Cómo invertir en España como extranjero en 2026: costes, impuestos y requisitos
En resumen
España sigue abierta al capital extranjero y cerrada a la idea de que el capital compre residencia. Ese es el cambio principal, y se remonta exactamente al 03-04-2025, cuando la Ley Orgánica 1/2025 eliminó todas las vías de inversión de golpe: propiedades, deuda pública, acciones, fondos, depósitos y proyectos empresariales. El Golden Visa es ahora un referente histórico, protegido únicamente para permisos ya concedidos y solicitudes presentadas con anterioridad.
Los extranjeros pueden seguir invirtiendo en España sin restricciones generales para comprar propiedades, acciones o fondos. Lo que ha cambiado es que la inversión ya no otorga residencia, ya que España eliminó el Golden Visa el 03-04-2025. El ampliamente difundido impuesto del 100% a compradores no comunitarios sigue siendo una propuesta que el parlamento nunca ha debatido ni votado.
Dos realidades conviven ahora. España está abierta a tu dinero, pero cerrada a la idea de que ese dinero te compre un lugar donde vivir. Cada decisión de planificación se basa en mantener ambas premisas al mismo tiempo.
Antes de mover capital alguno, necesitas un número de identificación fiscal español. Un NIE si inviertes como particular, un NIF español si lo haces a través de una empresa. Ningún notario firmará una escritura ni ningún banco abrirá una cuenta sin él.
Esta guía aborda el estado actual de la economía española y lo que la hace atractiva para la inversión extranjera, cómo funcionaba el Golden Visa y qué cambios supuso su eliminación, el estado real de la propuesta del 100% de impuesto, el proceso completo para invertir en España y en qué áreas el gobierno español te apoya realmente, los documentos necesarios antes de realizar cualquier transacción, la secuencia de compra de propiedades y su coste por región, las principales opciones de inversión y los sectores que atraen capital, las tres pruebas que determinan si eres residente fiscal en España, lo que debes pagar como propietario no residente y como residente, el Beckham Law y su plazo de seis meses, y las vías de residencia que aún existen.
Índice20
- Qué significa «invertir en España» en 2026
- ¿Cuál es la situación económica actual de España?
- ¿Cuáles son las ventajas de invertir en España?
- ¿Se puede seguir obteniendo la residencia invirtiendo en España?
- ¿Existe un impuesto del 100 % para los compradores de inmuebles no pertenecientes a la UE en España?
- ¿Cuál es el proceso para invertir en España?
- ¿Cómo invertir en España como expatriado?
- Lo que necesita antes de que se mueva cualquier dinero
- Comprar una propiedad en España: el proceso real
- Cuánto cuesta realmente comprar una vivienda en España
- ¿Cuáles son las mejores opciones de inversión en España?
- Residencia fiscal: las tres pruebas que lo deciden todo
- Lo que debe pagar como propietario no residente
- Lo que debe pagar como residente fiscal en España
- La Ley Beckham en España
- Vías de residencia que aún existen
- Lo que deben saber específicamente los estadounidenses
- Errores comunes
- Principales dudas sobre invertir en España
- ¿En qué puede ayudarle AnchorLess?
Qué significa «invertir en España» en 2026
Invertir en España significa destinar capital a activos españoles: bienes inmuebles, acciones cotizadas, fondos de inversión colectiva, deuda pública o una empresa que se constituya allí. Actualmente es un acto puramente económico, sin ningún efecto migratorio asociado.
Esta separación es reciente. Durante doce años, la compra de un inmueble por valor de 500.000 € incluía un permiso de residencia. Ese vínculo ha desaparecido, y la mayoría de las guías que aún aparecen entre los primeros resultados sobre este tema no se han actualizado.
Muchas personas confunden cuatro conceptos distintos, así que conviene diferenciarlos antes de nada.
Inversión
Comprar un activo español: bienes inmuebles, acciones, fondos, bonos o una empresa. La compra en sí no está sujeta a restricciones de nacionalidad, salvo una excepción muy concreta: los terrenos situados en determinadas zonas militares o costeras estratégicas, para los que se necesita autorización del Ministerio de Defensa.
Residencia
El derecho legal a vivir en España. Desde el 03-04-2025, ninguna cantidad de dinero permite obtenerlo directamente. Se consigue por una vía laboral, de trabajo por cuenta propia, de trabajo a distancia, no lucrativa, familiar o de estudios. Nuestra guía para obtener la residencia legal en España explica todo el proceso.
Residencia fiscal
Es una cuestión totalmente distinta de la situación migratoria. Se puede tener residencia legal y no ser residente fiscal. También se puede ser residente fiscal sin tener ningún permiso de residencia español, algo que sorprende a quienes pasan mucho tiempo en el país con un sello de turista.
Números de identificación
El NIE para las personas extranjeras y el NIF español para las empresas extranjeras. Son las claves de todo el sistema. Sin uno de ellos, ningún notario firmará la escritura y ningún banco abrirá una cuenta.
¿Cuál es la situación económica actual de España?
La economía española crece más rápido que la media de la eurozona y se desacelera gradualmente. El Banco de España prevé un crecimiento del PIB del 2.3% en 2026 y del 1.7% en 2027, una inflación del 3.6% este año y una deuda pública por debajo del 99% del PIB.
Estas previsiones se mantuvieron sin cambios en el ejercicio trimestral de junio de 2026 del Banco de España, publicado junto con su informe anual. La economía creció un 0.6% en el primer trimestre de 2026, tras crecer un 0.8% en el último trimestre de 2025.
El gobernador José Luis Escrivá atribuyó la expansión actual a tres factores: el dinamismo del empleo, los flujos migratorios y la ausencia de grandes desequilibrios macrofinancieros. Este último punto es el más importante para quienes evalúan el riesgo país, porque contrasta directamente con la situación anterior a 2008.
Las cifras de un vistazo
| Indicador | 2026 | 2027 |
|---|---|---|
| Crecimiento del PIB | 2.3% | 1.7% |
| Inflación | 3.6% | 2.6% |
| Déficit público (porcentaje del PIB) | 2.4% | 2.3% |
| Deuda pública (porcentaje del PIB) | 98.9% | 97.9% |
Fuente: Proyecciones macroeconómicas del Banco de España, junio de 2026.
Qué sigue explicando la crisis financiera
El desplome de España en 2008 fue una crisis bancaria impulsada por el sector inmobiliario, y sus consecuencias siguen configurando el mercado en el que se compra hoy. La construcción se hundió, los precios de muchas regiones tardaron más de una década en recuperarse y la oferta nunca volvió a los niveles anteriores a la crisis.
La actual escasez de viviendas se remonta directamente a esa crisis. También explica por qué la política de vivienda se ha convertido en el ámbito más activo políticamente de la legislación española y por qué un comprador extranjero debe seguir de cerca el riesgo legislativo, no solo los precios.
