ипотека в Португалии

Ипотека для иностранцев

Автор: Brenda L.Обновлено 21 октября 2026 г.10 мин чтения

Ипотека для иностранцев в Португалии: руководство

ипотека в португалии для иностранцев и экспатов

Коротко

Получение ипотечного кредита в Португалии для иностранного покупателя сопряжено с определёнными трудностями, однако при надлежащей подготовке и профессиональном сопровождении эта задача вполне выполнима. Банковская система Португалии всё лучше адаптируется к потребностям международных клиентов: многие учреждения предлагают специализированные продукты и услуги для нерезидентов.

Получите краткое содержание статьи с помощью ИИ на ваш выбор:

Независимо от того, хотите ли вы переехать в Португалию, покупка недвижимости в Португалии — это значительная инвестиционная возможность для иностранных покупателей: она позволяет не только получить жильё в одной из самых красивых стран Европы, но и рассчитывать на потенциальную финансовую отдачу на стабильном рынке недвижимости.

Хотя португальская система ипотечного кредитования доступна иностранцам, для оформления ипотеки необходимо пройти определённые процедуры и разобраться в местных требованиях.

В этом подробном руководстве представлен пошаговый план получения ипотечного финансирования в Португалии, основанный как на официальных рекомендациях, так и на опыте экспатов, успешно прошедших этот процесс.

Содержание9

Ипотека для экспатов в Португалии
Критерии соответствия требованиям и параметры ипотечных кредитов в Португалии
Документы, необходимые иностранцам для оформления ипотеки в Португалии
Как проходит процесс подачи заявки на ипотеку в Португалии? Пошаговый обзор
Стоит ли мне обратиться к ипотечному брокеру как экспату в Португалии?
Подробная разбивка расходов на ипотеку в Португалии
Предварительный договор: важная гарантия защиты
Опыт сообщества экспатов
Рекомендуемые ипотечные банки для иностранных заявителей

Два человека изучают документы по ипотеке за столом рядом с ноутбуком

Ипотека для экспатов в Португалии

Португалия предлагает иностранным покупателям недвижимости благоприятные финансовые условия: здесь действует современная банковская система и доступны ипотечные продукты, признанные на международном уровне.

Несмотря на колебания рынка после кризиса недвижимости, произошедшего несколько лет назад, банки внедрили более строгие критерии кредитования, сохранив при этом открытость к иностранным заявителям.

Виды ипотеки, доступные иностранцам в Португалии

Португальские финансовые учреждения предлагают несколько вариантов ипотечного кредитования, позволяющих учитывать различные финансовые потребности и отношение к риску:

Ипотека с фиксированной ставкой (Taxa Fixa): обеспечивает стабильную процентную ставку на срок от 5 до 30 лет; некоторые кредиторы предлагают фиксированную ставку на весь срок кредита. Такая ипотека позволяет планировать бюджет, однако обычно предусматривает более высокую начальную процентную ставку. Штрафы за досрочное погашение значительнее и, как правило, составляют около 2% от суммы досрочного погашения.
Ипотека с переменной ставкой (Taxa Variável): процентная ставка периодически корректируется в зависимости от Euribor (межбанковской процентной ставки по евро) плюс маржа банка («спред»). Такая ипотека часто предполагает более низкую начальную ставку, но заемщики рискуют столкнуться с ростом платежей при повышении Euribor. Условия досрочного погашения более выгодны: штраф обычно ограничен 0,5% от досрочно погашенной суммы.
Ипотека со смешанной ставкой (Taxa Mista): гибридный вариант, предусматривающий начальный период фиксированной ставки (обычно 2–5 лет), после которого ставка становится переменной. Такая структура обеспечивает стабильность платежей на начальном этапе, но в дальнейшем ставка может корректироваться.
Ипотека с выплатой только процентов: Эти менее распространённые ипотечные продукты позволяют заёмщикам выплачивать только проценты в течение начального периода (обычно 5–10 лет), что изначально снижает размер платежей. Однако после начала погашения основного долга платежи значительно возрастают. Такая ипотека требует тщательного долгосрочного финансового планирования и сопряжена с повышенным риском.

Текущая ситуация с процентными ставками в Португалии

Процентные ставки в Португалии обычно составляют от 2,5% до 5,5% в зависимости от типа ипотеки, срока кредита, профиля заёмщика и текущей ситуации на рынке.

