Как купить дом в Португалии иностранцу: руководство по недвижимости

Обзор рынка недвижимости Португалии

Несмотря на снижение продаж недвижимости на 25% в прошлом году (2023), цены росли, увеличившись на 10%. Рынок недвижимости Португалии имеет высокую ценность: его объём достигает внушительных 1,2 триллиона долларов — впечатляющая сумма для такой небольшой страны.

Последние несколько лет Португалия остаётся одним из ведущих направлений для инвесторов в недвижимость , желающих приобретать и развивать недвижимость.

Несмотря на эти данные, страна остаётся экономичным вариантом для тех, кто хочет переехать или инвестировать.

Стоимость недвижимости по регионам

В нескольких местах в Португалии, включая крупные города, недвижимость по-прежнему обходится дешевле, чем в других странах.

С другой стороны, недвижимость в сельской местности, как правило, стоит дешевле. Однако учитывайте, что из-за небольших размеров страны до крупного города всегда можно добраться не более чем за два часа.

Как классифицируется жильё в Португалии?

В Португалии недвижимость делится на две категории:

• Квартиры: обозначаются буквой (T)
• Дома или виллы: обозначаются буквой (V)

Например, жильё с тремя спальнями обозначается как T3 или V3. Если это студия, она обозначается как T0 или V0.

Цифры всегда указывают на количество спален.

⚠️ Некоторые объекты могут обозначаться как T/V 1+1 или T/V 2 + 1. Обычно «плюс один» означает, что другое помещение переоборудовали в дополнительную спальню.

Какие бывают категории недвижимости в Португалии?

• ‘Apartamento’: квартира в кондоминиуме или апартаменты
• ‘Quinta’: ферма или загородный объект недвижимости
• ‘Casa': дом
• ‘Casa geminada': дом, соединённый с соседним общей стеной
• ‘Terreno’: земельный участок

Где экспату купить дом в Португалии?

Лиссабон

Лиссабон и его окрестности, известные как Столичный регион Лиссабона (AML), — это столица и экономический центр страны, центр притяжения экспатов и один из главных туристических регионов, подходящий для тех, кто хочет инвестировать и получать доход от аренды через AirBnB. Здесь самая высокая цена за квадратный метр.

Порту

Порту и его Столичный регион (AMP) — культурный и промышленный центр страны. Порту, самый густонаселённый регион Португалии, пользуется значительной популярностью у туристов. Как второй по значимости регион, он отличается более высокими ценами на недвижимость из-за повышенной активности.

Брага

Брага — третий по величине город Португалии, входящий в состав AMP. Здесь находится один из крупнейших университетов страны — Университет Минью. Студентам и иностранцам нравится этот район благодаря близости к Порту, развитой инфраструктуре и более низким ценам по сравнению с Порту, что делает его привлекательным для инвестиций. Те, кто хочет здесь жить, ценят этот район за удачное сочетание городской и сельской жизни.

Алгарве

Туристическая деятельность оказывает огромное влияние на регион Алгарве. Здесь есть множество объектов недвижимости, предназначенных исключительно для гостей. Кроме того, этот регион — популярное место отдыха для европейских пенсионеров и летних туристов, владеющих вторым жильём на побережье. Цены здесь растут из-за туристического потока или спекуляций на рынке недвижимости. Рынок недвижимости процветает: здесь представлены как элитные, так и обычные объекты.

Алентежу

Этот вариант идеально подходит тем, кто хочет избежать городских центров и сосредоточиться на спокойной и полноценной жизни. Алентежу — сельскохозяйственный регион страны, где есть несколько «кинт» для тех, кто хочет жить за городом. Иностранцы часто покупают в этом регионе большие участки, чтобы наслаждаться спокойным образом жизни. Цены здесь низкие из-за небольшого размера городов.

Сетубал

Сетубал — оживлённая часть Серебряного побережья, где находятся два популярных места для тех, кто мечтает о жизни у пляжа или инвестициях в прибрежную недвижимость. В регионе расположены Сезимбра и Компорта, привлекающие туристов и иностранцев. Добавьте к этому удобную транспортную доступность Лиссабона благодаря близкому расположению — и вы найдёте отличное место как для жизни, так и для инвестиций. Для инвестиций.

Что нужно для покупки недвижимости в Португалии?

Могу ли я купить дом в Португалии как иностранец?

Да, можете!

Для экспатов, покупающих недвижимость в Португалии, нет никаких ограничений. При покупке и владении недвижимостью, включая земельные участки, иностранцы имеют те же права, что и граждане Португалии.

Какие документы нужны иностранцу для покупки недвижимости в Португалии?

