Cómo invertir en España siendo extranjero en 2026: costes, impuestos y requisitos

Qué significa «invertir en España» en 2026

Invertir en España significa destinar capital a activos españoles: bienes inmuebles, acciones cotizadas, fondos de inversión colectiva, deuda pública o una empresa que constituya allí. Actualmente es un acto puramente económico, sin efectos migratorios.

Esta separación es reciente. Durante doce años, la compra de un inmueble por valor de 500.000 € incluía un permiso de residencia. Ese vínculo ya no existe, y la mayoría de las guías que siguen apareciendo entre los primeros resultados sobre este tema no se han actualizado.

Mucha gente confunde cuatro cosas distintas, por lo que conviene diferenciarlas antes que nada.

Inversión

Comprar un activo español: bienes inmuebles, acciones, fondos, bonos o una empresa. No hay restricciones de nacionalidad para la compra en sí, con una excepción para los compradores de fuera de la UE, incluidos los británicos: en zonas restringidas, como las islas y los municipios fronterizos, necesitan una autorización del Ministerio de Defensa.

Residencia

El derecho legal a vivir en España. Desde el 03-04-2025, ninguna cantidad de dinero permite obtenerla directamente. Se consigue a través de una vía laboral, por cuenta propia, de trabajo a distancia, no lucrativa, familiar o de estudios. Nuestra guía sobre cómo convertirse en residente legal en España explica todo el proceso.

Residencia fiscal

Es una cuestión totalmente distinta de la situación migratoria. Se puede ser residente legal y no residente fiscal. También se puede ser residente fiscal sin tener ningún permiso de residencia español, algo que sorprende a quienes pasan mucho tiempo en el país con un sello de turista.

Números de identificación

El NIE para las personas físicas extranjeras y el NIF español para las empresas extranjeras. Son las claves de todo el sistema. Sin uno de ellos, ningún notario firmará la escritura y ningún banco abrirá una cuenta.

¿Cuál es la situación económica actual de España?

La economía española crece más rápido que la media de la eurozona y se desacelera gradualmente. El Banco de España prevé un crecimiento del PIB del 2.3% en 2026 y del 1.7% en 2027, una inflación del 3.6% este año y una deuda pública por debajo del 99% del PIB.

Estas previsiones se mantuvieron sin cambios en el ejercicio trimestral de junio de 2026 del Banco de España, publicado junto con su informe anual. La economía creció un 0.6% en el primer trimestre de 2026, tras crecer un 0.8% en el último trimestre de 2025.

El gobernador José Luis Escrivá atribuyó la expansión actual a tres factores: el dinamismo del empleo, los flujos migratorios y la ausencia de grandes desequilibrios macrofinancieros. Este último punto es el más importante para quienes evalúan el riesgo país, porque contrasta directamente con la situación anterior a 2008.

Las cifras de un vistazo

Fuente: Proyecciones macroeconómicas del Banco de España, junio de 2026.

Qué sigue explicando la crisis financiera

El desplome de España en 2008 fue una crisis bancaria impulsada por el sector inmobiliario, y sus consecuencias siguen configurando el mercado en el que se compra hoy. La construcción se hundió, los precios de muchas regiones tardaron más de una década en recuperarse y la oferta nunca volvió a los niveles anteriores a la crisis.

La actual escasez de viviendas se remonta directamente a esa crisis. También explica por qué la política de vivienda se ha convertido en el ámbito más activo políticamente de la legislación española y por qué un comprador extranjero debe seguir de cerca el riesgo legislativo, no solo los precios.

El Banco de España señala tres desafíos estructurales junto con las cifras de crecimiento: la deuda pública, la productividad y la vivienda. El desarrollo económico de España es real, y el propio banco central reconoce abiertamente cuáles son sus limitaciones.

¿Cuáles son las ventajas de invertir en España?

Las ventajas de invertir en España son una economía en crecimiento dentro de la eurozona, un mercado nacional de más de 48 millones de consumidores con acceso a los mercados de EMEA y América Latina, el apoyo activo del Gobierno español a la inversión extranjera mediante programas de subvenciones y asesoramiento, y un coste de vida y una calidad de vida que se comparan favorablemente con los del norte de Europa y Estados Unidos.

Veámoslas en orden, porque su importancia varía según lo que se esté comprando realmente.

Desarrollo económico y acceso a los mercados. España creció un 3,2 % en 2024, muy por encima de la eurozona, y sigue creciendo por encima de la media del bloque. Su posición geográfica y comercial permite a una empresa establecida allí acceder a Europa, Oriente Medio, el norte de África y América Latina; este es el argumento que ICEX presenta a los inversores corporativos, y es válido.

Apoyo gubernamental que existe en la práctica. El Gobierno español financia programas específicos para la inversión extranjera, en lugar de limitarse a anunciar su apertura. Encontrará los detalles en la sección sobre el proceso que aparece más abajo.

Oportunidades concentradas en sectores identificables. Las energías renovables, la automoción y la movilidad, las TIC, las ciencias de la vida, la industria aeroespacial y el sector agroalimentario son los ámbitos a los que realmente se dirige el capital público y privado. En la sección sobre sectores se explica qué impulsa cada uno.

Calidad de vida, con una salvedad importante. La sanidad, la gastronomía, el clima, las ciudades accesibles a pie y un coste de vida inferior al de la mayoría de los países del norte de Europa y buena parte de Estados Unidos explican por qué muchos compradores extranjeros eligen España frente a mercados comparables. Es una ventaja real y también aquella a la que se suele dar demasiado peso. La calidad de vida no cambia su exposición fiscal, el importe que pagará por el impuesto de transmisiones ni el hecho de que un propietario no comunitario pague un 24 % sobre el alquiler bruto. Disfrute de la primera y planifique lo segundo.

Lo que ya no es una ventaja. La residencia. Durante doce años, fue la principal ventaja de invertir en España, pero dejó de serlo en abril de 2025.

¿Se puede seguir obteniendo la residencia invirtiendo en España?

