2026’da İspanya’da Yabancı Olarak Nasıl Yatırım Yapılır: Maliyetler, Vergiler ve Gereksinimler
Kısaca
İspanya, yabancı sermayeye açık ancak sermayenin oturum hakkı satın almasına kapalıdır. Bu, 03-04-2025 tarihinde Ley Orgánica 1/2025’in tüm yatırımcı yollarını — gayrimenkul, kamu borcu, hisse senetleri, fonlar, mevduatlar ve iş projeleri — birdenbire kaldırmasıyla ortaya çıkan başlıca değişikliktir. Artık Golden Visa, yalnızca daha önce verilmiş izinler ve yapılmış başvurular için geçerli bir tarihsel referans haline geldi.
Yabancılar, gayrimenkul, hisse senedi veya fon satın alma konusunda genel bir kısıtlamanın olmadığı şekilde İspanya'da yatırım yapmaya devam edebilir. Değişen şey, yatırımın artık ikamet hakkı sağlamadığıdır; zira İspanya, 03-04-2025 tarihinde Golden Visa’yı kaldırmıştır. AB dışından gelen alıcılara yönelik %100 vergi olarak geniş çapta haber yapılan öneri ise parlamento tarafından hiçbir zaman tartışılmamış veya oylanmamıştır.
Artık iki gerçek bir arada duruyor: İspanya paranıza açık, ancak paranızın size yaşam alanı satın alma hakkı vermesine kapalı. Her planlama kararı, bu iki durumu aynı anda ele almayı gerektiriyor.
Herhangi bir sermaye hareketinden önce, İspanyol vergi kimlik numarasına ihtiyacınız olacak. Bireysel olarak yatırım yapıyorsanız NIE, şirket aracılığıyla yatırım yapıyorsanız Spanish NIF. Hiçbir noter tapu imzalayamaz ve hiçbir banka hesap açamaz.
Bu rehberde, İspanyol ekonomisinin mevcut durumu ve yabancı yatırımlar için neden cazip olduğu, Golden Visa’nın nasıl çalıştığı ve kaldırılmasının ne gibi değişikliklere yol açtığı, %100 vergi önerisinin gerçek durumu, İspanya’da yatırım yapmanın tam süreci ve hükümetin nerelerde destek sunduğu, işlem yapmadan önce ihtiyacınız olan belgeler, gayrimenkul satın alma sırası ve bölgesel maliyetler, ana yatırım seçenekleri ve sermaye çeken sektörler, sizi İspanyol vergi mukimi yapan üç test, yerleşik olmayan mülk sahibi olarak ve yerleşik olarak ödemeniz gerekenler, Beckham Law ve altı aylık süresi, ayrıca hâlâ mevcut olan ikamet yolları ele alınıyor.
İçindekiler20
- 2026'da "İspanya'ya yatırım yapmak" ne anlama geliyor?
- İspanya'daki mevcut ekonomik durum nedir?
- İspanya’ya yatırım yapmanın avantajları nelerdir?
- İspanya’ya yatırım yaparak hâlâ oturum izni alabilir misiniz?
- İspanya'da AB dışından gelen mülk alıcılarına %100 vergi uygulanıyor mu?
- İspanya’ya yatırım süreci nasıl işler?
- Yurt dışında yaşayan biri olarak İspanya’ya nasıl yatırım yapılır?
- Para hareketleri başlamadan önce ihtiyacınız olanlar
- İspanya'da mülk satın almak: gerçek süreç
- İspanya’da bir mülk satın almanın gerçek maliyeti
- İspanya’daki en iyi yatırım seçenekleri nelerdir?
- Vergi mukimliği: her şeyi belirleyen üç test
- Yerleşik olmayan mülk sahiplerinin yükümlülükleri
- İspanya’da vergi mukimi olarak yükümlülükleriniz
- İspanya'nın Beckham Yasası
- Var olan ikamet yolları
- Amerikalıların özellikle bilmesi gerekenler
- Yaygın hatalar
- İspanya'da Yatırım Yapmanın Ana Endişeleri
- AnchorLess size nasıl yardımcı olabilir?
2026'da "İspanya'ya yatırım yapmak" ne anlama geliyor?
İspanya'ya yatırım yapmak; gayrimenkul, borsada işlem gören hisseler, kolektif yatırım fonları, devlet borçlanma araçları veya orada kurduğunuz bir şirket gibi İspanyol varlıklarına sermaye yatırmak anlamına gelir. Bu artık tamamen ekonomik bir eylemdir ve göçmenlik açısından herhangi bir etkisi yoktur.
Bu ayrım yeni. On iki yıl boyunca 500.000 € tutarında gayrimenkul alımı, beraberinde oturma izni de getiriyordu. Bu bağlantı artık yok; bu konuda hâlâ arama sonuçlarında üst sıralarda yer alan rehberlerin çoğu da henüz bunu yansıtmıyor.
Birçok kişi birbirinden farklı dört konuyu birbirine karıştırıyor. Bu nedenle başka bir konuya geçmeden önce bunları ayırmakta fayda var.
Yatırım
İspanyol bir varlık satın almak. Gayrimenkul, hisse, fon, tahvil veya işletme. Askerî ya da stratejik kıyı bölgeleri olarak belirlenmiş araziler için Savunma Bakanlığı'ndan izin alınmasını gerektiren sınırlı bir istisna dışında, satın alma işleminin kendisine yönelik herhangi bir vatandaşlık kısıtlaması yoktur.
İkamet
İspanya'da yaşama konusundaki yasal hakkınız. 03-04-2025 tarihinden bu yana, doğrudan hiçbir para tutarı bu hakkı sağlamıyor. Bu hakkı çalışma, serbest meslek, uzaktan çalışma, kazanç getirici faaliyette bulunmama, aile veya eğitim yollarından biriyle elde edebilirsiniz. İspanya'da yasal ikamet sahibi olma rehberimiz, sürecin tüm aşamalarını ele alıyor.
Vergi mukimliği
Göçmenlik statüsünden tamamen ayrı bir konu. Yasal ikamet sahibi olup vergi mukimi olmayabilirsiniz. Ayrıca, İspanya'da hiç oturma izniniz olmadığı hâlde vergi mukimi de olabilirsiniz. Ülkede turist damgasıyla uzun süre vakit geçirenler bunu duyunca şaşırabiliyor.
Kimlik numaraları
Yabancı gerçek kişiler için NIE, yabancı şirketler için İspanyol NIF. Bunlar tüm sistemin anahtarıdır. Bunlardan biri olmadan hiçbir noter tapu işleminizi imzalamaz ve hiçbir banka hesabınızı açmaz.
İspanya'daki mevcut ekonomik durum nedir?
İspanya ekonomisi, avro bölgesi ortalamasından daha hızlı büyüyor ve büyüme hızı kademeli olarak düşüyor. İspanya Merkez Bankası, 2026'da GSYH'nin %2,3, 2027'de ise %1,7 büyüyeceğini; enflasyonun bu yıl %3,6 olacağını ve kamu borcunun GSYH'nin %99'unun altına ineceğini öngörüyor.
İspanya Merkez Bankası'nın Haziran 2026'da yayımlanan yıllık raporuyla birlikte açıkladığı üç aylık değerlendirmesinde bu öngörüler değişmedi. Ekonomi, 2025'in son çeyreğindeki %0,8'lik büyümenin ardından 2026'nın ilk çeyreğinde %0,6 büyüdü.
Başkan José Luis Escrivá mevcut büyümeyi üç unsura bağladı: istihdamdaki canlılık, göç akışları ve önemli makrofinansal dengesizliklerin bulunmaması. Ülke riskini değerlendirenler açısından en önemli nokta sonuncusu; zira bu durum, 2008 öncesindeki tabloyla doğrudan bir tezat oluşturuyor.
Rakamlarla genel görünüm
| Gösterge | 2026 | 2027 |
|---|---|---|
| GSYH büyümesi | 2.3% | 1.7% |
| Enflasyon | 3.6% | 2.6% |
| Kamu açığı (GSYH payı) | 2.4% | 2.3% |
| Kamu borcu (GSYH payı) | 98.9% | 97.9% |
Kaynak: Banco de España makroekonomik öngörüleri, Haziran 2026.
Finansal krizin hâlâ açıkladığı noktalar
İspanya'nın 2008'deki çöküşü, gayrimenkul kaynaklı bir bankacılık kriziydi ve sonuçları, bugün yatırım yaptığınız piyasayı şekillendirmeye devam ediyor. İnşaat sektörü çöktü, birçok bölgede fiyatların toparlanması on yılı aşkın sürdü ve arz hattı kriz öncesi seviyelere hiçbir zaman geri dönmedi.
Mevcut konut açığının kökeni doğrudan bu döneme dayanıyor. Konut politikasının İspanya'da yasa yapımının siyasi açıdan en hareketli alanı hâline gelmesinin ve yabancı bir alıcının yalnızca fiyatları değil, mevzuat riskini de takip etmesinin nedeni de bu.
