Hypothek für Ausländer in Portugal: Leitfaden

Sollte ich als Expat in Portugal einen Hypothekenmakler engagieren?

Viele Expats stellen fest, dass die Beauftragung eines Hypothekenmaklers den Prozess erheblich vereinfacht und mehrere deutliche Vorteile bietet:

Vorteile der Nutzung eines Hypothekenmaklers in Portugal als Ausländer

• Marktzugang: Makler pflegen Beziehungen zu mehreren Kreditgebern und bieten Zugang zu einer breiteren Palette von Hypothekenprodukten, als dies bei direkten Anträgen möglich wäre.
• Fachwissen: Spezialisierte Kenntnisse des portugiesischen Hypothekenmarktes und Vertrautheit mit spezifischen Anforderungen für ausländische Käufer.
• Administrative Unterstützung: Unterstützung bei der Dokumentenvorbereitung, Übersetzung und Einreichung, was oft erheblich Zeit spart und Stress reduziert.
• Verhandlungsgeschick: Fähigkeit, günstigere Konditionen basierend auf Marktkenntnissen und Beziehungen zu Kreditgebern auszuhandeln.
• Keine direkten Kosten: In der Regel zahlt der Kreditgeber, nicht der Kreditnehmer, für die Dienstleistungen des Maklers.

Auswahl eines seriösen Brokers

Bei der Auswahl eines Hypothekenmaklers:

• Überprüfen Sie ihre Qualifikationen und Erfahrungen mit ausländischen Kunden.
• Fordern Sie Kundenreferenzen oder -empfehlungen an.
• Sicherstellen, dass Transparenz in Bezug auf ihre Beziehungen zu verschiedenen Kreditgebern besteht.
• Bestätigen Sie alle Kosten und Vergütungsvereinbarungen im Voraus.

Expertenmakler für Ausländer in Portugal

Cafimo ist eine fantastische Option, wenn Sie als Expat eine Hypothek in Portugal beantragen möchten.

Das Team ist auf den Hypothekenprozess für Ausländer spezialisiert und spricht mehrere Sprachen mit fundiertem Wissen über kulturelle Unterschiede, sodass Einwanderer Hilfe bei der Navigation benötigen können.

Wir empfehlen sie sehr für alle Ausländer, die eine Immobilie in Portugal kaufen möchten.

Umfassende Kostenaufstellung für eine Hypothek in Portugal

Ausländische Käufer müssen für zahlreiche Kosten über den reinen Immobilienpreis hinaus einplanen:

Steuern und Gebühren beim Immobilienkauf

• Grunderwerbsteuer (IMT): Reicht von 2 % bis 8 % des Immobilienwerts, berechnet auf einer gleitenden Skala basierend auf Immobilienwert und -typ (Hauptwohnsitz, Zweitwohnsitz oder Anlageimmobilie).
• Stempelsteuer (Imposto do Selo): 0,8 % des Kaufpreises der Immobilie.
• Notar- und Registrierungsgebühren: Ungefähr 1.000-1.500 € für die Grundbucheintragung.
• Anwaltskosten: Typischerweise 1.500 €-2.000 €, oder ungefähr 1 % des Immobilienpreises.

Hypothekenspezifische Kosten

• Hypothekenantragsgebühr: €200-€300
• Gebühr für die Immobilienbewertung: 300 €-600 €
• Stempelsteuer auf Hypothek: 0,6 % des Hypothekenbetrags
• Versicherungsanforderungen: Lebensversicherung ist verpflichtend, und Gebäude-/Hausversicherung ist in der Regel erforderlich. Während Banken diese Produkte anbieten, ist es ratsam, Angebote von unabhängigen Anbietern zu vergleichen.

Gesamtkostenaufwand

Ausländische Käufer sollten für zusätzliche Kosten in Höhe von etwa 7–10 % des Kaufpreises der Immobilie einplanen, zusätzlich zur Anzahlung.

Der Vorvertrag: ein wesentlicher Schutz

Achten Sie genau auf den Vorvertrag (CPCV—Contrato Promessa de Compra e Venda), da es sich um ein rechtlich bindendes Abkommen handelt, das große finanzielle Auswirkungen haben könnte.

Wesentliche Komponenten des CPCV

• Kaufpreis und Zahlungsplan
• Eigentumsbeschreibung und Grenzen
• Abschlussdatum für die endgültige Urkunde
• Bedingungen für die Vertragsauflösung

Die beschlussfassende Klausel

Es ist zwingend erforderlich, eine Bedingungsklausel einzufügen, die die Anzahlung des Käufers speziell schützt, wenn:

• Die Hypothekenbewilligung wurde abgelehnt.
• Die Immobilienbewertung fällt niedriger aus als der Kaufpreis.
• Rechtliche Probleme werden während der Due-Diligence-Prüfung entdeckt.

Diese Klausel sollte einen angemessenen Zeitraum (in der Regel 20 bis 30 Tage) für die Hypothekenbewilligung und die rechtliche Überprüfung vorsehen.