После корректировки политики Европейского центрального банка в последние годы ставки колебались. Рекомендуется проконсультироваться со специалистом по ипотечному кредитованию, чтобы получить самую актуальную информацию о ставках.

Критерии соответствия требованиям и параметры ипотечных кредитов в Португалии

Иностранным покупателям следует ознакомиться с конкретными требованиями к заёмщикам и параметрами кредитования, которые применяют португальские кредиторы:

Требования, связанные с резидентством

Для получения ипотеки резидентство в Португалии не требуется, однако наличие статуса налогового резидента (проживание в Португалии не менее 183 дней в году и уплата налогов в стране) обычно позволяет получить более выгодные условия.

Нерезиденты по-прежнему могут воспользоваться ипотечными предложениями, однако им следует быть готовыми к более строгим требованиям.

Соотношение суммы кредита к стоимости недвижимости (LTV)

Резиденты: как правило, могут рассчитывать на соотношение суммы кредита к стоимости недвижимости (LTV) в размере 80–90%, то есть первоначальный взнос составит 10–20%.
Нерезиденты: обычно им предлагают соотношение суммы кредита к стоимости недвижимости (LTV) в размере 60–70%, поэтому первоначальный взнос должен составлять 30–40%.
Исключительные случаи: заявители с особенно сильным финансовым профилем, специальными профессиональными навыками или высоким уровнем дохода могут договориться о более выгодных условиях.

Возрастные ограничения для получения ипотеки в Португалии

Большинство португальских кредиторов требуют, чтобы ипотека была полностью погашена до достижения заёмщиком возраста 70–80 лет.

Это требование напрямую влияет на максимальный срок кредита, доступный заёмщикам старшего возраста.

Финансовая оценка при оформлении ипотеки в Португалии

Банки используют анализ соотношения долга к доходу, чтобы оценить способность заёмщика погашать кредит. Как правило, ежемесячные долговые обязательства (включая новый ипотечный платёж) не должны превышать 30–35 % ежемесячного дохода.

Эта оценка включает всесторонний анализ стабильности доходов заявителя, имеющихся долгов и кредитной истории.

Документы, необходимые иностранцам для оформления ипотеки в Португалии

Для получения ипотеки в Португалии требуется определённый пакет документов. Иностранным покупателям следует подготовить:

Основные документы, удостоверяющие личность, для оформления ипотеки в Португалии

Действительный паспорт или удостоверение личности ЕС;
Португальский налоговый идентификационный номер (NIF - Número de Identificação Fiscal).

⚠️ Вы можете оформить NIF, даже если не планируете жить в Португалии. В AnchorLess мы поможем вам с услугами налогового представительства.

Подтверждение текущего адреса (недавний счёт за коммунальные услуги или выписка из банка)

Финансовые документы для оформления ипотеки в Португалии

Выписки по личным банковским счетам за последние три месяца
Подтверждение дохода:
Наёмные работники: расчётные листки за последние 3–6 месяцев, рекомендательное письмо от работодателя с подтверждением должности, заработной платы и стажа работы, а также последняя налоговая декларация
Самозанятые: финансовая отчётность бизнеса за последние 2–3 года, личные и корпоративные налоговые декларации, а также, возможно, недавние выписки по банковским счетам бизнеса
Кредитный отчёт из страны проживания
Сведения о действующих ипотечных кредитах или займах
Документы о сбережениях и инвестициях, подтверждающие наличие средств для первоначального взноса

Документы на недвижимость

Предварительный договор купли-продажи или сведения о недвижимости
Документы о регистрации недвижимости (предоставляются продавцом)
Сертификат энергоэффективности
Копия договоров аренды (если применимо к инвестиционной недвижимости)

Как проходит процесс подачи заявки на ипотеку в Португалии? Пошаговый обзор

Процесс оформления ипотеки в Португалии проходит поэтапно:

1. Предварительная оценка и предварительное одобрение

Для начала обратитесь в банк или к ипотечному брокеру, чтобы оценить соответствие требованиям и возможную сумму кредита.

Предварительная оценка позволяет определить реалистичный бюджет для поиска недвижимости и показывает продавцам серьёзность ваших намерений. Настоятельно рекомендуем начать этот процесс заранее.

2. Выбор недвижимости и первоначальное соглашение

После того как вы подберёте подходящий объект, обычно нужно согласовать и подписать предварительное соглашение о резервировании, иногда уплатив небольшой сбор за резервирование, чтобы снять объект с продажи.