İspanya Merkez Bankası, büyüme rakamlarının yanı sıra üç yapısal zorluğa dikkat çekiyor: kamu borcu, verimlilik ve konut. İspanya'daki ekonomik gelişme gerçektir ve kısıtlar merkez bankasının kendisi tarafından açıkça dile getirilmektedir.
İspanya’ya yatırım yapmanın avantajları nelerdir?
İspanya’ya yatırım yapmanın avantajları; avro bölgesindeki büyüyen ekonomi, 48 milyondan fazla tüketiciye sahip ve EMEA ile Latin Amerika pazarlarına erişim sunan bir iç pazar, İspanyol hükümetinin hibe ve danışmanlık programları aracılığıyla yabancı yatırımlara aktif desteği ve Kuzey Avrupa ile Amerika Birleşik Devletleri’ne kıyasla elverişli yaşam maliyeti ve yaşam kalitesidir.
Bunları sırayla ele alalım; çünkü gerçekte ne satın aldığınıza bağlı olarak her birinin ağırlığı farklıdır.
Ekonomik gelişme ve pazarlara erişim. İspanya, 2024’te %3,2 büyüyerek avro bölgesinin oldukça üzerinde bir performans sergiledi ve büyümesi blok ortalamasının üzerinde seyretmeye devam ediyor. Coğrafi ve ticari konumu, İspanya’da kurulan bir şirkete Avrupa, Orta Doğu, Kuzey Afrika ve Latin Amerika’ya açılma olanağı sunuyor. ICEX’in kurumsal yatırımcılara sunduğu gerekçe bu ve gerçekten de geçerli.
Uygulamada da var olan devlet desteği. İspanyol hükümeti, yalnızca yatırım ortamının açık olduğunu duyurmakla kalmıyor; yabancı yatırımlara yönelik belirli programlara da fon sağlıyor. Ayrıntılar aşağıdaki süreç bölümünde yer alıyor.
Belirli sektörlerde yoğunlaşan fırsatlar. Yenilenebilir enerji, otomotiv ve mobilite, bilgi ve iletişim teknolojileri, yaşam bilimleri, havacılık ve tarımsal gıda sektörleri, kamu ve özel sermayenin fiilen yöneldiği alanlardır. Sektörler bölümünde her birinin arka planı ele alınıyor.
Yaşam kalitesi ve dürüstçe belirtilmesi gereken bir çekince. Sağlık hizmetleri, yemek kültürü, iklim, yürünebilir şehirler ve Kuzey Avrupa’nın çoğuna ve ABD’nin büyük bölümüne kıyasla daha düşük yaşam maliyeti, çok sayıda yabancı alıcının benzer pazarlara kıyasla İspanya’yı tercih etmesinin nedenleridir. Bu gerçek bir avantajdır; aynı zamanda insanların gereğinden fazla önem verdiği konudur. Yaşam kalitesi, vergi yükümlülüklerinizi, devir vergisi tutarınızı ya da AB dışından bir ev sahibinin brüt kira geliri üzerinden %24 vergi ödediği gerçeğini değiştirmez. İlkinden keyif alın, ikincisi için plan yapın.
Artık avantaj olmayan şey. İkamet hakkı. On iki yıl boyunca İspanya’ya yatırım yapmanın başlıca avantajı buydu; Nisan 2025’te sona erdi.
İspanya’ya yatırım yaparak hâlâ oturum izni alabilir misiniz?
Hayır. İspanya, yatırımcılara yönelik tüm oturum yollarını 03-04-2025 tarihinde kaldırdı.
Golden Visa, Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero ile kaldırıldı (03-01-2025 tarihinde BOE’de BOE-A-2025-76 olarak yayımlandı). Söz konusu kanunun yirmi birinci nihai hükmü, Ley 14/2013’ün 63 ila 67. maddelerindeki içeriği yürürlükten kaldırdı. İptal, yayımlanmasından üç ay sonra yürürlüğe girdi.
İspanya’daki Golden Visa nasıl işliyordu?
Artık işlemiyor. İspanya’daki Golden Visa, 2013’te oluşturulan ve belirli koşulları karşılayan bir sermaye yatırımı karşılığında yabancı yatırımcıya yasal oturum hakkı sağlayan bir yatırım yoluydu; tüm türleri 03-04-2025 tarihinde kapatıldı.
Nasıl işlediğini anlamak hâlâ önemlidir; çünkü satın alım yaptığınız piyasayı şekillendirmiştir ve yayımlanmış çok sayıda içerik hâlâ mevcutmuş gibi anlatmaktadır.
Golden Visa koşulları nelerdi?
Yerleşik olmayan yabancı bir yatırımcı, aşağıdaki kategorilerden birinde “önemli bir sermaye yatırımı” yaparak uygunluk kazanıyordu. İspanya’da 500.000 € değerinde gayrimenkul yatırımı en bilinen seçenekti, ancak tek seçenek değildi.
| Kapatılan yatırımcı yolu | Eşik |
|---|---|
| Gayrimenkul | €500,000 |
| İspanya kamu borçlanma araçları | €2,000,000 |
| Hisseler veya şirket payları | €1,000,000 |
| Yatırım veya risk sermayesi fonları | €1,000,000 |
| İspanyol kuruluşlarındaki banka mevduatları | €1,000,000 |
| Genel yarara yönelik iş projeleri | Her başvuru ayrı ayrı değerlendirilirdi |
Gayrimenkulün, 500.000 €’luk eşik tutara kadar herhangi bir ipotekten ari olması ve Tapu Sicili’ne kaydedilmesi gerekiyordu. İlk izin üç yıl geçerliydi ve yatırım sürdürüldüğü müddetçe beş yıllık dönemler hâlinde yenileniyordu. Doğrudan vatandaşlık hakkı vermiyordu; ancak standart beş yıllık kalıcı oturum ve on yıllık vatandaşlığa geçiş sürelerini başlatıyordu.
Hâlihazırda bu izne sahip olanlara ne olacak?
Mevcut izin sahiplerinin yasal dayanağını oluşturan iki geçiş hükmü, iptal ile birlikte Ley 14/2013’e eklendi. 03-04-2025 tarihinden önce yapılan başvurular, başvuru tarihinde yürürlükte olan kurallara göre işleme alınır. Hâlihazırda verilmiş izinler, geçerlilik sürelerinin sonuna kadar yürürlükte kalır; yenileme başvuruları ise ilk iznin verildiği tarihte geçerli olan kurallara göre değerlendirilir.
Bugün başvuruya başlayanlar açısından pratik sonuç basittir: İstediğiniz şeyi satın alın, ardından satın alımla ilgisi olmayan bir yol üzerinden ayrıca oturum iznine başvurun.
İspanya'da AB dışından gelen mülk alıcılarına %100 vergi uygulanıyor mu?
Hayır. 22-07-2026 itibarıyla bu, hiçbir zaman görüşülmemiş veya oylanmamış bir öneridir ve yasalaşmamıştır.
Bu konu, bu kategoride hakkında en çok yanlış bilgi verilen başlıktır. Bu nedenle tarihleri içeren zaman çizelgesini aşağıda bulabilirsiniz.
13-01-2025 tarihinde Başbakan Pedro Sánchez, AB dışında ikamet eden alıcıların satın aldığı mülkler için «%100'e kadar» vergi de içeren bir konut paketini duyurdu. Öneri, «Gayrimenkul Devirleri Üzerinden Tamamlayıcı Devlet Vergisi» olarak tanımlandı ve Danimarka ile Kanada örnek gösterilerek gerekçelendirildi.
22-05-2025 tarihinde hükümet, yasa tasarısını parlamentoya sundu.
27-03-2026 tarihinde Reuters, parlamento kayıtlarını kaynak göstererek tasarının hâlâ görüşülmediğini bildirdi. Hükümetten üst düzey bir yetkili Reuters'a, yeni vergilerin mevcut parlamentoda çoğunluğun desteğini alması en zor tedbirler arasında olduğunu söyledi. Azınlık hükümetinin ihtiyaç duyduğu oylara sahip olan Junts ise tasarıya karşı çıkıyor.
Hükümetin kendi Ocak 2026 konut paketinde bu önleme başlıca bir tedbir olarak yer verilmedi.
Tasarıda tam olarak ne yazıyordu? Bu vergi, AB'de ikamet etmeyen gerçek ve tüzel kişilere uygulanacak ve mevcut bölgesel devir vergisine ek olarak alınacaktı. KDV'ye tabi oldukları ve dolayısıyla AB düzeyinde uyumlaştırıldıkları için yerel bir yasa tasarısının kapsamı dışında kalan yeni konut alımlarına uygulanmayacaktı. Norveç, İzlanda ve Lihtenştayn vatandaşlarının, Avrupa Ekonomik Alanı (AEA) kapsamında, bu düzenlemenin kapsamına girip girmediği ise hiçbir zaman netleştirilmedi.
