Hogyan fektessen be Spanyolországban külföldiként 2026-ban: költségek, adók és követelmények
Röviden
Spanyolország nyitott a külföldi tőke előtt, ám zárkózott a tőke rezidenciavásárlásának gondolatához. Ez a fő változás, és pontosan a 2025. április 3-i dátummal kezdődik, amikor is a 2025/1. sz. Alaptörvény (Ley Orgánica 1/2025) egyszerre eltörölte minden befektetői útvonalat – a tulajdon, az államadósság, a részvények, a befektetési alapok, a bankbetétek és a vállalkozási projektek útjait is. A Golden Visa immár történelmi emlék, csak azokra a jogosultságokra és beadott kérelmekre vonatkozik, amelyeket már korábban engedélyeztek.
Külföldiek továbbra is beruházhatnak Spanyolországban anélkül, hogy a tulajdon-, részvény- vagy alapvásárlás általános korlátozásokba ütköznének. A változás az, hogy a beruházás immár nem biztosít letelepedési jogot, mivel Spanyolország 2025. április 3-án megszüntette a Golden Visa programot. A nem EU-beli vásárlókra vonatkozó, széles körben hangoztatott 100%-os adót egy olyan javaslat, amelyet a parlament még soha nem tárgyalt vagy szavazott meg.
Két tény most egymás mellett létezik. Spanyolország nyitott a pénzedre, de zárva tartja az ajtót annak lehetősége előtt, hogy a pénzeddel lakhatási jogot vásárolhass magadnak. Minden tervezési döntés e kettő egyszerre való fenntartásából fakad.
Bármilyen tőkebefektetés előtt szükséged lesz egy spanyol adóazonosító számra. NIE az egyéni beruházók számára, spanyol NIF pedig akkor, ha vállalati formában fektetsz be. Egyetlen jegyző sem írja alá az okiratot, és egyetlen bank sem nyit számlát anélkül, hogy rendelkeznél ezzel a számmal.
Ez a útmutató bemutatja a spanyol gazdaság jelenlegi állapotát és azt, ami vonzóvá teszi a külföldi beruházók számára, hogyan működött korábban a Golden Visa és mit változtatott meg a törlése, a 100%-os adójavaslat valós helyzete, a spanyolországi beruházás teljes folyamata és ahol a kormány ténylegesen támogatja a befektetőket, a tranzakció előtt szükséges dokumentumokat, a tulajdonvásárlás lépéseit és a régiónkénti költségeket, a főbb beruházási lehetőségeket és a tőkét vonzó szektorokat, a három tesztet, amelyek spanyol adóilletőséggé tesznek, valamint azt, hogy mit fizetsz nem rezidens tulajdonosként és rezidensként, a Beckham Law hat hónapos határidejét, és a továbbra is elérhető letelepedési lehetőségeket.
Tartalom20
- Mit jelent a „spanyolországi befektetés” 2026-ban
- Milyen jelenleg a gazdasági helyzet Spanyolországban?
- Milyen előnyökkel jár a spanyolországi befektetés?
- Kaphat még tartózkodási engedélyt, ha Spanyolországban fektet be?
- Terheli-e 100%-os adó a nem uniós ingatlanvásárlókat Spanyolországban?
- Mi a befektetés folyamata Spanyolországban?
- Hogyan fektessünk be Spanyolországban külföldiként?
- Amire szüksége van, mielőtt bármilyen pénzmozgás történik
- Ingatlanvásárlás Spanyolországban: a tényleges folyamat
- Mennyibe kerül valójában egy ingatlan megvásárlása Spanyolországban?
- Melyek a legjobb befektetési lehetőségek Spanyolországban?
- Adóügyi illetőség: a három teszt, amely mindent eldönt
- Mit kell fizetnie nem rezidens ingatlantulajdonosként
- Milyen adókötelezettségei vannak spanyol adóügyi illetőségűként
- Spanyol Beckham-törvénye
- Még létező tartózkodási utak
- Mit kell tudniuk az amerikaiaknak
- Gyakori hibák
- Főbb kétségek Spanyolországba történő befektetéssel kapcsolatban
- Hogyan segíthet az AnchorLess?
Mit jelent a „spanyolországi befektetés” 2026-ban
A spanyolországi befektetés azt jelenti, hogy tőkét fektet spanyol eszközökbe: ingatlanba, tőzsdén jegyzett részvényekbe, befektetési alapokba, államadósságba vagy egy ott alapított vállalkozásba. Ez ma már kizárólag gazdasági tevékenység, amelyhez nem kapcsolódik bevándorlási joghatás.
Ez az elkülönülés új fejlemény. Tizenkét éven át egy 500 000 eurós ingatlanvásárláshoz tartózkodási engedély is járt. Ez a kapcsolat megszűnt, a témában még mindig előkelő helyen szereplő útmutatók többsége pedig nem követte a változásokat.
Sokan négy különböző dolgot mosnak össze, ezért érdemes mindenekelőtt különválasztani őket.
Befektetés
Spanyol eszköz vásárlása. Ingatlan, részvények, alapok, kötvények vagy vállalkozás. Magára a vásárlásra nem vonatkozik állampolgársági korlátozás, egy szűk kivételtől eltekintve: a kijelölt katonai vagy stratégiai jelentőségű part menti övezetekben található földterületek vásárlásához a védelmi minisztérium engedélye szükséges.
