Ein Haus in Portugal als Ausländer kaufen: Immobilienratgeber

Überblick über den portugiesischen Immobilienmarkt

Trotz eines Rückgangs der Immobilienverkäufe um 25 % im letzten Jahr (2023) stiegen die Preise um 10 %. Der Immobilienmarkt in Portugal ist wertvoll und erreicht ein beachtliches Volumen von 1,2 Billionen US-Dollar – eine beeindruckende Summe für ein so kleines Land.

In den vergangenen Jahren war Portugal ein beliebtes Ziel für Immobilieninvestoren , die Immobilien erwerben und entwickeln möchten.

Trotz dieser Statistiken bleibt das Land eine kostengünstige Option für alle, die umziehen oder investieren möchten.

Immobilienpreise nach Region

Mehrere Standorte in Portugal, darunter auch städtische Zentren, sind weiterhin günstiger als in anderen Ländern.

Immobilien auf dem Land sind dagegen tendenziell günstiger. Bedenken Sie jedoch, dass Sie aufgrund der geringen Größe des Landes nie mehr als zwei Stunden von einem städtischen Zentrum entfernt sind.

Wie werden Immobilien in Portugal klassifiziert?

In Portugal werden Immobilien in zwei Kategorien eingeteilt:

• Wohnungen: werden als (T) bezeichnet
• Häuser oder Villen: werden als (V) bezeichnet

Eine Immobilie mit drei Zimmern wird beispielsweise als T3 oder V3 bezeichnet. Bei einem Studio lautet die Bezeichnung T0 oder V0.

Die Zahlen geben immer die Anzahl der Schlafzimmer an.

⚠️ Bei einigen Immobilien findet sich die Bezeichnung T/V 1+1 oder T/V 2 + 1. Die zusätzliche Eins steht in der Regel dafür, dass ein anderer Raum zu einem weiteren Schlafzimmer umfunktioniert wurde.

Und welche Immobilienkategorien gibt es in Portugal?

• „Apartamento“: Eigentumswohnung oder Apartment
• „Quinta“: Bauernhof oder Landhaus
• „Casa': Haus
• „Casa geminada': Doppelhaushälfte
• „Terreno’: Grundstück

Wo kann ich als Expat in Portugal ein Haus kaufen?

Lissabon

Lissabon und das Umland, bekannt als Metropolregion Lissabon (AML), sind die Hauptstadt und das Wirtschaftszentrum des Landes, ein Zentrum für Expats und ein Tourismusmagnet. Die Region eignet sich für Menschen, die investieren und mit AirBnB Einnahmen erzielen möchten. Hier sind die Quadratmeterpreise am höchsten.

Porto

Porto und seine Metropolregion (AMP) sind die kulturellen und industriellen Zentren des Landes. Porto, das bevölkerungsreichste Gebiet Portugals, ist ein bedeutendes Touristenziel. Als zweitwichtigste Region verzeichnet es infolge der zunehmenden Aktivität höhere Immobilienpreise.

Braga

Braga ist Portugals drittgrößte Stadt, gehört zur AMP und beherbergt eine der größten Universitäten des Landes, die Universität Minho. Studierende und Ausländer schätzen die Gegend wegen ihrer Nähe zu Porto, der besseren Infrastruktur und der niedrigeren Preise im Vergleich zu Porto, was sie zu einer attraktiven Investitionsmöglichkeit macht. Wer hier leben möchte, liebt die Gegend, weil sie eine gute Mischung aus Stadt- und Landleben bietet.

Algarve

Der Tourismus hat erhebliche Auswirkungen auf die Algarve. In der Region gibt es zahlreiche Immobilien, die ausschließlich Gästen vorbehalten sind. Außerdem ist die Gegend ein beliebtes Urlaubsziel für europäische Rentner und Sommergäste, die entlang der Küste Zweitwohnsitze besitzen. Die Preise steigen hier, sei es aufgrund des Tourismus oder der Immobilienspekulation. Der Immobilienmarkt floriert; sowohl Luxusimmobilien als auch gewöhnliche Immobilien sind verfügbar.

Alentejo

Die ideale Lösung für alle, die Stadtzentren meiden und sich auf ein ruhiges und erfülltes Leben konzentrieren möchten. Alentejo ist die Agrarregion des Landes. Dort gibt es zahlreiche „Quintas“ für alle, die das Landleben genießen möchten. Ausländer erwerben in der Region häufig große Grundstücke, um den ruhigen Lebensstil zu genießen. Aufgrund der kleineren Städte sind die Preise hier niedrig.