Nasıl değerlendirmeli? Bu vergiyi bütçenize dâhil etmeyin. Ancak tamamen göz ardı da etmeyin. Konu parlamentoda bekliyor; siyasi dengeler değişirse ilerleyebilir. İspanya'nın 2025 yılına ait resmî istatistiklerinde, ülkede ikamet etmeyen yabancı alıcıların 51.411 mülk satın aldığı kaydedildi. Bu, yıllık bazda yaklaşık %10'luk bir düşüşle son dört yılın en düşük seviyesiydi. Sektör analizlerine göre bu düşüşün kayda değer bir bölümü, vergi duyurusundan ziyade Golden Visa uygulamasının kaldırılmasından kaynaklanıyor.
İspanya’ya yatırım süreci nasıl işler?
İspanya’ya yatırım süreci beş aşamadan oluşur: İspanyol vergi kimlik numaranızı alın, İspanyol banka hesabı açın, varlık için hukuki durum tespitini tamamlayın, noter huzurunda imza atın ve satın alımı tescil ettirin. Şirketler ve ticari projeler, hükümetin yabancı yatırımlardan sorumlu kuruluşu ICEX-Invest in Spain’den ücretsiz danışmanlık desteği alabilir.
Sıralama sabittir. Her aşama, bir önceki tamamlanana kadar başlatılamaz. En sık yapılan hata, doğrudan üçüncü aşamadan başlamaktır.
| Aşama | Ne yapılır | Şunlar olmadan ilerlenemez |
|---|---|---|
| 1. Kimlik numarası | Gerçek kişiler için NIE, şirketler için İspanyol NIF | Başka hiçbir şeye başlanamaz |
| 2. Banka hesabı | Para kaynağını gösteren belgelerle birlikte İspanyol banka hesabı | Kimlik numarası |
| 3. Hukuki durum tespiti | Mülkiyet hakkı, borçlar ve ruhsatların bağımsız olarak incelenmesi | Hiçbir şey; para kaybı, bu aşamanın atlanmasıyla yaşanır |
| 4. Noter senedi | İmza atılır, kalan tutar ödenir ve vergiler doğar | Kimlik numarası ve hazır durumdaki fonlar |
| 5. Tescil | Tapu Siciline veya ticaret siciline kayıt | İmzalanmış noter senedi |
ICEX-Invest in Spain ne yapar, ne yapmaz?
ICEX-Invest in Spain, Ekonomi, Ticaret ve İşletme Bakanlığına bağlı, kamu mülkiyetindeki bir kuruluş olan ICEX Spain Trade and Investment’ın icra birimidir. Görevi, doğrudan yabancı yatırımları çekmek ve desteklemektir.
Sunduğu hizmetler tanıtım amaçlı değil, somuttur:
- İspanya’da faaliyet göstermeye başlayan yabancı yatırım projelerine yönelik ücretsiz danışmanlık ve bilgilendirme hizmetleri
- İnovasyon ve ölçeklenebilirlik ölçütlerine göre yılda en fazla 50 yabancı girişimi seçen ve bu girişimlere ücretsiz kuruluş hizmetleri paketi sunan Rising UP in Spain
- En az %50’si yabancılara ait şirketlerin yürüttüğü Ar-Ge projelerine yönelik, yararlanıcı başına 800.000 €’ya ulaşan hibeler sunan Innova Invest hibe programı
- Yaklaşık 500 sayfada yabancı yatırımlara ilişkin yasal ve düzenleyici koşulları açıklayan, her yıl güncellenen İspanya’da İş Yapma Rehberi
Kimsenin açıkça söylemediği kısım şu: ICEX, ticari ve kurumsal yatırımları destekler. Valensiya’da daire satın alan bir bireyseniz bu kurum size yönelik değildir; yayımladığı materyalleri ne kadar okursanız okuyun NIE’nizin çıkarılmasını sağlayamazsınız. Bireysel alıcılara yönelik hukuki ve idari süreç noter, vergi dairesi ve Tapu Sicili üzerinden yürütülür ve kimlik numaranızla başlar.
Yurt dışında yaşayan biri olarak İspanya’ya nasıl yatırım yapılır?
Yurt dışında yaşayan biri olarak İspanya’ya yatırım yapmak için üç konuyu sırayla netleştirin: ikamet durumunuzu, vergi mukimliği durumunuzu ve ancak ardından yatırım aracını. Önce mülk satın alıp vergi durumunu sonradan değerlendirmek, bu kategoride en sık yapılan ve en pahalıya mal olan hatadır.
Bunun nedeni, aynı satın alımın bulunduğunuz konuma göre farklı sonuçlar doğurması ve vergi mukimliği durumunun niyetlere değil, olgulara göre belirlenmesidir.
Önce hangi ikamet yolunu izleyeceğinize karar verin
İspanya’da yaşamayı planlıyorsanız, ikamet yolunuz orada yasal olarak neler yapabileceğinizi belirler. Kâr amacı gütmeyen ikamet yolu her türlü çalışmayı yasaklar. Dijital göçebe yolu, yurt dışı kaynaklı gelir gerektirir. Girişimci yolu ise bir iş değerlendirmesi gerektirir. Yatırım yapmak size bir ikamet yolu sağlamaz; dolayısıyla bu karar tamamen bağımsızdır.
İspanya’da vergi mukimi olup olmayacağınızı belirleyin
Belirleyici nokta budur. Vergi mukimi olmayan bir yatırımcı, yalnızca İspanya kaynaklı gelir üzerinden İspanya’da vergi öder. Vergi mukimi ise bölgeye göre büyük ölçüde değişen servet vergisi de dâhil olmak üzere, dünya çapındaki gelirleri ve varlıkları üzerinden vergi öder. Üç ölçüt aşağıda açıklanıyor ve bunların hiçbiri ne yapmayı amaçladığınızı sorgulamıyor.
Ardından yatırım aracını seçin
Aynı varlığın vergi uygulaması durumunuza göre değiştiğinden, mülk mü yoksa portföy mü sorusu ancak bu aşamada yanıtlanabilir. İspanya’da daire kiraya veren AB dışından bir kişi, hiçbir gider indirimi olmaksızın brüt kira üzerinden %24 vergi öder. AB’de ikamet eden bir mülk sahibi ise giderleri düşüldükten sonra net kira üzerinden %19 vergi öder. Aynı daire, aynı kiracı.
Yurt dışında yaşayanları özellikle etkileyen koşullar
Satın almak, ülkede kalma hakkınızı uzatmaz. Mülk sahibi olmak Schengen bölgesinde kalabileceğiniz gün sayısını artırmaz ve Giriş/Çıkış Sistemi artık 90 günlük sınırı sınırda dijital olarak uygular.
Yaşam kalitesi geçerli bir gerekçedir, ancak kötü bir plandır. İklim, sağlık hizmetleri ve yaşam maliyeti, yurt dışında yaşayanların çoğunun İspanya’yı seçme nedenleridir; ancak bunların hiçbiri vergi mevzuatında yer almaz. Mali planınızı kurallara göre yapın, geri kalanının tadını ise ayrı çıkarın.
Ülkeniz sizi yükümlülüklerinizden muaf tutmaz. Özellikle ABD vatandaşları, nerede yaşarlarsa yaşasınlar beyanname vermeye devam eder; bu konu aşağıdaki ayrı bölümde ele alınmıştır.
Para hareketleri başlamadan önce ihtiyacınız olanlar
İspanya’da işlemler kimlik numaralarına dayanır. Doğru numaraya sahip olana kadar aşağıdaki adımların hiçbirini tamamlayamazsınız.
Bireysel yatırım yapıyorsanız: NIE
NIE (Número de Identidad de Extranjero), yabancı kimlik numaranızdır. Noter huzurunda tapu senedi imzalamak, banka hesabı açmak, bir mülkü adınıza kaydettirmek, devir vergisini ödemek ve İspanya’da vergi beyannamesi vermek için bu numaraya ihtiyacınız vardır.
Bu yalnızca bir kimlik numarasıdır. NIE sahibi olmak sizi mukim yapmaz ve çalışma hakkı vermez. NIE ile TIE arasındaki farkı ele alan rehberimiz, bu konuda yapılan hataları açıklıyor.
Mukim olmayanlara kart yerine kâğıt sertifika olarak düzenlenen “beyaz NIE” verilir.
Bir şirket aracılığıyla yatırım yapıyorsanız: İspanyol NIF’si
İspanya’da varlık edinen, fatura düzenleyen veya uyum yükümlülükleri için kayıt yaptıran yabancı bir şirketin, Agencia Tributaria tarafından tahsis edilen bir İspanyol NIF’sine ihtiyacı vardır. Bu numara, yerel bir ofis veya iştirak olmadan vergi dairesinin şirketinizi İspanya’da tanımasını sağlar.