Tartózkodás
Az Ön jogszerű tartózkodási joga Spanyolországban. 2025-04-03 óta semmilyen pénzösszeggel nem lehet ezt közvetlenül megszerezni. Munkavállalás, önálló vállalkozói tevékenység, távoli munkavégzés, jövedelemszerző tevékenység nélküli tartózkodás, családi kapcsolat vagy tanulmányok révén szerezhető meg. A Spanyolországban jogszerűen tartózkodóvá válásról szóló útmutatónk ismerteti a teljes folyamatot.
Adóügyi illetőség
Ez a bevándorlási jogállástól teljesen különálló kérdés. Lehet valaki jogszerűen tartózkodó, miközben nem minősül adóügyi illetőségűnek. Az is előfordulhat, hogy valaki adóügyi illetőségű, de egyáltalán nincs spanyol tartózkodási engedélye; ez meglepi azokat, akik turistaként sok időt töltenek az országban.
Azonosító számok
A külföldi magánszemélyeknek szóló NIE és a külföldi vállalatoknak szóló spanyol NIF. Ezek jelentik a kulcsot az egész rendszerhez. Ezek nélkül egyetlen közjegyző sem írja alá az okiratát, és egyetlen bank sem nyit számlát Önnek.
Milyen jelenleg a gazdasági helyzet Spanyolországban?
Spanyolország gazdasága gyorsabban növekszik az euróövezet átlagánál, és fokozatosan lassul. A Spanyol Nemzeti Bank 2026-ra 2,3%-os, 2027-re pedig 1,7%-os GDP-növekedést prognosztizál, az infláció idén 3,6% lesz, az államadósság pedig a GDP 99%-a alá csökken.
Ezek az előrejelzések változatlanok maradtak a Spanyol Nemzeti Bank 2026 júniusában közzétett negyedéves elemzésében, amely éves jelentésével egy időben jelent meg. A gazdaság 2026 első negyedévében 0,6%-kal nőtt, miután 2025 utolsó negyedévében 0,8%-os bővülést ért el.
José Luis Escrivá kormányzó a jelenlegi növekedést három tényezőnek tulajdonította: a foglalkoztatás dinamikájának, a migrációs folyamatoknak és a jelentős makropénzügyi egyensúlytalanságok hiányának. Ez utóbbi a legfontosabb szempont azok számára, akik az országkockázatot mérlegelik, mivel éles ellentétben áll a 2008 előtti helyzettel.
A legfontosabb adatok röviden
| Mutató | 2026 | 2027 |
|---|---|---|
| GDP-növekedés | 2.3% | 1.7% |
| Infláció | 3.6% | 2.6% |
| Költségvetési hiány (a GDP arányában) | 2.4% | 2.3% |
| Államadósság (a GDP arányában) | 98.9% | 97.9% |
Forrás: a Banco de España 2026. júniusi makrogazdasági előrejelzései.
Mit magyaráz még mindig a pénzügyi válság?
Spanyolország 2008-as összeomlása ingatlanpiaci válság által kiváltott bankválság volt, következményei pedig ma is meghatározzák azt a piacot, amelyre belép. Az építőipar összeomlott, számos régióban az áraknak több mint egy évtizedre volt szükségük a helyreálláshoz, az új kínálat pedig soha nem tért vissza a válság előtti szintre.
A jelenlegi lakáshiány közvetlenül erre vezethető vissza. Ez az oka annak is, hogy a lakáspolitika a spanyol jogalkotás egyik legaktívabb politikai területévé vált, és ezért a külföldi vásárlóknak nemcsak az árakat, hanem a jogalkotási kockázatokat is figyelemmel kell kísérniük.
A Spanyol Nemzeti Bank a növekedési adatok mellett három strukturális kihívást emel ki: az államadósságot, a termelékenységet és a lakhatást. Spanyolország gazdasági fejlődése valós, a korlátokat pedig maga a központi bank is nyíltan megnevezi.
Milyen előnyökkel jár a spanyolországi befektetés?
A spanyolországi befektetés előnyei közé tartozik az euróövezeten belüli növekvő gazdaság, a több mint 48 millió fogyasztót kiszolgáló hazai piac, az EMEA- és latin-amerikai piacokhoz való hozzáférés, a spanyol kormány aktív támogatása a külföldi befektetésekhez támogatási és tanácsadási programokon keresztül, valamint az észak-európai és egyesült államokbeli viszonyokhoz mérten kedvező megélhetési költségek és életminőség.
Vegyük sorra ezeket, mert attól függően eltérő súllyal esnek latba, hogy valójában mibe fektet be.
Gazdasági fejlődés és piacra jutás. Spanyolország gazdasága 2024-ben 3,2%-kal nőtt, jóval az euróövezet átlaga felett, és továbbra is a blokk átlagánál gyorsabban bővül. Földrajzi és kereskedelmi helyzete lehetővé teszi, hogy az ott letelepedett vállalatok Európa, a Közel-Kelet, Észak-Afrika és Latin-Amerika piacait is elérjék. Ezt az érvet az ICEX is felhozza a vállalati befektetőknek, és valóban helytálló.
