Acheter une maison au Portugal en tant qu’étranger : guide immobilier

Aperçu du marché immobilier portugais

Malgré une baisse de 25 % des ventes immobilières l’année dernière (2023), les prix ont augmenté de 10 %. Le marché immobilier au Portugal a une grande valeur et atteint le montant impressionnant de 1,2 billion de dollars, pour un pays aussi petit.

Depuis quelques années, le Portugal est une destination de choix pour les investisseurs immobiliers souhaitant acquérir et développer des biens immobiliers.

Malgré ces statistiques, le pays reste une option économique pour toute personne souhaitant s’y installer ou investir.

Prix de l’immobilier par région

Plusieurs localités au Portugal, y compris des centres urbains, restent moins chères que dans d’autres pays.

À l’inverse, les biens immobiliers à la campagne ont tendance à avoir une valeur plus faible. Gardez toutefois à l’esprit qu’en raison de la petite taille du pays, vous n’êtes jamais à plus de deux heures d’un centre urbain.

Comment les logements sont-ils classés au Portugal ?

Au Portugal, les biens immobiliers sont répartis en deux catégories :

• Appartements : désignés par (T)
• Maisons ou villas : désignées par (V)

Par exemple, un bien immobilier de trois chambres est désigné T3 ou V3. S’il s’agit d’un studio, il est désigné T0 ou V0.

Les chiffres indiquent toujours le nombre de chambres.

⚠️ Certains biens immobiliers peuvent être désignés T/V 1+1 ou T/V 2 + 1. En général, le « + 1 » indique qu’une pièce a été aménagée en chambre supplémentaire.

Et quelles sont les catégories de biens immobiliers au Portugal ?

• «Apartamento» : appartement en copropriété
• «Quinta» : ferme ou propriété à la campagne
• «Casa' : maison
• «Casa geminada' : maison mitoyenne
• «Terreno’ : terrain

Où acheter une maison au Portugal en tant qu’expatrié ?

Lisbonne

Lisbonne et ses environs, connus sous le nom d’aire métropolitaine de Lisbonne (AML), constituent la capitale et le centre économique du pays, un pôle d’attraction pour les expatriés et une destination touristique de premier plan, idéale pour les personnes souhaitant investir et rentabiliser leur bien grâce à AirBnB. Cette région affiche le prix au mètre carré le plus élevé.

Porto

Porto et son aire métropolitaine (AMP) sont les pôles culturels et industriels du pays. Porto, la zone la plus peuplée du Portugal, bénéficie d’une forte activité touristique. Deuxième région la plus importante, elle connaît des prix immobiliers plus élevés en raison de son activité accrue.

Braga

Braga est la troisième plus grande ville du Portugal, fait partie de l’AMP et accueille l’une des plus grandes universités du pays, l’Université du Minho. Les étudiants et les étrangers apprécient le quartier pour sa proximité avec Porto, ses infrastructures de qualité supérieure et ses prix plus bas qu’à Porto, ce qui en fait une occasion d’investissement intéressante. Ceux qui souhaitent y vivre adorent la région, car elle offre un bon équilibre entre vie urbaine et rurale.

Algarve

L’activité touristique a un impact considérable sur la région de l’Algarve. On y trouve de nombreux biens immobiliers destinés exclusivement aux visiteurs. De plus, la région est une destination de vacances prisée des Européens retraités et des visiteurs estivaux qui possèdent une résidence secondaire le long de la côte. Les prix augmentent ici, en raison du tourisme ou de la spéculation immobilière. Le marché immobilier est florissant, avec des biens de luxe comme des biens ordinaires.

Alentejo

C’est la solution idéale pour ceux qui souhaitent éviter les centres urbains et privilégier une vie paisible et épanouissante. L’Alentejo est la région agricole du pays, où plusieurs « quintas » sont disponibles pour ceux qui souhaitent vivre à la campagne. Les étrangers achètent souvent de grandes propriétés dans la région pour profiter de son mode de vie paisible. Les prix sont bas ici, en raison de la taille réduite des villes.

Setúbal

Setúbal est une partie animée de la Côte d’Argent, qui comprend deux destinations phares pour ceux qui souhaitent vivre près de la plage ou investir sur le littoral. La région abrite Sesimbra et Comporta, qui regorgent de complexes touristiques et d’étrangers. Ajoutez à cela la facilité d’accès à Lisbonne grâce à sa proximité, et vous trouverez un véritable joyau où vivre ou investir. investir.

Que faut-il pour acheter un bien immobilier au Portugal ?

Puis-je acheter une maison au Portugal en tant qu’étranger ?

Oui, c’est possible !

Il n’existe aucune restriction à l’achat d’un bien immobilier au Portugal par des expatriés. Les étrangers bénéficient des mêmes droits que les Portugais pour acheter et posséder un bien immobilier, y compris un terrain.

Quels sont les documents requis pour qu’un étranger achète un bien immobilier au Portugal ?