3. Официальная подача заявки на ипотеку

Подайте выбранному кредитору полный пакет документов для оформления ипотеки, включая все необходимые документы.

На этом этапе обычно взимается плата за рассмотрение заявки (Comissão de Dossier) в размере примерно €200–€300.

4. Предложение по ипотеке (FINE)

Кредитор предоставит официальный документ с предложением по ипотеке, известный как FINE (Ficha de Informação Normalizada Europeia), в котором подробно изложены все условия, включая процентные ставки, сборы и графики платежей.

5. Оценка недвижимости

Банк заказывает независимую оценку недвижимости, стоимость которой обычно составляет от €300 до €600.

Этот важный этап позволяет определить фактическую стоимость недвижимости для целей кредитования: банки рассчитывают сумму кредита исходя из меньшей из двух величин — цены покупки или оценочной стоимости.

6. Предварительный договор купли-продажи (CPCV)

Это юридически обязывающее соглашение между покупателем и продавцом, которое обычно предусматривает внесение задатка в размере 10–30%.

Необходимо включить условие о защите задатка на случай отказа в одобрении ипотеки. Настоятельно рекомендуется воспользоваться услугами юриста на этом этапе.

7. Окончательное одобрение ипотеки

После успешного завершения всех проверок банк выдает официальное одобрение ипотеки.

8. Подписание договора и завершение сделки

На заключительном этапе необходимо подписать договор купли-продажи недвижимости (Escritura) и ипотечный договор у нотариуса, выплатить оставшуюся сумму и оплатить все связанные с этим налоги и сборы.

На этом этапе право собственности официально переходит к покупателю.

Пастельные таунхаусы с терракотовыми крышами в португальском городе

Стоит ли мне обратиться к ипотечному брокеру как экспату в Португалии?

Многие экспаты отмечают, что обращение к ипотечному брокеру значительно упрощает процесс и даёт ряд преимуществ:

Преимущества обращения к ипотечному брокеру в Португалии для иностранцев

Доступ к рынку: Брокеры сотрудничают с несколькими кредиторами, что открывает доступ к более широкому выбору ипотечных продуктов, чем при прямой подаче заявки.
Экспертные знания: Специализированные знания о португальском ипотечном рынке и знакомство с особыми требованиями к иностранным покупателям.
Административная поддержка: Помощь в подготовке, переводе и подаче документов, что часто позволяет существенно сэкономить время и снизить уровень стресса.
Навыки ведения переговоров: Возможность добиться более выгодных условий благодаря знанию рынка и связям с кредиторами.
Отсутствие прямых расходов: Обычно услуги брокера оплачивает кредитор, а не заёмщик.

Выбор надежного брокера

При выборе ипотечного брокера:

Проверьте его квалификацию и опыт работы с иностранными клиентами.
Запросите отзывы или рекомендации клиентов.
Убедитесь, что брокер прозрачно рассказывает о своих отношениях с различными кредиторами.
Заранее уточните все расходы и условия вознаграждения.

Опытные брокеры для иностранцев в Португалии

Cafimo — отличный вариант, если вы экспат и хотите подать заявку на ипотеку в Португалии.

Команда специализируется на оформлении ипотечного кредита для иностранцев и говорит на нескольких языках, хорошо понимая культурные различия, поэтому иммигрантам может потребоваться помощь в этом процессе.

Мы настоятельно рекомендуем их всем иностранцам, желающим приобрести недвижимость в Португалии.

Подробная разбивка расходов на ипотеку в Португалии

Иностранным покупателям следует предусмотреть многочисленные расходы помимо стоимости самой недвижимости:

Налоги и сборы при покупке недвижимости

Налог на передачу недвижимости (IMT): от 2% до 8% стоимости недвижимости. Ставка рассчитывается по прогрессивной шкале в зависимости от стоимости и типа недвижимости (основное жильё, второе жильё или инвестиционная недвижимость).
Гербовый сбор (Imposto do Selo): 0.8% от стоимости покупки недвижимости.
Нотариальные сборы и сборы за регистрацию: примерно €1,000-€1,500 за регистрацию недвижимости в земельном кадастре.
Юридические расходы: обычно €1,500–€2,000, или около 1% от стоимости недвижимости.

