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Geschrieben von

Brenda.L

Nach Abschluss ihrer Hochschulausbildung trat Brenda 2023 AnchorLess bei. Sie ist Expertin für Umsiedlungsfragen in Europa.

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Inhaltsverzeichnis

Was "Investitionen in Spanien" 2026 bedeutet
Wie ist die aktuelle Wirtschaftslage in Spanien?
Welche Vorteile bietet eine Investition in Spanien?
Können Sie durch Investitionen in Spanien noch eine Aufenthaltserlaubnis erhalten?
Gibt es eine 100%-Steuer für Immobilienkäufer aus Nicht-EU-Ländern in Spanien?
Wie läuft der Prozess für Investitionen in Spanien ab?
Wie Sie als Expats in Spanien investieren
Was Sie benötigen, bevor Geld fließt
Immobilienkauf in Spanien: der tatsächliche Ablauf
Was ein spanischer Immobilienkauf wirklich kostet
Beste Anlagemöglichkeiten in Spanien
Steuerlicher Wohnsitz: Die drei Tests, die alles entscheiden
Was Sie als nicht ansässiger Eigentümer schulden
Was Sie als spanischer Steuerpflichtiger schulden
Spaniens Beckham Law
Verbleibende Aufenthaltsoptionen
Was Amerikaner:innen speziell wissen müssen
Häufige Fehler
Hauptfragen zur Investition in Spanien
Wie kann Ihnen AnchorLess helfen?

Investieren

Spanien

22/07/2026

So investieren Sie 2026 als Ausländer in Spanien: Kosten, Steuern und Voraussetzungen

Ausländer können weiterhin in Spanien investieren, ohne dass es allgemeine Beschränkungen beim Kauf von Immobilien, Aktien oder Fonds gibt. Geändert hat sich jedoch, dass Investitionen nun keinen Anspruch mehr auf Aufenthaltserlaubnis gewähren, da Spanien den Golden Visa am 03.04.2025 abgeschafft hat. Der viel diskutierte Vorschlag einer 100-prozentigen Steuer für Käufer aus Nicht-EU-Ländern ist nach wie vor ein Entwurf, der nie im Parlament debattiert oder abgestimmt wurde.

Was "Investitionen in Spanien" 2026 bedeutet

Unter Investitionen in Spanien versteht man die Bereitstellung von Kapital für spanische Vermögenswerte: Immobilien, börsennotierte Aktien, kollektive Investmentfonds, Staatsanleihen oder ein dort gegründetes Unternehmen. Es handelt sich dabei ausschließlich um eine wirtschaftliche Handlung, die keinerlei Auswirkungen auf die Einwanderung hat.

Diese Trennung ist neu. Zwölf Jahre lang war der Kauf einer Immobilie im Wert von 500.000 € mit einer Aufenthaltserlaubnis verbunden. Dieser Zusammenhang ist entfallen, und die meisten Ratgeber, die zu diesem Thema noch immer hochgelistet werden, haben dies noch nicht berücksichtigt.

Viele Menschen vermischen vier verschiedene Dinge, daher ist es sinnvoll, sie zunächst klar voneinander zu trennen.

Investition

Der Erwerb eines spanischen Vermögenswerts. Immobilien, Aktien, Fonds, Anleihen oder ein Unternehmen. Beim Kauf selbst gibt es keine Einschränkungen nach Staatsangehörigkeit, mit einer einzigen Ausnahme: Grundstücke in ausgewiesenen militärischen oder strategischen Küstengebieten erfordern eine Genehmigung des Verteidigungsministeriums.

Aufenthalt

Ihr rechtliches Recht, in Spanien zu leben. Seit dem 03.04.2025 kann kein Geldbetrag dies direkt bewirken. Sie erhalten es über eine Arbeits-, Selbstständigen-, Remote-Arbeits-, nicht-lukrative, Familien- oder Studienroute. Unser Leitfaden zur Erlangung eines legalen Aufenthalts in Spanien deckt die gesamte Kette ab.

Steuerlicher Wohnsitz

Eine völlig eigenständige Frage im Vergleich zum Einwanderungsstatus. Sie können zwar ein legaler Aufenthaltsberechtigter sein, aber kein Steuerpflichtiger, und umgekehrt. Sie können auch steuerpflichtig sein, ohne über eine spanische Aufenthaltserlaubnis zu verfügen – was viele überrascht, die sich häufig mit einem Touristenstempel im Land aufhalten.

Identitätsnummern

Die NIE für ausländische Privatpersonen und die spanische NIF für ausländische Unternehmen. Sie sind der Schlüssel zum gesamten System. Ohne eine dieser Nummern unterzeichnet kein Notar Ihre Urkunde, und keine Bank eröffnet Ihnen ein Konto.

Wie ist die aktuelle Wirtschaftslage in Spanien?

Die spanische Wirtschaft wächst schneller als der Durchschnitt der Eurozone und verlangsamt sich allmählich. Die Bank of Spain prognostiziert ein BIP-Wachstum von 2,3 % im Jahr 2026 und 1,7 % im Jahr 2027, bei einer Inflation von 3,6 % in diesem Jahr und einer Staatsverschuldung, die unter 99 % des BIP fällt.

Diese Prognosen wurden in der vierteljährlichen Übung der Bank of Spain vom Juni 2026 bestätigt, die zusammen mit ihrem Jahresbericht veröffentlicht wurde. Die Wirtschaft wuchs im ersten Quartal 2026 um 0,6 %, nach 0,8 % im letzten Quartal 2025.

Gouverneur José Luis Escrivá führt die aktuelle Expansion auf drei Faktoren zurück: die Dynamik des Arbeitsmarktes, Migrationsströme und das Fehlen größerer makrofinanzieller Ungleichgewichte. Letzterer Punkt ist für alle, die das Länderrisiko abwägen, von zentraler Bedeutung, da er den direkten Kontrast zur Situation vor 2008 darstellt.

Die wichtigsten Kennzahlen im Überblick

Indikator	2026	2027
BIP-Wachstum	2,3 %	1,7 %
Inflation	3,6 %	2,6 %
Staatsdefizit (Anteil am BIP)	2,4 %	2,3 %
Staatsverschuldung (Anteil am BIP)	98,9 %	97,9 %

Quelle: Makroökonomische Projektionen der Banco de España, Juni 2026.

Was die Finanzkrise noch erklärt

Der Zusammenbruch Spaniens im Jahr 2008 war eine von der Immobilienbranche ausgelöste Bankenkrise, deren Folgen den Markt prägen, in den Sie heute investieren. Der Bausektor brach ein, die Preise in vielen Regionen erholten sich erst nach über einem Jahrzehnt, und die Angebotsstruktur kehrte nie zu den Vor-Krisen-Niveaus zurück.

Die heutige Wohnungsnot geht direkt auf diese Entwicklungen zurück. Sie erklärt auch, warum die Wohnungspolitik zum politisch aktivsten Bereich des spanischen Rechts geworden ist und warum ein ausländischer Käufer nicht nur die Preisentwicklung, sondern auch das legislative Risiko im Blick behalten muss.

Die Bank of Spain weist neben den Wachstumsprognosen auf drei strukturelle Herausforderungen hin: Staatsverschuldung, Produktivität und Wohnungsmarkt. Die wirtschaftliche Entwicklung in Spanien ist real, und die zentralen Bank selbst benennt die bestehenden Beschränkungen offen.

Welche Vorteile bietet eine Investition in Spanien?

Die Vorteile einer Investition in Spanien sind eine wachsende Wirtschaft innerhalb der Eurozone, ein Binnenmarkt mit über 48 Millionen Verbrauchern mit Zugang zu den EMEA- und lateinamerikanischen Märkten, aktive staatliche Unterstützung für ausländische Investitionen durch Förder- und Beratungsprogramme sowie Lebenshaltungskosten und Lebensqualität, die im Vergleich zu Nordeuropa und den Vereinigten Staaten gut abschneiden.

Betrachten Sie diese Punkte der Reihe nach, da sie je nach Art Ihrer Investition unterschiedlich stark ins Gewicht fallen.

