外国人在葡萄牙买房：房产指南

葡萄牙房地产市场概览

尽管去年（2023）房产销售量下降了25%，房价却上涨了10%。葡萄牙的房地产市场具有很高的价值，市场规模高达1.2万亿美元；对于这样一个小国来说，这是一个令人瞩目的数字。

过去几年，葡萄牙一直是房地产投资者的热门目的地，他们希望在此购置和开发房产。

尽管有这些数据，对于希望搬迁或投资的人来说，这个国家仍然是一个经济实惠的选择。

各地区房产价值

葡萄牙的多个地区，甚至是城市中心，房价仍然低于其他国家。

另一方面，乡村地区的房产通常价值较低。不过请记住，葡萄牙国土面积不大，距离城市中心最远也不超过两小时车程。

葡萄牙的住房如何分类？

在葡萄牙，房产分为两种类型：

• 公寓：标记为 (T)
• 房屋或别墅：标记为 (V)

例如，有三间卧室的房产被称为 T3 或 V3。如果是单间公寓，则应标记为 T0 或 V0。

数字始终表示卧室数量。

⚠️ 有些房产可能标记为 T/V 1+1 或 T/V 2 + 1。通常，加号后面的 1 表示将另一间房间改造成卧室。

那么，葡萄牙的房产有哪些类别？

• ‘Apartamento’：公寓或住宅单元
• ‘Quinta’：农场或乡村房产
• ‘Casa'：房屋
• ‘Casa geminada'：半独立式房屋
• ‘Terreno’：土地

外籍人士在葡萄牙哪里可以买房？

里斯本

里斯本及其周边地区，即里斯本大都会区（AML），是葡萄牙的首都和经济中心、外籍人士聚集地，也是旅游业的重要中心，适合希望投资并通过 Airbnb 出租获利的人士。这里的每平方米房价最高。

波尔图

波尔图及其大都会区（AMP）是葡萄牙的文化和工业中心。波尔图是葡萄牙人口最多的地区，旅游业影响力显著。作为第二重要的地区，这里因活动日益频繁而面临较高的房价。

布拉加

布拉加是葡萄牙第三大城市，属于 AMP，也是该国规模最大的大学之一——米尼奥大学的所在地。学生和外国人都喜欢这里，因为它毗邻波尔图、基础设施完善，价格也低于波尔图，因此是颇具吸引力的投资机会。希望在此居住的人也钟爱这片区域，因为这里兼具城市与乡村生活的优点。

阿尔加维

旅游业对阿尔加维地区影响巨大。当地有众多房产专供游客入住。此外，这里是深受欧洲退休人士和夏季游客欢迎的度假胜地，他们在沿海拥有第二套住房。无论是游客涌入还是房产投机，都导致这里的房价不断上涨。房产市场蓬勃发展，既有豪宅，也有普通住宅。

阿连特茹

对于希望远离城市中心，专注于宁静而充实生活的人来说，这里是理想之选。阿连特茹是葡萄牙的农业地区，有多处“quintas”可供希望体验乡村生活的人选择。外国人常在该地区购置大片土地，享受宁静的生活方式。由于城市规模较小，这里的房价较低。

塞图巴尔

塞图巴尔是银海岸一处繁华的地区，拥有两大热门地点，适合向往海滨生活或沿海投资的人。该地区拥有塞辛布拉和孔波尔塔，两地遍布度假村，也深受外国人青睐。再加上交通便利，可轻松前往里斯本，无论是居住还是投资，这里都是一处宝地。投资。

在葡萄牙购买房产需要什么？

外国人可以在葡萄牙买房吗？

可以！

外籍人士在葡萄牙购置房产不受任何限制。外国人在购买和持有房产（包括土地）方面，享有与葡萄牙公民相同的权利。

外国人在葡萄牙购买房产需要哪些文件？

外国人在葡萄牙购买房产时，必须提供：

• 带照片的身份证件（护照）；
• 葡萄牙 NIF；
• 房产能源证书；
• Contrato Promessa de Compra e Venda (CPCV - Promise Contract of Purchase and Sale)；
• 已缴纳 IMT 的证明；
• Imposto do Selo（印花税）；
• Caderneta Predial（土地登记册）；

