移居葡萄牙
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简而言之
- 自2026年5月25日起，非葡萄牙税务居民的购房者购买住宅时需缴纳统一的7.5% IMT；如果在两年内成为税务居民，可按正常税率重新计算并退还差额。
- Banco de Portugal规定，自住房贷款额度最高为房价或估值的90%，其他房屋最高为80%；银行通常向非居民提供最高70%的贷款（实际操作中）。
- 新房贷款中有86.6%为混合利率：前几年平均固定利率为2.86%（2026年8月），之后采用6个月期Euribor，9月为2.922%。
- 您所有贷款的还款额总和不得超过净收入的45%；评估时会按最高比当前高1.5个百分点的Euribor计算（自2026年8月1日起）。
在葡萄牙可以借多少？
Banco de Portugal的限制适用于自2026年8月1日起评估的每一笔新住房贷款，无论借款人是否为居民：自住且永久居住的住房贷款金额最高为房价与估值两者中较低者的90%，第二套住房或用于出租的住房最高为80%；所有贷款的还款额合计最高为净收入的45%，新贷款的还款额按Euribor利率上调0.5至1.5个百分点进行压力测试；如果年龄最大的借款人不超过35岁，贷款期限最长为40年，超过35岁则最长为35年（Recomendação Macroprudencial n.º 1/2026）。
- 非居民 实际做法：银行通常提供房价 60% 至 75% 的贷款（BPI 为 70%，novobanco 在 2026 年 10 月为 75%），最长贷款期限为 30 年，并须在 75 岁前还清。
- 银行要求的材料 实际做法：护照和 NIF、收入证明（工资单、纳税申报表或账目）、银行对账单以及预售合同。
- 估价：由在 CMVM 注册的独立估价师进行；如果由您付费，估价报告归您所有；六个月内为另一家银行出具的估价报告也可以重复使用（Decreto-Lei 74-A/2017 第 18 条）。
- 未满 35 岁且居住在葡萄牙？截至 2026 年 12 月 31 日，国家为价值不超过 €450,000 的首套住房提供最高 15% 的担保，因此银行可以提供最高 100% 的贷款（Decreto-Lei 44/2024）；申请人必须在葡萄牙拥有税务住所。
2026年葡萄牙房贷利率
3.00%
所有新的住房贷款
2.86%
混合型，固定年限
3.23%
变量
86.6%
新贷款为混合型
葡萄牙新发放住房贷款的平均利率在2026年8月为 3.00%：混合贷款固定利率期为 2.86%，浮动利率为 3.23%，固定利率为 3.83%（Banco de Portugal）。计入保险和费用后，年化综合利率为5.12%。2025年，新发放贷款的平均利差为0.73至0.75个百分点；各银行公布的利率范围为0.70至2.90，而面向非居民的报价约为1.4至1.5 实际操作。
今日欧元银行同业拆借利率
6个月期欧元银行同业拆借利率（Euribor）是新发放浮动利率贷款中一半的基准指数，2026年9月为2.922%，高于一年前的2.107%（欧洲央行）。葡萄牙银行每六个月调整一次。
| 月份 | Euribor | 月份 | Euribor |
|---|---|---|---|
| 2025年10月 | 2.107% | 2026年4月 | 2.454% |
| 2025年11月 | 2.131% | 2026年5月 | 2.536% |
| 2025年12月 | 2.139% | 2026年6月 | 2.595% |
| 2026年1月 | 2.137% | 2026年7月 | 2.647% |
| 2026年2月 | 2.143% | 2026年8月 | 2.713% |
| 2026年3月 | 2.322% | 2026年9月 | 2.922% |
10 月的平均值会在 11 月的前几天公布。
混合型、浮动型还是固定型？
混合
前几年采用固定利率，通常为 2（平均值为 3.1），之后为 Euribor 加上银行利差。占新贷款的 86.6%。
变量
Euribor（大多数情况下为6个月期）加上利差，每六个月调整一次。Euribor为负值时，您的利率会低于利差（Decreto-Lei 74-A/2017 art. 21-A）。
固定
整个期限内还款金额保持不变。只有少数银行提供这种贷款：占新贷款的 2.6%。
