移居葡萄牙
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“让 AnchorLess 为您处理行政事务，您便可以尽情享受在葡萄牙的新生活。”
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简而言之
- 银行通常向非居民提供最高达房价或估值（以较低者为准）70%的贷款（实际操作中）。
- 西班牙新房贷款的平均利率在2026年8月为3.16%固定利率（INE）；Euribor在9月为3.247%。
- 依法，银行承担抵押贷款的公证费、登记费和印花税；估值费和购房税由您承担。
- 您会在签署前10天收到具有约束力的报价，并可与您选择的公证人进行一次免费面谈。
非居民在西班牙可以贷款多少？
法律并未对银行可向您提供的贷款金额设定上限。实际操作中，银行通常向非居民提供房价或估值中较低者的 60% 至 70%，向居民提供的比例最高可达 80%：请准备至少 30% 的首付款，并另行承担相关费用。银行必须根据您的收入、储蓄和债务评估您，而不能主要依据房屋价值，并须说明拒绝贷款的理由（Ley 5/2019, art. 11）。
- 银行通常要求非居民提供的材料 实践：护照和NIE、最近的工资单或账目、最近一次纳税申报表、银行对账单、来自您所在国家的信用报告、预订合同或定金合同。
- 估价：由经认可且独立于银行的估价师进行；您也可以自行委托估价师，估价结果须为六个月以内，银行不得收取审核费用（Orden ECO/805/2003，RDL 24/2021 art. 20）。
- 年龄：银行通常希望贷款在借款人约75岁时还清 实践。
2026年西班牙抵押贷款利率
3.08%
所有新住房贷款
3.16%
固定
2.95%
变量，位于开头
26年
平均期限
2026年8月，西班牙新住房抵押贷款的平均利率为 3.08%：固定利率为 3.16%，浮动利率贷款初始利率为 2.95%，平均贷款期限为 26 years；其中64.1%为固定利率贷款（INE，暂定数据）。西班牙银行公布的新住房贷款年化百分率为3.10%。银行通常向非居民收取更高费用 做法。
今日 Euribor
大多数浮动利率贷款所采用的12个月期 Euribor 指数在2026年9月为 3.247%，高于2月的2.22%（Banco de España，BOE）。
| 月份 | Euribor | 月份 | Euribor |
|---|---|---|---|
| 2025年10月 | 2.187% | 2026年4月 | 2.747% |
| 2025年11月 | 2.217% | 2026年5月 | 2.804% |
| 2025年12月 | 2.267% | 2026年6月 | 2.798% |
| 2026年1月 | 2.245% | 2026年7月 | 2.855% |
| 2026年2月 | 2.221% | 2026年8月 | 2.954% |
| 2026年3月 | 2.565% | 2026年9月 | 3.247% |
10月的数据将在11月初公布。
固定利率、浮动利率还是混合利率？
固定
整个期限内支付相同金额。
变量
Euribor 加上银行利差，并定期（通常每年）重新审定；不得设置利率下限，利率不能低于零（Ley 5/2019 第 21 条）。
混合
前几年固定，之后浮动。
在最初三年内，从浮动成本转为固定成本的费用最高为 0.05%，之后无需支付费用（Ley 5/2019 第 23 条）。
来源：INE，《抵押贷款统计》，2026年8月（暂定数据，发布于2026年10月26日）；Banco de España，《统计公报》，表19.6；Euribor：Banco de España，载于2026年10月2日的《官方公报》。核查日期：2026年10月27日。
西班牙抵押贷款费用：各项费用由谁承担
| 费用 | 承担方 | 依据 |
|---|---|---|
| 抵押贷款契据的公证费 | 银行 | Ley 5/2019 art. 14.1.e |
| 抵押贷款登记费 | 银行 | 同上 |
| 代理机构（gestoría）费用 | 银行 | 同上 |
| 抵押贷款的印花税（AJD） | 银行 | TRLITPAJD art. 29 (RDL 17/2018) |
| 房产估价费 | 您 （通常为 €250–600，实际情况） | art. 14.1.e |
| 开户费（如有约定） | 您，一次性支付 （非居民通常约为 0.5%，实际情况） | art. 14.4 |
| 购置税、购房契据的公证费和登记费 | 您 | 购房指南 |
各地区的购房税
| 地区 | 二手房 | 新房 |
|---|---|---|
| 安达卢西亚 | 7% | 增值税 10% + 印花税 1.2% |
| 瓦伦西亚自治区 | 9% 超过 €1 million 的部分为 11% | 增值税 10% + 印花税 1.4% |
| 加泰罗尼亚 | 10–13% 按房价区间计算 | 增值税 10% + 印花税 1.5% |