El Banco de España señala tres desafíos estructurales junto con las cifras de crecimiento: la deuda pública, la productividad y la vivienda. El desarrollo económico de España es real, y el propio banco central reconoce abiertamente cuáles son sus limitaciones.
¿Cuáles son las ventajas de invertir en España?
Las ventajas de invertir en España son una economía en crecimiento dentro de la eurozona, un mercado nacional de más de 48 millones de consumidores con acceso a los mercados de EMEA y América Latina, el apoyo activo del Gobierno español a la inversión extranjera mediante programas de subvenciones y asesoramiento, y un coste de vida y una calidad de vida que se comparan favorablemente con los del norte de Europa y Estados Unidos.
Veámoslas en orden, porque su importancia varía según lo que se esté comprando realmente.
Desarrollo económico y acceso a los mercados. España creció un 3,2 % en 2024, muy por encima de la eurozona, y sigue creciendo por encima de la media del bloque. Su posición geográfica y comercial permite a una empresa establecida allí acceder a Europa, Oriente Medio, el norte de África y América Latina; este es el argumento que ICEX presenta a los inversores corporativos, y es válido.
Apoyo gubernamental que existe en la práctica. El Gobierno español financia programas específicos para la inversión extranjera, en lugar de limitarse a anunciar su apertura. Encontrará los detalles en la sección sobre el proceso que aparece más abajo.
Oportunidades concentradas en sectores identificables. Las energías renovables, la automoción y la movilidad, las TIC, las ciencias de la vida, la industria aeroespacial y el sector agroalimentario son los ámbitos a los que realmente se dirige el capital público y privado. En la sección sobre sectores se explica qué impulsa cada uno.
Calidad de vida, con una salvedad importante. La sanidad, la gastronomía, el clima, las ciudades accesibles a pie y un coste de vida inferior al de la mayoría de los países del norte de Europa y buena parte de Estados Unidos explican por qué muchos compradores extranjeros eligen España frente a mercados comparables. Es una ventaja real y también aquella a la que se suele dar demasiado peso. La calidad de vida no cambia su exposición fiscal, el importe que pagará por el impuesto de transmisiones ni el hecho de que un propietario no comunitario pague un 24 % sobre el alquiler bruto. Disfrute de la primera y planifique lo segundo.
Lo que ya no es una ventaja. La residencia. Durante doce años, fue la principal ventaja de invertir en España, pero dejó de serlo en abril de 2025.
¿Se puede seguir obteniendo la residencia invirtiendo en España?
No. España abolió todas las vías de residencia para inversores el 03-04-2025.
La Golden Visa fue suprimida por la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero (publicada en el BOE el 03-01-2025 como BOE-A-2025-76), cuya disposición final vigesimoprimera eliminó el contenido de los artículos 63 a 67 de la Ley 14/2013. La derogación entró en vigor tres meses después de su publicación.
¿Cómo funciona la Golden Visa en España?
Ya no funciona. La Golden Visa española era una vía para obtener la residencia mediante inversión, creada en 2013, que concedía residencia legal a un inversor extranjero a cambio de una inversión de capital que cumpliera los requisitos. Todas sus modalidades se cerraron el 03-04-2025.
Sigue siendo importante entender cómo funcionaba, porque dio forma al mercado en el que se va a comprar y porque una gran cantidad de material publicado todavía la describe en presente.
Cuáles eran las condiciones de la Golden Visa
Un inversor extranjero no residente podía cumplir los requisitos realizando una «inversión significativa de capital» en una de estas categorías. La inversión inmobiliaria en España por valor de 500.000 € era la más conocida, pero no era la única.
| Vía para inversores cerrada | Umbral |
|---|---|
| Bienes inmuebles | 500.000 € |
| Deuda pública española | 2.000.000 € |
| Acciones o participaciones en empresas | 1.000.000 € |
| Fondos de inversión o de capital riesgo | 1.000.000 € |
| Depósitos bancarios en entidades españolas | 1.000.000 € |
| Proyectos empresariales de interés general | Evaluados caso por caso |
El inmueble debía estar libre de hipoteca hasta alcanzar el umbral de 500.000 € y estar inscrito en el Registro de la Propiedad. La autorización inicial tenía una vigencia de tres años y se renovaba por periodos de cinco años mientras se mantuviera la inversión. Nunca concedía la ciudadanía directamente, aunque daba acceso a los plazos habituales de cinco años para la residencia permanente y diez años para la nacionalización.
Qué ocurre con quienes ya tienen una
Junto con la derogación, se incorporaron dos disposiciones transitorias a la Ley 14/2013, que constituyen la base jurídica para los titulares actuales. Las solicitudes presentadas antes del 03-04-2025 se tramitan conforme a las normas vigentes en la fecha de presentación. Los permisos ya concedidos siguen siendo válidos durante todo su periodo de vigencia, y las solicitudes de renovación se tramitan conforme a las normas aplicables cuando se concedió la autorización original.
El efecto práctico para cualquiera que empiece hoy es sencillo: compre lo que quiera y, después, solicite la residencia por separado a través de una vía que no tenga nada que ver con la compra.
¿Existe un impuesto del 100 % para los compradores de inmuebles no pertenecientes a la UE en España?
No. A fecha de 22-07-2026, es una propuesta que nunca se ha debatido ni sometido a votación, y no es ley.
Es el asunto que más información errónea ha generado en esta categoría, así que aquí está la cronología con fechas.
El 13-01-2025, el presidente del Gobierno, Pedro Sánchez, anunció un paquete de medidas de vivienda que incluía un impuesto de «hasta el 100 %» sobre los inmuebles adquiridos por compradores no residentes y no pertenecientes a la UE. La propuesta se presentó como un «Impuesto estatal complementario sobre las transmisiones inmobiliarias» y se justificó haciendo referencia a Dinamarca y Canadá.
El 22-05-2025, el Gobierno presentó un proyecto de ley ante el Parlamento.
El 27-03-2026, Reuters informó de que el proyecto de ley aún no se había debatido, según los registros parlamentarios. Una fuente de alto nivel del Gobierno declaró a Reuters que los nuevos impuestos son de las medidas más difíciles para lograr una mayoría en el Parlamento actual. Junts, cuyos votos necesita el Gobierno en minoría, se opone a la propuesta.
El paquete de medidas de vivienda de enero de 2026 del propio Gobierno no lo incluyó como medida destacada.
Qué decía realmente el borrador, para que conste. Se habría aplicado a personas físicas y entidades no residentes en la UE, como un gravamen adicional al impuesto autonómico sobre transmisiones ya existente. No se habría aplicado a la compra de viviendas de nueva construcción, sujeta al IVA y, por tanto, armonizada a escala de la UE y fuera del alcance de un proyecto de ley nacional. Nunca se aclaró si los nacionales del EEE de Noruega, Islandia y Liechtenstein quedaban incluidos o excluidos de la redacción.
