In Spanien investieren als Ausländer: Kosten, Steuern und Voraussetzungen 2026

Was „in Spanien investieren“ 2026 bedeutet

In Spanien zu investieren bedeutet, Kapital in spanische Vermögenswerte zu investieren: Immobilien, börsennotierte Aktien, Investmentfonds, Staatsanleihen oder ein dort gegründetes Unternehmen. Es handelt sich jetzt um eine rein wirtschaftliche Handlung, die keinerlei Auswirkungen auf die Einwanderung hat.

Diese Trennung ist neu. Zwölf Jahre lang war mit dem Kauf einer Immobilie für 500.000 € eine Aufenthaltserlaubnis verbunden. Diese Verbindung besteht nicht mehr, und die meisten Ratgeber zu diesem Thema, die weiterhin weit oben in den Suchergebnissen erscheinen, haben das noch nicht berücksichtigt.

Viele Menschen werfen vier verschiedene Dinge in einen Topf. Deshalb lohnt es sich, sie zunächst voneinander abzugrenzen.

Investieren

Den Kauf eines spanischen Vermögenswerts. Immobilien, Aktien, Fonds, Anleihen oder ein Unternehmen. Für den Kauf selbst gelten keine Beschränkungen hinsichtlich der Staatsangehörigkeit. Eine Ausnahme gilt für Käufer aus Ländern außerhalb der EU, darunter auch Briten: In Sperrzonen wie den Inseln und den Grenzgemeinden benötigen sie eine Genehmigung des Verteidigungsministeriums.

Aufenthaltsrecht

Ihr gesetzliches Recht, in Spanien zu leben. Seit dem 03-04-2025 kann man dieses Recht nicht mehr direkt durch einen Geldbetrag erwerben. Sie erhalten es über einen Weg für Beschäftigung, Selbstständigkeit, Fernarbeit, einen nicht erwerbstätigen Aufenthalt, Familiennachzug oder ein Studium. Unser Ratgeber dazu, wie Sie Ihren rechtmäßigen Wohnsitz in Spanien begründen, erläutert den gesamten Ablauf.

Steuerlicher Wohnsitz

Eine völlig eigenständige Frage, die nichts mit dem Einwanderungsstatus zu tun hat. Sie können einen rechtmäßigen Wohnsitz haben und dennoch steuerlich nicht ansässig sein. Umgekehrt können Sie steuerlich ansässig sein, ohne überhaupt einen spanischen Aufenthaltstitel zu besitzen. Das überrascht Menschen, die sich mit einem Touristenstempel viel Zeit im Land aufhalten.

Identifikationsnummern

Die NIE für ausländische natürliche Personen und die spanische NIF für ausländische Unternehmen. Sie sind die Schlüssel zum gesamten System. Ohne eine dieser Nummern wird kein Notar Ihre Urkunde beurkunden und keine Bank Ihr Konto eröffnen.

Wie ist die aktuelle Wirtschaftslage in Spanien?

Die spanische Wirtschaft wächst schneller als der Durchschnitt der Eurozone und verlangsamt sich allmählich. Die Bank von Spanien prognostiziert ein BIP-Wachstum von 2,3 % im Jahr 2026 und 1,7 % im Jahr 2027, eine Inflation von 3,6 % in diesem Jahr und einen Rückgang der Staatsverschuldung auf unter 99 % des BIP.

Diese Prognosen wurden in der vierteljährlichen Analyse der Bank von Spanien vom Juni 2026 beibehalten, die zusammen mit ihrem Jahresbericht veröffentlicht wurde. Die Wirtschaft wuchs im ersten Quartal 2026 um 0,6 %, nach einem Wachstum von 0,8 % im letzten Quartal 2025.

Gouverneur José Luis Escrivá führte die aktuelle Expansion auf drei Faktoren zurück: eine dynamische Beschäftigungsentwicklung, Migrationsströme und das Ausbleiben größerer makrofinanzieller Ungleichgewichte. Letzterer Punkt ist für alle, die das Länderrisiko abwägen, besonders wichtig, da er in direktem Gegensatz zur Lage vor 2008 steht.

Die Zahlen auf einen Blick

Quelle: Makroökonomische Projektionen der Banco de España, Juni 2026.

Was die Finanzkrise bis heute erklärt

Der Zusammenbruch Spaniens im Jahr 2008 war eine durch den Immobiliensektor ausgelöste Bankenkrise, deren Folgen den Markt prägen, in den Sie heute investieren. Der Bausektor brach ein, die Preise erholten sich in vielen Regionen erst nach mehr als einem Jahrzehnt, und das Angebot an Neubauten erreichte nie wieder das Vorkrisenniveau.

Der aktuelle Wohnungsmangel geht unmittelbar darauf zurück. Das erklärt auch, warum die Wohnungspolitik zum politisch umkämpftesten Bereich der spanischen Gesetzgebung geworden ist und weshalb ausländische Käufer die Gesetzesrisiken und nicht nur die Preise im Blick behalten müssen.

Die Bank von Spanien nennt neben den Wachstumszahlen drei strukturelle Herausforderungen: Staatsverschuldung, Produktivität und Wohnraum. Die wirtschaftliche Entwicklung Spaniens ist real, und die Zentralbank selbst benennt die bestehenden Einschränkungen offen.

Welche Vorteile hat eine Investition in Spanien?

Zu den Vorteilen einer Investition in Spanien zählen eine wachsende Wirtschaft innerhalb der Eurozone, ein Binnenmarkt mit mehr als 48 Millionen Verbrauchern und Zugang zu den Märkten in EMEA und Lateinamerika, die aktive Unterstützung ausländischer Investitionen durch die spanische Regierung mittels Förder- und Beratungsprogrammen sowie Lebenshaltungskosten und eine Lebensqualität, die im Vergleich zu Nordeuropa und den Vereinigten Staaten gut abschneiden.

Betrachten wir diese Punkte der Reihe nach, denn ihr Gewicht hängt davon ab, worin Sie tatsächlich investieren.

Wirtschaftliche Entwicklung und Marktzugang. Spanien verzeichnete 2024 ein Wachstum von 3,2 % und lag damit deutlich über der Eurozone; auch weiterhin liegt das Land über dem Durchschnitt des Staatenbundes. Aufgrund seiner geografischen und wirtschaftlichen Lage bietet ein dort ansässiges Unternehmen Zugang zu Europa, dem Nahen Osten, Nordafrika und Lateinamerika. Das ist das Argument, mit dem ICEX um Unternehmensinvestitionen wirbt, und es trifft tatsächlich zu.

Staatliche Unterstützung, die sich in der Praxis zeigt. Die spanische Regierung finanziert gezielte Programme für ausländische Investitionen, statt lediglich Offenheit zu bekunden. Einzelheiten finden Sie weiter unten im Abschnitt zum Ablauf.

Chancen in klar erkennbaren Branchen. Erneuerbare Energien, Automobilindustrie und Mobilität, Informations- und Kommunikationstechnologie, Biowissenschaften, Luft- und Raumfahrt sowie Agrar- und Ernährungswirtschaft sind die Branchen, in die tatsächlich öffentliche und private Mittel fließen. Im Abschnitt zu den Branchen erfahren Sie, was hinter den einzelnen Bereichen steckt.

Lebensqualität – mit einem wichtigen Vorbehalt. Gesundheitsversorgung, gutes Essen, Klima, fußgängerfreundliche Städte und niedrigere Lebenshaltungskosten als in den meisten Teilen Nordeuropas und weiten Teilen der USA sind die Gründe, warum sich viele ausländische Käufer für Spanien statt für vergleichbare Märkte entscheiden. Das ist ein echter Vorteil, wird aber auch häufig überbewertet. Die Lebensqualität ändert nichts an Ihrer steuerlichen Belastung, Ihrer Grunderwerbsteuer oder daran, dass Vermieter aus Nicht-EU-Ländern 24 % auf die Bruttomiete zahlen. Genießen Sie Ersteres und planen Sie Letzteres ein.