No. España abolió todas las vías de residencia para inversores el 03-04-2025.

La Golden Visa fue suprimida por la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero (publicada en el BOE el 03-01-2025 como BOE-A-2025-76), cuya disposición final vigesimoprimera eliminó el contenido de los artículos 63 a 67 de la Ley 14/2013. La derogación entró en vigor tres meses después de su publicación.

¿Cómo funciona la Golden Visa en España?

Ya no funciona. La Golden Visa española era una vía para obtener la residencia mediante inversión, creada en 2013, que concedía residencia legal a un inversor extranjero a cambio de una inversión de capital que cumpliera los requisitos. Todas sus modalidades se cerraron el 03-04-2025.

Sigue siendo importante entender cómo funcionaba, porque dio forma al mercado en el que se va a comprar y porque una gran cantidad de material publicado todavía la describe en presente.

Cuáles eran las condiciones de la Golden Visa

Un inversor extranjero no residente podía cumplir los requisitos realizando una «inversión significativa de capital» en una de estas categorías. La inversión inmobiliaria en España por valor de 500.000 € era la más conocida, pero no era la única.

El inmueble debía estar libre de hipoteca hasta alcanzar el umbral de 500.000 € y estar inscrito en el Registro de la Propiedad. La autorización inicial tenía una vigencia de tres años y se renovaba por periodos de cinco años mientras se mantuviera la inversión. Nunca concedía la ciudadanía directamente, aunque daba acceso a los plazos habituales de cinco años para la residencia permanente y diez años para la nacionalización.

Qué ocurre con quienes ya tienen una

Junto con la derogación, se incorporaron dos disposiciones transitorias a la Ley 14/2013, que constituyen la base jurídica para los titulares actuales. Las solicitudes presentadas antes del 03-04-2025 se tramitan conforme a las normas vigentes en la fecha de presentación. Los permisos ya concedidos siguen siendo válidos durante todo su periodo de vigencia, y las solicitudes de renovación se tramitan conforme a las normas aplicables cuando se concedió la autorización original.

El efecto práctico para cualquiera que empiece hoy es sencillo: compre lo que quiera y, después, solicite la residencia por separado a través de una vía que no tenga nada que ver con la compra.

¿Existe un impuesto del 100 % para los compradores de propiedades extracomunitarios en España?

No. Era un proyecto de ley que nunca se debatió ni se sometió a votación, y quedó caducado cuando se disolvió el Parlamento el 06-10-2026: no es ley.

Es la información más tergiversada de esta categoría, así que aquí presentamos la cronología con fechas.

El 13-01-2025, el presidente del Gobierno, Pedro Sánchez, anunció un paquete de medidas sobre vivienda que incluía un impuesto de «hasta el 100 %» sobre las propiedades compradas por compradores no residentes y extracomunitarios. La propuesta se presentó como un «Impuesto estatal complementario sobre las transmisiones inmobiliarias» y se justificó haciendo referencia a Dinamarca y Canadá.

El 22-05-2025, el grupo parlamentario del partido gobernante (PSOE) presentó el proyecto de ley, que fue admitido a trámite el 27-05-2025.

El 27-03-2026, Reuters informó de que el proyecto de ley aún no se había debatido, según los registros parlamentarios. Una fuente de alto nivel del Gobierno dijo a Reuters que los nuevos impuestos son de las medidas más difíciles de conseguir que obtengan una mayoría en el Parlamento actual. Junts, cuyos votos necesita el Gobierno en minoría, se opone a la propuesta.

El 06-10-2026, el proyecto de ley quedó caducado sin haberse debatido, cuando se disolvió el Parlamento para las elecciones generales del 29-11-2026.

Qué decía realmente el borrador, para que conste. Se habría aplicado a personas físicas y entidades no residentes en la UE, como un gravamen adicional al impuesto regional sobre transmisiones existente. No se habría aplicado a las compras de viviendas de nueva construcción, sujetas al IVA y, por tanto, armonizadas a escala de la UE y fuera del alcance de un proyecto de ley nacional. Nunca se llegó a determinar si los nacionales del EEE de Noruega, Islandia y Liechtenstein quedaban incluidos o excluidos por la redacción.

Cómo proceder. No lo incluya en su presupuesto. El proyecto caducó con la disolución del Parlamento, y un nuevo Parlamento tendría que empezar de cero. Las estadísticas oficiales españolas de 2025 registraron 51,411 compras realizadas por compradores extranjeros no residentes, casi un 10 % menos que el año anterior y el nivel más bajo en cuatro años; los análisis del sector atribuyen una parte apreciable de ese descenso a la abolición de la Golden Visa, no al anuncio del impuesto.

¿Cuál es el proceso para invertir en España?

El proceso para invertir en España consta de cinco etapas: obtener tu número de identificación fiscal español, abrir una cuenta bancaria española, realizar la diligencia debida legal sobre el activo, firmar ante notario y registrar la adquisición. Los proyectos empresariales y corporativos pueden acceder a asesoramiento gratuito de ICEX-Invest in Spain, la agencia gubernamental de inversión extranjera.

El orden es fijo. No se puede avanzar a una etapa hasta completar la anterior, y el error más habitual es empezar por la tercera.

Qué hace ICEX-Invest in Spain y qué no hace

ICEX-Invest in Spain es la división ejecutiva de ICEX España Exportación e Inversiones, una entidad pública adscrita al Ministerio de Economía, Comercio y Empresa. Su función es atraer y apoyar la inversión extranjera directa.

