Prêt hypothécaire pour étrangers au Portugal : Guide

Dois-je engager un courtier en prêts hypothécaires en tant qu'expatrié au Portugal ?

De nombreux expatriés constatent que faire appel à un courtier en prêts hypothécaires simplifie considérablement le processus, offrant plusieurs avantages distincts :

Avantages d'utiliser un courtier hypothécaire au Portugal en tant qu'étranger

• Accès au marché : Les courtiers entretiennent des relations avec plusieurs prêteurs, offrant ainsi un accès à une gamme plus large de produits hypothécaires que ce qui pourrait être disponible via des demandes directes.
• Expertise : Connaissance spécialisée du marché hypothécaire portugais et familiarité avec les exigences spécifiques pour les acheteurs étrangers.
• Soutien administratif : Assistance à la préparation, à la traduction et à la soumission de documents, permettant souvent de gagner beaucoup de temps et de réduire le stress.
• Compétences en négociation : Capacité à négocier des conditions plus favorables en s'appuyant sur la connaissance du marché et les relations avec les prêteurs.
• Pas de coût direct : En général, c’est le prêteur, et non l’emprunteur, qui paie les services du courtier.

Choisir un courtier réputé

Lors du choix d'un courtier hypothécaire :

• Vérifiez leurs références et expérience avec des clients étrangers.
• Demandez des témoignages ou des références clients.
• Assurez la transparence concernant leurs relations avec divers prêteurs.
• Confirmez tous les coûts et les modalités de compensation à l'avance.

Courtiers experts pour les étrangers au Portugal

Cafimo est une option fantastique si vous êtes un expatrié souhaitant demander un prêt immobilier au Portugal.

L'équipe est spécialisée dans le processus hypothécaire pour les étrangers et parle plusieurs langues avec une connaissance approfondie des différences culturelles, afin d'aider les immigrants à s'y retrouver.

Nous les recommandons vivement à tous les étrangers souhaitant acheter un bien immobilier au Portugal.

Répartition complète des coûts pour un prêt hypothécaire au Portugal

Les acheteurs étrangers doivent prévoir un budget pour de nombreux frais au-delà du prix du bien lui-même :

Taxes sur l'achat de propriété et actes

• Taxe de Transfert de Propriété (IMT) : Varie de 2 % à 8 % de la valeur du bien, calculée selon une échelle progressive basée sur la valeur du bien et son type (résidence principale, résidence secondaire ou bien d’investissement).
• Droit de timbre (Imposto do Selo) : 0,8 % du prix d'achat de la propriété.
• Frais de notaire et d'enregistrement : Environ 1 000 à 1 500 € pour l'enregistrement de la propriété au registre foncier.
• Frais juridiques : Généralement entre 1 500 € et 2 000 €, soit environ 1 % du prix du bien.

Coûts spécifiques à l'hypothèque

• Frais de demande de prêt hypothécaire : 200 €-300 €
• Frais d'évaluation de la propriété : 300 € - 600 €
• Droit de timbre sur l'hypothèque : 0,6 % du montant de l'hypothèque
• Exigences en matière d'assurance : L'assurance vie est obligatoire, et l'assurance habitation/bâtiment est généralement requise. Bien que les banques proposent ces produits, il est conseillé de comparer les devis des fournisseurs indépendants.

Coûts supplémentaires totaux

Les acheteurs étrangers doivent prévoir un coût supplémentaire total d'environ 7 à 10 % du prix d'achat du bien, en plus de l'acompte requis.

Le contrat de reconnaissance de dette : une protection essentielle

Faites bien attention au Contrat de Promesse de Vente (CPCV—Contrato Promessa de Compra e Venda), car il s'agit d'un accord juridiquement contraignant qui pourrait avoir de lourdes conséquences financières.

Composants essentiels du CPCV

• Prix d'achat et calendrier de paiement
• Description et limites de la propriété
• Date d'achèvement de l'acte final
• Conditions de dissolution du contrat

La clause résolutoire

Il est impératif d’inclure une clause conditionnelle qui protège spécifiquement le dépôt de l’acheteur si :

• L'approbation du prêt hypothécaire est refusée.
• L'évaluation de la propriété est inférieure au prix d'achat.
• Des problèmes juridiques sont découverts lors de la due diligence.

Cette clause doit prévoir un délai raisonnable (généralement de 20 à 30 jours) pour l'approbation de l'hypothèque et la vérification juridique.