Wirtschaftliche Entwicklung und Marktzugang. Spanien verzeichnete 2024 ein Wachstum von 3,2 %, deutlich über dem Eurozonen-Durchschnitt, und liegt weiterhin über dem Durchschnitt des Blocks. Die geografische und handelsstrategische Lage ermöglicht es einem dort ansässigen Unternehmen, Zugang zu Europa, dem Nahen Osten, Nordafrika und Lateinamerika zu erhalten – ein Argument, das die ICEX auch Unternehmensinvestoren vorbringt, und es ist ein reales.

Tatsächliche staatliche Unterstützung. Die spanische Regierung finanziert spezifische Programme für ausländische Investitionen, statt sich nur auf die Betonung von Offenheit zu beschränken. Details hierzu finden Sie im Abschnitt zum Prozess weiter unten.

Konzentrierte Chancen in identifizierbaren Sektoren. Erneuerbare Energien, Automobil- und Mobilitätsbranche, IKT, Life Sciences, Luft- und Raumfahrt sowie Agrar- und Ernährungswirtschaft sind die Bereiche, in denen öffentliches und privates Kapital tatsächlich fließt. Der Abschnitt zu den Sektoren geht auf die Hintergründe jedes einzelnen ein.

Lebensqualität – mit einem ehrlichen Hinweis. Gesundheitsversorgung, Ernährung, Klima, fußgängerfreundliche Städte und Lebenshaltungskosten, die unter denen der meisten nordeuropäischen Länder und großer Teile der USA liegen, sind Gründe, warum sich ein großer Teil der ausländischen Käufer für Spanien statt für vergleichbare Märkte entscheidet. Dies ist ein echter Vorteil – allerdings wird er oft überbewertet. Die Lebensqualität ändert nichts an Ihrer Steuerlast, Ihrer Grunderwerbsteuer oder der Tatsache, dass ein nicht-europäischer Vermieter 24 % auf die Bruttomiete zahlt. Genießen Sie den ersten Punkt und planen Sie für den zweiten.

Was kein Vorteil mehr ist. Aufenthaltserlaubnis. Dies war der Hauptvorteil einer Investition in Spanien über zwölf Jahre hinweg – und er endete im April 2025.

Können Sie durch Investitionen in Spanien noch eine Aufenthaltserlaubnis erhalten?

Nein. Spanien hat alle Investoren-Aufenthaltswege am 03.04.2025 abgeschafft.

Der Golden Visa wurde durch das Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero (veröffentlicht im BOE am 03.01.2025 als BOE-A-2025-76) aufgehoben, dessen einundzwanzigste Schlussbestimmung die Inhalte der Artikel 63 bis 67 des Ley 14/2013 strich. Die Aufhebung trat drei Monate nach Veröffentlichung in Kraft.

Wie funktionierte der Golden Visa in Spanien?

Er funktioniert nicht mehr. Der spanische Golden Visa war ein Aufenthaltsweg durch Investitionen, der 2013 eingeführt wurde und ausländischen Investoren gegen eine qualifizierte Kapitalanlage eine legale Aufenthaltserlaubnis gewährte – und jede Form davon wurde am 03.04.2025 geschlossen.

Es ist dennoch wichtig, seine Funktionsweise zu verstehen, da sie den Markt, in den Sie investieren, geprägt hat und weil ein Großteil der veröffentlichten Informationen ihn noch immer im Präsens beschreibt.

Welche Bedingungen galten für den Golden Visa?

Ein nicht in Spanien ansässiger ausländischer Investor qualifizierte sich, indem er eine „erhebliche Kapitalanlage“ in einer der folgenden Kategorien tätigte. Der bekannteste Weg war der Kauf von Immobilien in Spanien ab 500.000 €, der jedoch nie der einzige war.

Geschlossener Investorenweg	Schwellenwert
Immobilien	500.000 €
Spanische Staatsanleihen	2.000.000 €
Aktien oder Unternehmensanteile	1.000.000 €
Investitions- oder Risikokapitalfonds	1.000.000 €
Bankeinlagen bei spanischen Instituten	1.000.000 €
Wirtschaftsprojekte von allgemeinem Interesse	Fallweise Bewertung

Die Immobilie musste bis zur Schwelle von 500.000 € hypothekenfrei sein und im Grundbuch eingetragen sein. Die ursprüngliche Genehmigung galt für drei Jahre und wurde in Fünfjahresblöcken verlängert, solange die Investition aufrechterhalten wurde. Sie führte nie direkt zur Staatsbürgerschaft, ermöglichte jedoch den standardmäßigen Weg zu einer dauerhaften Aufenthaltserlaubnis nach fünf Jahren und zur Einbürgerung nach zehn Jahren.

Was passiert mit Personen, die bereits einen Golden Visa besitzen?

Zwei Übergangsregelungen wurden in das Ley 14/2013 neben der Aufhebung aufgenommen, und sie bilden die rechtliche Grundlage für bestehende Inhaber. Anträge, die vor dem 03.04.2025 eingereicht wurden, werden nach den zum Zeitpunkt der Einreichung geltenden Regeln bearbeitet. Erteilte Genehmigungen bleiben für ihre volle Laufzeit gültig, und Verlängerungsanträge werden nach den Regeln behandelt, die zum Zeitpunkt der ursprünglichen Genehmigung galten.

Für alle, die heute neu beginnen, ist die praktische Konsequenz einfach: Kaufen Sie, was Sie möchten, und beantragen Sie anschließend eine Aufenthaltserlaubnis über einen Weg, der nichts mit dem Kauf zu tun hat.

Gibt es eine 100%-Steuer für Immobilienkäufer aus Nicht-EU-Ländern in Spanien?

Nein. Ab dem 22.07.2026 handelt es sich um einen Vorschlag, der bisher weder debattiert noch abgestimmt wurde und kein Gesetz ist.

Dies ist das am häufigsten falsch dargestellte Thema in dieser Kategorie, daher finden Sie hier den Zeitplan mit den Daten.

Am 13.01.2025 kündigte Ministerpräsident Pedro Sánchez ein Wohnungsbaupaket an, das eine Steuer von „bis zu 100 %“ auf Immobilienkäufe durch nicht in der EU ansässige Käufer vorsah. Der Vorschlag wurde als „ergänzende staatliche Steuer auf Immobilienübertragungen“ bezeichnet und mit Dänemark und Kanada begründet.

Am 22.05.2025 reichte die Regierung einen Gesetzentwurf beim Parlament ein.

Am 27.03.2026 berichtete Reuters, dass der Entwurf bisher nicht debattiert worden sei, wie aus Parlamentsunterlagen hervorgehe. Eine hochrangige Regierungsquelle teilte Reuters mit, dass neue Steuern zu den schwierigsten Maßnahmen gehören, um im aktuellen Parlament eine Mehrheit zu finden. Die Partei Junts, deren Stimmen die Minderheitsregierung benötigt, lehnt den Vorschlag ab.

Das eigene Wohnungsbaupaket der Regierung vom Januar 2026 führte die Steuer nicht als Hauptmaßnahme auf.

Was der Entwurf tatsächlich vorsah – zur Klarstellung. Er hätte für natürliche und juristische Personen gelten sollen, die nicht in der EU ansässig sind, als zusätzliche Abgabe auf bestehende regionale Übertragungssteuern. Nicht betroffen gewesen wären Käufe von Neubauten, die der Mehrwertsteuer unterliegen und damit auf EU-Ebene harmonisiert sind und außerhalb der Reichweite eines nationalen Gesetzes liegen. Ob Staatsangehörige des EWR aus Norwegen, Island und Liechtenstein unter die Formulierung fallen, wurde nie geklärt.

Wie damit umzugehen ist. Planen Sie nicht mit dieser Steuer. Ignorieren Sie sie aber auch nicht. Der Entwurf liegt dem Parlament vor und könnte bei einer Änderung der politischen Mehrheitsverhältnisse wieder auf die Tagesordnung kommen. Die offiziellen spanischen Statistiken für 2025 verzeichneten 51.411 Käufe durch nicht in der EU ansässige ausländische Käufer – ein Rückgang von fast 10 % gegenüber dem Vorjahr und damit ein Vierjahres-Tief. Branchenanalysen führen einen messbaren Teil dieses Rückgangs eher auf die Abschaffung des Golden Visa zurück als auf die Steuerankündigung.