来源：Banco de Portugal、BPstat，《新发住房贷款》，2026年8月，以及《2025年信贷市场监测报告》；欧洲央行数据门户，6个月期 Euribor 月均值；各银行截至2026年10月1日的价目表。核查日期：2026年10月29日。
从海外购房：7.5%的 IMT
自 2026年5月25日 起，非葡萄牙税务居民的买家购买住宅时，须按房屋总价的 7.5% 缴纳固定税率的 IMT，且不适用任何豁免或减免（Código do IMT art. 17 n.º 10, Decreto-Lei 97/2026）。居住在欧盟其他地区的买家也不例外。
- 不适用于曾是税务居民的人：曾经是葡萄牙税务居民的买家须按正常税率缴税（税务机关的Ofício Circulado 40131/2026）。采用共同财产制的已婚夫妇，只有在双方均非现任或曾任居民时，才适用7.5%的税率。
- 之后可获退款：如果您在购房后两年内成为葡萄牙税务居民，或者在六个月内将房屋出租，月租不超过€2,300，并在头五年内至少出租36个月：请在六个月内向税务局提出申请，税务局将退还按正常税率计算的差额（n.º 11 and 12）。
- 印花税不变：所有人均按房价的0.8%缴纳。
准备搬到葡萄牙？在计算器中选择“主要住所”和“国外”：即可查看您需要支付的 7.5% 以及成为居民后可退还的部分。立即试用 ↑
来源：Código do IMT 第 17 条第 10 至 12 款，由 Decreto-Lei 97/2026 增补（自 2026 年 5 月 25 日起生效）；2026 年 9 月 4 日第 40131/2026 号 Ofício Circulado；租金上限：Decreto-Lei 97/2026 第 2 条第 2 款（2026 年最低工资 €920 的 2.5 倍）。
在葡萄牙购房的费用
| 费用 | 金额 | 来源 |
|---|---|---|
| 房产转让税（IMT） | 按档次征收，自0%（自住房）或1%起；非居民为7.5% | Código do IMT art. 17 |
| 购房印花税 | 房价的0.8% | Imposto do Selo, verba 1.1 |
| 贷款印花税 | 贷款金额的0.6%（期限为5年或以上） | verba 17.1.3 |
| 利息印花税 | 自住房贷款无需缴纳；用于购买房屋并出租的贷款按4%征收 | verba 17.3.1; art. 7 n.º 1 l) |
| 契约和登记（Casa Pronta） | 无贷款€375，有贷款€700 （35岁或以下购买首套住房时分别为€150和€250） | RERN art. 27-A, 28 |
| 银行费用 | 约€700至€900，另加4%的印花税 行业惯例 | 银行价目表 |
| 人寿和房屋保险 | 银行要求购买；您也可以向其他机构购买 行业惯例 | Decreto-Lei 74-A/2017 art. 11 |
IMT按房产价格与房产税务价值（VPT）两者中较高者征收，通常按价格计算，并须在核定后30天内、签署契约前缴纳（Código do IMT art. 12, 22, 36）。
2026 年 IMT 税率档
| 价格 | 自住房 | 第二套住房或出租房 |
|---|---|---|
| 最高€106,346 | 0% | 1% |
| €106,346至€145,470 | 2% | 2% |
| €145,470至€198,347 | 5% | 5% |
| €198,347至€330,539 | 7% | 7% |
| €330,539至€660,982 | 8% | 8% （至€633,931；此后按总值征收6%） |
| €660,982至€1,150,853 | 6% 按总值征收 | 6% 按总值征收 |
| 超过€1,150,853 | 7.5% 按总值征收 | 7.5% 按总值征收 |
IMT Jovem：35 岁及以下人士购买首套自住房，房价不超过 €330,539 时无需缴纳 IMT（超过该金额、最高至 €660,982 的部分按 8% 缴纳）；该部分免征印花税，Casa Pronta 费用也较低（Código do IMT art. 9；Código do Imposto do Selo art. 7-A）。作为非居民，您需先缴纳 7.5%。
购房后：IMI
