Règle des locataires AIMA : Comment vous devez être préparé

Quelle est la déclaration notariée demandée par AIMA ?

En vigueur depuis début août 2025, la nouvelle règle exige que tout contrat de location utilisé comme preuve de domicile soit accompagné d'une déclaration formelle. Ce document doit être signé par le locataire et le propriétaire, et ces signatures doivent être notariées par un notaire ou validées par un avocat.

Ce changement renforce les exigences sur ce qui est devenu un obstacle majeur pour les demandeurs. Rien qu'en 2025, AIMA a rejeté plus de 34 000 demandes de résidence et de visas, les contrats de location non conformes étant une des principales raisons de refus.

Qui sera le plus touché ?

Ce changement de politique devrait créer des obstacles significatifs pour un large segment de la population immigrée.

• Locataires en Arrangements Informels : La réalité pour de nombreux nouveaux arrivants sur le marché locatif compétitif du Portugal est le logement informel. Cela inclut la sous-location de chambres sans la connaissance du propriétaire principal ou la vie sous des accords verbaux. Dans ces scénarios courants, obtenir une signature notariée du propriétaire est presque impossible.
• Victimes de Fraude Fiscale : De nombreux propriétaires au Portugal préfèrent recevoir les paiements de loyer "au noir" pour éviter de payer des impôts. Ces propriétaires sont très peu susceptibles de signer un document officiel et notarié qui créerait un enregistrement légal de la location pour les autorités fiscales (Finanças).
• Celles et Ceux Comptant sur des "Termes de Responsabilité" : Auparavant, de nombreux demandeurs utilisaient avec succès un "Termo de Responsabilidade", une lettre notariée d'un ami ou d'un membre de la famille affirmant qu'ils fourniraient un logement. Cependant, les expériences récentes provenant de forums en ligne et de groupes Facebook indiquent un changement. AIMA rejette désormais fréquemment ces arrangements, même lorsque l'hôte est un citoyen portugais qui possède sa propriété, poussant les demandeurs vers des contrats de location formels ou la propriété immobilière à la place.

Pourquoi ce changement soudain de la part de l'AIMA ?

La répression est perçue comme un effort à double sens de la part des autorités portugaises.

1. Combattre la fraude : L'AIMA travaille activement à l'élimination des demandes frauduleuses. L'agence a récemment signalé un cas où plus d'un millier d'immigrants étaient enregistrés à une seule adresse, un indicateur clair d'un schéma frauduleux. La notoire "Opération Ghost Rent" à Porto a également exposé plus de 200 arnaques locatives ciblant des étrangers. En exigeant un document notarié, l'AIMA vise à vérifier que la location est légitime.
2. Faire respecter la conformité fiscale : La nouvelle exigence s'aligne sur l'objectif de longue date de l'Autorité fiscale portugaise de formaliser le marché locatif. En forçant les baux à être déclarés, le gouvernement peut s'assurer que les propriétaires enregistrent les contrats et paient les droits de timbre et les impôts sur le revenu correspondants.

Qu'est-ce que l'AIMA considère comme un bail conforme ?

Pour qu'un bail soit accepté par l'AIMA, il doit répondre à plusieurs critères stricts :

• Écrit et enregistré : Le bail doit être un contrat écrit, signé par les deux parties, et officiellement enregistré auprès des Finanças.
• Le Modelo 2 est crucial : Lors de l'enregistrement, le propriétaire reçoit un formulaire "Modelo 2". C'est la preuve officielle d'enregistrement que les demandeurs doivent demander et inclure dans leur demande.
• Reçus vérifiables : Les paiements de loyer doivent générer un reçu électronique officiel ("recibo de renda eletrónico") qui apparaît dans le e-Fatura personnel du locataire (portail fiscal). Les paiements en espèces, via Wise ou Revolut sans ce reçu officiel sont un signal d'alarme majeur.
• Norme de 12 mois : Pour la plupart des visas de résidence (D7, D8, etc.), un bail de 12 mois est l'option la plus sûre. Les locations à court terme sur des plateformes comme Airbnb ou Booking.com ne conviennent pas à l'étape du permis de résidence AIMA.

Incohérence et frustration dans les bureaux de l'AIMA

Les avocats spécialisés en immigration et les demandeurs signalent un manque troublant de standardisation entre les différentes branches de l'AIMA. Un immigrant à Vila Real a rapporté avoir été refusé malgré la présentation d'un bail enregistré auprès des Finanças et d'un certificat du conseil paroissial local, documents qui étaient auparavant suffisants. L'agent de l'AIMA a exigé une nouvelle déclaration notariée de la part du propriétaire.

Cette incohérence renforce un paysage d'incertitude juridique, où le succès d'une demande peut dépendre du bureau spécifique de l'AIMA, voire de l'agent individuel, en charge du dossier.

Comment naviguer dans la nouvelle réalité de l'AIMA pour les locataires ?

Pour ceux qui naviguent dans le processus de visa ou de résidence, le chemin à suivre nécessite de la diligence et des mesures proactives.

• Exiger la conformité : Avant de signer un bail ou de payer un dépôt, insistez sur l'engagement du propriétaire à enregistrer le contrat auprès des Finanças et à vous fournir le formulaire Modelo 2. S'ils refusent, c'est un signe clair pour s'éloigner.
• Vérifiez tout : Les locataires ont le droit d'enregistrer un bail eux-mêmes si un propriétaire refuse. Vous pouvez également vérifier le statut d'enregistrement d'un bail via votre portail personnel des Finanças.
• Documentez tous les paiements : Assurez-vous de recevoir des reçus électroniques officiels pour chaque paiement de loyer.
• Évitez les pièges de la sous-location : Si vous sous-louez, vous devez avoir l'autorisation explicite, écrite et notariée du propriétaire du bien.
• Soyez prudent avec le "Termo de Responsabilidade" : Comprenez qu'il s'agit désormais d'une option à haut risque qui est fréquemment rejetée. Un bail formel et enregistré est le chemin beaucoup plus sûr.

Comment AnchorLess peut vous aider avec votre preuve de logement ?

AnchorLess propose des services optionnels qui vous aideront à naviguer dans les bureaucraties imposées par l'AIMA.

Nos services incluent une Révision de Bail et une Révision de Dossier de Visa, tous deux fournis par des avocats spécialisés en immigration associés au barreau portugais, qui peuvent confirmer que votre documentation est conforme aux attentes de l'AIMA.

Nous proposons également des services de traduction et de notarisation pour garantir que vos documents sont prêts à être présentés à l'AIMA.