されます。各自治州はそのうえで、基礎控除額、税率、税額控除の3項目を独自に設定します。
| 地域 | 基礎控除額 | 実際の適用状況 |
|---|---|---|
| マドリード | €700,000 | 100%の税額控除 |
| アンダルシア | €700,000 | 100%の税額控除 |
| カタルーニャ | €500,000 | 税額控除なし、独自税率は最大3.48% |
| バレンシア | €1,000,000 | 税額控除なし、独自税率 |
| バレアレス諸島 | €3,000,000 | 独自の制度 |
2025年5月30日付法律第5/2025号により、バレンシアの基礎控除額は€500,000から€1,000,000に引き上げられ、2025年6月1日から適用されています。バレンシアの基礎控除額を依然として€500,000とする情報は、改正前の内容です。
大口資産保有者連帯税
自治州が税額控除によって免除できない国税で、法律第38/2022号により創設され、期限を定めず延長されました。純資産が€3,000,000を超える場合に適用されます。€700,000の控除を反映すると、適用開始額はおよそ€3.7 millionになります。
| 純資産の区分 | 税率 |
|---|---|
| €3,000,000から€5,347,998まで | 1.7% |
| €5,347,998から€10,695,996まで | 2.1% |
| €10,695,996超 | 3.5% |
納付した地域の富裕税額は、この税額から控除されます。直感に反する結果として、地域の税額控除によって富裕税がゼロになるマドリードとアンダルシアでは、控除できる額がないため、大規模な資産を持つ人は連帯税を全額国に納付することになります。資産額が最も大きくなるまさにその段階で、地域の税額控除の恩恵がなくなります。
海外資産の申告
スペインの税務上の居住者は、海外口座、有価証券、不動産について、カテゴリーごとに€50,000を超える場合はModelo 720を、同じ基準額を超える海外保有の暗号資産についてはModelo 721を、いずれも3月31日までに提出します。
不動産の基準額は現在の市場価値ではなく、取得費用を基準に算定されます。2010年に€60,000で購入し、現在の価値が€45,000の不動産でも、申告義務が生じます。
この制度の懲罰的な部分は、EU司法裁判所がC-788/19事件（2022年1月27日）で無効と判断し、150％の罰金と無期限の時効を撤廃しました。法律第5/2022号により制度の枠組みが改定されましたが、申告義務自体は引き続き適用されます。
出国税
スペインを離れる前の15年間のうち、少なくとも10年間スペインの税務上の居住者だった場合、保有する世界各地の株式の含み益が出国時に課税されることがあります。ポートフォリオの時価総額が€4,000,000を超える場合、または単一企業の株式を25％超保有し、その価値が€1,000,000を超える場合に対象となります。含み益には貯蓄課税ベースの税率が適用されます。
スペインのベッカム法
ベッカム法では、条件を満たした新規移住者が6年間、修正された非居住者課税の枠組みの下で課税されます。カバーされるスペインの就労所得には、€600,000までは一律24%、それを超える部分には47%が適用され、外国の passive income は原則としてスペインの課税対象外となります。
正式名称は、Ley 35/2006 第93条に基づく、スペイン領土への労働者移転に関する特別制度です。
対象範囲と見落とされがちなメリット
3つのメリットが注目されにくい傾向にあります。Modelo 720の提出義務が免除され、スペイン居住の最大の報告負担が解消されます。スペイン国内資産に対する wealth tax が対象資産のみとなり、海外ポートフォリオは課税ベースから除外されます。スペイン資産に対する solidarity tax も同様のロジックで対象資産のみです。
最も一般的な誤解は、24%がすべてに適用されるとの思い込みです。これは事実ではありません。スペインの貯蓄所得は引き続き貯蓄所得税率が適用され、配当、利息、キャピタルゲインは個別に検討が必要です。
申請期限
選択はModelo 149により6カ月以内に行う必要があります。時計は通常、スペイン到着日よりもSocial Security登録時点から始まります。この2つを混同すると、期限を逃してその年の標準 IRPF が適用され、5年間スペイン外で過ごさない限り再申請できないため、レジームを永久に失うことになります。
その後の申告はModelo 151に基づいて行われます。
対象条件
移住前の5年間にスペインの税務居住者であった場合は対象外です。この遡及期間は2022年末まで10年間でしたが、Ley 28/2022により短縮されました。
本制度はデジタルノマドビザ保持者に自動適用されるわけではありません。フリーランサーの場合、ENISA認証により活動が高度な専門性または革新的であることが確認され、スペイン源泉所得が総請求額の20%未満であることが求められ、さらにModelo 149を期限内に提出する必要があります。
