Hypothek für Ausländer in Portugal: Leitfaden

Sollte ich als Expat in Portugal einen Hypothekenmakler beauftragen?

Viele Expats stellen fest, dass die Beauftragung eines Hypothekenmaklers den Prozess erheblich vereinfacht und mehrere deutliche Vorteile bietet:

Vorteile der Nutzung eines Hypothekenmaklers in Portugal als Ausländer

• Zugang zum Markt: Makler pflegen Beziehungen zu mehreren Kreditgebern und bieten Zugang zu einer größeren Auswahl an Hypothekenprodukten, als dies bei direkten Anträgen möglich wäre.
• Expertise: Spezielles Wissen über den portugiesischen Hypothekenmarkt und Vertrautheit mit den besonderen Anforderungen für ausländische Käufer.
• Administrative Unterstützung: Hilfe bei der Dokumentenvorbereitung, Übersetzung und Einreichung, was oft erheblich Zeit spart und Stress reduziert.
• Verhandlungsgeschick: Fähigkeit, aufgrund von Marktkenntnissen und Beziehungen zu Kreditgebern günstigere Konditionen auszuhandeln.
• Keine direkten Kosten: In der Regel zahlt der Kreditgeber, nicht der Kreditnehmer, für die Maklerdienste.

Auswahl eines seriösen Brokers

Bei der Wahl eines Hypothekenmaklers:

• Überprüfen Sie ihre Referenzen und Erfahrungen mit ausländischen Kunden.
• Fordern Sie Kundenbewertungen oder Referenzen an.
• Sorgen Sie für Transparenz bezüglich ihrer Beziehungen zu verschiedenen Kreditgebern.
• Bestätigen Sie alle Kosten und Entschädigungsvereinbarungen im Voraus.

Expertenmakler für Ausländer in Portugal

Cafimo ist eine fantastische Option, wenn Sie als Expat eine Hypothek in Portugal beantragen möchten.

Das Team ist auf den Hypothekenprozess für Ausländer spezialisiert und spricht mehrere Sprachen mit fundiertem Wissen über kulturelle Unterschiede, sodass Einwanderer Unterstützung bei der Navigation durch diesen Prozess erhalten können.

Wir empfehlen sie sehr für alle Ausländer, die eine Immobilie in Portugal kaufen möchten.

Umfassende Kostenaufstellung für eine Hypothek in Portugal

Ausländische Käufer müssen für zahlreiche Kosten über den reinen Kaufpreis der Immobilie hinaus einplanen:

Eigentumserwerbssteuern und Dees

• Grunderwerbsteuer (IMT): Liegt zwischen 2 % und 8 % des Immobilienwerts, berechnet auf einer gleitenden Skala basierend auf dem Immobilienwert und dem Typ (Hauptwohnsitz, Zweitwohnsitz oder Anlageimmobilie).
• Stempelsteuer (Imposto do Selo): 0,8 % des Kaufpreises der Immobilie.
• Notar- und Registrierungsgebühren: Ungefähr 1.000 bis 1.500 € für die Grundbucheintragung.
• Rechtskosten: In der Regel 1.500–2.000 €, oder etwa 1 % des Immobilienpreises.

Hypothekenspezifische Kosten

• Gebühren für die Hypothekenantragstellung: 200 €-300 €
• Gebühren für Immobilienbewertung: 300 €-600 €
• Grunderwerbsteuer auf Hypothek: 0,6 % des Hypothekenbetrags
• Versicherungsanforderungen: Lebensversicherung ist verpflichtend, und Gebäude-/Hausversicherung ist in der Regel erforderlich. Während Banken diese Produkte anbieten, ist es ratsam, Angebote von unabhängigen Anbietern zu vergleichen.

Gesamte Zusatzkosten

Ausländische Käufer sollten mit zusätzlichen Kosten in Höhe von etwa 7–10 % des Kaufpreises der Immobilie rechnen, zusätzlich zur Anzahlung.

Der Schuldscheinvertrag: ein wesentlicher Schutz

Achten Sie genau auf den Promissory Contract (CPCV—Contrato Promessa de Compra e Venda), da es sich um eine rechtlich bindende Vereinbarung handelt, die erhebliche finanzielle Auswirkungen haben kann.

Wesentliche Komponenten des CPCV

• Kaufpreis und Zahlungsplan
• Eigenschaftsbeschreibung und Grenzen
• Abschlussdatum für die endgültige Urkunde
• Bedingungen für die Vertragsauflösung

Die Schiedsklausel

Es ist zwingend erforderlich, eine bedingte Klausel einzufügen, die speziell die Anzahlung des Käufers schützt, wenn:

• Hypothekenbewilligung wurde abgelehnt.
• Die Immobilienbewertung liegt unter dem Kaufpreis.
• Rechtliche Probleme werden während der Due Diligence entdeckt.

Diese Klausel sollte einen angemessenen Zeitraum (in der Regel 20 bis 30 Tage) für die Hypothekenbewilligung und die rechtliche Überprüfung vorsehen.

