Comprar una casa en Portugal como extranjero: guía inmobiliaria

Panorama del mercado inmobiliario de Portugal

A pesar de que las ventas de propiedades cayeron un 25% el año pasado (2023), los precios subieron un 10%. El mercado inmobiliario de Portugal es muy valioso y alcanza la impresionante cifra de 1,2 billones de dólares, una suma notable para un país tan pequeño.

En los últimos años, Portugal ha sido un destino destacado para los inversores inmobiliarios que desean adquirir y desarrollar propiedades.

A pesar de estas estadísticas, el país sigue siendo una opción económica para quienes buscan mudarse o invertir.

Valor de la vivienda por región

Varias localidades de Portugal, incluso los centros urbanos, siguen siendo más económicas que en otros países.

Por otro lado, las viviendas en el campo suelen tener un valor más bajo, pero ten en cuenta que, debido al reducido tamaño del país, nunca estarás a más de dos horas de un centro urbano.

¿Cómo se clasifican las viviendas en Portugal?

En Portugal, las propiedades se dividen en dos categorías:

• Apartamentos: Se identifican como (T)
• Casas o villas: Se identifican como (V)

Por ejemplo, una propiedad con tres habitaciones se considera T3 o V3. Si es un estudio, debe ser T0 o V0.

Los números siempre indican la cantidad de dormitorios.

⚠️ Algunas propiedades pueden aparecer como T/V 1+1 o T/V 2 + 1. Por lo general, el uno adicional indica que se ha convertido otra habitación en un dormitorio.

¿Y cuáles son las categorías de propiedades en Portugal?

• ‘Apartamento’: Piso en un edificio o apartamento
• ‘Quinta’: Granja o propiedad rural
• ‘Casa': Casa
• ‘Casa geminada': Casa pareada
• ‘Terreno’: Terreno

¿Dónde puedo comprar una casa en Portugal como expatriado?

Lisboa

Lisboa y sus alrededores, conocidos como el Área Metropolitana de Lisboa (AML), son la capital y el centro económico del país, un centro para expatriados y un importante destino turístico, ideal para quienes buscan invertir y obtener rentabilidad mediante AirBnB. La zona tiene el precio por metro cuadrado más alto.

Oporto

Oporto y su área metropolitana (AMP) son los centros culturales e industriales del país. Oporto, la zona más poblada de Portugal, tiene una importante influencia turística. Como la segunda zona más importante, sufre precios inmobiliarios más altos debido al aumento de la actividad.

Braga

Braga es la tercera ciudad más grande de Portugal, forma parte del AMP y alberga una de las universidades más grandes del país, la Universidad de Minho. A los estudiantes y extranjeros les encanta el barrio por su proximidad a Oporto, sus mejores infraestructuras y sus precios más bajos que los de Oporto, lo que lo convierte en una oportunidad de inversión atractiva. Quienes desean vivir aquí adoran la zona porque ofrece un buen equilibrio entre la vida urbana y rural.

Algarve

La actividad turística tiene un enorme impacto en la región del Algarve. Hay numerosas propiedades de la zona destinadas exclusivamente a los huéspedes. Además, la zona es un destino vacacional popular entre los europeos jubilados y los visitantes de verano que tienen una segunda vivienda en la costa. Los precios están subiendo aquí, ya sea por el turismo o por la especulación inmobiliaria. El mercado inmobiliario está en auge, con propiedades tanto de lujo como convencionales.

Alentejo

La solución ideal para quienes buscan evitar los centros urbanos y centrarse en una vida tranquila y plena. Alentejo es la región agrícola del país, con varias «quintas» disponibles para quienes desean disfrutar de la vida en el campo. Los extranjeros suelen comprar grandes extensiones en la región para disfrutar de su estilo de vida tranquilo. Los precios son bajos aquí debido al reducido tamaño de las ciudades.

Setúbal

Setúbal es una zona animada de la Costa de Plata, con dos lugares destacados para quienes buscan una vida junto a la playa o una inversión en la costa. La región alberga tanto Sesimbra como Comporta, repletas de complejos turísticos y extranjeros. Si a eso le sumamos el fácil acceso a Lisboa gracias a su proximidad, encontraremos una joya donde vivir o invertir. invertir.

¿Qué se necesita para comprar una propiedad en Portugal?

¿Puedo comprar una vivienda en Portugal siendo extranjero?

Sí, puedes.

No hay ninguna restricción para que los expatriados compren propiedades en Portugal. Los extranjeros disfrutan de los mismos derechos que los ciudadanos portugueses a la hora de comprar y poseer propiedades, incluida la tierra.

¿Qué documentos necesita un extranjero para comprar una propiedad en Portugal?