Wie läuft der Prozess für Investitionen in Spanien ab?

Der Prozess für Investitionen in Spanien umfasst fünf Phasen: Beschaffung Ihrer spanischen Steueridentifikationsnummer, Eröffnung eines spanischen Bankkontos, Durchführung einer rechtlichen Due Diligence zu dem Vermögenswert, Beurkundung vor einem Notar sowie Eintragung des Erwerbs. Unternehmens- und Geschäftsprojekte können kostenlose Beratungsunterstützung von ICEX-Invest in Spain, der staatlichen Agentur für ausländische Investitionen, in Anspruch nehmen.

Die Reihenfolge ist fest vorgegeben. Jede Phase ist blockiert, bis die vorherige abgeschlossen ist, und der häufigste Fehler besteht darin, direkt mit Phase drei zu beginnen.

Phase	Was geschieht	Blockiert ohne
1. Identitätsnummer	NIE für Privatpersonen, spanisches NIF für Unternehmen	Nichts anderes kann beginnen
2. Bankkonto	Spanisches Konto mit Nachweis über die Herkunft der Mittel	Identitätsnummer
3. Rechtliche Due Diligence	Unabhängige Prüfung von Eigentumstitel, Schulden und Lizenzen	Keine Blockade, und das Überspringen führt zu finanziellen Verlusten
4. Notarielle Beurkundung	Unterzeichnung, Zahlung des Kaufpreises, Auslösung von Steuern	Identitätsnummer und verfügbare Mittel
5. Eintragung	Eintrag ins Grundbuch oder Handelsregister	Ausgeführte Urkunde

Was ICEX-Invest in Spain leistet – und was nicht

ICEX-Invest in Spain ist die operative Abteilung von ICEX Spain Trade and Investment, einer öffentlich-rechtlichen Einrichtung unter dem Dach des Ministeriums für Wirtschaft, Handel und Unternehmen. Ihre Aufgabe besteht darin, ausländische Direktinvestitionen anzuziehen und zu fördern.

Das Angebot umfasst konkrete statt werbliche Dienstleistungen:

Kostenlose Beratungs- und Informationsleistungen für ausländische Investitionsprojekte, die sich in Spanien ansiedeln
Rising UP in Spain, das jährlich bis zu 50 ausländische Start-ups nach Innovations- und Skalierbarkeitskriterien auswählt und ihnen ein kostenloses Paket an Gründungsdienstleistungen zur Verfügung stellt
Innova Invest, ein Förderprogramm für F&E-Projekte von Unternehmen mit mindestens 50 % ausländischer Beteiligung, mit Zuschüssen von bis zu 800.000 € pro Begünstigtem
Der Leitfaden für Unternehmen in Spanien, der jährlich aktualisiert wird und auf rund 500 Seiten die rechtlichen und regulatorischen Rahmenbedingungen für ausländische Investitionen darlegt

Hier kommt der Teil, über den niemand offen spricht. ICEX unterstützt Unternehmens- und Geschäftsinvestitionen. Wenn Sie als Privatperson eine Wohnung in Valencia kaufen, ist diese Agentur nicht für Sie zuständig – und kein noch so intensives Studium ihrer Unterlagen führt zur Ausstellung Ihres NIE. Der rechtliche und administrative Prozess für einen privaten Käufer läuft über einen Notar, das Finanzamt und das Grundbuchamt und beginnt mit Ihrer Identitätsnummer.

Wie Sie als Expats in Spanien investieren

Um als Expats in Spanien zu investieren, klären Sie zunächst drei Fragen in dieser Reihenfolge: Ihren Aufenthaltsstatus, Ihren steuerlichen Wohnsitz und erst dann das Anlageobjekt. Ein ausländischer Investor, der zunächst eine Immobilie erwirbt und die steuerliche Situation erst im Nachhinein klärt, begeht den häufigsten und teuersten Fehler in dieser Kategorie.

Der Grund dafür ist, dass derselbe Kauf je nach Ihrer Situation unterschiedliche steuerliche Konsequenzen nach sich zieht und der steuerliche Wohnsitz nicht durch Absicht, sondern durch tatsächliche Gegebenheiten bestimmt wird.

Entscheiden Sie sich zunächst für Ihren Aufenthaltsweg

Wenn Sie in Spanien leben möchten, bestimmt der Aufenthaltsweg, was Sie dort rechtlich tun dürfen. Der Nicht-Erwerbsweg verbietet jede Art von Arbeit. Der Digital-Nomad-Weg erfordert ausländische Einkünfte. Der Unternehmerweg setzt eine Unternehmensbewertung voraus. Investitionen schaffen keinen eigenständigen Aufenthaltsweg, sodass diese Entscheidung völlig unabhängig davon getroffen werden muss.

Klären Sie, ob Sie steuerlicher Wohnsitz in Spanien werden

Dies ist der entscheidende Punkt. Ein nicht ansässiger Investor zahlt in Spanien nur Steuern auf spanische Einkünfte. Ein Steuerinländer zahlt auf weltweite Einkünfte und Vermögen, einschließlich einer Vermögenssteuer, die je nach Region stark variiert. Die drei Prüfkriterien sind weiter unten aufgeführt und keines fragt nach Ihrer Absicht.

Wählen Sie erst dann das Anlageobjekt

Erst an dieser Stelle wird die Frage nach Immobilie oder Portfolio beantwortbar, da sich die steuerliche Behandlung desselben Objekts je nach Status ändert. Ein Nicht-EU-Expats, der eine spanische Wohnung vermietet, zahlt 24 % auf die Bruttomiete ohne Abzüge. Ein EU-ansässiger Eigentümer zahlt 19 % auf die Nettomiete mit abziehbaren Ausgaben. Dieselbe Wohnung, derselbe Mieter.

Die Bedingungen, die speziell Expats betreffen

Kauf verlängert Ihren Aufenthalt nicht. Eigentum an einer Immobilie gewährt Ihnen keine zusätzlichen Tage im Schengen-Raum, und das Einreise-/Ausreisesystem erzwingt die 90-Tage-Grenze nun digital an der Grenze.

Lebensqualität ist ein gültiger Grund – aber kein guter Plan. Klima, Gesundheitsversorgung und Lebenshaltungskosten sind die Gründe, warum sich die meisten Expats für Spanien entscheiden, und keiner davon taucht im Steuergesetz auf. Planen Sie das Geld gemäß den Regeln und genießen Sie den Rest separat.

Ihr Heimatland entbindet Sie nicht. US-Bürger insbesondere müssen weiterhin Steuererklärungen abgeben, unabhängig davon, wo sie leben – dies wird in einem eigenen Abschnitt weiter unten behandelt.

Was Sie benötigen, bevor Geld fließt

Spanien funktioniert mit Identitätsnummern. Jeder Schritt ist blockiert, bis Sie die richtige haben.

Wenn Sie als Privatperson investieren: das NIE

Das NIE (Número de Identidad de Extranjero) ist Ihre Identifikationsnummer als Ausländerin oder Ausländer. Sie benötigen sie, um vor einem Notar eine Urkunde zu unterzeichnen, ein Bankkonto zu eröffnen, eine Immobilie auf Ihren Namen zu registrieren, die Grunderwerbsteuer zu zahlen und jede spanische Steuererklärung einzureichen.

Es handelt sich um eine reine Identifikationsnummer. Das NIE macht Sie nicht zum Steuerresidenten und berechtigt Sie nicht zur Ausübung einer Erwerbstätigkeit. In unserem Leitfaden zur Unterscheidung zwischen NIE und TIE erklären wir, wo hier die häufigsten Missverständnisse liegen.

Nicht-Residenten erhalten das „weiße NIE“, das auf einem Papierzertifikat und nicht als Karte ausgestellt wird.