Cómo conviene considerarlo. No lo incluya en su presupuesto. Tampoco lo ignore. Sigue en el Parlamento y podría avanzar si cambia el equilibrio político. Las estadísticas oficiales españolas de 2025 registraron 51,411 compras por parte de compradores extranjeros no residentes, casi un 10 % menos que el año anterior y el nivel más bajo en cuatro años. Los análisis del sector atribuyen una parte cuantificable de ese descenso a la abolición de la Golden Visa, más que al anuncio del impuesto.
¿Cuál es el proceso para invertir en España?
El proceso para invertir en España consta de cinco etapas: obtener tu número de identificación fiscal español, abrir una cuenta bancaria española, realizar la diligencia debida legal sobre el activo, firmar ante notario y registrar la adquisición. Los proyectos empresariales y corporativos pueden acceder a asesoramiento gratuito de ICEX-Invest in Spain, la agencia gubernamental de inversión extranjera.
El orden es fijo. No se puede avanzar a una etapa hasta completar la anterior, y el error más habitual es empezar por la tercera.
| Etapa | Qué ocurre | No se puede avanzar sin |
|---|---|---|
| 1. Número de identificación | NIE para personas físicas, NIF español para empresas | No se puede empezar nada más |
| 2. Cuenta bancaria | Cuenta española, con justificantes del origen de los fondos | Número de identificación |
| 3. Diligencia debida legal | Revisión independiente del título, las deudas y las licencias | Nada; omitirla es donde se pierde dinero |
| 4. Escritura notarial | Firma, pago del saldo e impuestos devengados | Número de identificación y fondos disponibles |
| 5. Inscripción | Inscripción en el Registro de la Propiedad o en el Registro Mercantil | Escritura formalizada |
Qué hace ICEX-Invest in Spain y qué no hace
ICEX-Invest in Spain es la división ejecutiva de ICEX España Exportación e Inversiones, una entidad pública adscrita al Ministerio de Economía, Comercio y Empresa. Su función es atraer y apoyar la inversión extranjera directa.
Lo que ofrece es concreto, no meramente promocional:
- Servicios gratuitos de asesoramiento e información para proyectos de inversión extranjera que se establezcan en España
- Rising UP in Spain, que selecciona cada año hasta 50 empresas emergentes extranjeras según criterios de innovación y escalabilidad, y les ofrece un paquete gratuito de servicios de establecimiento
- Innova Invest, un programa de subvenciones para proyectos de I+D+i desarrollados por empresas con al menos un 50 % de capital extranjero, con ayudas de hasta 800.000 € por beneficiario
- La Guía de negocios en España, actualizada anualmente, que expone las condiciones legales y reglamentarias que rigen la inversión extranjera en unas 500 páginas
Esta es la parte que nadie dice en voz alta. ICEX apoya la inversión empresarial y corporativa. Si eres una persona física que compra un apartamento en Valencia, esta agencia no es para ti, y por mucho que leas sus materiales no conseguirás que te expidan el NIE. El proceso legal y administrativo para un comprador particular pasa por un notario, la Agencia Tributaria y el Registro de la Propiedad, y empieza por obtener tu número de identificación.
¿Cómo invertir en España como expatriado?
Para invertir en España como expatriado, resuelve tres cuestiones por orden: tu situación de residencia, tu situación de residencia fiscal y, solo entonces, el activo. El error más frecuente y costoso en este ámbito es que un inversor extranjero compre una propiedad y determine después cuál es su situación fiscal.
La razón es que una misma compra puede tener resultados distintos según tu situación, y la residencia fiscal se determina en función de los hechos, no de las intenciones.
Decide primero qué vía de residencia seguir
Si tienes previsto vivir en España, la vía de residencia determina qué puedes hacer legalmente allí. La vía no lucrativa prohíbe trabajar de cualquier tipo. La vía para nómadas digitales exige ingresos procedentes del extranjero. La vía para emprendedores requiere una evaluación del negocio. Invertir no te da acceso a una vía, así que esta decisión es totalmente independiente.
Determina si pasarás a ser residente fiscal en España
Este es el punto decisivo. Un inversor no residente paga impuestos en España solo por los ingresos de fuente española. Un residente fiscal tributa por sus ingresos y activos mundiales, incluido un impuesto sobre el patrimonio que varía enormemente según la región. Los tres criterios se explican más adelante y ninguno tiene en cuenta tus intenciones.
Después, elige el activo
Solo en este punto se puede responder a la pregunta sobre la propiedad o la cartera, porque el tratamiento fiscal de un mismo activo cambia según tu situación. Un expatriado de fuera de la UE que alquila un piso en España paga un 24 % sobre el alquiler bruto, sin deducciones. Un propietario residente en la UE paga un 19 % sobre el alquiler neto, con los gastos deducibles. El mismo piso y el mismo inquilino.
Las condiciones que afectan especialmente a los expatriados
Comprar no amplía tu derecho a permanecer en el país. Ser propietario de una vivienda no te concede días adicionales en el espacio Schengen, y el Sistema de Entradas y Salidas ahora aplica digitalmente el límite de 90 días en la frontera.
La calidad de vida es un motivo válido y un mal plan. El clima, la atención sanitaria y el coste de vida son las razones por las que la mayoría de los expatriados elige España, y ninguna aparece en la legislación fiscal. Planifica tus finanzas de acuerdo con las normas y disfruta del resto por separado.
Tu país de origen no te exime de tus obligaciones. En particular, los ciudadanos estadounidenses siguen presentando declaraciones independientemente de dónde vivan, como se explica en su propia sección más abajo.
Lo que necesita antes de que se mueva cualquier dinero
En España, todo gira en torno a los números de identificación. Cada uno de los pasos siguientes queda bloqueado hasta que tenga el adecuado.
Si invierte como persona física: el NIE
El NIE (Número de Identidad de Extranjero) es su número de identificación de extranjero. Lo necesita para firmar una escritura ante notario, abrir una cuenta bancaria, inscribir una propiedad a su nombre, pagar el impuesto sobre transmisiones patrimoniales y presentar cualquier declaración de impuestos en España.
Es un número de identificación y nada más. Tener un NIE no le convierte en residente ni le otorga el derecho a trabajar. En nuestra guía sobre las diferencias entre el NIE y el TIE explicamos en qué suelen equivocarse las personas.
Los no residentes reciben el «NIE blanco», que se expide en un certificado en papel y no en forma de tarjeta.
Si invierte a través de una empresa: el NIF español
Una empresa extranjera que adquiera activos en España, emita facturas en España o se registre para cumplir obligaciones necesita un NIF español, asignado por la Agencia Tributaria. Este permite a la autoridad fiscal reconocer a su empresa en territorio español, sin necesidad de una oficina o filial local.
Una cuenta bancaria española
En la práctica, es necesaria para la firma de la escritura, el pago de los impuestos sobre transmisiones y los gastos periódicos posteriores: IBI, cuotas de comunidad, suministros y seguros.
