葡萄牙居民指南：避免诈骗

葡萄牙的房产诈骗有哪些？

葡萄牙的房地产市场非常复杂。虽然这里的诈骗不太可能让你的定金付诸东流，但更多的是让你陷入一场灾难性的购房交易。骗子利用你的兴奋和对葡萄牙房地产法的无知。

常见的房产诈骗及如何避免

1. 假冒所有权和文件欺诈 这是最胆大妄为的诈骗。所谓的“卖家”实际上并不拥有他们出售的房产。他们可能是不满的租户、远房亲戚，或者只是一个骗子，他们发现了一栋空置或无人居住的房子。

• 警示信号： 卖家不愿提供官方所有权文件，只提供复印件或不完整的文件。他们会催促你尽快成交，并私下交易，避开公证人和律师。价格可能低得可疑，以鼓励你仓促决定。
• 您的绝对保护： 要求查看官方且最新的‘Certidão do Registo Predial'（土地登记证书）。这是最重要的文件；它是房产法律所有权的最终证明。不要接受旧的副本。您的律师必须作为尽职调查的一部分，直接从‘Conservatória do Registo Predial'获取新的副本。该证书还列出了房产上的任何负债、抵押或担保。

2. 无执照的“代理人” 许多人自称是房产代理人，但他们缺乏所需的法律资质。他们不受任何人的监督，并以合法方式运作。

• 警示信号： 代理人没有实体办公室，使用通用的电子邮件地址，并无法向您提供他们的执照编号。他们可能很有魅力，看起来人脉广泛，通常通过非正式的社交媒体推荐找到。
• 您的绝对保护： 葡萄牙所有合法的房地产代理人和机构都必须拥有AMI执照（Licença de Mediação Imobiliária）。该编号必须显示在他们的网站、名片和所有官方广告上。验证此编号在监管机构IMPIC（Instituto dos Mercados Públicos, do Imobiliário e da Construção）的官方公共数据库。没有有效、可验证的AMI执照的代理人是非法运作的。

3. 隐藏债务和非法建筑 这是一个更常见且更具破坏性的陷阱。你买下了梦想中的家，却发现自己背负了一大笔债务，或者发现房子的一半是非法建造的。

• 警示信号： 卖家或代理人对房产税记录（Imposto Municipal sobre Imóveis - IMI）、水电费或物业费账单含糊其辞。他们可能轻视房产的‘Caderneta Predial’（税务登记）或‘Licença de Utilização’（居住许可证）的重要性。
• 来自外籍社区的案例研究： 一位外籍人士雇佣了一位在Facebook群组中“高度推荐”的律师来处理房产购买。律师收取了高昂的费用：是标准费用的十倍。交易完成后，新业主后来发现他们房子的整个一楼是非法的扩建，从未获得过许可。这在律师被付费审查的官方房产文件中一目了然。推测的动机？律师可以再次向外籍人士收取“噩梦般”的费用，以尝试合法化建筑，这一过程可能以市政当局的拆除令告终。
• 您的绝对保护： 您的独立律师的工作是进行彻底的调查。他们必须与税务机关、物业管理和公用事业公司核对债务。关键在于，他们必须将‘Registo Predial’（土地登记）与‘Caderneta Predial’（税务登记）和实际的物理建筑进行比较。如果存在差异，例如游泳池或额外的卧室在图纸上没有显示，那么这就是非法建筑。在解决之前不要继续进行。

4. 期房开发诈骗 在房产建成前购买房产带来了自己的风险。不法开发商可以拿走你的钱然后消失。

• 警示信号： 在没有适当的托管账户或银行保证的情况下，对大额首付款施加巨大压力。模糊的合同和开发商缺乏可验证的良好记录。
• 您的绝对保护： 使用可信赖的开发商。付款应在建设里程碑完成时分阶段进行。关键在于，坚持所有资金都由银行保证保护。这意味着如果开发商破产或未能交付，银行将退还您的资金。您的律师必须验证开发商的注册和项目的所有许可证。

葡萄牙专业人士的诈骗情况如何？

也许最危险的诈骗行为是那些你雇佣来保护你的人所为。外籍人士往往通过社交媒体被引导至某些“友好外籍人士”的律师、顾问或代理人。虽然许多人是诚实的，但有些是“职业骗子”，他们精通于利用新来者的信任。

葡萄牙签证和居留顾问诈骗

• 推销： 你会被告知你不完全符合某些签证（如D7被动收入签证）的要求，但顾问会收取一笔高额费用，声称他“认识”AIMA（移民和边境机构）或领事馆的人，可以帮你获批。
• 外籍人士社区案例： 一户人家，住在没有固定地址的房车里，且没有符合要求的收入，被拒绝了两次D7签证申请。一位“高度推荐”的代理人要求支付3,000欧元来“处理上诉”。在预约时，代理人独自进入，让这家人在候诊室等候，十分钟后出来时，所有人的签证都获批了。
• 丑陋的真相： 这不是“服务”。这是行贿和腐败。你不是客户；你是犯罪的共谋。这可能会让你获得初始签证，但你的居留是建立在欺诈的基础上。到续签时，如果“联系人”不在了，或者系统已经整顿干净了，你很可能会被拒绝，失去居留权，并可能面临法律后果。

