2026’da İspanya’da yabancı olarak nasıl yatırım yapılır: Maliyetler, vergiler ve şartlar

2026’da “İspanya’ya yatırım yapmak” ne anlama geliyor?

İspanya’ya yatırım yapmak, İspanyol varlıklarına sermaye yatırmak anlamına gelir: gayrimenkul, borsaya kote hisseler, kolektif yatırım fonları, devlet borçlanma araçları veya orada kurduğunuz bir şirket. Artık bu, göçmenlik açısından herhangi bir etkisi olmayan, tamamen ekonomik bir işlemdir.

Bu ayrım yeni. On iki yıl boyunca, 500.000 € değerinde bir gayrimenkul satın almak oturum izniyle birlikte geliyordu. Bu bağlantı artık yok ve bu konuda arama sonuçlarında hâlâ üst sıralarda yer alan rehberlerin çoğu henüz duruma ayak uydurmadı.

Pek çok kişi birbirinden farklı dört konuyu birbirine karıştırıyor. Bu nedenle, başka bir konuya geçmeden önce bunları birbirinden ayırmakta fayda var.

Yatırım

İspanyol bir varlık satın almak. Gayrimenkul, hisse, fon, tahvil veya bir işletme. Satın alma işleminin kendisi için vatandaşlık kısıtlaması yoktur. Ancak AB dışından gelen alıcılar için bir istisna vardır; buna Britanyalılar da dahildir: adalar ve sınır belediyeleri gibi kısıtlı bölgelerde Savunma Bakanlığı’ndan izin almaları gerekir.

Oturum

İspanya’da yaşama konusundaki yasal hakkınız. 03-04-2025 tarihinden bu yana, hiçbir para miktarı bu hakkı doğrudan satın almanızı sağlamaz. Bu hakkı çalışma, serbest meslek, uzaktan çalışma, kazanç getirici faaliyette bulunmama, aile birleşimi veya eğitim yoluyla elde edebilirsiniz. İspanya’da yasal olarak ikamet etmeye ilişkin rehberimiz, tüm süreci ele alıyor.

Vergi mukimliği

Bu, göçmenlik statüsünden tamamen ayrı bir konudur. Yasal olarak ikamet edip vergi mukimi olmayabilirsiniz. Ayrıca, ülkede turist damgasıyla uzun süre kalan kişileri şaşırtacak şekilde, İspanya’da hiç oturum izniniz olmadan da vergi mukimi olabilirsiniz.

Kimlik numaraları

Yabancı gerçek kişiler için NIE ve yabancı şirketler için İspanyol NIF. Bunlar tüm sistemin anahtarlarıdır. Bunlardan biri olmadan hiçbir noter tapunuzu imzalamaz ve hiçbir banka hesabınızı açmaz.

İspanya'daki mevcut ekonomik durum nedir?

İspanya ekonomisi, avro bölgesi ortalamasından daha hızlı büyüyor ve büyüme hızı kademeli olarak düşüyor. İspanya Merkez Bankası, 2026'da GSYH'nin %2,3, 2027'de ise %1,7 büyüyeceğini; enflasyonun bu yıl %3,6 olacağını ve kamu borcunun GSYH'nin %99'unun altına ineceğini öngörüyor.

İspanya Merkez Bankası'nın Haziran 2026'da yayımlanan yıllık raporuyla birlikte açıkladığı üç aylık değerlendirmesinde bu öngörüler değişmedi. Ekonomi, 2025'in son çeyreğindeki %0,8'lik büyümenin ardından 2026'nın ilk çeyreğinde %0,6 büyüdü.

Başkan José Luis Escrivá mevcut büyümeyi üç unsura bağladı: istihdamdaki canlılık, göç akışları ve önemli makrofinansal dengesizliklerin bulunmaması. Ülke riskini değerlendirenler açısından en önemli nokta sonuncusu; zira bu durum, 2008 öncesindeki tabloyla doğrudan bir tezat oluşturuyor.

Rakamlarla genel görünüm

Kaynak: Banco de España makroekonomik öngörüleri, Haziran 2026.

Finansal krizin hâlâ açıkladığı noktalar

İspanya'nın 2008'deki çöküşü, gayrimenkul kaynaklı bir bankacılık kriziydi ve sonuçları, bugün yatırım yaptığınız piyasayı şekillendirmeye devam ediyor. İnşaat sektörü çöktü, birçok bölgede fiyatların toparlanması on yılı aşkın sürdü ve arz hattı kriz öncesi seviyelere hiçbir zaman geri dönmedi.

Mevcut konut açığının kökeni doğrudan bu döneme dayanıyor. Konut politikasının İspanya'da yasa yapımının siyasi açıdan en hareketli alanı hâline gelmesinin ve yabancı bir alıcının yalnızca fiyatları değil, mevzuat riskini de takip etmesinin nedeni de bu.

İspanya Merkez Bankası, büyüme rakamlarının yanı sıra üç yapısal zorluğa dikkat çekiyor: kamu borcu, verimlilik ve konut. İspanya'daki ekonomik gelişme gerçektir ve kısıtlar merkez bankasının kendisi tarafından açıkça dile getirilmektedir.

İspanya’ya yatırım yapmanın avantajları nelerdir?

İspanya’ya yatırım yapmanın avantajları; avro bölgesindeki büyüyen ekonomi, 48 milyondan fazla tüketiciye sahip ve EMEA ile Latin Amerika pazarlarına erişim sunan bir iç pazar, İspanyol hükümetinin hibe ve danışmanlık programları aracılığıyla yabancı yatırımlara aktif desteği ve Kuzey Avrupa ile Amerika Birleşik Devletleri’ne kıyasla elverişli yaşam maliyeti ve yaşam kalitesidir.

Bunları sırayla ele alalım; çünkü gerçekte ne satın aldığınıza bağlı olarak her birinin ağırlığı farklıdır.

Ekonomik gelişme ve pazarlara erişim. İspanya, 2024’te %3,2 büyüyerek avro bölgesinin oldukça üzerinde bir performans sergiledi ve büyümesi blok ortalamasının üzerinde seyretmeye devam ediyor. Coğrafi ve ticari konumu, İspanya’da kurulan bir şirkete Avrupa, Orta Doğu, Kuzey Afrika ve Latin Amerika’ya açılma olanağı sunuyor. ICEX’in kurumsal yatırımcılara sunduğu gerekçe bu ve gerçekten de geçerli.

Uygulamada da var olan devlet desteği. İspanyol hükümeti, yalnızca yatırım ortamının açık olduğunu duyurmakla kalmıyor; yabancı yatırımlara yönelik belirli programlara da fon sağlıyor. Ayrıntılar aşağıdaki süreç bölümünde yer alıyor.

Belirli sektörlerde yoğunlaşan fırsatlar. Yenilenebilir enerji, otomotiv ve mobilite, bilgi ve iletişim teknolojileri, yaşam bilimleri, havacılık ve tarımsal gıda sektörleri, kamu ve özel sermayenin fiilen yöneldiği alanlardır. Sektörler bölümünde her birinin arka planı ele alınıyor.

Yaşam kalitesi ve dürüstçe belirtilmesi gereken bir çekince. Sağlık hizmetleri, yemek kültürü, iklim, yürünebilir şehirler ve Kuzey Avrupa’nın çoğuna ve ABD’nin büyük bölümüne kıyasla daha düşük yaşam maliyeti, çok sayıda yabancı alıcının benzer pazarlara kıyasla İspanya’yı tercih etmesinin nedenleridir. Bu gerçek bir avantajdır; aynı zamanda insanların gereğinden fazla önem verdiği konudur. Yaşam kalitesi, vergi yükümlülüklerinizi, devir vergisi tutarınızı ya da AB dışından bir ev sahibinin brüt kira geliri üzerinden %24 vergi ödediği gerçeğini değiştirmez. İlkinden keyif alın, ikincisi için plan yapın.