Para comprar una propiedad en Portugal como extranjero, debes presentar:

• Documento de identidad con fotografía (pasaporte);
• NIF portugués;
• Certificado energético de la propiedad;
• Contrato Promessa de Compra e Venda (CPCV - Contrato de promesa de compraventa);
• Justificante del pago del IMT;
• Imposto do Selo (Impuesto del Timbre);
• Caderneta Predial (Registro de la propiedad);

NIF portugués

El NIF es el número fiscal portugués y lo necesitas antes de la escritura: el IMT se declara con tu NIF y el registro de la propiedad lo recoge. No tienes que vivir en Portugal para tenerlo: obtén tu NIF por internet desde el extranjero.

Certificado energético de la propiedad

Lo proporciona el vendedor y es un documento esencial que indica la eficiencia energética del inmueble.

Contrato Promessa de Compra e Venda

Un contrato de compraventa que establece las condiciones de la transacción.

Justificante del pago del IMT

El notario o el abogado no puede firmar la escritura sin este documento: consulta los impuestos que se indican a continuación.

Imposto do Selo

Impuesto de timbre exigido por las autoridades al comprar un inmueble.

Caderneta Predial

Registro oficial de terrenos o propiedades. Un certificado que indica toda la información sobre el inmueble.

¿Cuáles son mis opciones financieras para comprar una propiedad en Portugal?

Si no dispone del importe total para invertir en una propiedad, puede que reúna los requisitos para obtener una hipoteca y financiar su futura vivienda con un banco portugués para no residentes o una entidad de crédito.

¿Puedo financiar una vivienda en Portugal como expatriado?

¡Depende de sus circunstancias!

Para que se analice y apruebe su solicitud de hipoteca en Portugal como extranjero, debe presentar los siguientes documentos:

• Justificante de ingresos (salario, pensión, inversiones, dividendos, plusvalías)
• NIF Portugal
• Documento de identidad con fotografía (pasaporte)
• Justificante de domicilio
• Informe o puntuación crediticia (en Portugal y en tu país de origen)
• Declaración de la renta
• Contrato de alquiler o cualquier otro título de propiedad
• Nómina reciente o extractos bancarios

⚠️ Al solicitar cualquier préstamo financiero en Portugal, también debes contratar un seguro de vida. Es obligatorio por ley.

¿Dónde puedo financiar una vivienda en Portugal si soy extranjero?

Puedes acudir a cualquier banco o entidad financiera especializada en ello. Podemos recomendarte dos colaboradores especializados en hipotecas para extranjeros en Portugal.

Cafimo

Cafimo es una agencia de crédito fiable que encuentra las mejores opciones de préstamos hipotecarios en varios bancos de Portugal, según tus condiciones. También ofrece la mejor calculadora de hipotecas de Portugal, que facilita la estimación y la planificación del préstamo.

Banco Millennium

Millennium es uno de los bancos más prestigiosos de Portugal y cuenta con una amplia cartera de clientes extranjeros. Es una entidad sólida y tradicional en el país, con tarifas y gestión accesibles.

¿Hay que pagar una entrada al comprar una vivienda en Portugal siendo extranjero?

¡Sí!

Al firmar el CPCV, debes pagar el 10 % del valor de la propiedad antes de formalizar la escritura.

¿Dónde puedo encontrar una vivienda en Portugal siendo extranjero?

Por tu cuenta

• Olx
• CustoJusto
• Imovirtual
• Grupos de Facebook
• Idealista

La forma portuguesa: grupos de Facebook, OLX, CustoJusto e Idealista

La mayoría de los residentes en Portugal utilizan grupos de Facebook, Olx, CustoJusto o Idealista para encontrar soluciones de vivienda.

Sin embargo, dado el elevado número de estafas, es fundamental que los no residentes extremen las precauciones al utilizar estas opciones.

Agencias

• Remax
• Century21
• ERA
• Savills
• Sotheby's
• Berkshire Hathaway
• Portugal, el lugar
• De Brito Properties

De Brito Properties

De Brito Properties cuenta con un equipo especializado en contratos con extranjeros.

Con una tarifa asequible, es una solución fantástica si quieres contar con la ayuda de un agente inmobiliario, que garantiza una transacción satisfactoria y segura de principio a fin.

¿Qué debo hacer si quiero comprar una propiedad en Portugal como extranjero?

Si quieres comprar una casa como expatriado en Portugal, sigue estos pasos:

1. Establece tu presupuesto

Define la cantidad que puedes permitirte, ya sea mediante una hipoteca o con un único pago; recuerda convertirla a euros.

2. Elige la región

Portugal es un país pequeño, pero tiene una geografía diversa. Cada zona tiene sus particularidades y debes tener en cuenta tus prioridades. Por ejemplo, si necesitas estar cerca de un centro urbano animado, quizá no quieras mudarte al sur del Alentejo. ¡Investiga!