Was kein Vorteil mehr ist. Aufenthaltsrecht. Zwölf Jahre lang war es der wichtigste Vorteil einer Investition in Spanien; im April 2025 endete diese Möglichkeit.

Kann man in Spanien noch durch Investitionen eine Aufenthaltsgenehmigung erhalten?

Nein. Spanien hat am 03-04-2025 alle Aufenthaltswege für Investoren abgeschafft.

Die Golden Visa wurde durch Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero abgeschafft, die am 03-01-2025 im BOE als BOE-A-2025-76 veröffentlicht wurde. Mit ihrer einundzwanzigsten Schlussbestimmung wurden die Inhalte der Artikel 63 bis 67 der Ley 14/2013 gestrichen. Die Aufhebung trat drei Monate nach der Veröffentlichung in Kraft.

Wie funktioniert die Golden Visa in Spanien?

Das tut sie nicht mehr. Die spanische Golden Visa war ein 2013 eingeführter Weg zur Aufenthaltsgenehmigung durch Investitionen, der ausländischen Investoren im Gegenzug für eine qualifizierende Kapitalanlage einen rechtmäßigen Aufenthalt gewährte. Alle Varianten wurden am 03-04-2025 abgeschafft.

Es ist dennoch wichtig zu verstehen, wie sie funktionierte, da sie den Markt geprägt hat, in den Sie investieren, und weil zahlreiche veröffentlichte Informationen sie nach wie vor in der Gegenwartsform beschreiben.

Welche Voraussetzungen für die Golden Visa galten

Ausländische Investoren ohne Wohnsitz in Spanien konnten sich durch eine „erhebliche Kapitalanlage“ in einer der folgenden Kategorien qualifizieren. Immobilien in Spanien im Wert von 500.000 € waren die bekannteste, aber keineswegs die einzige Möglichkeit.

Die Immobilie musste bis zur Höhe des Mindestbetrags von 500.000 € lastenfrei und im Grundbuch eingetragen sein. Die anfängliche Genehmigung galt drei Jahre und wurde in Abschnitten von jeweils fünf Jahren verlängert, solange die Investition aufrechterhalten wurde. Sie führte nie unmittelbar zur Staatsbürgerschaft, konnte jedoch in die regulären Fristen von fünf Jahren bis zum Daueraufenthalt und zehn Jahren bis zur Einbürgerung münden.

Was mit Personen geschieht, die bereits eine solche Genehmigung besitzen

Zusammen mit der Aufhebung wurden zwei Übergangsbestimmungen in die Ley 14/2013 aufgenommen. Sie bilden die rechtliche Grundlage für bestehende Inhaber. Anträge, die vor dem 03-04-2025 eingereicht wurden, werden nach den am Tag der Einreichung geltenden Vorschriften bearbeitet. Bereits erteilte Genehmigungen bleiben während ihrer gesamten Geltungsdauer gültig. Verlängerungsanträge werden nach den Vorschriften bearbeitet, die bei Erteilung der ursprünglichen Genehmigung galten.

Für alle, die heute beginnen, ist die praktische Konsequenz einfach: Kaufen Sie, was Sie möchten, und beantragen Sie anschließend unabhängig davon über einen Weg, der nichts mit dem Kauf zu tun hat, eine Aufenthaltsgenehmigung.

Gibt es in Spanien eine 100%ige Steuer für Immobilienkäufer aus Nicht-EU-Ländern?

Nein. Es handelte sich um einen Gesetzentwurf, der nie beraten oder zur Abstimmung gestellt wurde und mit der Auflösung des Parlaments am 06-10-2026 verfiel: Er ist kein Gesetz.

Dies ist die am häufigsten falsch dargestellte Meldung in dieser Kategorie. Hier folgt daher die Chronologie mit den jeweiligen Daten.

Am 13-01-2025 kündigte Ministerpräsident Pedro Sánchez ein Maßnahmenpaket für den Wohnungsmarkt an, das eine Steuer von „bis zu 100 %“ auf Immobilien vorsah, die von nicht in Spanien ansässigen Käufern aus Nicht-EU-Ländern erworben werden. Der Vorschlag wurde als „ergänzende staatliche Steuer auf die Übertragung von Immobilien“ bezeichnet und mit Verweisen auf Dänemark und Kanada begründet.

Am 22-05-2025 brachte die Fraktion der Regierungspartei (PSOE) den Vorschlag als Gesetzentwurf ein; am 27-05-2025 wurde er zur Beratung zugelassen.

Am 27-03-2026 berichtete Reuters unter Berufung auf Parlamentsunterlagen, dass der Gesetzentwurf noch immer nicht beraten worden war. Eine hochrangige Regierungsquelle teilte Reuters mit, dass neue Steuern zu den Maßnahmen gehören, für die es im derzeitigen Parlament besonders schwer sei, eine Mehrheit zu gewinnen. Junts, auf dessen Stimmen die Minderheitsregierung angewiesen ist, lehnt den Vorschlag ab.

Am 06-10-2026 verfiel der Gesetzentwurf, ohne je beraten worden zu sein, als das Parlament für die Parlamentswahl am 29-11-2026 aufgelöst wurde.

Was im Entwurf tatsächlich stand – der Vollständigkeit halber. Die Abgabe hätte für Personen und Unternehmen gegolten, die nicht in der EU ansässig sind, und wäre zusätzlich zur bestehenden regionalen Übertragungssteuer erhoben worden. Neubaukäufe wären davon ausgenommen gewesen, da sie der Mehrwertsteuer unterliegen und somit auf EU-Ebene harmonisiert sind und nicht in den Geltungsbereich eines nationalen Gesetzentwurfs fallen. Ob Staatsangehörige des EWR aus Norwegen, Island und Liechtenstein unter die Formulierung fielen oder nicht, wurde nie geklärt.

Wie Sie damit umgehen sollten. Planen Sie diese Steuer nicht ein. Sie verfiel mit der Auflösung des Parlaments; ein neues Parlament müsste das Verfahren von Grund auf neu beginnen. Den offiziellen spanischen Statistiken zufolge gab es 2025 51,411 Käufe durch ausländische Käufer ohne Wohnsitz in Spanien. Das waren fast 10% weniger als im Vorjahr und der niedrigste Wert seit vier Jahren. Branchenanalysen führen einen messbaren Teil dieses Rückgangs eher auf die Abschaffung des Golden Visa als auf die Steuerankündigung zurück.

Wie läuft der Investitionsprozess in Spanien ab?

Der Investitionsprozess in Spanien umfasst fünf Schritte: die spanische Steueridentifikationsnummer beantragen, ein Spanisches Bankkonto eröffnen, die rechtliche Prüfung der Immobilie abschließen, die Urkunde vor einem Notar unterzeichnen und den Erwerb registrieren lassen. Unternehmen und geschäftliche Vorhaben können kostenlose Beratung durch ICEX-Invest in Spain, die staatliche Agentur für ausländische Investitionen, in Anspruch nehmen.

Die Reihenfolge steht fest. Jeder Schritt ist blockiert, bis der vorherige abgeschlossen ist. Der häufigste Fehler ist, mit Schritt drei zu beginnen.

Was ICEX-Invest in Spain leistet – und was nicht

ICEX-Invest in Spain ist die ausführende Abteilung von ICEX Spain Trade and Investment, einer staatlichen Einrichtung unter dem Ministerium für Wirtschaft, Handel und Unternehmen. Ihre Aufgabe ist es, ausländische Direktinvestitionen anzuziehen und zu unterstützen.

