Comment investir en Espagne en tant qu’étranger en 2026 : coûts, impôts et exigences
En bref
L’Espagne reste ouverte aux capitaux étrangers tout en fermant la porte à l’idée d’un capital achetant la résidence. Tel est le changement majeur, et il date précisément du 03-04-2025, lorsque la Ley Orgánica 1/2025 a supprimé d’un seul coup toutes les voies d’investissement : immobilier, dette publique, actions, fonds, dépôts et projets d’entreprise. Le Golden Visa est désormais un vestige du passé, réservé uniquement aux permis déjà accordés et aux demandes déjà déposées.
Les étrangers peuvent toujours investir en Espagne sans restriction générale concernant l’achat de biens immobiliers, d’actions ou de fonds. Ce qui a changé, c’est que ces investissements ne permettent plus d’obtenir un titre de séjour, l’Espagne ayant aboli le Golden Visa le 03-04-2025. La taxe à 100 % sur les acheteurs non-UE, largement évoquée dans la presse, reste une proposition que le Parlement n’a jamais examinée ni soumise au vote.
Deux réalités coexistent désormais. L’Espagne est ouverte à votre argent, mais fermée à l’idée que cet argent vous ouvre les portes d’un lieu de vie. Chaque décision stratégique découle de cette dualité.
Avant tout mouvement de capitaux, vous devez obtenir un numéro d’identification fiscale espagnol. Un NIE si vous investissez en tant que particulier, un NIF espagnol si vous passez par une société. Aucun notaire ne signera un acte, aucune banque n’ouvrira de compte sans ce numéro.
Ce guide détaille l’état actuel de l’économie espagnole et ce qui la rend attractive pour les investisseurs étrangers, le fonctionnement du Golden Visa et les conséquences de son abrogation, le statut réel de la proposition de taxe à 100 %, l’intégralité du processus d’investissement en Espagne et les domaines où le gouvernement espagnol vous accompagne, les documents nécessaires avant toute transaction, la séquence d’achat immobilier et les coûts régionaux, les principales options d’investissement et les secteurs attirant les capitaux, les trois critères définissant votre statut de résident fiscal espagnol, les obligations fiscales en tant que propriétaire non-résident et résident, le Beckham Law et son délai de six mois, ainsi que les voies de résidence encore disponibles.
Sommaire20
- Qu’entend-on par « investir en Espagne » en 2026 ?
- Quelle est la situation économique actuelle en Espagne ?
- Quels sont les avantages d’investir en Espagne ?
- Peut-on encore obtenir un titre de séjour en investissant en Espagne ?
- Existe-t-il une taxe de 100 % sur les acheteurs immobiliers non européens en Espagne ?
- Quelle est la procédure pour investir en Espagne ?
- Comment investir en Espagne en tant qu’expatrié ?
- Ce dont vous avez besoin avant tout transfert d’argent
- Acheter un bien immobilier en Espagne : les étapes réelles
- Ce que coûte réellement l’achat d’un bien immobilier en Espagne
- Quelles sont les meilleures options d’investissement en Espagne ?
- Résidence fiscale : les trois critères qui déterminent tout
- Ce que vous devez payer en tant que propriétaire non-résident
- Ce que vous devez en tant que résident fiscal espagnol
- La Beckham Law en Espagne
- Voies de résidence encore disponibles
- Ce que les Américains doivent savoir spécifiquement
- Erreurs courantes
- Principales interrogations sur l'investissement en Espagne
- Comment AnchorLess peut-il vous aider ?
Qu’entend-on par « investir en Espagne » en 2026 ?
Investir en Espagne signifie placer des capitaux dans des actifs espagnols : des biens immobiliers, des actions cotées, des fonds d’investissement collectif, de la dette publique ou une entreprise que vous créez sur place. Il s’agit désormais d’un acte purement économique, sans effet sur l’immigration.
Cette séparation est récente. Pendant douze ans, l’achat d’un bien immobilier à 500 000 € s’accompagnait d’un titre de séjour. Ce lien a disparu, et la plupart des guides qui figurent encore en tête des résultats sur le sujet n’ont pas été mis à jour.
Beaucoup de personnes confondent quatre notions différentes. Il convient donc de les distinguer avant toute chose.
Investir
Acheter un actif espagnol : un bien immobilier, des actions, des fonds, des obligations ou une entreprise. Aucune restriction liée à la nationalité ne s’applique à l’achat en lui-même, à une exception près : les terrains situés dans certaines zones côtières désignées comme militaires ou stratégiques, pour lesquels une autorisation du ministère de la Défense est nécessaire.
Résidence
Votre droit légal de vivre en Espagne. Depuis le 03-04-2025, aucune somme d’argent ne permet de l’obtenir directement. Vous pouvez l’obtenir par le biais d’un emploi, d’une activité indépendante, du travail à distance, d’un séjour non lucratif, du regroupement familial ou des études. Notre guide pour devenir résident légal en Espagne présente toutes les étapes.
Résidence fiscale
Une question entièrement distincte de votre statut d’immigration. Vous pouvez être résident légal sans être résident fiscal. Vous pouvez également être résident fiscal sans détenir de titre de séjour espagnol, ce qui surprend les personnes qui passent beaucoup de temps dans le pays avec un tampon touristique.
Numéros d’identification
Le NIE pour les personnes physiques étrangères et le NIF espagnol pour les entreprises étrangères. Ce sont les clés de tout le système. Sans l’un de ces numéros, aucun notaire ne signera votre acte et aucune banque n’ouvrira de compte à votre nom.
Quelle est la situation économique actuelle en Espagne ?
L’économie espagnole croît plus rapidement que la moyenne de la zone euro et ralentit progressivement. La Banque d’Espagne prévoit une croissance du PIB de 2,3 % en 2026 et de 1,7 % en 2027, avec une inflation de 3,6 % cette année et une dette publique qui passe sous la barre des 99 % du PIB.
Ces prévisions ont été maintenues lors de l’exercice trimestriel de juin 2026 de la Banque d’Espagne, publié en même temps que son rapport annuel. L’économie a progressé de 0,6 % au premier trimestre 2026, après une hausse de 0,8 % au dernier trimestre 2025.
Le gouverneur José Luis Escrivá a attribué l’expansion actuelle à trois facteurs : le dynamisme de l’emploi, les flux migratoires et l’absence de déséquilibres macrofinanciers majeurs. Ce dernier point est le plus important pour quiconque évalue le risque pays, car il contraste directement avec la situation qui prévalait avant 2008.
Les chiffres en un coup d’œil
| Indicateur | 2026 | 2027 |
|---|---|---|
| Croissance du PIB | 2,3% | 1,7% |
| Inflation | 3,6% | 2,6% |
| Déficit public (part du PIB) | 2,4% | 2,3% |
| Dette publique (part du PIB) | 98,9% | 97,9% |
Source : projections macroéconomiques de Banco de España, juin 2026.
Ce que la crise financière explique encore
La crise de 2008 en Espagne était une crise bancaire provoquée par l’immobilier, et ses conséquences façonnent le marché sur lequel vous investissez aujourd’hui. La construction s’est effondrée, les prix ont mis plus de dix ans à se redresser dans de nombreuses régions et l’offre n’a jamais retrouvé ses volumes d’avant la crise.
La pénurie actuelle de logements remonte directement à cette période. C’est aussi la raison pour laquelle la politique du logement est devenue le domaine le plus actif politiquement dans l’élaboration des lois en Espagne, et pourquoi un acheteur étranger doit suivre les risques législatifs, et pas seulement les prix.
