Як інвестувати в Іспанію як іноземець у 2026 році: витрати, податки та вимоги
Коротко
Іспанія залишається відкритою для іноземного капіталу, але закритою для ідеї купівлі резиденції за гроші. Ось головна зміна, яка відбулася саме 03-04-2025, коли Закон Органічний 1/2025 одночасно скасував усі інвестиційні маршрути: нерухомість, державний борг, акції, фонди, депозити та бізнес-проєкти. Тепер «Golden Visa» існує лише як історична довідка, захищена лише для тих, хто вже отримав дозволи або подав заявки.
Іноземці все ще можуть інвестувати в Іспанію без загальних обмежень на купівлю нерухомості, акцій чи фондів. Що змінилося, так це те, що інвестиції більше не надають права на проживання, оскільки Іспанія скасувала Golden Visa 03-04-2025 року. Широко обговорюваний 100% податок для неєвропейських покупців залишається лише пропозицією, яку парламент ніколи не обговорював і не голосував за неї.
Зараз існує дві протилежні позиції. Іспанія відкрита для ваших грошей, але закрита для ідеї, що ваші гроші можуть забезпечити вам місце для проживання. Усі планувальні рішення базуються на поєднанні цих двох підходів.
Перш ніж переміщувати капітал, вам потрібен іспанський податковий ідентифікаційний номер. NIE, якщо ви інвестуєте як фізична особа, або іспанський NIF, якщо інвестиції здійснюються через компанію. Без цього жоден нотаріус не підпише угоду, а жоден банк не відкриє рахунок.
Цей посібник охоплює поточний стан іспанської економіки та те, що робить її привабливою для іноземних інвестицій, як працював Golden Visa та які зміни відбулися після його скасування, справжній статус пропозиції щодо 100% податку, повний процес інвестування в Іспанію та ті сфери, де уряд дійсно підтримує вас, документи, необхідні перед здійсненням угоди, послідовність купівлі нерухомості та вартість за регіонами, основні варіанти інвестування та галузі, які приваблюють капітал, три тести, які визначають ваш статус податкового резидента Іспанії, ваші зобов’язання як власника-нерезидента та як резидента, а також Beckham Law та її шестимісячний термін дії, а також наявні маршрути отримання резидентства.
Зміст20
- Що означає «інвестувати в Іспанію» у 2026 році
- Яка поточна економічна ситуація в Іспанії?
- Які переваги інвестування в Іспанію?
- Чи можна ще отримати дозвіл на проживання в Іспанії завдяки інвестиціям?
- Чи існує в Іспанії 100% податок для покупців нерухомості з країн поза ЄС?
- Як відбувається процес інвестування в Іспанії?
- Як інвестувати в Іспанії експату?
- Що потрібно до переказу будь-яких коштів
- Купівля нерухомості в Іспанії: як відбувається процес
- Скільки насправді коштує купівля нерухомості в Іспанії
- Які найкращі варіанти для інвестування в Іспанії?
- Податкове резидентство: три критерії, які визначають усе
- Ваші податкові зобов’язання як власника-нерезидента
- Які податки ви сплачуєте як податковий резидент Іспанії
- Закон Бекінгема в Іспанії
- Діючі маршрути отримання резидентства
- Що потрібно знати американцям
- Поширені помилки
- Основні сумніви щодо інвестування в Іспанію
- Як вам може допомогти AnchorLess?
Що означає «інвестувати в Іспанію» у 2026 році
Інвестувати в Іспанію означає вкладати капітал в іспанські активи: нерухомість, акції, що котируються на біржі, колективні інвестиційні фонди, державний борг або компанію, яку ви там заснували. Тепер це суто економічна дія, яка не має жодного впливу на імміграційний статус.
Це розділення — нове явище. Протягом дванадцяти років купівля нерухомості за 500 000 € супроводжувалася дозволом на проживання. Цей зв’язок зник, а більшість посібників із цієї теми, які досі високо ранжуються в пошуку, ще не оновлено.
Багато людей змішують чотири різні поняття, тож варто спершу розмежувати їх.
Інвестування
Купівля іспанського активу: нерухомості, акцій, фондів, облігацій або бізнесу. Жодних обмежень за громадянством для самої купівлі немає, за одним вузьким винятком: придбання землі в окремо визначених військових або стратегічних прибережних зонах потребує дозволу Міністерства оборони.
Проживання
Ваше законне право жити в Іспанії. Із 03-04-2025 жодна сума грошей не дає цього права безпосередньо. Його можна отримати на підставі працевлаштування, самозайнятості, дистанційної роботи, проживання без права на працю, возз’єднання сім’ї або навчання. У нашому посібнику про отримання статусу законного резидента в Іспанії описано весь процес.
Податкове резидентство
Це окреме питання, яке взагалі не залежить від імміграційного статусу. Ви можете бути законним резидентом, але не бути податковим резидентом. Також можна бути податковим резидентом, не маючи жодного іспанського дозволу на проживання, що дивує тих, хто проводить багато часу в країні за туристичним штампом.
Ідентифікаційні номери
NIE для іноземних фізичних осіб і іспанський NIF для іноземних компаній. Це ключі до всієї системи. Без одного з них жоден нотаріус не посвідчить ваш договір, а жоден банк не відкриє вам рахунок.
Яка поточна економічна ситуація в Іспанії?
Економіка Іспанії зростає швидше за середній показник єврозони, поступово сповільнюючись. Банк Іспанії прогнозує зростання ВВП на 2,3% у 2026 році та на 1,7% у 2027 році, інфляцію на рівні 3,6% цього року та зниження державного боргу до менш ніж 99% ВВП.
Ці прогнози залишили без змін у межах квартального огляду Банку Іспанії за червень 2026 року, опублікованого разом із річним звітом. Економіка зросла на 0,6% у першому кварталі 2026 року після зростання на 0,8% в останньому кварталі 2025 року.
Голова банку Хосе Луїс Ескріва пояснив поточне зростання трьома чинниками: динамікою зайнятості, міграційними потоками та відсутністю значних макрофінансових дисбалансів. Саме останній пункт має найбільше значення для тих, хто оцінює ризики країни, адже він прямо контрастує із ситуацією до 2008 року.
Основні показники
| Показник | 2026 | 2027 |
|---|---|---|
| Зростання ВВП | 2.3% | 1.7% |
| Інфляція | 3.6% | 2.6% |
| Дефіцит бюджету (частка ВВП) | 2.4% | 2.3% |
| Державний борг (частка ВВП) | 98.9% | 97.9% |
Джерело: макроекономічні прогнози Banco de España, червень 2026 року.
Що досі пояснює фінансова криза
Крах в Іспанії 2008 року був банківською кризою, спричиненою обвалом ринку нерухомості, і його наслідки впливають на ринок, на який ви виходите сьогодні. Будівництво різко скоротилося, цінам у багатьох регіонах знадобилося понад десять років, щоб відновитися, а обсяги нової пропозиції так і не повернулися до докризового рівня.
Нинішній дефіцит житла безпосередньо пов’язаний із цим. Саме тому житлова політика стала найактивнішою в політичному плані сферою іспанського законотворення, а іноземним покупцям важливо стежити за законодавчими ризиками, а не лише за цінами.
Поряд із показниками зростання Банк Іспанії вказує на три структурні виклики: державний борг, продуктивність і житло. Економічний розвиток Іспанії — реальність, а обмеження відкрито називає сам центральний банк.