İspanyol banka hesabı
Uygulamada tapu senedinin imzalanması, devir vergilerinin ödenmesi ve sonrasında düzenli olarak ödenecek IBI, site aidatları, faturalar ve sigorta masrafları için gereklidir.
İncelemeye hazırlıklı olun. Kara para aklamayı önleme kuralları uyarınca İspanyol bankaları, paranın kaynağını gösteren belgelerin tasdikli ve tercüme edilmiş olmasını, gerekli durumlarda ise apostil taşımasını ister. Genellikle vergi beyannameleri, maaş bordroları veya şirket hesapları sunulur. Ortak Raporlama Standardı kapsamında İspanyol kuruluşlar, hesap verilerini ikamet ettiğiniz ülkedeki vergi dairesiyle otomatik olarak paylaşır. FATCA kapsamında ise ABD’li hesap sahiplerini doğrudan IRS’ye bildirir.
Dijital sertifika
certificado digital, İspanya’daki kamu idarelerinin çevrimiçi hizmetlerini gerçekten kullanmanızı sağlar: Modelo 210 beyannamesini vermek, dosyanızın durumunu kontrol etmek ve resmî bildirimleri almak. Bu olmadan randevulara ve başkalarının programına bağlı kalırsınız.
İspanya'da mülk satın almak: gerçek süreç
Süreç sabittir ve her adımın hukuki sonuçları vardır. İkinci adımı atlamak, para kaybına yol açar.
Adım 1: Rezervasyon sözleşmesi
Bir documento de reserva mülkü satıştan çeker. Depozito genellikle €3,000 ile €10,000 arasındadır ve emanet hesabında veya satıcının yasal temsilcisinde tutulur.
Adım 2: Hukuki durum tespiti
Bağımsız bir avukat; mülkiyet senedini, ödenmemiş borçları ve hacizleri, apartman aidatı borçlarını, oturma iznini ve bina ruhsatlarının geçerli olup olmadığını kontrol eder.
İnsanların tasarruf etmek için atladığı adım budur ve atlandığında en çok maliyete yol açan da bu adımdır. İspanya'daki borç, satıcıya değil mülke bağlıdır. Ödenmemiş apartman aidatları ve IBI borçları, satış tamamlandığında sizin sorumluluğunuza geçer.
Adım 3: Kapora sözleşmesi
contrato de arras kapsamında genellikle fiyatın %10'u tutarında kapora ödenir. İspanya Medeni Kanunu'nun 1454. maddesi uyarınca, anlaşmadan vazgeçen alıcı kaporasını kaybeder; vazgeçen satıcı ise kaporanın iki katını iade eder.
Adım 4: Noter huzurunda resmî senet
escritura pública mülkiyeti devreder; kalan tutar ve işlem vergileri imza sırasında ödenir. Noter kimliği doğrular, bu nedenle NIE'nizin bu aşamaya kadar alınmış olması gerekir.
Adım 5: Tapu Sicili
Registro de la Propiedad'ya tescil, mülkiyet hakkınızı üçüncü tarafların taleplerine karşı korur. Senedin imzalanması, sizi satıcıya karşı malik yapar. Tescil ise sizi herkese karşı malik yapar.
İspanya’da bir mülk satın almanın gerçek maliyeti
Satın alma fiyatına ek olarak %10 ila %15 bütçe ayırın ve en büyük değişkenin satın alacağınız bölge olduğunu unutmayın.
Vergi matrahı ödediğiniz fiyat değildir
01-01-2022 tarihinden bu yana, devir vergisi ve damga vergisi, Catastro’nun konum ve emsal işlemlere ilişkin kendi algoritmalarını kullanarak belirlediği kadastro referans değeri (valor de referencia catastral) üzerinden hesaplanıyor.
Referans değeri, tapu senedinizdeki fiyatı aşıyorsa vergiyi referans değeri üzerinden ödersiniz. Bir mülk için referans değeri belirlenmemişse, beyan edilen fiyat matrah olur. Bu durum, iyi bir indirim için pazarlık ettikten sonra hiç ödemedikleri bir tutar üzerinden hesaplanmış vergi faturası alan alıcıları hazırlıksız yakalar.
Yeni yapı ve ikinci el
Yeni yapı: Konutlarda ülke genelinde %10 KDV (IVA) ve ayrıca bölgesel olarak belirlenen damga vergisi (AJD) uygulanır. Kanarya Adaları’nda IVA yerine %7 oranında IGIC uygulanır.
İkinci el: KDV ve damga vergisi yerine, tamamen özerk bölge tarafından belirlenen devir vergisi (ITP) uygulanır.
Bölgelere göre devir vergisi
22-07-2026 tarihinde doğrulanmıştır. Bölgesel oranlar, bazen yıl ortasında değişir. İmzalamadan önce güncel oranı ilgili özerk bölgeden teyit edin.
| Bölge | İkinci el ITP | Yeni yapı AJD |
|---|---|---|
| Madrid | %6 | %0.75 |
| Endülüs | %7 | %1.2 |
| Valensiya | %10 | %1.5 |
| Katalonya | Artan oranlı, %10 ila %13 | %1.5 |
Katalonya’daki değişiklik, çoğu rehberde hâlâ yanlış verilen bilgidir. 27-06-2025 tarihinden bu yana, Decret llei 5/2025 de 25 de març uyarınca Katalonya sabit oran yerine kademeli bir tarife uyguluyor:
| Mülk değer aralığı | İlgili aralığa uygulanan oran |
|---|---|
| €600,000’a kadar | %10 |
| €600,000 ila €900,000 | %11 |
| €900,000 ila €1,500,000 | %12 |
| €1,500,000’ın üzerinde | %13 |
Kademeler artan oranlı olarak uygulandığından, her aralıkta yalnızca o aralığa denk gelen kısım ilgili orandan vergilendirilir. €700,000 tutarındaki bir satın alımda ilk €600,000 için %10, kalan €100,000 içinse %11 vergi ödenir; böylece efektif oran yaklaşık %10.14 olur.
Katalonya ayrıca büyük mülk sahiplerine (genel olarak, ondan fazla konutun ya da belirlenmiş bir konut baskısı bölgesinde beş konutun sahibi olanlara) ve tüm bir konut binasının satın alınmasına %20 oran uygulamaya başladı.
Bask illerinde ve Navarra’da, tamamen kendilerine özgü kuralları olan ayrı foral vergi sistemleri uygulanır.
Mesleki ve idari masraflar
Vergilere ek olarak yaklaşık %1 ila %2 masraf ekleyin:
- Noter ücretleri: Satın alma fiyatına göre ulusal tarife üzerinden belirlenir; genellikle %0.2 ila %0.5 arasındadır
- Tapu sicili ücretleri: Bunlar da tarifeye göre belirlenir; genellikle %0.1 ila %0.25 arasındadır
- Bağımsız hukuk danışmanlığı ücretleri: Genellikle %1 ila %2 arasındadır
- Gestoría: Vergi beyannamelerinin verilmesi ve belgelerin işlenmesi için yaklaşık €300
- Emlak acentesi komisyonu: Sözleşme koşulları değişebilse de normalde satıcı tarafından ödenir
Finansman
Yerleşik olmayanlar genellikle mülk değerinin %60 ila %70’i oranında konut kredisi kullanabilir; bu da vergiler ödenmeden önce %30 ila %40 oranında peşinatı nakit olarak karşılamaları gerektiği anlamına gelir. Banka ekspertiz ücretleri €250 ila €600 arasındadır ve genellikle altı ay geçerlidir. Kredi tahsis ücretleri, kredi tutarının %2’sine kadar çıkabilir.
İspanya’daki en iyi yatırım seçenekleri nelerdir?
İspanya’da yatırım yapmanın tek bir en iyi yolu yoktur; çünkü doğru yatırım seçeneği vergi mukimliğinize, yatırım sürenize ve varlığın nakde çevrilebilir olmasına ihtiyaç duyup duymadığınıza bağlıdır. Yabancı yatırımcılara açık başlıca kategoriler gayrimenkul, borsada işlem gören hisseler, kolektif yatırım fonları, sigorta temelli yatırım ürünleri ve şirket kuruluşudur.
Aşağıda her seçeneğin nasıl yapılandırıldığı ve İspanya’da nasıl vergilendirildiği açıklanmaktadır. Bu bilgiler herhangi bir ürüne yönelik tavsiye niteliği taşımaz ve AnchorLess yatırım danışmanlığı sunmaz.
İspanya menkul kıymetler piyasaları CNMV (Comisión Nacional del Mercado de Valores) tarafından denetlenir. İşlem yaptığınız tüm sağlayıcıların bu kurumun sicilinde yer alması gerekir.