Wenn Sie über ein Unternehmen investieren: das spanische NIF

Ein ausländisches Unternehmen, das spanische Vermögenswerte erwirbt, in Spanien Rechnungen stellt oder sich für Compliance-Pflichten registriert, benötigt ein spanisches NIF, das von der Agencia Tributaria vergeben wird. Es ermöglicht der Steuerbehörde, Ihr Unternehmen auf spanischem Boden ohne lokale Niederlassung oder Tochtergesellschaft anzuerkennen.

Ein spanisches Bankkonto

In der Praxis erforderlich für die Unterzeichnung der Urkunde, für die Grunderwerbsteuern sowie für die laufenden Belastungen: IBI, Hausgeld, Nebenkosten und Versicherungen.

Erwarten Sie eine Prüfung. Nach den Geldwäschevorschriften verlangen spanische Banken beglaubigte, übersetzte und gegebenenfalls apostillierte Nachweise über die Herkunft des Geldes. Üblich sind Steuererklärungen, Gehaltsabrechnungen oder Unternehmensabschlüsse. Nach dem Common Reporting Standard tauschen spanische Institute Kontodaten automatisch mit Ihrer Heimatsteuerbehörde aus. Nach FATCA melden sie US-Kontoinhaber direkt an den IRS.

Ein digitales Zertifikat

Das Digitales Zertifikat ermöglicht Ihnen die Nutzung der spanischen Verwaltung im Internet: Einreichung des Modelo 210, Abruf Ihres Aktenstands, Empfang offizieller Benachrichtigungen. Ohne dieses sind Sie auf Termine und den Kalender anderer angewiesen.

Immobilienkauf in Spanien: der tatsächliche Ablauf

Die Abfolge ist fest vorgegeben, und jeder Schritt hat rechtliche Konsequenzen. Wer den zweiten Schritt überspringt, riskiert finanzielle Verluste.

Schritt 1: Reservierungsvereinbarung

Ein documento de reserva nimmt die Immobilie vom Markt. Die Kaution beträgt in der Regel zwischen 3.000 € und 10.000 € und wird treuhänderisch oder durch den rechtlichen Vertreter des Verkäufers verwahrt.

Schritt 2: Rechtliche Due Diligence

Ein unabhängiger Anwalt prüft den Eigentumsnachweis, bestehende Schulden und Belastungen, Rückstände bei der Eigentümergemeinschaft, die Wohnnutzungsbescheinigung sowie die Gültigkeit der Baugenehmigungen.

Dies ist der Schritt, den Käufer aus Kostengründen oft überspringen – dabei ist er derjenige, der die höchsten Folgekosten verursacht, wenn er ausgelassen wird. Spanische Schulden haften an der Immobilie, nicht am Verkäufer. Unbezahlte Gemeinschaftskosten und IBI-Rückstände gehen mit dem Eigentumsübergang auf Sie über.

Schritt 3: Kaufvorvertrag

Der contrato de arras sieht in der Regel eine Anzahlung von 10 % des Kaufpreises vor. Gemäß Artikel 1454 des spanischen Zivilgesetzbuchs verliert der Käufer bei Rücktritt die Anzahlung, während der Verkäufer im umgekehrten Fall das Doppelte zurückerstatten muss.

Schritt 4: Notarielle Beurkundung

Die escritura pública überträgt das Eigentum, und der ausstehende Kaufpreis sowie die Transaktionssteuern fallen bei der Unterzeichnung an. Der Notar bestätigt die Identität, weshalb Ihr NIE zu diesem Zeitpunkt bereits vorliegen muss.

Schritt 5: Grundbucheintrag

Die Eintragung im Registro de la Propiedad schützt Ihr Eigentumstitel vor Ansprüchen Dritter. Die Unterzeichnung der Urkunde macht Sie zum Eigentümer gegenüber dem Verkäufer. Der Eintrag im Grundbuch macht Sie zum Eigentümer gegenüber jedermann.

Was ein spanischer Immobilienkauf wirklich kostet

Planen Sie 10 % bis 15 % zusätzlich zum Kaufpreis ein und beachten Sie, dass die größte Variable die Region ist, in der Sie kaufen.

Die Steuerbemessungsgrundlage ist nicht der gezahlte Kaufpreis

Seit dem 01.01.2022 werden die Grunderwerbsteuer und die Stempelsteuer auf Basis des katasteramtlichen Referenzwerts (valor de referencia catastral) berechnet. Dieser wird vom Katasteramt mithilfe eigener Algorithmen anhand von Lage und vergleichbaren Transaktionen festgelegt.

Falls der Referenzwert den im Kaufvertrag angegebenen Preis übersteigt, zahlen Sie Steuern auf den Referenzwert. Ist kein Referenzwert zugeordnet, dient der deklarierte Preis als Bemessungsgrundlage. Dies betrifft Käufer, die einen guten Rabatt ausgehandelt haben und dann eine Steuerrechnung auf eine Summe erhalten, die sie nie gezahlt haben.

Neubau versus Bestandsimmobilie

Neubau: 10 % MwSt. (IVA) auf Wohnimmobilien bundesweit, zuzüglich der regional festgelegten Stempelsteuer (AJD). Auf den Kanarischen Inseln gilt stattdessen der IGIC mit 7 %.

Bestandsimmobilie: hier fällt die Grunderwerbsteuer (ITP) anstelle von MwSt. und Stempelsteuer an, die vollständig von der jeweiligen Autonomen Gemeinschaft festgelegt wird.

Grunderwerbsteuer nach Regionen

Stand: 22.07.2026. Die regionalen Sätze können sich ändern, manchmal sogar innerhalb eines Jahres. Vergewissern Sie sich vor der Unterzeichnung beim zuständigen Regionalparlament über die aktuellen Werte.

Region	ITP (Bestandsimmobilie)	AJD (Neubau)
Madrid	6 %	0,75 %
Andalusien	7 %	1,2 %
Valencia	10 %	1,5 %
Katalonien	Progressiv, 10 % bis 13 %	1,5 %

Die Änderung in Katalonien ist der Punkt, den die meisten Ratgeber weiterhin falsch darstellen. Seit dem 27.06.2025 gilt in Katalonien gemäß Decret llei 5/2025 vom 25. März eine gestaffelte Skala anstelle eines einheitlichen Satzes:

Wertband der Immobilie	Steuersatz auf dieses Band
Bis 600.000 €	10 %
600.000 € bis 900.000 €	11 %
900.000 € bis 1.500.000 €	12 %
Über 1.500.000 €	13 %

Die Bänder gelten progressiv, sodass nur der Anteil innerhalb jedes Bands mit dem entsprechenden Satz besteuert wird. Bei einem Kaufpreis von 700.000 € fallen 10 % auf die ersten 600.000 € und 11 % auf die verbleibenden 100.000 € an, was einem effektiven Satz von etwa 10,14 % entspricht.

Katalonien hat zudem einen Satz von 20 % für Großbesitzer (im Wesentlichen Eigentümer von mehr als zehn Wohnimmobilien oder fünf in einer ausgewiesenen Druckzone) sowie für den Kauf ganzer Wohngebäude eingeführt.

Die baskischen Provinzen und Navarra verfügen über eigene Steuerregelungen mit vollständig separaten Vorschriften.

Professionelle und administrative Kosten

Rechnen Sie mit zusätzlichen 1 % bis 2 % zu den Steuern:

Notarkosten: werden nach nationaler Gebührentabelle auf Basis des Kaufpreises berechnet, typischerweise 0,2 % bis 0,5 %
Grundbucheintragungsgebühren: ebenfalls gebührenbasiert, typischerweise 0,1 % bis 0,25 %
Kosten für unabhängige Rechtsberatung: meist 1 % bis 2 %
Gestoría: etwa 300 € für die Abwicklung von Steuererklärungen und Dokumenten
Provisionsgebühren der Makler: werden normalerweise vom Verkäufer getragen, obwohl die Verträge variieren können

Finanzierung

Nichtansässige erhalten in der Regel eine Hypothek über 60 % bis 70 % des Immobilienwerts, was bedeutet, dass vor Steuern eine Anzahlung von 30 % bis 40 % in bar erforderlich ist. Die Bankbewertungsgebühren liegen zwischen 250 € und 600 € und sind in der Regel sechs Monate gültig. Bearbeitungsgebühren können bis zu 2 % des Kredits betragen.