Які переваги інвестування в Іспанію?
Переваги інвестування в Іспанію — це зростання економіки в єврозоні, внутрішній ринок із понад 48 мільйонами споживачів і доступом до ринків Європи, Близького Сходу та Африки, а також Латинської Америки, активна підтримка іноземних інвестицій з боку іспанського уряду через грантові та консультаційні програми, а також вартість життя і якість життя, які вигідно відрізняються від показників Північної Європи та Сполучених Штатів.
Розгляньмо ці переваги по черзі, адже їхня значущість залежить від того, у що саме ви інвестуєте.
Економічний розвиток і доступ до ринків. У 2024 році економіка Іспанії зросла на 3,2% — значно швидше, ніж економіка єврозони, — і продовжує зростати темпами, що перевищують середній показник блоку. Географічне та комерційне розташування країни дає змогу компанії, заснованій тут, вийти на ринки Європи, Близького Сходу, Північної Африки та Латинської Америки. Саме на цьому наголошує ICEX, звертаючись до корпоративних інвесторів, і це справді вагомий аргумент.
Урядова підтримка, що діє на практиці. Іспанський уряд фінансує спеціальні програми для іноземних інвестицій, а не просто заявляє про відкритість. Деталі наведено в розділі про процедуру нижче.
Можливості, зосереджені в конкретних секторах. Відновлювана енергетика, автомобільна промисловість і мобільність, інформаційно-комунікаційні технології, науки про життя, аерокосмічна галузь та агропродовольчий сектор — саме в ці сфери спрямовуються державні й приватні інвестиції. У розділі про сектори розглянуто, що стоїть за кожним із них.
Якість життя — з важливим уточненням. Охорона здоров’я, їжа, клімат, міста, зручні для піших прогулянок, а також вартість життя, нижча, ніж у більшості країн Північної Європи та значної частини США, — ось чому багато іноземних покупців обирають Іспанію, а не подібні ринки. Це справжня перевага, але саме її люди часто переоцінюють. Якість життя не змінює ваших податкових зобов’язань, суми податку на передачу майна чи того факту, що орендодавець з-поза меж ЄС сплачує 24% із валового доходу від оренди. Насолоджуйтеся першою перевагою, але подбайте про другу.
Що більше не є перевагою. Отримання дозволу на проживання. Упродовж дванадцяти років це була головна перевага інвестування в Іспанію, але в квітні 2025 року вона зникла.
Чи можна ще отримати дозвіл на проживання в Іспанії завдяки інвестиціям?
Ні. Іспанія скасувала всі шляхи отримання дозволу на проживання для інвесторів 03-04-2025.
Golden Visa було скасовано законом Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero (опублікованим у BOE 03-01-2025 як BOE-A-2025-76), двадцять перше прикінцеве положення якого вилучило положення зі статей 63–67 Ley 14/2013. Скасування набуло чинності через три місяці після публікації.
Як працювала Golden Visa в Іспанії?
Тепер вона вже не працює. Іспанська Golden Visa була шляхом отримання дозволу на проживання за інвестиції, запровадженим у 2013 році. Вона надавала іноземному інвестору право на законне проживання в обмін на кваліфіковану капітальну інвестицію, а всі її варіанти було скасовано 03-04-2025.
Розуміти, як вона працювала, досі важливо, оскільки вона сформувала ринок, на якому ви купуєте нерухомість, а багато опублікованих матеріалів і досі описують її так, ніби вона діє.
Якими були умови отримання Golden Visa
Іноземний інвестор, який не був резидентом, міг відповідати вимогам, здійснивши «значну капітальну інвестицію» в одній із наведених нижче категорій. Інвестиція в нерухомість в Іспанії на суму €500,000 була найвідомішим варіантом, але не єдиним.
| Скасований шлях для інвесторів | Порогова сума |
|---|---|
| Нерухомість | €500,000 |
| Державні боргові цінні папери Іспанії | €2,000,000 |
| Акції або частки в компаніях | €1,000,000 |
| Інвестиційні фонди або фонди венчурного капіталу | €1,000,000 |
| Банківські депозити в іспанських установах | €1,000,000 |
| Бізнес-проєкти, що становлять суспільний інтерес | Оцінювалися в кожному випадку окремо |
Нерухомість мала бути вільною від іпотеки в межах порогової суми €500,000 і зареєстрованою в Реєстрі власності. Початковий дозвіл діяв три роки, а потім поновлювався на п’ятирічні періоди за умови збереження інвестиції. Він ніколи не надавав громадянства безпосередньо, хоча давав змогу скористатися стандартними строками: п’ять років до отримання постійного дозволу на проживання та десять років до натуралізації.
Що буде з тими, хто вже має такий дозвіл
Разом зі скасуванням до Ley 14/2013 внесли два перехідні положення, які визначають правову основу для чинних власників дозволів. Заяви, подані до 03-04-2025, розглядаються за правилами, що діяли на дату подання. Уже видані дозволи залишаються чинними протягом усього строку дії, а заяви на поновлення розглядаються за правилами, які застосовувалися на момент надання початкового дозволу.
Для тих, хто починає сьогодні, практичний висновок простий. Купуйте що завгодно, а потім окремо подавайте заяву на дозвіл на проживання за процедурою, не пов’язаною з покупкою.
Чи існує в Іспанії 100% податок для покупців нерухомості з країн поза ЄС?
Ні. Станом на 22-07-2026 це лише пропозиція, яку ніколи не обговорювали й не ставили на голосування, і вона не є законом.
Це найбільш неправильно висвітлювана тема в цій категорії, тож ось хронологія з датами.
13-01-2025 прем’єр-міністр Педро Санчес оголосив пакет заходів у сфері житлової політики, який передбачав податок «до 100%» на нерухомість, придбану покупцями-нерезидентами з країн поза ЄС. Пропозицію представили як «додатковий державний податок на передачу нерухомості» та обґрунтували посиланням на Данію й Канаду.
22-05-2025 уряд подав до парламенту законопроєкт.
27-03-2026 Reuters повідомило, що законопроєкт досі не обговорювали, посилаючись на парламентські записи. Високопосадовець уряду сказав Reuters, що запровадження нових податків — один із найскладніших заходів для здобуття підтримки більшості в нинішньому парламенті. Junts, чиї голоси потрібні уряду меншості, виступає проти.
Уряд не включив цей захід до переліку ключових у власному пакеті заходів у сфері житлової політики за січень 2026 року.
Що насправді передбачав законопроєкт — для точності. Він мав поширюватися на фізичних і юридичних осіб, які не є резидентами ЄС, як збір на додачу до чинного регіонального податку на передачу нерухомості. Він не поширювався б на купівлю новобудов, яка оподатковується ПДВ, а отже, регулюється на рівні ЄС і не підпадає під дію внутрішнього законопроєкту. Питання про те, чи підпадали під це формулювання громадяни ЄЕЗ із Норвегії, Ісландії та Ліхтенштейну, так і не було вирішене.
Як до цього ставитися. Не закладайте цей податок у бюджет. Але й не ігноруйте його. Законопроєкт перебуває в парламенті й може просунутися, якщо зміниться розстановка політичних сил. За офіційною статистикою Іспанії, у 2025 році нерезиденти-іноземці придбали 51,411 об’єктів нерухомості — майже на 10% менше, ніж роком раніше, і це найнижчий показник за чотири роки. Галузевий аналіз пов’язує помітну частину цього спаду зі скасуванням Golden Visa, а не з оголошенням про податок.