Das Angebot ist konkret und nicht bloß werblich:

• Kostenlose Beratungs- und Informationsangebote für ausländische Investitionsprojekte, die sich in Spanien niederlassen
• Rising UP in Spain, ein Programm, das jährlich bis zu 50 ausländische Start-ups nach Innovations- und Skalierbarkeitskriterien auswählt und ihnen ein kostenloses Paket an Niederlassungsleistungen bietet
• Innova Invest, ein Förderprogramm für Forschungs- und Entwicklungsprojekte von Unternehmen mit einem ausländischen Anteil von mindestens 50 Prozent; die Förderbeträge können bis zu 800.000 € pro Begünstigtem erreichen
• Der Guide to Business in Spain, der jährlich aktualisiert wird und auf rund 500 Seiten die rechtlichen und regulatorischen Rahmenbedingungen für ausländische Investitionen darlegt

Was niemand offen ausspricht: ICEX unterstützt geschäftliche und unternehmerische Investitionen. Wenn Sie als Privatperson eine Wohnung in Valencia kaufen, ist diese Agentur nicht für Sie zuständig, und auch die ausführlichste Lektüre ihrer Unterlagen führt nicht dazu, dass Ihre NIE ausgestellt wird. Der rechtliche und administrative Ablauf für private Käufer führt über einen Notar, das Finanzamt und das Grundbuchamt und beginnt mit Ihrer Identifikationsnummer.

Wie kann man als Auswanderer in Spanien investieren?

Wenn Sie als Auswanderer in Spanien investieren möchten, sollten Sie drei Fragen der Reihe nach klären: Ihren Aufenthaltsstatus, Ihren steuerlichen Wohnsitz und erst danach die Anlage. Ein ausländischer Investor, der zuerst eine Immobilie kauft und seine steuerliche Situation erst anschließend klärt, begeht den häufigsten und teuersten Fehler in diesem Bereich.

Der Grund dafür ist, dass derselbe Kauf je nach Ihrer Situation unterschiedliche Folgen hat und sich der steuerliche Wohnsitz nach den tatsächlichen Umständen und nicht nach Ihrer Absicht richtet.

Legen Sie zuerst Ihren Aufenthaltsweg fest

Wenn Sie planen, in Spanien zu leben, bestimmt der Aufenthaltsweg, was Sie dort rechtmäßig tun dürfen. Der Weg für einen nicht erwerbstätigen Aufenthalt verbietet jede Art von Arbeit. Der Weg für Digital Nomad setzt Einkünfte aus dem Ausland voraus. Der Weg für Unternehmer erfordert eine geschäftliche Bewertung. Durch eine Investition entsteht kein Aufenthaltsweg; diese Entscheidung steht daher völlig für sich.

Klären Sie, ob Sie in Spanien steuerlich ansässig werden

Das ist der entscheidende Punkt. Ein nicht ansässiger Investor zahlt in Spanien nur Steuern auf Einkünfte aus spanischen Quellen. Ein steuerlich Ansässiger zahlt Steuern auf sein weltweites Einkommen und Vermögen, einschließlich einer Vermögensteuer, die je nach Region stark variiert. Die drei Kriterien werden weiter unten erläutert; keines davon berücksichtigt Ihre Absichten.

Wählen Sie anschließend die Anlage

Erst an diesem Punkt lässt sich die Frage nach einer Immobilie oder einem Portfolio beantworten, denn die steuerliche Behandlung derselben Anlage ändert sich je nach Ihrem Status. Ein Auswanderer aus einem Nicht-EU-Land, der eine spanische Wohnung vermietet, zahlt 24 % auf die Bruttomiete, ohne Abzüge. Ein in der EU ansässiger Eigentümer zahlt 19 % auf die Nettomiete, wobei Ausgaben absetzbar sind. Dieselbe Wohnung, derselbe Mieter.

Besonderheiten, die für Auswanderer besonders relevant sind

Ein Immobilienkauf verlängert nicht Ihr Aufenthaltsrecht. Der Besitz einer Immobilie gewährt Ihnen keine zusätzlichen Tage im Schengen-Raum, und das Einreise-/Ausreisesystem setzt die 90-Tage-Grenze inzwischen digital an der Grenze durch.

Lebensqualität ist ein guter Grund, aber keine gute Planung. Klima, Gesundheitsversorgung und Lebenshaltungskosten sind die Gründe, aus denen sich die meisten Auswanderer für Spanien entscheiden. Im Steuerrecht kommen sie jedoch nirgends vor. Planen Sie Ihre Finanzen nach den geltenden Regeln und genießen Sie den Rest davon unabhängig.

Ihr Herkunftsland entlässt Sie nicht aus Ihren Pflichten. Insbesondere US-Bürger müssen unabhängig davon, wo sie leben, weiterhin Steuererklärungen einreichen. Darauf wird in einem eigenen Abschnitt weiter unten eingegangen.

Was Sie vor jeder Geldbewegung benötigen

In Spanien dreht sich alles um Identifikationsnummern. Jeder der folgenden Schritte ist blockiert, bis Sie die richtige Nummer haben.

Wenn Sie als Privatperson investieren: die NIE

Die NIE (Número de Identidad de Extranjero) ist Ihre Identifikationsnummer für Ausländer. Sie benötigen sie, um eine Urkunde vor einem Notar zu unterzeichnen, ein Bankkonto zu eröffnen, eine Immobilie auf Ihren Namen eintragen zu lassen, die Übertragungssteuer zu zahlen und eine spanische Steuererklärung einzureichen.

Sie ist eine Identifikationsnummer und nichts weiter. Der Besitz einer NIE macht Sie nicht zum Einwohner und verleiht Ihnen kein Recht zu arbeiten. In unserem Leitfaden zu den Unterschieden zwischen NIE und TIE erfahren Sie, worin der häufige Irrtum besteht.

Nichtansässige erhalten die „weiße NIE“, die auf einer Papierbescheinigung und nicht als Karte ausgestellt wird.

Wenn Sie über ein Unternehmen investieren: die spanische NIF

Ein ausländisches Unternehmen, das spanische Vermögenswerte erwirbt, in Spanien Rechnungen stellt oder sich für Compliance-Pflichten registriert, benötigt eine spanische NIF, die von der Agencia Tributaria zugewiesen wird. Damit kann die Steuerbehörde Ihr Unternehmen in Spanien identifizieren, ohne dass es dort ein Büro oder eine Tochtergesellschaft unterhalten muss.

Ein spanisches Bankkonto

In der Praxis ist es für die Unterzeichnung der Urkunde, die Übertragungssteuern und die anschließenden laufenden Kosten erforderlich: IBI, Gemeinschaftskosten, Versorgungsleistungen und Versicherungen.

Rechnen Sie mit einer genauen Prüfung. Nach den Vorschriften zur Bekämpfung der Geldwäsche verlangen spanische Banken beglaubigte, übersetzte und, sofern erforderlich, mit einer Apostille versehene Nachweise über die Herkunft des Geldes. Üblicherweise werden Steuererklärungen, Gehaltsabrechnungen oder Unternehmensabschlüsse vorgelegt. Im Rahmen des Common Reporting Standard tauschen spanische Institute Kontodaten automatisch mit der Steuerbehörde Ihres Heimatlands aus. Nach FATCA melden sie Kontoinhaber aus den USA direkt an den IRS.

Ein digitales Zertifikat

Mit dem certificado digital können Sie die spanische Verwaltung tatsächlich online nutzen: das Modelo 210 einreichen, den Bearbeitungsstand Ihres Vorgangs prüfen und offizielle Mitteilungen erhalten. Ohne dieses Zertifikat sind Sie auf Termine und den Kalender anderer angewiesen.

Immobilienkauf in Spanien: der tatsächliche Ablauf

Die Abfolge ist festgelegt, und jeder Schritt hat rechtliche Folgen. Wird der zweite Schritt übersprungen, geht dabei oft Geld verloren. Den gesamten Kauf in sieben Schritten und die Steuern der einzelnen Regionen finden Sie in unserem Leitfaden zum Hauskauf in Spanien.

Schritt 1: Reservierungsvereinbarung

Ein documento de reserva nimmt die Immobilie vom Markt. Die Anzahlung beträgt in der Regel zwischen €3,000 und €10,000 und wird treuhänderisch oder vom Rechtsvertreter des Verkäufers verwahrt.