IMI，即年度房产税，税率为VPT的0.3%至0.45%，由各市政府确定（2025年里斯本为0.30%，波尔图为0.324%，卡斯凯什为0.35%），于次年征收。个人名下VPT超过€600,000时，AIMI还会额外征收0.7%或更高的税率。相关截止日期请参阅我们的葡萄牙税务日历。
购房全流程，从寻找房源到签署房屋契据：我们的外国人在葡萄牙买房指南。
来源：Código do IMT 第9、12、17、22和36条（括号内：Lei 73-A/2025、Ofício Circulado 40129/2026）；印花税总表及其法典第7和7-A条；登记与公证费用条例第27-A和28条；Código do IMI 第112、135-A条及后续条款；Finanças门户网站，各市镇的IMI税率。核查日期：2026年10月29日。
如何在海外按揭购房葡萄牙房产：分步指南
1
获取 NIF。税务局办理 IMT 需要它，公证人办理契约需要它，银行建立您的档案也需要它。
起价 €99，可从境外办理
2
开设葡萄牙银行账户。银行会通过您在其处开立的账户提供贷款，您也可以通过该账户支付押金、税款和账单。
€359
3
获得两到三家银行的原则性批准，并提交收入证明文件；每家银行都必须向您提供标准信息表（FINE）。
4
签署预购合同（CPCV）并支付定金，通常为 10% 至 20% 惯例：如果您退出交易，定金将不予退还；如果卖方退出，则须双倍返还定金（《Código Civil》第 442 条）。
5
房屋估值由银行注册估价师进行。
6
缴纳 IMT 和印花税，须在税额核定后 30 天内且在签署契约前完成。
7
签署契据可前往 Casa Pronta 服务台、公证处或律师事务所办理，也可由您本人签署或委托他人代签；贷款和抵押手续在同一天签署。
8
购买登记会在两个月内完成，通常由对契约进行认证的人办理（Código do Registo Predial 第 8-B、8-C 条）。
提前还款、保险及其他产品
- 提前还款费用（Decreto-Lei 74-A/2017 第 23 条）：浮动利率期间，费用最高为已偿还本金的 0.5%；固定利率期间最高为 2%；因死亡、失业或工作调动而提前还款则无需支付费用。浮动利率贷款的费用豁免已于 2025 年 12 月 31 日结束。
- 保险：银行可以要求购买人寿保险和房屋保险，但必须接受由其他保险公司提供的等效保单（第 11 条）。
- 最坏情况：您的合同前信息表（FINE）必须列明按过去 20 年最高利率计算的还款额；计算器会在“银行必须向您展示的内容”一栏中显示该金额。
来源：Decreto-Lei 74-A/2017，第11、18、21-A、23条及附件II，于2026年10月29日生效。
以英镑或美元收入？
葡萄牙银行以欧元放贷，并采用 Euribor 利率：如果您用英镑、美元或克朗偿还贷款，汇率风险由您承担 practice。如果您的货币贬值 20%，计算器会显示还款额占您收入的比例；法律要求银行在以另一种货币计价的贷款中展示这一跌幅（Decreto-Lei 74-A/2017 art. 20）。
以其他货币支付？在计算器中输入您的净收入，并在旁边选择货币。添加我的收入 ↑
三个示例
| 首页 | 贷款 | 利率 | 月供 | 签约时需支付的现金 |
|---|---|---|---|---|
| €250,000 的第二套住房，位于葡萄牙本土，从国外购入 立即试算 ↑ | €175,000（70%），30 年 | 前2年利率为2.86%，之后为Euribor + 1.00 | €725，之后为€822 | €98,244 （IMT €18,750，其中€10,644可退还） |
| €400,000自住房，从国外迁入 立即试算 ↑ | €280,000（70%），30年 | Euribor 2.922% + 1.00 | €1,324 （若Euribor +2，则为€1,660） | €156,324 （IMT €30,000，其中€11,763可退还） |
| 32岁在葡萄牙购入首套住房，价格为€320,000 立即试试 ↑ | €288,000（90%），40年 | 前2年为2.86%，之后为Euribor + 1.00 | €1,008，之后为€1,182 | €34,722 （无需缴纳IMT和购房印花税） |
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