La Banque d’Espagne signale trois défis structurels en parallèle des chiffres de croissance : la dette publique, la productivité et le logement. Le développement économique de l’Espagne est bien réel, et la banque centrale elle-même nomme ouvertement les contraintes.
Quels sont les avantages d’investir en Espagne ?
Les avantages d’investir en Espagne sont une économie en croissance au sein de la zone euro, un marché intérieur de plus de 48 millions de consommateurs donnant accès aux marchés de la région EMEA et d’Amérique latine, un soutien actif du gouvernement espagnol aux investissements étrangers par le biais de programmes de subventions et de conseil, ainsi qu’un coût de la vie et une qualité de vie qui se comparent favorablement à ceux de l’Europe du Nord et des États-Unis.
Examinons-les dans l’ordre, car leur importance varie selon ce que vous achetez concrètement.
Développement économique et accès aux marchés. L’Espagne a enregistré une croissance de 3,2 % en 2024, bien supérieure à celle de la zone euro, et continue d’afficher une croissance supérieure à la moyenne du bloc. Sa position géographique et commerciale permet à une entreprise qui s’y établit d’accéder à l’Europe, au Moyen-Orient, à l’Afrique du Nord et à l’Amérique latine. C’est l’argument qu’ICEX avance auprès des investisseurs institutionnels, et il est tout à fait valable.
Un soutien gouvernemental concret. Le gouvernement espagnol finance des programmes spécifiques pour les investissements étrangers, au-delà de simples déclarations d’ouverture. Vous trouverez des précisions dans la section consacrée aux démarches ci-dessous.
Des possibilités concentrées dans des secteurs bien identifiés. Les énergies renouvelables, l’automobile et la mobilité, les TIC, les sciences de la vie, l’aérospatiale et l’agroalimentaire sont les secteurs où vont réellement les capitaux publics et privés. La section sur les secteurs présente les facteurs à l’origine de cette dynamique.
Une qualité de vie, avec une réserve importante. Les soins de santé, la gastronomie, le climat, les villes où l’on peut se déplacer à pied et un coût de la vie inférieur à celui de la plupart des pays d’Europe du Nord et d’une grande partie des États-Unis expliquent pourquoi de nombreux acheteurs étrangers choisissent l’Espagne plutôt que des marchés comparables. C’est un avantage réel, mais aussi celui auquel on accorde parfois trop d’importance. La qualité de vie ne change ni votre exposition fiscale, ni le montant des droits de mutation, ni le fait qu’un propriétaire non ressortissant de l’UE paie 24 % d’impôt sur ses loyers bruts. Profitez du premier avantage et prévoyez le second.
Ce qui n’est plus un avantage. Le droit de séjour. Pendant douze ans, il a constitué le principal avantage d’investir en Espagne ; il a pris fin en avril 2025.
Peut-on encore obtenir un titre de séjour en investissant en Espagne ?
Non. L’Espagne a supprimé toutes les voies d’obtention d’un titre de séjour par investissement le 03-04-2025.
Le Golden Visa a été supprimé par la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero (publiée au BOE le 03-01-2025 sous la référence BOE-A-2025-76), dont la vingt et unième disposition finale a supprimé le contenu des articles 63 à 67 de la Ley 14/2013. L’abrogation a pris effet trois mois après la publication.
Comment fonctionne le Golden Visa en Espagne ?
Il n’existe plus. Le Golden Visa espagnol était une voie d’obtention d’un titre de séjour par investissement créée en 2013, qui accordait un titre de séjour légal à un investisseur étranger en contrepartie d’un investissement en capital répondant aux critères requis. Toutes ses formes ont été supprimées le 03-04-2025.
Il est néanmoins important de comprendre comment il fonctionnait, car il a façonné le marché dans lequel vous achetez et une grande quantité de documents publiés le décrivent encore au présent.
Quelles étaient les conditions du Golden Visa ?
Un investisseur étranger non-résident pouvait remplir les conditions en réalisant un « investissement important en capital » dans l’une des catégories suivantes. L’immobilier en Espagne, à hauteur de 500 000 €, était l’option la plus connue, mais pas la seule.
| Voie d’investissement supprimée | Seuil |
|---|---|
| Immobilier | 500 000 € |
| Dette publique espagnole | 2 000 000 € |
| Actions ou parts de sociétés | 1 000 000 € |
| Fonds d’investissement ou de capital-risque | 1 000 000 € |
| Dépôts bancaires auprès d’établissements espagnols | 1 000 000 € |
| Projets d’entreprise d’intérêt général | Évaluation au cas par cas |
Le bien immobilier devait être libre de toute hypothèque à hauteur du seuil de 500 000 € et inscrit au registre foncier. L’autorisation initiale était valable trois ans et pouvait être renouvelée par périodes de cinq ans tant que l’investissement était maintenu. Elle n’accordait jamais directement la citoyenneté, mais permettait de suivre les délais habituels de cinq ans pour la résidence permanente et de dix ans pour la naturalisation.
Qu’advient-il des personnes qui en sont déjà titulaires ?
Deux dispositions transitoires ont été intégrées à la Ley 14/2013 en parallèle de l’abrogation et constituent le fondement juridique applicable aux titulaires actuels. Les demandes déposées avant le 03-04-2025 sont traitées selon les règles en vigueur à la date de dépôt. Les permis déjà accordés restent valables jusqu’à leur échéance, et les demandes de renouvellement sont examinées selon les règles applicables au moment de l’octroi de l’autorisation initiale.
Pour toute personne qui commence aujourd’hui, la conséquence pratique est simple. Achetez ce que vous voulez, puis demandez un titre de séjour séparément, par une voie sans aucun lien avec l’achat.
Existe-t-il une taxe de 100 % sur les acheteurs immobiliers non européens en Espagne ?
Non. Au 22-07-2026, il s’agit d’une proposition qui n’a jamais été débattue ni soumise au vote, et qui n’a pas force de loi.
C’est l’information la plus souvent déformée dans cette catégorie. Voici donc la chronologie, avec les dates.
Le 13-01-2025, le Premier ministre Pedro Sánchez a annoncé un plan pour le logement comprenant une taxe pouvant atteindre « 100 % » sur les biens immobiliers achetés par des non-résidents non européens. La proposition était présentée comme une « taxe d’État complémentaire sur les transferts immobiliers » et justifiée par des références au Danemark et au Canada.
Le 22-05-2025, le gouvernement a soumis un projet de loi au Parlement.
Le 27-03-2026, Reuters a rapporté que le projet de loi n’avait toujours pas été débattu, en citant les archives parlementaires. Une source gouvernementale de haut rang a indiqué à Reuters que les nouvelles taxes comptaient parmi les mesures les plus difficiles à faire adopter à la majorité au sein du Parlement actuel. Junts, dont le gouvernement minoritaire a besoin des voix, s’y oppose.
Le plan pour le logement de janvier 2026 du gouvernement ne l’a pas retenue parmi ses mesures phares.
Ce que prévoyait réellement le projet, pour mémoire. La taxe aurait concerné les personnes physiques et morales non résidentes dans l’UE, en supplément des droits de mutation régionaux existants. Elle ne se serait pas appliquée aux achats de logements neufs, soumis à la TVA et donc harmonisés au niveau de l’UE, hors de portée d’une loi nationale. La question de savoir si les ressortissants de l’EEE originaires de Norvège, d’Islande et du Liechtenstein étaient concernés par le texte n’a jamais été tranchée.