Einblicke aus der Expat-Gemeinschaft

Die gesammelten Erfahrungen von Expats, die das portugiesische Hypothekensystem durchlaufen haben, bieten wertvolle praktische Einblicke über die offiziellen Verfahren hinaus:

Wiederkehrende Themen in Expat-Foren und -Gruppen

• Geduld ist entscheidend: Der portugiesische bürokratische Prozess verläuft oft langsamer, als Expats aus Nordeuropa oder Nordamerika erwarten könnten. Den Prozess frühzeitig zu starten und realistische Zeitrahmen einzuhalten, hilft dabei, Erwartungen zu steuern.
• Dokumentationsherausforderungen: Viele Expats berichten von Problemen im Zusammenhang mit der Übersetzung, Beglaubigung und Überprüfung von Dokumenten. Die Führung organisierter Aufzeichnungen, das Einholen beglaubigter Übersetzungen bei Bedarf und die Zusammenarbeit mit Fachleuten, die mit internationalen Anträgen vertraut sind, können diese Probleme verringern.
• Bewertungsdifferenzen: Eine häufige Herausforderung sind Bankbewertungen, die unter dem vereinbarten Kaufpreis liegen und zusätzliche Anzahlungsbeträge erfordern. Unabhängige Recherchen zu vergleichbaren Immobilien in der Gegend vor der Abgabe eines Angebots können helfen, diese Situation zu vermeiden.
• Sprachliche Überlegungen: Obwohl viele Bankfachleute in Portugal Englisch sprechen, insbesondere in Gebieten mit einer großen Expatriate-Bevölkerung, können wichtige Nuancen bei der Übersetzung verloren gehen. Es wird dringend empfohlen, alle Dokumente von einem zweisprachigen Anwalt (Makler, Anwalt oder Übersetzer) überprüfen zu lassen.
• Die Wahl der Bank ist entscheidend: Expats berichten von unterschiedlichen Erfahrungen mit verschiedenen Banken. Einige Institutionen haben spezialisierte Abteilungen für Hypotheken von Nichtansässigen eingerichtet und bieten schlankere Abläufe sowie Unterstützung in englischer Sprache an.
• Versicherungsanforderungen: Einige Expatriates zeigen sich überrascht über die umfassenden Anforderungen an die Lebensversicherung, die möglicherweise medizinische Untersuchungen einschließen. Diese können besonders herausfordernd für Nichtansässige sein, die für diese Bewertungen nach Portugal reisen oder sie in ihrem Heimatland organisieren müssen.
• Beziehungsbanking: Mehrere Expats weisen darauf hin, dass es vorteilhaft sein kann, vor der Beantragung einer Hypothek eine Bankbeziehung in Portugal aufzubauen, was zu günstigeren Konditionen und einem reibungsloseren Antragsprozess führen kann.

Häufige Fallstricke, die Sie bei Ihrer Hypothek in Portugal vermeiden sollten

• Unterschätzung der Zeitrahmen: Der Prozess dauert in der Regel 1-3 Monate von der Antragstellung bis zum Abschluss. Es ist klug, mögliche Verzögerungen einzuplanen.
• Vernachlässigung der rechtlichen Vertretung: Der Versuch, das portugiesische Immobilienkauf-System ohne qualifizierte rechtliche Beratung zu durchlaufen, führt häufig zu Komplikationen und möglichen finanziellen Verlusten.
• Unzureichende Finanzplanung: Über die Anzahlung hinaus müssen ausreichende Mittel für alle damit verbundenen Steuern, Gebühren und eine Notfallreserve für unerwartete Ausgaben vorhanden sein.
• Ungünstiger Zeitpunkt des Vorvertrags: Die Unterzeichnung des CPCV vor Erhalt zumindest einer vorläufigen Hypothekenzusage setzt die Anzahlung einem Risiko aus, sofern nicht entsprechende aufschiebende Bedingungen enthalten sind.
• Mehrfache Maklerbeauftragung: Einige Expats berichten von Komplikationen, die durch die gleichzeitige Beauftragung mehrerer Hypothekenmakler entstehen, was zu doppelten Anträgen und möglichen Glaubwürdigkeitsproblemen bei den Kreditgebern führt.

Empfohlene Hypothekenbanken für ausländische Antragsteller

Mehrere portugiesische Banken haben sich einen etablierten Ruf für die effektive Betreuung ausländischer Hypothekenbewerber erworben:

• Millennium BCP: Bietet spezielle Expatriate-Dienstleistungen mit englischsprachigem Personal und wettbewerbsfähigen Hypothekenprodukten für Nichtansässige an.
• Santander Totta: Bietet spezialisierte Dienstleistungen für ausländische Käufer mit flexiblen Hypothekenoptionen.
• Novo Banco: Bekannt für wettbewerbsfähige variable und Festzinsoptionen, die auf internationale Kunden zugeschnitten sind.
• Caixa Geral de Depósitos (CGD): Portugals größte staatliche Bank bietet eine Reihe von Hypothekenprodukten mit englischsprachiger Unterstützung in vielen Filialen an.
• Bankinter: Bietet wettbewerbsfähige Zinssätze und spezialisierte Dienstleistungen für internationale Kunden.
• UCI (União de Créditos Imobiliários): Ein Hypothekenspezialist mit Erfahrung in der Bearbeitung ausländischer Anträge.

Wesentliche erste Schritte bei der Beantragung einer Hypothek in Portugal als Expat

1. Erhalten Sie eine portugiesische NIF (Steuernummer) als grundlegende Voraussetzung für alle finanziellen Transaktionen.
2. Beauftragen Sie einen renommierten, erfahrenen Anwalt, der auf portugiesisches Immobilienrecht und internationale Mandanten spezialisiert ist.
3. Erwägen Sie, einen Hypothekenmakler zu konsultieren, der sich speziell auf die Unterstützung ausländischer Käufer spezialisiert hat.
4. Untersuchen Sie die aktuellen Marktbedingungen und Hypothekenangebote von mehreren Institutionen.
5. Bereiten Sie umfassende Finanzunterlagen lange vor der Immobiliensuche sorgfältig vor.