İspanya’da gayrimenkul ve taşınmazlar
Yabancı yatırımlar içinde hacmi en yüksek, likiditesi ise en düşük kategoridir. Yukarıda ayrıntılı olarak ele alınmıştır: edinim sırasında bölgesel vergilere tabidir, kiraya verilip verilmediğine bakılmaksızın yıllık yükümlülükler doğurur ve şu anda İspanya mevzuatında en etkin alan olan konut politikalarındaki değişikliklerden etkilenir.
Kira getirileri şehre ve kiralamanın uzun süreli mi yoksa turist ruhsatlı mı olduğuna göre büyük ölçüde değişir. Kısa süreli kiralama ruhsatlarına ilişkin kurallar önemli ölçüde sıkılaştırılmıştır. Barselona yeni turist kiralamalarına son verirken ülke genelinde artık kayıt zorunludur. Bu nedenle, tatil amaçlı kiralamaya dayalı bir getiri modeli için teklif verilmeden önce ruhsat durumu kontrol edilmelidir.
Borsada işlem gören hisseler
İspanyol hisseleri BME borsalarında işlem görür. Yerleşiklerin sermaye kazançları ve temettüleri tasarruf gelirleri matrahına dâhil edilir. Yerleşik olmayanların temettülerinden, uygulanabilir bir çifte vergilendirmeyi önleme anlaşması uyarınca indirim yapılabilmesi koşuluyla, İspanya’da %19 oranında vergi kesilir.
Kolektif yatırım fonları ve ETF’ler: önemli fark
İspanya sisteminde sonuçları diğer tüm unsurlardan daha fazla etkileyen yapısal ayrım budur.
İspanya’da ve AB’de kayıtlı yatırım fonları, Kişisel Gelir Vergisi Kanunu’nun 94. maddesindeki vergi erteleme rejiminden yararlanabilir. Paranızı uygun bir fondan diğerine aktarmanız (traspaso) vergilendirilebilir kazanç doğurmaz. Vergi, ancak paranızı fon sisteminden çektiğinizde ödenir.
Üç koşul geçerlidir. Vergiyi erteleyecek bir IRPF yükümlülüğünüz olması için İspanya’da IRPF mükellefi olmanız gerekir. Her iki fon da uygun kolektif yatırım kuruluşlarından olmalıdır. Yabancı bir fon, ancak CNMV’ye kayıtlıysa ve İspanya’daki bir dağıtıcı aracılığıyla sözleşmeye bağlanmışsa uygun sayılır.
ETF’ler bu rejimin kapsamı dışındadır. Bakanlık bu konuyu açıkça karara bağlamış ve istisnayı, İspanya’da ya da yabancı bir piyasada işlem görmelerine bakılmaksızın borsada işlem gören fonlara da genişletmiştir. Satış gelirini aynı gün yeniden yatırıma yöneltseniz bile her ETF satışı vergilendirilebilir bir işlemdir.
Bir SICAV yapısının vergi ertelemesinden yararlanabilmesi için en az 500 hissedarı bulunmalı ve yatırımcı önceki on iki ayın herhangi bir döneminde sermayenin %5’inden fazlasına sahip olmamış olmalıdır.
Birim bağlantılı hayat sigortası ürünleri
AB’deki hayat sigortası şirketlerinin sunduğu bu sigorta temelli ürün kategorisinde, dayanak varlıklar ihtiyari yönetici tarafından yönetilir ve kazançlar yıllık olarak vergilendirilmek yerine poliçe içinde birikir. İspanya’daki vergi uygulaması, poliçenin belirli yapısal koşulları karşılamasına bağlıdır. Bu koşullar teknik nitelikte olduğundan her durum ayrı ayrı değerlendirilir. Bu konudaki her türlü karar, bir blog yazısına değil, lisanslı bir İspanyol vergi danışmanına bırakılmalıdır.
Şirket kuruluşu
Bir SL (limited şirket) kurmak veya autónomo olarak kaydolmak sizi tamamen farklı bir çerçeveye sokar: kurumlar vergisi, KDV kaydı, Sosyal Güvenlik primleri ve buna bağlı bir oturum izni edinme olasılığı. Her iki durumda da İspanyol NIF gerekir. Her ikisi de İspanyol NIF rehberimizde ele alınmıştır.
İspanya’da hangi sektörler yatırım açısından caziptir?
İspanya’da yatırım açısından cazip sektörler yenilenebilir enerji, otomotiv ve mobilite, bilgi ve iletişim teknolojileri (ICT), yaşam bilimleri, havacılık ve tarım-gıda sektörleridir. İspanya’daki ekonomik büyüme ile kamu eş finansmanının yoğunlaştığı alanlar bunlardır ve ICEX, yabancı iş yatırımlarında bu sektörlere öncelik verir.
Yenilenebilir enerji
İspanya’nın elektrik sistemi Avrupa’nın karbonsuzlaşma düzeyi en yüksek sistemlerinden biridir ve bu başarının ardındaki veriler dikkat çekici ölçüde olumludur.
Yenilenebilir kaynaklar 2025’te İspanya elektriğinin %55,5’ini üretti; öz tüketim de dâhil edildiğinde oran %56,6’ya, üretim ise rekor düzey olan 150,8 TWh’ye ulaştı. Rüzgâr enerjisi üst üste üçüncü yıl enerji kaynakları bileşiminde %21,6 ile ilk sırada yer aldı; onu nükleer enerji (%19), güneş fotovoltaik enerjisi (%18,4) ve kombine çevrimli doğal gaz (%16,8) izledi. Yıl içinde yaklaşık 10 GW yeni güneş ve rüzgâr enerjisi kapasitesi devreye alınarak toplam kurulu kapasite 142,5 GW’a çıkarıldı.
Red Eléctrica stratejik gerekçeyi açıkça ortaya koyuyor: yeni sanayi ve dijital tüketim kaynaklarıyla artan talebin daha temiz bir şebekeyle karşılanması, İspanya’yı Avrupa’da güçlü bir konuma getiriyor. İspanya’da enerji yoğun bir işletme açısından bu, ideolojik değil maliyet ve mevzuata uyumla ilgili bir gerekçedir.
Otomotiv sektörü
İspanya, Avrupa’nın ikinci, dünyanın ise dokuzuncu büyük otomobil üreticisidir ve Avrupa’da ticari araç üretiminde ikinci sıradadır. Küresel üreticiler ülke genelinde, Avrupa’nın en yüksek otomasyon düzeyine sahip tesisleri arasında yer alan üretim tesislerini işletmektedir.
Sektör dönüşüm sürecinin ortasındadır ve İspanya hükümeti bu dönüşümü doğrudan finanse etmektedir. Aralık 2025’te elektrikli araç pazarı ve sektörüne yaklaşık 1,3 milyar € destek açıklamıştır. Bu tutar, 2026 için tüketici teşviklerine ayrılan 400 milyon €, sanayi yatırımları için 580 milyon € ve şarj altyapısı için 300 milyon € içeriyor. Hedef, İspanya’daki üretimin %95’ini 2035’e kadar elektrikli hâle getirmektir.
Yabancı sermaye bu alana şimdiden yöneliyor. CATL ile Stellantis’in batarya tesisi yaklaşık 4 milyar € tutarında yatırımı temsil ediyor.
Diğer öncelikli alanlar
Bilgi ve iletişim teknolojileri (ICT), havacılık, kimya, yaşam bilimleri, tarım-gıda, görsel-işitsel sektör, ulaştırma ve lojistik de öncelikli sektörler listesini tamamlıyor. İspanya’da kurulan bir işletme, ülkenin konumu sayesinde 48 milyondan fazla tüketiciden oluşan iç pazarın yanı sıra AB, Orta Doğu, Kuzey Afrika ve Latin Amerika pazarlarına da erişebilir.
Kapsam hakkında bir not. Sektörlerin cazibesi, doğrudan işletme yatırımları ve hisse senedi yatırımları için geçerli bir gerekçedir. Málaga’daki bir dairenin iyi bir satın alma olup olmadığıyla ilgisi yoktur. Bu iki soruyu birbirinden ayrı değerlendirin.
Vergi mukimliği: her şeyi belirleyen üç test
Üç testten herhangi birini karşılamanız hâlinde İspanya’da vergi mukimi olursunuz ve İspanya’da bölünmüş vergi yılı uygulaması yoktur. Bir testi karşılamanız, takvim yılının tamamı boyunca vergi mukimi sayılmanız anlamına gelir.
Yılın bölünmemesi, gözden kaçabilecek noktadır. Ekim ayında gelip kalmaya devam etmeniz, yılın tamamının kapsama alınmasına yol açabilir.
Test 1: gün sayısı
Bir takvim yılı içinde İspanya topraklarında fiziksel olarak 183 gün veya daha fazla bulunmanız gerekir. Günün bir bölümünü kapsayan bulunma süreleri de sayılır. Keşif amaçlı seyahatler de sayılır. Başka bir ülkede vergi mukimi olduğunuzu o ülkenin vergi idaresinden alınmış resmî bir belgeyle kanıtlayamadığınız sürece, geçici süreliğine ülkeden ayrıldığınız günler İspanya’daki gün sayınıza eklenir.
