2026年外国人在西班牙投资：成本、税费和要求

2026 年“在西班牙投资”的含义

在西班牙投资，指的是将资金投入西班牙资产：房产、上市股票、集合投资基金、政府债券，或在当地设立的公司。如今，这纯粹是一种经济行为，不再附带任何移民权益。

这种分离是新近出现的。十二年来，购买价值 500,000 欧元的房产都会同时获批居留许可。如今，这种关联已不复存在，而目前在这一主题搜索结果中排名靠前的大多数指南都还没有跟上变化。

很多人会把四件不同的事混为一谈，因此有必要先把它们区分开来。

投资

购买西班牙资产，包括房产、股票、基金、债券或企业。购买行为本身不受国籍限制，但有一项例外：来自欧盟以外地区的买家，包括英国人，在受限制区域（例如岛屿和边境市镇）需要获得国防部授权。

居留权

您在西班牙合法居住的权利。自 03-04-2025 起，没有任何金额可以直接换取这项权利。您需要通过工作、自雇、远程工作、非营利、家庭团聚或学习途径获得。我们的《如何成为西班牙合法居民》指南介绍了完整流程。

税务居民身份

这与移民身份完全是两个不同的问题。您可以是合法居民，同时不是税务居民。您也可能在没有任何西班牙居留许可的情况下成为税务居民；对于持旅游签证在西班牙停留很长时间的人来说，这一点往往令人意外。

身份号码

外国个人使用的 NIE，以及外国公司使用的 西班牙 NIF。它们是整个系统的关键。没有其中之一，公证人就不会为您的契约签字，银行也不会为您开立账户。

西班牙当前的经济形势如何？

西班牙经济增速高于欧元区平均水平，但正在逐步放缓。西班牙银行预计，国内生产总值将在2026年增长2.3%，2027年增长1.7%；今年通胀率为3.6%，公共债务将降至国内生产总值的99%以下。

西班牙银行在2026年6月的季度评估中维持了上述预测，并随年度报告一同发布。2026年第一季度经济增长0.6%，此前2025年第四季度的增幅为0.8%。

行长何塞·路易斯·埃斯克里瓦将当前经济扩张归因于三项因素：就业活力、移民流动，以及没有重大宏观金融失衡。对于评估国家风险的人来说，最后一点最为重要，因为它与2008年危机前的状况形成了鲜明对比。

关键数据一览

来源：西班牙银行2026年6月宏观经济预测。

金融危机至今仍有何影响

西班牙2008年的经济崩盘源于房地产，并演变为银行业危机，其后果至今仍在影响当前的购房市场。当时建筑业陷入崩溃，许多地区的房价花了十多年才恢复，住房供应也始终未能回到危机前的水平。

当前的住房短缺正是由此直接造成的。这也解释了为什么住房政策已成为西班牙政治立法中最活跃的领域，以及为什么外国买家需要关注立法风险，而不能只看价格。

除了经济增长数据，西班牙银行还指出了三项结构性挑战：公共债务、生产力和住房。西班牙的经济发展确实存在，而央行也坦率地指出了其中的制约因素。

在西班牙投资有哪些优势？

在西班牙投资的优势包括：身处欧元区的增长型经济体；拥有超过4800万消费者的国内市场，并可进入欧洲、中东和非洲以及拉丁美洲市场；西班牙政府通过资助和咨询项目积极支持外国投资；生活成本和生活质量相较于北欧和美国具有竞争力。

我们按顺序来看，因为这些优势的重要性会因您实际购买的资产而有所不同。

经济发展与市场准入。西班牙2024年的经济增长率为3.2%，远高于欧元区，且增速仍高于欧元区平均水平。其地理位置和商业地位使在当地设立的公司能够进入欧洲、中东、北非和拉丁美洲市场。这正是 ICEX 向企业投资者提出的理由，而且确实如此。

切实存在的政府支持。西班牙政府为外国投资提供专项项目资金，而不只是宣传开放态度。详情请见下文的流程部分。

机遇集中于可明确识别的行业。公共和私人资本实际投向可再生能源、汽车与出行、信息通信技术、生命科学、航空航天以及农食品行业。行业部分将介绍这些领域各自的发展动力。

生活质量，但也要客观看待其局限。医疗保健、饮食、气候、适宜步行的城市，以及低于北欧大部分地区和美国许多地方的生活成本，是许多外国买家选择西班牙而非类似市场的原因。这确实是一项优势，但人们也容易过分看重这一点。生活质量不会改变您的税务负担、房产转让税账单，也不会改变非欧盟房东须按租金总额缴纳24%税款这一事实。尽情享受前者，同时为后者做好规划。

