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Brenda L.
7/16/2024

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Mietvertrag Portugal

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Ziehen Sie nach Portugal um und möchten sicherstellen, dass alles in Ordnung ist? Herzlichen Glückwunsch! Einer der wichtigsten Schritte auf deiner Reise ist eine Unterkunft zu finden. 😊

Egal, ob Sie sich auf dem Mietmarkt zurechtfinden, rechtliche Anforderungen verstehen oder Ihre Optionen erkunden – diese Anleitung bietet Ihnen alle Informationen, die Sie benötigen, um die perfekte Mietimmobilie in Portugal zu finden.

Verständnis der Wohnungsvermietung in Portugal als Expatriate

Der Mietmarkt in Portugal ist vielfältig, mit stark schwankenden Preisen je nach Region.

An Orten wie Lissabon und Porto ist die Nachfrage erheblich, was zu höheren Mietpreisen führt. Im Gegensatz dazu bieten kleinere Städte und ländliche Orte, wie Alentejo und Castelo Branco, günstigere Optionen. Über Branchentrends informiert zu sein, hilft Ihnen, realistische Ziele zu setzen und entsprechend zu budgetieren.

Mietverträge bei Finanças als Expat registrieren

Beim Mieten einer Immobilie in Portugal ist es entscheidend, darauf zu achten, dass der Mietvertrag vom Eigentümer ordnungsgemäß bei Finanças (der portugiesischen Steuerbehörde) registriert wird. Diese Registrierung ist eine gesetzliche Anforderung und dient dem Schutz sowohl des Mieters als auch des Vermieters.

Wenn der Vertrag nicht registriert ist, können Sie auf erhebliche Probleme stoßen, wie zum Beispiel, dass Sie den Mietvertrag nicht für portugiesische Visumanträge oder zur Änderung Ihrer NIF-Adresse verwenden können. Daher ist es wichtig, bei Mietverträgen vorsichtig zu sein und zu überprüfen, ob der Eigentümer diese Registrierungspflicht erfüllt hat, um potenzielle Streitigkeiten oder rechtliche Herausforderungen zu vermeiden.

Wie ist der Mietmarkt in Portugal für Expats?

Mieten in Portugal steigen; 2024 verzeichnete den bisher höchsten Anstieg (6%). In den letzten Jahren war das Land ein vorteilhaftes Ziel für Investoren, die Immobilien kaufen und entwickeln möchten.

Aber selbst mit diesen Indikatoren ist das Land immer noch eine erschwingliche Lösung für diejenigen, die umziehen möchten. Mehrere Regionen im Land, zusammen mit städtischen Zentren, haben weiterhin niedrigere Kosten als in anderen Ländern, was sie zu einer attraktiven Option für Ausländer macht.

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Wie werden Immobilien in Portugal kategorisiert?

In Portugal gibt es zwei Hauptkategorien von Immobilien:

  • Wohnungen: Bezeichnet als (T)
  • Häuser oder Villen: Bezeichnet als (V)

Zum Beispiel erhält eine Immobilie mit drei Zimmern die Bezeichnung T3 oder V3. Wenn es ein Studio ist, sollte es T0 oder V0 sein.

Die Zahlen geben immer die Anzahl der Schlafzimmer an.

⚠️ Einige Eigenschaften können T/V 1+1 oder T/V 2+1 anzeigen. Normalerweise zeigt das Plus Eins die Umwandlung eines anderen Raumes in ein weiteres Schlafzimmer an.

Welche sind die gefragtesten Gegenden in Portugal für Expats?

Einige Gegenden sind teurer als andere. Wenn du durch weniger bevölkerte Gebiete ziehst, wird die Miete niedriger sein. Jedoch werden in großen städtischen Zentren und stark touristischen Gebieten die Preise steigen.

⚠️ Ein Amerikaner, der in Portugal mietet, findet die Preise tendenziell niedriger als in seinem Heimatland.

Lissabon

Lissabon und seine Umgebung, auch bekannt als die Metropolregion Lissabon (AML), sind die Hauptstadt und das wirtschaftliche Zentrum des Landes, ein Hotspot für Expats und ein touristisches Kraftpaket, daher haben sie die höchsten Preise pro Quadratmeter. Es ist einfach, T1s zu finden, die 1000€ erreichen.

Porto

Porto und seine Metropolregion (AMP) sind das kulturelle und industrielle Herz des Landes. Porto, das bevölkerungsreichste Gebiet Portugals, ist auch ein großartiger Hafen für Ausländer, mit einem enormen touristischen Einfluss, der die Mietpreise direkt beeinflusst.