Lo que ofrece es concreto, no meramente promocional:

• Servicios gratuitos de asesoramiento e información para proyectos de inversión extranjera que se establezcan en España
• Rising UP in Spain, que selecciona cada año hasta 50 empresas emergentes extranjeras según criterios de innovación y escalabilidad, y les ofrece un paquete gratuito de servicios de establecimiento
• Innova Invest, un programa de subvenciones para proyectos de I+D+i desarrollados por empresas con al menos un 50 % de capital extranjero, con ayudas de hasta 800.000 € por beneficiario
• La Guía de negocios en España, actualizada anualmente, que expone las condiciones legales y reglamentarias que rigen la inversión extranjera en unas 500 páginas

Esta es la parte que nadie dice en voz alta. ICEX apoya la inversión empresarial y corporativa. Si eres una persona física que compra un apartamento en Valencia, esta agencia no es para ti, y por mucho que leas sus materiales no conseguirás que te expidan el NIE. El proceso legal y administrativo para un comprador particular pasa por un notario, la Agencia Tributaria y el Registro de la Propiedad, y empieza por obtener tu número de identificación.

¿Cómo invertir en España como expatriado?

Para invertir en España como expatriado, resuelve tres cuestiones por orden: tu situación de residencia, tu situación de residencia fiscal y, solo entonces, el activo. El error más frecuente y costoso en este ámbito es que un inversor extranjero compre una propiedad y determine después cuál es su situación fiscal.

La razón es que una misma compra puede tener resultados distintos según tu situación, y la residencia fiscal se determina en función de los hechos, no de las intenciones.

Decide primero qué vía de residencia seguir

Si tienes previsto vivir en España, la vía de residencia determina qué puedes hacer legalmente allí. La vía no lucrativa prohíbe trabajar de cualquier tipo. La vía para nómadas digitales exige ingresos procedentes del extranjero. La vía para emprendedores requiere una evaluación del negocio. Invertir no te da acceso a una vía, así que esta decisión es totalmente independiente.

Determina si pasarás a ser residente fiscal en España

Este es el punto decisivo. Un inversor no residente paga impuestos en España solo por los ingresos de fuente española. Un residente fiscal tributa por sus ingresos y activos mundiales, incluido un impuesto sobre el patrimonio que varía enormemente según la región. Los tres criterios se explican más adelante y ninguno tiene en cuenta tus intenciones.

Después, elige el activo

Solo en este punto se puede responder a la pregunta sobre la propiedad o la cartera, porque el tratamiento fiscal de un mismo activo cambia según tu situación. Un expatriado de fuera de la UE que alquila un piso en España paga un 24 % sobre el alquiler bruto, sin deducciones. Un propietario residente en la UE paga un 19 % sobre el alquiler neto, con los gastos deducibles. El mismo piso y el mismo inquilino.

Las condiciones que afectan especialmente a los expatriados

Comprar no amplía tu derecho a permanecer en el país. Ser propietario de una vivienda no te concede días adicionales en el espacio Schengen, y el Sistema de Entradas y Salidas ahora aplica digitalmente el límite de 90 días en la frontera.

La calidad de vida es un motivo válido y un mal plan. El clima, la atención sanitaria y el coste de vida son las razones por las que la mayoría de los expatriados elige España, y ninguna aparece en la legislación fiscal. Planifica tus finanzas de acuerdo con las normas y disfruta del resto por separado.

Tu país de origen no te exime de tus obligaciones. En particular, los ciudadanos estadounidenses siguen presentando declaraciones independientemente de dónde vivan, como se explica en su propia sección más abajo.

Lo que necesita antes de que se mueva cualquier dinero

En España, todo gira en torno a los números de identificación. Cada uno de los pasos siguientes queda bloqueado hasta que tenga el adecuado.

Si invierte como persona física: el NIE

El NIE (Número de Identidad de Extranjero) es su número de identificación de extranjero. Lo necesita para firmar una escritura ante notario, abrir una cuenta bancaria, inscribir una propiedad a su nombre, pagar el impuesto sobre transmisiones patrimoniales y presentar cualquier declaración de impuestos en España.

Es un número de identificación y nada más. Tener un NIE no le convierte en residente ni le otorga el derecho a trabajar. En nuestra guía sobre las diferencias entre el NIE y el TIE explicamos en qué suelen equivocarse las personas.

Los no residentes reciben el «NIE blanco», que se expide en un certificado en papel y no en forma de tarjeta.

Si invierte a través de una empresa: el NIF español

Una empresa extranjera que adquiera activos en España, emita facturas en España o se registre para cumplir obligaciones necesita un NIF español, asignado por la Agencia Tributaria. Este permite a la autoridad fiscal reconocer a su empresa en territorio español, sin necesidad de una oficina o filial local.

Una cuenta bancaria española

En la práctica, es necesaria para la firma de la escritura, el pago de los impuestos sobre transmisiones y los gastos periódicos posteriores: IBI, cuotas de comunidad, suministros y seguros.

Espere que examinen sus operaciones con atención. En virtud de la normativa contra el blanqueo de capitales, los bancos españoles solicitan pruebas certificadas, traducidas y, cuando sea necesario, apostilladas, sobre el origen del dinero. Lo habitual es presentar declaraciones de impuestos, nóminas o cuentas de la empresa. De acuerdo con el Estándar Común de Comunicación de Información, las entidades españolas intercambian automáticamente los datos de las cuentas con la autoridad fiscal de su país de residencia. En virtud de FATCA, comunican directamente al IRS la información sobre los titulares de cuentas estadounidenses.

Un certificado digital

El certificado digital le permite realizar gestiones en línea con la administración española: presentar el Modelo 210, consultar el estado de su expediente y recibir notificaciones oficiales. Sin él, dependerá de las citas y de la disponibilidad de otras personas.

Comprar una vivienda en España: el proceso real

La secuencia es fija y cada paso tiene consecuencias legales. Saltarse el segundo es donde se pierde dinero. Para conocer todo el proceso de compra en siete pasos, con los impuestos de cada región, consulta nuestra guía para comprar una vivienda en España.

Paso 1: contrato de reserva

Un documento de reserva retira la vivienda del mercado. El depósito suele oscilar entre €3,000 y €10,000 y queda en depósito o en manos del representante legal del vendedor.

Paso 2: diligencia debida legal

Un abogado independiente comprueba la escritura de propiedad, las deudas y cargas pendientes, los pagos atrasados a la comunidad de propietarios, la cédula de habitabilidad y la validez de las licencias de obra.