Espere que examinen sus operaciones con atención. En virtud de la normativa contra el blanqueo de capitales, los bancos españoles solicitan pruebas certificadas, traducidas y, cuando sea necesario, apostilladas, sobre el origen del dinero. Lo habitual es presentar declaraciones de impuestos, nóminas o cuentas de la empresa. De acuerdo con el Estándar Común de Comunicación de Información, las entidades españolas intercambian automáticamente los datos de las cuentas con la autoridad fiscal de su país de residencia. En virtud de FATCA, comunican directamente al IRS la información sobre los titulares de cuentas estadounidenses.
Un certificado digital
El certificado digital le permite realizar gestiones en línea con la administración española: presentar el Modelo 210, consultar el estado de su expediente y recibir notificaciones oficiales. Sin él, dependerá de las citas y de la disponibilidad de otras personas.
Comprar una propiedad en España: el proceso real
La secuencia es fija y cada paso tiene consecuencias legales. Saltarse el segundo es donde se pierde dinero.
Paso 1: Contrato de reserva
Un documento de reserva retira la propiedad del mercado. El depósito suele oscilar entre €3,000 y €10,000 y queda en depósito de garantía o en manos del representante legal del vendedor.
Paso 2: Diligencia debida legal
Un abogado independiente comprueba la escritura de propiedad, las deudas pendientes y los gravámenes, los atrasos en los gastos de la comunidad, la cédula de habitabilidad y la validez de las licencias del edificio.
Este es el paso que la gente se salta para ahorrar dinero, y es el que más cuesta cuando se omite. Las deudas en España están vinculadas a la propiedad, no al vendedor. Los gastos de comunidad impagados y los atrasos del IBI pasan a ser responsabilidad tuya al formalizarse la compraventa.
Paso 3: Contrato de arras
El contrato de arras suele incluir un depósito del 10% del precio. En virtud del artículo 1454 del Código Civil español, el comprador que se retira pierde el depósito, mientras que el vendedor que se retira debe devolver el doble.
Paso 4: Escritura pública ante notario
La escritura pública transfiere la propiedad, y el importe restante más los impuestos de la operación vencen en el momento de la firma. El notario confirma la identidad, por lo que para entonces ya debes tener el NIE.
Paso 5: Registro de la Propiedad
La inscripción en el Registro de la Propiedad es lo que protege tu titularidad frente a reclamaciones de terceros. La firma de la escritura te convierte en propietario frente al vendedor. La inscripción te convierte en propietario frente a todos.
Cuánto cuesta realmente comprar una vivienda en España
Reserva entre un 10 % y un 15 % adicional sobre el precio de compra y ten en cuenta que la principal variable es la región donde compres.
La base imponible no es el precio que pagaste
Desde el 01-01-2022, el impuesto de transmisiones patrimoniales y los actos jurídicos documentados se calculan sobre el valor de referencia catastral (valor de referencia catastral), fijado por el Catastro mediante sus propios algoritmos, que tienen en cuenta la ubicación y las transacciones de inmuebles comparables.
Si el valor de referencia supera el precio que figura en la escritura, pagas impuestos sobre el valor de referencia. Si una vivienda no tiene asignado un valor de referencia, el precio declarado pasa a ser la base imponible. Esto puede sorprender a quienes negociaron un buen descuento y después recibieron una liquidación fiscal calculada sobre una cantidad que nunca pagaron.
Obra nueva frente a segunda mano
Obra nueva: IVA (IVA) al 10 % en viviendas de todo el país, más actos jurídicos documentados (AJD), fijados por cada comunidad autónoma. En las Islas Canarias se aplica el IGIC al 7 % en lugar del IVA.
Segunda mano: impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP) en lugar del IVA y los actos jurídicos documentados, fijado íntegramente por la comunidad autónoma.
Impuesto de transmisiones por comunidad autónoma
Verificado el 22-07-2026. Los tipos autonómicos cambian y, a veces, a mitad de año. Confirma el tipo vigente con la comunidad autónoma correspondiente antes de firmar.
| Comunidad autónoma | ITP de segunda mano | AJD de obra nueva |
|---|---|---|
| Madrid | 6% | 0.75% |
| Andalucía | 7% | 1.2% |
| Comunidad Valenciana | 10% | 1.5% |
| Cataluña | Progresivo, del 10 % al 13 % | 1.5% |
El cambio en Cataluña es el que más guías siguen explicando mal. Desde el 27-06-2025, en virtud del Decret llei 5/2025 de 25 de març, Cataluña aplica una escala por tramos en lugar de un tipo único:
| Tramo del valor de la vivienda | Tipo aplicable a ese tramo |
|---|---|
| Hasta €600,000 | 10% |
| De €600,000 a €900,000 | 11% |
| De €900,000 a €1,500,000 | 12% |
| Más de €1,500,000 | 13% |
Los tramos se aplican de forma progresiva, por lo que solo la parte que corresponde a cada tramo tributa al tipo de ese tramo. Una compra de €700,000 tributa al 10% por los primeros €600,000 y al 11% por los €100,000 restantes, lo que supone un tipo efectivo cercano al 10.14%.
Cataluña también introdujo un tipo del 20% para grandes tenedores (en general, propietarios de más de diez viviendas, o de cinco en una zona declarada de mercado residencial tensionado) y para la compra de edificios residenciales completos.
Las provincias vascas y Navarra cuentan con sistemas tributarios forales propios y normas independientes.
Gastos profesionales y administrativos
Añade aproximadamente entre un 1 % y un 2 % a los impuestos:
- Honorarios de notaría: fijados según el arancel nacional sobre el precio de compra; suelen ser del 0.2% al 0.5%
- Gastos del Registro de la Propiedad: también sujetos a arancel; suelen ser del 0.1% al 0.25%
- Honorarios de asesoría jurídica independiente: suelen ser del 1% al 2%
- Gestoría: unos €300 por tramitar las declaraciones de impuestos y la documentación
- Comisión de la agencia: normalmente la paga el vendedor, aunque depende del contrato
Financiación
Los no residentes suelen conseguir una hipoteca del 60% al 70% del valor de la vivienda, lo que implica disponer de un 30% a un 40% en efectivo para la entrada, antes de impuestos. Las tasaciones bancarias cuestan entre €250 y €600 y, por lo general, tienen una validez de seis meses. Las comisiones de apertura pueden alcanzar el 2% del préstamo.
¿Cuáles son las mejores opciones de inversión en España?
No existe una única mejor forma de invertir en España, porque la opción adecuada depende de tu residencia fiscal, tu horizonte temporal y de si necesitas que el activo sea líquido. Las principales categorías abiertas a la inversión extranjera son los bienes inmuebles, las acciones cotizadas, los fondos de inversión colectiva, los productos de seguro y la creación de empresas.
A continuación se describe cómo se estructuran y tributan estas opciones en España. No se trata de una recomendación sobre ningún producto, y AnchorLess no ofrece asesoramiento en materia de inversiones.