Einblicke aus der Expat-Gemeinschaft

Die kollektiven Erfahrungen von Expatriates, die das portugiesische Hypothekensystem durchlaufen haben, bieten wertvolle praktische Einblicke über die offiziellen Verfahren hinaus:

Wiederkehrende Themen in Expat-Foren und -Gruppen

• Geduld ist entscheidend: Der portugiesische bürokratische Prozess verläuft oft langsamer, als es Auswanderer aus Nordeuropa oder Nordamerika erwarten könnten. Den Prozess frühzeitig zu beginnen und realistische Zeitrahmen einzuhalten, hilft, Erwartungen zu managen.
• Dokumentationsherausforderungen: Viele Auswanderer berichten von Herausforderungen im Zusammenhang mit der Übersetzung, Zertifizierung und Verifizierung von Dokumenten. Die Führung organisierter Aufzeichnungen, das Einholen beglaubigter Übersetzungen, wenn nötig, und die Zusammenarbeit mit Fachleuten, die mit internationalen Anwendungen vertraut sind, können diese Probleme mindern.
• Bewertungsdifferenzen: Eine häufige Herausforderung besteht darin, dass Bankbewertungen unter dem vereinbarten Kaufpreis liegen, was zusätzliche Anzahlungsbeträge erfordert. Unabhängige Recherchen zu vergleichbaren Immobilien in der Gegend durchzuführen, bevor man ein Angebot macht, kann helfen, diese Situation zu vermeiden.
• Sprachliche Überlegungen: Obwohl viele Bankfachleute in Portugal Englisch sprechen, insbesondere in Gebieten mit einer bedeutenden Expatriatengemeinschaft, können wichtige Nuancen in der Übersetzung verloren gehen. Es wird dringend empfohlen, alle Dokumente von einem zweisprachigen Anwalt (Makler, Anwalt oder Übersetzer) überprüfen zu lassen.
• Die Wahl der Bank ist entscheidend: Expats berichten von unterschiedlichen Erfahrungen mit verschiedenen Banken. Einige Institutionen haben spezialisierte Abteilungen für Hypotheken für Nichtansässige entwickelt und bieten effizientere Prozesse sowie Unterstützung in englischer Sprache an.
• Versicherungsanforderungen: Einige Auswanderer sind überrascht über die umfassenden Lebensversicherungsanforderungen, die medizinische Untersuchungen beinhalten können. Diese können besonders herausfordernd für Nichtansässige sein, die für diese Bewertungen nach Portugal reisen müssen oder sie in ihrem Heimatland arrangieren müssen.
• Relationship Banking: Mehrere Expats bemerken, dass es vorteilhaft sein kann, in Portugal eine Bankverbindung aufzubauen, bevor man einen Hypothekenantrag stellt, da dies zu günstigeren Konditionen und einem reibungsloseren Antragsprozess führen kann.

Häufige Fallstricke, die Sie bei Ihrer Hypothek in Portugal vermeiden sollten

• Unterschätzung der Zeitrahmen: Der Prozess dauert in der Regel 1-3 Monate von der Antragstellung bis zum Abschluss. Die Planung potenzieller Verzögerungen ist klug.
• Vernachlässigung der rechtlichen Vertretung: Der Versuch, das portugiesische Immobilienkauf-System ohne qualifizierte rechtliche Beratung zu durchlaufen, führt häufig zu Komplikationen und potenziellen finanziellen Verlusten.
• Unzureichende Finanzplanung: Über die Anzahlung hinaus müssen ausreichende Mittel für alle damit verbundenen Steuern, Gebühren und eine Notfallreserve für unerwartete Ausgaben verfügbar sein.
• Ungünstiges Timing des Vorvertrags: Die Unterzeichnung des CPCV vor Erhalt einer zumindest vorläufigen Hypothekenzusage setzt die Anzahlung einem Risiko aus, es sei denn, es werden entsprechende Vorbehaltsklauseln aufgenommen.
• Mehrfache Maklerbeauftragung: Einige Expatriates berichten von Komplikationen, die durch die gleichzeitige Beauftragung mehrerer Hypothekenmakler entstehen, was zu doppelten Anträgen und potenziellen Glaubwürdigkeitsproblemen bei Kreditgebern führen kann.

Empfohlene Hypothekenbanken für ausländische Antragsteller

Mehrere portugiesische Banken haben einen etablierten Ruf für die effektive Betreuung ausländischer Hypothekenantragsteller:

• Millennium BCP: Bietet spezielle Dienstleistungen für Expatriates mit englischsprachigem Personal und wettbewerbsfähige Hypothekenprodukte für Nichtansässige an.
• Santander Totta: Bietet spezialisierte Dienstleistungen für ausländische Käufer mit flexiblen Hypothekenoptionen an.
• Novo Banco: Bekannt für wettbewerbsfähige variable und festverzinsliche Optionen, die auf internationale Kunden zugeschnitten sind.
• Caixa Geral de Depósitos (CGD): Portugals größte staatliche Bank bietet eine Reihe von Hypothekenprodukten mit englischsprachiger Unterstützung in vielen Filialen an.
• Bankinter: Bietet wettbewerbsfähige Konditionen und spezialisierte Dienstleistungen für internationale Kunden.
• UCI (União de Créditos Imobiliários): Ein Hypothekenspezialist mit Erfahrung in der Bearbeitung ausländischer Anträge.

Wesentliche erste Schritte bei der Beantragung einer Hypothek in Portugal als Expatriate

1. Erhalten Sie eine portugiesische NIF (Steuernummer) als grundlegende Voraussetzung für alle Finanztransaktionen.
2. Beauftragen Sie einen angesehenen, erfahrenen Anwalt, der sich auf portugiesisches Immobilienrecht und internationale Kunden spezialisiert hat.
3. Erwägen Sie, einen Hypothekenmakler mit spezifischer Expertise in der Unterstützung ausländischer Käufer zu konsultieren.
4. Untersuchen Sie die aktuellen Marktbedingungen und Hypothekenangebote von mehreren Institutionen.
5. Bereiten Sie umfassende Finanzdokumentationen lange vor der Immobiliensuche vor.