Nouvelle règle de l’AIMA pour les locataires : justificatif de logement et préparation

Quelle est la déclaration notariée demandée par AIMA ?

En vigueur depuis début août 2025, la nouvelle règle exige que tout contrat de location utilisé comme preuve de domicile soit accompagné d'une déclaration formelle. Ce document doit être signé par le locataire et le propriétaire, et ces signatures doivent être notariées par un notaire ou validées par un avocat.

Ce changement renforce les exigences sur ce qui est devenu un obstacle majeur pour les demandeurs. Rien qu'en 2025, AIMA a rejeté plus de 34 000 demandes de résidence et de visas, les contrats de location non conformes étant une des principales raisons de refus.

Qui sera le plus touché ?

Ce changement de politique devrait créer des obstacles significatifs pour un large segment de la population immigrée.

• Locataires en Arrangements Informels : La réalité pour de nombreux nouveaux arrivants sur le marché locatif compétitif du Portugal est le logement informel. Cela inclut la sous-location de chambres sans la connaissance du propriétaire principal ou la vie sous des accords verbaux. Dans ces scénarios courants, obtenir une signature notariée du propriétaire est presque impossible.
• Victimes de Fraude Fiscale : De nombreux propriétaires au Portugal préfèrent recevoir les paiements de loyer "au noir" pour éviter de payer des impôts. Ces propriétaires sont très peu susceptibles de signer un document officiel et notarié qui créerait un enregistrement légal de la location pour les autorités fiscales (Finanças).
• Celles et Ceux Comptant sur des "Termes de Responsabilité" : Auparavant, de nombreux demandeurs utilisaient avec succès un "Termo de Responsabilidade", une lettre notariée d'un ami ou d'un membre de la famille affirmant qu'ils fourniraient un logement. Cependant, les expériences récentes provenant de forums en ligne et de groupes Facebook indiquent un changement. AIMA rejette désormais fréquemment ces arrangements, même lorsque l'hôte est un citoyen portugais qui possède sa propriété, poussant les demandeurs vers des contrats de location formels ou la propriété immobilière à la place.

Pourquoi ce changement soudain de la part de l'AIMA ?

La répression est perçue comme un effort à double sens de la part des autorités portugaises.

1. Combattre la fraude : L'AIMA travaille activement à l'élimination des demandes frauduleuses. L'agence a récemment signalé un cas où plus d'un millier d'immigrants étaient enregistrés à une seule adresse, un indicateur clair d'un schéma frauduleux. La notoire "Opération Ghost Rent" à Porto a également exposé plus de 200 arnaques locatives ciblant des étrangers. En exigeant un document notarié, l'AIMA vise à vérifier que la location est légitime.
2. Faire respecter la conformité fiscale : La nouvelle exigence s'aligne sur l'objectif de longue date de l'Autorité fiscale portugaise de formaliser le marché locatif. En forçant les baux à être déclarés, le gouvernement peut s'assurer que les propriétaires enregistrent les contrats et paient les droits de timbre et les impôts sur le revenu correspondants.

Qu'est-ce que l'AIMA considère comme un bail conforme ?

Pour qu'un bail soit accepté par l'AIMA, il doit répondre à plusieurs critères stricts :

• Écrit et enregistré : Le bail doit être un contrat écrit, signé par les deux parties, et officiellement enregistré auprès des Finanças.
• Le Modelo 2 est crucial : Lors de l'enregistrement, le propriétaire reçoit un formulaire "Modelo 2". C'est la preuve officielle d'enregistrement que les demandeurs doivent demander et inclure dans leur demande.
• Reçus vérifiables : Les paiements de loyer doivent générer un reçu électronique officiel ("recibo de renda eletrónico") qui apparaît dans le e-Fatura personnel du locataire (portail fiscal). Les paiements en espèces, via Wise ou Revolut sans ce reçu officiel sont un signal d'alarme majeur.
• Norme de 12 mois : Pour la plupart des visas de résidence (D7, D8, etc.), un bail de 12 mois est l'option la plus sûre. Les locations à court terme sur des plateformes comme Airbnb ou Booking.com ne conviennent pas à l'étape du permis de résidence AIMA.

Incohérences et frustration dans les bureaux de l’AIMA

Les avocats spécialisés en immigration et les demandeurs signalent un manque préoccupant d’uniformité entre les différentes antennes de l’AIMA. Un immigrant à Vila Real a indiqué que sa demande avait été rejetée malgré la présentation d’un bail enregistré auprès de Finanças et d’une attestation délivrée par la paroisse locale, des documents qui avaient auparavant été suffisants. L’agent de l’AIMA a exigé la nouvelle déclaration du propriétaire, certifiée par un notaire.

Cette incohérence renforce un climat d’incertitude juridique, où la réussite d’une demande peut dépendre du bureau de l’AIMA concerné, voire de l’agent chargé du dossier.

Comment s’adapter à la nouvelle réalité de l’AIMA pour les locataires ?

Pour les personnes qui suivent une procédure de visa ou de résidence, la suite exige de la rigueur et une démarche proactive.

• Exigez le respect des règles : Avant de signer un bail ou de verser un dépôt de garantie, demandez au propriétaire de s’engager à enregistrer le contrat auprès de Finanças et à vous remettre le formulaire Modelo 2. S’il refuse, c’est un signe clair qu’il vaut mieux renoncer. Un bail enregistré est également requis pour Porta 65 Jovem, l’aide au loyer destinée aux locataires âgés de 18 à 35 ans.
• Vérifiez tout : Les locataires ont le droit d’enregistrer eux-mêmes un bail si le propriétaire refuse de le faire. Vous pouvez également vérifier l’état de l’enregistrement d’un bail sur votre Portal das Finanças personnel.
• Documentez tous les paiements : Veillez à recevoir des reçus électroniques officiels pour chaque paiement du loyer.
• Évitez les pièges de la sous-location : Si vous sous-louez, vous devez obtenir l’autorisation explicite, écrite et notariée du propriétaire du logement.
• Méfiez-vous du « Termo de Responsabilidade » : Sachez qu’il s’agit désormais d’une option à haut risque, souvent rejetée. Un bail officiel et enregistré est une solution bien plus sûre.

Dernières réflexions

Cette nouvelle directive de l'AIMA représente un durcissement significatif des procédures d'immigration. Bien qu'elle vise à lutter contre la fraude, elle impose une charge de la preuve plus lourde (et un coût !) aux immigrants, nous obligeant à naviguer dans un marché locatif déjà complexe et souvent impitoyable.