Расходы, связанные с ипотекой

Сбор за подачу заявки на ипотеку: €200–€300
Стоимость оценки недвижимости: €300-€600
Гербовый сбор по ипотеке: 0,6% от суммы ипотеки
Требования к страхованию: Страхование жизни обязательно, а страхование здания и жилья обычно требуется. Банки предлагают такие продукты, однако рекомендуется сравнить предложения независимых страховых компаний.

Общие дополнительные расходы

Иностранным покупателям следует заложить на дополнительные расходы примерно 7–10% от цены покупки недвижимости сверх суммы первоначального взноса.

Предварительный договор: важная гарантия защиты

Внимательно отнеситесь к предварительному договору купли-продажи (CPCV—Contrato Promessa de Compra e Venda), поскольку это юридически обязывающее соглашение, которое может повлечь значительные финансовые последствия.

Основные положения CPCV

Цена покупки и график платежей
Описание объекта недвижимости и его границ
Дата заключения окончательного договора купли-продажи
Условия расторжения договора

Резолютивная оговорка

Крайне важно включить условие, которое специально защищает задаток покупателя в следующих случаях:

В выдаче ипотечного кредита отказано.
Оценочная стоимость недвижимости оказалась ниже цены покупки.
В ходе юридической проверки выявлены проблемы.

В этом условии следует указать разумный срок (обычно от 20 до 30 дней) для одобрения ипотечного кредита и юридической проверки.

Опыт сообщества экспатов

Совокупный опыт экспатов, прошедших через португальскую систему ипотечного кредитования, дает ценные практические сведения, выходящие за рамки официальных процедур:

Темы, регулярно обсуждаемые на форумах и в группах экспатов

Терпение необходимо: Бюрократические процедуры в Португалии часто идут медленнее, чем могут ожидать экспаты из Северной Европы или Северной Америки. Если начать процесс заранее и закладывать реалистичные сроки, будет проще управлять ожиданиями.
Сложности с документами: Многие экспаты сообщают о трудностях, связанных с переводом, заверением и проверкой документов. Упорядоченное хранение документов, заказ заверенных переводов при необходимости и помощь специалистов, знакомых с международными заявлениями, помогут свести эти трудности к минимуму.
Расхождения в оценке: Одна из распространённых проблем — банковская оценка недвижимости оказывается ниже согласованной цены покупки, из-за чего требуется внести дополнительные средства в качестве первоначального взноса. Чтобы избежать такой ситуации, перед предложением цены можно самостоятельно изучить стоимость аналогичных объектов в этом районе.
Языковые нюансы: Хотя многие банковские специалисты в Португалии говорят по-английски, особенно в районах со значительным числом экспатов, при переводе могут теряться важные нюансы. Настоятельно рекомендуем поручить двуязычному представителю — брокеру, юристу или переводчику — проверить все документы.
Выбор банка имеет значение: По словам экспатов, опыт взаимодействия с разными банками различается. Некоторые учреждения создали специализированные отделы по ипотечному кредитованию нерезидентов и предлагают более упорядоченный процесс и поддержку на английском языке.
Требования к страхованию: Некоторые экспаты удивляются широкому перечню требований к страхованию жизни, которые могут включать медицинские обследования. Это может быть особенно сложно для нерезидентов, которым необходимо приехать в Португалию для прохождения обследований или организовать их в своей стране.
Банковские отношения: Некоторые экспаты отмечают, что установление отношений с банком в Португалии до подачи заявки на ипотеку может дать преимущества и потенциально привести к более выгодным условиям и упрощению процесса подачи заявки.

Распространённые ошибки, которых следует избегать при оформлении ипотеки в Португалии

Недооценка сроков: Обычно процесс занимает от 1 до 3 месяцев — от подачи заявления до его завершения. Разумно предусмотреть возможные задержки.
Отказ от юридического сопровождения: Попытки разобраться в португальской системе покупки недвижимости без помощи квалифицированного юриста часто приводят к осложнениям и потенциальным финансовым потерям.
Недостаточное финансовое планирование: Помимо первоначального взноса, необходимо иметь достаточно средств на все связанные налоги и сборы, а также на резервный фонд для непредвиденных расходов.
Неподходящий момент для заключения предварительного договора: Подписание CPCV до получения хотя бы предварительного одобрения ипотечного кредита ставит задаток под угрозу, если в договор не включены надлежащие условия.
Обращение к нескольким брокерам: Некоторые экспаты сообщают об осложнениях, вызванных одновременным обращением к нескольким ипотечным брокерам: это приводит к дублированию заявок и может подорвать доверие кредиторов.