Los mercados de valores españoles están supervisados por la CNMV (Comisión Nacional del Mercado de Valores). Cualquier proveedor con el que trabajes debe figurar en su registro.
Bienes inmuebles en España
Es la categoría de mayor volumen de inversión extranjera y la menos líquida. Ya se ha tratado en detalle: está sujeta a impuestos regionales al adquirir el inmueble, conlleva obligaciones anuales tanto si lo alquilas como si no, y está expuesta a una política de vivienda que actualmente constituye el ámbito más activo de la legislación española.
La rentabilidad del alquiler varía mucho según la ciudad y según se trate de un alquiler de larga duración o con licencia turística. Las licencias para alquileres de corta duración se han restringido considerablemente: Barcelona está eliminando progresivamente los nuevos alquileres turísticos y ahora es obligatorio registrarse a escala nacional. Por tanto, antes de presentar una oferta, hay que comprobar que se cuenta con las licencias necesarias si el cálculo de rentabilidad se basa en el alquiler vacacional.
Acciones cotizadas
Las acciones españolas cotizan en los mercados de BME. Para los residentes, las ganancias y los dividendos se incluyen en la base imponible del ahorro. Para los no residentes, los dividendos están sujetos a una retención española del 19 %, que puede reducirse en virtud de un convenio de doble imposición aplicable.
Fondos de inversión colectiva y ETF: una diferencia clave
Esta es la distinción estructural que más influye en los resultados dentro del sistema español.
Los fondos de inversión españoles y registrados en la UE pueden acogerse al régimen de diferimiento del artículo 94 de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas. Traspasar el dinero de un fondo que cumple los requisitos a otro (traspaso) no genera una ganancia imponible. El impuesto solo se devenga cuando finalmente se retira el dinero del sistema de fondos.
Se aplican tres condiciones. Hay que ser contribuyente del IRPF en España, ya que un no residente no tiene IRPF que pueda diferir. Ambos fondos deben ser instituciones de inversión colectiva que cumplan los requisitos. Un fondo extranjero solo puede acogerse si está registrado en la CNMV y se contrata a través de un distribuidor español.
Los ETF están excluidos de este régimen. El Ministerio zanjó expresamente la cuestión y extendió la exclusión a los fondos cotizados, con independencia de que se negocien en un mercado español o extranjero. Cada venta de ETF constituye un hecho imponible, aunque se reinvierta el importe obtenido ese mismo día.
Para que una estructura SICAV pueda acogerse al diferimiento, debe contar con al menos 500 accionistas, y el inversor no debe haber tenido más del 5 % del capital en ningún momento de los doce meses anteriores.
Productos de seguro de vida vinculados a fondos
Se trata de una categoría de productos de seguro emitidos por aseguradoras de vida de la UE, en los que los activos subyacentes son gestionados por un gestor discrecional y el crecimiento se acumula dentro de la póliza, en lugar de tributar anualmente. El tratamiento fiscal en España depende de que la póliza cumpla condiciones estructurales específicas, que son lo bastante técnicas como para que deban evaluarse caso por caso. Cualquier decisión al respecto debe consultarse con un asesor fiscal español autorizado, no con una entrada de blog.
Creación de empresas
Constituir una SL (sociedad de responsabilidad limitada) o darse de alta como autónomo implica acogerse a un marco completamente distinto: impuesto sobre sociedades, alta en el IVA, cotizaciones a la Seguridad Social y la posibilidad de acceder a una vía de residencia asociada. En ambos casos se necesita un NIF español, y ambas opciones se explican en nuestra guía sobre el NIF español.
¿Qué sectores resultan atractivos para invertir en España?
Los sectores atractivos para invertir en España son las energías renovables, la automoción y la movilidad, las TIC, las ciencias de la vida, la industria aeroespacial y el sector agroalimentario. En ellos se concentran el crecimiento económico español y la cofinanciación pública, y son los sectores que ICEX prioriza para la inversión empresarial extranjera.
Energías renovables
El sistema eléctrico español es uno de los más descarbonizados de Europa, y las cifras que lo respaldan son especialmente positivas.
Las energías renovables generaron el 55,5 % de la electricidad española en 2025, porcentaje que ascendió al 56,6 % al incluir el autoconsumo, con una cifra récord de 150,8 TWh. La energía eólica encabezó la generación por tercer año consecutivo, con un 21,6 %, por delante de la nuclear, con un 19 %; la solar fotovoltaica, con un 18,4 %; y los ciclos combinados de gas, con un 16,8 %. Durante el año entraron en funcionamiento cerca de 10 GW de nueva capacidad solar y eólica, lo que elevó la capacidad total instalada a 142,5 GW.
Red Eléctrica expone claramente el argumento estratégico: el aumento de la demanda procedente de nuevos consumos industriales y digitales, atendida mediante una red más limpia, coloca a España en una posición sólida dentro de Europa. Para las empresas con un consumo energético elevado en España, esto constituye un argumento de costes y cumplimiento normativo, no ideológico.
Industria automovilística
España es el segundo mayor fabricante de automóviles de Europa y el noveno del mundo, además del segundo productor europeo de vehículos comerciales. Fabricantes internacionales tienen plantas de producción en todo el país, algunas de las más automatizadas de Europa.
El sector está inmerso en una transición, que el Gobierno español financia directamente. En diciembre de 2025 anunció ayudas por cerca de 1.300 millones de euros para el mercado y la industria de los vehículos eléctricos. El paquete incluye 400 millones de euros en subvenciones para consumidores en 2026, 580 millones para inversiones industriales y 300 millones para infraestructura de recarga, con el objetivo de que el 95 % de la producción española esté electrificada de aquí a 2035.
El capital extranjero ya está invirtiendo en este sector. La planta de baterías de CATL con Stellantis representa una inversión de unos 4.000 millones de euros.
El resto del panorama
Las TIC, la industria aeroespacial, la química, las ciencias de la vida, el sector agroalimentario, el audiovisual y el transporte y la logística completan la lista de prioridades. La posición de España permite a las empresas establecidas allí acceder a los mercados de la UE, Oriente Medio, el norte de África y América Latina, además de a un mercado interno de más de 48 millones de consumidores.
Una nota sobre el alcance. El atractivo de estos sectores es un argumento a favor de la inversión empresarial directa y de la exposición a la renta variable. No influye en si comprar un apartamento en Málaga es una buena decisión. Conviene mantener separadas ambas cuestiones.
Residencia fiscal: las tres pruebas que lo deciden todo
Se convierte en residente fiscal en España si cumple cualquiera de estas tres pruebas, y España no contempla un año fiscal dividido. Cumplir una de ellas le convierte en residente durante todo el año natural.
La ausencia de un año dividido es la trampa. Llegar en octubre y quedarse puede hacer que todo el año quede sujeto a las normas fiscales españolas.
Prueba 1: el cómputo de días
183 días o más de presencia física en territorio español durante un año natural. Se cuentan los días parciales. También cuentan los viajes exploratorios. Las ausencias temporales se suman de nuevo al cómputo de días en España, salvo que pueda demostrar su residencia fiscal en otro país mediante un certificado oficial de la autoridad tributaria de ese país.
