La nueva norma de AIMA para inquilinos: justificante de alojamiento y cómo prepararse

¿Qué es la declaración notariada solicitada por AIMA?

Con efecto desde principios de agosto de 2025, la nueva regla requiere que cualquier contrato de alquiler utilizado como prueba de domicilio debe ir acompañado de una declaración formal. Este documento debe ser firmado tanto por el inquilino como por el propietario de la propiedad, y estas firmas deben ser notariadas por un notario o validadas por un abogado.

Este cambio endurece las condiciones sobre lo que se ha convertido en un gran obstáculo para los solicitantes. Solo en 2025, AIMA ha rechazado más de 34,000 solicitudes de residencia y solicitudes de visa, siendo los contratos de arrendamiento no conformes una de las principales causas de denegación.

¿Quiénes se verán más afectados?

Se espera que este cambio de política cree obstáculos significativos para un gran segmento de la población inmigrante.

• Inquilinos en Arreglos Informales: La realidad para muchos recién llegados en el competitivo mercado de alquiler de Portugal es la vivienda informal. Esto incluye el subarriendo de habitaciones sin el conocimiento del propietario principal o vivir bajo acuerdos verbales. En estos escenarios comunes, obtener una firma notariada del propietario es casi imposible.
• Víctimas de Evasión Fiscal: Muchos propietarios en Portugal prefieren recibir los pagos de alquiler "en negro" para evitar pagar impuestos. Es muy poco probable que estos propietarios firmen un documento oficial y notariado que cree un registro legal del arrendamiento para las autoridades fiscales (Finanças).
• Quienes Dependen de "Términos de Responsabilidad": Anteriormente, muchos solicitantes utilizaban con éxito un "Termo de Responsabilidade", una carta notariada de un amigo o familiar afirmando que proporcionarían alojamiento. Sin embargo, las experiencias recientes de foros en línea y grupos de Facebook indican un cambio. AIMA ahora rechaza con frecuencia estos arreglos, incluso cuando el anfitrión es un ciudadano portugués que posee su propiedad, empujando a los solicitantes hacia contratos de alquiler formales o la propiedad de bienes inmuebles en su lugar.

¿Por qué el cambio repentino de AIMA?

La represión se considera un esfuerzo de dos frentes por parte de las autoridades portuguesas.

1. Combate al Fraude: AIMA está trabajando activamente para eliminar las solicitudes fraudulentas. La agencia recientemente destacó un caso en el que más de mil inmigrantes estaban registrados en una sola dirección, un claro indicador de un esquema fraudulento. La notoria "Operación Alquiler Fantasma" en Oporto también expuso más de 200 estafas de alquiler dirigidas a extranjeros. Al requerir un documento notariado, AIMA busca verificar que el arrendamiento sea legítimo.
2. Aplicación de la Conformidad Fiscal: El nuevo requisito se alinea con el objetivo de larga data de la Autoridad Fiscal Portuguesa de formalizar el mercado de alquiler. Al forzar los arrendamientos a salir a la luz, el gobierno puede asegurarse de que los propietarios estén registrando contratos y pagando el correspondiente impuesto de timbre e impuestos sobre la renta.

¿Qué considera AIMA un contrato de arrendamiento conforme?

Para que un contrato de arrendamiento sea aceptado por AIMA, debe cumplir con varios criterios estrictos:

• Escrito y Registrado: El contrato de arrendamiento debe ser un documento escrito, firmado por ambas partes y oficialmente registrado en las Finanças.
• El Modelo 2 es Crucial: Al registrarse, el propietario recibe un formulario "Modelo 2". Esta es la prueba oficial de registro que los solicitantes deben solicitar e incluir en su solicitud.
• Recibos Verificables: Los pagos de alquiler deben generar un recibo electrónico oficial ("recibo de renda eletrónico") que aparezca en la e-Fatura personal del inquilino (portal fiscal). Los pagos en efectivo, Wise o Revolut sin este recibo oficial son una gran bandera roja.
• Estándar de 12 Meses: Para la mayoría de las visas de residencia (D7, D8, etc.), un contrato de 12 meses es la opción más segura. Los alquileres a corto plazo en plataformas como Airbnb o Booking.com no son adecuados para la etapa del permiso de residencia de AIMA.

Incoherencias y frustración en las oficinas de AIMA

Abogados de inmigración y solicitantes denuncian una preocupante falta de criterios uniformes entre las distintas oficinas de AIMA. Un inmigrante en Vila Real contó que le denegaron la solicitud pese a presentar un contrato de alquiler registrado en Finanças y un certificado de la junta parroquial local, documentos que antes eran suficientes. El agente de AIMA exigió la nueva declaración notarial del propietario.

Esta falta de coherencia refuerza un panorama de incertidumbre jurídica, en el que el éxito de una solicitud puede depender de la oficina concreta de AIMA, o incluso del agente que tramite el caso.

¿Cómo desenvolverse en la nueva realidad de AIMA para los inquilinos?

Para quienes están tramitando el proceso de visado o residencia, avanzar exige diligencia y medidas proactivas.

• Exige que se cumplan las normas: Antes de firmar un contrato de alquiler o pagar una fianza, insiste en que el propietario se comprometa a registrar el contrato en Finanças y a facilitarte el formulario Modelo 2. Si se niega, es una señal clara para desistir. También se exige un contrato de alquiler registrado para Porta 65 Jovem, la ayuda al alquiler para inquilinos de entre 18 y 35 años.
• Verifica todo: Los inquilinos tienen derecho a registrar ellos mismos un contrato de alquiler si el propietario se niega. También puedes verificar el estado del registro del contrato a través de tu Portal das Finanças personal.
• Documenta todos los pagos: Asegúrate de recibir recibos electrónicos oficiales por cada pago del alquiler.
• Evita los riesgos del subarriendo: Si vas a subarrendar, debes contar con el consentimiento explícito, por escrito y notariado del propietario del inmueble.
• Desconfía del «Termo de Responsabilidade»: Ten en cuenta que ahora es una opción de alto riesgo que suele rechazarse. Un contrato de alquiler formal y registrado es una alternativa mucho más segura.

Reflexiones finales

Esta nueva directiva de AIMA representa un endurecimiento significativo de los procedimientos de inmigración. Si bien está destinada a combatir el fraude, impone una carga de prueba más pesada (¡y un costo!) sobre los inmigrantes, obligándonos a navegar por un mercado de alquiler ya complejo y a menudo implacable.