外国人在葡萄牙申请房贷：指南

作为在葡萄牙的外籍人士，我应该聘请抵押贷款经纪人吗？

许多外籍人士发现，聘请抵押贷款经纪人能显著简化办理流程，并带来多项明显优势：

作为外国人在葡萄牙使用抵押贷款经纪人的好处

• 拓宽市场渠道：经纪人与多家贷款机构保持合作关系，可帮助您接触到比直接申请更多种类的抵押贷款产品。
• 专业知识：熟悉葡萄牙抵押贷款市场，并了解外国买家的特定要求。
• 行政事务支持：协助准备、翻译和提交文件，通常能显著节省时间、减轻压力。
• 谈判能力：凭借对市场的了解及与贷款机构的合作关系，争取更有利的贷款条件。
• 无需直接付费：通常由贷款机构而非借款人支付经纪服务费用。

选择信誉良好的经纪人

选择抵押贷款经纪人时：

• 核实其服务资质和经验，尤其是与外国客户合作的经验。
• 索取客户评价或推荐信。
• 确保其与各贷款机构之间的关系透明。
• 提前确认所有费用及报酬安排。

葡萄牙面向外国人的专业经纪人

如果您是希望在葡萄牙申请抵押贷款的外籍人士，Cafimo是一个绝佳选择。

该团队专注于为外国人办理抵押贷款，会说多种语言，并深入了解文化差异，因此移民可能需要帮助来熟悉整个流程。

我们强烈推荐他们，适合任何希望在葡萄牙购买房产的外国人。

葡萄牙抵押贷款费用明细

外国买家除了房产价格本身，还必须为多项费用做好预算：

房产购买税费

• 房产转让税（IMT）：税率为房产价值的 2% 至 8%，根据房产价值和类型（主要住所、第二套住房或投资房产）按累进税率计算。
• 印花税（Imposto do Selo）：房产购买价格的 0.8%。
• 公证和登记费用：在土地登记处办理房产登记，费用约为 €1,000-€1,500。
• 法律费用：通常为 1,500–2,000 欧元，约占房产价格的 1%。

抵押贷款相关费用

• 抵押贷款申请费：200–300 欧元
• 房产估价费：300–600 欧元
• 抵押贷款印花税：贷款金额的 0.6%
• 保险要求：必须购买人寿保险，通常还需要购买建筑物／房屋保险。银行会提供这些保险产品，但建议比较独立保险供应商的报价。

额外费用总计

外国买家除首付款外，还应为额外费用预留预算，金额约为房产购买价格的 7–10%。

购房承诺合同：一项重要保障

请特别留意购房承诺合同（CPCV—Contrato Promessa de Compra e Venda），因为它是具有法律约束力且可能产生重大财务影响的协议。

购房承诺合同的基本要素

• 购房价格和付款安排
• 房产描述和边界
• 最终契约的签署日期
• 合同解除条件

解除条款

务必加入一项附条件条款，明确规定在以下情况下保护买方的定金：

• 贷款申请未获批准。
• 房产估值低于购买价格。
• 尽职调查期间发现法律问题。

该条款应规定合理的期限（通常为20至30天），用于获得贷款批准并完成法律核查。

外籍人士社群的见解

曾办理过葡萄牙贷款的外籍人士积累的集体经验，能提供超越官方流程的宝贵实用见解：

外籍人士论坛和群组中反复出现的话题

• 耐心至关重要：葡萄牙的行政流程往往比北欧或北美外籍人士预期的更慢。尽早启动流程并设定切合实际的时间安排，有助于管理预期。
• 文件方面的挑战：许多外籍人士表示，文件翻译、认证和核验方面存在困难。妥善整理记录、在必要时办理认证翻译，并与熟悉国际申请的专业人士合作，有助于缓解这些问题。
• 估值差异：常见的挑战之一是银行估值低于双方约定的购房价格，因此需要准备额外的首付款。在出价前独立调查当地类似房产的价格，有助于避免这种情况。
• 语言方面的考量：虽然葡萄牙的许多银行从业人员会说英语，尤其是在外籍人士较多的地区，但翻译过程中仍可能遗漏重要细节。强烈建议请双语顾问（经纪人、律师或译员）审阅所有文件。
• 银行选择很重要：外籍人士表示，他们在不同银行的体验各不相同。有些机构已设立专门部门办理非居民房贷，并提供更简化的流程和英语支持。
• 保险要求：一些外籍人士表示，全面的人寿保险要求令他们感到意外，其中可能包括体检。对于必须前往葡萄牙接受检查，或需要在本国安排检查的非居民来说，这些要求尤其难以应对。
• 建立银行关系：多位外籍人士指出，在申请房贷前先与葡萄牙的银行建立业务关系可能会带来好处，或有助于获得更优惠的条件并简化申请流程。

在葡萄牙办理房贷时应避免的常见陷阱

• 低估办理时长：从申请到完成通常需要 1-3 个月。为可能出现的延误预留时间是明智之举。
• 忽视法律代理：在没有合格法律顾问协助的情况下，尝试办理葡萄牙房产购买手续，往往会导致各种问题，并可能造成经济损失。
• 财务规划不足：除首付款外，还必须准备充足资金，以支付所有相关税费，并留出应急储备金，用于应对意外支出。
• 未妥善把握预售合同的签署时机：在至少获得初步抵押贷款批准前签署 CPCV，可能会使定金面临风险，除非合同中包含适当的附带条件条款。
• 同时委托多家贷款中介：一些外籍人士表示，同时委托多家抵押贷款中介会引发问题，例如重复提交申请，并可能影响贷款机构对其信誉的看法。

推荐外国申请人选择的抵押贷款银行

葡萄牙有多家银行因有效服务外国抵押贷款申请人而享有良好声誉：

• Millennium BCP：为外籍人士提供专门服务，配有会说英语的员工，并为非居民提供具有竞争力的抵押贷款产品。
• Santander Totta：为外国买家提供专业服务，并提供灵活的抵押贷款方案。
• Novo Banco：以具有竞争力的浮动利率和固定利率方案而闻名，专为国际客户量身打造。
• Caixa Geral de Depósitos (CGD)：葡萄牙最大的国有银行，提供多种抵押贷款产品，且许多分行提供英语服务。
• Bankinter：提供具有竞争力的利率和面向国际客户的专业服务。
• UCI (União de Créditos Imobiliários)：擅长抵押贷款，拥有处理外国申请的丰富经验。

作为外籍人士在葡萄牙申请抵押贷款时应采取的首要步骤

1. 办理葡萄牙NIF（税号），这是进行所有金融交易的基本要求。
2. 聘请一位信誉良好、经验丰富，专门从事葡萄牙房地产法律事务并服务国际客户的律师。
3. 建议咨询专门协助外国买家的抵押贷款经纪人。
4. 了解当前市场状况，并比较多家机构提供的抵押贷款方案。
5. 在开始寻找房产之前，提前准备齐全的财务文件。