Beste Anlagemöglichkeiten in Spanien

Es gibt nicht die eine beste Möglichkeit, in Spanien zu investieren, denn die richtige Anlagestrategie hängt von Ihrem steuerlichen Wohnsitz, Ihrem Anlagehorizont und davon ab, ob Sie Liquidität benötigen. Die wichtigsten Kategorien für ausländische Investoren sind Immobilien, börsennotierte Aktien, kollektive Investmentfonds, versicherungsbasierte Anlagevehikel und Unternehmensgründungen.

Im Folgenden wird beschrieben, wie jede Option in Spanien strukturiert und besteuert wird. Es handelt sich dabei nicht um eine Produktempfehlung, und AnchorLess berät nicht zu Investitionen.

Die spanischen Wertpapiermärkte werden von der CNMV (Comisión Nacional del Mercado de Valores) überwacht. Jeder Anbieter, mit dem Sie Geschäfte tätigen, sollte in deren Register eingetragen sein.

Immobilien in Spanien

Die größte Kategorie nach ausländischem Volumen und gleichzeitig die am wenigsten liquide. Ausführlich oben behandelt: regional unterschiedlich besteuert bei Erwerb, jährliche Verpflichtungen unabhängig davon, ob Sie vermieten, und betroffen von der aktuellen Wohnungsbaupolitik, die derzeit das aktivste Gesetzgebungsfeld in Spanien darstellt.

Die Mietrenditen variieren stark je nach Stadt und ob es sich um Langzeitmieten oder touristisch lizenzierte Vermietungen handelt. Die Kurzzeitvermietung wurde stark eingeschränkt, wobei Barcelona neue Touristenvermietungen ausläuft und eine Registrierung nun bundesweit erforderlich ist. Daher muss vor einem Angebot die Lizenzlage geprüft werden.

Börsennotierte Aktien

Spanische Aktien werden an den BME-Börsen gehandelt. Gewinne und Dividenden fallen für ansässige Anleger in die Sparer-Freibetragsregelung. Für nicht ansässige Anleger unterliegen Dividenden einer spanischen Quellensteuer von 19 %, sofern keine Doppelbesteuerungsabkommen eine Reduzierung vorsehen.

Kollektive Investmentfonds und ETFs – und der entscheidende Unterschied

Dies ist der strukturelle Unterschied, der die steuerlichen Ergebnisse stärker beeinflusst als jeder andere im spanischen System.

Spanische und EU-registrierte Investmentfonds qualifizieren sich für das Deferral-System gemäß Artikel 94 des Einkommensteuergesetzes. Ein Wechsel zwischen zwei qualifizierten Fonds (ein sogenannter traspaso) löst keinen steuerpflichtigen Gewinn aus. Die Steuer fällt erst an, wenn Sie das Geld endgültig aus dem Fonds entnehmen.

Drei Bedingungen müssen erfüllt sein: Sie müssen in Spanien IRPF-Steuerpflichtiger sein, da ein Nichtansässiger keinen IRPF zur Aussetzung hat. Beide Fonds müssen qualifizierte kollektive Investmentinstitute sein. Ein ausländischer Fonds qualifiziert sich nur, wenn er bei der CNMV registriert ist und über einen spanischen Vertriebspartner angeboten wird.

ETFs sind von diesem System ausgeschlossen. Das Finanzministerium hat diese Frage explizit geklärt und die Ausschlussregelung auf börsennotierte Fonds ausgeweitet, unabhängig davon, ob sie an einer spanischen oder ausländischen Börse gehandelt werden. Jeder Verkauf eines ETFs ist ein steuerpflichtiges Ereignis, selbst wenn Sie die Erlöse am selben Tag reinvestieren.

Damit eine SICAV- Struktur für das Deferral-System qualifiziert, benötigt sie mindestens 500 Anteilseigner, und der Anleger darf in den zwölf Monaten zuvor nicht mehr als 5 % des Kapitals gehalten haben.

Unit-Linked-Lebensversicherungen als Anlagevehikel

Eine Kategorie versicherungsbasierter Produkte, die von EU-Lebensversicherern ausgegeben werden, bei denen das Vermögen von einem diskretionären Manager verwaltet wird und die Wertsteigerung innerhalb der Police steuerlich nicht jährlich belastet wird. Die spanische Steuerbehandlung hängt davon ab, ob die Police spezifische strukturelle Bedingungen erfüllt, die technisch so komplex sind, dass sie einzelfallbezogen geprüft werden müssen. Entscheidungen in diesem Bereich sollten Sie mit einem zugelassenen spanischen Steuerberater treffen, nicht anhand eines Blogbeitrags.

Unternehmensgründungen

Die Gründung einer SL (GmbH) oder die Anmeldung als autónomo bringt Sie in ein völlig anderes steuerliches Rahmenwerk: Körperschaftsteuer, Umsatzsteuerregistrierung, Sozialversicherungsbeiträge und die Möglichkeit eines damit verbundenen Aufenthaltsstatus. Beide erfordern einen spanischen NIF und werden in unserem Leitfaden zum spanischen NIF behandelt.

Welche Branchen sind für Investitionen in Spanien attraktiv?

Die attraktivsten Branchen für Investitionen in Spanien sind erneuerbare Energien, Automobil- und Mobilitätsbranche, IKT, Life Sciences, Luft- und Raumfahrt sowie Agrar- und Ernährungswirtschaft. Hier konzentrieren sich das spanische Wirtschaftswachstum und die öffentlichen Fördermittel, und es handelt sich um die Sektoren, die das ICEX für ausländische Unternehmensinvestitionen priorisiert.

Erneuerbare Energien

Das spanische Stromsystem gehört zu den am stärksten dekarbonisierten in Europa, und die Zahlen dahinter sind außergewöhnlich gut.

Erneuerbare Energien deckten 2025 55,5 % des spanischen Stroms ab, inklusive Selbstverbrauch sogar 56,6 % – ein Rekordwert von 150,8 TWh. Windenergie führte mit 21,6 % zum dritten Mal in Folge die Mischung an, gefolgt von Kernenergie mit 19 %, Solarstrom mit 18,4 % und Gas-Kombikraftwerken mit 16,8 %. Fast 10 GW neue Solar- und Windkapazität wurden im Laufe des Jahres in Betrieb genommen, wodurch die Gesamtkapazität auf 142,5 GW stieg.

Red Eléctrica beschreibt die strategische Lage klar: Die steigende Nachfrage durch neue industrielle und digitale Verbraucher, die durch ein saubereres Stromnetz gedeckt wird, ist es, was Spanien innerhalb Europas in eine starke Position bringt. Für energieintensive Unternehmen in Spanien ist dies ein Argument für Kosten und Compliance, nicht für Ideologie.

Automobilindustrie

Spanien ist der zweitgrößte Automobilhersteller in Europa und der neuntgrößte weltweit sowie der zweitgrößte Produzent von Nutzfahrzeugen in Europa. Weltweite Hersteller betreiben hochautomatisierte Produktionsanlagen im ganzen Land.

Die Branche befindet sich im Wandel, und die spanische Regierung fördert diesen Wandel direkt. Im Dezember 2025 kündigte sie fast 1,3 Mrd. € an Unterstützung für den Elektrofahrzeugmarkt und die Industrie an, darunter 400 Mio. € an Verbraucherzuschüssen für 2026, 580 Mio. € für industrielle Investitionen und 300 Mio. € für Ladeinfrastruktur, mit dem Ziel, bis 2035 95 % der spanischen Produktion zu elektrifizieren.

Ausländisches Kapital fließt bereits in diesen Sektor. Die Batteriefabrik von CATL mit Stellantis steht für rund 4 Mrd. € Investitionen.