2025年の重要な動向。決議 00/03697/2025において、中央経済行政裁判所（TEAC）は、ベッカム法の適用を受ける者が自身のスペイン国内の主たる居住用不動産に対して帰属所得課税を負うことを確認しました。標準的なスペインの税務居住者の場合、主たる居住用不動産は帰属所得課税が免除されますが、本制度下では対象となります。
現在も残る居住資格
投資家向けのルートが廃止されたことで、現在も残るカテゴリーは以下の通りです。スペインのビザオプションに関する詳細なガイドはこちらをご覧ください。
デジタルノマドビザ
スペイン国外の企業から給与を得るリモートワーカー向け。所得基準はSMIの200%で、Real Decreto 126/2026に基づくと、単身申請者の場合月額€2,849となります。
| 申請者 | 必要月額所得 |
|---|---|
| 主申請者 | €2,849 |
| 最初の扶養家族（配偶者またはパートナー） | +€1,069 |
| 追加扶養家族1人あたり | +€356 |
また、学位取得または3年以上の関連職務経験が必要で、自己負担のない民間医療保険に加入していることも条件です。フリーランスの場合、スペイン国内からの収入は総売上の20%未満に抑える必要があります。
ノンルクレーティブビザ
退職者や不労所得で生活する方向け。基準はIPREMの400%で、主申請者は年間€28,800、扶養家族1人あたり€7,200が必要です。
ノンルクレーティブビザではいかなる形での就労も認められません。また、年間183日以上のスペイン滞在が維持・更新の条件であり、これにより自動的にスペインの税務上の居住地となり、世界中の所得・資産が課税対象となります。
起業家ビザ
スペインで事業を立ち上げる起業家向け（Ley 14/2013に基づく）。主申請者は€34,200以上、配偶者は€12,820、その他扶養家族1人あたり€4,275が必要です。
居住資格申請の前に、国のイノベーション機関ENISAからinforme favorable（有利な報告書）を取得する必要があります。ENISAは、革新性、拡張性、市場性、財務、チームの観点から審査を行います。
却下されるケースとして多いのは、独自技術のない既製プラットフォームの構築、人員増加のみでスケールする収益モデル、競合分析のない予測、技術力のないチームなどです。
高度専門職・就労ルート
スペインの雇用主または企業内転勤による移住の場合。通常、雇用主がスペイン国内でまず認可手続きを開始します。
アメリカ人にとって特に知っておくべきこと
スペインの税制ルールの枠外にある3つのポイントがあり、見落とされがちです。
米国の申告義務はなくなりません。米国市民およびグリーンカード保持者は、居住地にかかわらず、全世界所得を申告する義務があります。米国・スペイン租税条約と外国税額控除は二重課税を回避するための仕組みであり、意図的に活用する必要があります。決められたまま放置してはいけません。
ベッカム法は、米国側の義務を免除するものではありません。FBARやFATCA関連の申告は、独自のスケジュールで引き続き必要です。
スペインの銀行は直接IRSにあなたの情報を報告します。これはFATCAが設計通りに機能している証拠であり、口座を開設する前に米国側の申告を整えておくべき理由です。
このような状況にある方は、両国の税制に精通した専門家と連携することをお勧めします。スペインのアドバイザーだけでは米国側を見落とし、米国の税理士だけではスペイン側を見落とす可能性があります。
よくある間違い
購入価格を基に予算を立てること。登録地目価値がそれより高い場合、その価値が課税ベースとなります。そのため、良い交渉が行われたとしても、移転税は軽減されません。
183日ルールが唯一の判断基準だと考えること。経済的利益の中心地は、日数に関係なく重要視されます。
パドロンを在留資格とみなすこと。パドロンは市町村に住所を登録するものです。便利な制度ですが、在留資格ではありません。
手数料を節約するためにデュー・デリジェンスを怠ること。管理費の滞納や未払いのIBI（都市計画税）は物件とともに引き継がれます。
帰属所得の申告を怠ること。空き家のスペイン不動産を所有していると年間の申告義務が発生しますが、多くの人が数年後にその義務に気づき、利息が加算された状態で発見します。
デジタルノマド向けのベッカム法を到着から6ヶ月でカウントすること。通常、社会保障登録日から起算されます。
ETFの繰り延べ効果を期待して購入すること。上場ファンドは第94条規定の対象外です。
観光客向け賃貸収益モデルを構築すること。ライセンス要件が厳格化されており、現在のライセンスが将来的に更新されない可能性があります。
署名後にNIEを申請すること。公証人は登記の際にNIEを必要とし、銀行はそれより前にNIEを必要とします。
スペイン投資に関する主な疑問
外国人は今でもスペインで不動産を購入できますか？
はい、国籍に基づく一般的な制限はありません。NIEが必要で、指定された軍事地域や戦略的沿岸地域での購入には国防省の許可が必要です。
投資のためにスペインの居住者である必要はありますか？
いいえ。非居住者でも不動産の購入、株式の保有、口座の開設が可能です。NIEと、実務上はスペインの銀行口座が必要です。非居住者かどうかは投資の可否ではなく、税務処理に影響します。
スペインで居住権を得るために必要な投資額はいくらですか？