Як відбувається процес інвестування в Іспанії?
Процес інвестування в Іспанії складається з п’яти етапів: отримання іспанського податкового ідентифікаційного номера, відкриття рахунку в іспанському банку, проведення юридичної перевірки активу, підписання документів у нотаріуса та реєстрація придбання. Компанії та підприємницькі проєкти можуть безкоштовно отримати консультаційну підтримку від ICEX-Invest in Spain — державної агенції із залучення іноземних інвестицій.
Послідовність етапів визначена. Перехід до кожного наступного етапу можливий лише після завершення попереднього, а найчастіше помиляються, починаючи одразу з третього етапу.
| Етап | Що відбувається | Без чого неможливо перейти далі |
|---|---|---|
| 1. Ідентифікаційний номер | NIE для фізичних осіб, іспанський NIF для компаній | Без нього нічого не можна розпочати |
| 2. Банківський рахунок | Рахунок в іспанському банку з підтвердженням походження коштів | Ідентифікаційний номер |
| 3. Юридична перевірка | Незалежна перевірка права власності, боргів і дозволів | Нічого; саме через пропуск цього етапу втрачають гроші |
| 4. Нотаріальний акт | Підписання, сплата залишку суми, нарахування податків | Ідентифікаційний номер і наявність коштів |
| 5. Реєстрація | Запис у Реєстрі нерухомості або комерційному реєстрі | Підписаний акт |
Що робить ICEX-Invest in Spain, а чого не робить
ICEX-Invest in Spain — виконавчий підрозділ ICEX Spain Trade and Investment, державної установи при Міністерстві економіки, торгівлі та підприємництва. Його завдання — залучати прямі іноземні інвестиції та підтримувати їх.
Він надає конкретну, а не рекламну підтримку:
- Безкоштовні консультаційні та інформаційні послуги для іноземних інвестиційних проєктів, які розпочинають діяльність в Іспанії
- Rising UP in Spain — програма, яка щороку відбирає до 50 іноземних стартапів за критеріями інноваційності та масштабованості й надає їм безкоштовний пакет послуг для започаткування діяльності
- Innova Invest — програма грантів на дослідницькі та конструкторські проєкти компаній, щонайменше 50% яких належить іноземним власникам; сума гранту може сягати €800,000 на одного отримувача
- Посібник із ведення бізнесу в Іспанії, який оновлюють щороку та в якому приблизно на 500 сторінках викладено правові й нормативні умови, що регулюють іноземні інвестиції
Ось про що зазвичай не говорять уголос. ICEX підтримує інвестиції в бізнес і компанії. Якщо ви — фізична особа, яка купує квартиру у Валенсії, ця агенція не для вас, і жодна кількість прочитаних матеріалів не допоможе отримати NIE. Юридична й адміністративна процедура для приватного покупця проходить через нотаріуса, податкову службу та Реєстр нерухомості й починається з отримання ідентифікаційного номера.
Як інвестувати в Іспанії експату?
Щоб інвестувати в Іспанії як експат, послідовно з’ясуйте три питання: свій імміграційний статус, статус податкового резидента і лише потім — актив. Найпоширеніша й найдорожча помилка в цій категорії — коли іноземний інвестор спочатку купує нерухомість, а вже потім з’ясовує своє податкове становище.
Причина в тому, що одна й та сама покупка має різні наслідки залежно від вашого статусу, а питання податкового резидентства вирішується на підставі фактів, а не намірів.
Спершу визначтеся з підставою для проживання
Якщо ви плануєте жити в Іспанії, обрана підстава для проживання визначає, чим ви можете там законно займатися. Підстава для проживання без права на трудову діяльність забороняє будь-яку роботу. Для підстави для проживання цифрового кочівника потрібен дохід з іноземних джерел. Підстава для підприємницької діяльності передбачає оцінювання бізнесу. Інвестування не створює підстави для проживання, тому це рішення слід ухвалювати окремо.
З’ясуйте, чи станете ви податковим резидентом Іспанії
Це ключове питання. Інвестор-нерезидент сплачує податок в Іспанії лише з доходів з іспанських джерел. Податковий резидент сплачує податок із доходів і активів у всьому світі, зокрема податок на майно, ставка якого суттєво різниться залежно від регіону. Три критерії наведено нижче, і жоден із них не враховує ваші наміри.
Потім оберіть актив
Лише на цьому етапі можна відповісти на питання щодо нерухомості чи інвестиційного портфеля, адже податковий режим для того самого активу змінюється залежно від вашого статусу. Експат із країни поза ЄС, який здає іспанську квартиру в оренду, сплачує 24% із валового доходу від оренди без права на вирахування витрат. Власник-резидент ЄС сплачує 19% із чистого доходу від оренди, віднімаючи витрати. Та сама квартира, той самий орендар.
Умови, які особливо важливо врахувати експатам
Купівля нерухомості не продовжує ваше право на перебування. Володіння нерухомістю не дає вам додаткових днів перебування в Шенгенській зоні, а система в’їзду/виїзду тепер у цифровому форматі контролює дотримання 90-денного ліміту на кордоні.
Якість життя — цілком поважна причина, але поганий план. Клімат, охорона здоров’я та вартість життя — ось чому більшість експатів обирають Іспанію, але жоден із цих чинників не згадується в податковому кодексі. Плануйте фінанси відповідно до правил, а рештою насолоджуйтеся окремо.
Країна вашого походження не звільняє вас від зобов’язань. Зокрема, громадяни США мають і далі подавати податкові декларації незалежно від місця проживання; це питання розглянуто в окремому розділі нижче.
Що потрібно до переказу будь-яких коштів
В Іспанії все ґрунтується на ідентифікаційних номерах. До отримання потрібного номера ви не зможете виконати жоден із наведених нижче кроків.
Якщо ви інвестуєте як фізична особа: NIE
NIE (Número de Identidad de Extranjero) — це ваш ідентифікаційний номер іноземця. Він потрібен, щоб підписати акт у нотаріуса, відкрити банківський рахунок, зареєструвати нерухомість на своє ім’я, сплатити податок на передачу майна та подати будь-яку податкову декларацію в Іспанії.
Це лише ідентифікаційний номер. Наявність NIE не робить вас резидентом і не дає права на роботу. У нашому посібнику про відмінності між NIE і TIE пояснюється, у чому люди часто помиляються.
Нерезиденти отримують «білий NIE» — паперове свідоцтво, а не картку.
Якщо ви інвестуєте через компанію: іспанський NIF
Іноземній компанії, яка купує активи в Іспанії, виставляє рахунки в Іспанії або реєструється для виконання вимог щодо дотримання законодавства, потрібен іспанський NIF, присвоєний Agencia Tributaria. Завдяки йому податковий орган може ідентифікувати вашу компанію в Іспанії без місцевого офісу чи дочірньої компанії.
Банківський рахунок в Іспанії
На практиці він потрібен для підписання акта, сплати податків на передачу майна та регулярних платежів, що сплачуються надалі: IBI, внесків до об’єднання співвласників, комунальних послуг і страхування.
Будьте готові до ретельної перевірки. Відповідно до правил протидії відмиванню коштів іспанські банки вимагають засвідчені, перекладені та, якщо потрібно, апостильовані документи, що підтверджують походження коштів. Зазвичай це податкові декларації, розрахункові листи про зарплату або бухгалтерська звітність компанії. Згідно зі Загальним стандартом звітності, іспанські установи автоматично обмінюються даними про рахунки з податковим органом вашої країни. Відповідно до FATCA вони безпосередньо звітують перед IRS про власників рахунків зі США.