Schritt 2: Rechtliche Prüfung

Ein unabhängiger Anwalt prüft den Eigentumsnachweis, ausstehende Schulden und Pfandrechte, Rückstände bei der Eigentümergemeinschaft, die Bewohnbarkeitsbescheinigung sowie die Gültigkeit der Baugenehmigungen.

Das ist der Schritt, den viele auslassen, um Geld zu sparen – und der sie am meisten kostet, wenn sie ihn überspringen. Spanische Schulden haften an der Immobilie, nicht am Verkäufer. Nicht gezahlte Gemeinschaftsgebühren und IBI-Rückstände gehen bei der Eigentumsübertragung auf Sie über.

Schritt 3: Vorvertrag mit Angeld

Der contrato de arras beinhaltet üblicherweise eine Anzahlung von 10% des Kaufpreises. Gemäß Artikel 1454 des spanischen Zivilgesetzbuchs verliert ein Käufer, der vom Kauf zurücktritt, die Anzahlung; tritt der Verkäufer zurück, muss er den doppelten Betrag zurückzahlen.

Schritt 4: Öffentliche Urkunde vor einem Notar

Die escritura pública überträgt das Eigentum. Der Restbetrag sowie die Transaktionssteuern werden bei der Unterzeichnung fällig. Der Notar bestätigt Ihre Identität, daher muss Ihr NIE zu diesem Zeitpunkt bereits vorliegen. Falls Sie noch keines haben, können Sie Ihr NIE online beantragen, auch aus dem Ausland.

Schritt 5: Grundbuch

Die Eintragung im Registro de la Propiedad schützt Ihren Eigentumstitel vor Ansprüchen Dritter. Mit der Unterzeichnung der Urkunde werden Sie gegenüber dem Verkäufer zum Eigentümer. Durch die Eintragung werden Sie gegenüber allen zum Eigentümer.

Was ein Immobilienkauf in Spanien wirklich kostet

Planen Sie als Faustregel 10 % bis 15 % zusätzlich zum Kaufpreis ein (es gibt keinen offiziellen Richtwert) und beachten Sie, dass der größte Kostenfaktor die Region ist, in der Sie kaufen.

Die Steuerbemessungsgrundlage ist nicht der von Ihnen gezahlte Preis

Seit dem 01-01-2022 werden Grunderwerbsteuer und Stempelsteuer auf Grundlage des Katasterreferenzwerts (valor de referencia catastral) berechnet, den das Catastro anhand eigener Algorithmen zu Lage und vergleichbaren Transaktionen festlegt.

Übersteigt der Referenzwert den im Kaufvertrag angegebenen Preis, zahlen Sie Steuern auf den Referenzwert. Wenn einer Immobilie kein Referenzwert zugewiesen wurde, bildet der angegebene Preis die Grundlage. Das überrascht Käufer, die einen guten Rabatt ausgehandelt haben und anschließend einen Steuerbescheid auf Grundlage eines Betrags erhalten, den sie nie gezahlt haben.

Neubau oder Wiederverkauf

Neubau: Mehrwertsteuer (IVA) in Höhe von 10 % auf Wohnimmobilien landesweit, zuzüglich regional festgelegter Stempelsteuer (AJD). Auf den Kanarischen Inseln gilt stattdessen IGIC in Höhe von 7 %.

Wiederverkauf: Grunderwerbsteuer (ITP) statt Mehrwertsteuer und Stempelsteuer; die Höhe wird vollständig von der autonomen Gemeinschaft festgelegt.

Grunderwerbsteuer nach Region

Geprüft am 27-10-2026. Regionale Steuersätze ändern sich, manchmal auch mitten im Jahr. Bestätigen Sie den aktuellen Satz bei der zuständigen autonomen Gemeinschaft, bevor Sie unterschreiben.

Die Änderung in Katalonien wird in den meisten Ratgebern immer noch falsch dargestellt. Seit dem 27-06-2025 gilt in Katalonien gemäß Decret llei 5/2025 de 25 de març eine gestaffelte Skala statt eines Einheitssatzes:

Die Steuersätze gelten progressiv, sodass nur der Teil innerhalb der jeweiligen Stufe mit diesem Satz besteuert wird. Bei einem Kaufpreis von €700.000 werden auf die ersten €600.000 10 % und auf die verbleibenden €100.000 11 % fällig. Das ergibt einen effektiven Satz von knapp 10,14 %.

Katalonien hat außerdem einen Steuersatz von 20 % für Großvermieter eingeführt (im Allgemeinen Eigentümer von mehr als zehn Wohnimmobilien oder von fünf Wohnimmobilien in einem ausgewiesenen angespannten Wohnungsmarktgebiet) sowie für den Kauf ganzer Wohngebäude.

Die baskischen Provinzen und Navarra verfügen über eigene regionale Steuersysteme mit vollständig eigenen Vorschriften.

Berufs- und Verwaltungskosten

Rechnen Sie zusätzlich zu den Steuern mit etwa 1 % bis 2 %:

• Notargebühren: nach nationalem Gebührentarif auf den Kaufpreis festgelegt: etwa 388 € für eine Immobilie im Wert von 300.000 €, zuzüglich Kosten für Kopien und 21 % Mehrwertsteuer
• Gebühren für das Grundbuch: ebenfalls tarifgebunden: etwa 205 € für eine Immobilie im Wert von 300.000 €, zuzüglich Mehrwertsteuer
• Unabhängige Rechtsberatung: in der Regel 1 % bis 2 %
• Gestoría: etwa 300 € für die Bearbeitung von Steuererklärungen und Dokumenten
• Maklerprovision: wird normalerweise vom Verkäufer getragen, wobei die Verträge variieren können

Finanzierung

Nichtansässige erhalten in der Regel eine Hypothek über 60 % bis 70 % des Immobilienwerts. Das bedeutet, dass vor Steuern eine Anzahlung von 30 % bis 40 % in bar erforderlich ist. Die Gebühren für die Immobilienbewertung durch die Bank liegen zwischen 250 € und 600 € und sind in der Regel sechs Monate gültig. Die Bearbeitungsgebühren können bis zu 2 % des Darlehens betragen. Unser spanischer Hypothekenrechner berechnet Ihre monatliche Rate und den Betrag, den Sie bei der Vertragsunterzeichnung benötigen.

Was sind die besten Anlagemöglichkeiten in Spanien?

Es gibt nicht die eine beste Möglichkeit, in Spanien zu investieren, denn welche Anlageoption die richtige ist, hängt von Ihrem steuerlichen Wohnsitz, Ihrem Anlagehorizont und davon ab, ob Sie auf das investierte Vermögen kurzfristig zugreifen müssen. Zu den wichtigsten Anlageklassen für ausländische Investitionen zählen Immobilien, börsennotierte Aktien, kollektive Investmentfonds, Versicherungsmantel und Unternehmensgründungen.

Im Folgenden wird erläutert, wie die einzelnen Optionen in Spanien strukturiert sind und besteuert werden. Dies ist keine Empfehlung für ein bestimmtes Produkt, und AnchorLess berät nicht zu Investitionen.

Die spanischen Wertpapiermärkte werden von der CNMV (Comisión Nacional del Mercado de Valores) beaufsichtigt. Jeder Anbieter, mit dem Sie zusammenarbeiten, sollte in ihrem Register eingetragen sein.

Immobilien und Grundeigentum in Spanien

Die größte Kategorie gemessen am ausländischen Investitionsvolumen und zugleich die am wenigsten liquide. Sie wurde oben ausführlich behandelt: Beim Erwerb fallen je nach Region unterschiedliche Steuern an, es bestehen jährliche Verpflichtungen, unabhängig davon, ob Sie die Immobilie vermieten, und sie unterliegt einer Wohnungspolitik, die derzeit der aktivste Bereich der spanischen Gesetzgebung ist.