Artık avantaj olmayan şey. İkamet hakkı. On iki yıl boyunca İspanya’ya yatırım yapmanın başlıca avantajı buydu; Nisan 2025’te sona erdi.

İspanya’ya yatırım yaparak hâlâ oturum izni alabilir misiniz?

Hayır. İspanya, yatırımcılara yönelik tüm oturum yollarını 03-04-2025 tarihinde kaldırdı.

Golden Visa, Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero ile kaldırıldı (03-01-2025 tarihinde BOE’de BOE-A-2025-76 olarak yayımlandı). Söz konusu kanunun yirmi birinci nihai hükmü, Ley 14/2013’ün 63 ila 67. maddelerindeki içeriği yürürlükten kaldırdı. İptal, yayımlanmasından üç ay sonra yürürlüğe girdi.

İspanya’daki Golden Visa nasıl işliyordu?

Artık işlemiyor. İspanya’daki Golden Visa, 2013’te oluşturulan ve belirli koşulları karşılayan bir sermaye yatırımı karşılığında yabancı yatırımcıya yasal oturum hakkı sağlayan bir yatırım yoluydu; tüm türleri 03-04-2025 tarihinde kapatıldı.

Nasıl işlediğini anlamak hâlâ önemlidir; çünkü satın alım yaptığınız piyasayı şekillendirmiştir ve yayımlanmış çok sayıda içerik hâlâ mevcutmuş gibi anlatmaktadır.

Golden Visa koşulları nelerdi?

Yerleşik olmayan yabancı bir yatırımcı, aşağıdaki kategorilerden birinde “önemli bir sermaye yatırımı” yaparak uygunluk kazanıyordu. İspanya’da 500.000 € değerinde gayrimenkul yatırımı en bilinen seçenekti, ancak tek seçenek değildi.

Gayrimenkulün, 500.000 €’luk eşik tutara kadar herhangi bir ipotekten ari olması ve Tapu Sicili’ne kaydedilmesi gerekiyordu. İlk izin üç yıl geçerliydi ve yatırım sürdürüldüğü müddetçe beş yıllık dönemler hâlinde yenileniyordu. Doğrudan vatandaşlık hakkı vermiyordu; ancak standart beş yıllık kalıcı oturum ve on yıllık vatandaşlığa geçiş sürelerini başlatıyordu.

Hâlihazırda bu izne sahip olanlara ne olacak?

Mevcut izin sahiplerinin yasal dayanağını oluşturan iki geçiş hükmü, iptal ile birlikte Ley 14/2013’e eklendi. 03-04-2025 tarihinden önce yapılan başvurular, başvuru tarihinde yürürlükte olan kurallara göre işleme alınır. Hâlihazırda verilmiş izinler, geçerlilik sürelerinin sonuna kadar yürürlükte kalır; yenileme başvuruları ise ilk iznin verildiği tarihte geçerli olan kurallara göre değerlendirilir.

Bugün başvuruya başlayanlar açısından pratik sonuç basittir: İstediğiniz şeyi satın alın, ardından satın alımla ilgisi olmayan bir yol üzerinden ayrıca oturum iznine başvurun.

İspanya’da AB dışından mülk alanlara %100 vergi mi uygulanıyor?

Hayır. Bu, hiçbir zaman görüşülmeyen veya oylamaya sunulmayan bir yasa tasarısıydı ve Parlamento 06-10-2026 tarihinde feshedilince geçerliliğini yitirdi: yasa değil.

Bu kategoride en çok yanlış aktarılan konu budur; bu nedenle tarihleriyle birlikte zaman çizelgesini aşağıda bulabilirsiniz.

13-01-2025 tarihinde Başbakan Pedro Sánchez, yerleşik olmayan ve AB dışından alıcılara satılan mülkler için “%100’e kadar” vergi de içeren bir konut paketini duyurdu. Teklif, “Gayrimenkul Devirlerinde Tamamlayıcı Devlet Vergisi” olarak sunuldu ve Danimarka ile Kanada örnek gösterilerek gerekçelendirildi.

22-05-2025 tarihinde iktidar partisinin parlamento grubu (PSOE) bunu yasa tasarısı olarak sundu; tasarı 27-05-2025 tarihinde işleme alındı.

27-03-2026 tarihinde Reuters, parlamento kayıtlarına atıfta bulunarak tasarının hâlâ görüşülmediğini bildirdi. Üst düzey bir hükümet yetkilisi Reuters’a, mevcut parlamentoda yeni vergiler için çoğunluk oluşturmanın en zor işlerden biri olduğunu söyledi. Azınlık hükümetinin ihtiyaç duyduğu oyları elinde bulunduran Junts, teklife karşı çıkıyor.

06-10-2026 tarihinde, 29-11-2026 genel seçimi nedeniyle Parlamento feshedildiğinde tasarı hiç görüşülmeden geçerliliğini yitirdi.

Tasarıda gerçekte ne yazıyordu? Bilgi için belirtelim: Tasarı, AB’de ikamet etmeyen gerçek ve tüzel kişilere, mevcut bölgesel devir vergisine ek bir vergi olarak uygulanacaktı. KDV’ye tabi oldukları ve dolayısıyla AB düzeyinde uyumlaştırılarak ulusal bir yasa tasarısının kapsamı dışında kaldıkları için yeni inşa edilmiş konut alımlarına uygulanmayacaktı. Norveç, İzlanda ve Lihtenştayn vatandaşlarının, AEA vatandaşı olarak, metnin kapsamına girip girmediği hiçbir zaman netleştirilmedi.

Nasıl değerlendirmeli? Bu vergi için bütçe ayırmayın. Parlamento feshedildiğinde tasarı geçerliliğini yitirdi; yeni bir parlamentonun süreci en baştan başlatması gerekir. İspanya’nın 2025 yılına ait resmî istatistiklerine göre, ülkede ikamet etmeyen yabancı alıcılar 51,411 konut satın aldı. Bu sayı, yıllık bazda neredeyse %10 düşerek dört yılın en düşük seviyesine indi. Sektör analizlerine göre bu düşüşün ölçülebilir bir bölümü vergi duyurusundan değil, Golden Visa uygulamasının kaldırılmasından kaynaklanıyor.

İspanya’ya yatırım süreci nasıl işler?

İspanya’ya yatırım süreci beş aşamadan oluşur: İspanyol vergi kimlik numaranızı alın, İspanyol banka hesabı açın, varlık için hukuki durum tespitini tamamlayın, noter huzurunda imza atın ve satın alımı tescil ettirin. Şirketler ve ticari projeler, hükümetin yabancı yatırımlardan sorumlu kuruluşu ICEX-Invest in Spain’den ücretsiz danışmanlık desteği alabilir.

Sıralama sabittir. Her aşama, bir önceki tamamlanana kadar başlatılamaz. En sık yapılan hata, doğrudan üçüncü aşamadan başlamaktır.

ICEX-Invest in Spain ne yapar, ne yapmaz?

ICEX-Invest in Spain, Ekonomi, Ticaret ve İşletme Bakanlığına bağlı, kamu mülkiyetindeki bir kuruluş olan ICEX Spain Trade and Investment’ın icra birimidir. Görevi, doğrudan yabancı yatırımları çekmek ve desteklemektir.