A gyakorlatban is elérhető kormányzati támogatás. A spanyol kormány konkrét programokat finanszíroz a külföldi befektetések támogatására, nem csupán a nyitottságát hirdeti. A részleteket az alábbi, folyamattal foglalkozó rész ismerteti.
Beazonosítható ágazatokban összpontosuló lehetőségek. A köz- és magántőke ténylegesen a megújuló energia, az autóipar és a mobilitás, az információs és kommunikációs technológiák, az élettudományok, a repülőgépipar és az agrár-élelmiszeripar felé áramlik. Az ágazatokat bemutató rész ismerteti, mi áll az egyes területek mögött.
Életminőség, egy fontos fenntartással. Az egészségügyi ellátás, az ételek, az éghajlat, a gyalogosan bejárható városok, valamint az Észak-Európa legtöbb részénél és az Egyesült Államok jelentős részénél alacsonyabb megélhetési költségek miatt választja sok külföldi vásárló Spanyolországot a hasonló piacok helyett. Ez valódi előny, de egyben az is, amelyet hajlamosak túlértékelni. Az életminőség nem változtat az adóügyi kitettségen, az átruházási adó összegén vagy azon a tényen, hogy egy EU-n kívüli bérbeadó a bruttó bérleti díj után 24%-ot fizet. Élvezze az előbbit, és tervezzen az utóbbi figyelembevételével.
Ami már nem előny: a tartózkodási jog. Tizenkét éven át ez volt a spanyolországi befektetés fő vonzereje, és 2025 áprilisában megszűnt.
Kaphat még tartózkodási engedélyt, ha Spanyolországban fektet be?
Nem. Spanyolország 2025-04-03-án megszüntette az összes befektetői tartózkodási lehetőséget.
A Golden Visa programot a Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero törölte el (a BOE-ban 2025-01-03-án tették közzé BOE-A-2025-76 számon). A törvény huszonegyedik záró rendelkezése eltávolította a vonatkozó tartalmat a Ley 14/2013 63–67. cikkéből. Az eltörlés a közzétételt követő három hónap elteltével lépett hatályba.
Hogyan működik a Golden Visa Spanyolországban?
Már nem működik. A spanyol Golden Visa egy 2013-ban létrehozott, befektetésen alapuló tartózkodási lehetőség volt: minősített tőkebefektetésért cserébe jogszerű tartózkodást biztosított a külföldi befektetőknek. Minden változatát 2025-04-03-án szüntették meg.
Azért érdemes megérteni, hogyan működött, mert formálta azt a piacot, amelyre most belép, és mert számos közzétett anyag még mindig jelen időben ír róla.
Mik voltak a Golden Visa feltételei?
A nem rezidens külföldi befektetők az alábbi kategóriák valamelyikében végrehajtott „jelentős tőkebefektetéssel” szerezhettek jogosultságot. A spanyolországi, 500 000 eurós ingatlanvásárlás volt a legismertebb, de nem az egyetlen lehetőség.
| Megszüntetett befektetői lehetőség | Küszöbérték |
|---|---|
| Ingatlan | 500 000 euró |
| Spanyol államadósság | 2 000 000 euró |
| Részvények vagy vállalati részesedések | 1 000 000 euró |
| Befektetési vagy kockázatitőke-alapok | 1 000 000 euró |
| Spanyol pénzintézeteknél elhelyezett bankbetétek | 1 000 000 euró |
| Közérdekű üzleti projektek | Egyedi elbírálás alapján |
Az ingatlannak a 500 000 eurós küszöbérték erejéig jelzálogmentesnek kellett lennie, és be kellett jegyezni az ingatlan-nyilvántartásba. Az első engedély három évre szólt, majd ötéves időszakokra lehetett megújítani, amennyiben a befektetést fenntartották. Az engedély soha nem biztosított közvetlenül állampolgárságot, de lehetővé tette a szokásos, öt év utáni állandó tartózkodáshoz és tíz év utáni honosításhoz vezető folyamat megkezdését.
Mi történik azokkal, akik már rendelkeznek ilyen engedéllyel?
Az eltörléssel együtt két átmeneti rendelkezést iktattak be a Ley 14/2013 törvénybe; ezek jelentik a meglévő engedélyek jogalapját. A 2025-04-03. előtt benyújtott kérelmeket a benyújtás napján hatályos szabályok szerint bírálják el. A már megadott engedélyek teljes érvényességi idejük alatt érvényben maradnak, a megújítási kérelmeket pedig az eredeti engedély megadásakor érvényes szabályok szerint kezelik.
Aki most kezdi az ügyintézést, annak a gyakorlati következtetés egyszerű. Vásároljon, amit szeretne, majd a vásárlástól teljesen független jogcímen külön kérelmezze a tartózkodási engedélyt.
Terheli-e 100%-os adó a nem uniós ingatlanvásárlókat Spanyolországban?
Nem. 2026. 07. 22-i állapot szerint ez egy olyan javaslat, amelyről még soha nem vitáztak, és amelyről nem szavaztak, tehát nem törvény.
Ez a kategória leggyakrabban félrejelentett témája, ezért itt következik az idővonal a dátumokkal.