不再属于优势的因素。居留权。十二年来，这一直是投资西班牙的主要卖点，但已于2025年4月终止。

在西班牙还能通过投资获得居留权吗？

不能。西班牙已于 03-04-2025 废除所有投资者居留途径。

《2025 年 1 月 2 日第 1/2025 号组织法》Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero（于 03-01-2025 在《官方公报》（BOE）上发布，编号为 BOE-A-2025-76）废除了《2013 年第 14 号法律》第 63 至 67 条的相关内容。该废除措施于公布三个月后生效。

西班牙的黄金签证如何运作？

如今已不再适用。西班牙黄金签证是 2013 年设立的一种投资居留途径，允许外国投资者通过符合条件的资本投资获得合法居留权，而该签证的所有形式均已于 03-04-2025 关闭。

了解其运作方式仍然很重要，因为它塑造了您所进入的市场，而且大量已发布的资料至今仍以现在时描述该签证。

黄金签证的申请条件

非居民外国投资者须在以下类别中进行一项“重大资本投资”方可符合条件。在西班牙投资 500,000 欧元购买房产是最广为人知的方式，但并非唯一方式。

房产必须无抵押，且不得将 500,000 欧元的投资门槛计入任何抵押贷款，同时必须在土地登记处登记。初始许可有效期为三年，只要投资持续维持，即可每五年续期一次。该签证从未直接授予公民身份，但可纳入通常的五年永久居留和十年入籍时间线。

现有持有人将会如何

废除措施出台时，《2013 年第 14 号法律》中同时写入了两项过渡性条款，作为现有持有人权利的法律依据。于 03-04-2025 之前提交的申请，将根据提交申请当日有效的规则处理。已获批的许可在其完整有效期内继续有效，续期申请则按照原授权获批时适用的规则办理。

对于今天才开始办理的人来说，实际情况很简单。您可以随意购买房产，然后通过与该购买行为无关的途径单独申请居留权。

西班牙对非欧盟购房者征收100%的税吗？

不征收。这项法案从未经过辩论或表决，并于议会在 06-10-2026 解散时失效：它并未成为法律。

这是该类别中报道失实最严重的一项，以下按日期列出时间线。

2025年01月13日，首相佩德罗·桑切斯宣布了一揽子住房措施，其中包括对非居民、非欧盟购房者购买房产征收“最高100%”的税。该提案被称为“房地产转让补充州税”，并以丹麦和加拿大的做法作为依据。

2025年05月22日，执政党议会党团（PSOE）将其作为法案提出，并于 27-05-2025 获准受理。

2026年03月27日，路透社援引议会记录报道称，该法案仍未进行辩论。一名政府高级消息人士告诉路透社，在当前议会中，新税种是最难争取到多数支持的措施之一。少数派政府需要取得其议员支持的 Junts 反对该法案。

2026年10月06日，议会为 29-11-2026 的大选解散时，该法案因从未经过辩论而失效。

为准确起见，草案的实际内容如下。该税原本适用于非欧盟居民的个人和实体，并在现有地区房产转让税之外额外征收。新建房产不在适用范围内，因为这类房产须缴纳增值税，因而受欧盟层面的统一规则约束，且不属于国内法案的管辖范围。来自挪威、冰岛和列支敦士登的欧洲经济区公民是否属于该条文的适用对象，从未得到明确结论。

应如何看待这项提案。无需为此预留预算。该法案随议会解散而失效，新一届议会必须从头重新启动立法程序。西班牙官方统计数据显示，2025年非居民外国买家共购买 51,411 套房产，同比下降近 10%，跌至四年来的最低水平；行业分析认为，这一降幅中有相当一部分可归因于黄金签证的取消，而非增税公告。

在西班牙投资的流程是什么？

在西班牙投资分为五个阶段：获取西班牙税务身份号码、开设西班牙银行账户、对资产完成法律尽职调查、在公证人面前签署文件，并登记交易。企业和商业项目可向政府的外国投资机构 ICEX-Invest in Spain 申请免费咨询支持。

流程顺序是固定的。前一阶段完成后，才能进入下一阶段；最常见的失败原因，就是一开始便着手第三阶段。

ICEX-Invest in Spain 能做什么，不能做什么

ICEX-Invest in Spain 是 ICEX Spain Trade and Investment 的执行部门。后者是隶属于经济、贸易与企业部的公有机构，负责吸引和支持外国直接投资。

它提供的是实实在在的服务，而非宣传噱头：

• 为计划在西班牙设立的外国投资项目提供免费咨询和信息服务
• Rising UP in Spain：每年根据创新性和可扩展性标准，遴选最多 50 家外国初创企业，并为其提供免费的落地服务套餐
• Innova Invest：面向外资持股至少 50% 的企业所开展的研发项目提供资助，每位受资助者最高可获 800,000 欧元
• 《西班牙营商指南》：每年更新，约 500 页，阐述外国投资所适用的法律和监管条件