Sunduğu hizmetler tanıtım amaçlı değil, somuttur:

• İspanya’da faaliyet göstermeye başlayan yabancı yatırım projelerine yönelik ücretsiz danışmanlık ve bilgilendirme hizmetleri
• İnovasyon ve ölçeklenebilirlik ölçütlerine göre yılda en fazla 50 yabancı girişimi seçen ve bu girişimlere ücretsiz kuruluş hizmetleri paketi sunan Rising UP in Spain
• En az %50’si yabancılara ait şirketlerin yürüttüğü Ar-Ge projelerine yönelik, yararlanıcı başına 800.000 €’ya ulaşan hibeler sunan Innova Invest hibe programı
• Yaklaşık 500 sayfada yabancı yatırımlara ilişkin yasal ve düzenleyici koşulları açıklayan, her yıl güncellenen İspanya’da İş Yapma Rehberi

Kimsenin açıkça söylemediği kısım şu: ICEX, ticari ve kurumsal yatırımları destekler. Valensiya’da daire satın alan bir bireyseniz bu kurum size yönelik değildir; yayımladığı materyalleri ne kadar okursanız okuyun NIE’nizin çıkarılmasını sağlayamazsınız. Bireysel alıcılara yönelik hukuki ve idari süreç noter, vergi dairesi ve Tapu Sicili üzerinden yürütülür ve kimlik numaranızla başlar.

Yurt dışında yaşayan biri olarak İspanya’ya nasıl yatırım yapılır?

Yurt dışında yaşayan biri olarak İspanya’ya yatırım yapmak için üç konuyu sırayla netleştirin: ikamet durumunuzu, vergi mukimliği durumunuzu ve ancak ardından yatırım aracını. Önce mülk satın alıp vergi durumunu sonradan değerlendirmek, bu kategoride en sık yapılan ve en pahalıya mal olan hatadır.

Bunun nedeni, aynı satın alımın bulunduğunuz konuma göre farklı sonuçlar doğurması ve vergi mukimliği durumunun niyetlere değil, olgulara göre belirlenmesidir.

Önce hangi ikamet yolunu izleyeceğinize karar verin

İspanya’da yaşamayı planlıyorsanız, ikamet yolunuz orada yasal olarak neler yapabileceğinizi belirler. Kâr amacı gütmeyen ikamet yolu her türlü çalışmayı yasaklar. Dijital göçebe yolu, yurt dışı kaynaklı gelir gerektirir. Girişimci yolu ise bir iş değerlendirmesi gerektirir. Yatırım yapmak size bir ikamet yolu sağlamaz; dolayısıyla bu karar tamamen bağımsızdır.

İspanya’da vergi mukimi olup olmayacağınızı belirleyin

Belirleyici nokta budur. Vergi mukimi olmayan bir yatırımcı, yalnızca İspanya kaynaklı gelir üzerinden İspanya’da vergi öder. Vergi mukimi ise bölgeye göre büyük ölçüde değişen servet vergisi de dâhil olmak üzere, dünya çapındaki gelirleri ve varlıkları üzerinden vergi öder. Üç ölçüt aşağıda açıklanıyor ve bunların hiçbiri ne yapmayı amaçladığınızı sorgulamıyor.

Ardından yatırım aracını seçin

Aynı varlığın vergi uygulaması durumunuza göre değiştiğinden, mülk mü yoksa portföy mü sorusu ancak bu aşamada yanıtlanabilir. İspanya’da daire kiraya veren AB dışından bir kişi, hiçbir gider indirimi olmaksızın brüt kira üzerinden %24 vergi öder. AB’de ikamet eden bir mülk sahibi ise giderleri düşüldükten sonra net kira üzerinden %19 vergi öder. Aynı daire, aynı kiracı.

Yurt dışında yaşayanları özellikle etkileyen koşullar

Satın almak, ülkede kalma hakkınızı uzatmaz. Mülk sahibi olmak Schengen bölgesinde kalabileceğiniz gün sayısını artırmaz ve Giriş/Çıkış Sistemi artık 90 günlük sınırı sınırda dijital olarak uygular.

Yaşam kalitesi geçerli bir gerekçedir, ancak kötü bir plandır. İklim, sağlık hizmetleri ve yaşam maliyeti, yurt dışında yaşayanların çoğunun İspanya’yı seçme nedenleridir; ancak bunların hiçbiri vergi mevzuatında yer almaz. Mali planınızı kurallara göre yapın, geri kalanının tadını ise ayrı çıkarın.

Ülkeniz sizi yükümlülüklerinizden muaf tutmaz. Özellikle ABD vatandaşları, nerede yaşarlarsa yaşasınlar beyanname vermeye devam eder; bu konu aşağıdaki ayrı bölümde ele alınmıştır.

Para hareketleri başlamadan önce ihtiyacınız olanlar

İspanya’da işlemler kimlik numaralarına dayanır. Doğru numaraya sahip olana kadar aşağıdaki adımların hiçbirini tamamlayamazsınız.

Bireysel yatırım yapıyorsanız: NIE

NIE (Número de Identidad de Extranjero), yabancı kimlik numaranızdır. Noter huzurunda tapu senedi imzalamak, banka hesabı açmak, bir mülkü adınıza kaydettirmek, devir vergisini ödemek ve İspanya’da vergi beyannamesi vermek için bu numaraya ihtiyacınız vardır.

Bu yalnızca bir kimlik numarasıdır. NIE sahibi olmak sizi mukim yapmaz ve çalışma hakkı vermez. NIE ile TIE arasındaki farkı ele alan rehberimiz, bu konuda yapılan hataları açıklıyor.

Mukim olmayanlara kart yerine kâğıt sertifika olarak düzenlenen “beyaz NIE” verilir.

Bir şirket aracılığıyla yatırım yapıyorsanız: İspanyol NIF’si

İspanya’da varlık edinen, fatura düzenleyen veya uyum yükümlülükleri için kayıt yaptıran yabancı bir şirketin, Agencia Tributaria tarafından tahsis edilen bir İspanyol NIF’sine ihtiyacı vardır. Bu numara, yerel bir ofis veya iştirak olmadan vergi dairesinin şirketinizi İspanya’da tanımasını sağlar.

İspanyol banka hesabı

Uygulamada tapu senedinin imzalanması, devir vergilerinin ödenmesi ve sonrasında düzenli olarak ödenecek IBI, site aidatları, faturalar ve sigorta masrafları için gereklidir.

İncelemeye hazırlıklı olun. Kara para aklamayı önleme kuralları uyarınca İspanyol bankaları, paranın kaynağını gösteren belgelerin tasdikli ve tercüme edilmiş olmasını, gerekli durumlarda ise apostil taşımasını ister. Genellikle vergi beyannameleri, maaş bordroları veya şirket hesapları sunulur. Ortak Raporlama Standardı kapsamında İspanyol kuruluşlar, hesap verilerini ikamet ettiğiniz ülkedeki vergi dairesiyle otomatik olarak paylaşır. FATCA kapsamında ise ABD’li hesap sahiplerini doğrudan IRS’ye bildirir.

Dijital sertifika

certificado digital, İspanya’daki kamu idarelerinin çevrimiçi hizmetlerini gerçekten kullanmanızı sağlar: Modelo 210 beyannamesini vermek, dosyanızın durumunu kontrol etmek ve resmî bildirimleri almak. Bu olmadan randevulara ve başkalarının programına bağlı kalırsınız.

İspanya'da mülk satın almak: gerçek süreç

Süreç sabittir ve her adımın hukuki sonuçları vardır. İkinci adımı atlamak, para kaybına yol açar. Satın alma sürecinin tamamını yedi adımda ve her bölgenin vergileriyle birlikte görmek için İspanya'da ev satın alma rehberimize göz atın.