Comment en tenir compte. Ne la prévoyez pas dans votre budget. Mais ne l’ignorez pas non plus. La proposition est au Parlement et pourrait évoluer si l’équilibre politique change. Les statistiques officielles espagnoles pour 2025 font état de 51,411 achats par des acheteurs étrangers non résidents, soit une baisse de près de 10 % sur un an et le niveau le plus bas depuis quatre ans. Selon les analyses du secteur, une part mesurable de cette baisse s’explique par l’abolition du Golden Visa plutôt que par l’annonce de la taxe.
Quelle est la procédure pour investir en Espagne ?
La procédure d’investissement en Espagne se déroule en cinq étapes : obtenir votre numéro d’identification fiscale espagnol, ouvrir un compte bancaire espagnol, effectuer une vérification juridique approfondie du bien, signer devant un notaire et enregistrer l’acquisition. Les projets d’entreprise peuvent bénéficier d’un accompagnement gratuit d’ICEX-Invest in Spain, l’agence gouvernementale chargée des investissements étrangers.
L’ordre des étapes est fixe. Chaque étape est bloquée tant que la précédente n’est pas terminée, et l’erreur la plus courante consiste à commencer par la troisième étape.
| Étape | Ce qui se passe | Impossible sans |
|---|---|---|
| 1. Numéro d’identification | NIE pour les particuliers, NIF espagnol pour les entreprises | Rien d’autre ne peut commencer |
| 2. Compte bancaire | Compte bancaire espagnol, avec justificatifs de l’origine des fonds | Numéro d’identification |
| 3. Vérification juridique approfondie | Examen indépendant du titre de propriété, des dettes et des licences | Rien, et c’est en sautant cette étape que l’on perd de l’argent |
| 4. Acte notarié | Signature, paiement du solde, déclenchement des obligations fiscales | Numéro d’identification et fonds disponibles |
| 5. Enregistrement | Inscription au registre foncier ou au registre du commerce | Acte signé |
Ce que fait ICEX-Invest in Spain, et ce qu’elle ne fait pas
ICEX-Invest in Spain est la division opérationnelle d’ICEX Spain Trade and Investment, un organisme public placé sous la tutelle du ministère de l’Économie, du Commerce et des Entreprises. Sa mission est d’attirer et d’accompagner les investissements directs étrangers.
Les services proposés sont concrets, et non promotionnels :
- Des services gratuits de conseil et d’information pour les projets d’investissement étranger qui s’implantent en Espagne
- Rising UP in Spain, qui sélectionne jusqu’à 50 jeunes entreprises étrangères par an selon des critères d’innovation et de capacité de développement, et leur offre gratuitement un ensemble de services d’implantation
- Innova Invest, un programme de subventions destiné aux projets de recherche et développement menés par des entreprises détenues à au moins 50 % par des intérêts étrangers, avec des aides pouvant atteindre 800 000 € par bénéficiaire
- Le Guide des affaires en Espagne, mis à jour chaque année, qui présente sur quelque 500 pages les conditions juridiques et réglementaires applicables aux investissements étrangers
Voici ce que personne ne dit tout haut. ICEX accompagne les investissements des entreprises et des sociétés. Si vous êtes un particulier qui achète un appartement à Valence, cette agence ne vous concerne pas, et lire tous ses documents ne vous permettra pas d’obtenir votre NIE. La procédure juridique et administrative applicable à un acheteur particulier passe par un notaire, l’administration fiscale et le registre foncier, et commence par l’obtention de votre numéro d’identification.
Comment investir en Espagne en tant qu’expatrié ?
Pour investir en Espagne en tant qu’expatrié, réglez trois questions dans l’ordre : votre statut de résidence, votre statut de résident fiscal, puis seulement le choix de l’actif. Acheter un bien immobilier avant de déterminer votre situation fiscale est l’erreur la plus fréquente et la plus coûteuse dans cette catégorie.
La raison est qu’un même achat entraîne des conséquences différentes selon votre situation, et que la question de la résidence fiscale se tranche en fonction des faits, et non des intentions.
Déterminez d’abord votre voie de résidence
Si vous prévoyez de vivre en Espagne, la voie de résidence détermine ce que vous pouvez légalement y faire. La voie non lucrative interdit toute forme de travail. La voie Digital Nomad exige des revenus de source étrangère. La voie entrepreneuriale nécessite une évaluation du projet d’entreprise. Investir ne vous ouvre aucune voie de résidence : cette décision est donc totalement indépendante.
Déterminez si vous deviendrez résident fiscal espagnol
C’est le point décisif. Un investisseur non-résident paie des impôts espagnols uniquement sur ses revenus de source espagnole. Un résident fiscal est imposé sur ses revenus et ses actifs mondiaux, y compris au titre d’un impôt sur la fortune dont le montant varie considérablement selon la région. Les trois critères sont présentés plus bas, et aucun ne tient compte de vos intentions.
Choisissez ensuite l’actif
Ce n’est qu’à ce stade qu’il est possible de répondre à la question du bien immobilier ou du portefeuille, car le traitement fiscal d’un même actif varie selon votre statut. Un expatrié non ressortissant de l’UE qui loue un appartement en Espagne paie 24 % sur les loyers bruts, sans déduction. Un propriétaire résident de l’UE paie 19 % sur les loyers nets, après déduction des charges. Même appartement, même locataire.
Les conditions qui concernent tout particulièrement les expatriés
Un achat ne prolonge pas votre droit de séjour. Être propriétaire ne vous accorde aucun jour supplémentaire dans l’espace Schengen, et le système d’entrée et de sortie applique désormais numériquement la limite de 90 jours aux frontières.
La qualité de vie est une raison valable, mais un mauvais plan. Le climat, les soins de santé et le coût de la vie expliquent pourquoi la plupart des expatriés choisissent l’Espagne, mais aucun de ces éléments ne figure dans le code fiscal. Organisez vos finances en fonction des règles et profitez séparément du reste.
Votre pays d’origine ne vous exonère pas de vos obligations. Les citoyens américains, en particulier, doivent continuer à remplir leurs déclarations, quel que soit leur lieu de résidence ; ce sujet est abordé dans une section qui lui est consacrée plus bas.
Ce dont vous avez besoin avant tout transfert d’argent
En Espagne, tout repose sur les numéros d’identification. Chaque étape ci-dessous est bloquée tant que vous n’avez pas le bon numéro.
Si vous investissez en tant que particulier : le NIE
Le NIE (Número de Identidad de Extranjero) est votre numéro d’identification d’étranger. Vous en avez besoin pour signer un acte devant un notaire, ouvrir un compte bancaire, enregistrer un bien immobilier à votre nom, payer les droits de mutation et déposer toute déclaration fiscale espagnole.
Il s’agit uniquement d’un numéro d’identification. Le fait de détenir un NIE ne fait pas de vous un résident et ne vous donne pas le droit de travailler. Notre guide sur la différence entre le NIE et le TIE explique les erreurs fréquentes à ce sujet.
Les non-résidents reçoivent le « NIE blanc », délivré sur un certificat papier plutôt que sous forme de carte.
Si vous investissez par l’intermédiaire d’une société : le NIF espagnol
Une société étrangère qui acquiert des actifs en Espagne, y facture ses services ou s’immatricule pour satisfaire à ses obligations de conformité a besoin d’un NIF espagnol, attribué par l’Agencia Tributaria. Il permet à l’administration fiscale de reconnaître votre société en Espagne, sans bureau ni filiale locale.
Un compte bancaire espagnol
En pratique, il est nécessaire pour signer l’acte, payer les droits de mutation et régler les charges récurrentes qui suivent : IBI, charges de copropriété, factures de services publics et assurance.