葡萄牙 NIF

NIF 是葡萄牙的税务号码，您需要在签署契据前办理：IMT 以您的 NIF 申报，土地登记册也会记录该号码。您无需居住在葡萄牙也能办理：人在海外也可在线申请 NIF。

房产能源证书

由卖方提供，是一份重要文件，说明该房产的能源效率。

Contrato Promessa de Compra e Venda

一份购房合同，载明交易条款。

IMT已缴纳的证明

公证人或律师没有这份文件就无法签署契约：请参见下方税费。

Imposto do Selo

购置房产时主管部门要求缴纳的印花税。

Caderneta Predial

土地或房产官方登记簿。一份载明该不动产所有信息的证明。

在葡萄牙购买房产有哪些融资选择？

如果您没有足够的资金全额购买房产，您可能有资格申请抵押贷款，通过葡萄牙银行的非居民贷款或信贷机构为您未来的住房融资。

作为外籍人士，我可以在葡萄牙为购房融资吗？

这取决于您的具体情况！

作为外国人在葡萄牙申请抵押贷款，您必须提供以下文件以供审核和批准：

• 收入证明（工资、养老金、投资、股息、资本利得）
• NIF Portugal
• 带照片的身份证件（护照）
• 地址证明
• 信用报告/评分（在葡萄牙和您的母国）
• 纳税申报表
• 租赁协议或任何其他房产契据
• 近期工资单或银行对账单

⚠️ 在葡萄牙申请任何金融贷款时，您还必须购买人寿保险。这是法律规定。

作为外国人，我可以在葡萄牙哪里申请房屋融资？

您可以尝试联系任何专门办理此类业务的银行或金融机构。我们可以向您推荐两家专注于为在葡萄牙的外国人办理房贷的合作伙伴。

Cafimo

Cafimo 是一家可靠的信贷机构，会根据您的条件，从葡萄牙多家银行中为您寻找最合适的房贷方案。该机构还提供葡萄牙最出色的 房贷计算器，方便您估算贷款金额并做好规划。

Millenium Bank

Millenium 是葡萄牙最受尊敬的银行之一，拥有众多外国客户。它是该国一家稳健且历史悠久的机构，利率优惠，管理便捷。

作为外国人在葡萄牙买房，需要支付首付款吗？

是的！

签署 CPCV 时，您必须在完成契约手续前支付房产价值的 10%。

作为外国人，我可以在哪里寻找葡萄牙的房产？

自行办理

• Olx
• CustoJusto
• Imovirtual
• Facebook 群组
• Idealista

葡萄牙人的方式：Facebook 群组、OLX、CustoJusto 和 Idealista

大多数葡萄牙居民会使用Facebook 群组、Olx、Custojusto 或 Idealista来寻找住房解决方案。

不过，鉴于诈骗案件数量众多，非居民在使用这些选项时务必格外谨慎。

中介机构

• Remax
• Century21
• ERA
• Savills
• Sotheby's
• Berkshire Hathaway
• 葡萄牙，这片土地
• 德布里托房产公司

德布里托房产公司

德布里托房产公司拥有一支专注于外国合同的团队。

价格实惠，是理想的选择。如果您希望获得房产经纪人的协助，确保交易从头到尾顺利、安全地完成。

作为外国人，我想在葡萄牙购买房产，应该怎么做？

如果您想以外籍人士的身份在葡萄牙购房，请按以下步骤操作：

1. 确定预算

确定您愿意承担的金额，可以通过贷款或一次性付款；记得将金额换算成欧元。

2. 选择地区

葡萄牙是一个小国，但地理环境多样。每个地区都有各自的特点，您需要根据自己的优先考虑因素作出选择。例如，如果您希望住在充满活力的城市中心附近，可能就不会选择搬到阿连特茹南部。做好调查！