有一点没人会明说。 ICEX 支持的是商业和企业投资。如果你是个人，想在瓦伦西亚购买一套公寓，那么这个机构并不适合你；无论读多少相关资料，都无法因此办出你的 NIE。个人买家的法律和行政流程需通过公证人、税务机关和土地登记处办理，而第一步就是取得身份号码。

作为外籍人士，如何在西班牙投资？

作为外籍人士在西班牙投资，应依次明确三个问题：居留身份、税务居民身份，最后才是投资资产。外国投资者先买房、之后才弄清税务状况，是这类投资中最常见、代价也最高的错误。

原因在于，同一笔购买会因你的身份状况不同而产生不同结果；而税务居民身份取决于实际情况，而非个人意图。

先确定居留途径

如果你计划在西班牙生活，居留途径将决定你在那里可以合法从事哪些活动。非营利居留途径禁止任何形式的工作。数字游民途径要求收入来源于境外。创业途径则需要对商业计划进行评估。投资本身不会赋予你任何居留途径，因此这一决定完全独立于投资。

确认自己是否会成为西班牙税务居民

这是关键所在。非居民投资者只需就西班牙来源的收入缴纳西班牙税款。税务居民则需就全球收入和资产纳税，其中包括因地区而异、差别很大的财富税。下文将详细列出三项判定标准，其中没有一项会考虑你的主观意图。

然后选择投资资产

只有到了这一步，才能回答房产或投资组合该如何选择，因为同一资产的税务处理方式会随你的身份而变化。非欧盟外籍人士出租西班牙公寓，需按租金总额缴纳24%的税，且不能扣除任何费用。居住在欧盟的业主则按租金净额缴纳19%的税，并可扣除相关费用。同一套公寓，同一位租客。

外籍人士尤其容易忽略的条件

购房不会延长你的停留权。拥有房产不会增加你在申根区的停留天数，而且出入境系统现在会在边境以数字方式执行90天停留上限。

生活品质是合理的理由，却不是周全的计划。气候、医疗保健和生活成本是大多数外籍人士选择西班牙的原因，但这些因素都不会出现在税法中。应依据相关规定规划财务，其他方面则另行享受。

你的祖国不会免除你的申报义务。尤其是美国公民，无论居住在哪里，都仍须提交申报；下文有专门章节介绍。

资金流动前的准备事项

在西班牙，办事离不开身份号码。完成以下每一步之前，您都必须先取得正确的号码。

以个人身份投资：NIE

NIE（Número de Identidad de Extranjero）是您的外国人身份识别号码。签署公证契约、开设银行账户、以本人名义登记房产、缴纳财产转让税以及提交任何西班牙纳税申报表，都需要用到它。

它只是一个身份识别号码，仅此而已。持有 NIE 并不意味着您成为居民，也不会赋予您工作权。我们的指南介绍了 NIE 与 TIE 的区别，也说明了人们通常会在哪些方面产生误解。

非居民会获发“白色 NIE”，以纸质证明而非卡片的形式签发。

通过公司投资：西班牙 NIF

收购西班牙资产、在西班牙开具发票或办理合规登记的外国公司，需要取得由 Agencia Tributaria 分配的西班牙 NIF。有了它，税务机关无需当地办公室或子公司，也能在西班牙境内识别您的公司。

西班牙银行账户

实际上，签署公证契约、缴纳财产转让税，以及支付之后持续产生的费用都需要银行账户，包括 IBI、社区管理费、水电等公用事业费用和保险费。

请做好接受审查的准备。根据反洗钱规定，西班牙银行会要求提供资金来源证明，并根据要求办理认证、翻译和海牙认证。通常需要准备纳税申报表、工资单或公司账目。根据共同申报准则，西班牙金融机构会自动与您所属国家或地区的税务机关交换账户信息。根据《海外账户税收合规法案》，这些机构会直接向 IRS 报告美国账户持有人的信息。

数字证书

certificado digital可让您在线办理西班牙行政事务：提交 Modelo 210、查询档案状态、接收官方通知。没有它，您就只能依赖预约，以及他人的日程安排。