Setúbal

Setúbal ist ein lebendiger Teil der Silberküste und umfasst zwei beliebte Reiseziele für alle, die sich ein Leben am Strand oder eine Investition an der Küste wünschen. In der Region liegen sowohl Sesimbra als auch Comporta, die voller Ferienanlagen und Ausländer sind. Dank der Nähe und des einfachen Zugangs nach Lissabon finden Sie hier ein Juwel, in dem Sie leben oder in das Sie investieren können. investieren.

Was ist erforderlich, um eine Immobilie in Portugal zu kaufen?

Kann ich als Ausländer ein Haus in Portugal kaufen?

Ja, das können Sie!

Für Expats gibt es beim Immobilienkauf in Portugal keinerlei Beschränkungen. Ausländer haben beim Kauf und Besitz von Immobilien, einschließlich Grundstücken, dieselben Rechte wie portugiesische Staatsangehörige.

Welche Dokumente benötigt ein Ausländer, um eine Immobilie in Portugal zu kaufen?

Wenn Sie als Ausländer eine Immobilie in Portugal kaufen möchten, müssen Sie Folgendes vorlegen:

• Lichtbildausweis (Reisepass);
• Portugiesischer NIF;
• Energieausweis der Immobilie;
• Contrato Promessa de Compra e Venda (CPCV – Vorvertrag über den Kauf und Verkauf);
• Nachweis über die Zahlung der IMT;
• Imposto do Selo (Stempelsteuer);
• Caderneta Predial (Grundbuchauszug);

Portugiesische NIF

Die NIF ist die portugiesische Steuernummer und Sie benötigen sie vor der Beurkundung: Die IMT wird unter Ihrer NIF angemeldet und im Grundbuch eingetragen. Sie müssen nicht in Portugal leben, um eine zu haben: Beantragen Sie Ihre NIF online aus dem Ausland.

Energieausweis der Immobilie

Vom Verkäufer bereitgestellt, ist dies ein wichtiges Dokument, das die Energieeffizienz der Immobilie ausweist.

Contrato Promessa de Compra e Venda

Ein Kaufvertrag, in dem die Bedingungen der Transaktion festgelegt sind.

Nachweis über die Zahlung der IMT

Der Notar oder Anwalt kann die Urkunde ohne diesen Nachweis nicht unterzeichnen: siehe die nachstehenden Steuern.

Imposto do Selo

Eine von den Behörden vorgeschriebene Stempelsteuer beim Kauf einer Immobilie.

Caderneta Predial

Grundbuch oder amtliches Immobilienregister. Eine Bescheinigung mit allen Angaben zur Immobilie.

Welche Finanzierungsmöglichkeiten habe ich für den Kauf einer Immobilie in Portugal?

Wenn Sie nicht über den gesamten Kaufpreis verfügen, können Sie möglicherweise eine Hypothek zur Finanzierung Ihres zukünftigen Hauses bei einer portugiesischen Bank für Nichtansässige oder einer Kreditagentur aufnehmen.

Kann ich als Auswanderer ein Haus in Portugal finanzieren?

Das hängt von Ihren Voraussetzungen ab!

Für die Prüfung und Genehmigung einer Hypothek in Portugal müssen Sie als ausländische Person die folgenden Dokumente vorlegen:

• Einkommensnachweise (Gehalt, Rente, Kapitalanlagen, Dividenden, Kapitalgewinne)
• NIF Portugal
• Lichtbildausweis (Reisepass)
• Adressnachweis
• Kreditauskunft/Bonitätsbewertung (in Portugal und in Ihrem Heimatland)
• Steuererklärung
• Mietvertrag oder ein anderer Eigentumsnachweis
• Aktuelle Gehaltsabrechnung oder Kontoauszüge

⚠️ Wenn Sie in Portugal einen Finanzkredit beantragen, müssen Sie außerdem eine Lebensversicherung abschließen. Das ist gesetzlich vorgeschrieben.

Wo kann ich als Ausländer in Portugal eine Immobilie finanzieren?

Sie können sich an jede Bank oder Finanzagentur wenden, die darauf spezialisiert ist. Wir können Ihnen zwei Partner empfehlen, die sich auf Hypotheken für Ausländer in Portugal spezialisiert haben.

Cafimo

Cafimo ist ein zuverlässiger Kreditvermittler, der anhand Ihrer Voraussetzungen bei mehreren Banken in Portugal die besten Optionen für einen Hypothekarkredit findet. Außerdem bietet das Unternehmen den besten Hypothekenrechner in Portugal, mit dem Sie Ihren Kredit einfach kalkulieren und planen können.