Чтобы купить недвижимость в Португалии как иностранец, вам необходимо предоставить:

• Удостоверение личности с фотографией (паспорт);
• Португальский NIF;
• Энергетический сертификат недвижимости;
• Contrato Promessa de Compra e Venda (CPCV - предварительный договор купли-продажи);
• Подтверждение уплаты IMT;
• Imposto do Selo (гербовый сбор);
• Caderneta Predial (земельный реестр);

Португальский NIF

NIF — это португальский налоговый номер, и он нужен до оформления сделки: IMT декларируется с указанием вашего NIF, а сведения о недвижимости вносятся в земельный реестр. Чтобы получить его, не обязательно жить в Португалии: оформите NIF онлайн из-за границы.

Энергетический сертификат недвижимости

Предоставляется продавцом; это важный документ, в котором указана энергоэффективность недвижимости.

Contrato Promessa de Compra e Venda

Договор купли-продажи, в котором указаны условия сделки.

Подтверждение уплаты IMT

Нотариус или юрист не может подписать акт без него: ознакомьтесь с налогами ниже.

Imposto do Selo

Гербовый сбор, обязательный по требованию властей при покупке недвижимости.

Caderneta Predial

Земельный или официальный реестр недвижимости. Справка, содержащая все сведения об объекте недвижимости.

Какие у меня есть финансовые возможности для покупки недвижимости в Португалии?

Если у вас нет всей суммы для покупки недвижимости, вы можете иметь право на ипотечный кредит, чтобы профинансировать покупку будущего жилья через португальский банк для нерезидентов или кредитное агентство.

Могу ли я получить финансирование на покупку жилья в Португалии как экспат?

Это зависит от ваших обстоятельств!

Чтобы получить одобрение на ипотечный кредит в Португалии как иностранцу, необходимо предоставить следующие документы:

• Подтверждение дохода (зарплата, пенсия, инвестиции, дивиденды, прирост капитала)
• NIF в Португалии
• Удостоверение личности с фотографией (паспорт)
• Подтверждение адреса
• Кредитная история/кредитный рейтинг (в Португалии и в стране вашего проживания)
• Налоговая декларация
• Договор аренды или любой другой документ на недвижимость
• Недавний расчётный листок о зарплате или выписки с банковского счёта

⚠️ При оформлении любого финансового кредита в Португалии вы также должны приобрести страхование жизни. Это требование закона.

Где иностранцу получить финансирование на покупку жилья в Португалии?

Вы можете обратиться в любой банк или финансовое агентство, специализирующееся на этом. Мы можем порекомендовать двух партнёров, которые специализируются на ипотеке для иностранцев в Португалии.

Cafimo

Cafimo — надёжное кредитное агентство, которое подбирает лучшие варианты ипотечного кредита в нескольких банках Португалии с учётом ваших условий. Оно также предлагает лучший ипотечный калькулятор в Португалии, который позволяет легко рассчитать и спланировать кредит.

Millenium Bank

Millenium — один из самых престижных банков Португалии, работающий с широким кругом иностранных клиентов. Это надёжная традиционная компания в стране, предлагающая доступные тарифы и удобное управление.

Нужно ли вносить первоначальный взнос при покупке жилья в Португалии иностранцу?

Да!

При подписании CPCV необходимо внести 10% от стоимости недвижимости до оформления сделки.

Где иностранцу найти недвижимость в Португалии?

Самостоятельно

• Olx
• CustoJusto
• Imovirtual
• Группы в Facebook
• Idealista

По-португальски: группы в Facebook, OLX, CustoJusto и Idealista

Большинство жителей Португалии пользуются группами в Facebook, Olx, Custojusto или Idealista, чтобы найти жильё.

Однако из-за большого количества мошеннических схем нерезидентам крайне важно проявлять особую осторожность, пользуясь этими вариантами.

Агентства

• Remax
• Century21
• ERA
• Savills
• Sotheby's
• Berkshire Hathaway
• Португалия — место для жизни
• De Brito Properties

De Brito Properties

В De Brito Properties работает команда, специализирующаяся на сделках с иностранными клиентами.

По доступной цене это отличный вариант, если вам нужна помощь брокера по недвижимости, который обеспечит успешное и безопасное проведение сделки от начала до конца.

Что делать, если я хочу купить недвижимость в Португалии как иностранец?

Если вы хотите купить дом в Португалии как экспат, выполните следующие шаги:

1. Определите бюджет

Определите сумму, которую вы готовы потратить — с ипотекой или единовременным платежом; не забудьте перевести её в евро.

2. Выберите регион

Португалия — небольшая страна, но её география разнообразна. У каждого региона свои особенности, поэтому важно учитывать свои приоритеты. Например, если вам важно жить рядом с оживлённым городским центром, южная часть Алентежу может вам не подойти. Изучите вопрос!