Pour acheter un bien immobilier au Portugal en tant qu’étranger, vous devez fournir :

• Une pièce d’identité avec photo (passeport) ;
• NIF portugais ;
• Certificat énergétique du bien immobilier ;
• Contrato Promessa de Compra e Venda (CPCV - promesse de vente et d’achat) ;
• Justificatif du paiement de l’IMT ;
• Imposto do Selo (droit de timbre) ;
• Caderneta Predial (registre foncier) ;

NIF portugais

Le NIF est le numéro fiscal portugais, et vous en avez besoin avant la signature de l’acte : l’IMT est déclaré sous votre NIF et le registre foncier l’enregistre. Vous n’avez pas besoin de vivre au Portugal pour en avoir un : obtenez votre NIF en ligne depuis l’étranger.

Certificat énergétique du bien immobilier

Fourni par le vendeur, ce document essentiel indique l’efficacité énergétique du bien.

Contrato Promessa de Compra e Venda

Un contrat d’achat qui précise les conditions de la transaction.

Preuve du paiement de l’IMT

Le notaire ou l’avocat ne peut pas signer l’acte sans ce document : consultez les taxes ci-dessous.

Imposto do Selo

Droit de timbre exigé par les autorités lors de l’achat d’un bien immobilier.

Caderneta Predial

Registre officiel des terrains ou des biens immobiliers. Un certificat indiquant toutes les informations relatives au bien immobilier.

Quelles sont mes options financières pour acheter un bien immobilier au Portugal ?

Si vous ne disposez pas de la totalité du montant nécessaire pour investir dans un bien immobilier, vous pourriez être admissible à un prêt hypothécaire pour financer votre futur logement auprès d’une banque portugaise pour non-résidents ou d’un organisme de crédit.

Puis-je financer l’achat d’une maison au Portugal en tant qu’expatrié ?

Cela dépend de votre situation !

Vous devez fournir les documents suivants pour que votre demande de prêt hypothécaire au Portugal en tant qu’étranger soit examinée et approuvée :

• Justificatif de revenus (salaire, pension, investissements, dividendes, plus-values)
• NIF Portugal
• Pièce d’identité avec photo (passeport)
• Justificatif de domicile
• Rapport ou score de crédit (au Portugal et dans votre pays d’origine)
• Déclaration de revenus
• Contrat de location ou tout autre acte de propriété
• Bulletin de salaire récent ou relevés bancaires

⚠️ Lorsque vous demandez un prêt financier au Portugal, vous devez également souscrire une assurance vie. C’est une obligation légale.

Où puis-je financer l’achat d’une maison au Portugal en tant qu’étranger ?

Vous pouvez vous adresser à une banque ou à un établissement financier spécialisé dans ce domaine. Nous pouvons vous recommander deux partenaires spécialisés dans les prêts immobiliers pour les étrangers au Portugal.

Cafimo

Cafimo est un organisme de crédit fiable qui trouve les meilleures offres de prêts immobiliers auprès de plusieurs banques au Portugal, en fonction de votre situation. Il propose également le meilleur simulateur de prêt immobilier au Portugal, qui vous permet d’estimer et de planifier facilement votre prêt.

Millenium Bank

Millenium est l’une des banques les plus prestigieuses du Portugal et compte une large clientèle étrangère. C’est une entreprise solide et traditionnelle dans le pays, qui propose des taux abordables et une gestion accessible.

Faut-il verser un apport lors de l’achat d’un logement au Portugal en tant qu’étranger ?

Oui !

Lors de la signature du CPCV, vous devez verser 10 % de la valeur du bien avant de finaliser l’acte de vente.

Où puis-je trouver un bien immobilier au Portugal en tant qu’étranger ?

Par vous-même

• Olx
• CustoJusto
• Imovirtual
• Groupes Facebook
• Idealista

À la portugaise : groupes Facebook, OLX, CustoJusto et Idealista

La plupart des résidents portugais utilisent des groupes sur Facebook, Olx, Custojusto ou Idealista pour trouver un logement.

Cependant, compte tenu du grand nombre d’arnaques, les non-résidents doivent redoubler de prudence lorsqu’ils utilisent ces options.

Agences

• Remax
• Century21
• ERA
• Savills
• Sotheby's
• Berkshire Hathaway
• Le Portugal comme destination
• De Brito Properties

De Brito Properties

De Brito Properties dispose d’une équipe spécialisée dans les contrats internationaux.

À un tarif abordable, c’est une excellente solution si vous souhaitez bénéficier de l’aide d’un agent immobilier, pour garantir une transaction réussie et sécurisée du début à la fin.

Que dois-je faire si je souhaite acheter un bien immobilier au Portugal en tant qu’étranger ?

Si vous souhaitez acheter une maison au Portugal en tant qu’expatrié, suivez ces étapes :

1. Définissez votre budget

Définissez le montant que vous êtes prêt à dépenser, avec un prêt immobilier ou en un seul paiement ; pensez à le convertir en euros.

2. Choisissez la région

Le Portugal est un petit pays, mais sa géographie est variée. Chaque région a ses particularités, et vous devez tenir compte de vos priorités. Si vous souhaitez être près d’un centre urbain animé, vous ne choisirez peut-être pas de vous installer dans le sud de l’Alentejo, par exemple. Renseignez-vous !