Test 2: ekonomik çıkarların merkezi
Mesleki faaliyetiniz, yatırımlarınız veya ekonomik temeliniz ağırlıklı olarak İspanya’dadır. Bu testte gün sayısı hiç dikkate alınmaz; bu nedenle 182 günün güvenli bir sınır olduğunu düşünenler bu test kapsamında vergi mukimi sayılabilir.
Test 3: aile karinesi
Hukuken ayrılmadığınız eşiniz ve bakmakla yükümlü olduğunuz reşit olmayan çocuklarınız mutat olarak İspanya’da yaşar. Bu, aksinin kanıtlanabileceği bir karinedir; yani aksini kanıtlama yükümlülüğü size aittir.
Yerleşik olmayan mülk sahiplerinin yükümlülükleri
İspanya’da yerleşik olmayan biri olarak mülk sahibi olmak, mülk boş dursa bile bazı yükümlülükler doğurur. Aşağıdaki beyanların tümü Modelo 210 üzerinden yapılır.
Boş mülk üzerinden hesaplanan gelir
Mülkü hiç kiraya vermeseniz bile İspanya, teorik kira değeri üzerinden vergi alır. Vergi matrahı, kadastro değerinin %2’sidir; kadastro değeri son on yıl içinde yeniden belirlenmişse bu oran %1,1’e düşer. Bu matrah, AB ve AEA’da ikamet edenler için %19, diğer herkes içinse %24 oranında vergilendirilir.
Bu beyan yılda bir kez verilir ve Amerikalı ile Britanyalı mülk sahiplerinin en sık atladığı yükümlülüktür.
Kira geliri
AB ve AEA’da ikamet edenler, giderleri düşerek net kira geliri üzerinden %19 vergi öder; düşülebilecek giderler arasında site aidatları, IBI, sigorta, onarım ve amortisman yer alır.
AB dışında ikamet edenler, hiçbir gider indirimi olmaksızın brüt kira geliri üzerinden %24 vergi öder. ABD’de ve Brexit sonrası Birleşik Krallık’ta ikamet eden mülk sahipleri için bu, sistemin en belirgin dezavantajıdır. Aynı mülk, aynı kiracı, ancak vergi yükü önemli ölçüde farklı.
Satış
Yerleşik olmayan bir kişinin satışından elde ettiği sermaye kazancı, AB içinde veya dışında yaşamasından bağımsız olarak sabit %19 oranında vergilendirilir. Yayımlanmış pek çok bilgilendirmenin yanlış olduğu nokta burasıdır. %19 ve %24’lük ayrım, genel yerleşik olmayan vergi oranına uygulanır; devirlerden elde edilen kazançlar ise yerleşik olmayanların gelir vergisi mevzuatı kapsamında kendilerine özgü sabit bir orana tabidir.
Alıcı, satış bedelinin %3’ünü kesip verginize mahsup edilmek üzere Modelo 211 üzerinden bir ay içinde vergi dairesine ödemekle yasal olarak yükümlüdür. Ardından, gerçek kazancı gösteren Modelo 210 beyanını vermek için üç ayınız daha vardır; böylece satış tarihinden itibaren toplam dört ayınız olur. Kesilen %3, gerçek vergi yükümlülüğünüzü aşarsa aradaki farkı geri talep edebilirsiniz; iadeler genellikle altı ila on iki ay sürer.
Birden fazla mülkü olan yatırımcıları etkileyen bir kısıtlama daha var. Yerleşik olmayanlar, aynı vergi yılında hatta aynı gün olsa bile, bir mülkten elde ettikleri kazancı başka bir mülkteki zararla mahsup edemez.
İspanya’da vergi mukimi olarak yükümlülükleriniz
Vergi mukimliği, İspanya’nın dünya genelindeki gelir ve varlıklarınızı vergilendirmesi anlamına gelir.
Gelir vergisi
IRPF iki matrah üzerinden hesaplanır. Genel matrah (ücret geliri, serbest meslek geliri ve kira gelirlerinin çoğu), devlet tarifesi ile bölgesel tarife üzerinden vergilendirilir; en yüksek dilimde oran yaklaşık %47’ye, bazı bölgelerde ise daha yüksek oranlara ulaşır. Tasarruf matrahında (temettüler, faiz, sermaye kazançları) tek bir ulusal tarife uygulanır:
| Tasarruf matrahı | Oran |
|---|---|
| €6,000’a kadar | %19 |
| €6,000 ile €50,000 arası | %21 |
| €50,000 ile €200,000 arası | %23 |
| €200,000 ile €300,000 arası | %27 |
| €300,000’ın üzeri | %30 |
En üst dilimdeki oran, 2025 vergi yılından itibaren geçerli olmak üzere, 20 Aralık tarihli Ley 7/2024 kapsamında %28’den %30’a yükseltildi. Oranı hâlâ %28 olarak gösteren tüm rehberler güncelliğini yitirmiştir. Bask bölgesi illeri ve Navarra kendi foral tarifelerini uygular.
Servet vergisi
31 Aralık itibarıyla dünya genelindeki net varlıklar üzerinden alınır. Devlet düzeyindeki istisna tutarı €700,000 olup, ana konut için buna en fazla €300,000 eklenir. Ardından bölgeler üç unsuru belirler: istisna tutarını, vergi tarifesini ve vergi indirimini.
| Bölge | İstisna tutarı | Uygulamadaki durum |
|---|---|---|
| Madrid | €700,000 | %100 vergi indirimi |
| Endülüs | €700,000 | %100 vergi indirimi |
| Katalonya | €500,000 | Vergi indirimi yok, kendi tarifesi %3.48’e kadar |
| Valensiya | €1,000,000 | Vergi indirimi yok, kendi tarifesi |
| Balear Adaları | €3,000,000 | Kendi rejimi |
Valensiya, 30 Mayıs tarihli Ley 5/2025 kapsamında istisna tutarını €500,000’dan €1,000,000’a yükseltti; değişiklik 01-06-2025 tarihinde yürürlüğe girdi. Valensiya için hâlâ €500,000 bildiren kaynaklar önceki durumu aktarmaktadır.
Büyük Servetler Üzerinden Dayanışma Vergisi
Bölgelerin vergi indirimiyle ortadan kaldıramadığı, Ley 38/2022 ile oluşturulan ve süresiz olarak uzatılan ulusal bir vergidir. Net servetin €3,000,000’ı aşan kısmına uygulanır; €700,000’lık istisna düşüldüğünde bu tutar yaklaşık €3.7 milyona karşılık gelir.
| Net servet dilimi | Oran |
|---|---|
| €3,000,000 ile €5,347,998 arası | %1.7 |
| €5,347,998 ile €10,695,996 arası | %2.1 |
| €10,695,996’ın üzeri | %3.5 |
Ödenen bölgesel servet vergisi, bu vergiden mahsup edilir. Sonuç, ilk bakışta beklenmedik görünür: Bölgesel vergi indiriminin servet vergisini sıfırladığı Madrid ve Endülüs’te mahsup edilecek bir tutar kalmadığından, büyük servet sahibi olanlar Dayanışma Vergisi’nin tamamını devlete öder. Bölgesel vergi indirimi, vergilendirilecek tutarın en yüksek olduğu noktada fayda sağlamaz.
Yurt dışındaki varlıkların beyanı
İspanya’da vergi mukimi olanlar, yurt dışındaki hesap, menkul kıymet ve taşınmazlar için kategori başına €50,000’ı aşan varlıkları Modelo 720 ile; aynı eşiği aşan yurt dışındaki kripto varlıkları ise Modelo 721 ile 31 Mart’a kadar beyan eder.
Taşınmazlar için eşik, güncel piyasa değerine değil edinme maliyetine göre belirlenir. 2010’da €60,000’a alınmış ve bugün €45,000 değerinde olan bir taşınmaz da beyan yükümlülüğü doğurur.
Bu rejimin ağır yaptırımları, AB Adalet Divanının C-788/19 sayılı davadaki (27-01-2022) kararıyla iptal edildi; %150’lik ceza ve zamanaşımının bulunmaması kaldırıldı. Ley 5/2022 çerçeveyi yeniden düzenledi. Beyan yükümlülüğü ise devam ediyor.
Çıkış vergisi
İspanya’dan ayrılmadan önceki 15 yılın en az 10 yılında İspanya’da vergi mukimi olduysanız, küresel hisse senedi portföyünüzdeki gerçekleşmemiş kazançlar ayrılışınız sırasında vergilendirilebilir. Portföyün toplam piyasa değeri €4,000,000’ı aştığında veya tek bir şirketteki payınız %25’i aşıp €1,000,000’dan fazla değere ulaştığında uygulanır. Gerçekleşmemiş kazanç, tasarruf gelirlerine uygulanan oranlar üzerinden vergilendirilir.