在西班牙买房：实际流程

这一流程环环相扣，每一步都会产生法律后果。跳过第二步就可能造成经济损失。要了解完整购房流程的七个步骤以及各地区的税费，请参阅我们的在西班牙买房指南。

第 1 步：预订协议

预订文件会将房产暂时撤出市场。定金通常为 €3,000 至 €10,000，由托管方或卖方的法律代表保管。

第 2 步：法律尽职调查

独立律师会核查产权契据、未偿债务和留置权、社区欠费、居住证明，以及建筑许可证是否有效。

人们为了省钱而跳过这一步，但跳过它会付出最高代价。 西班牙的债务会附着在房产上，而不是卖方身上。交割后，未缴的社区费用和 IBI 欠款将由你承担。

第 3 步：定金合同

contrato de arras通常需要缴纳相当于房价10%的定金。根据《西班牙民法典》第1454条，买方违约将 forfeits 定金，卖方违约则须双倍返还。

第4步：在公证员面前签署公证契约

escritura pública转移所有权，余款及交易税款须在签署时缴清。公证员会核实身份，因此到这一步时，您必须已经有NIE。如果您还没有，可以从国外在线申请NIE。

第5步：土地登记处

在Registro de la Propiedad登记，才能保护您的产权，避免第三方提出权利主张。签署契约后，您与卖方之间的所有权关系即告确立。完成登记后，您对所有人都享有所有权。

购买西班牙房产的真实成本

一般而言，除了购房价格外，还应预留10% 至 15%（没有官方统一标准），并注意最大的变量是房产所在地区。

计税基础并非您支付的价格

自01-01-2022起，转让税和印花税按地籍参考价值（valor de referencia catastral）计算。该数值由Catastro根据地理位置和可比交易数据，运用自身算法确定。

如果参考价值高于契约中列明的价格，您将按参考价值缴税。如果房产没有指定参考价值，则以申报价格作为计税基础。这可能让买家措手不及：他们谈妥了可观的折扣，之后却收到一张按其从未支付过的金额计算的税单。

新建房产与转售房产

新建房产：住宅单位在全国范围内按10%缴纳增值税（IVA），另须缴纳由各地区设定的印花税（AJD）。在加那利群岛，适用IGIC，税率为7%，而非IVA。

转售房产：缴纳转让税（ITP），不缴增值税和印花税；税率完全由自治区决定。

各地区的房产转让税

经核实，日期为 27-10-2026。各地区税率会发生变化，有时年中也会调整。签署前，请向相关自治区确认当前税率。

加泰罗尼亚的税制变化是目前大多数指南仍然解读错误的一项。 自27-06-2025起，根据 Decret llei 5/2025 de 25 de març，加泰罗尼亚采用分档税率，而非统一税率：

各税率档按累进方式适用，因此只有落在每一档内的部分才按该档税率征税。购买价格为 €700,000 时，前 €600,000 按 10% 征税，剩余 €100,000 按 11% 征税，实际税率约为 10.14%。

加泰罗尼亚还对大规模持有者（大致指拥有超过十套住宅的人，或在指定住房紧张区域拥有五套住宅的人）以及购买整栋住宅楼的交易实行 20% 税率。

巴斯克省和纳瓦拉实行各自独立的地方税制，规则也完全不同。

专业及行政费用

在税费基础上再增加约 1% 至 2%：

• 公证费：按购房价格依据国家收费标准收取：购买一套价值 €300,000 的房屋，费用约为 €388，尚未计入副本费用和 21% 的增值税
• 土地登记费：同样按收费标准收取：购买一套价值 €300,000 的房屋，费用约为 €205，尚未计入增值税
• 独立法律服务费：通常为 1% 至 2%
• 行政代办服务费：办理税务申报和文件手续的费用约为 €300
• 中介佣金：通常由卖方支付，但具体情况因合同而异

融资

非居民通常可获得相当于房产价值 60% 至 70% 的抵押贷款，这意味着在缴税前需以现金支付 30% 至 40% 的首付款。银行估值费为 €250 至 €600，通常有效期为六个月。贷款安排费最高可达贷款金额的 2%。我们的西班牙抵押贷款计算器可计算您的月供，以及签约时所需的现金金额。

在西班牙有哪些较好的投资选择？

在西班牙投资没有唯一的最佳方式，因为合适的投资选择取决于您的税务居民身份、投资期限，以及您是否需要资产具备流动性。对外国投资开放的主要类别包括房地产、上市股票、集合投资基金、保险型投资产品和企业设立。

以下将介绍各类投资的架构以及在西班牙的税务处理。本文不构成对任何产品的推荐，AnchorLess 也不提供投资建议。

西班牙证券市场由CNMV（西班牙国家证券市场委员会）监管。您所接洽的任何服务提供方都应列入其登记名册。

西班牙的房地产与房产

这是外国投资规模最大的类别，但流动性最低。上文已作完整介绍：购置时按地区征税，无论是否出租，每年都要履行相关义务；此外，住房政策也是当前西班牙立法活动最活跃的领域，因此房产投资会受到相关政策影响。