Aperçus de la communauté expatriée

L'expérience collective des expatriés qui ont navigué dans le système hypothécaire portugais offre des perspectives pratiques précieuses au-delà des procédures officielles :

Thèmes récurrents dans les forums et groupes d'expatriés

• La patience est essentielle : Le processus bureaucratique portugais est souvent plus lent que ce à quoi les expatriés d'Europe du Nord ou d'Amérique du Nord pourraient s'attendre. Commencer le processus tôt et maintenir des délais réalistes aide à gérer les attentes.
• Défis liés à la documentation : De nombreux expatriés signalent des difficultés liées à la traduction, à la certification et à la vérification des documents. Maintenir des dossiers organisés, obtenir des traductions certifiées lorsque cela est nécessaire, et travailler avec des professionnels familiers des demandes internationales peut atténuer ces problèmes.
• Écarts d'évaluation : Un défi fréquent concerne les évaluations bancaires qui sont inférieures au prix d'achat convenu, nécessitant des fonds supplémentaires pour l'acompte. Effectuer des recherches indépendantes sur des propriétés comparables dans la région avant de faire une offre peut aider à éviter cette situation.
• Considérations linguistiques : Bien que de nombreux professionnels de la banque au Portugal parlent anglais, notamment dans les zones à forte population d'expatriés, des nuances importantes peuvent se perdre dans la traduction. Il est fortement recommandé de faire examiner tous les documents par un défenseur bilingue (courtier, avocat ou traducteur).
• Le choix de la banque est important : Les expatriés rapportent des expériences variées avec différentes banques. Certaines institutions ont développé des départements spécialisés pour les hypothèques des non-résidents et offrent des processus plus simplifiés ainsi qu'un support en anglais.
• Exigences d'assurance : Certains expatriés sont surpris par les exigences complètes en matière d'assurance vie, qui peuvent inclure des examens médicaux. Cela peut être particulièrement difficile pour les non-résidents qui doivent se rendre au Portugal pour ces évaluations ou les organiser dans leur pays d'origine.
• Relationship Banking : Plusieurs expatriés notent qu'établir une relation bancaire au Portugal avant de demander un prêt hypothécaire peut être avantageux, pouvant conduire à des conditions plus favorables et à un processus de demande plus fluide.

Pièges courants à éviter avec votre hypothèque au Portugal

• Sous-estimer les délais : Le processus prend généralement de 1 à 3 mois entre la candidature et la finalisation. Il est prudent de prévoir d’éventuels retards.
• Négliger la représentation légale : Tenter de naviguer dans le système d'achat immobilier portugais sans un conseil juridique qualifié conduit souvent à des complications et à des pertes financières potentielles.
• Planification financière insuffisante : Au-delà de l'acompte, des fonds suffisants doivent être disponibles pour toutes les taxes, frais associés, ainsi qu'une réserve d'urgence pour les dépenses imprévues.
• Mauvais timing du contrat de promesse : Signer le CPCV avant d’avoir reçu au moins une approbation hypothécaire préliminaire met le dépôt en danger, sauf si des clauses conditionnelles appropriées sont incluses.
• Engagement avec plusieurs courtiers : Certains expatriés signalent des complications liées à l'engagement simultané de plusieurs courtiers en prêts hypothécaires, ce qui entraîne des demandes en double et des problèmes potentiels de crédibilité auprès des prêteurs.

Banques hypothécaires recommandées pour les candidats étrangers

Plusieurs banques portugaises ont une réputation établie pour servir efficacement les demandeurs étrangers de prêts hypothécaires :

• Millennium BCP : Offre des services dédiés aux expatriés avec un personnel anglophone et des produits hypothécaires compétitifs pour les non-résidents.
• Santander Totta : Offre des services spécialisés pour les acheteurs étrangers avec des options hypothécaires flexibles.
• Novo Banco : Connu pour ses options compétitives à taux variable et fixe adaptées aux clients internationaux.
• Caixa Geral de Depósitos (CGD) : la plus grande banque publique du Portugal propose une gamme de produits hypothécaires avec un support en anglais dans de nombreuses agences.
• Bankinter : Offre des taux compétitifs et des services spécialisés pour les clients internationaux.
• UCI (União de Créditos Imobiliários) : Un spécialiste en prêts hypothécaires avec une expérience dans le traitement des demandes étrangères.

Actions essentielles à entreprendre en premier lors de la demande d'un prêt hypothécaire au Portugal en tant qu'Expat

1. Obtenez un NIF portugais (numéro fiscal) comme exigence fondamentale pour toutes les transactions financières.
2. Faites appel à un avocat réputé et expérimenté, spécialisé en droit immobilier portugais et en clients internationaux.
3. Envisagez de consulter un courtier en prêts hypothécaires ayant une expertise spécifique dans l'aide aux acheteurs étrangers.
4. Recherchez les conditions actuelles du marché et les offres de prêt hypothécaire de plusieurs institutions.
5. Préparez une documentation financière complète bien avant de commencer la recherche de propriété.