Mietrenditen unterscheiden sich je nach Stadt und danach, ob langfristig oder mit einer touristischen Lizenz vermietet wird, erheblich. Die Anforderungen für Kurzzeitvermietungen wurden stark verschärft. Barcelona lässt neue touristische Vermietungen schrittweise auslaufen, und inzwischen ist eine landesweite Registrierung erforderlich. Daher sollte bei einer Renditeberechnung auf Basis von Ferienvermietungen die Lizenzlage geprüft werden, bevor ein Angebot abgegeben wird.

Börsennotierte Aktien

Spanische Aktien werden an den Börsen der BME gehandelt. Für Gebietsansässige fallen Gewinne und Dividenden unter die Bemessungsgrundlage für Kapitaleinkünfte. Für Gebietsfremde unterliegen Dividenden einem spanischen Quellensteuerabzug von 19 %, der gemäß einem anwendbaren Doppelbesteuerungsabkommen reduziert werden kann.

Kollektive Investmentfonds und ETFs – und der entscheidende Unterschied

Diese strukturelle Unterscheidung hat im spanischen System größere Auswirkungen als jede andere.

In Spanien und der EU registrierte Investmentfonds kommen für die Steuerstundung nach Artikel 94 des Einkommensteuergesetzes für natürliche Personen in Betracht. Wenn Sie Ihr Geld von einem qualifizierenden Fonds in einen anderen übertragen (ein traspaso), wird dadurch kein steuerpflichtiger Gewinn ausgelöst. Steuern werden erst fällig, wenn Sie das Geld endgültig aus dem Fondssystem entnehmen.

Es gelten drei Voraussetzungen. Sie müssen in Spanien IRPF-pflichtig sein, denn bei Gebietsfremden gibt es keine IRPF, deren Zahlung aufgeschoben werden könnte. Beide Fonds müssen qualifizierende Organismen für gemeinsame Anlagen sein. Ein ausländischer Fonds kommt nur dann infrage, wenn er bei der CNMV registriert ist und über einen spanischen Vertriebspartner erworben wird.

ETFs sind von dieser Regelung ausgeschlossen. Das Ministerium hat diese Frage ausdrücklich geklärt und den Ausschluss auf börsennotierte Fonds ausgeweitet, unabhängig davon, ob sie an einem spanischen oder ausländischen Markt gehandelt werden. Jeder Verkauf eines ETF ist ein steuerpflichtiger Vorgang, auch wenn Sie den Erlös noch am selben Tag reinvestieren.

Damit eine SICAV-Struktur für die Steuerstundung infrage kommt, muss sie mindestens 500 Anteilseigner haben, und der Anleger darf zu keinem Zeitpunkt während der vorangegangenen zwölf Monate mehr als 5 % des Kapitals gehalten haben.

Versicherungsmantel mit fondsgebundener Lebensversicherung

Eine Kategorie versicherungsbasierter Produkte, die von EU-Lebensversicherern ausgegeben werden. Dabei werden die zugrunde liegenden Vermögenswerte von einem Vermögensverwalter mit Ermessensspielraum verwaltet, und Wertzuwächse sammeln sich innerhalb der Police an, anstatt jährlich besteuert zu werden. Die steuerliche Behandlung in Spanien hängt davon ab, ob die Police bestimmte strukturelle Voraussetzungen erfüllt. Diese sind technisch genug, um eine Einzelfallprüfung zu erfordern. Eine Entscheidung hierzu sollte mit einem zugelassenen spanischen Steuerberater getroffen werden, nicht auf Grundlage eines Blogbeitrags.

Unternehmensgründung

Mit der Gründung einer SL (Gesellschaft mit beschränkter Haftung) oder der Anmeldung als autónomo wechseln Sie in einen völlig anderen Rechtsrahmen: Körperschaftsteuer, Umsatzsteuerregistrierung, Sozialversicherungsbeiträge und die Möglichkeit, damit einen Aufenthaltstitel zu beantragen. Für beides benötigen Sie eine spanische NIF. Beide Themen werden in unserem Leitfaden zur spanischen NIF behandelt.

Welche Branchen sind für Investitionen in Spanien attraktiv?

Zu den attraktiven Branchen für Investitionen in Spanien zählen erneuerbare Energien, Automobilindustrie und Mobilität, Informations- und Kommunikationstechnologie, Biowissenschaften, Luft- und Raumfahrt sowie Agrar- und Ernährungswirtschaft. Hier konzentrieren sich das spanische Wirtschaftswachstum und die öffentliche Kofinanzierung; zudem räumt ICEX diesen Branchen bei ausländischen Unternehmensinvestitionen Vorrang ein.

Erneuerbare Energien

Spaniens Stromversorgungssystem zählt zu den am stärksten dekarbonisierten in Europa, und die zugrunde liegenden Zahlen sind bemerkenswert gut.

Erneuerbare Energien erzeugten 2025 55,5 % des spanischen Stroms; einschließlich Eigenverbrauch waren es 56,6 % – ein Rekordwert von 150,8 TWh. Windenergie war das dritte Jahr in Folge mit 21,6 % die größte Energiequelle im Strommix, vor Kernenergie mit 19 %, Photovoltaik mit 18,4 % und Gas-und-Dampf-Kombikraftwerken mit 16,8 %. Im Laufe des Jahres wurden knapp 10 GW neue Solar- und Windkraftkapazität in Betrieb genommen, womit die installierte Gesamtleistung auf 142,5 GW stieg.

Red Eléctrica bringt die strategische Bedeutung klar auf den Punkt: Die steigende Nachfrage durch neue industrielle und digitale Verbraucher wird durch ein saubereres Stromnetz gedeckt, was Spanien in Europa in eine starke Position bringt. Für energieintensive Unternehmen in Spanien ist das ein Argument in Bezug auf Kosten und Compliance, nicht auf Ideologie.

Automobilindustrie

Spanien ist der zweitgrößte Automobilhersteller Europas und der neuntgrößte weltweit sowie der zweitgrößte Hersteller von Nutzfahrzeugen in Europa. Internationale Hersteller betreiben im ganzen Land Produktionsstätten, die zu den am stärksten automatisierten in Europa zählen.

Die Branche befindet sich mitten im Wandel, und die spanische Regierung fördert diesen Wandel direkt. Im Dezember 2025 kündigte sie Unterstützungsmaßnahmen in Höhe von knapp 1,3 Milliarden Euro für den Markt und die Industrie für Elektrofahrzeuge an. Dazu gehören Verbrauchersubventionen für 2026 in Höhe von 400 Millionen Euro, 580 Millionen Euro für industrielle Investitionen und 300 Millionen Euro für Ladeinfrastruktur. Ziel ist es, bis 2035 95 % der spanischen Produktion zu elektrifizieren.

Ausländisches Kapital fließt bereits in die Branche. Das Batterieproduktionswerk von CATL mit Stellantis steht für Investitionen von rund 4 Milliarden Euro.

Weitere Branchen im Überblick

Informations- und Kommunikationstechnologie, Luft- und Raumfahrt, Chemie, Biowissenschaften, Agrar- und Ernährungswirtschaft, audiovisuelle Medien sowie Transport und Logistik vervollständigen die Prioritätenliste. Spaniens Lage eröffnet dort ansässigen Unternehmen den Zugang zu den Märkten der EU, des Nahen Ostens, Nordafrikas und Lateinamerikas sowie zu einem Binnenmarkt mit mehr als 48 Millionen Verbrauchern.

Hinweis zum Geltungsbereich. Die Attraktivität eines Wirtschaftszweigs ist ein Argument für direkte Unternehmensinvestitionen und Beteiligungen. Sie sagt nichts darüber aus, ob sich der Kauf einer Wohnung in Málaga lohnt. Betrachten Sie diese beiden Fragen getrennt.