Este es el paso que la gente se salta para ahorrar dinero y que, al omitirlo, acaba costando más. Las deudas en España recaen sobre la propiedad, no sobre el vendedor. Las cuotas impagadas de la comunidad y los recibos pendientes del IBI pasan a ser responsabilidad tuya al formalizarse la compraventa.

Paso 3: contrato de arras

El contrato de arras suele conllevar un depósito del 10% del precio. Según el artículo 1454 del Código Civil español, si el comprador se retira, pierde el depósito; si se retira el vendedor, debe devolver el doble.

Paso 4: Escritura pública ante notario

La escritura pública transfiere la propiedad, y el saldo más los impuestos de la transacción deben abonarse en el momento de la firma. El notario confirma la identidad, por lo que para entonces ya debes tener el NIE. Si aún no lo tienes, puedes solicitar tu NIE por internet desde el extranjero.

Paso 5: Registro de la Propiedad

La inscripción en el Registro de la Propiedad es lo que protege tu titularidad frente a reclamaciones de terceros. La firma de la escritura te convierte en propietario frente al vendedor. La inscripción te convierte en propietario frente a todo el mundo.

Cuánto cuesta realmente comprar una propiedad en España

Como regla general, reserve entre un 10 % y un 15 % adicional sobre el precio de compra (no existe una cifra oficial) y tenga en cuenta que la mayor variable es la región donde compre.

La base imponible no es el precio que pagó

Desde el 01-01-2022, el impuesto de transmisiones patrimoniales y los actos jurídicos documentados se calculan sobre el valor de referencia catastral (valor de referencia catastral), fijado por el Catastro mediante algoritmos propios basados en la ubicación y en transacciones comparables.

Si el valor de referencia supera el precio que figura en la escritura, paga impuestos sobre el valor de referencia. Si una propiedad no tiene un valor de referencia asignado, el precio declarado se convierte en la base imponible. Esto puede sorprender a quienes negociaron un buen descuento y después recibieron una liquidación de impuestos calculada sobre una cantidad que nunca pagaron.

Vivienda de obra nueva frente a vivienda de segunda mano

Obra nueva: IVA al 10 % en las viviendas de todo el país, más el impuesto sobre actos jurídicos documentados (AJD), fijado por cada región. En las islas Canarias, se aplica el IGIC al 7 % en lugar del IVA.

Vivienda de segunda mano: impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP) en lugar del IVA y del impuesto sobre actos jurídicos documentados, fijado íntegramente por la comunidad autónoma.

Impuesto de transmisiones por comunidad autónoma

Verificado el 27-10-2026. Los tipos regionales cambian, a veces a mitad de año. Confirma la cifra vigente con la comunidad autónoma correspondiente antes de firmar.

El cambio en Cataluña es el que más guías siguen explicando mal. Desde el 27-06-2025, en virtud del Decret llei 5/2025 de 25 de març, Cataluña aplica una escala por tramos en lugar de un tipo fijo:

Los tramos se aplican de forma progresiva, por lo que solo se grava al tipo correspondiente la parte incluida en cada tramo. Una compra de 700.000 € tributa al 10 % por los primeros 600.000 € y al 11 % por los 100.000 € restantes, lo que supone un tipo efectivo cercano al 10,14 %.

Cataluña también introdujo un tipo del 20 % para grandes tenedores (en general, propietarios de más de diez viviendas, o de cinco en una zona declarada tensionada) y para la compra de edificios residenciales completos.

Las provincias vascas y Navarra tienen sistemas tributarios forales independientes, con sus propias normas.

Costes profesionales y administrativos

Añade aproximadamente un 1 % o un 2 % a los impuestos:

• Honorarios de notaría: fijados según el arancel nacional sobre el precio de compra: unos 388 € para una vivienda de 300.000 €, antes de las copias y del IVA del 21 %
• Gastos del Registro de la Propiedad: también sujetos a arancel: unos 205 € para una vivienda de 300.000 €, antes del IVA
• Honorarios jurídicos independientes: normalmente, del 1 % al 2 %
• Gestoría: unos 300 € por la gestión de las declaraciones fiscales y la tramitación de documentos
• Comisión de la agencia: normalmente la paga el vendedor, aunque depende del contrato

Financiación

Los no residentes suelen obtener una hipoteca del 60 % al 70 % del valor de la propiedad, lo que implica aportar en efectivo una entrada del 30 % al 40 % antes de impuestos. Las tasaciones bancarias cuestan entre 250 € y 600 € y suelen ser válidas durante seis meses. Las comisiones de apertura pueden alcanzar el 2 % del préstamo. Nuestra calculadora de hipotecas española calcula la cuota mensual y el efectivo que necesitas al firmar.

¿Cuáles son las mejores opciones de inversión en España?

No existe una única mejor forma de invertir en España, porque la opción adecuada depende de tu residencia fiscal, tu horizonte temporal y de si necesitas que el activo sea líquido. Las principales categorías abiertas a la inversión extranjera son los bienes inmuebles, las acciones cotizadas, los fondos de inversión colectiva, los productos de seguro y la creación de empresas.

A continuación se describe cómo se estructuran y tributan estas opciones en España. No se trata de una recomendación sobre ningún producto, y AnchorLess no ofrece asesoramiento en materia de inversiones.

Los mercados de valores españoles están supervisados por la CNMV (Comisión Nacional del Mercado de Valores). Cualquier proveedor con el que trabajes debe figurar en su registro.

Bienes inmuebles en España

Es la categoría de mayor volumen de inversión extranjera y la menos líquida. Ya se ha tratado en detalle: está sujeta a impuestos regionales al adquirir el inmueble, conlleva obligaciones anuales tanto si lo alquilas como si no, y está expuesta a una política de vivienda que actualmente constituye el ámbito más activo de la legislación española.