Braga

Braga ist die drittgrößte Stadt Portugals, Teil der AMP, und beherbergt eine der größten Universitäten des Landes: die Universität Minho. Studenten und Ausländer schätzen die Gegend sehr wegen ihrer Nähe zu Porto, der ausgezeichneten Infrastruktur und günstigeren Preisen im Vergleich zu Porto.

Algarve

Die touristische Aktivität hat erhebliche Auswirkungen auf die Region Algarve. Zahlreiche Resorts und Mietobjekte richten sich ausschließlich an Besucher und säumen die Gegend. Darüber hinaus ist die Gegend auch ein Rückzugsort für europäische Rentner und Sommergäste, die Zweitwohnsitze an der Küste haben. Die Preise sind hier gestiegen, entweder aufgrund von Touristenaktivitäten oder Immobilienspekulation.

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Wie mietet man ein Haus und findet eine Immobilie in Portugal?

Es gibt mehrere Möglichkeiten, Mietobjekte in Portugal zu finden. Online-Plattformen wie Idealista, OLX und Imovirtual sind beliebt für Immobilienanzeigen. 

Immobilienmakler können auch persönliche Unterstützung bieten und Ihnen helfen, sich auf dem Markt zurechtzufinden. Networking mit anderen Expats kann eine wertvolle Ressource sein, um Mietobjekte zu finden.

Alleine

  • Olx
  • CustoJusto
  • Blueground
  • Imovirtual
  • Uniplaces
  • Flatio
  • Facebook-Gruppen
  • Idealista
  • Spot-a-home

Portugiesischer Weg: Facebook-Gruppen, OLX, CustoJusto und Idealista

Die meisten portugiesischen Einwohner nutzen Gruppen auf Facebook, Olx, Custojusto oder Idealista, um ihre Mietwohnung zu finden. Für Expats, die in Portugal mieten, liegt die Schwierigkeit darin, Betrügereien zu erkennen

Angesichts der hohen Anzahl an Betrügereien ist es jedoch entscheidend, dass Nichtansässige besondere Vorsicht walten lassen, wenn sie diese Optionen nutzen. Wenn du dich entscheidest, diese Websites zu erkunden, stelle sicher, dass du keine Zahlung (auch nicht über AirBnb) vornimmst, bevor du einen Vertrag unterschreibst oder die Wohnung über Videoanrufe besichtigst.

Spot-a-home

Spot-a-home ist ein einfacher, sicherer und effizienter Service für Mietwohnungen in Portugal.

Spot-a-home bietet mehrere Optionen an, darunter eine garantierte Inspektion (durch ihr Team), eine vereinfachte Verbindung mit Ihrem Vermieter und einen unkomplizierten Mietvertrag. Es ist eine fantastische Lösung für Visumstermine, die es Ihnen ermöglicht, alles einfach online zu erledigen, ohne einen Bürgen zu benötigen.

⚠️ Hier bei AnchorLess haben wir einen speziellen Rabattcode für Spot-a-Home. Nehmen Sie über den Chat Kontakt mit uns auf und holen Sie sich Ihren Code.

Agenturen

  • Remax
  • Century21
  • ERA
  • Portugal der Ort
  • Ukio (in Lissabon)
  • De Brito Properties

Ukio

Ukio ist ein Luxusservice in Lissabon, der sich auf exklusive und hochwertigere Wohnungen spezialisiert.

Wenn Sie sich entscheiden, sie zu verwenden, stellen Sie sicher, dass Sie 'AnchorLess' im Bereich "Gibt es sonst noch etwas, das Sie uns mitteilen möchten?" für priorisierten Support eintragen.

De Brito Properties

De Brito Properties hat ein Team, das sich auf ausländische Verträge spezialisiert hat.

Mit einem erschwinglichen Tarif für Mietverträge ist es eine fantastische Lösung, wenn Sie die Unterstützung eines Immobilienmaklers in Anspruch nehmen möchten, um eine erfolgreiche und sichere Transaktion von Anfang bis Ende zu gewährleisten.

Wie sind die Mietkosten und Gebühren in Portugal?

Monatliche Miete

Wie an jedem anderen Ort muss man jeden Monat die Miete zahlen, es sei denn, der Vertrag wird bei der Unterzeichnung vollständig bezahlt. 💸

Der Zahlungszeitraum und der Betrag müssen im Mietvertrag angegeben werden.