Steuerlicher Wohnsitz: die drei Kriterien, die alles entscheiden

Sie werden in Spanien steuerlich ansässig, wenn Sie eines der drei Kriterien erfüllen. Spanien kennt kein geteiltes Steuerjahr. Sobald Sie ein Kriterium erfüllen, gelten Sie für das gesamte Kalenderjahr als steuerlich ansässig.

Das fehlende geteilte Steuerjahr ist der Fallstrick. Wenn Sie im Oktober ankommen und bleiben, kann das gesamte Jahr steuerlich relevant werden.

Kriterium 1: die Anzahl der Tage

183 Tage oder mehr physische Anwesenheit auf spanischem Hoheitsgebiet innerhalb eines Kalenderjahres. Auch angebrochene Tage zählen. Erkundungsreisen zählen ebenfalls. Vorübergehende Abwesenheiten werden Ihrer in Spanien verbrachten Tageszahl hinzugerechnet, es sei denn, Sie können Ihren steuerlichen Wohnsitz in einem anderen Land durch eine offizielle Bescheinigung der dortigen Steuerbehörde nachweisen.

Kriterium 2: Mittelpunkt der wirtschaftlichen Interessen

Ihre berufliche Tätigkeit, Ihre Investitionen oder Ihre wirtschaftliche Basis befinden sich überwiegend in Spanien. Bei diesem Kriterium werden die Tage überhaupt nicht gezählt. Genau das wird Menschen zum Verhängnis, die 182 Tage für einen sicheren Grenzwert halten.

Kriterium 3: familiäre Vermutung

Ihr rechtlich nicht getrennt lebender Ehepartner und Ihre unterhaltsberechtigten minderjährigen Kinder leben gewöhnlich in Spanien. Diese Vermutung kann widerlegt werden. Das bedeutet, dass Sie die Beweislast dafür tragen, sie zu widerlegen.

Was Sie als nicht ansässiger Eigentümer schulden

Der Besitz einer Immobilie in Spanien als nicht ansässiger Eigentümer bringt Pflichten mit sich, selbst wenn die Immobilie leer steht. Alles, was im Folgenden aufgeführt ist, wird mit dem Modelo 210 eingereicht.

Fiktive Einkünfte aus einer leer stehenden Immobilie

Spanien besteuert Sie auf einen theoretischen Mietwert, selbst wenn Sie die Immobilie nie vermieten. Die Bemessungsgrundlage beträgt 2% des Katasterwerts und reduziert sich auf 1.1%, wenn der Katasterwert innerhalb der letzten zehn Jahre neu festgesetzt wurde. Auf diese Bemessungsgrundlage wird anschließend für Ansässige in der EU und im EWR ein Steuersatz von 19% angewendet, für alle anderen gilt ein Satz von 24%.

Diese Erklärung wird einmal jährlich eingereicht und ist die am häufigsten versäumte Pflicht unter Eigentümern aus den USA und Großbritannien. Die Frist hat sich im Juni 2026 geändert: Die Fristen für das Modelo 210 finden Sie in unserem spanischen Steuerkalender.

Mieteinnahmen

Ansässige in der EU und im EWR zahlen 19% auf die Netto-Mieteinnahmen, wobei Ausgaben absetzbar sind: Gemeinschaftsgebühren, IBI, Versicherungen, Reparaturen und Abschreibungen.

Nicht in der EU ansässige Personen zahlen 24% auf die Brutto-Mieteinnahmen, ohne jegliche Abzüge. Für Eigentümer aus den USA und dem Vereinigten Königreich nach dem Brexit ist dies der größte Nachteil im gesamten System. Dieselbe Immobilie, derselbe Mieter und eine erheblich unterschiedliche Steuerlast.

Verkauf

Veräußerungsgewinne aus einem Verkauf werden bei Nichtansässigen pauschal mit 19 % besteuert, unabhängig davon, ob Sie in der EU oder außerhalb der EU leben. Hier liegt ein häufiger Fehler in veröffentlichten Informationen. Die Aufteilung in 19 % und 24 % gilt für den allgemeinen Steuersatz für Nichtansässige; Gewinne aus Übertragungen unterliegen nach dem Gesetz über die Einkommensteuer für Nichtansässige einem eigenen festen Steuersatz.

Der Käufer ist gesetzlich verpflichtet, 3 % des Verkaufspreises einzubehalten und innerhalb eines Monats mit dem Modelo 211 als Vorauszahlung auf Ihre Steuer an das Finanzamt abzuführen. Anschließend haben Sie weitere drei Monate Zeit, das Modelo 210 mit dem tatsächlichen Gewinn einzureichen. Damit haben Sie ab dem Verkauf insgesamt vier Monate Zeit. Überstieg der einbehaltene Betrag von 3 % Ihre tatsächliche Steuerschuld, können Sie die Differenz zurückfordern. Die Erstattung dauert üblicherweise sechs bis zwölf Monate.

Eine weitere Einschränkung, die Investoren mit mehreren Immobilien betrifft: Als Nichtansässiger können Sie einen Gewinn aus einer Immobilie nicht mit einem Verlust aus einer anderen verrechnen – auch nicht im selben Steuerjahr und nicht einmal am selben Tag.

Geht die Immobilie auf Ihre Erben über, muss jeder von ihnen für seinen Anteil spanische Erbschaftsteuer anmelden, auch wenn er im Ausland lebt.

Was Sie als in Spanien steuerlich ansässige Person zahlen müssen

Steuerlicher Wohnsitz bedeutet, dass Spanien Ihr weltweites Einkommen und Vermögen besteuert.

Einkommensteuer

Die IRPF gliedert sich in zwei Bemessungsgrundlagen. Für die allgemeine Bemessungsgrundlage (Einkünfte aus Beschäftigung und selbstständiger Tätigkeit sowie die meisten Mieteinnahmen) gelten ein staatlicher und ein regionaler Steuertarif. Der Spitzensteuersatz liegt bei etwa 47 % und in einigen Regionen höher. Für die Sparbemessungsgrundlage (Dividenden, Zinsen, Veräußerungsgewinne) gilt ein einheitlicher landesweiter Steuertarif:

Der Spitzensteuersatz stieg mit Wirkung ab dem Steuerjahr 2025 gemäß Ley 7/2024, de 20 de diciembre von 28% auf 30%. Jeder Leitfaden, der noch 28% angibt, ist veraltet. Die baskischen Provinzen und Navarra wenden ihre eigenen foralen Steuertarife an.

Vermögensteuer

Sie wird am 31. Dezember auf das weltweite Nettovermögen erhoben. Der staatliche Freibetrag beträgt €700,000, zuzüglich bis zu €300,000 für einen Hauptwohnsitz. Die Regionen können dann an drei Stellschrauben drehen: am Freibetrag, am Steuertarif und am Steuerabzug.

Valencia erhöhte den Freibetrag mit Wirkung zum 01-06-2025 gemäß Ley 5/2025 de 30 de mayo von €500,000 auf €1,000,000. Quellen, die für Valencia weiterhin €500,000 angeben, beschreiben die frühere Regelung.

Solidaritätssteuer auf große Vermögen

Eine landesweite Steuer, die von den Regionen nicht durch Steuerabzüge aufgehoben werden kann. Sie wurde mit Ley 38/2022 eingeführt und verlängert, bis die Besteuerung von Vermögen im Rahmen der Reform der Regionalfinanzierung überarbeitet wird. Sie gilt bei einem Nettovermögen von mehr als €3,000,000, was nach Abzug des Freibetrags von €700,000 einem Vermögen von ungefähr €3.7 Millionen entspricht.

Die gezahlte regionale Vermögensteuer wird auf die Solidaritätssteuer angerechnet. Das hat eine kontraintuitive Folge: In Madrid und Andalusien gilt der Steuerabzug von 100% nicht, solange die Solidaritätssteuer besteht. Er wird auf die Differenz zwischen den beiden Steuern gekürzt, sodass große Vermögen der Region ungefähr den Betrag zahlen, den die Solidaritätssteuer erhoben hätte. Der regionale Steuerabzug bringt genau dann keinen Vorteil mehr, wenn es um die größten Vermögen geht.