La rentabilidad del alquiler varía mucho según la ciudad y según se trate de un alquiler de larga duración o con licencia turística. Las licencias para alquileres de corta duración se han restringido considerablemente: Barcelona está eliminando progresivamente los nuevos alquileres turísticos y ahora es obligatorio registrarse a escala nacional. Por tanto, antes de presentar una oferta, hay que comprobar que se cuenta con las licencias necesarias si el cálculo de rentabilidad se basa en el alquiler vacacional.

Acciones cotizadas

Las acciones españolas cotizan en los mercados de BME. Para los residentes, las ganancias y los dividendos se incluyen en la base imponible del ahorro. Para los no residentes, los dividendos están sujetos a una retención española del 19 %, que puede reducirse en virtud de un convenio de doble imposición aplicable.

Fondos de inversión colectiva y ETF: una diferencia clave

Esta es la distinción estructural que más influye en los resultados dentro del sistema español.

Los fondos de inversión españoles y registrados en la UE pueden acogerse al régimen de diferimiento del artículo 94 de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas. Traspasar el dinero de un fondo que cumple los requisitos a otro (traspaso) no genera una ganancia imponible. El impuesto solo se devenga cuando finalmente se retira el dinero del sistema de fondos.

Se aplican tres condiciones. Hay que ser contribuyente del IRPF en España, ya que un no residente no tiene IRPF que pueda diferir. Ambos fondos deben ser instituciones de inversión colectiva que cumplan los requisitos. Un fondo extranjero solo puede acogerse si está registrado en la CNMV y se contrata a través de un distribuidor español.

Los ETF están excluidos de este régimen. El Ministerio zanjó expresamente la cuestión y extendió la exclusión a los fondos cotizados, con independencia de que se negocien en un mercado español o extranjero. Cada venta de ETF constituye un hecho imponible, aunque se reinvierta el importe obtenido ese mismo día.

Para que una estructura SICAV pueda acogerse al diferimiento, debe contar con al menos 500 accionistas, y el inversor no debe haber tenido más del 5 % del capital en ningún momento de los doce meses anteriores.

Productos de seguro de vida vinculados a fondos

Se trata de una categoría de productos de seguro emitidos por aseguradoras de vida de la UE, en los que los activos subyacentes son gestionados por un gestor discrecional y el crecimiento se acumula dentro de la póliza, en lugar de tributar anualmente. El tratamiento fiscal en España depende de que la póliza cumpla condiciones estructurales específicas, que son lo bastante técnicas como para que deban evaluarse caso por caso. Cualquier decisión al respecto debe consultarse con un asesor fiscal español autorizado, no con una entrada de blog.

Creación de empresas

Constituir una SL (sociedad de responsabilidad limitada) o darse de alta como autónomo implica acogerse a un marco completamente distinto: impuesto sobre sociedades, alta en el IVA, cotizaciones a la Seguridad Social y la posibilidad de acceder a una vía de residencia asociada. En ambos casos se necesita un NIF español, y ambas opciones se explican en nuestra guía sobre el NIF español.

¿Qué sectores resultan atractivos para invertir en España?

Los sectores atractivos para invertir en España son las energías renovables, la automoción y la movilidad, las TIC, las ciencias de la vida, la industria aeroespacial y el sector agroalimentario. En ellos se concentran el crecimiento económico español y la cofinanciación pública, y son los sectores que ICEX prioriza para la inversión empresarial extranjera.

Energías renovables

El sistema eléctrico español es uno de los más descarbonizados de Europa, y las cifras que lo respaldan son especialmente positivas.

Las energías renovables generaron el 55,5 % de la electricidad española en 2025, porcentaje que ascendió al 56,6 % al incluir el autoconsumo, con una cifra récord de 150,8 TWh. La energía eólica encabezó la generación por tercer año consecutivo, con un 21,6 %, por delante de la nuclear, con un 19 %; la solar fotovoltaica, con un 18,4 %; y los ciclos combinados de gas, con un 16,8 %. Durante el año entraron en funcionamiento cerca de 10 GW de nueva capacidad solar y eólica, lo que elevó la capacidad total instalada a 142,5 GW.

Red Eléctrica expone claramente el argumento estratégico: el aumento de la demanda procedente de nuevos consumos industriales y digitales, atendida mediante una red más limpia, coloca a España en una posición sólida dentro de Europa. Para las empresas con un consumo energético elevado en España, esto constituye un argumento de costes y cumplimiento normativo, no ideológico.

Industria automovilística

España es el segundo mayor fabricante de automóviles de Europa y el noveno del mundo, además del segundo productor europeo de vehículos comerciales. Fabricantes internacionales tienen plantas de producción en todo el país, algunas de las más automatizadas de Europa.

El sector está inmerso en una transición, que el Gobierno español financia directamente. En diciembre de 2025 anunció ayudas por cerca de 1.300 millones de euros para el mercado y la industria de los vehículos eléctricos. El paquete incluye 400 millones de euros en subvenciones para consumidores en 2026, 580 millones para inversiones industriales y 300 millones para infraestructura de recarga, con el objetivo de que el 95 % de la producción española esté electrificada de aquí a 2035.

El capital extranjero ya está invirtiendo en este sector. La planta de baterías de CATL con Stellantis representa una inversión de unos 4.000 millones de euros.

El resto del panorama

Las TIC, la industria aeroespacial, la química, las ciencias de la vida, el sector agroalimentario, el audiovisual y el transporte y la logística completan la lista de prioridades. La posición de España permite a las empresas establecidas allí acceder a los mercados de la UE, Oriente Medio, el norte de África y América Latina, además de a un mercado interno de más de 48 millones de consumidores.

Una nota sobre el alcance. El atractivo de estos sectores es un argumento a favor de la inversión empresarial directa y de la exposición a la renta variable. No influye en si comprar un apartamento en Málaga es una buena decisión. Conviene mantener separadas ambas cuestiones.

Residencia fiscal: las tres pruebas que lo deciden todo

Se convierte en residente fiscal en España si cumple cualquiera de estas tres pruebas, y España no contempla un año fiscal dividido. Cumplir una de ellas le convierte en residente durante todo el año natural.