Bürgen und Kautionen

In Portugal, ist es typisch, Mietkautionen zu zahlen. Vermieter erwarten in der Regel eine Kaution in Höhe von zwei Monatsmieten. Im Gegensatz zu den Gesetzen in anderen europäischen Ländern gibt es jedoch keine festen Standards dafür, wie lange Vermieter Ihre Kaution behalten dürfen.

In besiedelten Gebieten ist es üblich, dass Vermieter und Agenturen mindestens eine 3-monatige Kaution plus einen Bürgen verlangen. In der Regel ist ein Bürge ein portugiesischer Staatsbürger mit einem soliden Einkommen und einer Steuererklärung.

Nebenkosten und Internet

Sofern im Mietvertrag nicht anders angegeben, sind Nebenkosten eine zusätzliche Ausgabe zu Ihrer monatlichen Miete. 💸

Wenn Sie nach einer Immobilie suchen, berücksichtigen Sie deren Energieeffizienzklasse (A = beste, F = schlechteste) sowie die Energieeffizienz Ihrer Geräte, um eine niedrigere Energierechnung zu gewährleisten.

Visa- und Aufenthaltsbestimmungen

Das Verständnis der Visum- und Aufenthaltsanforderungen ist entscheidend für einen reibungslosen Umzug. Stellen Sie sicher, dass Sie alle erforderlichen Unterlagen und einen Mietvertrag gemäß den Anforderungen des Visums haben (in den meisten Fällen ein 12-Monats-Mietvertrag).

Schließen der Vermietung

Sobald Sie Ihre ideale Immobilie gefunden haben, beinhaltet der Abschluss der Miete das Unterzeichnen des Mietvertrags und das Festlegen Ihres Einzugsdatums. Stellen Sie sicher, dass Sie alle Geschäftsbedingungen verstehen, bevor Sie sich verpflichten. ✅

Stellen Sie sicher, dass Ihr Mietvertrag mit Ihrem voraussichtlichen Ankunftsdatum in Portugal übereinstimmt, um die Visabestimmungen einzuhalten.

Expats International College

Wie sieht der Mietvertrag in Portugal aus?

Mietvertragsbedingungen für Haus oder Wohnung in Portugal

Für Expats, die in Portugal mieten, muss ein Mietvertrag für ein Haus oder eine Wohnung in Portugal einige Schlüsselelemente enthalten.

  • Die Mindestmietdauer beträgt in der Regel 1 Jahr.
  • Die jährliche Mieterhöhung wird von der Regierung gegen Ende des Jahres festgelegt.
  • Vermieter können nur bis zu 2 Monatsmieten als Kaution verlangen.
  • Der maximale Zeitraum für die Vorauszahlung der Miete beträgt zwei Monate.
  • Eine Mindestankündigungsfrist von 30 Tagen ist für jede Mietanpassung erforderlich.

⚠️ Es gab jedoch einige Berichte darüber, dass Vermieter Zahlungen bis zu einem Jahr im Voraus verlangen.

Hauptkomponenten

Vertragsdauer
  • Anfangsbegriff 
  • Verlängerungsbedingungen
  • Kündigungsfristen


Finanzbegriffe
  • Monatliche Mietkosten
  • Fälligkeitsdatum der Zahlung
  • Kautionsbetrag (in der Regel zwischen 1 oder 3 Monaten)
  • Verantwortlichkeiten der Versorgungsunternehmen
  • Jährliche Aktualisierungsbedingungen


Eigenschaftsdetails
  • Vollständige Adresse
  • Eigenschaftsbeschreibung
  • Eingeschlossene Einrichtungsgegenstände/Geräte
  • Park-/Lagerräume

Welche Dokumente werden für einen Mietvertrag in Portugal als Expat benötigt?

Ob Sie Vermieter oder Mieter sind, die Dokumente, die Sie als Expat für die Anmietung in Portugal benötigen, sind wie folgt., die Dokumente, die Sie als Expat für die Anmietung in Portugal benötigen, sind wie folgt.