Die restlichen Branchen

IKT, Luft- und Raumfahrt, Chemie, Life Sciences, Agrar- und Ernährungswirtschaft, audiovisuelle Medien sowie Transport und Logistik vervollständigen die Prioritätenliste. Spaniens geografische Lage bietet Unternehmen dort Marktzugang zu der EU, dem Nahen Osten, Nordafrika und Lateinamerika sowie zu einem Binnenmarkt mit über 48 Millionen Verbrauchern.

Hinweis zur Reichweite. Die Attraktivität einer Branche ist ein Argument für direkte Unternehmensinvestitionen und für Aktienengagements. Sie hat jedoch keine Auswirkung darauf, ob eine Wohnung in Málaga eine gute Kaufentscheidung ist. Halten Sie beide Fragen getrennt.

Steuerlicher Wohnsitz: Die drei Tests, die alles entscheiden

Sie werden in Spanien steuerpflichtig, wenn Sie einen der drei Tests erfüllen, und Spanien kennt kein gespaltenes Steuerjahr. Das Erfüllen eines Tests macht Sie für das gesamte Kalenderjahr zum Steuerpflichtigen.

Das Fehlen eines gespaltenen Steuerjahres ist die Falle. Eine Ankunft im Oktober und ein Verbleib können das gesamte Jahr in den steuerlichen Geltungsbereich ziehen.

Test 1: Die Aufenthaltsdauer

183 Tage oder mehr physischer Aufenthalt auf spanischem Hoheitsgebiet innerhalb eines Kalenderjahres. Teilweise Tage zählen. Erkundungsreisen zählen. Vorübergehende Abwesenheiten werden zu Ihrer spanischen Aufenthaltsdauer hinzugerechnet, es sei denn, Sie können mit einer offiziellen Bescheinigung der Steuerbehörde des jeweiligen Landes nachweisen, dass Sie dort steuerpflichtig sind.

Test 2: Mittelpunkt der wirtschaftlichen Interessen

Ihre berufliche Tätigkeit, Investitionen oder wirtschaftliche Basis liegen hauptsächlich in Spanien. Dieser Test berücksichtigt überhaupt keine Tage, was diejenigen überrascht, die annehmen, 182 Tage seien ein sicherer Hafen.

Test 3: Familienvermutung

Ihr rechtlich nicht getrennt lebender Ehepartner und Ihre unterhaltsberechtigten minderjährigen Kinder leben gewöhnlich in Spanien. Dies ist eine widerlegbare Vermutung, was bedeutet, dass Sie die Beweislast tragen, um sie zu entkräften.

Was Sie als nicht ansässiger Eigentümer schulden

Der Besitz einer Immobilie in Spanien als nicht ansässige Person begründet Verpflichtungen, selbst wenn die Immobilie leer steht. Sämtliche Angaben werden im Modelo 210 eingereicht.

Fiktive Einkünfte aus leerstehenden Immobilien

Spanien besteuert Sie auf einen theoretischen Mietwert, selbst wenn Sie die Immobilie nie vermieten. Die Bemessungsgrundlage beträgt 2 % des Katasterwerts, reduziert auf 1,1 %, wenn der Katasterwert innerhalb der letzten zehn Jahre überprüft wurde. Diese Bemessungsgrundlage wird dann mit 19 % für EU- und EWR-Bürger oder 24 % für alle anderen besteuert.

Diese Angabe wird einmal jährlich eingereicht und ist die am häufigsten übersehene Verpflichtung unter amerikanischen und britischen Eigentümern.

Mieteinkünfte

EU- und EWR-Bürger zahlen 19 % auf das Netto-Mieteinkommen, wobei Ausgaben abziehbar sind: Hausgeld, IBI, Versicherungen, Reparaturen und Abschreibungen.

Nicht-EU-Bürger zahlen 24 % auf das Brutto-Mieteinkommen, ohne jegliche Abzüge. Für US-Bürger und Eigentümer aus dem Vereinigten Königreich nach dem Brexit ist dies der größte Nachteil im gesamten System. Dieselbe Immobilie, derselbe Mieter – und eine deutlich unterschiedliche Steuerlast.

Verkauf

Kapitalerträge aus dem Verkauf durch einen Nichtansässigen werden mit einem festen Satz von 19 % besteuert, unabhängig davon, ob Sie in der EU leben oder nicht. Hier irren viele veröffentlichte Anleitungen. Die Aufteilung in 19 % und 24 % gilt für den allgemeinen Steuersatz für Nichtansässige, und Gewinne aus Veräußerungen unterliegen einem eigenen festen Satz nach dem Gesetz über die Einkommensteuer für Nichtansässige.

Der Käufer ist gesetzlich verpflichtet, 3 % des Verkaufspreises einzubehalten und innerhalb eines Monats im Modelo 211 an das Finanzamt zu zahlen, als Vorauszahlung auf Ihre Steuer. Anschließend haben Sie weitere drei Monate Zeit, das Modelo 210 mit dem tatsächlichen Gewinn einzureichen, was Ihnen insgesamt vier Monate ab dem Verkauf gibt. Falls die 3 % Ihre tatsächliche Steuerlast übersteigen, erhalten Sie die Differenz zurückerstattet, wobei Rückerstattungen häufig sechs bis zwölf Monate dauern.

Eine weitere Einschränkung, die Investoren mit mehreren Immobilien trifft: Nichtansässige können einen Gewinn aus einer Immobilie nicht mit einem Verlust aus einer anderen verrechnen, selbst im selben Steuerjahr oder am selben Tag.

Was Sie als spanischer Steuerpflichtiger schulden

Steuerpflicht in Spanien bedeutet, dass Spanien Ihr weltweites Einkommen und Vermögen besteuert.

Einkommensteuer

Die IRPF unterteilt sich in zwei Bemessungsgrundlagen. Die allgemeine Bemessungsgrundlage (abhängige Beschäftigung, Selbstständigkeit, die meisten Mieteinkünfte) unterliegt einer staatlichen Skala zuzüglich einer regionalen Skala und erreicht an der Spitze rund 47 % und in einigen Regionen sogar höhere Werte. Die Ertrags- und Kapitalertragsbemessungsgrundlage (Dividenden, Zinsen, Kapitalgewinne) wird nach einer einheitlichen nationalen Skala besteuert:

Ertrags- und Kapitalertragsbemessungsgrundlage	Steuersatz
bis 6.000 €	19 %
6.000 € bis 50.000 €	21 %
50.000 € bis 200.000 €	23 %
200.000 € bis 300.000 €	27 %
über 300.000 €	30 %

Der Spitzensteuersatz stieg durch das Ley 7/2024 vom 20. Dezember mit Wirkung ab dem Steuerjahr 2025 von 28 % auf 30 %. Jeder Leitfaden, der noch 28 % angibt, ist veraltet. Die baskischen Provinzen und Navarra wenden eigene forale Skalen an.

Vermögensteuer

Besteuert wird das weltweite Nettovermögen zum 31. Dezember. Der staatliche Freibetrag beträgt 700.000 €, zuzüglich bis zu 300.000 € für die Hauptwohnung. Die Regionen verfügen über drei Hebel: den Freibetrag, die Skala und den Nachlass.

Region	Freibetrag	Effektive Position
Madrid	700.000 €	100 % Nachlass
Andalusien	700.000 €	100 % Nachlass
Katalonien	500.000 €	Kein Nachlass, eigene Skala bis 3,48 %
Valencia	1.000.000 €	Kein Nachlass, eigene Skala
Balearen	3.000.000 €	Eigenes Regime

Valencia erhöhte seinen Freibetrag durch das Ley 5/2025 vom 30. Mai mit Wirkung ab dem 01.06.2025 von 500.000 € auf 1.000.000 €. Quellen, die noch 500.000 € für Valencia angeben, beschreiben die vorherige Rechtslage.

Solidaritätsabgabe auf große Vermögen

Eine nationale Steuer, die Regionen nicht absetzen können, eingeführt durch das Ley 38/2022 und unbefristet verlängert. Sie greift ab einem Nettovermögen von 3.000.000 €, was nach Abzug des Freibetrags von 700.000 € etwa 3,7 Mio. € entspricht.