Attendez-vous à des vérifications approfondies. En vertu des règles de lutte contre le blanchiment d’argent, les banques espagnoles demandent des justificatifs certifiés, traduits et, lorsque cela est requis, apostillés, attestant de la provenance des fonds. Les déclarations fiscales, les fiches de paie ou les comptes de la société sont généralement demandés. Dans le cadre de la Norme commune de déclaration, les institutions espagnoles échangent automatiquement les données de compte avec l’administration fiscale de votre pays de résidence. En vertu de la FATCA, elles déclarent directement à l’IRS les titulaires de comptes américains.
Un certificat numérique
Le certificado digital vous permet d’effectuer vos démarches en ligne auprès de l’administration espagnole : déposer le Modelo 210, vérifier l’état d’avancement de votre dossier et recevoir des notifications officielles. Sans lui, vous dépendez des rendez-vous et des disponibilités de quelqu’un d’autre.
Acheter un bien immobilier en Espagne : les étapes réelles
La procédure suit un ordre précis et chaque étape a des conséquences juridiques. C’est en sautant la deuxième étape que l’on perd de l’argent.
Étape 1 : Contrat de réservation
Un documento de reserva retire le bien du marché. Le dépôt s’élève généralement à 3 000 € à 10 000 € et est conservé sous séquestre ou par le représentant légal du vendeur.
Étape 2 : Vérifications juridiques
Un avocat indépendant vérifie le titre de propriété, les dettes et les privilèges en cours, les charges de copropriété impayées, le certificat d’habitabilité et la validité des permis de construire.
C’est l’étape que l’on omet pour faire des économies, et c’est celle dont l’omission coûte le plus cher. En Espagne, les dettes sont attachées au bien, et non au vendeur. Les charges de copropriété impayées et les arriérés d’IBI seront à votre charge lors de la finalisation de la vente.
Étape 3 : Contrat d’arrhes
Le contrato de arras prévoit généralement un dépôt de 10 % du prix. En vertu de l’article 1454 du Code civil espagnol, l’acheteur qui se désiste perd son dépôt, tandis que le vendeur qui se désiste doit en restituer le double.
Étape 4 : Acte authentique devant notaire
L’escritura pública transfère la propriété, et le solde ainsi que les taxes liées à la transaction sont dus au moment de la signature. Le notaire vérifie votre identité : votre NIE doit donc déjà avoir été délivré à ce stade.
Étape 5 : Registre foncier
L’inscription au Registro de la Propiedad protège votre titre de propriété contre les prétentions de tiers. La signature de l’acte fait de vous le propriétaire vis-à-vis du vendeur. L’inscription vous rend propriétaire aux yeux de tous.
Ce que coûte réellement l’achat d’un bien immobilier en Espagne
Prévoyez 10 % à 15 % en plus du prix d’achat et gardez à l’esprit que la principale variable est la région dans laquelle vous achetez.
La base imposable ne correspond pas au prix que vous avez payé
Depuis le 01-01-2022, les droits de mutation et les droits de timbre sont calculés sur la valeur de référence cadastrale (valor de referencia catastral), fixée par le Catastro à l’aide de ses propres algorithmes, qui tiennent compte de l’emplacement et des transactions comparables.
Si la valeur de référence est supérieure au prix indiqué dans votre acte, vous payez l’impôt sur la valeur de référence. Si un bien ne dispose pas de valeur de référence attribuée, le prix déclaré constitue la base imposable. Cette règle prend au dépourvu les acheteurs qui ont négocié une bonne remise et reçoivent ensuite un avis d’imposition calculé sur un montant qu’ils n’ont jamais payé.
Logement neuf ou revente
Logement neuf : TVA (IVA) au taux de 10 % sur les logements résidentiels dans tout le pays, à laquelle s’ajoutent les droits de timbre (AJD), fixés au niveau régional. Aux îles Canaries, l’IGIC s’applique au taux de 7 % à la place de l’IVA.
Revente : les droits de mutation (ITP) s’appliquent à la place de la TVA et des droits de timbre ; leur taux est fixé entièrement par la communauté autonome.
Droits de mutation par région
Vérifié le 22-07-2026. Les taux régionaux changent, parfois en cours d’année. Vérifiez le taux en vigueur auprès de la communauté autonome concernée avant de signer.
| Région | ITP sur les reventes | AJD sur les logements neufs |
|---|---|---|
| Madrid | 6 % | 0,75 % |
| Andalousie | 7 % | 1,2 % |
| Valence | 10 % | 1,5 % |
| Catalogne | Progressif, de 10 % à 13 % | 1,5 % |
La modification en Catalogne est celle que la plupart des guides présentent encore de manière erronée. Depuis le 27-06-2025, en vertu du Decret llei 5/2025 de 25 de març, la Catalogne applique un barème progressif par tranches plutôt qu’un taux unique :
| Tranche de valeur du bien | Taux appliqué à cette tranche |
|---|---|
| Jusqu’à 600 000 € | 10 % |
| De 600 000 € à 900 000 € | 11 % |
| De 900 000 € à 1 500 000 € | 12 % |
| Plus de 1 500 000 € | 13 % |
Les tranches s’appliquent de façon progressive : seule la part correspondant à chaque tranche est imposée au taux correspondant. Pour un achat de 700 000 €, le taux de 10 % s’applique aux premiers 600 000 € et celui de 11 % aux 100 000 € restants, soit un taux effectif proche de 10,14 %.
La Catalogne a également instauré un taux de 20 % pour les grands propriétaires (en général, les propriétaires de plus de dix logements résidentiels, ou de cinq dans une zone désignée comme zone de marché tendu) et pour l’achat d’immeubles résidentiels entiers.
Les provinces basques et la Navarre disposent de systèmes fiscaux foraux distincts, entièrement soumis à leurs propres règles.
Frais professionnels et administratifs
Ajoutez environ 1 % à 2 % au montant des impôts :
- Frais de notaire : fixés selon un barème national appliqué au prix d’achat, généralement de 0,2 % à 0,5 %
- Frais d’inscription au registre foncier : également calculés selon un barème, généralement de 0,1 % à 0,25 %
- Honoraires juridiques indépendants : généralement de 1 % à 2 %
- Gestoría : environ 300 € pour la gestion des déclarations fiscales et le traitement des documents
- Commission d’agence : normalement payée par le vendeur, mais les contrats varient
Financement
Les non-résidents obtiennent généralement un prêt hypothécaire représentant 60 % à 70 % de la valeur du bien, ce qui signifie qu’ils doivent verser un apport de 30 % à 40 % en espèces, avant impôts. Les frais d’évaluation bancaire vont de 250 € à 600 € et sont généralement valables six mois. Les frais de dossier peuvent atteindre 2 % du montant du prêt.
Quelles sont les meilleures options d’investissement en Espagne ?
Il n’existe pas de meilleure façon unique d’investir en Espagne, car l’option qui vous convient dépend de votre résidence fiscale, de votre horizon de placement et de votre besoin de disposer d’un actif liquide. Les principales catégories ouvertes aux investissements étrangers sont l’immobilier, les actions cotées, les fonds d’investissement collectifs, les contrats d’assurance et la création d’entreprise.
La suite présente la structure et la fiscalité de chaque option en Espagne. Il ne s’agit pas d’une recommandation de produit, et AnchorLess ne donne pas de conseils en investissement.
Les marchés espagnols des valeurs mobilières sont supervisés par la CNMV (Comisión Nacional del Mercado de Valores). Tout prestataire avec lequel vous traitez doit figurer sur son registre.