Als Mieter benötigen Sie:

  • Ihr Reisepass oder gültiger Ausweis
  • Portugiesische Steuernummer (NIF)
  • Aktuelle Gehaltsabrechnungen (auf Anfrage)
  • Neueste Steuererklärung (auf Anfrage)
  • Ausweis des Bürgen und Gehaltsabrechnungen (bei Anforderung)

Ihr Vermieter muss Folgendes bereitstellen:

  • Grundbucheintragung (Caderneta Predial)
  • Wohnungslizenz (Licença de Habitação)
  • Energiezertifikat (Certificado Energético)
  • Grundbuchauszug (Certidão de Teor)

Finden Sie eine Mietvertragsvorlage für Häuser in Portugal

Eine Vorlage für einen portugiesischen Mietvertrag kann leicht auf Verbraucher-Websites wie ComparaJá gefunden werden, aber unten finden Sie die Bestandteile, die für die Erstellung eines solchen Vertrags erforderlich sind.

Erste Klausel: Objektidentifikation

  • Eigenschaftsdetails
  • Registrierungsnummern
  • Details zur Wohngenehmigung

Zweiter Abschnitt: Zweck

  • Vorgesehene Nutzung (Wohn-/Gewerbe)
  • Belegungsgrenzen

Dritte Klausel: Dauer

  • Start- und Enddaten
  • Verlängerungsbedingungen

Vierter Abschnitt: Finanzielle Bedingungen

  • Mietbetrag
  • Zahlungsmethode
  • Einzahlungsdetails
  • Vorauszahlungen

Fünfter Abschnitt: Nebenkosten

  • Verantwortungszuweisung (Vermieter oder Mieter)
  • Zahlungsverfahren

Sechste Klausel: Untervermietung

  • Bedingungen und Einschränkungen

Siebter Abschnitt: Wartung

  • Verantwortlichkeiten
  • Reparaturverfahren

Achter Klausel: Zustand der Immobilie

  • Anfangszustand
  • Wartungspflichten

Neunte Klausel: Inventar

  • Liste der Einrichtungsgegenstände
  • Zustandsbericht

Was ist, wenn ich meine Immobilie in Portugal vermieten möchte?

Wenn Sie auf der anderen Seite der Gleichung stehen und Ihre Immobilie in Portugal als Expat vermieten möchten, gibt es mehrere wichtige rechtliche und praktische Überlegungen zu beachten.

Für Eigentümer erfordert die Vermietung Ihrer Immobilie in Portugal die Beachtung gesetzlicher Anforderungen und steuerlicher Verpflichtungen. Erfolg auf dem portugiesischen Mietmarkt beruht oft auf dem Verständnis der lokalen Vorschriften und der Aufrechterhaltung klarer Kommunikation mit den Mietern.

Gesetzliche Anforderungen


Registrierung
  • Melden Sie Ihren Vertrag innerhalb von 30 Tagen bei der Steuerbehörde an.
  • Über das Portal das Finanças einreichen


Steuerpflichten
  • Mieteinnahmen angeben
  • Monatliche Quittungen ausstellen
  • Relevante Steuern zahlen


Eigentumsstandards
  • Gültiger Energieausweis
  • Aktualisierte Wohnlizenz
  • Sicherheitsvorschriften einhalten


Dokumentation
  • Bereiten Sie alle erforderlichen Immobiliendokumente vor
  • Inspektionsaufzeichnungen führen
  • Wartungsprotokolle führen


Achten Sie auf die besten Praktiken

  • Mieter gründlich überprüfen
  • Verwenden Sie nur schriftliche Verträge.
  • Dokumentieren Sie die Bedingungen der Immobilie.
  • Führen Sie detaillierte Aufzeichnungen
  • Erwägen Sie professionelles Management (wie Immobilienmakler oder Hausverwaltungsunternehmen).

Welche Gebühren oder Steuern müssen gezahlt werden, um Ihr Haus in Portugal zu vermieten?

Als Vermieter haben Sie 30 Tage ab dem Datum der Vertragsunterzeichnung, um diesen bei der portugiesischen Steuerbehörde (Autoridade Tributária) einzureichen. Sie haben zwei Möglichkeiten, diese Registrierung abzuschließen:

  1. Persönlich in Ihrem örtlichen Finanzamt (Finanças)
  2. Online über das Portal der Steuerbehörde (empfohlen)

Wenn Sie sich online registrieren möchten, finden Sie hier die Schritt-für-Schritt-Anleitung

Melden Sie sich beim Portal das Finanças (www.portaldasfinancas.gov.pt) an

  • Navigieren Sie zum Abschnitt "Arrendamento" (Miete)
  • Wählen Sie "Comunicar Início Contrato" (Vertragsbeginn kommunizieren)
  • Füllen Sie die angeforderten Informationen aus:
  1. Vertragsreferenz (Ihre persönliche Referenz für die Immobilie)
  2. Vertragsart (Miete, Untermiete oder Mietversprechen)
  3. Zweck (dauerhafter Wohnraum, nicht dauerhafter Wohnraum oder kein Wohnraum)
  4. Start- und Enddaten
  5. Eigenschaftsdetails
  6. Vermieter- und Mieterinformationen
  7. Mietwert und Zahlungsfrequenz
  • Klicken Sie auf "Guardar rascunho" (Entwurf speichern).
  • Überprüfen Sie alle Informationen
  • Vertrag einreichen

Denken Sie daran, die Einreichungsbestätigung für Ihre Unterlagen aufzubewahren.