Nettovermögensband	Steuersatz
3.000.000 € bis 5.347.998 €	1,7 %
5.347.998 € bis 10.695.996 €	2,1 %
über 10.695.996 €	3,5 %

Gegebenenfalls gezahlte regionale Vermögensteuer wird angerechnet. Die Folge ist kontraintuitiv: In Madrid und Andalusien, wo der regionale Nachlass die Vermögensteuer auf null reduziert, gibt es nichts anzurechnen, sodass große Vermögen die Solidaritätsabgabe in voller Höhe an den Staat zahlen müssen. Der regionale Nachlass hilft genau an dem Punkt nicht mehr, an dem das Vermögen am größten ist.

Meldepflicht für ausländische Vermögenswerte

Spanische Steuerpflichtige melden ausländische Konten, Wertpapiere und Immobilien über das Modelo 720, sofern der Wert pro Kategorie 50.000 € übersteigt, sowie Krypto-Assets im Ausland über das Modelo 721 – jeweils bis zum 31. März.

Der Schwellenwert für Immobilien bezieht sich auf die Anschaffungskosten, nicht auf den aktuellen Marktwert. Eine 2010 für 60.000 € erworbene und heute 45.000 € wert Immobilie löst weiterhin die Meldepflicht aus.

Die Strafregelung dieses Systems wurde durch das Urteil des Gerichtshofs der EU in der Rechtssache C-788/19 (27.01.2022) gekippt, das die 150 %-Strafe und die unbegrenzte Verjährungsfrist aufhob. Das Ley 5/2022 reformierte den Rechtsrahmen. Die Meldepflicht selbst bleibt bestehen.

Exit-Tax

Wer in den letzten 15 Jahren mindestens 10 Jahre lang spanischer Steuerpflichtiger war, muss bei Ausreise nicht realisierte Gewinne aus globalen Aktienbeständen versteuern. Dies gilt, wenn der Gesamtmarktwert des Portfolios 4.000.000 € übersteigt oder eine Beteiligung an einem einzelnen Unternehmen von mehr als 25 % einen Wert von über 1.000.000 € hat. Der nicht realisierte Gewinn wird nach den Sätzen der Ertrags- und Kapitalertragsbemessungsgrundlage besteuert.

Spaniens Beckham Law

Die Beckham Law ermöglicht qualifizierten Neuzugezogenen, für sechs Steuerjahre nach einem modifizierten Nichtansässigen-Rahmen besteuert zu werden: pauschal 24 % auf abgedecktes spanisches Arbeitseinkommen bis zu 600.000 €, darüber hinaus 47 % sowie ausländisches passives Einkommen, das in der Regel nicht der spanischen Steuer unterliegt.

Ihre gesetzliche Bezeichnung lautet Sonderregelung für Arbeitnehmer, die in das spanische Hoheitsgebiet entsandt werden, gemäß Artikel 93 des Ley 35/2006.

Was abgedeckt ist – und was oft falsch verstanden wird

Drei Vorteile werden weniger beachtet, als sie verdienen. Kein Modelo 720, wodurch die schwerste Meldepflicht der spanischen Steuerpflicht entfällt. Vermögenssteuer nur auf in Spanien gelegene Vermögenswerte, sodass ein ausländisches Portfolio nicht in die Bemessungsgrundlage einfließt. Solidaritätssteuer ebenfalls nur auf spanische Vermögenswerte, nach demselben Prinzip.

Das häufigste Missverständnis besteht darin, anzunehmen, dass der pauschale Satz von 24 % auf alles anwendbar ist. Das ist nicht der Fall. Spanische Kapitaleinkünfte unterliegen weiterhin der Sparer-Skala, und Dividenden, Zinsen sowie Kapitalerträge erfordern eine separate Prüfung.

Die Frist, die Anträge beendet

Die Wahl wird über das Modelo 149 innerhalb von sechs Monaten getroffen. Die Frist beginnt in der Regel mit der Anmeldung bei der Sozialversicherung, nicht mit dem Tag der Ankunft in Spanien. Diese Verwechslung führt dazu, dass Menschen das Regime dauerhaft verlieren, da ein versäumtes Zeitfenster bedeutet, dass für dieses Jahr der reguläre IRPF gilt und keine zweite Chance besteht, bis man weitere fünf Jahre außerhalb Spaniens verbracht hat.

Die laufende Abgabe erfolgt dann über das Modelo 151.

Voraussetzungen

Sie dürfen in den fünf Steuerjahren vor dem Umzug nicht steuerlich in Spanien ansässig gewesen sein. Diese Rückschauzeit betrug bis Ende 2022 zehn Jahre und wurde durch das Ley 28/2022 verkürzt.

Das Regime gilt nicht automatisch für Inhaber eines Digital Nomad Visa. Freiberufler benötigen in der Regel eine ENISA-Zertifizierung, die bestätigt, dass die Tätigkeit hochqualifiziert oder innovativ ist, müssen ihren spanischen Einkommensanteil unter 20 % des Gesamtumsatzes halten und müssen das Modelo 149 fristgerecht einreichen.

Eine wichtige Entwicklung aus dem Jahr 2025. In der Entscheidung 00/03697/2025 bestätigte der zentrale Wirtschaftsverwaltungsgerichtshof (TEAC), dass Begünstigte der Beckham Law fiktive Mieteinnahmen für ihre eigene Hauptwohnung in Spanien versteuern müssen. Bei standardmäßiger spanischer Steuerpflicht ist eine Hauptwohnung von fiktiven Einkünften befreit – unter diesem Regime jedoch nicht.

Verbleibende Aufenthaltsoptionen

Mit dem Wegfall der Investorenroute sind dies die verbleibenden Kategorien. Detaillierte Informationen finden Sie in unserem Leitfaden zu spanischen Visumoptionen.

Digital Nomad Visa

Für Remote-Arbeitende, die Einkommen von Unternehmen außerhalb Spaniens beziehen. Die Mindesteinkommensgrenze liegt bei 200 % des SMI, was laut Real Decreto 126/2026 für einen Einzelantrag 2.849 € pro Monat entspricht.

Antragsteller:in	Erforderliches monatliches Einkommen
Hauptantragsteller:in	2.849 €
Erste:r Angehörige:r (Ehepartner:in oder Lebenspartner:in)	+ 1.069 €
Jede:r weitere Angehörige	+ 356 €

Zudem benötigen Sie einen Hochschulabschluss oder drei Jahre einschlägige Berufserfahrung sowie eine private Krankenversicherung ohne Selbstbeteiligung. Falls Sie freiberuflich tätig sind, sollte das Einkommen aus spanischen Quellen unter 20 % der Gesamteinnahmen liegen.

Non-Lucrative Visa

Für Rentner:innen und Personen, die von passivem Einkommen leben. Die Voraussetzung liegt bei 400 % des IPREM, was 28.800 € pro Jahr für die Hauptantragstellerin bzw. den Hauptantragsteller sowie 7.200 € pro Familienmitglied entspricht.

Das Non-Lucrative Visa erlaubt keinerlei Arbeitstätigkeit. Zudem ist eine physische Anwesenheit von mindestens 183 Tagen pro Jahr erforderlich, um das Visum zu erhalten und zu verlängern. Dies löst automatisch die spanische Steuerpflicht für weltweites Einkommen und Vermögen aus.

Entrepreneur Visa

Für Gründer:innen, die ein Unternehmen in Spanien aufbauen möchten, basierend auf Ley 14/2013. Die finanziellen Anforderungen beginnen bei 34.200 € für die Hauptantragstellerin bzw. den Hauptantragsteller, zuzüglich 12.820 € für Ehepartner:in und 4.275 € für jede:n weitere:n Angehörige:n.

Das Projekt muss vor der Visumsbeantragung ein positives Gutachten (informe favorable) von ENISA, der staatlichen Innovationsagentur, erhalten. ENISA bewertet dabei Innovation, Skalierbarkeit, Markt und Finanzierung sowie das Team.