1. adım: Rezervasyon sözleşmesi

Bir documento de reserva, mülkün piyasadan çekilmesini sağlar. Depozito genellikle €3,000 ile €10,000 arasında olur ve emanet hesabında ya da satıcının yasal temsilcisinde tutulur.

2. adım: Hukuki durum tespiti

Bağımsız bir avukat; mülkiyet tapusunu, ödenmemiş borçları ve takyidatları, apartman aidatı borçlarını, oturma iznini ve bina ruhsatlarının geçerli olup olmadığını kontrol eder.

İnsanların tasarruf etmek için atladığı adım budur ve atlandığında en yüksek maliyete yol açan da budur. İspanya'daki borçlar satıcıya değil, mülke bağlıdır. Ödenmemiş apartman aidatları ve IBI borçları, satış tamamlandığında sizin sorumluluğunuza geçer.

3. adım: Kapora sözleşmesi

contrato de arras genellikle bedelin %10’u tutarında bir depozito içerir. İspanyol Medeni Kanunu’nun 1454. maddesi uyarınca, satın almaktan vazgeçen alıcı depozitoyu kaybeder; vazgeçen satıcı ise depozitonun iki katını iade eder.

4. adım: Noter huzurunda resmî senet

escritura pública mülkiyeti devreder; kalan tutar ve işlem vergileri imza sırasında ödenir. Noter kimliğinizi doğrular, bu nedenle bu aşamaya kadar NIE’nizin alınmış olması gerekir. Henüz yoksa, yurt dışından NIE için çevrim içi başvuruda bulunabilirsiniz.

5. adım: Tapu sicili

Registro de la Propiedad’a tescil, mülkiyet hakkınızı üçüncü tarafların taleplerine karşı korur. Senedin imzalanması sizi satıcıya karşı malik yapar. Tescil ise herkese karşı malik yapar.

İspanya’da gayrimenkul satın almanın gerçek maliyeti

Genel bir kural olarak, satın alma fiyatına ek olarak %10 ila %15 bütçe ayırın (resmî bir oran yoktur) ve en büyük değişkenin satın alım yaptığınız bölge olduğunu unutmayın.

Vergi matrahı ödediğiniz fiyat değildir

01-01-2022 tarihinden bu yana devir vergisi ve damga vergisi, Catastro tarafından konum ve benzer işlemlere ilişkin kendi algoritmaları kullanılarak belirlenen kadastro referans değeri (valor de referencia catastral) üzerinden hesaplanmaktadır.

Referans değeri, tapu senedinizdeki fiyatı aşarsa vergiyi referans değeri üzerinden ödersiniz. Bir taşınmaz için referans değeri belirlenmemişse, beyan edilen fiyat matrah olur. Bu durum, iyi bir indirim için pazarlık yapan ve ardından hiç ödemedikleri bir tutar üzerinden hesaplanan vergi borcuyla karşılaşan alıcıları şaşırtabilir.

Yeni yapı ile ikinci el konut karşılaştırması

Yeni yapı: Ülke genelinde konutlar için %10 KDV (IVA) ve ayrıca bölgesel olarak belirlenen damga vergisi (AJD) uygulanır. Kanarya Adaları’nda IVA yerine %7 IGIC uygulanır.

İkinci el: KDV ve damga vergisi yerine, tamamen özerk yönetim tarafından belirlenen devir vergisi (ITP) uygulanır.

Bölgelere göre devir vergisi

27-10-2026 tarihinde doğrulanmıştır. Bölgesel oranlar, bazen yıl ortasında değişebilir. İmzalamadan önce güncel oranı ilgili özerk yönetimle teyit edin.

Katalonya’daki değişiklik, çoğu rehberin hâlâ yanlış aktardığı konudur. 27-06-2025 tarihinden itibaren, 25 Mart tarihli 5/2025 sayılı Decret llei uyarınca Katalonya sabit bir oran yerine kademeli bir ölçek uygular:

Vergi dilimleri kademeli olarak uygulanır; bu nedenle her dilime yalnızca o dilimde kalan tutar üzerinden ilgili oranla vergi alınır. €700,000 tutarındaki bir satın alımda ilk €600,000 için %10, kalan €100,000 için ise %11 vergi ödenir; böylece efektif oran yaklaşık %10,14 olur.

Katalonya ayrıca büyük mülk sahipleri için (genel olarak, ondan fazla konut sahibi olanlar veya konut baskısının yoğun olduğu belirlenmiş bir bölgede beş konut sahibi olanlar) ve konut binalarının tamamının satın alınması durumunda %20 oranı uygulamasını da getirdi.

Bask eyaletleri ve Navarra, tamamen kendilerine özgü kuralları olan ayrı foral vergi sistemleri uygular.

Mesleki ve idari masraflar

Vergilerin üzerine yaklaşık %1 ila %2 ekleyin:

• Noter ücretleri: Satın alma fiyatına göre ulusal tarife üzerinden belirlenir: €300.000 değerindeki bir konut için, suretler ve %21 KDV hariç yaklaşık €388
• Tapu sicili ücretleri: Bunlar da tarifeye göre belirlenir: €300.000 değerindeki bir konut için, KDV hariç yaklaşık €205
• Bağımsız hukuk danışmanlığı ücretleri: Genellikle %1 ila %2
• Gestoría: Vergi beyannamelerinin verilmesi ve belgelerin işlenmesi için yaklaşık €300
• Emlak komisyonu: Genellikle satıcı tarafından ödenir, ancak sözleşmeler farklılık gösterebilir

Finansman

Yerleşik olmayanlar genellikle taşınmazın değerinin %60 ila %70'i oranında mortgage kredisi alabilir. Bu da vergilerden önce, peşin olarak %30 ila %40 depozito ödenmesi gerektiği anlamına gelir. Banka ekspertiz ücretleri €250 ile €600 arasında değişir ve genellikle altı ay geçerlidir. Kredi tahsis ücretleri %2'ye kadar çıkabilir. İspanyol mortgage hesaplayıcımız aylık taksit tutarınızı ve imza sırasında ihtiyaç duyacağınız nakdi hesaplar.

İspanya’daki en iyi yatırım seçenekleri nelerdir?

İspanya’da yatırım yapmanın tek bir en iyi yolu yoktur; çünkü doğru yatırım seçeneği vergi mukimliğinize, yatırım sürenize ve varlığın nakde çevrilebilir olmasına ihtiyaç duyup duymadığınıza bağlıdır. Yabancı yatırımcılara açık başlıca kategoriler gayrimenkul, borsada işlem gören hisseler, kolektif yatırım fonları, sigorta temelli yatırım ürünleri ve şirket kuruluşudur.

Aşağıda her seçeneğin nasıl yapılandırıldığı ve İspanya’da nasıl vergilendirildiği açıklanmaktadır. Bu bilgiler herhangi bir ürüne yönelik tavsiye niteliği taşımaz ve AnchorLess yatırım danışmanlığı sunmaz.

İspanya menkul kıymetler piyasaları CNMV (Comisión Nacional del Mercado de Valores) tarafından denetlenir. İşlem yaptığınız tüm sağlayıcıların bu kurumun sicilinde yer alması gerekir.

İspanya’da gayrimenkul ve taşınmazlar

Yabancı yatırımlar içinde hacmi en yüksek, likiditesi ise en düşük kategoridir. Yukarıda ayrıntılı olarak ele alınmıştır: edinim sırasında bölgesel vergilere tabidir, kiraya verilip verilmediğine bakılmaksızın yıllık yükümlülükler doğurur ve şu anda İspanya mevzuatında en etkin alan olan konut politikalarındaki değişikliklerden etkilenir.