Immobilier et biens immobiliers en Espagne
La catégorie la plus importante en volume d’investissements étrangers et la moins liquide. Comme indiqué en détail plus haut, l’acquisition est soumise à une fiscalité régionale, le bien entraîne des obligations annuelles même si vous ne le mettez pas en location, et il est concerné par les politiques du logement, qui constituent actuellement le domaine le plus actif de la législation espagnole.
Les rendements locatifs varient fortement selon la ville et selon que la location est de longue durée ou dispose d’une licence touristique. Les règles relatives aux licences de location de courte durée se sont considérablement durcies : Barcelone supprime progressivement les nouvelles locations touristiques et l’enregistrement est désormais obligatoire à l’échelle nationale. Il faut donc vérifier la situation de la licence avant de présenter une offre si votre modèle de rendement repose sur la location de vacances.
Actions cotées
Les actions espagnoles sont négociées sur les marchés du BME. Pour les résidents, les plus-values et les dividendes sont intégrés à la base imposable de l’épargne. Pour les non-résidents, les dividendes sont soumis à une retenue à la source espagnole de 19 %, susceptible d’être réduite en vertu d’une convention fiscale applicable visant à éviter la double imposition.
Fonds d’investissement collectifs et ETF : une distinction déterminante
Dans le système espagnol, cette distinction structurelle influe davantage que toute autre sur les résultats.
Les fonds d’investissement espagnols et enregistrés dans l’UE peuvent bénéficier du régime de report prévu à l’article 94 de la loi relative à l’impôt sur le revenu des personnes physiques. Le transfert de vos fonds d’un fonds éligible à un autre (un traspaso) ne déclenche pas l’imposition d’une plus-value. L’impôt n’est dû que lorsque vous retirez finalement les fonds du système de placement.
Trois conditions s’appliquent. Vous devez être assujetti à l’IRPF espagnol, puisqu’un non-résident n’a pas d’IRPF à reporter. Les deux fonds doivent être des organismes de placement collectif éligibles. Un fonds étranger n’est éligible que s’il est enregistré auprès de la CNMV et souscrit par l’intermédiaire d’un distributeur espagnol.
Les ETF sont exclus de ce régime. Le ministère a explicitement tranché la question et étendu l’exclusion aux fonds cotés, qu’ils soient négociés sur un marché espagnol ou étranger. Toute vente d’ETF constitue un fait générateur d’imposition, même si vous réinvestissez le produit de la vente le jour même.
Pour qu’une structure SICAV puisse bénéficier du report, elle doit compter au moins 500 actionnaires, et l’investisseur ne doit pas avoir détenu plus de 5 % du capital à un quelconque moment au cours des douze mois précédents.
Contrats d’assurance-vie en unités de compte
Il s’agit d’une catégorie de produits d’assurance émis par des assureurs-vie de l’UE, dont les actifs sous-jacents sont gérés par un gestionnaire discrétionnaire et dont les gains s’accumulent dans le contrat au lieu d’être imposés chaque année. Le traitement fiscal espagnol dépend du respect de conditions structurelles précises, suffisamment techniques pour être évaluées au cas par cas. Toute décision en la matière doit être prise avec un conseiller fiscal espagnol agréé, et non sur la base d’un article de blog.
Création d’entreprise
Créer une SL (société à responsabilité limitée) ou s’enregistrer comme autónomo vous fait entrer dans un tout autre cadre : impôt sur les sociétés, inscription à la TVA, cotisations de sécurité sociale et possibilité d’obtenir un titre de séjour associé. Dans les deux cas, un NIF espagnol est nécessaire ; ces démarches sont présentées dans notre guide consacré au NIF espagnol.
Quels secteurs sont intéressants pour investir en Espagne ?
Les secteurs intéressants pour investir en Espagne sont les énergies renouvelables, l’automobile et la mobilité, les TIC, les sciences de la vie, l’aérospatiale et l’agroalimentaire. C’est dans ces secteurs que se concentrent la croissance économique espagnole et le cofinancement public, et ce sont ceux qu’ICEX privilégie pour les investissements étrangers dans les entreprises.
Énergies renouvelables
Le système électrique espagnol est l’un des plus décarbonés d’Europe, et les chiffres qui le démontrent sont particulièrement bons.
Les énergies renouvelables ont produit 55,5 % de l’électricité espagnole en 2025, et 56,6 % en incluant l’autoconsommation, soit un record de 150,8 TWh. L’éolien a dominé le bouquet énergétique pour la troisième année consécutive, avec 21,6 %, devant le nucléaire (19 %), le solaire photovoltaïque (18,4 %) et les centrales à cycle combiné au gaz (16,8 %). Près de 10 GW de nouvelles capacités solaires et éoliennes ont été mises en service dans l’année, portant la capacité totale installée à 142,5 GW.
Red Eléctrica expose clairement l’intérêt stratégique : la hausse de la demande liée aux nouvelles consommations industrielles et numériques, couverte par un réseau plus propre, place l’Espagne dans une position avantageuse en Europe. Pour les entreprises énergivores en Espagne, il s’agit d’un argument de coût et de conformité, plutôt que d’un argument idéologique.
Industrie automobile
L’Espagne est le deuxième constructeur automobile d’Europe et le neuvième au monde, ainsi que le deuxième producteur européen de véhicules utilitaires. Des constructeurs internationaux exploitent des usines dans tout le pays, parmi les plus automatisées d’Europe.
Le secteur est en pleine transition, et le gouvernement espagnol la finance directement. En décembre 2025, il a annoncé près de 1,3 milliard d’euros d’aides au marché et à l’industrie des véhicules électriques, dont 400 millions d’euros de subventions aux consommateurs pour 2026, 580 millions d’euros pour les investissements industriels et 300 millions d’euros pour les infrastructures de recharge, avec pour objectif que 95 % de la production espagnole soit électrifiée d’ici 2035.
Les capitaux étrangers sont déjà à l’œuvre. L’usine de batteries de CATL avec Stellantis représente environ 4 milliards d’euros d’investissement.
Les autres secteurs prioritaires
Les TIC, l’aérospatiale, la chimie, les sciences de la vie, l’agroalimentaire, l’audiovisuel, ainsi que le transport et la logistique complètent la liste des secteurs prioritaires. La position de l’Espagne permet aux entreprises qui s’y établissent d’accéder aux marchés de l’UE, du Moyen-Orient, de l’Afrique du Nord et de l’Amérique latine, ainsi qu’à un marché intérieur de plus de 48 millions de consommateurs.
Précision sur le périmètre. L’intérêt de ces secteurs justifie les investissements directs dans des entreprises et une exposition aux actions. Cela n’a aucune incidence sur la pertinence de l’achat d’un appartement à Málaga. Ne confondez pas ces deux questions.
Résidence fiscale : les trois critères qui déterminent tout
Vous devenez résident fiscal espagnol si vous remplissez l’un des trois critères, et l’Espagne ne prévoit pas d’année fiscale fractionnée. Le fait de remplir un critère vous rend résident pour toute l’année civile.
L’absence d’année fractionnée est le piège. Une arrivée en octobre suivie d’un séjour peut entraîner la prise en compte de l’année entière.
Critère 1 : le nombre de jours
183 jours ou plus de présence physique sur le territoire espagnol au cours d’une année civile. Les fractions de journée sont comptabilisées. Les séjours de repérage aussi. Les absences temporaires sont réintégrées dans votre décompte de jours en Espagne, sauf si vous pouvez prouver votre résidence fiscale dans un autre pays au moyen d’une attestation officielle délivrée par l’administration fiscale de ce pays.