2025. 01. 13-án Pedro Sánchez miniszterelnök bejelentett egy lakhatási intézkedéscsomagot, amely a nem rezidens, nem uniós vásárlók ingatlanvásárlására kivetendő, „akár 100%-os” adót is tartalmazott. A javaslatot „kiegészítő állami ingatlanátruházási adóként” határozták meg, és Dániára, valamint Kanadára hivatkozva indokolták.
2025. 05. 22-én a kormány törvénytervezetet nyújtott be a parlamentnek.
2026. 03. 27-én a Reuters parlamenti dokumentumokra hivatkozva arról számolt be, hogy a törvénytervezetet még mindig nem vitatták meg. Egy magas rangú kormányzati forrás azt mondta a Reutersnek, hogy a jelenlegi parlamentben az új adók bevezetéséhez a legnehezebb többséget szerezni. A kisebbségi kormánynak szüksége van Junts szavazataira, a párt azonban ellenzi a javaslatot.
A kormány saját, 2026. januári lakhatási intézkedéscsomagja nem emelte ki ezt az intézkedést.
A tervezet pontos tartalma, a jegyzőkönyv kedvéért. Az Európai Unión kívüli rezidens magánszemélyekre és jogi személyekre vonatkozott volna, a meglévő regionális átruházási adón felüli teherként. Új építésű ingatlanok vásárlására nem vonatkozott volna, mivel ezekre áfa vonatkozik, amely uniós szinten harmonizált, és így kívül esik egy hazai törvénytervezet hatókörén. Arról soha nem született döntés, hogy a norvég, izlandi és liechtensteini EGT-állampolgárokra vonatkozott volna-e a megfogalmazás.
Hogyan érdemes kezelni? Ne számoljon vele a költségvetésben, de ne is hagyja figyelmen kívül. A parlament előtt van, és előreléphet, ha megváltoznak a politikai erőviszonyok. A 2025-ös hivatalos spanyol statisztikák szerint a nem rezidens külföldi vásárlók 51 411 ingatlant vásároltak, ami éves összevetésben csaknem 10%-os csökkenést jelent, és négyéves mélypontot mutat. Az ágazati elemzések szerint a visszaesés mérhető része a Golden Visa megszüntetésének, nem pedig az adó bejelentésének tulajdonítható.
Mi a befektetés folyamata Spanyolországban?
A befektetés folyamata Spanyolországban öt szakaszból áll: be kell szerezni a spanyol adóazonosító számot, spanyol bankszámlát kell nyitni, jogi átvilágítást kell végezni az eszközön, közjegyző előtt kell aláírni, majd be kell jegyeztetni a tulajdonszerzést. A vállalati és üzleti projektek ingyenes tanácsadási támogatást vehetnek igénybe az ICEX-Invest in Spain szervezettől, a kormány külföldi befektetésekkel foglalkozó ügynökségétől.
A sorrend kötött. Egyik szakasz sem kezdhető meg az előző befejezése előtt, a leggyakoribb hiba pedig az, hogy valaki rögtön a harmadik szakasszal kezdi.
| Szakasz | Mi történik? | Mi nélkül nem folytatható? |
|---|---|---|
| 1. Azonosító szám | NIE magánszemélyeknek, spanyol NIF vállalatoknak | Semmi más nem kezdhető el |
| 2. Bankszámla | Spanyol bankszámla, a pénzeszközök eredetét igazoló dokumentumokkal | Azonosító szám |
| 3. Jogi átvilágítás | A tulajdonjog, a tartozások és az engedélyek független ellenőrzése | Semmi; a kihagyása vezet pénzveszteséghez |
| 4. Közjegyzői okirat | Aláírás, a fennmaradó összeg kifizetése, az adókötelezettség keletkezése | Azonosító szám és rendelkezésre álló pénzeszközök |
| 5. Bejegyzés | Bejegyzés az ingatlan-nyilvántartásba vagy a cégjegyzékbe | Aláírt okirat |
Mit tesz az ICEX-Invest in Spain, és mit nem?
Az ICEX-Invest in Spain az ICEX Spain Trade and Investment végrehajtó részlege; ez a Gazdasági, Kereskedelmi és Üzleti Minisztérium alá tartozó, állami tulajdonú szervezet. Feladata a közvetlen külföldi befektetések ösztönzése és támogatása.
Az általa kínált szolgáltatások kézzelfoghatóak, nem pusztán promóciós jellegűek:
- Ingyenes tanácsadási és tájékoztatási szolgáltatások a Spanyolországban letelepedő külföldi befektetési projektek számára
- Rising UP in Spain, amely évente legfeljebb 50 külföldi startupot választ ki innovációs és skálázhatósági szempontok alapján, és ingyenes letelepedési szolgáltatáscsomagot biztosít számukra
- Innova Invest, támogatási program olyan vállalatok K+F-projektjei számára, amelyek legalább 50%-ban külföldi tulajdonban vannak; a támogatás kedvezményezettenként elérheti a 800 000 eurót
- Az évente frissített Üzleti útmutató Spanyolországhoz, amely mintegy 500 oldalon ismerteti a külföldi befektetéseket szabályozó jogi és szabályozási feltételeket
Van azonban valami, amit senki sem mond ki nyíltan. Az ICEX vállalati és üzleti befektetéseket támogat. Ha magánszemélyként vásárol lakást Valenciában, ez az ügynökség nem Önnek szól, és az anyagainak elolvasásával sem fogja megkapni a NIE-t. A magánvásárlók jogi és ügyintézési folyamata a közjegyzőn, az adóhivatalon és az ingatlan-nyilvántartáson keresztül zajlik, és az azonosító szám megszerzésével kezdődik.