Prueba 2: centro de intereses económicos
Su actividad profesional, sus inversiones o su base económica se encuentran principalmente en España. Esta prueba no tiene en cuenta los días, lo que afecta a quienes suponen que 182 días son un margen seguro.
Prueba 3: presunción familiar
Su cónyuge, del que no esté legalmente separado, y sus hijos menores dependientes viven habitualmente en España. Se trata de una presunción que admite prueba en contrario, lo que significa que le corresponde a usted desvirtuarla.
Lo que debe pagar como propietario no residente
Ser propietario de un inmueble en España como no residente genera obligaciones, aunque el inmueble esté vacío. Todo lo que se indica a continuación se presenta mediante el Modelo 210.
Renta imputada por un inmueble vacío
España grava un valor teórico de alquiler aunque nunca alquile el inmueble. La base es el 2% del valor catastral, reducido al 1.1% si el valor catastral se revisó en los últimos diez años. A continuación, esa base tributa al 19% para los residentes en la UE y el EEE, o al 24% para el resto.
Se presenta una vez al año y es la obligación que más suelen pasar por alto los propietarios estadounidenses y británicos.
Ingresos por alquiler
Los residentes en la UE y el EEE pagan un 19% sobre los ingresos netos por alquiler, y pueden deducir gastos: cuotas de comunidad, IBI, seguros, reparaciones y amortización.
Los residentes de fuera de la UE pagan un 24% sobre los ingresos brutos por alquiler, sin deducción alguna. Para los propietarios estadounidenses y británicos tras el Brexit, esta es la mayor desventaja de todo el sistema. El mismo inmueble, el mismo inquilino y una factura fiscal considerablemente distinta.
Venta
Las ganancias patrimoniales obtenidas por la venta realizada por un no residente tributan a un tipo fijo del 19%, tanto si reside en la UE como fuera de ella. Aquí es donde muchas guías publicadas son incorrectas. La división entre el 19% y el 24% se aplica al tipo general para no residentes, mientras que las ganancias derivadas de transmisiones tienen su propio tipo fijo en virtud de la ley del impuesto sobre la renta de no residentes.
El comprador está obligado por ley a retener el 3% del precio de venta e ingresarlo en la Agencia Tributaria mediante el Modelo 211 en el plazo de un mes, como pago a cuenta de su impuesto. Después dispone de tres meses más para presentar el Modelo 210 con la ganancia real, lo que le da un total de cuatro meses desde la venta. Si el 3% supera su cuota tributaria real, puede reclamar la diferencia; las devoluciones suelen tardar entre seis y doce meses.
Hay una restricción más que afecta a los inversores con varias propiedades. Los no residentes no pueden compensar la ganancia obtenida con una propiedad con la pérdida de otra, ni siquiera en el mismo ejercicio fiscal o el mismo día.
Lo que debe pagar como residente fiscal en España
La residencia fiscal significa que España grava sus ingresos y activos en todo el mundo.
Impuesto sobre la renta
El IRPF se divide en dos bases. La base general (trabajo por cuenta ajena, trabajo por cuenta propia y la mayoría de los ingresos por alquiler) está sujeta a una escala estatal y a otra autonómica, que alcanzan aproximadamente el 47 % en el tramo superior y más en algunas comunidades. La base del ahorro (dividendos, intereses y ganancias patrimoniales) se rige por una única escala nacional:
| Base del ahorro | Tipo impositivo |
|---|---|
| Hasta 6.000 € | 19 % |
| De 6.000 € a 50.000 € | 21 % |
| De 50.000 € a 200.000 € | 23 % |
| De 200.000 € a 300.000 € | 27 % |
| Más de 300.000 € | 30 % |
El tipo del tramo superior subió del 28 % al 30 % en virtud de la Ley 7/2024, de 20 de diciembre, con efectos para el ejercicio fiscal de 2025. Cualquier guía que siga indicando un 28 % está desactualizada. Las provincias vascas y Navarra aplican sus propias escalas forales.
Impuesto sobre el patrimonio
Grava el patrimonio neto mundial a 31 de diciembre. El mínimo exento estatal es de 700.000 €, más hasta 300.000 € por la vivienda habitual. A continuación, las comunidades autónomas pueden modificar tres elementos: el mínimo exento, la escala y la bonificación.
| Comunidad autónoma | Mínimo exento | Situación efectiva |
|---|---|---|
| Madrid | 700.000 € | Bonificación del 100 % |
| Andalucía | 700.000 € | Bonificación del 100 % |
| Cataluña | 500.000 € | Sin bonificación; escala propia de hasta el 3,48 % |
| Comunidad Valenciana | 1.000.000 € | Sin bonificación; escala propia |
| Islas Baleares | 3.000.000 € | Régimen propio |
La Comunidad Valenciana elevó su mínimo exento de 500.000 € a 1.000.000 € en virtud de la Ley 5/2025 de 30 de mayo, con efectos desde el 01-06-2025. Las fuentes que siguen indicando un mínimo de 500.000 € para la Comunidad Valenciana describen la situación anterior.
Impuesto de solidaridad de las grandes fortunas
Es un impuesto estatal que las comunidades autónomas no pueden bonificar, creado por la Ley 38/2022 y prorrogado indefinidamente. Se aplica a partir de los 3.000.000 € de patrimonio neto, lo que equivale aproximadamente a 3,7 millones de euros una vez aplicada la exención de 700.000 €.
| Tramo de patrimonio neto | Tipo impositivo |
|---|---|
| De 3.000.000 € a 5.347.998 € | 1,7 % |
| De 5.347.998 € a 10.695.996 € | 2,1 % |
| Más de 10.695.996 € | 3,5 % |
El impuesto sobre el patrimonio pagado a la comunidad autónoma se deduce de este impuesto. La consecuencia resulta contraintuitiva: en Madrid y Andalucía, donde la bonificación autonómica reduce a cero el impuesto sobre el patrimonio, no hay nada que deducir, por lo que las grandes fortunas pagan íntegramente el impuesto de solidaridad al Estado. La bonificación autonómica deja de ser útil precisamente cuando las cantidades son mayores.
Declaración de activos en el extranjero
Los residentes fiscales en España presentan el Modelo 720 para declarar cuentas, valores y bienes inmuebles en el extranjero que superen los 50.000 € por categoría, y el Modelo 721 para declarar criptoactivos depositados en el extranjero que superen el mismo umbral; ambos deben presentarse antes del 31 de marzo.
El umbral aplicable a los bienes inmuebles se calcula según el coste de adquisición, no el valor de mercado actual. Un inmueble comprado por 60.000 € en 2010 que ahora vale 45.000 € sigue generando la obligación de declararlo.