租金收益率因城市以及出租方式（长期出租或持有旅游出租许可）而大相径庭。短租许可规定已大幅收紧，巴塞罗那正逐步停止发放新的旅游出租许可，且目前全国范围内都要求登记。因此，若收益测算基于度假出租，在提交报价前需要先核实许可情况。

上市股票

西班牙股票在BME交易所交易。对于税务居民，资本利得和股息计入储蓄税基。对于非居民，股息需缴纳19%的西班牙预扣税，但适用的双重征税协定可能允许降低税率。

集合投资基金与ETF，以及其中关键的区别

在西班牙税制中，这一结构性区别对结果的影响超过其他任何因素。

在西班牙或欧盟注册的共同基金符合《个人所得税法》第94条规定的递延纳税制度。将资金从一只符合条件的基金转入另一只基金（即traspaso）不会触发应税收益。只有在最终将资金从基金体系中取出时，才需要缴税。

该制度适用三个条件。您必须是西班牙IRPF纳税人，因为非居民没有可递延的IRPF税款。两只基金都必须是符合条件的集合投资机构。外国基金只有在CNMV注册并通过西班牙分销机构认购时，才符合条件。

ETF不适用该制度。西班牙财政部已明确作出规定，将排除范围延伸至上市基金，无论其在西班牙还是外国市场交易。每次出售ETF都会构成应税事项，即使您在当天将所得款项再投资也不例外。

SICAV结构要符合递延纳税条件，至少需要500名股东；此外，投资者在此前十二个月内的任何时候持有的资本比例都不得超过5%。

单位连结型人寿保险产品

这类保险型产品由欧盟人寿保险公司发行，其底层资产由全权委托管理人管理，收益累积在保单内，而非每年纳税。西班牙税务处理取决于保单是否满足特定的结构条件；这些条件较为专业，需要逐案评估。相关决定应由持牌的西班牙税务顾问协助作出，而不是依据一篇博客文章。

企业设立

设立SL（有限责任公司）或登记为autónomo，意味着您将进入完全不同的制度框架：企业所得税、增值税登记、社会保障缴费，以及可能与之相关的居留途径。两者都需要西班牙NIF，相关内容均见我们的西班牙NIF指南。

西班牙哪些行业具有投资吸引力？

西班牙具有投资吸引力的行业包括可再生能源、汽车与出行、信息通信技术、生命科学、航空航天以及农食产业。西班牙经济增长和公共共同融资主要集中在这些领域，它们也是ICEX优先面向外国商业投资的行业。

可再生能源

西班牙的电力系统是欧洲脱碳程度最高的系统之一，相关数据尤其亮眼。

2025年，可再生能源发电量占西班牙总发电量的55.5%；若计入自发自用，则占56.6%，创下150.8太瓦时的纪录。风电连续第三年位居能源结构首位，占21.6%；其后依次为核电（19%）、太阳能光伏（18.4%）和联合循环燃气（16.8%）。当年新增投运的太阳能和风能装机容量接近10吉瓦，使总装机容量达到142.5吉瓦。

Red Eléctrica清晰阐述了其战略意义：随着新工业和数字化用电需求不断增长，由更清洁的电网满足这些需求，使西班牙在欧洲处于有利地位。对于在西班牙经营的高能耗企业而言，这首先是成本和合规方面的考量，而非意识形态问题。

汽车行业

西班牙是欧洲第二大、全球第九大汽车制造国，也是欧洲第二大商用车生产国。全球汽车制造商在西班牙各地运营生产工厂，其中许多工厂的自动化程度位居欧洲前列。

该行业正处于转型中，西班牙政府正直接为转型提供资金支持。2025年12月，政府宣布为电动汽车市场及产业提供近13亿欧元的支持，其中包括2026年面向消费者的4亿欧元补贴、用于产业投资的5.8亿欧元，以及用于充电基础设施的3亿欧元；目标是到2035年，西班牙95%的汽车产量实现电动化。

外国资本已开始投入该领域。宁德时代与Stellantis合作建设的电池工厂项目投资额约为40亿欧元。

其他重点领域

信息通信技术、航空航天、化工、生命科学、农食产业、视听产业以及运输和物流，共同构成优先发展行业名单。凭借西班牙的区位优势，在当地设立的企业可以进入欧盟、中东、北非和拉丁美洲市场，同时覆盖超过4800万消费者的国内市场。