Abgelehnt werden regelmäßig: vorgefertigte Plattformlösungen ohne proprietäre Technologie, Geschäftsmodelle, die nur durch Personalaufbau skalieren, Prognosen ohne Wettbewerbsanalyse sowie Teams ohne technische Expertise.

Hochqualifizierte Fachkräfte und Beschäftigungsoptionen

Falls ein spanischer Arbeitgeber oder eine Unternehmensüberstellung den Umzug initiiert. In der Regel beginnt der Arbeitgeber zunächst mit der Beantragung der Genehmigung innerhalb Spaniens.

Was Amerikaner:innen speziell wissen müssen

Drei Punkte liegen außerhalb des spanischen Regelwerks und werden oft übersehen.

Ihre US-Steuererklärungspflicht endet nicht. US-Staatsbürger:innen und Green-Card-Inhaber:innen müssen ihr weltweites Einkommen versteuern, unabhängig davon, wo sie leben. Das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen den USA und Spanien sowie die Anrechnung ausländischer Steuern sind die Mechanismen zur Vermeidung einer Doppelbesteuerung – sie müssen gezielt genutzt und dürfen nicht einfach vorausgesetzt werden.

Die Beckham Law befreit Sie vom Modelo 720, aber nicht von US-Pflichten. FBAR und alle FATCA-bezogenen Meldepflichten laufen weiterhin nach eigenem Zeitplan.

Spanische Banken melden Sie direkt an den IRS. Das ist die Funktionsweise von FATCA, und ein Grund, die US-Seite Ihrer Steuererklärung vor der Kontoeröffnung – und nicht erst danach – in Ordnung zu bringen.

Personen in dieser Situation sollten mit einer Fachkraft zusammenarbeiten, die beide Rechtskreise abdeckt. Ein:e alleinige:r spanische:r Berater:in übersieht die US-Seite, ein:e alleinige:r US-Steuerberater:in die spanische.

Häufige Fehler

Budgetplanung anhand des Kaufpreises. Die Bemessungsgrundlage für die Steuer ist der Katasterreferenzwert, sofern dieser höher ist. Eine gute Verhandlungsführung reduziert daher nicht die Grunderwerbsteuer.

Annahme, die 183-Tage-Regel sei der einzige Test. Der Mittelpunkt der wirtschaftlichen Interessen wird unabhängig von der Aufenthaltsdauer berücksichtigt.

Verwechslung des padrón mit einem Aufenthaltstitel. Die Eintragung ins Einwohnermeldeamt (padrón) dokumentiert Ihren Wohnsitz in der Gemeinde. Sie ist zwar nützlich, stellt jedoch keinen Aufenthaltstitel dar.

Due-Diligence-Prüfung aus Kostengründen überspringen. Rückstände in der Eigentümergemeinschaft oder nicht gezahlte Grundsteuern (IBI) gehen mit der Immobilie einher.

Versäumnis der Erklärungspflicht für fiktive Einkünfte. Der Besitz einer leerstehenden spanischen Immobilie begründet eine jährliche Meldepflicht. Viele entdecken dies erst Jahre später – verbunden mit Zinseszinsen.

Die sechsmonatige Frist der Beckham Law ab Ankunft zählen. Die Frist beginnt in der Regel mit der Anmeldung bei der Sozialversicherung.

ETF-Kauf in Erwartung einer Steueraufschubregelung. Gehandelte Fonds unterliegen nicht dem Artikel 94-Regime.

Ertragsmodell auf Basis von Ferienvermietungen aufbauen. Die Lizenzierung wurde verschärft, und eine heute bestehende Genehmigung muss nicht zwingend verlängert werden.

Beantragung des NIE erst nach Unterzeichnung von Dokumenten. Der Notar benötigt es zur Beurkundung, und die Bank benötigt es bereits vorher.

Hauptfragen zur Investition in Spanien

Können Ausländer:innen noch Immobilien in Spanien erwerben?

Ja, es gibt keine generelle Beschränkung aufgrund der Staatsangehörigkeit. Sie benötigen ein NIE, und Käufe in ausgewiesenen militärischen oder strategischen Küstengebieten erfordern eine Genehmigung des Verteidigungsministeriums.

Muss ich in Spanien ansässig sein, um zu investieren?

Nein. Nichtansässige können Immobilien erwerben, Anteile halten und Konten eröffnen. Sie benötigen ein NIE und in der Praxis ein spanisches Bankkonto. Die Nichtansässigkeit beeinflusst Ihre steuerliche Behandlung, nicht jedoch Ihre Investitionsmöglichkeiten.

Wie viel muss ich in Spanien investieren, um eine Aufenthaltserlaubnis zu erhalten?

Eine solche Summe gibt es nicht mehr. Alle Investoren-Aufenthaltswege wurden am 03-04-2025 abgeschafft. Eine Aufenthaltserlaubnis wird nun über Arbeitsverhältnisse, Selbstständigkeit, Remote-Arbeit, nicht-lukrative Aufenthalte, Familienzusammenführung oder Studium erworben.

Ist die 100%-Steuer für ausländische Käufer:innen Realität?

Sie wurde am 13-01-2025 angekündigt und am 22-05-2025 als Gesetzesentwurf eingereicht. Stand Juli 2026 wurde sie weder debattiert noch verabschiedet und ist damit kein Gesetz.

Welche Steuern fallen an, wenn ich eine Immobilie kaufe und sie leer stehen lasse?

Fiktive Einkommenssteuer auf dem Modelo 210, berechnet auf 2 % des Katasterwerts (1,1 % bei einer Überprüfung innerhalb der letzten zehn Jahre), besteuert mit 19 % für EU- und EWR-Bürger:innen oder 24 % für andere. Zusätzlich fallen kommunale IBI-Steuern und Hausgeld an.

Wie lange dauert es, ein NIE zu erhalten?

Die Bearbeitungsdauer hängt vom Weg und der zuständigen Botschaft oder Polizeidienststelle ab. Berichte von Personen, die den persönlichen Weg in Spanien gehen, beschreiben lange Wartezeiten für Termine, die nicht immer verfügbar sind. Der Fernweg über eine:n Anwält:in mit Vollmacht umgeht die Terminwarteschlange vollständig.

Kann mein NIE-Antrag abgelehnt werden?

Das NIE ist eine administrative Identifikationsnummer, daher wird ein korrekt dokumentierter Antrag nicht nach inhaltlichen Kriterien geprüft, wie es bei einem Visum der Fall wäre. Probleme bereiten unvollständige oder nicht ordnungsgemäß legalisierte Unterlagen.

Brauche ich eine:n steuerliche:n Vertreter:in in Spanien?

Nichtansässige sind formal verpflichtet, eine:n Vertreter:in zu bestellen, wenn sie über eine Betriebsstätte tätig sind oder die Steuerbehörde dies anfordert. In allen anderen Fällen ist es für Privatpersonen optional und verhindert in der Praxis, dass Fristen und offizielle Benachrichtigungen unbeantwortet bleiben.

Welche spanische Region ist beim Kauf am günstigsten?

Bei der Erwerbssteuer liegt Madrid mit 6 % unter den niedrigsten Sätzen, während Katalonien und Valencia mit 10 % und mehr zu den höchsten gehören. Bei einem Weiterverkauf von 300.000 € beträgt der Unterschied allein etwa 12.000 €. Die Vermögenssteuer kann die Berechnung anschließend erneut in die entgegengesetzte Richtung verschieben – insbesondere bei größeren Portfolios.

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Wichtigste Erkenntnisse

Spanien bleibt für ausländisches Kapital offen und lehnt die Idee ab, dass Kapital durch Aufenthaltserlaubnisse erworben werden kann. Dies ist die zentrale Veränderung, die sich präzise auf den 03.04.2025 datiert, als das Ley Orgánica 1/2025 alle Investorenwege – Immobilien, Staatsanleihen, Aktien, Fonds, Einlagen und Unternehmensprojekte – auf einmal strich. Der Golden Visa ist nunmehr eine historische Referenz und gilt nur noch für bereits erteilte Genehmigungen und eingereichte Anträge.

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