La ausencia de un año dividido es la trampa. Llegar en octubre y quedarse puede hacer que todo el año quede sujeto a las normas fiscales españolas.

Prueba 1: el cómputo de días

183 días o más de presencia física en territorio español durante un año natural. Se cuentan los días parciales. También cuentan los viajes exploratorios. Las ausencias temporales se suman de nuevo al cómputo de días en España, salvo que pueda demostrar su residencia fiscal en otro país mediante un certificado oficial de la autoridad tributaria de ese país.

Prueba 2: centro de intereses económicos

Su actividad profesional, sus inversiones o su base económica se encuentran principalmente en España. Esta prueba no tiene en cuenta los días, lo que afecta a quienes suponen que 182 días son un margen seguro.

Prueba 3: presunción familiar

Su cónyuge, del que no esté legalmente separado, y sus hijos menores dependientes viven habitualmente en España. Se trata de una presunción que admite prueba en contrario, lo que significa que le corresponde a usted desvirtuarla.

Lo que debe pagar como propietario no residente

Ser propietario de una vivienda en España como no residente genera obligaciones incluso si la vivienda está vacía. Todo lo siguiente se presenta mediante el Modelo 210.

Renta imputada por una vivienda vacía

España grava una renta de alquiler teórica incluso cuando nunca alquila la vivienda. La base es el 2% del valor catastral, reducido al 1,1% si el valor catastral se revisó en los últimos diez años. A continuación, se aplica a esa base un tipo del 19% para los residentes en la UE y el EEE, o del 24% para el resto.

Se presenta una vez al año y es la obligación que más suelen pasar por alto los propietarios estadounidenses y británicos. El plazo cambió en junio de 2026: las fechas límite del Modelo 210 están en nuestro calendario fiscal de España.

Ingresos por alquiler

Los residentes en la UE y el EEE pagan un 19% sobre los ingresos netos por alquiler, y pueden deducir gastos como las cuotas de comunidad, el IBI, los seguros, las reparaciones y la amortización.

Los residentes de fuera de la UE pagan un 24% sobre los ingresos brutos por alquiler, sin deducción alguna. Para los propietarios estadounidenses y británicos tras el Brexit, esta es la mayor desventaja de todo el sistema. La misma vivienda, el mismo inquilino y una factura fiscal sustancialmente distinta.

Venta

Las ganancias patrimoniales obtenidas por la venta por parte de un no residente tributan a un tipo fijo del 19 %, independientemente de que vivas en la UE o fuera de ella. Aquí es donde muchas guías publicadas se equivocan. La división entre el 19 % y el 24 % se aplica al tipo general para no residentes, mientras que las ganancias derivadas de transmisiones tienen un tipo fijo propio según la ley del impuesto sobre la renta de no residentes.

El comprador está obligado legalmente a retener el 3 % del precio de venta y pagarlo a la Agencia Tributaria mediante el Modelo 211 en el plazo de un mes, como pago a cuenta de tus impuestos. Después dispones de tres meses más para presentar el Modelo 210 con la ganancia real, lo que suma un total de cuatro meses desde la venta. Si el 3 % supera tu deuda tributaria real, puedes reclamar la diferencia; los reembolsos suelen tardar entre seis y doce meses.

Hay otra restricción que afecta a los inversores con varios inmuebles. Los no residentes no pueden compensar la ganancia obtenida por un inmueble con la pérdida de otro, ni siquiera en el mismo ejercicio fiscal ni el mismo día.

Cuando el inmueble pase a tus herederos, cada uno deberá presentar la declaración del impuesto español sobre sucesiones por su parte, incluso si vive en el extranjero.

Lo que debes pagar como residente fiscal en España

La residencia fiscal significa que España grava tus ingresos y activos en todo el mundo.

Impuesto sobre la renta

El IRPF se divide en dos bases. La base general (rendimientos del trabajo, actividades por cuenta propia y la mayoría de los ingresos por alquiler) está sujeta a una escala estatal y otra autonómica, que alcanzan alrededor del 47 % en el tramo más alto y porcentajes superiores en algunas comunidades. La base del ahorro (dividendos, intereses y ganancias patrimoniales) aplica una única escala nacional:

El tipo del tramo más alto subió del 28% al 30% en virtud de la Ley 7/2024, de 20 de diciembre, con efectos para el ejercicio fiscal de 2025. Cualquier guía que siga indicando el 28% está desactualizada. Las provincias vascas y Navarra aplican sus propias escalas forales.

Impuesto sobre el patrimonio

Grava el patrimonio neto mundial a 31 de diciembre. El mínimo exento estatal es de €700,000, más hasta €300,000 por la vivienda habitual. A continuación, las comunidades autónomas pueden modificar tres elementos: el mínimo exento, la escala y la bonificación.

Valencia elevó su mínimo exento de €500,000 a €1,000,000 en virtud de la Ley 5/2025 de 30 de mayo, con efectos desde el 01-06-2025. Las fuentes que aún indican €500,000 para Valencia describen la situación anterior.

Impuesto de solidaridad de las grandes fortunas

Un impuesto estatal que las comunidades autónomas no pueden bonificar, creado por la Ley 38/2022 y prorrogado hasta que se revise la tributación del patrimonio en la reforma de la financiación autonómica. Se aplica a partir de €3,000,000 de patrimonio neto, lo que equivale aproximadamente a €3.7 millones una vez aplicada la exención de €700,000.

El impuesto sobre el patrimonio autonómico pagado se deduce de este impuesto. La consecuencia es contraintuitiva: en Madrid y Andalucía, la bonificación del 100% no se aplica mientras exista el Impuesto de Solidaridad; se reduce a la diferencia entre ambos impuestos, por lo que los grandes patrimonios pagan a la comunidad aproximadamente lo que habría recaudado el Impuesto de Solidaridad. La bonificación autonómica deja de ser útil justo cuando la cantidad en juego es mayor.