关于本文范围的说明。行业吸引力可作为直接投资企业或配置股票的依据，但与在马拉加购买公寓是否合适无关。请将这两个问题分开考虑。

税务居民身份：决定一切的三项测试

只要符合三项测试中的任意一项，您就会成为西班牙税务居民；西班牙没有按年度分段计算税务居民身份的规定。符合任一项测试，您在整个日历年度都将被视为税务居民。

没有分段计算年度的规定，正是容易踩中的陷阱。十月抵达并继续居留，可能导致全年都被纳入适用范围。

测试 1：居留天数

一个日历年度内，实际身处西班牙境内的时间达到或超过183 天。部分日期也计入。考察行程也计入。临时离境的天数会加回您在西班牙的居留天数，除非您能提供由该国税务机关正式出具的证明，证明您在其他国家具有税务居民身份。

测试 2：经济利益中心

您的职业活动、投资或经济基础主要位于西班牙。此项测试完全不计算天数，因此即使有人以为居留 182 天就能确保不被认定为税务居民，也可能因此符合条件。

测试 3：家庭推定

您未依法分居的配偶及受抚养的未成年子女通常居住在西班牙。这是一项可反驳的推定，也就是说，您有责任证明事实并非如此。

作为非居民房产业主，您需要缴纳哪些税款

即使西班牙房产空置，非居民业主也有纳税义务。以下所有申报均通过 Modelo 210 提交。

空置房产的推定收入

即使您从未出租房产，西班牙也会按理论租金价值向您征税。 计税基础为 地籍价值的 2%；如果地籍价值在过去十年内经过重新评估，则降至 1.1%。随后，欧盟和欧洲经济区居民按 19% 的税率缴税，其他人则按 24% 的税率缴税。

这项申报每年提交一次，是美国和英国业主最常漏报的义务。申报期限于 2026 年 6 月发生变化：请参阅我们的西班牙税务日历，了解 Modelo 210 的申报截止日期。

租金收入

欧盟和欧洲经济区居民按净租金收入的 19% 缴税，并可扣除相关费用，包括社区管理费、IBI、保险、维修费和折旧。

非欧盟居民按租金总收入的 24% 缴税，且完全不能扣除费用。 对美国和英国脱欧后的英国业主而言，这是整个税制中最明显的不利之处。同一处房产、同一位租户，税单却有显著差异。

出售

非居民出售房产所得的资本利得，统一按19%征税，无论您居住在欧盟境内还是境外。许多已发布的指南在这一点上存在错误。19%和24%的税率划分适用于非居民的一般税率，而转让所得则依据非居民所得税法适用单独的固定税率。

法律规定，买方必须从售价中预扣3%，并在一个月内通过Modelo 211向税务机关缴纳，作为您的预缴税款。之后，您还有三个月的时间提交Modelo 210，申报实际收益，因此从出售之日起总共有四个月的时间。如果预扣的3%超过了您的实际应纳税额，您可以申请退还差额，退款通常需要六到十二个月。

还有一项限制，可能会让拥有多处房产的投资者措手不及。非居民不能用一处房产的收益抵扣另一处房产的亏损，即使发生在同一纳税年度，甚至同一天也不行。

房产传给继承人后，每位继承人都必须就自己继承的份额申报西班牙遗产税，即使身在国外也不例外。

作为西班牙税务居民，您需要缴纳哪些税

税务居民身份意味着西班牙会对您的全球收入和资产征税。

所得税

IRPF分为两个税基。一般税基（雇佣收入、自雇收入和大部分租金收入）适用国家级税率表和自治区级税率表，最高税率约为47%，部分自治区的税率还会更高。储蓄税基（股息、利息、资本利得）适用统一的全国税率表：

根据 Ley 7/2024, de 20 de diciembre，最高档税率从28%上调至30%，自2025纳税年度起生效。仍显示28%的指南已经过时。巴斯克省份和纳瓦拉适用各自的地方税率表。

财富税

按截至12月31日的全球净资产征收。国家层面的免税额为€700,000，主要住所还可额外享受最高€300,000的免税额。各自治区可调整三项内容：免税额、税率表和减免比例。

根据 Ley 5/2025 de 30 de mayo，瓦伦西亚将免税额从€500,000提高至€1,000,000，自01-06-2025起生效。仍称瓦伦西亚免税额为€500,000的资料描述的是此前的规定。

大型财富团结税

这是一项全国性税种，各自治区无法通过减免将其抵销。该税由 Ley 38/2022 创设，并延长至区域融资改革修订财富税制度为止。净资产超过€3,000,000时适用；计入€700,000免税额后，实际门槛约为370万欧元。

已缴纳的自治区财富税可抵扣该税。其结果有悖直觉：在马德里和安达卢西亚，只要团结税仍然存在，100%的减免就不适用；减免额会降至两种税额的差额，因此大型资产持有人向自治区缴纳的税款，大致相当于团结税的应缴金额。恰恰在财富规模最大的情况下，自治区减免不再起到帮助作用。

