Nova regra da AIMA para arrendatários: comprovativo de alojamento e como se preparar

O que é a declaração autenticada solicitada pela AIMA?

Em vigor desde o início de agosto de 2025, a nova regra exige que qualquer contrato de arrendamento utilizado como comprovativo de morada seja acompanhado de uma declaração formal. Este documento deve ser assinado pelo inquilino e pelo proprietário do imóvel, e as assinaturas devem ser autenticadas por um notário ou validadas por um advogado.

Esta alteração veio tornar ainda mais rigorosas as regras relativas ao que se tornou um grande obstáculo para os requerentes. Só em 2025, a AIMA rejeitou mais de 34,000 pedidos de residência e de visto, sendo os contratos de arrendamento não conformes uma das principais causas de rejeição.

Quem será mais afetado?

Prevê-se que esta alteração à política crie obstáculos significativos para uma grande parte da população imigrante.

• Inquilinos em situações informais: Para muitos recém-chegados, a realidade do competitivo mercado de arrendamento em Portugal é a habitação informal. Isto inclui subarrendar quartos sem o conhecimento do senhorio principal ou viver com base em acordos verbais. Nestes casos comuns, é quase impossível obter uma assinatura reconhecida por um notário do proprietário do imóvel.
• Vítimas de evasão fiscal: Muitos senhorios em Portugal preferem receber as rendas «por fora» para evitar pagar impostos. É muito pouco provável que estes senhorios assinem um documento oficial com assinatura reconhecida por um notário, que criaria um registo legal do arrendamento para as autoridades fiscais (Finanças).
• Pessoas que recorrem a «Termos de Responsabilidade»: Anteriormente, muitos requerentes conseguiam utilizar um «Termo de Responsabilidade», uma carta com assinatura reconhecida por um notário, na qual um amigo ou familiar declarava que lhes proporcionaria alojamento. No entanto, experiências recentes partilhadas em fóruns online e grupos do Facebook indicam uma mudança. AIMA está agora a rejeitar frequentemente estes acordos, mesmo quando o anfitrião é um cidadão português que é proprietário do imóvel, levando os requerentes a optar por contratos de arrendamento formais ou pela aquisição de um imóvel.

Porque é que a AIMA mudou de posição tão de repente?

Esta repressão é vista como um esforço das autoridades portuguesas em duas frentes.

1. Combater a fraude: A AIMA está a trabalhar ativamente para eliminar os pedidos fraudulentos. Recentemente, a agência assinalou um caso em que mais de mil imigrantes estavam registados numa única morada, um claro indício de um esquema fraudulento. A conhecida «Operação Renda Fantasma», no Porto, também revelou mais de 200 burlas no arrendamento dirigidas a estrangeiros. Ao exigir um documento autenticado por notário, a AIMA pretende verificar se o arrendamento é legítimo.
2. Assegurar o cumprimento das obrigações fiscais: O novo requisito está alinhado com o objetivo de longa data da Autoridade Tributária portuguesa de formalizar o mercado de arrendamento. Ao obrigar a declarar os contratos de arrendamento, o Governo pode garantir que os senhorios registam os contratos e pagam o imposto do selo e os impostos sobre o rendimento correspondentes.

O que considera a AIMA um contrato de arrendamento conforme?

Para que um contrato de arrendamento seja aceite pela AIMA, tem de cumprir vários critérios rigorosos:

• Redigido por escrito e registado: O contrato de arrendamento tem de ser escrito, assinado por ambas as partes e oficialmente registado nas Finanças.
• O Modelo 2 é essencial: Após o registo, o senhorio recebe um formulário «Modelo 2». Este é o comprovativo oficial do registo, que os requerentes têm de pedir e incluir no seu pedido.
• Recibos comprováveis: Os pagamentos da renda devem dar origem a um recibo eletrónico oficial ("recibo de renda eletrónico"), que fica disponível na e-Fatura pessoal do inquilino (portal fiscal). Os pagamentos em numerário, através da Wise ou da Revolut, sem este recibo oficial são um grande sinal de alerta.
• Prazo padrão de 12 meses: Para a maioria dos vistos de residência (D7, D8, etc.), um contrato de arrendamento de 12 meses é a opção mais segura. Os alojamentos de curta duração em plataformas como a Airbnb ou a Booking.com não são adequados para a fase do pedido de autorização de residência junto da AIMA.

Inconsistência e frustração nos balcões da AIMA

Advogados de imigração e requerentes relatam uma preocupante falta de uniformidade entre diferentes delegações da AIMA. Um imigrante em Vila Real relatou que o seu pedido foi recusado, apesar de apresentar um contrato de arrendamento registado nas Finanças e uma declaração da junta de freguesia local, documentos que anteriormente eram suficientes. O agente da AIMA exigiu a nova declaração do senhorio reconhecida por notário.

Esta inconsistência reforça um cenário de incerteza jurídica, em que o sucesso de um pedido pode depender do balcão específico da AIMA, ou até do agente responsável pelo processo.

Como lidar com a nova realidade da AIMA para quem arrenda casa?

Para quem está a tratar do processo de visto ou de residência, é necessário agir com diligência e tomar medidas proativas.

• Exija o cumprimento das regras: Antes de assinar um contrato de arrendamento ou pagar uma caução, insista no compromisso do senhorio de registar o contrato nas Finanças e de lhe entregar o formulário Modelo 2. Se recusar, é um sinal claro de que deve desistir. Um contrato de arrendamento registado também é obrigatório para o Porta 65 Jovem, o apoio à renda destinado a inquilinos com idades entre os 18 e os 35 anos.
• Verifique tudo: Os inquilinos têm o direito de registar eles próprios um contrato de arrendamento, caso o senhorio se recuse a fazê-lo. Também pode verificar se o contrato está registado através do seu Portal das Finanças pessoal.
• Documente todos os pagamentos: Certifique-se de que recebe recibos eletrónicos oficiais de todos os pagamentos da renda.
• Evite os riscos do subarrendamento: Se estiver a subarrendar, tem de obter a autorização explícita, por escrito e reconhecida notarialmente pelo proprietário do imóvel.
• Tenha cuidado com o «Termo de Responsabilidade»: Compreenda que esta é agora uma opção de alto risco, frequentemente rejeitada. Um contrato de arrendamento formal e registado é uma opção muito mais segura.

Considerações finais

Esta nova diretiva da AIMA representa um endurecimento significativo dos procedimentos de imigração. Embora tenha como objetivo combater a fraude, torna o ónus da prova mais pesado (e dispendioso!) para os imigrantes, obrigando-nos a navegar num mercado de arrendamento já complexo e muitas vezes implacável.