Hogyan fektessünk be Spanyolországban külföldiként?
Ha külföldiként Spanyolországban szeretne befektetni, három kérdést tisztázzon ebben a sorrendben: a tartózkodási jogcímét, az adóügyi illetőségét, és csak ezután az eszközt. Az egyik leggyakoribb és legköltségesebb hiba ebben a kategóriában, ha egy külföldi befektető előbb ingatlant vásárol, és csak utána tisztázza az adózási helyzetét.
Ennek az az oka, hogy ugyanaz a vásárlás attól függően eltérő következményekkel jár, hogy hol van az adóügyi illetősége, ezt pedig a tények, nem a szándékok határozzák meg.
Először döntse el, milyen tartózkodási jogcímet választ
Ha Spanyolországban szeretne élni, a tartózkodási jogcím határozza meg, hogy mit tehet ott jogszerűen. A jövedelemszerző tevékenységet nem engedélyező jogcím semmilyen munkavégzést nem tesz lehetővé. A digitális nomád jogcímhez külföldről származó jövedelem szükséges. A vállalkozói jogcímhez üzleti terv értékelése szükséges. A befektetés önmagában nem teremt tartózkodási jogcímet, ezért ezt a döntést külön kell meghoznia.
Tisztázza, hogy spanyol adóügyi illetőségűvé válik-e
Ez a döntő kérdés. A nem rezidens befektető csak a spanyol forrásból származó jövedelme után fizet spanyol adót. Az adóügyi illetőséggel rendelkező személy a világ bármely részéről származó jövedelme és vagyona után adózik, ideértve a vagyonadót is, amelynek mértéke régiónként jelentősen eltér. A három tesztet alább részletezzük; egyik sem azt vizsgálja, hogy mi volt a szándéka.
Ezután válassza ki az eszközt
Csak ekkor lehet megválaszolni az ingatlanra vagy befektetési portfólióra vonatkozó kérdést, mivel ugyanazon eszköz adózása az Ön státuszától függően változik. Egy spanyolországi lakást bérbe adó, EU-n kívüli külföldi a bruttó bérleti díj 24%-át fizeti adóként, levonások nélkül. Egy EU-s illetőségű tulajdonos a nettó bérleti díj után 19%-ot fizet, a költségek levonhatók. Ugyanaz a lakás, ugyanaz a bérlő.
Az expatokat különösen érintő feltételek
A vásárlás nem hosszabbítja meg a tartózkodási jogosultságát. Az ingatlantulajdon nem biztosít további napokat a schengeni térségben, a Határregisztrációs Rendszer pedig digitálisan ellenőrzi a 90 napos korlátot a határon.
Az életminőség jó indok, de rossz befektetési terv. A legtöbb külföldi az éghajlat, az egészségügyi ellátás és a megélhetési költségek miatt választja Spanyolországot, ezek azonban egyike sem szerepel az adótörvényben. A pénzügyi terveit az előírásokhoz igazítsa, a többit pedig élvezze külön.
A származási országa nem mentesíti a kötelezettségek alól. Különösen az amerikai állampolgároknak kell továbbra is adóbevallást benyújtaniuk, függetlenül attól, hol élnek; erről alább egy külön rész szól.
Amire szüksége van, mielőtt bármilyen pénzmozgás történik
Spanyolországban minden azonosítószámhoz kötődik. Az alábbi lépések egyikét sem tudja megtenni, amíg nincs meg a megfelelő szám.
Ha magánszemélyként fektet be: a NIE
A NIE (Número de Identidad de Extranjero) az Ön külföldi azonosító száma. Szüksége van rá, ha közjegyző előtt okiratot ír alá, bankszámlát nyit, ingatlant jegyeztet be a saját nevére, vagyonszerzési illetéket fizet, illetve spanyol adóbevallást nyújt be.
Ez kizárólag azonosítószám. A NIE birtoklása nem teszi Önt rezidenssé, és nem jogosítja fel munkavégzésre. A NIE és a TIE közötti különbségről szóló útmutatónk bemutatja, hol szoktak tévedni az emberek.
A nem rezidensek „fehér NIE-t” kapnak, amelyet kártya helyett papíralapú igazoláson állítanak ki.
Ha vállalaton keresztül fektet be: a spanyol NIF
Annak a külföldi vállalatnak, amely spanyolországi eszközöket szerez, Spanyolországban állít ki számlát, vagy megfelelési kötelezettségek teljesítése érdekében regisztrál, spanyol NIF-re van szüksége, amelyet az Agencia Tributaria ad ki. Ez teszi lehetővé, hogy az adóhatóság helyi iroda vagy leányvállalat nélkül is azonosítsa a vállalatot Spanyolország területén.
Spanyol bankszámla
A gyakorlatban szükség van rá az okirat aláírásához, a vagyonszerzési illetékek befizetéséhez és az ezt követő rendszeres kiadásokhoz: IBI, közös költségek, közüzemi díjak és biztosítás.