境外资产申报

西班牙税务居民须在3月31日前申报Modelo 720，涵盖价值超过每类€50,000的境外账户、证券和房产；还须申报Modelo 721，涵盖超过同一门槛的境外加密资产。

房产门槛按购置成本计算，而非当前市场价值。2010年以€60,000购入、现值€45,000的房产仍须申报。

该制度中惩罚性部分已被欧盟法院在 C-788/19 案（27-01-2022）裁定无效，150%的罚款和无限期追溯时效因此被取消。Ley 5/2022 重写了相关框架，但申报义务本身仍然存在。

离境税

如果您在离开西班牙前的15年中至少有10年是西班牙税务居民，离境时可能需要就全球持股的未实现收益纳税。若投资组合总市值超过€4,000,000，或者您持有单一公司的股份超过25%且价值超过€1,000,000，则可能适用。未实现收益按储蓄税率征税。

西班牙 Beckham Law

Beckham Law允许符合条件的新抵达者在六个纳税年度内适用调整后的非居民税制：符合规定的西班牙就业收入，最高 €600,000 的部分按 24% 的统一税率征税，超出部分按 47% 征税；外国被动收入通常不纳入西班牙税务范围。

其法定名称为迁至西班牙境内工作者特别税制，依据是 第 35/2006 号法律第 93 条。

涵盖内容及常见误解

有三项益处受到的关注远不及其应有程度。无需提交 Modelo 720，从而免去西班牙税务居民最繁重的申报义务。财富税仅针对位于西班牙的资产，因此境外投资组合不计入税基。团结税仅针对西班牙境内资产，依据相同的原则。

最常见的误解是以为所有收入都适用 24% 税率。事实并非如此。西班牙储蓄收入仍按储蓄收入税率表计税，股息、利息和资本利得则需要单独分析。

申请截止日期

须在 六个月内通过 Modelo 149作出选择。期限通常从社会保障登记之日开始计算，而非从您抵达西班牙之日算起。混淆这两个日期会导致人们永久失去适用该税制的资格，因为错过期限意味着该年度只能按标准 IRPF 纳税，而且在您再次离开西班牙满五年之前，都没有第二次申请机会。

后续申报将通过 Modelo 151 进行。

资格条件

在迁居前的 五个纳税年度 内，您不得曾是西班牙税务居民。该回溯期在 2022 年底之前为十年，之后根据 Ley 28/2022 缩短。

数字游民签证持有者不会自动适用该制度。自由职业者通常需要取得 ENISA 认证，以确认其活动属于高技能或创新型活动；西班牙来源收入须低于总开票金额的 20%；此外，还必须按时提交 Modelo 149。

值得了解的一项 2025 年新进展。 在 Resolution 00/03697/2025 中，中央经济行政法院（TEAC）确认，Beckham Law 受益人须就其在西班牙的自住房缴纳推定租金收入税。按照西班牙常规税务居民规则，自住房免征推定收入税；但该制度下并非如此。

目前仍有效的居留途径

投资者途径取消后，以下是仍然保留的类别。详情请参阅我们的西班牙签证选项指南。

数字游民签证

适用于收入来自西班牙境外公司的远程工作者。收入门槛为SMI 的 200%；根据 Real Decreto 126/2026，单人申请者的月收入需达到€2,849。

您还需要拥有学位或三年相关专业经验，并购买不设自付额的私人医疗保险。如果您以自由职业者身份工作，西班牙来源的收入应低于总开票金额的20%。

Non-Lucrative Visa

适用于退休人士和依靠被动收入生活的人士。要求达到IPREM的400%，即主申请人每年€28,800，每位家庭成员另加€7,200。

NLV不允许从事任何形式的工作。此外，为维持和续签签证，您每年至少须在西班牙居住183天，这会自动使您因全球收入和资产而成为西班牙税务居民。我们的西班牙非营利签证指南逐步介绍申请要求和流程。

创业者签证

面向依据《第14/2013号法律》在西班牙创办企业的创始人。主申请人的财务要求从 €34,200 起，另需为配偶准备 €12,820，为每位其他亲属准备 €4,275。

处理居留申请前，项目需要获得 ENISA（国家创新机构）出具的有利评估报告（informe favorable）。ENISA 会从创新性、可扩展性、市场和财务状况以及团队等方面进行综合评估。

被拒的情况通常如出一辙：使用现成平台搭建、没有自主技术的项目；只能通过增加员工人数来扩大规模的营收模式；缺乏竞争对手分析支撑的预测；以及不具备技术能力的团队。

高素质专业人士及就业途径

适用于由西班牙雇主聘用或企业内部调动的情况。雇主通常会先在西班牙境内启动许可申请。

美国外籍人士需特别注意的事项

有三个要点超出西班牙税务规则范畴，却常被忽视。

您的美国税务申报义务不会终止。无论居住何处，美国公民及绿卡持有者均需就全球收入进行申报。美西条约及外国税收抵免机制是避免双重征税的核心工具，但需主动运用而非被动依赖。