Цифровий сертифікат
certificado digital дає змогу користуватися онлайн-послугами іспанських державних органів: подавати Modelo 210, перевіряти статус вашої справи та отримувати офіційні повідомлення. Без нього вам доведеться залежати від запису на прийом і графіка іншої людини.
Купівля нерухомості в Іспанії: як відбувається процес
Послідовність незмінна, і кожен етап має юридичні наслідки. Саме пропуск другого етапу призводить до втрати грошей.
Крок 1: Договір резервування
documento de reserva знімає нерухомість із продажу. Розмір завдатку зазвичай становить від €3,000 до €10,000; кошти зберігаються на ескроу-рахунку або в законного представника продавця.
Крок 2: Юридична перевірка
Незалежний юрист перевіряє документ про право власності, непогашені борги й обтяження, заборгованість перед співвласниками, сертифікат придатності житла для проживання, а також чинність дозволів на будівництво.
Саме цей етап люди пропускають, щоб заощадити, і саме він обходиться найдорожче, якщо його пропустити. В Іспанії борг закріплюється за нерухомістю, а не за продавцем. Після завершення угоди ви стаєте відповідальними за несплачені внески співвласників і заборгованість з IBI.
Крок 3: Договір про завдаток
За contrato de arras зазвичай сплачується завдаток у розмірі 10% від ціни. Відповідно до статті 1454 Цивільного кодексу Іспанії, покупець, який відмовляється від угоди, втрачає завдаток, а продавець, який відмовляється від угоди, повертає подвійну суму.
Крок 4: Публічний нотаріальний акт
escritura pública передає право власності, а решту суми та податки на угоду потрібно сплатити під час підписання. Нотаріус підтверджує особу, тому на цей момент у вас уже має бути NIE.
Крок 5: Реєстр нерухомості
Реєстрація в Registro de la Propiedad захищає ваше право власності від претензій третіх осіб. Підписання акта робить вас власником у відносинах із продавцем. Реєстрація робить вас власником щодо всіх інших осіб.
Скільки насправді коштує купівля нерухомості в Іспанії
Закладайте на 10%–15% більше за ціну купівлі й майте на увазі, що найбільше на суму впливає регіон, у якому ви купуєте нерухомість.
Податкова база — це не сума, яку ви заплатили
З 01-01-2022 податок на передачу майна та гербовий збір розраховують на основі кадастрової довідкової вартості (valor de referencia catastral), яку визначає Catastro за власними алгоритмами з урахуванням місця розташування та цін на подібні об’єкти.
Якщо довідкова вартість перевищує ціну, зазначену у вашому договорі, податок сплачується з довідкової вартості. Якщо для нерухомості не визначено довідкову вартість, базою стає задекларована ціна. Через це покупці, які домовилися про значну знижку, можуть отримати податковий рахунок, розрахований із суми, якої вони ніколи не платили.
Новобудова чи вторинне житло
Новобудова: ПДВ (IVA) за ставкою 10% на житлові об’єкти по всій країні, а також гербовий збір (AJD), ставки якого встановлюють регіони. На Канарських островах замість IVA застосовується IGIC за ставкою 7%.
Вторинне житло: замість ПДВ і гербового збору сплачується податок на передачу майна (ITP), ставку якого повністю встановлює автономна спільнота.
Податок на передачу майна за регіонами
Перевірено 22-07-2026. Регіональні ставки змінюються, іноді й посеред року. Перш ніж підписувати документи, уточніть чинну ставку у відповідній автономній спільноті.
| Регіон | ITP для вторинного житла | AJD для новобудови |
|---|---|---|
| Мадрид | 6% | 0.75% |
| Андалусія | 7% | 1.2% |
| Валенсія | 10% | 1.5% |
| Каталонія | Прогресивна шкала: 10%–13% | 1.5% |
Саме зміни в Каталонії найчастіше неправильно описують у довідниках. З 27-06-2025, відповідно до Decret llei 5/2025 de 25 de març, у Каталонії застосовується шкала ставок за діапазонами, а не єдина ставка:
| Діапазон вартості нерухомості | Ставка для цього діапазону |
|---|---|
| До €600,000 | 10% |
| €600,000–€900,000 | 11% |
| €900,000–€1,500,000 | 12% |
| Понад €1,500,000 | 13% |
Діапазони застосовуються прогресивно, тож кожна частина вартості оподатковується за ставкою для відповідного діапазону. За купівлю вартістю €700,000 10% сплачується з перших €600,000, а 11% — із решти €100,000; ефективна ставка становить приблизно 10.14%.
У Каталонії також запровадили ставку 20% для великих власників (загалом тих, хто має понад десять житлових об’єктів або п’ять у визначеній зоні з напруженою ситуацією на ринку житла), а також для купівлі цілих житлових будівель.
У провінціях Країни Басків і Наваррі діють окремі форальні податкові системи, кожна зі своїми правилами.
Професійні та адміністративні витрати
Додайте приблизно 1%–2% понад суму податків:
- Послуги нотаріуса: визначаються національною тарифною шкалою залежно від ціни купівлі; зазвичай становлять 0.2%–0.5%
- Збори за внесення запису до земельного реєстру: також визначаються тарифами; зазвичай становлять 0.1%–0.25%
- Послуги незалежного юриста: зазвичай 1%–2%
- Gestoría: близько €300 за подання податкових декларацій та оформлення документів
- Комісія агентства: зазвичай сплачує продавець, хоча умови договорів різняться
Фінансування
Нерезиденти зазвичай отримують іпотечний кредит на суму 60%–70% вартості нерухомості, тобто до сплати податків потрібно внести готівкою початковий внесок у розмірі 30%–40%. Оцінювання нерухомості банком коштує від €250 до €600 і зазвичай чинне протягом шести місяців. Комісія за оформлення кредиту може сягати 2% від суми позики.
Які найкращі варіанти для інвестування в Іспанії?
Єдиного найкращого способу інвестувати в Іспанії не існує, адже відповідний варіант залежить від вашого податкового резидентства, інвестиційного горизонту та потреби в ліквідності активу. Основні категорії, доступні для іноземних інвестицій, — це нерухомість, акції, що котируються на біржі, колективні інвестиційні фонди, страхові інвестиційні продукти та створення бізнесу.
Далі описано структуру кожного варіанта та його оподаткування в Іспанії. Це не рекомендація щодо будь-якого продукту, а AnchorLess не надає інвестиційних консультацій.
Іспанські ринки цінних паперів перебувають під наглядом CNMV (Comisión Nacional del Mercado de Valores). Будь-який постачальник послуг, з яким ви співпрацюєте, має бути внесений до її реєстру.
Нерухомість в Іспанії
Ця категорія має найбільший обсяг іноземних інвестицій і найнижчу ліквідність. Її детально розглянуто вище: податки під час придбання залежать від регіону, щорічні зобов’язання виникають незалежно від того, чи здаєте ви нерухомість в оренду, а також на неї впливає житлова політика — наразі це найактивніша сфера іспанського законодавства.