Critère 2 : le centre des intérêts économiques
Votre activité professionnelle, vos investissements ou votre base économique se situent principalement en Espagne. Ce critère ne tient pas du tout compte du nombre de jours, ce qui piège les personnes qui pensent que 182 jours constituent une limite sûre.
Critère 3 : la présomption familiale
Votre conjoint dont vous n’êtes pas légalement séparé et vos enfants mineurs à charge résident habituellement en Espagne. Il s’agit d’une présomption simple, ce qui signifie qu’il vous incombe de la réfuter.
Ce que vous devez payer en tant que propriétaire non-résident
Posséder un bien immobilier en Espagne en tant que non-résident entraîne des obligations, même si le bien reste inoccupé. Toutes les déclarations ci-dessous sont à déposer sur le Modelo 210.
Revenu imputé sur un bien inoccupé
L’Espagne vous impose sur une valeur locative théorique, même si vous ne louez jamais le bien. La base imposable correspond à 2 % de la valeur cadastrale, réduite à 1,1 % si la valeur cadastrale a été révisée au cours des dix dernières années. Cette base est ensuite imposée à 19 % pour les résidents de l’UE et de l’EEE, ou à 24 % pour tous les autres.
Cette déclaration est déposée une fois par an et c’est l’obligation la plus souvent oubliée par les propriétaires américains et britanniques.
Revenus locatifs
Les résidents de l’UE et de l’EEE paient 19 % sur leurs revenus locatifs nets, avec la déduction des dépenses : charges de copropriété, IBI, assurance, réparations et amortissement.
Les résidents hors UE paient 24 % sur leurs revenus locatifs bruts, sans aucune déduction. Pour les propriétaires américains et britanniques depuis le Brexit, c’est le désavantage le plus marqué de tout le système. Le même bien, le même locataire, mais une facture fiscale nettement différente.
Vente
Les plus-values réalisées lors de la vente par un non-résident sont imposées à un taux fixe de 19 %, que vous viviez dans l’UE ou en dehors. C’est sur ce point que de nombreuses informations publiées sont erronées. La distinction entre 19 % et 24 % s’applique au taux général des non-résidents, tandis que les gains issus de transmissions relèvent de leur propre taux fixe, prévu par la loi relative à l’impôt sur le revenu des non-résidents.
L’acheteur est légalement tenu de retenir 3 % du prix de vente et de les verser au fisc au moyen du Modelo 211 dans un délai d’un mois, à titre d’acompte sur votre impôt. Vous disposez ensuite de trois mois supplémentaires pour déposer le Modelo 210 en indiquant la plus-value réelle, soit quatre mois au total à compter de la vente. Si les 3 % dépassent le montant réel de votre impôt, vous pouvez demander le remboursement de la différence, qui prend généralement six à douze mois.
Une autre restriction peut concerner les investisseurs qui possèdent plusieurs biens. Les non-résidents ne peuvent pas compenser la plus-value réalisée sur un bien par la moins-value subie sur un autre, même au cours de la même année fiscale et même le même jour.
Ce que vous devez en tant que résident fiscal espagnol
La résidence fiscale signifie que l’Espagne impose vos revenus et votre patrimoine mondiaux.
Impôt sur le revenu
L’IRPF se divise en deux bases. La base générale (revenus du travail salarié ou indépendant, la plupart des revenus locatifs) est soumise à un barème national et à un barème régional, pouvant atteindre environ 47 % au taux maximal, voire davantage dans certaines communautés. La base de l’épargne (dividendes, intérêts, plus-values) est soumise à un barème national unique :
| Base de l’épargne | Taux |
|---|---|
| Jusqu’à 6 000 € | 19 % |
| De 6 000 € à 50 000 € | 21 % |
| De 50 000 € à 200 000 € | 23 % |
| De 200 000 € à 300 000 € | 27 % |
| Au-delà de 300 000 € | 30 % |
La tranche supérieure est passée de 28 % à 30 % en vertu de la Ley 7/2024, de 20 de diciembre, avec effet à partir de l’année fiscale 2025. Tout guide indiquant encore 28 % n’est plus à jour. Les provinces basques et la Navarre appliquent leurs propres barèmes foraux.
Impôt sur le patrimoine
Il est prélevé sur le patrimoine net mondial au 31 décembre. Le seuil d’exonération fixé par l’État est de 700 000 €, auquel s’ajoutent jusqu’à 300 000 € pour la résidence principale. Les régions peuvent ensuite agir sur trois éléments : le seuil d’exonération, le barème et la réduction.
| Région | Seuil d’exonération | Situation effective |
|---|---|---|
| Madrid | 700 000 € | Réduction de 100 % |
| Andalousie | 700 000 € | Réduction de 100 % |
| Catalogne | 500 000 € | Aucune réduction, barème propre jusqu’à 3,48 % |
| Valence | 1 000 000 € | Aucune réduction, barème propre |
| Baléares | 3 000 000 € | Régime propre |
Valence a relevé son seuil d’exonération de 500 000 € à 1 000 000 € en vertu de la Ley 5/2025 de 30 de mayo, avec effet au 01-06-2025. Les sources qui indiquent encore 500 000 € pour Valence décrivent la situation antérieure.
Impôt de solidarité sur les grandes fortunes
Il s’agit d’un impôt national auquel les régions ne peuvent pas appliquer de réduction. Il a été créé par la Ley 38/2022 et prolongé sans limite de durée. Il s’applique au-delà de 3 000 000 € de patrimoine net, soit environ 3,7 millions d’euros une fois l’exonération de 700 000 € prise en compte.
| Tranche de patrimoine net | Taux |
|---|---|
| De 3 000 000 € à 5 347 998 € | 1,7 % |
| De 5 347 998 € à 10 695 996 € | 2,1 % |
| Au-delà de 10 695 996 € | 3,5 % |
L’impôt sur le patrimoine payé au niveau régional est imputé sur cet impôt. La conséquence est contre-intuitive : à Madrid et en Andalousie, où la réduction régionale ramène l’impôt sur le patrimoine à zéro, aucun montant ne peut être imputé ; les grandes fortunes doivent donc payer l’intégralité de l’impôt de solidarité à l’État. La réduction régionale cesse d’être utile précisément lorsque les montants en jeu sont les plus importants.
Déclaration des avoirs à l’étranger
Les résidents fiscaux espagnols déclarent les comptes, les titres et les biens immobiliers détenus à l’étranger au moyen du Modelo 720 lorsque leur valeur dépasse 50 000 € par catégorie, et les crypto-actifs détenus à l’étranger au moyen du Modelo 721 lorsque leur valeur dépasse le même seuil, dans les deux cas avant le 31 mars.
Pour les biens immobiliers, le seuil est calculé sur la base du coût d’acquisition, et non de la valeur actuelle du marché. Un bien acheté 60 000 € en 2010 et qui vaut aujourd’hui 45 000 € reste soumis à l’obligation de déclaration.
Le volet répressif de ce régime a été invalidé par la Cour de justice de l’UE dans l’affaire C-788/19 (27-01-2022), qui a supprimé la pénalité de 150 % et le délai de prescription illimité. La Ley 5/2022 a réécrit le cadre juridique. L’obligation déclarative reste en vigueur.
Imposition de sortie
Si vous avez été résident fiscal espagnol pendant au moins 10 des 15 années précédant votre départ, les plus-values latentes sur vos participations mondiales peuvent être imposées au moment du départ. Cette imposition s’applique lorsque la valeur de marché totale du portefeuille dépasse 4 000 000 €, ou lorsqu’une participation dans une seule entreprise dépasse 25 % et vaut plus de 1 000 000 €. La plus-value latente est imposée aux taux applicables à la base de l’épargne.