Beckham Law 仅豁免您免除 Modelo 720 申报义务，却无法豁免任何美国税务义务。FBAR 及所有 FATCA 相关申报仍需按时完成。

西班牙银行会直接向 IRS 报告您的信息。这是 FATCA 机制正常运作的结果，也是提醒您：在开户前而非开户后，应先理顺美国税务申报事宜。

处于此类情况的外籍人士应寻求同时精通两国税务体系的专业人士协助。仅依赖西班牙顾问可能忽略美国税务细节，而仅依赖美国税务师则可能错过西班牙税务要求。

常见误区

以购房价格预算税费。当地籍参考价值高于购房价格时，税基按当地籍参考价值计算，因此再好的议价也无法降低过户税。

仅以183天规则作为判断标准。经济利益中心无需计算天数。

将户籍登记（padrón）视为移民身份。户籍登记仅向市政府登记您的居住地址，虽有用但并非居留许可。

为节省费用而忽略尽职调查。房产的业主欠费及未缴纳的不动产税（IBI）将随房产转移。

忽略虚拟收益申报义务。空置西班牙房产每年需申报虚拟收益，不少人多年后才发现并需缴纳滞纳金。

将贝克汉姆法则的6个月期限从抵达之日开始计算。该期限通常从社会保障登记之日开始计算。

购买ETF并期待递延纳税。上市基金完全不适用第94条税收递延规定。

以旅游出租模式构建收益模型。许可政策已收紧，今日存在的许可未来可能无法续期。

在签署文件后再申请NIE。公证员在办理契约时需要NIE，银行在此之前也需要该号码。

在西班牙投资的主要疑问

关键要点

西班牙仍向外国资本敞开大门，却不接受以资本换取居留权。这是最重要的变化，确切生效日期是 03-04-2025；当日，《组织法》1/2025 一次性取消了所有投资者途径，包括房地产、公共债务、股票、基金、存款和商业项目。黄金签证如今已成为历史，仅对已获批的许可和已提交的申请保留效力。

经济背景稳健，但增长正在放缓。西班牙银行预测，2026 年经济增长 2.3%，2027 年增长 1.7%；公共债务将降至国内生产总值的 99% 以下，通胀率为 3.6%。行长埃斯克里瓦指出，西班牙的优势在于就业、移民，以及没有出现导致 2008 年金融危机的失衡；制约因素则是债务、生产率和住房。

曾成为国际媒体报道焦点的 100% 税从未成为法律。该税于 2025 年 1 月公布，2025 年 5 月提交审议，但从未进行辩论；议会于 06-10-2026 解散时，该提案随之失效。新一届议会必须重新启动立法程序。

谈到成本，关键数字不是你们商定的价格，而是地籍参考价值。自 2022 年 1 月起，它一直是计税基础；此外还有地区转让税，税率从马德里的 6% 到加泰罗尼亚和巴利阿里群岛最高可达 13% 的分级税率不等。公证和登记费用各为几百欧元；再加上律师费，买家通常会将总预算定为购房价格之外的 10% 至 15%。

税务方面，分界点在于税务居民身份。非居民仅就西班牙来源的收入纳税，空置房产也须缴纳推定收入税；如果居住在欧盟以外，租金收入还要按 24% 的总额税率纳税。居民则需就全球收入和资产纳税，储蓄所得税率最高为 30%；财富税则因地区而异，从马德里的零税负（净资产不超过 €3M）到加泰罗尼亚的全额征税不等。Beckham Law 可在六年内重新计算这项税负，但必须在社会保障登记之日起六个月内办理。

谈到投资选择，按外国投资金额计算，房地产仍是最大的类别，但流动性最低；吸引大量商业投资的行业则包括可再生能源（如今西班牙一半以上的电力来自可再生能源）和汽车业（西班牙是欧洲第二大汽车制造国，政府已承诺投入近 €1.3 billion 推动电动化转型）。有一项结构性事实值得牢记：根据第 94 条，西班牙注册和欧盟注册的基金允许递延纳税转换，而交易所交易基金不允许。

对外籍人士来说，顺序决定了你能否受到保护：先确定居留途径，再确定税务居民身份，最后处理资产。颠倒这一顺序，是这一领域代价最高的错误。

这一切都取决于先取得一个号码。如果以个人身份投资，请办理 NIE；如果以公司身份投资，请办理西班牙 NIF。在签发该号码之前，本文所述的任何事项都无法办理。