Дохідність від оренди суттєво відрізняється залежно від міста та типу оренди — довгострокової чи туристичної, для якої потрібна ліцензія. Правила ліцензування короткострокової оренди значно посилилися: Барселона поступово відмовляється від видачі нових ліцензій на туристичну оренду, а на національному рівні тепер обов’язкова реєстрація. Тож перш ніж робити пропозицію, потрібно перевірити, чи є необхідна ліцензія, якщо розрахунок дохідності ґрунтується на здаванні житла відпочивальникам.
Акції, що котируються на біржі
Іспанські акції торгуються на біржах BME. Для податкових резидентів прибуток і дивіденди включаються до бази оподаткування заощаджень. Для нерезидентів з дивідендів утримується 19% податку в Іспанії, якщо ставка не знижена відповідною угодою про уникнення подвійного оподаткування.
Колективні інвестиційні фонди та ETF: важлива відмінність
Ця структурна відмінність впливає на результат більше, ніж будь-яка інша особливість іспанської системи.
Іспанські та зареєстровані в ЄС взаємні фонди підпадають під режим відстрочення оподаткування, передбачений статтею 94 Закону про податок на доходи фізичних осіб. Переведення коштів з одного відповідного фонду до іншого (traspaso) не спричиняє оподатковуваного прибутку. Податок сплачується лише тоді, коли ви остаточно виводите кошти із системи фондів.
Застосовуються три умови. Ви маєте бути платником IRPF в Іспанії, оскільки нерезидент не сплачує IRPF, який можна було б відстрочити. Обидва фонди мають відповідати вимогам до колективних інвестиційних установ. Іноземний фонд відповідає цим вимогам лише за умови, що він зареєстрований у CNMV і його придбано через іспанського дистриб’ютора.
ETF не підпадають під цей режим. Міністерство чітко врегулювало це питання, поширивши виняток на біржові фонди незалежно від того, чи торгуються вони на іспанському, чи на іноземному ринку. Продаж будь-якого ETF є оподатковуваною подією, навіть якщо ви того самого дня повторно інвестуєте отримані кошти.
Щоб структура SICAV відповідала вимогам для відстрочення оподаткування, вона має налічувати щонайменше 500 акціонерів, а інвестор не повинен був володіти більш як 5% капіталу в будь-який момент протягом попередніх дванадцяти місяців.
Страхові продукти страхування життя, прив’язані до інвестиційних фондів
Це категорія страхових інвестиційних продуктів, які випускають страховики зі страхування життя в ЄС. Базовими активами керує довірчий керівник, а дохід накопичується в межах поліса, а не оподатковується щороку. Податковий режим в Іспанії залежить від того, чи відповідає поліс певним структурним вимогам. Ці вимоги достатньо складні, тому кожен випадок оцінюють окремо. Таке рішення слід ухвалювати за консультацією ліцензованого іспанського податкового консультанта, а не на підставі допису в блозі.
Створення бізнесу
Створення SL (товариства з обмеженою відповідальністю) або реєстрація як autónomo переводить вас у зовсім іншу систему: податок на прибуток підприємств, реєстрація платником ПДВ, внески до соціального страхування та можливість отримати дозвіл на проживання на цій підставі. Для обох варіантів потрібен іспанський NIF; обидва розглянуто в нашому посібнику з NIF в Іспанії.
Які сектори привабливі для інвестування в Іспанії?
Привабливими для інвестування в Іспанії є сектори відновлюваної енергетики, автомобілебудування та мобільності, ІКТ, наук про життя, аерокосмічної галузі та агропродовольчого виробництва. Саме в цих секторах зосереджені економічне зростання Іспанії та державне співфінансування; їх також визначає пріоритетними для іноземних інвестицій у бізнес організація ICEX.
Відновлювана енергетика
Електроенергетична система Іспанії — одна з найбільш декарбонізованих у Європі, а відповідні показники надзвичайно високі.
У 2025 році відновлювані джерела забезпечили 55,5% електроенергії в Іспанії, а з урахуванням власного споживання цей показник сягнув 56,6%; загалом було вироблено рекордні 150,8 ТВт·год. Третій рік поспіль найбільшу частку в енергетичному балансі посіла вітрова енергетика — 21,6%, випередивши атомну енергетику з 19%, сонячну фотоелектричну енергетику з 18,4% і газові парогазові установки з 16,8%. Протягом року було введено в експлуатацію майже 10 ГВт нових сонячних і вітрових потужностей, унаслідок чого загальна встановлена потужність сягнула 142,5 ГВт.
Red Eléctrica чітко пояснює стратегічну перевагу: зростання попиту через нове промислове та цифрове споживання задовольняється завдяки чистішій електромережі, що зміцнює позиції Іспанії в Європі. Для енергоємного бізнесу в Іспанії це аргумент на користь зниження витрат і дотримання вимог, а не ідеологічне питання.
Автомобільна промисловість
Іспанія — другий за величиною виробник автомобілів у Європі та дев’ятий у світі, а також другий у Європі виробник комерційних автомобілів. Виробничі підприємства світових виробників працюють по всій країні й належать до найбільш автоматизованих у Європі.
Галузь перебуває в розпалі трансформації, іспанський уряд безпосередньо фінансує цей процес. У грудні 2025 року він оголосив про підтримку ринку й галузі електромобілів на суму майже 1,3 млрд євро, зокрема 400 млн євро споживчих субсидій на 2026 рік, 580 млн євро на промислові інвестиції та 300 млн євро на зарядну інфраструктуру. Ціль — до 2035 року забезпечити електрифікацію 95% виробництва в Іспанії.
Іноземний капітал уже надходить у цей сектор. Завод із виробництва акумуляторів CATL спільно зі Stellantis передбачає інвестиції обсягом близько 4 млрд євро.
Інші сектори
До переліку пріоритетних секторів також належать ІКТ, аерокосмічна галузь, хімічна промисловість, науки про життя, агропродовольче виробництво, аудіовізуальна галузь, транспорт і логістика. Завдяки розташуванню Іспанії створений тут бізнес отримує доступ до ринків ЄС, Близького Сходу, Північної Африки та Латинської Америки, а також до внутрішнього ринку з населенням понад 48 мільйонів споживачів.
Зауваження щодо меж застосування. Привабливість сектору — це аргумент на користь прямих інвестицій у бізнес і вкладень в акції. Вона не визначає, чи варто купувати квартиру в Малазі. Розглядайте ці питання окремо.
Податкове резидентство: три критерії, які визначають усе
Ви стаєте податковим резидентом Іспанії, якщо відповідаєте хоча б одному з трьох критеріїв. В Іспанії немає податкового року, поділеного на частини. Відповідність одному з критеріїв означає, що ви вважаєтеся резидентом протягом усього календарного року.
Саме відсутність поділу року на частини й створює пастку. Приїзд у жовтні з подальшим перебуванням може призвести до того, що під дію правил підпаде весь рік.
Критерій 1: кількість днів
183 дні або більше фізичної присутності на території Іспанії протягом календарного року. Неповні дні також враховуються. Дні коротких ознайомчих поїздок також враховуються. Дні тимчасової відсутності додаються до кількості днів перебування в Іспанії, якщо ви не можете підтвердити податкове резидентство в іншій країні офіційною довідкою від податкового органу цієї країни.
Критерій 2: центр економічних інтересів
Ваша професійна діяльність, інвестиції або основна економічна база зосереджені переважно в Іспанії. За цим критерієм кількість днів узагалі не враховується — саме тому він застає зненацька тих, хто вважає, що 182 дні дають безпечний запас.