Kira getirileri şehre ve kiralamanın uzun süreli mi yoksa turist ruhsatlı mı olduğuna göre büyük ölçüde değişir. Kısa süreli kiralama ruhsatlarına ilişkin kurallar önemli ölçüde sıkılaştırılmıştır. Barselona yeni turist kiralamalarına son verirken ülke genelinde artık kayıt zorunludur. Bu nedenle, tatil amaçlı kiralamaya dayalı bir getiri modeli için teklif verilmeden önce ruhsat durumu kontrol edilmelidir.

Borsada işlem gören hisseler

İspanyol hisseleri BME borsalarında işlem görür. Yerleşiklerin sermaye kazançları ve temettüleri tasarruf gelirleri matrahına dâhil edilir. Yerleşik olmayanların temettülerinden, uygulanabilir bir çifte vergilendirmeyi önleme anlaşması uyarınca indirim yapılabilmesi koşuluyla, İspanya’da %19 oranında vergi kesilir.

Kolektif yatırım fonları ve ETF’ler: önemli fark

İspanya sisteminde sonuçları diğer tüm unsurlardan daha fazla etkileyen yapısal ayrım budur.

İspanya’da ve AB’de kayıtlı yatırım fonları, Kişisel Gelir Vergisi Kanunu’nun 94. maddesindeki vergi erteleme rejiminden yararlanabilir. Paranızı uygun bir fondan diğerine aktarmanız (traspaso) vergilendirilebilir kazanç doğurmaz. Vergi, ancak paranızı fon sisteminden çektiğinizde ödenir.

Üç koşul geçerlidir. Vergiyi erteleyecek bir IRPF yükümlülüğünüz olması için İspanya’da IRPF mükellefi olmanız gerekir. Her iki fon da uygun kolektif yatırım kuruluşlarından olmalıdır. Yabancı bir fon, ancak CNMV’ye kayıtlıysa ve İspanya’daki bir dağıtıcı aracılığıyla sözleşmeye bağlanmışsa uygun sayılır.

ETF’ler bu rejimin kapsamı dışındadır. Bakanlık bu konuyu açıkça karara bağlamış ve istisnayı, İspanya’da ya da yabancı bir piyasada işlem görmelerine bakılmaksızın borsada işlem gören fonlara da genişletmiştir. Satış gelirini aynı gün yeniden yatırıma yöneltseniz bile her ETF satışı vergilendirilebilir bir işlemdir.

Bir SICAV yapısının vergi ertelemesinden yararlanabilmesi için en az 500 hissedarı bulunmalı ve yatırımcı önceki on iki ayın herhangi bir döneminde sermayenin %5’inden fazlasına sahip olmamış olmalıdır.

Birim bağlantılı hayat sigortası ürünleri

AB’deki hayat sigortası şirketlerinin sunduğu bu sigorta temelli ürün kategorisinde, dayanak varlıklar ihtiyari yönetici tarafından yönetilir ve kazançlar yıllık olarak vergilendirilmek yerine poliçe içinde birikir. İspanya’daki vergi uygulaması, poliçenin belirli yapısal koşulları karşılamasına bağlıdır. Bu koşullar teknik nitelikte olduğundan her durum ayrı ayrı değerlendirilir. Bu konudaki her türlü karar, bir blog yazısına değil, lisanslı bir İspanyol vergi danışmanına bırakılmalıdır.

Şirket kuruluşu

Bir SL (limited şirket) kurmak veya autónomo olarak kaydolmak sizi tamamen farklı bir çerçeveye sokar: kurumlar vergisi, KDV kaydı, Sosyal Güvenlik primleri ve buna bağlı bir oturum izni edinme olasılığı. Her iki durumda da İspanyol NIF gerekir. Her ikisi de İspanyol NIF rehberimizde ele alınmıştır.

İspanya’da hangi sektörler yatırım açısından caziptir?

İspanya’da yatırım açısından cazip sektörler yenilenebilir enerji, otomotiv ve mobilite, bilgi ve iletişim teknolojileri (ICT), yaşam bilimleri, havacılık ve tarım-gıda sektörleridir. İspanya’daki ekonomik büyüme ile kamu eş finansmanının yoğunlaştığı alanlar bunlardır ve ICEX, yabancı iş yatırımlarında bu sektörlere öncelik verir.

Yenilenebilir enerji

İspanya’nın elektrik sistemi Avrupa’nın karbonsuzlaşma düzeyi en yüksek sistemlerinden biridir ve bu başarının ardındaki veriler dikkat çekici ölçüde olumludur.

Yenilenebilir kaynaklar 2025’te İspanya elektriğinin %55,5’ini üretti; öz tüketim de dâhil edildiğinde oran %56,6’ya, üretim ise rekor düzey olan 150,8 TWh’ye ulaştı. Rüzgâr enerjisi üst üste üçüncü yıl enerji kaynakları bileşiminde %21,6 ile ilk sırada yer aldı; onu nükleer enerji (%19), güneş fotovoltaik enerjisi (%18,4) ve kombine çevrimli doğal gaz (%16,8) izledi. Yıl içinde yaklaşık 10 GW yeni güneş ve rüzgâr enerjisi kapasitesi devreye alınarak toplam kurulu kapasite 142,5 GW’a çıkarıldı.

Red Eléctrica stratejik gerekçeyi açıkça ortaya koyuyor: yeni sanayi ve dijital tüketim kaynaklarıyla artan talebin daha temiz bir şebekeyle karşılanması, İspanya’yı Avrupa’da güçlü bir konuma getiriyor. İspanya’da enerji yoğun bir işletme açısından bu, ideolojik değil maliyet ve mevzuata uyumla ilgili bir gerekçedir.

Otomotiv sektörü

İspanya, Avrupa’nın ikinci, dünyanın ise dokuzuncu büyük otomobil üreticisidir ve Avrupa’da ticari araç üretiminde ikinci sıradadır. Küresel üreticiler ülke genelinde, Avrupa’nın en yüksek otomasyon düzeyine sahip tesisleri arasında yer alan üretim tesislerini işletmektedir.

Sektör dönüşüm sürecinin ortasındadır ve İspanya hükümeti bu dönüşümü doğrudan finanse etmektedir. Aralık 2025’te elektrikli araç pazarı ve sektörüne yaklaşık 1,3 milyar € destek açıklamıştır. Bu tutar, 2026 için tüketici teşviklerine ayrılan 400 milyon €, sanayi yatırımları için 580 milyon € ve şarj altyapısı için 300 milyon € içeriyor. Hedef, İspanya’daki üretimin %95’ini 2035’e kadar elektrikli hâle getirmektir.

Yabancı sermaye bu alana şimdiden yöneliyor. CATL ile Stellantis’in batarya tesisi yaklaşık 4 milyar € tutarında yatırımı temsil ediyor.

Diğer öncelikli alanlar

Bilgi ve iletişim teknolojileri (ICT), havacılık, kimya, yaşam bilimleri, tarım-gıda, görsel-işitsel sektör, ulaştırma ve lojistik de öncelikli sektörler listesini tamamlıyor. İspanya’da kurulan bir işletme, ülkenin konumu sayesinde 48 milyondan fazla tüketiciden oluşan iç pazarın yanı sıra AB, Orta Doğu, Kuzey Afrika ve Latin Amerika pazarlarına da erişebilir.

Kapsam hakkında bir not. Sektörlerin cazibesi, doğrudan işletme yatırımları ve hisse senedi yatırımları için geçerli bir gerekçedir. Málaga’daki bir dairenin iyi bir satın alma olup olmadığıyla ilgisi yoktur. Bu iki soruyu birbirinden ayrı değerlendirin.