Declaración de bienes en el extranjero

Los residentes fiscales en España presentan el Modelo 720 para las cuentas, valores y bienes inmuebles en el extranjero que superen los €50,000 por categoría, y el Modelo 721 para los criptoactivos mantenidos en el extranjero que superen el mismo umbral; ambos deben presentarse antes del 31 de marzo.

El umbral de los bienes inmuebles se calcula según el coste de adquisición, no según su valor de mercado actual. Un inmueble comprado por €60,000 en 2010 que ahora vale €45,000 sigue generando la obligación de declararlo.

El Tribunal de Justicia de la UE anuló los aspectos punitivos de este régimen en el asunto C-788/19 (27-01-2022), eliminando la sanción del 150% y la prescripción ilimitada. La Ley 5/2022 reformuló el marco normativo. La obligación de presentar la declaración sigue vigente.

Impuesto de salida

Si fuiste residente fiscal en España durante al menos 10 de los 15 años anteriores a tu salida, las ganancias no realizadas de tus participaciones globales pueden tributar al marcharte. Se aplica cuando el valor de mercado total de la cartera supera los €4,000,000, o cuando una participación en una sola empresa supera el 25% y vale más de €1,000,000. Las ganancias no realizadas tributan a los tipos de la base del ahorro.

Ley Beckham en España

La Ley Beckham permite a quienes cumplen los requisitos tributar con un régimen modificado para no residentes durante seis ejercicios fiscales: un tipo fijo del 24 % sobre los ingresos laborales sujetos al régimen en España hasta 600.000 €, del 47 % por encima de esa cantidad, y, por lo general, las rentas pasivas extranjeras quedan fuera de la tributación española.

Su nombre legal es régimen especial aplicable a los trabajadores desplazados a territorio español, conforme al artículo 93 de la Ley 35/2006.

Qué cubre y qué suele interpretarse mal

Hay tres ventajas que no reciben la atención que merecen. No presentar el Modelo 720, lo que elimina la mayor carga informativa de la residencia en España. El impuesto sobre el patrimonio solo se aplica a los activos situados en España, por lo que una cartera extranjera queda fuera de la base imponible. El impuesto de solidaridad solo se aplica a los activos en España, según el mismo criterio.

La interpretación errónea más habitual es suponer que el 24 % se aplica a todo. No es así. Las rentas del ahorro en España siguen tributando según la escala del ahorro, y los dividendos, los intereses y las ganancias patrimoniales requieren un análisis por separado.

El plazo que cierra las solicitudes

La opción se ejerce mediante el Modelo 149 dentro de un plazo de seis meses. El plazo suele empezar con el alta en la Seguridad Social, no en la fecha en que se llega a España. Confundir ambas fechas puede hacer que se pierda el régimen definitivamente, ya que, si se pasa el plazo, se aplica el IRPF ordinario de ese año y no se puede volver a optar por el régimen hasta haber pasado otros cinco años fuera de España.

La presentación periódica se realiza después mediante el Modelo 151.

Requisitos

No debes haber sido residente fiscal en España durante los cinco años fiscales anteriores al traslado. El período de revisión era de diez años hasta finales de 2022 y se redujo mediante la Ley 28/2022.

El régimen no se aplica automáticamente a quienes tienen un visado para nómadas digitales. Por lo general, un profesional autónomo necesita una certificación de ENISA que confirme que la actividad es altamente cualificada o innovadora, debe mantener los ingresos de fuente española por debajo del 20 % de la facturación total y, además, presentar el Modelo 149 dentro del plazo.

Una novedad de 2025 que conviene conocer. En la Resolución 00/03697/2025, el Tribunal Económico-Administrativo Central (TEAC) confirmó que los beneficiarios de la Beckham Law deben declarar rentas inmobiliarias imputadas por su vivienda habitual en España. Según las normas generales de residencia fiscal en España, la vivienda habitual está exenta de imputación de rentas. Con este régimen, no.

Vías de residencia que siguen vigentes

Con la desaparición de la vía para inversores, estas son las categorías que siguen disponibles. Consulta todos los detalles en nuestra guía sobre las opciones de visado para España.

Visado para nómadas digitales

Para trabajadores a distancia que cobran de empresas fuera de España. El umbral mínimo de ingresos es del 200% del SMI, lo que, según el Real Decreto 126/2026, equivale a €2,849 al mes para una persona solicitante.

También necesitas un título universitario o tres años de experiencia profesional relevante, y un seguro médico privado sin copagos. Si trabajas como autónomo, los ingresos procedentes de España deben mantenerse por debajo del 20% de la facturación total.

Non-Lucrative Visa

Para jubilados y personas que viven de ingresos pasivos. El requisito es el 400% del IPREM, es decir, €28,800 al año para el solicitante principal, más €7,200 por cada familiar.

El NLV no permite trabajar de ningún tipo. También exige una presencia física de al menos 183 días al año para mantenerlo y renovarlo, lo que activa automáticamente la residencia fiscal en España sobre los ingresos y activos mundiales. Nuestra guía sobre el visado no lucrativo de España explica los requisitos y el proceso de solicitud paso a paso.

Visado para emprendedores

Para fundadores que están creando una empresa en España, conforme a la Ley 14/2013. Los requisitos económicos empiezan en €34,200 para el solicitante principal, más €12,820 para el cónyuge y €4,275 por cada familiar adicional.

Antes de tramitar la solicitud de residencia, el proyecto necesita un informe favorable (informe favorable) de ENISA, la agencia estatal de innovación. ENISA evalúa la innovación, la escalabilidad, el mercado, las finanzas y el equipo.

Los motivos de rechazo son siempre los mismos: desarrollos de plataformas estándar sin tecnología propia, modelos de ingresos que solo crecen al aumentar la plantilla, previsiones sin un análisis de la competencia que las respalde y equipos sin capacidad técnica.

Vías para profesionales altamente cualificados y trabajadores

Cuando el traslado se debe a un empleador español o a un traslado dentro de una empresa. Por lo general, el empleador inicia primero la autorización desde España.