Критерій 3: презумпція за сімейними обставинами
Ваш чоловік або дружина, з якими ви юридично не розлучені, і неповнолітні діти на вашому утриманні зазвичай проживають в Іспанії. Цю презумпцію можна спростувати, а отже, саме ви маєте довести, що вона не застосовується.
Ваші податкові зобов’язання як власника-нерезидента
Володіння нерухомістю в Іспанії як нерезидентом передбачає зобов’язання, навіть якщо нерухомість порожня. Усе наведене нижче декларується за формою Modelo 210.
Приписаний дохід від порожньої нерухомості
Іспанія оподатковує теоретичну орендну вартість нерухомості, навіть якщо ви ніколи її не здаєте. Базою оподаткування є 2% кадастрової вартості; ставку знижують до 1.1%, якщо кадастрову вартість переглядали протягом останніх десяти років. Потім цю базу оподатковують за ставкою 19% для резидентів ЄС та ЄЕЗ або 24% для всіх інших.
Декларацію подають раз на рік, і це зобов’язання найчастіше пропускають американські та британські власники.
Дохід від оренди
Резиденти ЄС та ЄЕЗ сплачують 19% із чистого доходу від оренди, водночас витрати можна відрахувати: внески на утримання спільного майна, IBI, страхування, ремонт і амортизацію.
Нерезиденти з країн поза ЄС сплачують 24% із валового доходу від оренди, без жодних відрахувань. Для власників зі США та Великої Британії після Brexit це найсуттєвіший недолік усієї системи. Та сама нерухомість, той самий орендар, але податкове зобов’язання помітно відрізняється.
Продаж
Приріст капіталу від продажу нерухомості нерезидентом оподатковується за єдиною ставкою 19% незалежно від того, чи проживаєте ви в ЄС, чи за його межами. Саме тут багато опублікованих рекомендацій містять помилки. Поділ на ставки 19% і 24% стосується загальної ставки для нерезидентів, а прибуток від відчуження майна оподатковується за окремою фіксованою ставкою відповідно до закону про податок на доходи нерезидентів.
За законом покупець зобов’язаний утримати 3% від ціни продажу та сплатити цю суму до податкової служби за формою Modelo 211 протягом одного місяця як авансовий платіж у рахунок вашого податку. Після цього у вас є ще три місяці, щоб подати Modelo 210 із фактичним приростом капіталу, тобто загалом чотири місяці від дати продажу. Якщо утримані 3% перевищують ваше фактичне податкове зобов’язання, ви можете повернути різницю; повернення зазвичай триває від шести до дванадцяти місяців.
Є ще одне обмеження, яке стосується інвесторів із кількома об’єктами нерухомості. Нерезиденти не можуть зарахувати приріст капіталу від одного об’єкта в рахунок збитку від іншого, навіть у тому самому податковому році й навіть в один день.
Які податки ви сплачуєте як податковий резидент Іспанії
Податкове резидентство означає, що Іспанія оподатковує ваші світові доходи й активи.
Податок на доходи
IRPF поділяється на дві бази. До загальної бази (заробітна плата, доходи від самозайнятості, більшість доходів від оренди) застосовуються державна та регіональна шкали, ставки за якими сягають приблизно 47% і можуть бути вищими в деяких автономних спільнотах. До бази заощаджень (дивіденди, відсотки, приріст капіталу) застосовується єдина загальнодержавна шкала:
| База заощаджень | Ставка |
|---|---|
| До €6,000 | 19% |
| Від €6,000 до €50,000 | 21% |
| Від €50,000 до €200,000 | 23% |
| Від €200,000 до €300,000 | 27% |
| Понад €300,000 | 30% |
Верхню ставку підвищено з 28% до 30% відповідно до Ley 7/2024, de 20 de diciembre; зміни діють із податкового 2025 року. Будь-який довідник, у якому досі зазначено 28%, застарів. У баскських провінціях і Наваррі застосовуються власні форальні шкали.
Податок на майно
Податок стягується із чистих активів у всьому світі станом на 31 грудня. Загальнодержавний неоподатковуваний мінімум становить €700,000, а для основного місця проживання передбачено додатково до €300,000. Далі автономні спільноти визначають три параметри: неоподатковуваний мінімум, шкалу ставок і податкову знижку.
| Регіон | Неоподатковуваний мінімум | Фактичний режим |
|---|---|---|
| Мадрид | €700,000 | Податкова знижка 100% |
| Андалусія | €700,000 | Податкова знижка 100% |
| Каталонія | €500,000 | Без податкової знижки, власна шкала — до 3.48% |
| Валенсія | €1,000,000 | Без податкової знижки, власна шкала |
| Балеарські острови | €3,000,000 | Власний режим |
Валенсія підвищила неоподатковуваний мінімум із €500,000 до €1,000,000 відповідно до Ley 5/2025 de 30 de mayo; зміни набули чинності 01-06-2025. Джерела, у яких для Валенсії досі вказано €500,000, описують попередній порядок.
Податок солідарності на великі статки
Це загальнодержавний податок, від якого автономні спільноти не можуть звільнити шляхом надання податкової знижки. Його запроваджено Ley 38/2022 і продовжено на невизначений строк. Податок застосовується до чистих статків понад €3,000,000, що становить приблизно €3.7 мільйона після врахування неоподатковуваного мінімуму в €700,000.
| Діапазон чистих статків | Ставка |
|---|---|
| Від €3,000,000 до €5,347,998 | 1.7% |
| Від €5,347,998 до €10,695,996 | 2.1% |
| Понад €10,695,996 | 3.5% |
Сплачений регіональний податок на майно зараховується в рахунок цього податку. Наслідок може здатися нелогічним: у Мадриді й Андалусії, де регіональна податкова знижка зменшує податок на майно до нуля, зараховувати нічого, тому власники великих статків сплачують податок солідарності державі в повному обсязі. Регіональна знижка перестає допомагати саме тоді, коли йдеться про найбільші суми.
Звітність про закордонні активи
Податкові резиденти Іспанії подають Modelo 720 щодо закордонних рахунків, цінних паперів і нерухомості, вартість яких перевищує €50,000 у кожній категорії, а також Modelo 721 щодо криптоактивів за кордоном, вартість яких перевищує той самий поріг. Обидві форми потрібно подати до 31 березня.
Для нерухомості поріг визначається за ціною придбання, а не за поточною ринковою вартістю. Якщо нерухомість придбали за €60,000 у 2010 році, а тепер вона коштує €45,000, обов’язок подати звіт усе одно виникає.
Каральні положення цього режиму було скасовано Судом Європейського Союзу у справі C-788/19 (27-01-2022), який усунув штраф у розмірі 150% і необмежений строк давності. Ley 5/2022 змінила нормативну базу. Сам обов’язок подавати звіт залишається чинним.
Податок на приріст капіталу під час виїзду
Якщо протягом щонайменше 10 із 15 років перед виїздом ви були податковим резидентом Іспанії, нереалізований приріст вартості ваших часток і акцій у всьому світі може оподатковуватися під час виїзду. Це правило застосовується, якщо загальна ринкова вартість портфеля перевищує €4,000,000 або якщо частка в одній компанії перевищує 25% і коштує понад €1,000,000. Нереалізований приріст оподатковується за ставками, що застосовуються до бази заощаджень.