La Beckham Law en Espagne
La Beckham Law permet aux nouveaux arrivants éligibles d’être imposés selon un régime non-résident modifié pendant six années fiscales : un taux forfaitaire de 24 % sur les revenus d’emploi espagnol couverts jusqu’à 600 000 €, et 47 % au-delà, tandis que les revenus passifs étrangers échappent généralement à l’impôt espagnol.
Son nom légal est le régime spécial pour les travailleurs déplacés sur le territoire espagnol, prévu à l’article 93 de la Ley 35/2006.
Ce que couvre la Beckham Law, et ce que l’on interprète souvent à tort
Trois avantages passent souvent inaperçus. Pas de Modelo 720, ce qui supprime l’obligation de déclaration la plus lourde liée à la résidence en Espagne. Impôt sur la fortune uniquement sur les actifs situés en Espagne, de sorte qu’un portefeuille étranger reste en dehors de l’assiette. Impôt de solidarité uniquement sur les actifs espagnols, selon la même logique.
L’erreur la plus fréquente consiste à croire que le taux de 24 % s’applique à l’ensemble des revenus. Ce n’est pas le cas. Les revenus d’épargne espagnols continuent de relever du barème de l’épargne, et les dividendes, intérêts et plus-values nécessitent une analyse distincte.
Le délai qui met fin aux demandes
L’option s’exerce via le Modelo 149 dans un délai de six mois. Le décompte commence généralement à la date d’affiliation à la Sécurité sociale, et non à celle de votre arrivée en Espagne. Confondre les deux est la principale cause de perte du régime, car un dépassement de délai entraîne l’application du IRPF standard pour cette année-là, sans possibilité de seconde chance avant cinq nouvelles années de non-résidence fiscale en Espagne.
Les déclarations ultérieures s’effectuent ensuite via le Modelo 151.
Conditions d’éligibilité
Vous ne devez pas avoir été résident fiscal en Espagne au cours des cinq années fiscales précédant votre installation. Cette période de référence était de dix ans jusqu’à la fin de l’année 2022, avant d’être réduite par la Ley 28/2022.
Le régime ne s’applique pas automatiquement aux détenteurs d’un visa Digital Nomad. Un freelance doit généralement obtenir une certification ENISA confirmant que son activité est hautement qualifiée ou innovante, veiller à ce que ses revenus d’origine espagnole ne dépassent pas 20 % de son chiffre d’affaires total, et déposer le Modelo 149 dans les délais.
Une évolution à connaître en 2025. Dans la Décision 00/03697/2025, le Tribunal économique-administratif central (TEAC) a confirmé que les bénéficiaires de la Beckham Law sont redevables d’un revenu locatif fictif sur leur résidence principale en Espagne. Dans le cadre du régime fiscal espagnol standard, une résidence principale est exonérée de ce revenu fictif. Ce n’est pas le cas sous ce régime.
Voies de résidence encore disponibles
Avec la disparition de la voie par l’investissement, voici les catégories qui subsistent. Pour plus de détails, consultez notre guide des visas espagnols.
Digital Nomad Visa
Pour les travailleurs à distance percevant des revenus d’entreprises situées hors d’Espagne. Le seuil de revenus est fixé à 200 % du SMI, ce qui, selon le Real Decreto 126/2026, équivaut à 2 849 € par mois pour un demandeur seul.
| Demandeur | Revenu mensuel requis |
|---|---|
| Demandeur principal | 2 849 € |
| Premier dépendant (conjoint ou partenaire) | + 1 069 € |
| Chaque dépendant supplémentaire | + 356 € |
Vous devez également justifier d’un diplôme ou de trois années d’expérience professionnelle pertinente, ainsi que d’une assurance maladie privée sans franchise. Si vous exercez en tant qu’indépendant, vos revenus issus de sources espagnoles ne doivent pas dépasser 20 % de votre chiffre d’affaires total.
Non-Lucrative Visa
Pour les retraités et les personnes vivant de revenus passifs. Le seuil requis est fixé à 400 % de l’IPREM, soit 28 800 € par an pour le demandeur principal, et 7 200 € par membre de la famille.
Le Non-Lucrative Visa n’autorise aucun type d’activité professionnelle. Il exige également une présence physique d’au moins 183 jours par an pour le maintien et le renouvellement, ce qui déclenche automatiquement la résidence fiscale espagnole sur les revenus et actifs mondiaux.
Entrepreneur Visa
Pour les fondateurs développant une entreprise en Espagne, conformément à la Ley 14/2013. Les exigences financières commencent à 34 200 € pour le demandeur principal, plus 12 820 € pour un conjoint et 4 275 € pour chaque parenté supplémentaire.
Le projet doit obtenir un rapport favorable (informe favorable) de ENISA, l’agence étatique d’innovation, avant que la demande de résidence ne soit traitée. ENISA évalue le projet selon des critères d’innovation, de scalabilité, de marché, de financement et d’équipe.
Les rejets concernent systématiquement : les projets basés sur des plateformes standard sans technologie propriétaire, les modèles de revenus ne se développant qu’en ajoutant des effectifs, les prévisions sans analyse concurrentielle, et les équipes dépourvues de compétences techniques.
Profils hautement qualifiés et voies professionnelles
Lorsque l’installation est portée par un employeur espagnol ou une mutation interne. L’employeur initie généralement la procédure d’autorisation depuis l’Espagne.
Ce que les Américains doivent savoir spécifiquement
Trois points échappent au cadre réglementaire espagnol et sont souvent négligés.
Votre obligation de déclaration fiscale aux États-Unis ne s’arrête pas. Les citoyens américains et les détenteurs de carte verte doivent déclarer leurs revenus mondiaux, quel que soit leur lieu de résidence. Le traité fiscal entre les États-Unis et l’Espagne, ainsi que les crédits d’impôt étrangers, constituent le mécanisme permettant d’éviter la double imposition, mais ils doivent être appliqués de manière délibérée plutôt que supposée.
Le régime Beckham vous dispense du Modelo 720, mais pas des obligations américaines. Les déclarations FBAR et toute obligation liée à FATCA doivent être déposées selon leur propre calendrier.
Les banques espagnoles signalent directement vos informations à l’IRS. Il s’agit du fonctionnement prévu par FATCA, ce qui explique pourquoi il est essentiel d’avoir vos déclarations américaines en ordre avant d’ouvrir un compte, et non après.
Toute personne se trouvant dans cette situation devrait collaborer avec un professionnel maîtrisant les deux juridictions. Un conseiller espagnol seul ignorera les obligations américaines, tandis qu’un préparateur fiscal américain seul négligera les obligations espagnoles.
Erreurs courantes
Prévoir son budget sur le prix d’achat. La base imposable est la valeur cadastrale de référence lorsque celle-ci est supérieure, de sorte qu’une bonne négociation ne réduit pas la taxe de mutation.
Croire que la règle des 183 jours est le seul critère. Le centre des intérêts économiques ne tient aucun compte du nombre de jours.
Confondre le padrón avec un titre de séjour. L’empadronamiento permet d’enregistrer votre adresse auprès de la mairie. Il est utile, mais ne constitue pas un permis de séjour.
Négliger la vérification préalable pour économiser des frais. Les arriérés de charges de copropriété et les impayés d’IBI sont transmis avec le bien.