El Tribunal de Justicia de la UE anuló los aspectos punitivos de este régimen en el asunto C-788/19 (27-01-2022), eliminando la sanción del 150 % y la prescripción ilimitada. La Ley 5/2022 reformuló el marco normativo. La obligación de presentar la declaración sigue vigente.
Impuesto de salida
Si fue residente fiscal en España durante al menos 10 de los 15 años anteriores a su salida, las ganancias no realizadas de sus participaciones globales pueden tributar al abandonar el país. Se aplica cuando el valor de mercado total de la cartera supera los 4.000.000 €, o cuando una participación en una sola empresa supera el 25 % y vale más de 1.000.000 €. La ganancia no realizada tributa a los tipos de la base del ahorro.
La Ley Beckham en España
La Ley Beckham permite que los nuevos residentes cualificados sean gravados bajo un marco fiscal de no residente modificado durante seis años: un tipo fijo del 24% sobre los ingresos por empleo español cubiertos hasta 600.000 €, y del 47% por encima de esa cantidad, mientras que los ingresos pasivos extranjeros suelen quedar fuera del ámbito fiscal español.
Su nombre legal es el régimen especial para trabajadores desplazados a territorio español, regulado en el artículo 93 de la Ley 35/2006.
Qué cubre y qué se malinterpreta
Tres ventajas reciben menos atención de la que merecen. No Modelo 720, lo que elimina la carga de declaración más gravosa de la residencia fiscal en España. Impuesto sobre el patrimonio solo sobre activos ubicados en España, por lo que una cartera extranjera queda fuera de la base imponible. Impuesto de solidaridad solo sobre activos españoles, siguiendo la misma lógica.
La interpretación errónea más común es asumir que el 24% se aplica a todo. No es así. Los ingresos por ahorro españoles siguen utilizando la escala de ahorro, y los dividendos, intereses y plusvalías requieren un análisis independiente.
El plazo que finaliza las solicitudes
La elección se realiza mediante el Modelo 149 en un plazo de seis meses. El cómputo suele iniciarse en el momento del alta en la Seguridad Social, no en la fecha de llegada a España. Confundir ambos plazos es la forma en que las personas pierden el régimen de manera permanente, ya que una ventana perdida implica el IRPF estándar para ese año y no hay segunda oportunidad hasta transcurridos otros cinco años fuera de España.
La presentación continua se realiza entonces mediante el Modelo 151.
Requisitos de elegibilidad
No haber sido residente fiscal en España durante los cinco años fiscales anteriores al traslado. Este período de revisión era de diez años hasta finales de 2022 y se redujo mediante la Ley 28/2022.
El régimen no es automático para los titulares del visado de nómada digital. Un autónomo generalmente necesita la certificación de ENISA que confirme que la actividad es altamente cualificada o innovadora, debe mantener los ingresos de fuente española por debajo del 20% del total facturado y, aun así, debe presentar el Modelo 149 en plazo.
Un desarrollo de 2025 que conviene conocer. En la Resolución 00/03697/2025, el Tribunal Económico-Administrativo Central (TEAC) confirmó que los beneficiarios de la Ley Beckham deben tributar por renta imputada sobre su vivienda habitual en España. Bajo la residencia fiscal estándar española, la vivienda habitual está exenta de renta imputada. Bajo este régimen, no lo está.
Vías de residencia que aún existen
Con la ruta de inversor desaparecida, estas son las categorías que aún quedan. Más detalles en nuestra guía sobre opciones de visados españoles.
Visado nómada digital
Para trabajadores remotos que perciben ingresos de empresas fuera de España. El umbral mínimo de ingresos es el 200% del SMI, que según el Real Decreto 126/2026 equivale a 2.849 € al mes para un solicitante individual.
| Solicitante | Ingresos mensuales requeridos |
|---|---|
| Solicitante principal | 2.849 € |
| Primer dependiente (cónyuge o pareja) | +1.069 € |
| Cada dependiente adicional | +356 € |
También se requiere un título universitario o tres años de experiencia profesional relevante, así como un seguro médico privado sin copagos. Si trabaja como autónomo, los ingresos procedentes de España no deben superar el 20% del total facturado.
Visado no lucrativo
Para jubilados y personas que viven de ingresos pasivos. El requisito es el 400% del IPREM, que asciende a 28.800 € anuales para el solicitante principal, más 7.200 € por cada familiar.
El Visado no lucrativo no permite realizar ningún tipo de trabajo. Además, exige una presencia física mínima de 183 días al año para mantener y renovar el visado, lo que automáticamente activa la residencia fiscal española sobre ingresos y patrimonio mundiales.
Visado de emprendedor
Para fundadores que desarrollan un negocio en España, según la Ley 14/2013. Los requisitos económicos parten de 34.200 € para el solicitante principal, más 12.820 € para el cónyuge y 4.275 € por cada familiar adicional.
El proyecto debe contar con un informe favorable (informe favorable) de ENISA, la agencia estatal de innovación, antes de procesar la solicitud de residencia. ENISA evalúa aspectos como innovación, escalabilidad, mercado, finanzas y equipo.
Se rechazan proyectos como: plataformas genéricas sin tecnología propia, modelos de ingresos que solo escalan añadiendo personal, previsiones sin análisis de competencia y equipos sin capacidad técnica.
Rutas profesionales y de empleo altamente cualificado
Cuando un empleador español o una transferencia corporativa respalda el traslado. Normalmente, el empleador inicia el proceso de autorización dentro de España primero.
Lo que deben saber específicamente los estadounidenses
Hay tres aspectos que quedan fuera del marco normativo español y suelen pasarse por alto.
Su obligación de presentar la declaración en EE.UU. no desaparece. Los ciudadanos estadounidenses y titulares de tarjeta verde deben presentar la declaración por ingresos mundiales, independientemente de dónde residan. El convenio entre EE.UU. y España, junto con los créditos fiscales extranjeros, son los mecanismos para evitar la doble imposición, y deben aplicarse de manera deliberada, no de forma automática.
La Beckham Law exime del Modelo 720, pero no de nada en EE.UU. Las obligaciones de presentación del FBAR y cualquier otro requisito relacionado con la FATCA siguen su propio calendario.
Los bancos españoles informan directamente al IRS. Esto es el funcionamiento previsto de la FATCA, y es una razón para tener al día la parte estadounidense de su declaración antes de abrir la cuenta, no después.
Quienes se encuentren en esta situación deberían trabajar con un profesional que gestione ambas jurisdicciones. Un asesor español por sí solo pasará por alto la parte estadounidense, y un preparador de impuestos estadounidense por sí solo omitirá la española.
Errores comunes
Presupuestar en función del precio de compra. La base imponible es el valor de referencia catastral cuando este es superior, por lo que una buena negociación no reduce el impuesto de transmisiones patrimoniales.
Asumir que la regla de los 183 días es el único criterio. El centro de intereses económicos no tiene en cuenta días en absoluto.
Confundir el padrón con un estatus migratorio. El empadronamiento registra tu dirección en el municipio. Es útil, pero no es un permiso de residencia.