Закон Бекінгема в Іспанії
Закон Бекінгема дозволяє кваліфікованим новоприбульцям сплачувати податки за спеціальним нерезидентським режимом протягом шести податкових років: фіксована ставка 24% на оподатковуваний дохід від іспанської зайнятості до €600 000, 47% — понад цю суму, а іноземний пасивний дохід, як правило, не оподатковується в Іспанії.
Його юридична назва — спеціальний режим для працівників, переведених на територію Іспанії, відповідно до статті 93 Закону 35/2006.
Що покриває цей режим і що часто неправильно розуміють
Три переваги отримують менше уваги, ніж заслуговують. Відсутність обов’язку подавати Modelo 720, що знімає найбільше тягаря звітності для іспанських резидентів. Податок на майно лише на активи, розташовані в Іспанії, тому іноземний портфель залишається поза межами оподаткування. Солідарний податок лише на іспанські активи, за тією ж логікою.
Найпоширеніша помилка — припущення, що ставка 24% застосовується до всього доходу. Це не так. Іспанський дохід від заощаджень оподатковується за прогресивною шкалою, а дивіденди, відсотки та приріст капіталу потребують окремого аналізу.
Кінцевий термін для подання заяв
Вибір здійснюється шляхом подання Modelo 149 протягом шести місяців. Відлік часу зазвичай починається з моменту реєстрації у системі соціального забезпечення, а не з дати прибуття до Іспанії. Плутанина між цими двома датами призводить до втрати можливості скористатися режимом назавжди, оскільки пропущений термін означає застосування стандартного IRPF за цей рік, а повторна спроба можлива лише після п’яти років перебування за межами Іспанії.
Подальше подання звітності здійснюється за допомогою Modelo 151.
Критерії відповідності
Ви не повинні бути податковим резидентом Іспанії протягом п’яти податкових років до переїзду. Цей період огляду становив десять років до кінця 2022 року, але був скорочений Законом 28/2022.
Режим не застосовується автоматично до власників візи цифрового номада. Для фрілансерів зазвичай потрібна сертифікація ENISA, що підтверджує висококваліфікований або інноваційний характер діяльності, дохід від іспанських джерел має становити менше 20% від загального обороту, а також необхідно вчасно подати Modelo 149.
Одна важлива зміна 2025 року, про яку варто знати. У Рішенні 00/03697/2025 Вищий економіко-адміністративний трибунал (TEAC) підтвердив, що бенефіціари Закону Бекінгема мають сплачувати податок на умовний дохід від оренди на свою основну резиденцію в Іспанії. За стандартним режимом податкового резидентства основна резиденція звільняється від цього податку, але за цим режимом — ні.
Діючі маршрути отримання резидентства
Оскільки інвесторський маршрут більше не діє, залишилися лише такі категорії. Повну інформацію ви знайдете у нашому посібнику з іспанських візових опцій.
Віза Digital Nomad
Для віддалених працівників, які отримують дохід від компаній за межами Іспанії. Мінімальний дохід становить 200% від СМВ, що за Real Decreto 126/2026 становить €2 849 на місяць для одноосібного заявника.
| Заявник | Необхідний щомісячний дохід |
|---|---|
| Основний заявник | €2 849 |
| Перший залежний (подружжя або партнер) | +€1 069 |
| Кожен додатковий залежний | +€356 |
Також потрібний диплом про вищу освіту або три роки відповідного професійного досвіду, а також приватна медична страховка без франшизи. Якщо ви працюєте як фрілансер, дохід від іспанських клієнтів не повинен перевищувати 20% від загального обсягу виставлених рахунків.
Non-Lucrative Visa
Для пенсіонерів та осіб, які живуть на пасивний дохід. Вимога — 400% від IPREM, що становить €28 800 на рік для основного заявника та €7 200 за кожного члена сім'ї.
Віза Non-Lucrative не дозволяє працювати. Також вимагається фізична присутність в Іспанії щонайменше 183 дні на рік для підтримання та поновлення візи, що автоматично призводить до податкового резидентства за світовим доходом та активами.
Віза підприємця
Для засновників, які розвивають бізнес в Іспанії, відповідно до Ley 14/2013. Фінансові вимоги починаються з €34 200 для основного заявника, плюс €12 820 для подружжя та €4 275 за кожного додаткового родича.
Проєкт має отримати позитивний висновок (informe favorable) від ENISA, державного агентства з інновацій, перш ніж буде розглянуто заявку на отримання резидентства. ENISA оцінює проєкт за такими критеріями: інноваційність, масштабованість, ринок, фінанси та команда.
Найчастіше відхиляють такі проєкти: шаблонні платформні рішення без власних технологій, моделі доходу, які масштабуються лише за рахунок збільшення штату, прогнози без аналізу конкурентів, а також команди без технічних можливостей.
Маршрути для висококваліфікованих фахівців та працевлаштування
Коли переїзд організовує іспанський роботодавець або корпоративний трансфер. Зазвичай роботодавець починає процес отримання дозволу в межах Іспанії першим.
Що потрібно знати американцям
Є три моменти, які виходять за рамки іспанських правил та часто залишаються поза увагою.
Ваш обов’язок щодо податкової звітності в США не зникає. Громадяни США та власники грин-карти зобов’язані звітувати про доходи у всьому світі, незалежно від місця проживання. Іспансько-американська податкова угода та іноземні податкові кредити — це механізм для уникнення подвійного оподаткування, який потрібно застосовувати свідомо, а не покладатися на автоматичне виконання.
Режим «Beckham Law» звільняє вас від подання форми Modelo 720, але не від американських звітів. FBAR та будь-які інші зобов’язання за FATCA продовжують діяти за власним графіком.
Іспанські банки повідомляють про вас до IRS безпосередньо. Це працює так, як задумано в механізмі FATCA, і саме тому важливо привести у порядок американську сторону вашої звітності ще до відкриття рахунку, а не після.
Усім, хто перебуває у такій ситуації, варто працювати з професіоналом, який обізнаний у податкових системах обох країн. Іспанський консультант може не врахувати американські вимоги, а американський — іспанські.
Поширені помилки
Планування бюджету на основі ціни придбання. Податковою базою є кадастрова довідкова вартість, якщо вона вища, тому хороші переговори не знижують податок на перехід права власності.
Вважати, що правило 183 днів — єдиний критерій. Центр економічних інтересів не враховує жодних днів.
Вважати реєстрацію за місцем проживання (padrón) імміграційним статусом. Реєстрація за місцем проживання повідомляє муніципалітет про вашу адресу. Це корисно, але не є посвідкою на проживання.
Нехтувати перевіркою через бажання зекономити на зборі. Заборгованість перед співвласниками та несплачений податок на нерухомість (IBI) переходять разом із власністю.
Не подавати декларацію про умовний дохід. Володіння порожнім житлом у Beckham Law створює щорічне зобов’язання, про яке люди дізнаються лише через роки — з нарахованими відсотками.
Відраховувати шість місяців дії Beckham Law від дати прибуття. Зазвичай період починається з реєстрації у системі соціального забезпечення.
Купувати ETF, очікуючи відстрочки податку. Лістингові фонди повністю виключені з дії статті 94.
Розробляти модель дохідності на основі туристичної оренди. Ліцензування посилилося, і ліцензія, яка існує сьогодні, може не підлягати поновленню.
Подавати заяву на отримання NIE після підписання документів. Нотаріус потребує його під час оформлення угоди, а банк — ще до цього.