Nach der Registrierung müssen Sie die Stempelsteuer (Imposto de Selo) zahlen, die 10 % einer Monatsmiete beträgt, und zwar innerhalb von 30 Tagen nach Beginn des Mietvertrags.

Abgesehen davon müssen Sie bei Ihrer jährlichen IRS-Erklärung die Mietsteuern zahlen. Bei Verträgen bis zu 5 Jahren beträgt die Steuer 25 %, und sie sinkt progressiv bei längeren Laufzeiten: 5 bis 10 Jahre 15 %, 10 bis 20 Jahre 10 % und über 20 Jahre 5 %. 

Mietvokabular in Portugal


Portugiesischer Begriff Englische Übersetzung Kontext/Verwendung
Minuta Entwurf/Vorlage Standardvertragsvorlage
Arrendamento Miete/Pacht Allgemeiner Begriff für Miete
Senhorio/Senhoria Vermieter Eigentümer der Eigenschaft
Mieter Mieter Person, die die Immobilie mietet
Fiador Bürge Person, die die Mietzahlung garantiert
Kaution Kaution Anfängliche Einzahlung zur Sicherung der Immobilie
Renda Miete Monatliche Zahlung
Mietvertrag Mietvertrag/Leasingvertrag Rechtsgültiges Mietdokument
Vertragslaufzeit Vertragsdauer Länge des Mietvertrags
Einkommensnachweis Mietquittung Monatlicher Zahlungsnachweis
Ausgaben Ausgaben/Rechnungen Zusätzliche Kosten
Condomínio Verwaltungsgebühr für das Gebäude Gemeinschaftskosten für die Instandhaltung
Obras Renovierungen/Reparaturen Eigenschaft Verbesserungen
Recheio Möbel Im Mietpreis enthaltene Gegenstände
Wohnungslizenz Wohnungslizenz Eigentumserlaubnis
Caderneta Predial Eigenschaftsregistrierung Offizielles Eigentumsdokument
Energieausweis Energiezertifikat Energieeffizienzklasse
Vertragskündigung Vertragsbeendigung Beendigung des Mietvertrags
Vorankündigung Kündigungsfrist Erforderliche Benachrichtigungszeit
Erhaltungszustand Erhaltungszustand Eigenschaftsbedingung
Sublocação Untermiete Vermietung an einen anderen Mieter
Inventar Inventar Liste der enthaltenen Artikel
Gebühren Gebühren Zusätzliche Gebühren
IMI (Kommunale Grundsteuer) Grundsteuer Jährliche Grundsteuer
Einkommensteuererklärung Steuererklärung Einkommensteuererklärung
Número de Contribuinte/NIF Steuernummer Portugiesische Steuernummer
Einkommensnachweis Einkommensnachweis Einkommensnachweise
Wasser Wasser Dienstprogramm
Licht/Strom Elektrizität Dienstprogramm
Gás Gas Dienstprogramm
Internet/ Telekommunikation Internet/ Telekommunikation Kommunikationsdienste

Letzte Worte

Eine Unterkunft in Portugal als Ausländer zu mieten, kann mit der richtigen Vorbereitung und dem richtigen Wissen eine reibungslose Erfahrung sein.


Indem Sie den Mietmarkt, rechtliche Überlegungen und kulturelle Nuancen verstehen, können Sie ein Zuhause finden, das Ihren Bedürfnissen entspricht, und alles genießen, was Portugal zu bieten hat. Willkommen zu deinem neuen Abenteuer in Portugal!

Häufig gestellte Fragen

Wie leiste ich Mietzahlungen in Portugal? 

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Worauf sollte ich achten, wenn ich Mietobjekte besichtige? 

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Können Ausländer in Portugal ein Haus mieten?

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Ist es notwendig, Portugiesisch zu sprechen, um in Portugal eine Wohnung zu mieten? 

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Gibt es in Portugal Erhöhungen bei Mietverträgen?

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