Számítson alapos ellenőrzésre. A pénzmosás elleni szabályok alapján a spanyol bankok hitelesített, lefordított, és ahol szükséges, apostille-lal ellátott igazolásokat kérnek a pénz eredetéről. A szokásos dokumentumok közé tartoznak az adóbevallások, a fizetési jegyzékek vagy a vállalati könyvelési adatok. A közös adatszolgáltatási szabvány alapján a spanyol pénzintézetek automatikusan megosztják a számlaadatokat az Ön országának adóhatóságával. A FATCA értelmében közvetlenül jelentik az IRS-nek az amerikai számlatulajdonosok adatait.
Digitális tanúsítvány
A certificado digital teszi lehetővé, hogy ténylegesen online intézze ügyeit a spanyol közigazgatásnál: benyújtsa a Modelo 210 nyomtatványt, ellenőrizze ügyének állapotát, és hivatalos értesítéseket kapjon. Enélkül időpontfoglalástól és mások időbeosztásától függ.
Ingatlanvásárlás Spanyolországban: a tényleges folyamat
A folyamat kötött, és minden lépésnek jogi következményei vannak. Ha kihagyja a második lépést, pénzt veszíthet.
1. lépés: Foglalási megállapodás
A documento de reserva leveszi az ingatlant a piacról. A foglaló összege általában 3 000 és 10 000 € között mozog, és letéti számlán vagy az eladó jogi képviselőjénél helyezik el.
2. lépés: Jogi átvilágítás
Egy független ügyvéd ellenőrzi a tulajdoni okiratot, a fennálló tartozásokat és terheket, a társasházi hátralékokat, a lakhatási bizonyítványt, valamint azt, hogy az építési engedélyek érvényesek-e.
Ezt a lépést sokan kihagyják, hogy pénzt takarítsanak meg, pedig éppen ennek a kihagyása kerül a legtöbbe. A spanyol tartozás az ingatlanhoz, nem pedig az eladóhoz kapcsolódik. A ki nem fizetett társasházi díjak és az IBI-adóhátralékok a tulajdonjog átruházásakor Önt terhelik.
3. lépés: Foglalóval járó szerződés
A contrato de arras általában a vételár 10%-ának megfelelő foglalót tartalmaz. A spanyol polgári törvénykönyv 1454. cikke szerint az a vevő, aki eláll, elveszíti a foglalót, az elálló eladónak pedig annak kétszeresét kell visszafizetnie.
4. lépés: Közokirat közjegyző előtt
Az escritura pública ruházza át a tulajdonjogot, az aláíráskor pedig esedékessé válik a fennmaradó vételár és az ügyleti adók megfizetése. A közjegyző ellenőrzi a személyazonosságot, ezért ekkorra már rendelkeznie kell NIE-vel.
5. lépés: Ingatlan-nyilvántartás
A Registro de la Propiedad-ba történő bejegyzés védi meg a tulajdonjogát a harmadik felek igényeivel szemben. Az okirat aláírásával Ön az eladóval szemben válik tulajdonossá. A bejegyzés teszi tulajdonossá mindenkivel szemben.
Mennyibe kerül valójában egy ingatlan megvásárlása Spanyolországban?
A vételáron felül számoljon 10–15%-kal, és vegye figyelembe, hogy a legnagyobb eltérést az okozza, melyik régióban vásárol.
Az adóalap nem azonos a kifizetett vételárral
2022. 01. 01. óta az átruházási adót és a vagyonszerzési illetéket a kataszteri referenciaérték (valor de referencia catastral) alapján számítják ki. Ezt a Catastro állapítja meg saját algoritmusai segítségével, figyelembe véve az ingatlan elhelyezkedését és az összehasonlítható ingatlanügyleteket.
Ha a referenciaérték meghaladja az adásvételi okiratban szereplő vételárat, a referenciaérték után kell adóznia. Ha az ingatlanhoz nem rendeltek referenciaértéket, az adó alapja a bevallott vételár lesz. Ez kellemetlen meglepetést okozhat azoknak a vevőknek, akik jelentős árengedményt alkudtak ki, majd olyan összeg alapján kaptak adószámlát, amelyet soha nem fizettek ki.
Új építésű vagy használt ingatlan
Új építésű ingatlan: a lakóingatlanokra országosan 10%-os áfa (IVA), valamint a régió által meghatározott vagyonszerzési illeték (AJD) vonatkozik. A Kanári-szigeteken az IVA helyett 7%-os IGIC alkalmazandó.
Használt ingatlan: áfa és vagyonszerzési illeték helyett átruházási adót (ITP) kell fizetni, amelynek mértékét teljes egészében az autonóm közösség határozza meg.