Omitir la diligencia debida para ahorrar una tarifa. Las deudas comunitarias y el IBI impagado recaen sobre la propiedad.
Olvidar la declaración de renta imputada. Ser propietario de un inmueble vacío en España genera una obligación anual, y muchas personas lo descubren años después con intereses añadidos.
Contar los seis meses del Beckham Law desde la llegada. Generalmente, el cómputo comienza desde el alta en la Seguridad Social.
Comprar un ETF esperando la diferición fiscal del fondo. Los fondos cotizados quedan fuera del régimen del artículo 94 en su totalidad.
Construir un modelo de rentabilidad basado en alquiler turístico. La normativa se ha endurecido y una licencia vigente hoy puede no ser renovable.
Solicitar el NIE después de firmar algún documento. El notario lo necesita para la escritura, y el banco lo requiere antes.
Principales dudas sobre invertir en España
¿Pueden los extranjeros comprar propiedades en España?
Sí, sin restricciones generales basadas en la nacionalidad. Necesitas un NIE, y las compras en zonas costeras designadas como militares o estratégicas requieren autorización del Ministerio de Defensa.
¿Es necesario ser residente para invertir en España?
No. Los no residentes pueden comprar propiedades, poseer acciones y abrir cuentas. Necesitas un NIE y, en la práctica, una cuenta bancaria española. La no residencia modifica tu tratamiento fiscal, pero no tu capacidad para invertir.
¿Cuánto debo invertir en España para obtener la residencia?
Ya no existe esa cantidad. Todos los visados de residencia por inversión fueron eliminados el 03-04-2025. La residencia ahora se obtiene mediante categorías como trabajo, autónomo, teletrabajo, no lucrativa, familiar o estudios.
¿Es real el impuesto del 100% para compradores extranjeros?
Fue anunciado el 13-01-2025 y presentado como proyecto de ley el 22-05-2025. A julio de 2026 no ha sido debatido ni votado, por lo que no es ley.
¿Qué impuestos pago si compro una propiedad y la dejo vacía?
Impuesto sobre la renta imputada en el Modelo 210, calculado sobre el 2% del valor catastral (1,1% si se revisó en los últimos diez años), gravado al 19% para residentes en la UE y el EEE o al 24% para el resto. Además, el IBI municipal y las cuotas de la comunidad.
¿Cuánto tarda en obtenerse un NIE?
Los plazos dependen de la vía y de la oficina consular o comisaría que lo tramite. Quienes siguen la vía presencial en España reportan largas esperas para citas, que no siempre están disponibles. La vía remota mediante abogado con poder notarial evita por completo la cola de citas.
¿Puede rechazarse una solicitud de NIE?
El NIE es un número de identificación administrativa, por lo que una solicitud correctamente documentada no se evalúa por méritos, como ocurre con un visado. Los problemas surgen por documentación incompleta o no legalizada correctamente.
¿Necesito un representante fiscal en España?
Los no residentes están formalmente obligados a nombrar uno cuando operan a través de un establecimiento permanente o cuando la autoridad tributaria lo solicita. Fuera de esos casos, es opcional para particulares y, en la práctica, evita que los plazos de presentación y las notificaciones oficiales queden sin respuesta.
¿Qué región española es la más económica para comprar?
En el impuesto de adquisición, Madrid, con un 6%, está entre las más bajas, mientras que Cataluña y Valencia, con un 10% o más, están entre las más altas. En una reventa de 300.000 €, esa diferencia supone unos 12.000 €. El impuesto sobre el patrimonio, en cambio, modifica nuevamente el cálculo en sentido opuesto para carteras más grandes.
¿En qué puede ayudarle AnchorLess?
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España sigue abierta al capital extranjero y cerrada a la idea de que el capital compre residencia. Ese es el cambio principal, y se remonta exactamente al 03-04-2025, cuando la Ley Orgánica 1/2025 eliminó todas las vías de inversión de golpe: propiedades, deuda pública, acciones, fondos, depósitos y proyectos empresariales. El Golden Visa es ahora un referente histórico, protegido únicamente para permisos ya concedidos y solicitudes presentadas con anterioridad.
El contexto económico es sólido, aunque en desaceleración. El Banco de España proyecta un crecimiento del 2,3% en 2026 y del 1,7% en 2027, con una deuda pública que cae por debajo del 99% del PIB e inflación en el 3,6%. El gobernador Escrivá señala como fortalezas el empleo, la migración y la ausencia de los desequilibrios que provocaron la crisis financiera de 2008, mientras que identifica como limitaciones la deuda, la productividad y la vivienda.
El impuesto del 100%, que dominó la cobertura internacional, nunca llegó a ser ley. Se anunció en enero de 2025, se redactó en mayo de 2025 y, a día de hoy, aún no ha sido debatido en el parlamento. Conviene considerarlo como un riesgo a vigilar, más que como un coste presupuestario.
En cuanto al coste, el dato relevante no es el precio acordado. Es el valor de referencia catastral, que desde enero de 2022 establece la base imponible, y el impuesto de transmisiones patrimoniales autonómico, que oscila entre el 6% en Madrid y alcanza una escala progresiva del 13% en Cataluña tras la reforma de junio de 2025. Añada entre un 1% y un 2% por gastos de notaría, registro y asesoría legal, y espere un coste total del 10% al 15% sobre el precio de compra.
En materia fiscal, la línea divisoria es la residencia. Los no residentes tributan únicamente por los ingresos de fuente española, pagan un rendimiento imputado por propiedades vacías y enfrentan un tipo bruto del 24% sobre los ingresos por alquiler si residen fuera de la UE. Los residentes tributan por la renta y patrimonio mundiales, con una escala de ahorro que alcanza el 30% y una posición en el impuesto sobre el patrimonio que varía desde cero en Madrid hasta su aplicación íntegra en Cataluña. La Beckham Law puede reajustar esa ecuación durante seis años, con un plazo de seis meses que comienza con el alta en la Seguridad Social.
En cuanto a opciones de inversión, el sector inmobiliario sigue siendo la categoría con mayor volumen de capital extranjero, aunque la menos líquida, mientras que los sectores que atraen inversiones empresariales serias son las energías renovables —donde más de la mitad de la electricidad española ya es renovable— y el sector automotriz, donde España es el segundo mayor fabricante de Europa y el gobierno ha comprometido cerca de 1.300 millones de euros para la transición eléctrica. Un dato estructural merece atención: los fondos registrados en España y la UE permiten diferir impuestos bajo el artículo 94, algo que no ocurre con los ETF.
Para un expatriado, el orden es lo que le protege. Ruta de residencia primero, residencia fiscal segundo y patrimonio tercero. Invertir ese orden es el error más costoso en esta categoría.
Todo ello depende de que exista una premisa previa. Obtenga el NIE si invierte como persona física y el NIF español si lo hace como empresa. Nada de lo expuesto en este artículo estará disponible hasta que se emita ese número.
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