Millenium Bank

Millenium zählt zu den renommiertesten Banken Portugals und betreut zahlreiche ausländische Kunden. Das Unternehmen ist im Land solide und traditionsbewusst und bietet zugängliche Konditionen und eine unkomplizierte Verwaltung.

Ist beim Kauf eines Hauses in Portugal als Ausländer eine Anzahlung erforderlich?

Ja!

Bei der Unterzeichnung des CPCV müssen Sie 10 % des Immobilienwerts zahlen, bevor die notarielle Urkunde abgeschlossen wird.

Wo finde ich als Ausländer eine Immobilie in Portugal?

Auf eigene Faust

• Olx
• CustoJusto
• Imovirtual
• Facebook-Gruppen
• Idealista

Portugiesischer Weg: Facebook-Gruppen, OLX, CustoJusto und Idealista

Die meisten in Portugal lebenden Menschen nutzen Facebook-Gruppen, Olx, Custojusto oder Idealista, um Lösungen rund um Immobilien zu finden.

Angesichts der hohen Zahl an Betrugsfällen ist es für Nichtansässige jedoch besonders wichtig, bei der Nutzung dieser Optionen vorsichtig zu sein.

Agenturen

• Remax
• Century21
• ERA
• Savills
• Sotheby's
• Berkshire Hathaway
• Portugal als Reiseziel
• De Brito Properties

De Brito Properties

De Brito Properties hat ein Team, das sich auf Verträge mit ausländischen Parteien spezialisiert hat.

Zu einem erschwinglichen Preis ist dies eine hervorragende Lösung, wenn Sie die Unterstützung eines Immobilienmaklers in Anspruch nehmen möchten, der von Anfang bis Ende für eine erfolgreiche und sichere Transaktion sorgt.

Was sollte ich tun, wenn ich als Ausländer eine Immobilie in Portugal kaufen möchte?

Wenn Sie als Expat in Portugal ein Haus kaufen möchten, gehen Sie folgendermaßen vor:

1. Legen Sie Ihr Budget fest

Legen Sie den Betrag fest, den Sie sich leisten können, sei es über eine Hypothek oder durch eine Einmalzahlung; denken Sie daran, ihn in Euro umzurechnen.

2. Wählen Sie die Region

Portugal ist ein kleines Land, verfügt aber über eine vielfältige Geografie. Jede Region hat ihre Besonderheiten, und Sie sollten Ihre Prioritäten berücksichtigen. Wenn Sie in der Nähe eines lebhaften urbanen Zentrums wohnen möchten, ist beispielsweise der südliche Teil des Alentejo vielleicht nicht die richtige Wahl. Informieren Sie sich!

3. Legen Sie fest, in welche Art von Immobilie Sie investieren möchten

Ob Wohnung, Strandhaus oder charmante Quinta – die Art der Immobilie, die Sie kaufen möchten, kann auch bestimmen, wo Sie wohnen oder investieren.

4. Finden Sie einen Makler oder Immobilienberater in Portugal

Auch wenn Sie dies selbst erledigen können, empfehlen wir Ihnen dringend, sich an einen Makler zu wenden, um Ihre Möglichkeiten besser einschätzen zu können und eine Perspektive aus Sicht eines Einwohners zu erhalten.

Bei einer Investition in Portugal ist ein Makler außerdem äußerst hilfreich, um Gebühren, Steuern und Abläufe zu verstehen.

5. Finden Sie Ihr Haus in Portugal und machen Sie ein Angebot

Nachdem Sie Ihre Möglichkeiten geprüft haben, unterbreiten Sie ein Angebot. Auch deshalb kann ein Makler Ihnen in diesem Moment eine große Hilfe sein. Denken Sie daran, dass Sie es mit einer anderen Kultur zu tun haben werden und Verhandlungen eine Herausforderung sein können.

6. Reservierungsvereinbarung

Sobald Ihr Angebot angenommen wurde, müssen Sie eine Reservierungsvereinbarung unterzeichnen. Sie ist ein vorbereitendes Dokument für den CPCV. Zu diesem Zeitpunkt müssen Sie eine Zahlung von bis zu 10,000 Euro leisten. Dieser Betrag kann zurückerstattet werden (wenn dies in der Vereinbarung festgelegt ist), falls die Verhandlungen nicht fortgesetzt werden.