Meldung ausländischer Vermögenswerte

In Spanien steuerlich ansässige Personen müssen bis zum 31. März das Modelo 720 für ausländische Konten, Wertpapiere und Immobilien mit einem Wert von mehr als €50,000 je Kategorie sowie das Modelo 721 für im Ausland gehaltene Krypto-Vermögenswerte oberhalb desselben Schwellenwerts einreichen.

Bei Immobilien bemisst sich der Schwellenwert nach den Anschaffungskosten, nicht nach dem aktuellen Marktwert. Eine 2010 für €60,000 gekaufte Immobilie, die heute €45,000 wert ist, löst die Meldepflicht weiterhin aus.

Die Strafbestimmungen dieser Regelung wurden vom Gerichtshof der EU im Fall C-788/19 (27-01-2022) für rechtswidrig erklärt. Damit entfielen die Strafe von 150% und die unbegrenzte Verjährungsfrist. Ley 5/2022 reformierte den Rechtsrahmen. Die Meldepflicht selbst besteht weiterhin.

Wegzugsbesteuerung

Wenn Sie in den 15 Jahren vor Ihrem Wegzug mindestens 10 Jahre in Spanien steuerlich ansässig waren, können nicht realisierte Gewinne aus Ihren weltweiten Aktienbeteiligungen bei Ihrem Wegzug besteuert werden. Die Steuer greift, wenn der gesamte Marktwert des Portfolios mehr als €4,000,000 beträgt oder wenn eine Beteiligung an einem einzelnen Unternehmen mehr als 25% ausmacht und einen Wert von mehr als €1,000,000 hat. Der nicht realisierte Gewinn wird mit den für die Sparbemessungsgrundlage geltenden Steuersätzen besteuert.

Spaniens Beckham Law

Die Beckham Law ermöglicht es anspruchsberechtigten Neuzugezogenen, sechs Steuerjahre lang nach einer modifizierten Regelung für Nichtansässige besteuert zu werden: pauschal 24 % auf erfasste Einkünfte aus spanischer Beschäftigung bis zu 600.000 €, 47 % darüber und ausländische passive Einkünfte, die im Allgemeinen nicht der spanischen Besteuerung unterliegen.

Die offizielle Bezeichnung lautet Sonderregelung für Arbeitnehmer, die in das spanische Hoheitsgebiet entsandt werden, gemäß Artikel 93 des Ley 35/2006.

Was sie abdeckt und was oft missverstanden wird

Drei Vorteile erhalten weniger Aufmerksamkeit, als sie verdienen. Kein Modelo 720, wodurch die größte Meldepflicht für in Spanien Ansässige entfällt. Vermögensteuer nur auf in Spanien belegene Vermögenswerte, sodass ein ausländisches Portfolio nicht in die Bemessungsgrundlage fällt. Solidaritätssteuer nur auf Vermögenswerte in Spanien, nach derselben Logik.

Am häufigsten wird fälschlicherweise angenommen, dass 24 % für alles gelten. Das ist nicht der Fall. Für spanische Kapitaleinkünfte gilt weiterhin der Steuersatz für Kapitaleinkünfte, und Dividenden, Zinsen sowie Kapitalgewinne müssen gesondert geprüft werden.

Die Frist, nach deren Ablauf keine Anträge mehr möglich sind

Die Wahl wird innerhalb von sechs Monaten mit Modelo 149 getroffen. Die Frist beginnt in der Regel mit der Registrierung bei der Sozialversicherung, nicht mit dem Datum Ihrer Ankunft in Spanien. Wer beides verwechselt, verliert die Regelung dauerhaft: Wird die Frist versäumt, gilt für dieses Jahr die reguläre IRPF, und eine erneute Möglichkeit gibt es erst, nachdem Sie weitere fünf Jahre außerhalb Spaniens verbracht haben.

Die laufende Steuererklärung erfolgt anschließend mit dem Modelo 151.

Voraussetzungen

Sie dürfen in den fünf Steuerjahren vor Ihrem Umzug nicht in Spanien steuerlich ansässig gewesen sein. Bis Ende 2022 betrug dieser Rückblickzeitraum zehn Jahre und wurde durch Ley 28/2022 verkürzt.

Das Regime gilt nicht automatisch für Inhaber eines Digital-Nomad-Visums. Freiberufler benötigen in der Regel eine ENISA-Zertifizierung, die bestätigt, dass ihre Tätigkeit hochqualifiziert oder innovativ ist. Außerdem müssen sie ihre Einkünfte aus spanischen Quellen unter 20 % ihres Gesamtumsatzes halten und Modelo 149 fristgerecht einreichen.

Eine wissenswerte Neuerung aus dem Jahr 2025. In Resolution 00/03697/2025 bestätigte das Zentrale Wirtschafts- und Verwaltungsgericht (TEAC), dass Begünstigte der Beckham Law auf fiktive Mieteinnahmen aus ihrer eigenen Hauptwohnung in Spanien Steuern zahlen müssen. Bei gewöhnlichem steuerlichem Wohnsitz in Spanien ist eine Hauptwohnung von der Besteuerung fiktiver Mieteinnahmen ausgenommen. Bei diesem Regime ist sie es nicht.

Noch verfügbare Wege zur Aufenthaltsgenehmigung

Da der Weg für Investoren weggefallen ist, bleiben diese Kategorien. Alle Details finden Sie in unserem Leitfaden zu den spanischen Visumoptionen.

Digital Nomad Visa

Für ortsunabhängig Beschäftigte, die Einkünfte von Unternehmen außerhalb Spaniens beziehen. Das Mindesteinkommen beträgt 200 % des SMI, was gemäß Real Decreto 126/2026 für eine Einzelperson €2,849 pro Monat entspricht.

Außerdem benötigen Sie einen Hochschulabschluss oder drei Jahre einschlägige Berufserfahrung sowie eine private Krankenversicherung ohne Zuzahlungen. Wenn Sie freiberuflich tätig sind, sollten Ihre Einkünfte aus Spanien unter 20% des Gesamtumsatzes bleiben.

Non-Lucrative Visa

Für Rentner und Personen, die von passivem Einkommen leben. Voraussetzung sind 400% des IPREM, das sind €28,800 pro Jahr für den Hauptantragsteller zuzüglich €7,200 pro Familienmitglied.

Das NLV erlaubt keinerlei Erwerbstätigkeit. Außerdem ist für die Aufrechterhaltung und Verlängerung eine physische Anwesenheit von mindestens 183 Tagen pro Jahr erforderlich, wodurch automatisch ein steuerlicher Wohnsitz in Spanien mit weltweiten Einkünften und Vermögenswerten begründet wird. Unser Leitfaden zum Non-Lucrative Visa für Spanien erläutert die Voraussetzungen und das Antragsverfahren Schritt für Schritt.

Unternehmervisum

Für Gründer, die ein Unternehmen in Spanien aufbauen, gemäß Ley 14/2013. Die finanziellen Anforderungen beginnen bei €34,200 für den Hauptantragsteller, zuzüglich €12,820 für einen Ehepartner und €4,275 für jeden weiteren Angehörigen.

Bevor der Antrag auf Aufenthalt bearbeitet wird, benötigt das Projekt einen positiven Bericht (informe favorable) von ENISA, der staatlichen Innovationsagentur. ENISA bewertet das Projekt nach Innovation, Skalierbarkeit, Markt und Finanzierung sowie Team.

Abgelehnt werden regelmäßig: vorgefertigte Plattformlösungen ohne eigene Technologie, Umsatzmodelle, die nur durch zusätzliche Mitarbeitende skalieren, Prognosen ohne zugrunde liegende Wettbewerbsanalyse und Teams ohne technische Kompetenz.