İspanya'nın Beckham Yasası
Beckham Yasası, nitelikli yeni gelenlerin İspanya'da altı vergi yılı boyunca değiştirilmiş bir vergi mükellefi olmayan çerçevesinde vergilendirilmesine olanak tanır: kapsanan İspanyol istihdam gelirinde 600.000 €'ya kadar sabit %24, bunun üzerindeki tutarlarda %47 ve yabancı pasif gelirler genellikle İspanyol vergisinin dışında kalır.
Yasanın resmi adı, İspanyol topraklarına yerleştirilen çalışanlar için özel rejim olup, Ley 35/2006'nın 93. maddesi uyarınca düzenlenmiştir.
Kapsamı ve yaygın yanlış anlamalar
Üç avantaj, hak ettikleri ilgiyi görmemektedir. Modelo 720 zorunluluğu bulunmaması, bu sayede İspanyol mukimliğinin en ağır raporlama yükü ortadan kalkar. Sadece İspanya'da bulunan varlıklar üzerinden servet vergisi, böylece yabancı portföy İspanyol vergi matrahının dışında kalır. Aynı mantıkla, sadece İspanyol varlıklar üzerinden Dayanışma Vergisi uygulanır.
En yaygın yanlış anlama, %24'ün her şeye uygulandığı varsayımıdır. Öyle değildir. İspanyol tasarruf geliri, tasarruf skalası kullanılarak vergilendirilmeye devam eder ve temettüler, faizler ile sermaye kazançları ayrı bir analiz gerektirir.
Başvuruları sonlandıran süre
Seçim, Modelo 149 üzerinden altı ay içinde yapılır. Süre genellikle İspanyol Sosyal Güvenlik kaydı tarihinde başlar, İspanya'ya iniş tarihinden değil. Bu ikisini karıştırmak, insanların rejimi kalıcı olarak kaybetmesine neden olur; çünkü bir yılı kaçırmak o yıl için standart IRPF'ye tabi olmayı ve beş yıl boyunca İspanya dışında geçirilen sürenin ardından ikinci bir şans elde etmeyi imkansız kılar.
Daha sonraki beyanname verme işlemleri Modelo 151 üzerinden yürütülür.
Uygunluk koşulları
İspanya'ya taşınmadan önceki beş vergi yılı boyunca İspanyol vergi mükellefi olmamış olmanız gerekir. Bu bakış açısı, 2022 yılı sonunda on yıldan beş yıla indirilmiş ve Ley 28/2022 ile kısaltılmıştır.
Rejim, dijital göçebe vizesi sahipleri için otomatik değildir. Serbest meslek sahipleri genellikle faaliyetin yüksek nitelikli veya yenilikçi olduğunu doğrulayan ENISA sertifikasına ihtiyaç duyar, İspanyol kaynaklı gelirlerini toplam faturalandırmanın %20'sinin altında tutmak zorundadır ve yine de Modelo 149'u zamanında teslim etmek zorundadır.
2025 yılında bilmeniz gereken bir gelişme. 2025/00/03697 sayılı Kararname'nde, Merkezi Ekonomik-İdari Temyiz Mahkemesi (TEAC), Beckham Yasası faydalanıcılarının kendi İspanya'daki ana ikametgahları için tahmini kira gelirinden sorumlu olduğunu teyit etmiştir. Standart İspanyol vergi mükellefiyeti altında, ana ikametgah tahmini kira gelirinden muaftır. Bu rejim altında ise muaf değildir.
Var olan ikamet yolları
Yatırımcı vizesi artık mevcut olmadığı için geriye kalan kategoriler bunlardır. İspanyol vize seçeneklerine dair ayrıntılı bilgi için kılavuzumuza göz atın.
Dijital göçebe vizesi
İspanya dışındaki şirketlerden maaş alan uzaktan çalışanlar için geçerlidir. Aylık gelir tavanı, asgari ücretin %200'ü olup, bu da tek başvuran için aylık €2.849 olarak belirlenmiştir (Real Decreto 126/2026 uyarınca).
| Başvuran | Aylık gerekli gelir |
|---|---|
| Ana başvuran | €2.849 |
| İlk bağımlı (eş ya da partner) | +€1.069 |
| Her ek bağımlı | +€356 |
Ayrıca bir lisans derecesi ya da üç yıllık ilgili mesleki deneyime sahip olmanız ve hiçbir katkı payı olmayan özel sağlık sigortası yaptırmanız gerekmektedir. Freelancer olarak çalışıyorsanız, İspanyol kaynaklı gelirlerinizin toplam faturalandırmanızın %20'sinin altında kalması gerekir.
Non-Lucrative Vizesi
Emekliler ve pasif gelirle geçinenler için geçerlidir. Gerekli tutar, IPREM'in %400'ü olup, bu da ana başvuran için yıllık €28.800 ve her aile üyesi için de €7.200'dür.
Non-Lucrative Vizesi, herhangi bir şekilde çalışmaya izin vermez. Ayrıca, vizeyi korumak ve yenilemek için yılda en az 183 gün fiziksel olarak İspanya'da bulunmanız gerekir; bu durum otomatik olarak dünya genelindeki gelir ve varlıklar üzerinden İspanyol vergi mükellefi olmanızı tetikler.
Girişimci Vizesi
İspanya'da bir iş kurmak isteyen girişimciler için Ley 14/2013 kapsamında geçerlidir. Finansal gereklilikler ana başvuran için €34.200 başlangıç olmak üzere, eş için €12.820 ve her ek aile üyesi için €4.275'tir.
Başvuru işlemine başlamadan önce, devlet yenilik ajansı ENISA tarafından olumlu bir raporun (informe favorable) sunulması gerekmektedir. ENISA değerlendirmesini yenilikçilik, ölçeklenebilirlik, pazar ve finansman ile ekip kriterleri üzerinden yapmaktadır.
Reddedilen projelerin ortak özellikleri şunlardır: mülkiyet teknolojisi olmayan hazır platformlar, sadece personel artışıyla ölçeklenen gelir modelleri, rakip analizi bulunmayan tahminler ve teknik yetkinliği olmayan ekipler.
Yüksek nitelikli profesyonel ve istihdam yolları
İspanyol bir işveren ya da şirket transferi yoluyla yapılan başvurular için geçerlidir. Genellikle yetkilendirme süreci, işveren tarafından İspanya içinde başlatılır.
Amerikalıların özellikle bilmesi gerekenler
Üç önemli nokta İspanyol mevzuatının dışında kalıyor ve çoğunlukla gözden kaçıyor.
ABD vergi yükümlülüğünüz sona ermiyor. ABD vatandaşları ve yeşil kart sahipleri, nerede yaşarlarsa yaşasınlar, dünya genelindeki gelirleri üzerinden vergi beyanında bulunmak zorundadır. ABD-İspanya anlaşması ve yabancı vergi kredileri, çifte vergilendirmenin önlenmesi için kullanılan mekanizmalardır ve bunların bilinçli bir şekilde uygulanması gerekir; varsayım yoluyla değil.
Beckham Yasası sizi Modelo 720'den muaf tutar, ancak ABD yükümlülüklerinden muaf tutmaz. FBAR ve FATCA kapsamındaki herhangi bir beyanname, kendi takviminde sunulmaya devam eder.
İspanyol bankaları sizinle ilgili bilgileri doğrudan IRS'e bildirir. Bu, FATCA'nın tasarlandığı şekilde çalıştığını gösterir ve hesabı açtırmadan önce ABD tarafındaki beyannamenizin düzgün bir şekilde hazırlanmış olmasının nedenlerinden biridir.
Bu durumdaki herkesin, her iki ülkenin mevzuatını da ele alan bir profesyonelle çalışması gerekir. Sadece İspanyol danışman, ABD tarafını gözden kaçırabilir; sadece ABD hazırlayıcısıysa İspanyol tarafını kaçırabilir.
Yaygın hatalar
Satın alma fiyatına göre bütçe yapmak. Vergi matrahı, kadastro referans değeri bu değerden yüksek olduğunda o değerdir; dolayısıyla iyi bir pazarlık transfer vergisini düşürmez.
183 gün kuralının tek test olduğu varsayımı. Ekonomik çıkarların merkezi hiçbir gün sayılmaz.
Padrón’u ikamet statüsü olarak görmek. Empadronamiento, adresinizi belediyeye kaydeder. Faydalıdır ancak bir ikamet izni değildir.
Ücreti kurtarmak için gerekli due diligence’i atlamak. Aidat borçları ve ödenmemiş IBI, mülkiyetle birlikte devredilir.
Gayrimenkul gelirinin beyanını kaçırmak. Boş bir İspanyol mülküne sahip olmak yıllık bir yükümlülük yaratır ve insanlar yıllar sonra faiziyle birlikte keşfeder.