7. CPCV sicherstellen – Vorvertrag über Kauf und Verkauf

Es ist an der Zeit, den Contrato Promessa de Compra e Venda (CPCV) zu unterzeichnen. Sie und der Verkäufer müssen den Vertrag vor einem Notar unterzeichnen. Zu diesem Zeitpunkt müssen Sie eine Anzahlung in Höhe von 10 % des Immobilienwerts leisten.

Dies ist das wesentliche Dokument, um sich Ihr Haus zu sichern und die Urkunde zu unterzeichnen.

⚠️ Stellen Sie sicher, dass Sie vor der Unterzeichnung des CPCV einen Immobilienanwalt haben. Er muss alle Geschäftsbedingungen Ihrer Transaktion prüfen.

8. Unterzeichnen Sie die Urkunde für Ihr Haus in Portugal

Dies ist der letzte Schritt, mit dem das Eigentum an Ihrer neuen Immobilie formalisiert wird. Sie müssen die Urkunde vor einem Notar unterzeichnen, genau wie beim CPCV, und zu diesem Zeitpunkt den verbleibenden Kaufpreis zahlen.

Danach gehört die Immobilie ganz Ihnen!

Welche Steuern muss ich zahlen, wenn ich als Expat in Portugal ein Haus kaufen möchte?

IMT

Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT) oder Grunderwerbsteuer wird auf Grundlage des Kaufpreises oder des steuerpflichtigen Werts der Immobilie berechnet, je nachdem, welcher Betrag höher ist. Sie wird einmalig gezahlt, vor der Beurkundung: am Tag der Festsetzung oder innerhalb von 30 Tagen.

• In Portugal steuerlich ansässig: 0 % bis zu €106,346 für den Hauptwohnsitz, danach je nach Stufe 2 % bis 8 % und ab €660,982 ein Pauschalsatz von 6 % oder 7.5 %. Für jede weitere Immobilie gilt ein Satz ab 1 %.
• Nicht steuerlich ansässig: ein Pauschalsatz von 7.5 % für eine Immobilie seit Mai 2026, ohne Befreiung oder Ermäßigung. Wenn Sie innerhalb von zwei Jahren nach dem Kauf in Portugal steuerlich ansässig werden oder die Immobilie zu einer begrenzten Miete vermieten (innerhalb von sechs Monaten und für mindestens 36 der ersten 60 Monate), können Sie innerhalb von sechs Monaten nach Erlangung des steuerlichen Wohnsitzes oder Abschluss des Mietvertrags beim Finanzamt die Erstattung der Differenz beantragen.

Imposto do Selo

Stempelsteuer beträgt 0.8 % des Kaufpreises oder des steuerpflichtigen Werts der Immobilie, je nachdem, welcher Betrag höher ist.

Sie wird zum Zeitpunkt des Kaufs einmalig gezahlt.

Notardienste

Als Privatperson müssen Sie außerdem die Notargebühren und die Grundbucheintragungsgebühren bezahlen.

Sie liegen zwischen 0,2 % und 1,2 % und werden beim Kauf der Immobilie einmalig bezahlt.

Welche Steuern muss ich nach dem Kauf eines Hauses in Portugal als Ausländer zahlen?

IMI

Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI), also die kommunale Immobiliensteuer , ist eine jährliche Steuer, die sich nach dem Wert der Immobilie richtet.

Sie liegt je nach Immobilientyp zwischen 0,3 % und 0,8 %. Sie zahlen sie im darauffolgenden Jahr in einer, zwei oder drei Raten, je nach Steuerbescheid: siehe , wann IMI fällig ist.

Brauche ich als Ausländer einen Anwalt, um eine Immobilie in Portugal zu kaufen?

Sie brauchen ihn nicht, sollten es aber tun.

Bedenken Sie, dass Sie als Expat möglicherweise die Sprache nicht sprechen und mit Gebühren, Steuern, Gesetzen und finanziellen Abläufen in Portugal nicht vollständig vertraut sind.

Wir empfehlen dringend, einen Immobilienanwalt zu beauftragen.

Häufig gestellte Fragen

Abschließende Worte

Der Kauf einer Immobilie in Portugal als Ausländer ist eine rentable Investition. Portugal hat viel zu bieten, darunter atemberaubende Landschaften, eine reiche Kultur und hervorragende Lebensbedingungen.

Sie können sich in diesem schönen Land tatsächlich Ihr Traumhaus kaufen, wenn Sie den Markt verstehen, sich in den rechtlichen Verfahren zurechtfinden und finanziell dafür planen.