現在はそのような金額はありません。すべての投資家向け居住権ルートは2025年4月3日に廃止されました。現在の居住権は、就労、自営業、リモートワーク、非営利目的、家族、または留学のカテゴリーを通じて取得できます。
外国人買い手に対する100%の税金は現実のものですか？
2025年1月13日に発表され、2025年5月22日に法案として提出されました。2026年7月現在、まだ審議や採決に至っておらず、法律にはなっていません。
不動産を購入して空き家にしていた場合、どのような税金がかかりますか？
Modelo 210 による推定所得税が課され、これは登録地価の2%（過去10年以内に見直された場合は1.1%）に基づき、EU・EEA居住者には19%、その他には24%の税率が適用されます。加えて、市町村税のIBIや管理費もかかります。
NIEの取得にはどれくらい時間がかかりますか？
手続きの経路や担当する領事館・警察署によって異なります。スペイン国内で対面ルートを利用した人の報告によると、必ずしも常に利用可能な予約枠が不足しており、長時間待たされることが多いようです。弁護士に委任状を付与して遠隔で申請するルートであれば、予約待ちの列を完全に回避できます。
NIEの申請は却下される可能性がありますか？
NIEは行政上の識別番号であり、ビザのように実質的な審査は行われません。問題を引き起こすのは、書類が不完全であったり、正しく認証されていない場合です。
スペインで税務代理人が必要ですか？
非居住者は、恒久的施設を通じて事業を行う場合や税務当局から要請された場合に、正式に代理人の選任が義務付けられています。これらのケース以外では個人にとって任意ですが、実務上は申告期限や公式通知への対応漏れを防ぐために有効です。
スペインで最も安く不動産を購入できる地域はどこですか？
取得税では、マドリードの6%が最も低く、カタルーニャやバレンシアの10%以上が最も高い水準です。30万ユーロの中古物件では、この差だけで約12,000ユーロに相当します。その後、富裕税が大規模なポートフォリオに対して再び計算を変動させます。
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スペインは外国資本を歓迎する一方で、資本による居住権の購入という考え方には閉ざされています。これが主要な変化であり、その日付は正確に2025年4月3日です。この日、Ley Orgánica 1/2025により、不動産、公的債務、株式、ファンド、預金、事業プロジェクトといった投資ルートがすべて一斉に廃止されました。Golden Visaはもはや歴史的な存在となり、すでに発行された許可および申請済みのケースのみが保護されています。
経済的な背景は堅調ながらも減速しています。スペイン銀行は2026年に2.3%、2027年に1.7%の成長を予測しており、公的債務はGDP比99%を下回り、インフレ率は3.6%で推移しています。エスクリバー総裁は、雇用、移民、2008年の金融危機を引き起こした不均衡の不在を強みとし、債務、生産性、住宅を制約要因として挙げています。
国際的な報道を席巻した「100%税」は、法制化されることはありませんでした。2025年1月に発表され、同年5月に草案が作成されましたが、今日まで議会で審議されていません。これは予算編成のコストではなく、注視すべきリスクと捉えてください。
コスト面では、重要なのは合意した価格ではありません。2022年1月から課税ベースを設定している「登録地価値」と、2025年6月の改正により6%のマドリードからカタルーニャの13%に及ぶバンド制に拡大した「地方移転税」です。公証、登記、法務費用として1%から2%を加算し、購入価格の10%から15%が総額となります。
税制面では、居住地が分岐点となります。非居住者はスペイン発生所得のみ課税され、空き家にはみなし所得が課され、EU外に居住する場合は家賃収入に対し24%の総課税率が適用されます。居住者は世界所得・資産に課税され、貯蓄所得税は最高30%に達し、財産税はマドリードではゼロからカタルーニャでは全額課税される可能性があります。Beckham Lawにより、この計算式を6年間リセットすることができますが、その6カ月の期限は社会保障登録から始まります。
投資オプションでは、不動産が外国人投資額で最大のカテゴリーでありながら最も流動性が低く、本格的な事業投資を牽引しているセクターは再生可能エネルギー（スペインの電力の半分以上が再生可能エネルギー由来）と自動車（スペインは欧州第2位の自動車生産国であり、政府は電気自動車移行に約13億ユーロを投資）です。構造的な事実として覚えておくべきは、スペインおよびEU登録のファンドは第94条に基づく税務繰延が可能ですが、ETFは対象外であることです。
駐在員にとって重要なのは順序です。居住権ルートを第一に、税務上の居住地を第二に、資産を第三に。この順序を逆にすると、このカテゴリーで最も高額なミスにつながります。
すべては、まず最初にあるものに依存します。個人として投資する場合はNIEを、会社として投資する場合はスペインNIFを取得してください。この記事の内容は、その番号が発行されるまでは一切利用できません。
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