Основні сумніви щодо інвестування в Іспанію
Чи можуть іноземці все ще купувати нерухомість в Іспанії?
Так, без загальних обмежень за національністю. Вам знадобиться NIE, а покупки в спеціально визначених військових або стратегічних прибережних зонах вимагають дозволу Міністерства оборони.
Чи потрібно бути резидентом, щоб інвестувати в Іспанію?
Ні. Нерезиденти можуть купувати нерухомість, володіти акціями та відкривати рахунки. Вам знадобиться NIE, а на практиці — ще й банківський рахунок в Іспанії. Нерезидентський статус змінює ваш податковий режим, але не впливає на можливість інвестування.
Скільки потрібно інвестувати в Іспанію, щоб отримати резидентство?
Більше такого правила не існує. Усі інвестиційні маршрути для отримання резидентства були скасовані 03-04-2025. Зараз резидентство надається через роботу, самозайнятість, віддалену роботу, некомерційні цілі, возз’єднання сім’ї або навчання.
Чи існує 100% податок для іноземних покупців?
Його було оголошено 13-01-2025 та подано як законопроєкт 22-05-2025. Станом на липень 2026 року він ще не обговорювався чи не голосувався, тому не є чинним законом.
Які податки потрібно сплачувати, якщо я купую нерухомість і залишаю її порожньою?
Податок на умовний дохід за формою Modelo 210, який розраховується на основі 2% кадастрової вартості (1,1%, якщо її переглянуто протягом останніх десяти років), оподатковується за ставкою 19% для резидентів ЄС та ЄЕЗ або 24% для інших. Плюс муніципальний податок IBI та плата за утримання будинку.
Скільки часу займає оформлення NIE?
Терміни залежать від маршруту та консульства чи поліцейської дільниці, яка обробляє заявку. Відгуки людей, які проходять особистий маршрут в Іспанії, свідчать про довгі черги на запис, які не завжди доступні. Віддалений маршрут через адвоката з довіреністю повністю усуває чергу на запис.
Чи може бути відхилена моя заявка на отримання NIE?
NIE — це адміністративний ідентифікаційний номер, тому правильно оформлена заявка не оцінюється за змістом, як віза. Проблеми виникають через неповну або неправильно легалізовану документацію.
Чи потрібен мені податковий представник в Іспанії?
Нерезиденти формально зобов’язані призначати представника, якщо вони діють через постійне представництво або коли податковий орган цього вимагає. У решті випадків це необов’язково для фізичних осіб, але на практиці це допомагає уникнути пропущених термінів подання та офіційних повідомлень.
Який регіон Іспанії найдешевший для покупки?
За податком на придбання, Мадрид з 6% входить до числа найнижчих, а Каталонія та Валенсія з 10% і вище — до найвищих. На прикладі перепродажу за €300 000 ця різниця становить близько €12 000. Податок на багатство змінює розрахунки в протилежному напрямку для більших портфелів.
Як вам може допомогти AnchorLess?
AnchorLess бере на себе адміністративну частину, яка має існувати ще до того, як усе інше стане можливим.
Іспанський NIE для фізичних осіб. Оформлюється онлайн приблизно за п’ять хвилин, з бронюванням та участю нашого юриста за вас. Включає нотаріальні збори, доставка на електронну пошту, з гарантією повернення грошей.
Іспанський NIF для компаній. Подається безпосередньо до Agencia Tributaria без паперової роботи, нотаріальних зборів чи перекладів з вашого боку.
Банківський рахунок в Іспанії, оформлений без необхідності вашої присутності в країні.
Цифровий сертифікат, щоб ви могли самостійно подавати документи та отримувати повідомлення онлайн.
AnchorLess не є банком, бухгалтером, податковим консультантом, інвестиційним радником чи юридичною фірмою, а також не є державним органом. Ми виступаємо посередником, який підключає вас та супроводжує адміністративний процес.
Хочете побачити повну картину перед тим, як брати на себе зобов’язання? AnchorMove безкоштовно надасть вам повний чек-лист, і ви зможете безкоштовно поспілкуватися з нашим експертом.
Іспанія залишається відкритою для іноземного капіталу, але закритою для ідеї купівлі резиденції за гроші. Ось головна зміна, яка відбулася саме 03-04-2025, коли Закон Органічний 1/2025 одночасно скасував усі інвестиційні маршрути: нерухомість, державний борг, акції, фонди, депозити та бізнес-проєкти. Тепер «Golden Visa» існує лише як історична довідка, захищена лише для тих, хто вже отримав дозволи або подав заявки.
Економічний фон залишається стабільним, проте уповільнюється. Банк Іспанії прогнозує зростання на 2,3% у 2026 році та 1,7% у 2027-му, державний борг знизиться нижче 99% від ВВП, а інфляція складе 3,6%. Голова банку Ескрівá називає основними перевагами зайнятість, міграцію та відсутність дисбалансів, які призвели до фінансової кризи 2008 року, а обмеженнями — борг, продуктивність та житло.
100% податок, який привернув міжнародну увагу, так і не став законом. Його оголосили в січні 2025 року, проект закону підготували в травні 2025-го, проте досі він не був винесений на обговорення в парламенті. Його слід розглядати як потенційний ризик, а не як фіксований пункт у бюджеті.
Що стосується вартості, то важливим є не ціна, яку ви погоджуєте, а кадастрова довідкова вартість, яка з січня 2022 року визначає податкову базу, а також регіональний податок на передачу майна, який коливається від 6% у Мадриді до 13% у Каталонії після реформи червня 2025 року. Додайте 1%–2% за нотаріальні, реєстраційні та юридичні послуги, і очікуйте, що загальні витрати складуть 10%–15% від ціни покупки.
У питаннях оподаткування ключовим є статус резидентства. Нерезиденти сплачують податки лише з доходів, отриманих в Іспанії, сплачують фіктивний дохід за порожню нерухомість і стикаються з 24% податковою ставкою на орендний дохід, якщо перебувають за межами ЄС. Резиденти сплачують податки з усіх світових доходів та активів, при цьому гранична ставка на заощадження сягає 30%, а податок на багатство варіюється від нуля у Мадриді до повної сплати в Каталонії. «Beckham Law» може змінити цю арифметику на шість років за умови дотримання шестимісячного терміну, який починається з реєстрації у системі соціального забезпечення.
Серед інвестиційних варіантів нерухомість залишається найбільшою категорією за обсягами іноземних інвестицій, проте найменш ліквідною, тоді як сектори, які приваблюють серйозні бізнес-інвестиції, — це відновлювана енергетика (понад половина іспанської електроенергії вже виробляється з відновлюваних джерел) та автомобільна промисловість (Іспанія посідає друге місце в Європі за виробництвом автомобілів, а уряд виділив майже €1,3 млрд на електричний перехід). Варто запам’ятати один структурний факт: іспанські та зареєстровані в ЄС фонди дозволяють відстрочку оподаткування відповідно до статті 94, тоді як біржові фонди (ETF) — ні.
Для експата важливий порядок дій: спочатку отримати статус резидента, потім — податкове резидентство, і лише потім — інвестувати активи. Зміна цього порядку може стати найдорожчою помилкою у цій категорії.
Усе це можливо лише за однієї умови. Отримайте NIE, якщо інвестуєте як фізична особа, та іспанський NIF, якщо інвестуєте як компанія. Жоден із пунктів цієї статті не буде доступний, поки ці номери не будуть оформлені.
Поділіться цією статтею