3. Определите, в недвижимость какого типа вы хотите вложить средства

Будь то квартира, дом у моря или очаровательная кинта, тип недвижимости, которую вы хотите купить, может повлиять на выбор места для жизни или инвестиций.

4. Найдите брокера или агента в Португалии

Хотя вы можете сделать это самостоятельно, мы настоятельно рекомендуем связаться с брокером, чтобы лучше оценить возможные варианты и получить представление о ситуации с точки зрения местного жителя.

При покупке недвижимости в Португалии агент также будет чрезвычайно полезен, помогая разобраться в сборах, налогах и процедурах.

5. Найдите жильё в Португалии и сделайте предложение

Обдумав возможные варианты, сделайте предложение. Это ещё одна причина, по которой помощь агента на этом этапе может быть неоценимой. Помните, что вам придётся иметь дело с другой культурой, поэтому вести переговоры может быть непросто.

6. Соглашение о резервировании

После того как ваше предложение будет принято, необходимо подписать соглашение о резервировании — это предварительный документ для CPCV. На этом этапе необходимо внести оплату в размере до 10,000 евро. Эта сумма может быть возвращена (если это предусмотрено соглашением), если переговоры не приведут к заключению сделки.

7. Оформите CPCV — предварительный договор купли-продажи

Пора подписать Contrato Promessa de Compra e Venda (CPCV). Вы и продавец должны подписать договор в присутствии нотариуса. На этом этапе необходимо внести первоначальный взнос в размере 10% от стоимости недвижимости.

Это важный документ, который закрепляет за вами право на жильё, и его необходимо подписать перед оформлением сделки.

⚠️ Перед подписанием CPCV обязательно обратитесь к юристу по вопросам недвижимости. Он должен проверить все условия вашей сделки.

8. Подпишите договор о переходе права собственности на жильё в Португалии

Это заключительный шаг, который официально закрепит за вами право собственности на новую недвижимость. Как и в случае с CPCV, необходимо подписать документ в присутствии нотариуса и в этот момент выплатить оставшуюся сумму за недвижимость.

После этого недвижимость полностью ваша!

Какие налоги нужно уплатить при покупке жилья в Португалии экспату?

IMT

Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT), или налог на передачу недвижимости, рассчитывается исходя из цены или налогооблагаемой стоимости недвижимости — в зависимости от того, какая сумма выше. Он уплачивается один раз до оформления сделки: в день начисления налога или в течение 30 дней.

• Налоговый резидент Португалии: 0% при стоимости до €106,346 для основного жилья, затем от 2% до 8% в зависимости от диапазона стоимости и фиксированная ставка 6% или 7.5% при стоимости свыше €660,982. Для любого другого жилья ставка начинается с 1%.
• Не налоговый резидент: фиксированная ставка 7.5% на жильё с мая 2026 года, без освобождений и скидок. Если вы станете налоговым резидентом Португалии в течение двух лет после покупки или сдадите жильё в аренду по ограниченной ставке (в течение шести месяцев, минимум на 36 из первых 60 месяцев), вы можете обратиться в налоговую службу за возвратом разницы в течение шести месяцев после получения статуса резидента или подписания договора аренды.

Imposto do Selo

Гербовый сбор составляет 0.8% от цены или налогооблагаемой стоимости недвижимости — в зависимости от того, какая сумма выше.

Он уплачивается один раз при покупке.

Услуги нотариуса

Как частному лицу, вам также потребуется оплатить услуги нотариуса и регистрацию недвижимости.

Ставка составляет от 0,2% до 1,2%; налог уплачивается один раз при покупке недвижимости.

Какие налоги нужно платить после покупки жилья в Португалии иностранцу?

IMI

Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI), или муниципальный налог на недвижимость , — это ежегодный налог, рассчитываемый исходя из стоимости недвижимости.

Ставка составляет от 0,3% до 0,8% в зависимости от типа недвижимости. Налог уплачивается в следующем году — одним, двумя или тремя платежами, согласно налоговому уведомлению: см. сроки уплаты IMI.

Нужен ли мне юрист для покупки недвижимости в Португалии, если я иностранец?

Это необязательно, но мы рекомендуем это сделать.

Помните, что вы экспат, можете не владеть языком и не знать всех сборов, налогов, законов и финансовых процедур в Португалии.

Мы настоятельно рекомендуем нанять юриста по недвижимости.

Часто задаваемые вопросы

Заключение

Покупка недвижимости в Португалии иностранцем — выгодное вложение. Португалия может многое предложить: потрясающие пейзажи, богатую культуру и отличные условия для жизни.

Вы действительно можете купить дом своей мечты в этой прекрасной стране, если разберётесь в рынке, пройдёте юридические процедуры и спланируете расходы.