Wege für hochqualifizierte Fachkräfte und Beschäftigte

Wenn ein spanischer Arbeitgeber oder eine unternehmensinterne Versetzung hinter dem Umzug steht. Der Arbeitgeber leitet das Genehmigungsverfahren in der Regel zunächst in Spanien ein.

Was Amerikaner:innen speziell wissen müssen

Drei Punkte liegen außerhalb des spanischen Regelwerks und werden oft übersehen.

Ihre US-Steuererklärungspflicht endet nicht. US-Staatsbürger:innen und Green-Card-Inhaber:innen müssen ihr weltweites Einkommen versteuern, unabhängig davon, wo sie leben. Das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen den USA und Spanien sowie die Anrechnung ausländischer Steuern sind die Mechanismen zur Vermeidung einer Doppelbesteuerung – sie müssen gezielt genutzt und dürfen nicht einfach vorausgesetzt werden.

Die Beckham Law befreit Sie vom Modelo 720, aber nicht von US-Pflichten. FBAR und alle FATCA-bezogenen Meldepflichten laufen weiterhin nach eigenem Zeitplan.

Spanische Banken melden Sie direkt an den IRS. Das ist die Funktionsweise von FATCA, und ein Grund, die US-Seite Ihrer Steuererklärung vor der Kontoeröffnung – und nicht erst danach – in Ordnung zu bringen.

Personen in dieser Situation sollten mit einer Fachkraft zusammenarbeiten, die beide Rechtskreise abdeckt. Ein:e alleinige:r spanische:r Berater:in übersieht die US-Seite, ein:e alleinige:r US-Steuerberater:in die spanische.

Häufige Fehler

Budgetplanung anhand des Kaufpreises. Die Bemessungsgrundlage für die Steuer ist der Katasterreferenzwert, sofern dieser höher ist. Eine gute Verhandlungsführung reduziert daher nicht die Grunderwerbsteuer.

Annahme, die 183-Tage-Regel sei der einzige Test. Der Mittelpunkt der wirtschaftlichen Interessen wird unabhängig von der Aufenthaltsdauer berücksichtigt.

Verwechslung des padrón mit einem Aufenthaltstitel. Die Eintragung ins Einwohnermeldeamt (padrón) dokumentiert Ihren Wohnsitz in der Gemeinde. Sie ist zwar nützlich, stellt jedoch keinen Aufenthaltstitel dar.

Due-Diligence-Prüfung aus Kostengründen überspringen. Rückstände in der Eigentümergemeinschaft oder nicht gezahlte Grundsteuern (IBI) gehen mit der Immobilie einher.

Versäumnis der Erklärungspflicht für fiktive Einkünfte. Der Besitz einer leerstehenden spanischen Immobilie begründet eine jährliche Meldepflicht. Viele entdecken dies erst Jahre später – verbunden mit Zinseszinsen.

Die sechsmonatige Frist der Beckham Law ab Ankunft zählen. Die Frist beginnt in der Regel mit der Anmeldung bei der Sozialversicherung.

ETF-Kauf in Erwartung einer Steueraufschubregelung. Gehandelte Fonds unterliegen nicht dem Artikel 94-Regime.

Ertragsmodell auf Basis von Ferienvermietungen aufbauen. Die Lizenzierung wurde verschärft, und eine heute bestehende Genehmigung muss nicht zwingend verlängert werden.

Beantragung des NIE erst nach Unterzeichnung von Dokumenten. Der Notar benötigt es zur Beurkundung, und die Bank benötigt es bereits vorher.

Die wichtigsten Fragen zum Investieren in Spanien

Wichtigste Erkenntnisse

Spanien bleibt für ausländisches Kapital offen, verschließt sich aber der Idee, sich durch Kapital eine Aufenthaltsgenehmigung zu kaufen. Das ist die entscheidende Änderung, und sie trat genau am 03-04-2025 in Kraft, als Ley Orgánica 1/2025 alle Wege für Investoren auf einmal abschaffte: Immobilien, Staatsanleihen, Aktien, Fonds, Einlagen und Geschäftsvorhaben. Das Golden Visa ist inzwischen nur noch eine historische Referenz und gilt als geschützt ausschließlich für bereits erteilte Genehmigungen und bereits eingereichte Anträge.

Die wirtschaftliche Ausgangslage ist solide, das Wachstum verlangsamt sich jedoch. Die Bank von Spanien prognostiziert ein Wachstum von 2.3% im Jahr 2026 und 1.7% im Jahr 2027, während die öffentliche Verschuldung unter 99% des BIP sinkt und die Inflation bei 3.6% liegt. Gouverneur Escrivá nennt Beschäftigung, Zuwanderung und das Fehlen jener Ungleichgewichte, die zur Finanzkrise von 2008 führten, als Stärken; als Einschränkungen nennt er Verschuldung, Produktivität und Wohnraum.

Die 100%ige Steuer, die in der internationalen Berichterstattung dominierte, wurde nie Gesetz. Sie wurde im Januar 2025 angekündigt, im Mai 2025 eingebracht, nie debattiert und fiel weg, als das Parlament am 06-10-2026 aufgelöst wurde. Ein neues Parlament müsste von vorn beginnen.

Bei den Kosten ist nicht der vereinbarte Preis entscheidend, sondern der Katasterreferenzwert, der seit Januar 2022 die Steuerbemessungsgrundlage bestimmt, sowie die regionale Grunderwerbsteuer, die von 6% in Madrid bis zu gestaffelten Sätzen von 13% in Katalonien und auf den Balearen reicht. Notar und Grundbuch kosten jeweils einige hundert Euro; rechnet man die Anwaltskosten hinzu, veranschlagen Käufer insgesamt üblicherweise 10% bis 15% zusätzlich zum Kaufpreis.

Bei den Steuern ist der steuerliche Wohnsitz ausschlaggebend. Nichtansässige zahlen nur auf Einkünfte aus spanischen Quellen Steuern, müssen für eine leer stehende Immobilie fiktive Einkünfte versteuern und unterliegen bei Mieteinnahmen einem Bruttosteuersatz von 24%, wenn sie außerhalb der EU ansässig sind. Ansässige versteuern ihr weltweites Einkommen und Vermögen; der Steuersatz auf Kapitalerträge beträgt inzwischen höchstens 30%, und die Vermögensteuer reicht von null in Madrid bei einem Nettovermögen von bis zu €3M bis zur vollen Steuerpflicht in Katalonien. Die Beckham Law kann diese Berechnung für sechs Jahre neu festlegen; dafür gilt eine Frist von sechs Monaten ab der Anmeldung bei der Sozialversicherung.

Bei den Anlagemöglichkeiten bleibt Immobilienbesitz gemessen am ausländischen Investitionsvolumen die größte Kategorie und zugleich die am wenigsten liquide. Die Bereiche, die erhebliche Unternehmensinvestitionen anziehen, sind erneuerbare Energien, aus denen inzwischen mehr als die Hälfte des spanischen Stroms stammt, und die Automobilindustrie, in der Spanien Europas zweitgrößter Hersteller ist und die Regierung knapp €1.3 Milliarden für den Übergang zur Elektromobilität zugesagt hat. Ein struktureller Aspekt ist wichtig: In Spanien und der EU registrierte Fonds ermöglichen gemäß Artikel 94 einen steuerlich aufgeschobenen Wechsel; ETFs tun dies nicht.

Für Expats ist die Reihenfolge entscheidend, um sich abzusichern: zuerst der Aufenthaltsweg, dann der steuerliche Wohnsitz und danach das Vermögen. Diese Reihenfolge umzukehren, ist der teuerste Fehler in diesem Bereich.

All das setzt voraus, dass zunächst eine bestimmte Voraussetzung erfüllt ist. Beantragen Sie die NIE, wenn Sie als Privatperson investieren, und die spanische NIF, wenn Sie als Unternehmen investieren. Nichts in diesem Artikel steht Ihnen zur Verfügung, bevor diese Nummer ausgestellt wurde.