Átruházási adó régiónként
Ellenőrizve: 2026. 07. 22. A regionális adókulcsok változnak, esetenként év közben is. Aláírás előtt ellenőrizze az aktuális mértéket az illetékes autonóm közösségnél.
| Régió | Használt ingatlan ITP-je | Új építésű ingatlan AJD-je |
|---|---|---|
| Madrid | 6% | 0.75% |
| Andalúzia | 7% | 1.2% |
| Valencia | 10% | 1.5% |
| Katalónia | Sávosan, 10–13% | 1.5% |
A katalóniai változás az, amelyet a legtöbb útmutató még mindig hibásan ismertet. 2025. 06. 27. óta a Decret llei 5/2025 de 25 de març alapján Katalóniában nem egységes adókulcsot, hanem sávos rendszert alkalmaznak:
| Ingatlanérték-sáv | Az adott sávra vonatkozó adókulcs |
|---|---|
| 600 000 €-ig | 10% |
| 600 000–900 000 € | 11% |
| 900 000–1 500 000 € | 12% |
| 1 500 000 € felett | 13% |
A sávok progresszíven érvényesülnek, vagyis az egyes sávokba eső részre csak az adott sáv adókulcsa vonatkozik. Egy 700 000 € értékű ingatlan után az első 600 000 €-ra 10%, a fennmaradó 100 000 €-ra pedig 11% fizetendő, így a tényleges adókulcs körülbelül 10,14%.
Katalónia emellett 20%-os adókulcsot vezetett be a nagy ingatlantulajdonosokra (általában azokra, akik tíznél több lakóingatlannal, illetve kijelölt lakhatási nyomás alatt álló övezetben ötnél több lakóingatlannal rendelkeznek), valamint teljes lakóépületek megvásárlására.
A baszk tartományok és Navarra különálló, saját szabályokkal rendelkező forális adórendszert működtetnek.
Szakértői és ügyintézési költségek
Az adókon felül számoljon körülbelül 1–2%-kal:
- Közjegyzői díjak: a vételár alapján, országos díjszabás szerint állapítják meg; jellemzően 0,2–0,5%
- Ingatlan-nyilvántartási díjak: szintén díjszabás alapján, jellemzően 0,1–0,25%
- Független jogi képviselet díja: általában 1–2%
- Gestoría: körülbelül 300 € az adóbevallások benyújtásáért és a dokumentumok feldolgozásáért
- Ingatlanközvetítői jutalék: rendszerint az eladó fizeti, de a szerződés feltételei eltérhetnek
Finanszírozás
A nem rezidensek jellemzően az ingatlan értékének 60–70%-ára kapnak jelzáloghitelt, ami azt jelenti, hogy az adók megfizetése előtt 30–40% önerővel kell rendelkezniük. A banki értékbecslés díja 250–600 € között van, és általában hat hónapig érvényes. A hitelügyintézési díj elérheti a hitelösszeg 2%-át.
Melyek a legjobb befektetési lehetőségek Spanyolországban?
Nincs egyetlen legjobb módja a spanyolországi befektetésnek, mert a megfelelő befektetési lehetőség az adóügyi illetőségétől, a befektetés időtávjától, valamint attól függ, hogy szüksége van-e az eszköz gyors pénzzé tételére. A külföldi befektetők előtt nyitva álló fő kategóriák az ingatlanok, a tőzsdén jegyzett részvények, a kollektív befektetési alapok, a biztosításalapú konstrukciók és a vállalkozásalapítás.
Az alábbiakban bemutatjuk, hogyan épül fel és milyen adózás alá esik az egyes lehetőség Spanyolországban. Ez nem egyetlen termék ajánlása sem, az AnchorLess pedig nem ad befektetési tanácsot.
A spanyol értékpapírpiacokat a CNMV (Comisión Nacional del Mercado de Valores) felügyeli. Minden szolgáltatónak, akivel kapcsolatba lép, szerepelnie kell a nyilvántartásában.
Ingatlanok és ingatlanbefektetések Spanyolországban
A külföldi befektetések legnagyobb kategóriája, egyben a legkevésbé likvid. Fent részletesen bemutattuk: a megszerzéskor regionális adók terhelik, évente teljesítendő kötelezettségekkel jár akkor is, ha nem adja bérbe, és ki van téve a lakáspolitikának, amely jelenleg a spanyol jogalkotás legaktívabban változó területe.
A bérbeadás hozama városonként, valamint attól függően jelentősen eltér, hogy hosszú távú vagy turisztikai engedélyhez kötött bérbeadásról van-e szó. A rövid távú bérbeadás engedélyezése jelentősen szigorodott: Barcelona fokozatosan megszünteti az új turisztikai célú bérbeadási engedélyeket, országosan pedig már regisztrációra van szükség. Ezért a nyaralók bérbeadására épülő hozamszámításnál még az ajánlat megtétele előtt ellenőrizni kell az engedélyezési feltételeket.
Tőzsdén jegyzett részvények
A spanyol részvényekkel a BME tőzsdéin kereskednek. A rezidensek nyeresége és osztaléka a megtakarítási adóalapba tartozik. A nem rezidensek osztalékából 19% spanyol forrásadót vonnak le, amelyet az alkalmazandó kettős adóztatás elkerüléséről szóló egyezmény csökkenthet.
Kollektív befektetési alapok és ETF-ek, valamint egy fontos különbség
Ez az a szerkezeti különbség, amely a spanyol rendszerben minden másnál jobban befolyásolja az eredményt.
A Spanyolországban vagy az EU-ban bejegyzett befektetési alapok jogosultak a személyi jövedelemadóról szóló törvény 94. cikkében meghatározott adóhalasztási rendszerre. Ha az egyik jogosult alapból egy másikba helyezi át a pénzét (ez a traspaso), az nem keletkeztet adóköteles nyereséget. Az adó csak akkor esedékes, amikor végül kiveszi a pénzt az alaprendszerből.