Beckham Yasası’nın altı aylık süresini varıştan itibaren saymak. Genellikle Sosyal Güvenlik kaydından itibaren başlar.
ETF alarak fon ertelenmesini beklemek. Borsada işlem gören fonlar tamamen 94. madde rejiminin dışındadır.
Turistik kiralamaya dayalı getiri modeli oluşturmak. Ruhsatlandırma sıkılaştırıldı ve bugün var olan bir ruhsat yenilenmeyebilir.
Bir şey imzalandıktan sonra NIE başvurusu yapmak. Noter tapuda bunu talep eder ve banka bunu ondan önce gerektirir.
İspanya'da Yatırım Yapmanın Ana Endişeleri
Yabancılar hâlâ İspanya'da mülk satın alabilir mi?
Evet, vatandaşlığa dayalı genel bir kısıtlama bulunmamaktadır. Bir NIE'ye ihtiyacınız vardır ve belirlenmiş askeri veya stratejik kıyı bölgelerindeki alımlar için Savunma Bakanlığı onayı gerekmektedir.
İspanya'da yatırım yapmak için ikametgâh sahibi olmak gerekli midir?
Hayır. İkametgâh sahibi olmayanlar da mülk satın alabilir, hisse sahibi olabilir ve hesap açabilir. Bir NIE'ye ve uygulamada bir İspanyol banka hesabına ihtiyacınız vardır. İkametgâh sahibi olmamanız, yatırım yapma yeteneğinizi değil, vergi yükümlülüklerinizi değiştirir.
İspanya'da ikametgâh elde etmek için ne kadar yatırım yapmak gerekir?
Artık böyle bir miktar söz konusu değildir. Tüm yatırımcı ikametgâh yolları 03-04-2025 tarihinde kaldırılmıştır. İkametgâh artık çalışma, serbest meslek, uzaktan çalışma, kâr amacı gütmeyen, aile veya eğitim kategorileri aracılığıyla elde edilmektedir.
NIE başvurusu reddedilebilir mi?
NIE, bir idari kimlik numarasıdır; bu nedenle doğru şekilde belgelenmiş bir başvuru, bir vize gibi niteliksel olarak değerlendirilmez. Sorunlara yol açan unsurlar, eksik veya yanlış yasal hale getirilmiş belgelerden kaynaklanır.
İspanya'da bir vergi temsilcisine ihtiyacım var mı?
İkametgâh sahibi olmayanlar, sürekli bir işletme aracılığıyla faaliyet gösterdiklerinde veya vergi dairesi talep ettiğinde resmen bir temsilci atamak zorundadır. Bu durumların dışında bireyler için opsiyoneldir ve uygulamada dosyalama sürelerinin ve resmi bildirimlerin yanıtsız kalmasını önler.
Hangi İspanyol bölgesinde alım en ucuzdur?
Edinme vergisinde Madrid'in %6 ile en düşükler arasında yer alırken, Katalonya ve Valensiya'nın %10 ve üzerindeki oranları en yüksekler arasındadır. 300.000 €'luk bir ikinci el mülk için bu fark tek başına yaklaşık 12.000 €'dur. Ardından servet vergisi, daha büyük portföyler için hesaplamayı yeniden ters yönde değiştirir.
AnchorLess size nasıl yardımcı olabilir?
AnchorLess, her şeyin başlamasından önce var olması gereken idari süreci yönetir.
İspanyolca NIE bireyler için. Çevrimiçi olarak yaklaşık beş dakikada başvurulur, avukatımız randevuyu ayarlayıp sizin için katılım sağlar. Noter ücretleri dahil, e-posta ile teslim edilir ve para iadesi garantilidir.
İspanyolca NIF şirketler için. Doğrudan Agencia Tributaria’ya teslim edilir, sizin tarafınızdan hiçbir belge, noter ya da çeviri gerekmez.
İspanya’da banka hesabı, ülkeye gitmenize gerek kalmadan düzenlenir.
Dijital sertifika, böylece çevrimiçi olarak belge gönderebilir ve bildirim alabilirsiniz.
AnchorLess bir banka, muhasebeci, vergi danışmanı, yatırım danışmanı ya da hukuk firması değildir ve bir devlet kurumu da değildir. Sizi bağlantılandırırken idari süreci yöneten bir aracı olarak hareket ederiz.
Herhangi bir taahhütte bulunmadan önce tüm resmi süreci görmek mi istiyorsunuz? AnchorMove ücretsiz olarak tüm kontrol listenizi sunar ve uzmanlarımızdan biriyle ücretsiz olarak görüşebilirsiniz.
İspanya, yabancı sermayeye açık ancak sermayenin oturum hakkı satın almasına kapalıdır. Bu, 03-04-2025 tarihinde Ley Orgánica 1/2025’in tüm yatırımcı yollarını — gayrimenkul, kamu borcu, hisse senetleri, fonlar, mevduatlar ve iş projeleri — birdenbire kaldırmasıyla ortaya çıkan başlıca değişikliktir. Artık Golden Visa, yalnızca daha önce verilmiş izinler ve yapılmış başvurular için geçerli bir tarihsel referans haline geldi.
Ekonomik arka plan sağlam ve yavaşlama eğiliminde. İspanya Merkez Bankası, 2026’da %2,3 ve 2027’de %1,7 büyüme öngörürken, kamu borcunun GSYİH’nin %99’unun altına düşeceğini ve enflasyonun %3,6 seviyesinde seyredeceğini tahmin ediyor. Guvernör Escrivá, güçlü yönleri istihdam, göç ve 2008 finansal krizine yol açan dengesizliklerin bulunmaması olarak sıralarken, kısıtlayıcı unsurları ise borç, verimlilik ve konut olarak belirtiyor.
%100’lük vergi hiçbir zaman yasalaşmadı. Ocak 2025’te duyurulan, Mayıs 2025’te taslağı hazırlanan bu vergi, bugüne kadar parlamentoda bile görüşülmedi. Bunu, bütçeye dahil edilmesi gereken bir maliyet olarak değil, izlenmesi gereken bir risk olarak değerlendirin.
Maliyet açısından önemli olan rakam, üzerinde anlaşılan fiyat değil. Ocak 2022’den bu yana vergi matrahını belirleyen kadastro referans değeri ve Haziran 2025 reformuyla birlikte Madrid’de %6’dan başlayıp Katalonya’da %13’e ulaşan bölgesel devir vergisidir. Noter, tapu ve hukuki işlemler için %1 ila %2, toplamda ise satın alma fiyatının %10 ila %15’i kadar bir maliyet öngörülmelidir.
Vergi konusunda belirleyici unsur ikametgâhtır. Yerleşik olmayanlar yalnızca İspanya kaynaklı gelire vergi öder, boş bir mülk için varsayılan gelir üzerinden vergilendirilir ve AB dışında bulunmaları durumunda kira gelirleri üzerinden brüt %24 oranında vergi öder. Yerleşikler ise dünya genelindeki gelir ve varlıkları üzerinden vergilendirilir; tasarruf gelirleri için artık %30’a kadar çıkan bir vergi dilimi uygulanırken, servet vergisi Madrid’de sıfırdan başlarken Katalonya’da tamamen ödenebilir durumdadır. Beckham Law, altı yıllık bir süre için bu hesaplamayı sıfırlayabilir ve bu sürenin altı aylık takvimi, Sosyal Güvenlik kaydından itibaren başlar.
Yatırım seçenekleri açısından gayrimenkul, yabancı sermaye hacmi bakımından en büyük kategori olmaya devam ederken en likit olmayan seçenektir. Ciddi iş yatırımlarını çeken sektörler ise yenilenebilir enerji — İspanya elektriğinin yarısından fazlası artık yenilenebilir kaynaklardan karşılanıyor — ve otomotivdir; İspanya, Avrupa’nın ikinci büyük üreticisi konumunda olup hükümet elektrikli geçiş için yaklaşık 1,3 milyar avro taahhüt etmiş durumdadır. Taşınması gereken yapısal bir gerçek şudur: İspanya ve AB kayıtlı fonlar, madde 94 kapsamında vergi ertelenmesi avantajı sunarken, ETF’ler bu haktan yararlanamaz.
Bir göçmen için sıralama sizi korur. Önce ikametgâh yolunu, ardından vergi ikametgâhını, en son da varlıkları belirleyin. Bu sıralamanın tersine çevrilmesi, bu kategoride yapılabilecek en pahalı hatadır.
Tüm bunlar, bir şeyin varlığına bağlıdır: Kişi olarak yatırım yapıyorsanız NIE’yi, şirket olarak yatırım yapıyorsanız İspanyol NIF’yi alın. Bu numara verilmeden, makalede yer alan hiçbir seçenek sizin için geçerli değildir.
Bu makaleyi paylaşın