Vergi mukimliği: her şeyi belirleyen üç test

Üç testten herhangi birini karşılamanız hâlinde İspanya’da vergi mukimi olursunuz ve İspanya’da bölünmüş vergi yılı uygulaması yoktur. Bir testi karşılamanız, takvim yılının tamamı boyunca vergi mukimi sayılmanız anlamına gelir.

Yılın bölünmemesi, gözden kaçabilecek noktadır. Ekim ayında gelip kalmaya devam etmeniz, yılın tamamının kapsama alınmasına yol açabilir.

Test 1: gün sayısı

Bir takvim yılı içinde İspanya topraklarında fiziksel olarak 183 gün veya daha fazla bulunmanız gerekir. Günün bir bölümünü kapsayan bulunma süreleri de sayılır. Keşif amaçlı seyahatler de sayılır. Başka bir ülkede vergi mukimi olduğunuzu o ülkenin vergi idaresinden alınmış resmî bir belgeyle kanıtlayamadığınız sürece, geçici süreliğine ülkeden ayrıldığınız günler İspanya’daki gün sayınıza eklenir.

Test 2: ekonomik çıkarların merkezi

Mesleki faaliyetiniz, yatırımlarınız veya ekonomik temeliniz ağırlıklı olarak İspanya’dadır. Bu testte gün sayısı hiç dikkate alınmaz; bu nedenle 182 günün güvenli bir sınır olduğunu düşünenler bu test kapsamında vergi mukimi sayılabilir.

Test 3: aile karinesi

Hukuken ayrılmadığınız eşiniz ve bakmakla yükümlü olduğunuz reşit olmayan çocuklarınız mutat olarak İspanya’da yaşar. Bu, aksinin kanıtlanabileceği bir karinedir; yani aksini kanıtlama yükümlülüğü size aittir.

Yerleşik olmayan mülk sahiplerinin ödemesi gerekenler

İspanya'da yerleşik olmayan biri olarak mülk sahibi olmak, mülk boş dursa bile yükümlülükler doğurur. Aşağıdaki beyanların tümü Modelo 210 üzerinden yapılır.

Boş bir mülkten varsayılan gelir

İspanya, mülkü hiç kiraya vermeseniz bile varsayımsal kira değeri üzerinden vergi alır. Matrah, kadastro değerinin %2'sidir; kadastro değeri son on yıl içinde yeniden değerlendirilmişse bu oran %1,1'e düşer. Bu matrah, AB ve AEA'da ikamet edenler için %19, diğer herkes içinse %24 oranında vergilendirilir.

Bu beyan yılda bir kez verilir ve Amerikalı ile Britanyalı mülk sahiplerinin en sık atladığı yükümlülüktür. Beyan dönemi Haziran 2026'da değişti: Modelo 210 son tarihleri İspanya vergi takvimimizde yer alıyor.

Kira geliri

AB ve AEA'da ikamet edenler, giderleri düşebildikten sonra net kira gelirleri üzerinden %19 vergi öder; indirilebilecek giderler arasında apartman aidatları, IBI, sigorta, onarım ve amortisman yer alır.

AB dışındaki yerleşik olmayanlar, hiçbir gider indirimi olmaksızın brüt kira gelirleri üzerinden %24 vergi öder. ABD'li ve Brexit sonrası Birleşik Krallık'taki mülk sahipleri için bu, tüm sistemdeki en ciddi dezavantajdır. Aynı mülk, aynı kiracı, ama vergi tutarı belirgin biçimde farklı.

Satış

Yerleşik olmayan bir kişinin satışından elde edilen sermaye kazançları, AB içinde veya dışında yaşamanızdan bağımsız olarak sabit %19 oranında vergilendirilir. Yayımlanmış pek çok bilgilendirmenin hatalı olduğu nokta budur. %19 ve %24 oranları arasındaki ayrım, yerleşik olmayanlara uygulanan genel vergi oranı için geçerlidir; devirlerden elde edilen kazançlar ise yerleşik olmayanların gelir vergisi mevzuatı kapsamında kendi sabit oranına tabidir.

Alıcı, satış bedelinin %3'ünü kesip bir ay içinde Modelo 211 ile vergi dairesine ödemekle yasal olarak yükümlüdür. Bu tutar, verginize mahsup edilmek üzere peşin ödemedir. Ardından gerçek kazancı gösteren Modelo 210 beyannamesini vermek için üç ayınız daha olur; böylece satış tarihinden itibaren toplam dört ayınız bulunur. Kesilen %3 gerçek vergi yükümlülüğünüzü aşarsa aradaki farkı geri alabilirsiniz; iadeler genellikle altı ila on iki ay sürer.

Birden fazla mülkü olan yatırımcıları etkileyen bir kısıtlama daha var. Yerleşik olmayanlar, bir mülkten elde ettikleri kazancı başka bir mülkteki zararla mahsup edemez; bu, aynı vergi yılı içinde, hatta aynı gün gerçekleşse bile geçerlidir.

Mülk mirasçılarınıza geçtiğinde, her biri yurt dışında olsa bile kendi payı için İspanya veraset vergisi beyannamesi verir.

İspanya’da vergi mukimi olarak yükümlülükleriniz

Vergi mukimliği, İspanya’nın dünya çapındaki gelir ve varlıklarınızı vergilendirmesi anlamına gelir.

Gelir vergisi

IRPF iki matrah üzerinden hesaplanır. Genel matrah (ücretli çalışma, serbest meslek ve kira gelirlerinin çoğu) devlet düzeyindeki bir tarifeye ve bölgesel bir tarifeye tabidir; en yüksek dilimde oran yaklaşık %47’ye, bazı özerk topluluklarda ise daha yüksek seviyelere ulaşır. Tasarruf matrahı (temettüler, faiz ve sermaye kazançları) ülke çapında uygulanan tek bir tarifeye tabidir:

En yüksek oran, 2025 vergi yılından itibaren geçerli olmak üzere Ley 7/2024, de 20 de diciembre kapsamında %28’den %30’a yükseltildi. Hâlâ %28 gösteren rehberler güncel değildir. Bask bölgesi illeri ile Navarra kendi foral tarifelerini uygular.

Servet vergisi

31 Aralık itibarıyla dünya çapındaki net varlıklar üzerinden alınır. Devlet düzeyindeki vergiden muaf asgari tutar €700,000 olup, ana konut için buna en fazla €300,000 eklenir. Özerk bölgeler daha sonra üç unsuru belirler: vergiden muaf asgari tutarı, tarifeyi ve indirimi.

Valensiya, 01-06-2025’ten itibaren geçerli olmak üzere Ley 5/2025 de 30 de mayo kapsamında vergiden muaf asgari tutarı €500,000’dan €1,000,000’a yükseltti. Valensiya için hâlâ €500,000 bildiren kaynaklar önceki durumu aktarmaktadır.

Büyük servetler üzerinden alınan Dayanışma Vergisi

Özerk bölgelerin indirim uygulayarak ortadan kaldıramadığı ulusal bir vergidir. Ley 38/2022 ile yürürlüğe konmuş ve bölgesel finansman reformunda servet vergilendirmesi yeniden düzenlenene kadar uzatılmıştır. Net serveti €3,000,000’ı aşanlara uygulanır; €700,000’lık muafiyet uygulandığında bu eşik yaklaşık €3.7 milyona karşılık gelir.

Ödenen bölgesel servet vergisi bu vergiden mahsup edilir. Sonuç, ilk bakışta şaşırtıcıdır: Madrid ve Endülüs’te Dayanışma Vergisi yürürlükteyken %100 indirim uygulanmaz; indirim, iki vergi arasındaki farka düşürülür. Bu nedenle büyük servet sahipleri bölgeye, Dayanışma Vergisi’nin tahsil edeceği tutara yakın bir miktar öder. Bölgesel indirim, eldeki servetin en yüksek olduğu noktada artık fayda sağlamaz.