Oublier la déclaration de revenus fictifs. Posséder un bien immobilier espagnol vacant entraîne une obligation annuelle, que beaucoup découvrent des années plus tard, assortie d’intérêts de retard.
Compter les six mois du régime Beckham à partir de l’arrivée. Ce délai court généralement à partir de l’affiliation à la Sécurité sociale.
Investir dans un ETF en espérant un report d’imposition. Les fonds cotés sont exclus du régime de l’article 94 dans son intégralité.
Construire un modèle de rendement sur la location touristique. Les règles d’obtention des licences se sont durcies, et une licence valable aujourd’hui peut ne pas être renouvelée.
Demander le NIE après avoir signé un document. Le notaire en a besoin pour l’acte authentique, et la banque en a besoin avant cela.
Principales interrogations sur l'investissement en Espagne
Les étrangers peuvent-ils toujours acheter un bien immobilier en Espagne ?
Oui, sans restriction générale liée à la nationalité. Vous devez obtenir un NIE, et les achats dans des zones côtières militaires ou stratégiques nécessitent une autorisation du ministère de la Défense.
Faut-il être résident pour investir en Espagne ?
Non. Les non-résidents peuvent acheter un bien, détenir des parts sociales et ouvrir un compte bancaire. Vous avez besoin d'un NIE et, en pratique, d'un compte bancaire espagnol. Le statut de non-résident modifie votre traitement fiscal, mais pas votre capacité à investir.
Quel montant faut-il investir en Espagne pour obtenir un titre de séjour ?
Ce montant n'existe plus. Toutes les voies de résidence par investissement ont été supprimées le 03-04-2025. La résidence s'obtient désormais par le travail, l'activité indépendante, le télétravail, le visa non lucratif, le regroupement familial ou les études.
La taxe à 100 % sur les acheteurs étrangers est-elle réelle ?
Elle a été annoncée le 13-01-2025 et déposée sous forme de projet de loi le 22-05-2025. À ce jour (juillet 2026), elle n'a pas été débattue ni votée et n'est pas entrée en vigueur.
Quels impôts payer si j'achète un bien et le laisse vacant ?
Impôt sur le revenu fictif via le formulaire Modelo 210, calculé sur 2 % de la valeur cadastrale (1,1 % si révisée depuis moins de dix ans), taxé à 19 % pour les résidents de l'UE ou de l'EEE et à 24 % pour les autres. S'ajoutent la taxe foncière municipale (IBI) et les frais de copropriété.
Combien de temps faut-il pour obtenir un NIE ?
Les délais varient selon la procédure et le consulat ou commissariat compétent. Les retours d'expérience concernant la voie présentielle en Espagne font état de longues attentes pour des rendez-vous souvent indisponibles. La voie à distance, via un avocat disposant d'une procuration, permet d'éviter totalement la file d'attente des rendez-vous.
Une demande de NIE peut-elle être rejetée ?
Le NIE est un numéro d'identification administrative : une demande correctement documentée n'est pas évaluée sur le fond, contrairement à un visa. Les problèmes surviennent en cas de documentation incomplète ou non légalisée conformément aux exigences.
Faut-il désigner un représentant fiscal en Espagne ?
Les non-résidents sont formellement tenus de le faire lorsqu'ils opèrent via un établissement stable ou sur demande de l'administration fiscale. Dans les autres cas, cette obligation est facultative pour les particuliers et, en pratique, évite que les échéances de déclaration et les notifications officielles ne restent sans réponse.
Quelle région espagnole est la moins chère pour acheter ?
En matière de taxe d'acquisition, Madrid, avec un taux de 6 %, figure parmi les plus basses, tandis que la Catalogne et Valence, à 10 % et plus, figurent parmi les plus élevées. Sur un bien de 300 000 € en revente, cette différence représente à elle seule environ 12 000 €. L'impôt sur la fortune modifie ensuite le calcul dans le sens inverse pour les portefeuilles plus importants.
Comment AnchorLess peut-il vous aider ?
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L’Espagne reste ouverte aux capitaux étrangers tout en fermant la porte à l’idée d’un capital achetant la résidence. Tel est le changement majeur, et il date précisément du 03-04-2025, lorsque la Ley Orgánica 1/2025 a supprimé d’un seul coup toutes les voies d’investissement : immobilier, dette publique, actions, fonds, dépôts et projets d’entreprise. Le Golden Visa est désormais un vestige du passé, réservé uniquement aux permis déjà accordés et aux demandes déjà déposées.
Le contexte économique est solide, mais en ralentissement. La Banque d’Espagne projette une croissance de 2,3 % en 2026 et de 1,7 % en 2027, avec une dette publique ramenée sous la barre des 99 % du PIB et une inflation à 3,6 %. Le gouverneur Escrivá souligne comme atouts l’emploi, la migration et l’absence des déséquilibres ayant conduit à la crise financière de 2008, tout en pointant comme contraintes la dette, la productivité et le logement.
La taxe à 100 % qui a fait la une de la presse internationale n’a jamais été adoptée. Annoncée en janvier 2025, rédigée en mai 2025, elle n’a toujours pas été débattue au Parlement à ce jour. Il convient donc de la considérer comme un risque à surveiller plutôt que comme une dépense à budgétiser.
En matière de coût, le chiffre qui compte n’est pas le prix convenu. Il s’agit de la valeur de référence cadastrale, qui détermine l’assiette fiscale depuis janvier 2022, ainsi que des droits de mutation régionaux, allant de 6 % à Madrid à un barème pouvant atteindre 13 % en Catalogne après la réforme de juin 2025. Ajoutez 1 % à 2 % pour les frais de notaire, d’enregistrement et de conseil juridique, et prévoyez un total représentant entre 10 % et 15 % du prix d’achat.
Sur le plan fiscal, la ligne de partage réside dans la résidence. Les non-résidents ne sont imposés que sur les revenus de source espagnole, doivent déclarer un revenu fictif sur un bien vacant et sont soumis à un taux brut de 24 % sur les revenus locatifs s’ils résident hors de l’UE. Les résidents, eux, sont imposés sur l’ensemble de leurs revenus et actifs mondiaux, avec un barème de l’impôt sur le revenu culminant désormais à 30 % et une imposition sur la fortune variant de zéro à Madrid à une application intégrale en Catalogne. Le régime Beckham Law permet de réinitialiser ces calculs pour une durée de six ans, sous réserve de respecter un délai de six mois à compter de l’immatriculation à la Sécurité sociale.
S’agissant des options d’investissement, l’immobilier reste la catégorie la plus importante en volume pour les investisseurs étrangers, mais aussi la moins liquide, tandis que les secteurs attirant des investissements significatifs sont les énergies renouvelables — plus de la moitié de l’électricité espagnole étant désormais d’origine renouvelable — et l’automobile, où l’Espagne se positionne comme le deuxième plus grand constructeur européen, avec un engagement gouvernemental de près de 1,3 milliard d’euros pour la transition électrique. Un fait structurel mérite d’être retenu : les fonds enregistrés en Espagne et dans l’UE permettent des reports d’imposition selon l’article 94, contrairement aux ETF.
Pour un expatrié, l’ordre des priorités est ce qui vous protège. D’abord la voie de la résidence, ensuite la résidence fiscale, enfin l’actif. Inverser cet ordre constitue la plus coûteuse des erreurs dans cette catégorie.
Tout cela repose sur une condition préalable. Obtenez le NIE si vous investissez en tant que particulier, et le NIF espagnol si vous investissez en tant qu’entreprise. Aucun des éléments abordés dans cet article ne vous sera accessible tant que ce numéro ne vous aura pas été attribué.
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