| 马德里 | 6% | 增值税 10% + 印花税 0.4–0.75% |
| 巴利阿里群岛 | 8–13% 按房价区间计算 | 增值税 10% + 印花税 1.5% 超过 €1 million 的部分为 2% |
| 加那利群岛 | 6.5% | IGIC 7% + 印花税 1% |
| 穆尔西亚 | 7.75% | 增值税 10% + 印花税 1.5% |
购房的全部费用，一步步详解：我们的西班牙买房指南。
来源：Ley 5/2019 art. 14 (BOE-A-2019-3814)；TRLITPAJD art. 29，经 RDL 17/2018 修订；各地区的税法，详见购房指南（截至 2026 年 10 月 27 日核查）。
如何从海外在西班牙申请房贷：分步指南
1
办理 NIE。它会同时写入两份契约。
€199 起，人在海外即可办理
2
开设西班牙银行账户。法律没有规定必须贷款，但贷款机构可能要求开设账户以办理贷款（Ley 5/2019 art. 17），而支付定金、公证费和各项账单也需要账户。
€659
3
获取预先审批，可联系两三家银行或经纪人，并提供收入证明文件。
4
房屋估值由获认可的估价师进行（或由您自行估价，且估价时间不超过六个月）。
5
具有约束力的要约（FEIN）、警示说明（FiAE）和合同草案，须在签署前至少 10 天提供（第 14 条）。
6
免费公证服务，可亲自办理或由代表代办，最迟须于前一天办理（第15条）。
7
签署购房合同和抵押贷款文件，可由您本人或代理人代办，并在公证人面前完成。
8
银行登记抵押贷款并支付相关费用。
提前还款、保险及其他产品
- 提前还款费用（第23条，自2025年1月1日起重新生效）：浮动利率，前3年最高0.25%，或前5年最高0.15%（由合同约定其中一种），之后不收取费用；固定利率，前10年最高2%，之后最高1.5%；且费用绝不超过银行的实际损失。
- 禁止捆绑销售产品，但有两项例外（第17条）：保险，银行必须接受任何保险公司提供的等效保单，且不得收取费用；以及用于偿还贷款的账户。
- 逾期还款：贷款利率加3个百分点；只有当贷款期限前半段拖欠金额达到贷款总额的3%（或拖欠12期），或后半段达到7%（或15期）时，才能要求提前偿还全部贷款（第24至25条）。
来源：Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario，第 17、23、24 和 25 条，于 2026 年 10 月 27 日生效。
以英镑或美元收入？
以欧元计价的贷款若用英镑、美元或克朗偿还，汇率风险将由您承担：如果您的货币贬值20%，计算器会显示还款额占您收入的比例。外币贷款可以转换为您收入所用的货币；当还款额变动超过20%时，银行必须向您发出警告（Ley 5/2019 art. 20）。
以其他货币支付？在计算器中输入您的净收入，并在旁边选择货币。添加我的收入 ↑
三个示例
| 房屋 | 贷款 | 利率 | 月供 | 签约时支付的现金 |
|---|---|---|---|---|
| 瓦伦西亚自治区，转售公寓 €250,000 试试看 ↑ | €175,000（70%），25 年 | 固定 3.16% | €845 | €98,572 |
| €400,000 转售房屋，安达卢西亚 立即试算 ↑ | €280,000（70%），25 年 | Euribor 3.247% + 1.00 | €1,516 （如果 Euribor +2，则为 €1,836） | €149,210 |
| €600,000 新房，巴利阿里群岛 立即试用 ↑ | €360,000（60%），20 年 | 前 10 年为 3.0%，之后为 Euribor + 1.00 | €1,997，之后为 €2,118 | €310,394 |
居住在国外时，抵押房产的税务
西班牙自2013年起不再为购买主要自住房提供税收减免。作为非居民，只有居住在欧盟或欧洲经济区时，抵押贷款利息才可从西班牙租金收入中扣除；未出租的住房须按推定收入缴纳非居民税，且不得扣除。
居住在国外时的西班牙房产税，详见我们的购房指南。
来源：LIRPF，第 18 条过渡性规定（Ley 16/2012）；TRLIRNR 第 24 条。
更多关于在西班牙购房的信息
常见问题
西班牙抵押贷款：常见问题。还需要帮助吗？与 AnchorLess 团队沟通，获取解答。
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非居民可以在西班牙申请房贷吗？
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申请西班牙房贷需要多少首付款？
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2026年西班牙的抵押贷款利率是多少？
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在西班牙，谁承担抵押贷款费用？
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