葡萄牙假律师诈骗

这种诈骗针对的是尚未抵达葡萄牙的人，利用了合法律师事务所的名义。

• 推销： 骗子克隆了知名葡萄牙律师事务所的网站，只更改了联系方式。然后他们“提供”给外国人一个不存在的工作。为了获得这个工作，受害者被告知必须支付各种“处理服务费”。
• 假费用： 菲律宾大使馆已经明确警告其公民注意这一点，指出骗子要求支付“入境许可证”、“国际海外就业许可证”和“保证基金宣誓书”等文件的费用。
• 丑陋的真相： 葡萄牙当局根本不需要这些文件。 这些文件完全是虚构的。正规公司不会仅仅根据简历进行招聘，也不会要求员工支付费用来确保工作机会。

如何避免葡萄牙专业人士的诈骗？

• 验证资质：律师（Advogados）： 必须在葡萄牙律师协会（Ordem dos Advogados）注册。你可以在官方门户网站上通过姓名查找他们。
• 房地产代理： 必须拥有有效的AMI许可证，可在IMPIC网站上验证。

1. 寻求独立性： 绝对不要使用卖方或房地产代理推荐的律师或代理人。他们的忠诚度会属于给他们带来生意的人，而不是你。你需要一个独立的专业人士，其唯一目标是保护你的利益。
2. 获取多份报价： 联系至少三位不同的、独立验证的专业人士。这将让你清楚地了解所需服务的标准费率，并保护你免受被多收费十倍的风险。
3. 拒绝“特殊关系”： 如果专业人士的策略涉及“认识某人”或贿赂某人，赶紧离开。这是一个巨大的红旗，表明你正在与犯罪分子打交道，而不是专业人士。
4. 要求一切书面化： 提前获取详细的报价和工作范围。所有建议和重要沟通都应以书面形式进行。如果你不精通葡萄牙语，确保你有值得信赖的、独立的翻译来处理所有合同和法律文件。

如何防止葡萄牙的诈骗或报告它？

知识是你的盾牌，但知道在你的防线被突破时该做什么是你的剑。让我们看看预防智慧并为受害者提供一个清晰的、分步骤的计划。

如何防止葡萄牙的诈骗？

将这些原则嵌入到葡萄牙的每一笔交易和互动中，以保护自己。

1. 拥抱彻底的怀疑态度： 对任何未经请求的联系，无论是电话、电子邮件还是消息，都要持怀疑态度。如果一项交易看起来好得不像真的，那它就不是真的。
2. 始终独立验证： 绝不要相信你所打交道的人提供的信息。通过官方、公开的来源验证他们的资质：
   • 律师： portal.oa.pt（葡萄牙律师协会）
   • 房地产代理： www.impic.pt（搜索AMI许可证）
   • 房产所有权： 获取一份新的Certidão do Registo Predial。
   • 公司合法性： 通过搜索引擎找到他们的官方网站。
3. 拒绝所有压力： 骗子制造紧迫感，让你绕过你的批判性思维。慢下来。合法的交易明天还会在。
4. 坚持进行实体和面对面的验证： 对于租赁和房产，没有什么能替代亲眼所见，或者让一个值得信赖的、独立的第三方替你去做。
5. 要求书面记录： 绝不要依赖口头协议。坚持要求租赁的书面、注册合同。对于所有服务和购买，要求一份‘fatura com número de contribuinte’（带有你的NIF号码的收据）。
6. 独立雇佣： 你的律师或律师事务所必须只为你工作。绝不要使用卖方或房地产代理推荐的专业人士。

如何报告葡萄牙的诈骗？

如果你成为受害者，行动迅速、有条不紊且不感到羞耻至关重要。

步骤1：立即财务处理

• 立即联系你的银行： 打电话给你银行的反欺诈部门。报告交易。如果你通过银行转账支付，要求他们尝试撤销或阻止它。如果你使用了信用卡，报告它被盗以阻止进一步的收费。时间是最关键的因素。

步骤2：保留所有证据

• 不要删除任何内容。 创建一个专用文件夹并保存所有内容：
  • 广告、网站和所有对话（WhatsApp、短信、电子邮件）的截图。
  • 银行对账单和转账收据的副本。
  • 骗子的姓名、电子邮件、电话号码和银行详细信息。
  • 从最初联系到意识到这是诈骗的时刻，创建一个书面事件时间线。

步骤3：提交正式警察报告（Apresentar Queixa）

• 这是一个关键步骤。前往最近的警察局。
  • PSP（Polícia de Segurança Pública）： 对于城市和城市地区。
  • GNR（Guarda Nacional Republicana）： 对于农村地区。
  • PJ（Polícia Judiciária）： 这是负责调查严重犯罪的警察，包括重大欺诈和网络犯罪。你可能会被指引到这里。
• 带上所有你的证据。做好应对官僚程序的准备。如果你不精通葡萄牙语，最好带上一个值得信赖的朋友或专业翻译。获得正式报告对你的银行和任何潜在的法律后续行动至关重要。

步骤4：向其他相关机构报告

• 网络犯罪/钓鱼： 将欺诈电子邮件和信息转发给国家网络安全中心，地址为cert@cert.pt。
• 欺诈性列表： 直接向你发现欺诈广告的平台（OLX、Idealista、Facebook等）报告。这有助于撤下广告并保护他人。
• 专业欺诈： 如果你被冒充专业人士的人欺诈，向监管机构报告他们。这让他们负责并帮助将他们的名字列入公开黑名单。

步骤5：警告社区（谨慎行事）

• 在提交正式报告后，在相关的外国人论坛上以事实为依据分享你的经历。不要进行诽谤，但陈述诈骗机制的事实。你可以说“我被使用此脚本在该平台上的人骗了”，而不提及未经证明的个人。这种社区团结的行为是打击骗子生态系统的最佳方式之一。