Yurt dışındaki varlıkların bildirilmesi

İspanya’da vergi mukimi olanlar, 31 Mart’a kadar yurt dışındaki hesap, menkul kıymet ve taşınmazları için Modelo 720 beyannamesini (kategori başına €50,000 üzerindeki varlıklar için), yurt dışında tutulan kripto varlıkları içinse aynı eşiğin üzerindeyse Modelo 721 beyannamesini verir.

Taşınmazlar için eşik, güncel piyasa değerine değil edinim maliyetine göre belirlenir. 2010’da €60,000’a alınan ve bugün €45,000 değerinde olan bir taşınmaz için de bildirim yükümlülüğü doğar.

Bu rejimin cezalandırıcı yönü, AB Adalet Divanının C-788/19 sayılı davada (27-01-2022) verdiği kararla kaldırıldı; %150’lik ceza ve zamanaşımının süresiz olması uygulamadan çıkarıldı. Ley 5/2022 çerçeveyi yeniden düzenledi. Beyanname verme yükümlülüğü ise devam etmektedir.

Çıkış vergisi

Ülkeden ayrılmadan önceki 15 yılın en az 10 yılında İspanya’da vergi mukimi olduysanız, dünya çapındaki hisse senedi varlıklarınızın gerçekleşmemiş kazançları ülkeden ayrılırken vergilendirilebilir. Portföyün toplam piyasa değeri €4,000,000’ı aşıyorsa veya tek bir şirketteki payınız %25’i aşarken bu payın değeri €1,000,000’dan fazlaysa vergi uygulanır. Gerçekleşmemiş kazanç, tasarruf gelirlerine uygulanan oranlar üzerinden vergilendirilir.

İspanya Beckham Law

Beckham Law, koşulları karşılayan yeni gelenlerin altı vergi yılı boyunca değiştirilmiş bir mukim olmayanlar rejimine göre vergilendirilmesini sağlar: kapsama giren İspanya kaynaklı istihdam gelirinde €600,000'ye kadar sabit %24, bu tutarın üzerindeki gelirde %47 uygulanır; yurt dışı kaynaklı pasif gelir ise genellikle İspanya'da vergiye tabi değildir.

Yasal adı, Ley 35/2006'nın 93. maddesi kapsamındaki İspanya topraklarına gönderilen çalışanlara yönelik özel rejimdir.

Neleri kapsıyor ve insanlar neleri yanlış anlıyor

Hak ettiğinden daha az ilgi gören üç avantaj var. Modelo 720 gerekmez; böylece İspanya'da mukim olmanın en ağır bildirim yükümlülüğü ortadan kalkar. Servet vergisi yalnızca İspanya'da bulunan varlıklara uygulanır, dolayısıyla yurt dışındaki portföy vergi matrahının dışında kalır. Dayanışma Vergisi yalnızca İspanya'daki varlıklara uygulanır; aynı mantık geçerlidir.

En sık yapılan yanlış, %24'ün her şeye uygulandığını varsaymaktır. Öyle değildir. İspanya kaynaklı tasarruf gelirleri, tasarruf gelirleri için belirlenen vergi tarifesine tabi olmaya devam eder; temettüler, faiz ve sermaye kazançları ise ayrıca değerlendirilmelidir.

Başvuruları sona erdiren son tarih

Seçim, altı ay içinde Modelo 149 üzerinden yapılır. Süre genellikle Sosyal Güvenlik kaydıyla başlar; İspanya'ya varış tarihinizle değil. Bu ikisini karıştırmak, kişilerin rejimden kalıcı olarak yararlanma hakkını kaybetmesine yol açar; çünkü süreyi kaçırmak, o yıl standart IRPF uygulanması ve İspanya dışında beş yıl daha geçirmeden ikinci bir şansın olmaması anlamına gelir.

Süregelen beyanlar daha sonra Modelo 151 üzerinden yapılır.

Uygunluk

Taşınmadan önceki beş vergi yılı boyunca İspanya’da vergi mukimi olmamış olmanız gerekir. Bu geriye dönük süre 2022 sonuna kadar on yıldı ve Ley 28/2022 ile kısaltıldı.

Dijital göçebe vizesi sahipleri bu rejimden otomatik olarak yararlanamaz. Serbest çalışanların genellikle faaliyetin yüksek nitelikli veya yenilikçi olduğunu doğrulayan ENISA sertifikası alması, İspanya kaynaklı gelirlerini toplam faturalandırmalarının %20’sinin altında tutması ve Modelo 149’u yine de zamanında beyan etmesi gerekir.

2025’te bilinmesinde fayda olan bir gelişme. Resolution 00/03697/2025 kararında Merkezi Ekonomik-İdari Mahkeme (TEAC), Beckham Law’dan yararlananların İspanya’daki kendi ana konutları için emsal kira geliri vergisi ödemekle yükümlü olduğunu teyit etti. Standart İspanyol vergi mukimliği kapsamında ana konut emsal gelir vergisinden muaftır. Bu rejimde ise muaf değildir.

Hâlâ geçerli olan ikamet yolları

Yatırımcı yolu kaldırıldığı için geriye kalan kategoriler bunlardır. Ayrıntıların tamamı İspanya vize seçenekleri rehberimizde.

Dijital Göçebe Vizesi

İspanya dışındaki şirketlerden gelir elde eden uzaktan çalışanlar içindir. Gelir alt sınırı SMI’nin %200’üdür; Real Decreto 126/2026 kapsamında bu tutar tek başvuru sahibi için aylık €2,849 olarak hesaplanır.

Ayrıca bir diploma veya ilgili mesleki deneyim alanında üç yıllık tecrübeniz ve katkı payı gerektirmeyen özel sağlık sigortanız olmalıdır. Serbest çalışan olarak çalışıyorsanız, İspanya kaynaklı geliriniz toplam faturalandırmanızın %20'sinin altında kalmalıdır.

Non-Lucrative Visa

Emekliler ve pasif gelirle yaşayanlar için. Gerekli tutar IPREM'in %400'üdür; bu, asıl başvuru sahibi için yılda €28,800, her aile üyesi içinse €7,200'dür.

NLV hiçbir türde çalışmaya izin vermez. Ayrıca vizenin geçerliliğini korumak ve yenilemek için yılda en az 183 gün ülkede fiziksel olarak bulunmak gerekir; bu da dünya genelindeki gelir ve varlıklar üzerinden otomatik olarak İspanya'da vergi mukimliği doğurur. İspanya'nın Non-Lucrative Visa'sına ilişkin rehberimiz, koşulları ve başvuru sürecini adım adım açıklar.

Girişimci Vizesi

Ley 14/2013 kapsamında İspanya’da işletme kuran girişimciler için. Mali gereklilikler, asıl başvuru sahibi için €34,200 ile başlar; eş için €12,820 ve her bir ek aile üyesi için €4,275 eklenir.

İkamet başvurusu işleme alınmadan önce projenin, devletin inovasyon ajansı ENISA tarafından olumlu bir rapor (informe favorable) alması gerekir. ENISA değerlendirmesinde inovasyon, ölçeklenebilirlik, pazar, finansman ve ekibi dikkate alır.

Reddedilen başvurularda ortak görülen sorunlar şunlardır: tescilli teknolojisi olmayan, hazır platformlarla oluşturulmuş projeler; yalnızca çalışan sayısını artırarak ölçeklenebilen gelir modelleri; arkasında rakip analizi bulunmayan tahminler ve teknik yetkinliği olmayan ekipler.