3. 确定您想投资的房产类型

无论是公寓、海滨别墅，还是迷人的庄园，您想购买的房产类型都可能决定您居住或投资的地点。

4. 在葡萄牙寻找经纪人或代理

虽然您可以自行办理，但我们强烈建议您联系一位经纪人，以便更好地评估您的选择，并从当地居民的角度提供建议。

在葡萄牙投资时，代理也能在了解各项费用、税费和手续方面提供极大帮助。

5. 在葡萄牙寻找住房并提出报价

考虑各种选择后，提出报价。这也是代理此时能提供极大帮助的另一个原因。请记住，您将面对不同的文化，谈判可能会很有挑战性。

6. 预订协议

报价获批后，您必须签署预订协议，这是签订 CPCV 的准备文件。此时，您必须支付最高 10,000 欧元；如果谈判未能继续（且协议中对此有明确说明），这笔款项可以退还。

7. 确保签订 CPCV——购房承诺合同

现在是时候签署《买卖预约合同》（CPCV）了。您和卖方必须在公证人面前签署合同。此时，您必须支付相当于房产价值 10% 的首付款。

这是确保您购得房屋的关键文件，也是签署房产契约的依据。

⚠️ 请确保在签署 CPCV 前聘请房产律师。律师必须审查您这笔交易的所有条款和条件。

8. 在葡萄牙签署房产契约

这是正式确立新房产所有权的最后一步。与签署 CPCV 时一样，您必须在公证人面前签署契约，并在此时支付房产的剩余款项。

此后，这处房产就完全属于您了！

作为外籍人士，如果想在葡萄牙买房，需要缴纳哪些税？

IMT

Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT)，即房产转让税，按房屋价格或应税价值中较高者计算。该税一次性缴纳，须在签署房契前缴纳：在核定税额当天或30天内缴清。

• 葡萄牙税务居民：购买自住房，房价不超过€106,346时税率为0%；超过该金额后按档次征收2%至8%；房价超过€660,982时，适用6%或7.5%的统一税率。其他房屋的税率从1%起。
• 非税务居民：房屋适用统一税率7.5%，自2026年5月起实施，且不适用豁免或减免。如果您在购房后两年内成为葡萄牙税务居民，或以设有租金上限的价格出租房屋（须在六个月内出租，并在最初60个月中至少出租36个月），可向税务局申请退还差额；申请须在成为税务居民或签订租约后的六个月内提出。

Imposto do Selo

印花税按房屋价格或应税价值中较高者的0.8%计算。

该税须在购房时一次性缴纳。

公证服务

作为私人实体，您还需要支付公证费和土地登记费。

费用约为房产价格的0.2%至1.2%，并在购房时一次性支付。

作为外国人，我在葡萄牙购房后需要缴纳哪些税费？

IMI

Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI)，即市政房产税，是一种根据房产价值征收的年度税费。

税率为0.3%至0.8%，具体取决于房产类型。您需要在次年缴纳，可根据税单分一次、两次或三次缴纳：请参阅IMI的缴纳时间。

作为外国人，我在葡萄牙购房需要聘请律师吗？

您不一定非要聘请，但我们建议您这样做。

请记住，您是外籍人士，可能不会说当地语言，也不完全了解葡萄牙的费用、税务、法律和财务流程。

我们强烈建议您聘请一位房地产律师。

常见问题

最后的话

外国人在葡萄牙购置房产是一项有利可图的投资。葡萄牙拥有诸多优势，包括令人惊叹的风景、丰富的文化和优越的生活条件。

只要了解市场、熟悉法律程序并做好财务规划，您就有望在这个美丽的国家买到梦想中的家。