3. Définissez le type de bien dans lequel vous souhaitez investir

Qu’il s’agisse d’un appartement en copropriété, d’une maison en bord de mer ou d’une charmante quinta, le type de bien que vous souhaitez acheter peut aussi déterminer votre lieu de vie ou d’investissement.

4. Trouvez un courtier ou un agent au Portugal

Bien que vous puissiez le faire vous-même, nous vous recommandons vivement de contacter un courtier afin de mieux évaluer vos options et de bénéficier du point de vue d’un résident.

Lorsque vous investissez au Portugal, un agent peut également vous aider considérablement à comprendre les frais, les impôts et les démarches.

5. Trouvez votre logement au Portugal et faites une offre

Après avoir étudié vos options, faites une proposition. C’est une autre raison pour laquelle un agent peut vous être d’une aide précieuse à ce stade. Gardez à l’esprit que vous serez confronté à une culture différente et que la négociation peut s’avérer difficile.

6. Contrat de réservation

Une fois votre offre acceptée, vous devez signer un contrat de réservation, document préparatoire au CPCV. À ce stade, vous devez verser jusqu’à 10,000 euros. Cette somme peut être remboursée (si cela est stipulé dans le contrat) si la négociation n’aboutit pas.

7. Vérifiez le CPCV - contrat-promesse de vente

Il est temps de signer le Contrato Promessa de Compra e Venda (CPCV). Vous et le vendeur devez signer le contrat devant un notaire. À ce stade, vous devez verser un acompte correspondant à 10 % du prix du bien.

Il s’agit du document essentiel pour sécuriser l’achat de votre maison et signer l’acte.

⚠️ Assurez-vous de faire appel à un avocat spécialisé en droit immobilier avant de signer le CPCV. Il doit examiner toutes les conditions de votre transaction.

8. Signez l’acte de vente de votre maison au Portugal

Il s’agit de la dernière étape qui officialisera la propriété de votre nouveau bien immobilier. Vous devez le signer devant un notaire, comme pour le CPCV, et régler à ce moment-là le solde du prix du bien.

Après cela, le bien immobilier est à vous !

Quels impôts dois-je payer si je souhaite acheter une maison au Portugal en tant qu’expatrié ?

IMT

L’Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT), ou impôt sur les transferts immobiliers, est calculé sur le prix ou la valeur imposable du bien, selon le montant le plus élevé. Il est payé une seule fois, avant la signature de l’acte : le jour de son calcul ou dans les 30 jours.

• Résident fiscal au Portugal : 0 % jusqu’à 106 346 € pour votre résidence principale, puis de 2 % à 8 % selon la tranche, et un taux fixe de 6 % ou 7,5 % au-delà de 660 982 €. Pour tout autre logement, le taux est de 1 % dès le premier euro.
• Non-résident fiscal : un taux fixe de 7,5 % sur un logement depuis mai 2026, sans exonération ni réduction. Si vous devenez résident fiscal au Portugal dans les deux ans suivant l’achat, ou si vous louez le logement à un loyer plafonné (dans les six mois, pendant au moins 36 des 60 premiers mois), vous pouvez demander au fisc le remboursement de la différence, dans les six mois suivant votre installation comme résident ou la signature du bail.

Imposto do Selo

Le droit de timbre s’élève à 0,8 % du prix ou de la valeur imposable du bien, selon le montant le plus élevé.

Il est payé une seule fois, au moment de l’achat.

Services notariaux

En tant qu’entité privée, vous devrez également payer les frais de notaire et d’enregistrement foncier.

Ils varient entre 0,2 % et 1,2 % et sont payés une seule fois lors de l’achat du bien immobilier.

Quels impôts dois-je payer après avoir acheté une maison au Portugal en tant qu’étranger ?

IMI

Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI), ou impôt municipal sur les biens immobiliers , est un impôt annuel calculé en fonction de la valeur du bien immobilier.

Il varie entre 0,3 % et 0,8 % selon le type de bien immobilier. Vous le payez l’année suivante, en une, deux ou trois fois, selon l’avis d’imposition : consultez la date d’échéance de l’IMI.

Ai-je besoin d’un avocat pour acheter un bien immobilier au Portugal en tant qu’étranger ?

Vous n’en avez pas besoin, mais vous devriez en engager un.

N’oubliez pas que vous êtes expatrié, que vous ne parlez peut-être pas la langue et que vous ne maîtrisez pas pleinement les frais, les impôts, les lois et les démarches financières au Portugal.

Nous vous recommandons vivement de faire appel à un avocat spécialisé en droit immobilier.

Foire aux questions

En conclusion

Acheter un bien immobilier au Portugal en tant qu’étranger est un investissement rentable. Le Portugal a beaucoup à offrir, notamment des paysages à couper le souffle, une culture riche et une excellente qualité de vie.

Vous pouvez concrétiser votre rêve et acheter la maison de vos rêves dans ce magnifique pays en comprenant le marché, en vous familiarisant avec les démarches juridiques et en planifiant votre budget.