Yüksek nitelikli profesyonel ve çalışma yolları

İş değişikliğinin arkasında İspanyol bir işveren veya şirket içi transfer olduğunda. İşveren genellikle önce İspanya’da izin başvurusunu başlatır.

Amerikalıların özellikle bilmesi gerekenler

Üç önemli nokta İspanyol mevzuatının dışında kalıyor ve çoğunlukla gözden kaçıyor.

ABD vergi yükümlülüğünüz sona ermiyor. ABD vatandaşları ve yeşil kart sahipleri, nerede yaşarlarsa yaşasınlar, dünya genelindeki gelirleri üzerinden vergi beyanında bulunmak zorundadır. ABD-İspanya anlaşması ve yabancı vergi kredileri, çifte vergilendirmenin önlenmesi için kullanılan mekanizmalardır ve bunların bilinçli bir şekilde uygulanması gerekir; varsayım yoluyla değil.

Beckham Yasası sizi Modelo 720'den muaf tutar, ancak ABD yükümlülüklerinden muaf tutmaz. FBAR ve FATCA kapsamındaki herhangi bir beyanname, kendi takviminde sunulmaya devam eder.

İspanyol bankaları sizinle ilgili bilgileri doğrudan IRS'e bildirir. Bu, FATCA'nın tasarlandığı şekilde çalıştığını gösterir ve hesabı açtırmadan önce ABD tarafındaki beyannamenizin düzgün bir şekilde hazırlanmış olmasının nedenlerinden biridir.

Bu durumdaki herkesin, her iki ülkenin mevzuatını da ele alan bir profesyonelle çalışması gerekir. Sadece İspanyol danışman, ABD tarafını gözden kaçırabilir; sadece ABD hazırlayıcısıysa İspanyol tarafını kaçırabilir.

Yaygın hatalar

Satın alma fiyatına göre bütçe yapmak. Vergi matrahı, kadastro referans değeri bu değerden yüksek olduğunda o değerdir; dolayısıyla iyi bir pazarlık transfer vergisini düşürmez.

183 gün kuralının tek test olduğu varsayımı. Ekonomik çıkarların merkezi hiçbir gün sayılmaz.

Padrón’u ikamet statüsü olarak görmek. Empadronamiento, adresinizi belediyeye kaydeder. Faydalıdır ancak bir ikamet izni değildir.

Ücreti kurtarmak için gerekli due diligence’i atlamak. Aidat borçları ve ödenmemiş IBI, mülkiyetle birlikte devredilir.

Gayrimenkul gelirinin beyanını kaçırmak. Boş bir İspanyol mülküne sahip olmak yıllık bir yükümlülük yaratır ve insanlar yıllar sonra faiziyle birlikte keşfeder.

Beckham Yasası’nın altı aylık süresini varıştan itibaren saymak. Genellikle Sosyal Güvenlik kaydından itibaren başlar.

ETF alarak fon ertelenmesini beklemek. Borsada işlem gören fonlar tamamen 94. madde rejiminin dışındadır.

Turistik kiralamaya dayalı getiri modeli oluşturmak. Ruhsatlandırma sıkılaştırıldı ve bugün var olan bir ruhsat yenilenmeyebilir.

Bir şey imzalandıktan sonra NIE başvurusu yapmak. Noter tapuda bunu talep eder ve banka bunu ondan önce gerektirir.

İspanya'da yatırım yapmaya ilişkin başlıca sorular

Anahtar noktalar

İspanya yabancı sermayeye açık kalırken, sermayenin ikamet izni satın alması fikrine kapalıdır. Başlıca değişiklik budur ve tarihi kesin olarak 03-04-2025’tir; bu tarihte Ley Orgánica 1/2025, gayrimenkul, kamu borçlanma araçları, hisseler, fonlar, mevduatlar ve ticari projeler dâhil tüm yatırımcı yollarını aynı anda kaldırdı. Golden Visa artık yalnızca daha önce verilmiş izinler ve daha önce yapılmış başvurular için koruma altına alınan, tarihî bir referans niteliğindedir.

Ekonomik görünüm sağlam, ancak büyüme yavaşlıyor. İspanya Merkez Bankası, 2026’da %2.3 ve 2027’de %1.7 büyüme öngörüyor; kamu borcunun GSYH’nin %99’unun altına düşmesini ve enflasyonun %3.6 seviyesinde seyretmesini bekliyor. Başkan Escrivá, güçlü yönler olarak istihdamı, göçü ve 2008 finansal krizine yol açan dengesizliklerin bulunmamasını; kısıtlar olarak ise borcu, verimliliği ve konut sorununu gösteriyor.

Uluslararası basında geniş yer bulan %100’lük vergi hiçbir zaman yasalaşmadı. Ocak 2025’te duyuruldu, Mayıs 2025’te sunuldu, hiçbir zaman görüşülmedi ve Parlamento 06-10-2026’da feshedilince yürürlükten kalktı. Yeni bir parlamentonun süreci baştan başlatması gerekecek.

Maliyetler açısından önemli olan, üzerinde anlaştığınız fiyat değil. Önemli olan, Ocak 2022’den beri vergi matrahını belirleyen kadastro referans değeri ve Madrid’de %6’dan başlayıp Katalonya ile Balear Adaları’nda kademeli oranlarla %13’e ulaşan bölgesel devir vergisidir. Noter ve tapu sicili masraflarının her biri birkaç yüz avro tutar; avukat ücretinizi de eklediğinizde alıcılar, toplamda genellikle satın alma fiyatının %10 ila %15’i kadar bir bütçe ayırır.

Vergi açısından belirleyici olan, vergi mukimliğidir. Yerleşik olmayanlar yalnızca İspanya kaynaklı gelirleri üzerinden vergi öder, boş bir mülk için emsal gelir vergisi borçlanır ve AB dışında ikamet ediyorlarsa kira gelirleri üzerinden %24 brüt oranla vergilendirilir. Yerleşikler dünya çapındaki gelirleri ve varlıkları üzerinden vergi öder; tasarruf gelirlerine uygulanan oran şu anda en fazla %30’dur. Servet vergisi ise Madrid’de, net varlıklar 3 milyon avroya kadar sıfırken Katalonya’da tam olarak ödenir. Beckham Law, Sosyal Güvenlik kaydının başladığı tarihten itibaren işleyen altı aylık süre içinde başvurulması koşuluyla, bu hesaplamayı altı yıl boyunca yeniden düzenleyebilir.

Yatırım seçeneklerinde gayrimenkul, yabancı yatırım hacmi bakımından en büyük kategori olmaya devam ediyor ve likiditesi en düşük seçenek. Ciddi ticari yatırımları çeken sektörler ise İspanya’da üretilen elektriğin yarısından fazlasının artık yenilenebilir kaynaklardan sağlandığı yenilenebilir enerji ile İspanya’nın Avrupa’nın en büyük ikinci üreticisi olduğu ve hükümetin elektrikli dönüşüm için yaklaşık 1.3 milyar avro taahhüt ettiği otomotiv sektörüdür. Akılda tutulması gereken yapısal bir nokta var: İspanya’da ve AB’de kayıtlı fonlar, 94. madde kapsamında vergi ertelenerek fon değişimine olanak tanırken ETF’ler buna izin vermez.

Yabancılar için sizi koruyan, izlenecek sıradır. Önce ikamet yolu, sonra vergi mukimliği, ardından varlık. Bu sırayı tersine çevirmek, bu alandaki en pahalı hatadır.

Bunların tümü önce tek bir şeyin mevcut olmasına bağlıdır. Bireysel olarak yatırım yapıyorsanız NIE, şirket olarak yatırım yapıyorsanız İspanyol NIF alın. Bu numara düzenlenene kadar bu makaledeki hiçbir olanaktan yararlanamazsınız.