Lo que deben saber específicamente los estadounidenses

Hay tres aspectos que quedan fuera del marco normativo español y suelen pasarse por alto.

Su obligación de presentar la declaración en EE.UU. no desaparece. Los ciudadanos estadounidenses y titulares de tarjeta verde deben presentar la declaración por ingresos mundiales, independientemente de dónde residan. El convenio entre EE.UU. y España, junto con los créditos fiscales extranjeros, son los mecanismos para evitar la doble imposición, y deben aplicarse de manera deliberada, no de forma automática.

La Beckham Law exime del Modelo 720, pero no de nada en EE.UU. Las obligaciones de presentación del FBAR y cualquier otro requisito relacionado con la FATCA siguen su propio calendario.

Los bancos españoles informan directamente al IRS. Esto es el funcionamiento previsto de la FATCA, y es una razón para tener al día la parte estadounidense de su declaración antes de abrir la cuenta, no después.

Quienes se encuentren en esta situación deberían trabajar con un profesional que gestione ambas jurisdicciones. Un asesor español por sí solo pasará por alto la parte estadounidense, y un preparador de impuestos estadounidense por sí solo omitirá la española.

Errores comunes

Presupuestar en función del precio de compra. La base imponible es el valor de referencia catastral cuando este es superior, por lo que una buena negociación no reduce el impuesto de transmisiones patrimoniales.

Asumir que la regla de los 183 días es el único criterio. El centro de intereses económicos no tiene en cuenta días en absoluto.

Confundir el padrón con un estatus migratorio. El empadronamiento registra tu dirección en el municipio. Es útil, pero no es un permiso de residencia.

Omitir la diligencia debida para ahorrar una tarifa. Las deudas comunitarias y el IBI impagado recaen sobre la propiedad.

Olvidar la declaración de renta imputada. Ser propietario de un inmueble vacío en España genera una obligación anual, y muchas personas lo descubren años después con intereses añadidos.

Contar los seis meses del Beckham Law desde la llegada. Generalmente, el cómputo comienza desde el alta en la Seguridad Social.

Comprar un ETF esperando la diferición fiscal del fondo. Los fondos cotizados quedan fuera del régimen del artículo 94 en su totalidad.

Construir un modelo de rentabilidad basado en alquiler turístico. La normativa se ha endurecido y una licencia vigente hoy puede no ser renovable.

Solicitar el NIE después de firmar algún documento.

El notario lo necesita para la escritura, y el banco lo requiere antes.

Principales dudas sobre invertir en España

Puntos clave

España sigue abierta al capital extranjero, pero cierra la puerta a la idea de comprar la residencia con capital. Ese es el principal cambio, y se produjo exactamente el 03-04-2025, cuando la Ley Orgánica 1/2025 eliminó de una vez todas las vías para inversores: propiedades, deuda pública, acciones, fondos, depósitos y proyectos empresariales. La Golden Visa es ahora una referencia histórica, protegida únicamente para los permisos ya concedidos y las solicitudes ya presentadas.

El contexto económico es sólido, aunque se está desacelerando. El Banco de España prevé un crecimiento del 2.3% en 2026 y del 1.7% en 2027, con una deuda pública que bajará del 99% del PIB y una inflación del 3.6%. El gobernador Escrivá señala como fortalezas el empleo, la migración y la ausencia de los desequilibrios que provocaron la crisis financiera de 2008; y como limitaciones, la deuda, la productividad y la vivienda.

El impuesto del 100% que acaparó la atención de los medios internacionales nunca llegó a convertirse en ley. Se anunció en enero de 2025, se presentó en mayo de 2025, nunca se debatió y quedó caducado cuando se disolvió el Parlamento el 06-10-2026. Un nuevo Parlamento tendría que empezar de nuevo.

En cuanto a los costes, la cifra importante no es el precio que acuerdas. Es el valor de referencia catastral, que establece la base imponible desde enero de 2022, y el impuesto regional sobre transmisiones patrimoniales, que oscila entre el 6% en Madrid y escalas progresivas que llegan al 13% en Cataluña y las Islas Baleares. El notario y el registro cuestan unos cientos de euros cada uno; si añades los honorarios de tu abogado, los compradores suelen presupuestar en total entre un 10% y un 15% por encima del precio de compra.

En materia fiscal, la línea divisoria es la residencia. Los no residentes tributan únicamente por los ingresos de fuente española, deben pagar impuestos sobre los ingresos imputados de una propiedad vacía y se enfrentan a un tipo bruto del 24% sobre los ingresos por alquiler si residen fuera de la UE. Los residentes tributan por sus ingresos y activos mundiales, con una escala del ahorro que ahora alcanza un máximo del 30% y una situación respecto al impuesto sobre el patrimonio que varía desde cero en Madrid, hasta €3M de patrimonio neto, hasta el pago íntegro en Cataluña. La Beckham Law puede modificar ese cálculo durante seis años, con un plazo de seis meses que comienza con el alta en la Seguridad Social.

En cuanto a las opciones de inversión, los bienes inmuebles siguen siendo la categoría más importante por volumen de inversión extranjera y la menos líquida, mientras que los sectores que atraen inversiones empresariales importantes son las energías renovables, que ya representan más de la mitad de la electricidad española, y la automoción, donde España es el segundo mayor fabricante de Europa y el Gobierno se ha comprometido a destinar cerca de €1.3 mil millones a la transición eléctrica. Conviene tener presente un dato estructural: los fondos registrados en España y la UE permiten traspasos con diferimiento fiscal en virtud del artículo 94, pero los ETF no.

Para un expatriado, el orden es lo que te protege. Primero, la vía de residencia; segundo, la residencia fiscal; tercero, los activos. Invertir ese orden es el error más costoso en esta categoría.

Todo depende de que exista primero una cosa. Obtén el NIE si inviertes como persona física y el NIF español si inviertes como empresa. Nada de lo que se explica en este artículo estará a tu disposición hasta que se expida ese número.