3. Define qué tipo de propiedad quieres comprar

Ya sea un apartamento, una casa frente al mar o una encantadora quinta, el tipo de propiedad que quieras comprar también puede determinar dónde vivirás o invertirás.

4. Encuentra un corredor o agente en Portugal

Aunque puedes hacerlo por tu cuenta, te recomendamos encarecidamente que te pongas en contacto con un corredor para evaluar mejor tus opciones y ofrecerte la perspectiva de un residente.

Al invertir en Portugal, un agente también te será de gran ayuda para entender las comisiones, los impuestos y los procedimientos.

5. Encuentra tu vivienda en Portugal y haz una oferta

Después de valorar tus opciones, haz una propuesta. Esta es otra razón por la que un agente puede ser de gran ayuda en este momento. Ten en cuenta que te encontrarás con una cultura diferente y que negociar puede ser complicado.

6. Contrato de reserva

Una vez aceptada tu oferta, debes firmar un contrato de reserva, un documento preparatorio del CPCV. En este momento, debes realizar un pago de hasta 10,000 euros, que puede ser reembolsado (si así se indica en el contrato) si la negociación no sigue adelante.

7. Asegúrate de formalizar el CPCV, contrato de promesa de compraventa

Es hora de firmar el Contrato Promessa de Compra e Venda (CPCV). Tú y el vendedor debéis firmar el contrato ante notario. En este momento, debéis pagar un anticipo equivalente al 10 % del valor de la propiedad.

Este es el documento esencial para garantizar tu vivienda y firmar la escritura.

⚠️ Asegúrate de contar con un abogado inmobiliario antes de firmar el CPCV. Debe revisar todos los términos y condiciones de la transacción.

8. Firma la escritura de tu vivienda en Portugal

Este es el último paso para formalizar la propiedad de tu nuevo inmueble. Debes firmarla ante notario, al igual que el CPCV, y pagar en ese momento el valor restante de la propiedad.

Después de esto, ¡la propiedad será toda tuya!

¿Qué impuestos debo pagar si quiero comprar una casa en Portugal como expatriado?

IMT

El Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT) o impuesto sobre transmisiones patrimoniales se calcula sobre el precio o el valor catastral de la propiedad, el que sea más alto. Se paga una sola vez, antes de la escritura: el día en que se liquida o en un plazo de 30 días.

• Residente fiscal en Portugal: 0% hasta €106,346 en la vivienda habitual; después, del 2% al 8% según el tramo, y un tipo fijo del 6% o el 7.5% por encima de €660,982. Cualquier otra vivienda tributa desde el 1%.
• No residente fiscal: un tipo fijo del 7.5% sobre una vivienda desde mayo de 2026, sin exención ni reducción. Si se convierte en residente fiscal en Portugal en los dos años siguientes a la compra, o alquila la vivienda con una renta limitada (en un plazo de seis meses, durante al menos 36 de los primeros 60 meses), puede solicitar la devolución de la diferencia en un plazo de seis meses desde que se convierta en residente o firme el contrato de alquiler.

Imposto do Selo

El impuesto de timbre es del 0.8% del precio o del valor catastral de la propiedad, el que sea más alto.

Se paga una sola vez, en el momento de la compra.

Servicios notariales

Como entidad privada, también tendrás que pagar los honorarios notariales y la inscripción en el registro de la propiedad.

Oscila entre el 0,2 % y el 1,2 % y se paga una sola vez al comprar la propiedad.

¿Qué impuestos debo pagar después de comprar una vivienda en Portugal como extranjero?

IMI

El Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI), o impuesto municipal sobre bienes inmuebles , es un impuesto anual basado en el valor de la propiedad.

Oscila entre el 0,3 % y el 0,8 %, según el tipo de propiedad. Se paga al año siguiente, en uno, dos o tres plazos, según el recibo: consulta cuándo vence el IMI.

¿Necesito un abogado para comprar una propiedad en Portugal como extranjero?

No lo necesitas, pero deberías.

Ten en cuenta que eres expatriado, puede que no hables el idioma y que no estés plenamente al tanto de las tasas, los impuestos, las leyes y los procedimientos financieros en Portugal.

Te recomendamos encarecidamente contratar a un abogado inmobiliario.

Preguntas frecuentes

Palabras finales

Comprar una propiedad en Portugal como extranjero es una inversión rentable. Portugal tiene mucho que ofrecer, como paisajes impresionantes, una cultura rica y unas condiciones de vida excelentes.

Puede comprar la casa de sus sueños en este hermoso país si comprende el mercado, gestiona los trámites legales y planifica la inversión económicamente.