Három feltételnek kell megfelelni. Spanyol IRPF-adóalanynak kell lennie, mivel a nem rezidensnek nincs elhalasztható IRPF-kötelezettsége. Mindkét alapnak jogosult kollektív befektetési intézménynek kell lennie. Külföldi alap csak akkor jogosult, ha szerepel a CNMV nyilvántartásában, és egy spanyol forgalmazón keresztül kötötték le.
Az ETF-ekre ez a rendszer nem vonatkozik. A minisztérium kifejezetten lezárta a kérdést, és a kizárást a tőzsdén jegyzett alapokra is kiterjesztette, függetlenül attól, hogy spanyol vagy külföldi piacon kereskednek velük. Minden ETF-eladás adóköteles eseménynek számít, még akkor is, ha az eladásból származó bevételt még aznap újra befekteti.
Ahhoz, hogy egy SICAV-struktúra jogosult legyen az adóhalasztásra, legalább 500 részvényesre van szükség, és a befektető az előző tizenkét hónapban egyetlen időpontban sem birtokolhatta a tőke több mint 5%-át.
Befektetési egységekhez kötött életbiztosítási konstrukciók
Az EU-ban működő életbiztosítók által kibocsátott biztosításalapú termékek egyik kategóriája. Ezeknél a mögöttes eszközöket diszkrecionális vagyonkezelő kezeli, a hozam pedig a biztosítási kötvényen belül halmozódik fel, nem évente adózik. A spanyol adózási elbánás attól függ, hogy a kötvény megfelel-e bizonyos szerkezeti feltételeknek; ezek annyira technikai jellegűek, hogy eseti alapon kell értékelni őket. Az ilyen döntést engedéllyel rendelkező spanyol adótanácsadóval kell meghozni, nem egy blogbejegyzés alapján.
Vállalkozásalapítás
SL (korlátolt felelősségű társaság) alapítása vagy autónomo-ként történő regisztráció teljesen más szabályozási keretet jelent: társasági adó, áfaregisztráció, társadalombiztosítási járulékok, valamint a vállalkozáshoz kapcsolódó tartózkodási lehetőség. Mindkettőhöz spanyol NIF szükséges; ezekről a spanyol NIF-ről szóló útmutatónkban olvashat.
Mely ágazatok kínálnak vonzó befektetési lehetőségeket Spanyolországban?
Spanyolországban a megújuló energia, az autóipar és a mobilitás, az információs és kommunikációs technológia, az élettudományok, a repülőgépipar és az agrár-élelmiszeripar kínál vonzó befektetési lehetőségeket. Ezekben az ágazatokban összpontosul a spanyol gazdasági növekedés és az állami társfinanszírozás, és az ICEX ezeknek ad elsőbbséget a külföldi üzleti befektetések ösztönzésében.
Megújuló energia
Spanyolország villamosenergia-rendszere Európa egyik legalacsonyabb szén-dioxid-kibocsátású rendszere, és az ezt alátámasztó adatok kifejezetten kedvezőek.
2025-ben a megújuló energiaforrásokból származott a spanyol villamosenergia-termelés 55,5%-a; az önfogyasztást is beleszámítva ez az arány 56,6% volt, rekordnak számító 150,8 TWh-val. A szélenergia egymást követő harmadik éve vezette a termelési összetételt 21,6%-kal, megelőzve a nukleáris energiát (19%), a napenergiát (18,4%) és a kombinált ciklusú földgázt (16,8%). Az év során csaknem 10 GW új nap- és szélenergia-kapacitást helyeztek üzembe, így a teljes beépített kapacitás elérte a 142,5 GW-ot.
A Red Eléctrica világosan fogalmazza meg a stratégiai érvet: az új ipari és digitális fogyasztásból eredő növekvő keresletet tisztább hálózat elégíti ki, ami kedvező helyzetbe hozza Spanyolországot Európán belül. A nagy energiaigényű spanyolországi vállalkozások számára ez költség- és megfelelőségi kérdés, nem ideológiai állásfoglalás.
Autóipar
Spanyolország Európa második legnagyobb és a világ kilencedik legnagyobb autógyártója, valamint a második legnagyobb európai haszongépjármű-gyártó. A világ vezető gyártói országszerte üzemeltetnek termelőüzemeket, amelyek Európa legautomatizáltabb létesítményei közé tartoznak.
Az ágazat átalakulóban van, és a spanyol kormány közvetlenül finanszírozza ezt az átmenetet. 2025 decemberében közel 1,3 milliárd euró támogatást jelentett be az elektromosjármű-piac és -ipar számára. Ebből 400 millió euró a 2026-os fogyasztói támogatásokra, 580 millió euró az ipari beruházásokra, 300 millió euró pedig a töltőinfrastruktúrára jut; a cél, hogy 2035-re a spanyolországi termelés 95%-a villamosított legyen.
A külföldi tőke már most is érkezik az ágazatba. A CATL és a Stellantis közös akkumulátorgyára mintegy 4 milliárd eurós beruházást képvisel.
A többi kiemelt ágazat
Az információs és kommunikációs technológia, a repülőgépipar, a vegyipar, az élettudományok, az agrár-élelmiszeripar, az audiovizuális ipar, valamint a közlekedés és a logisztika teszi teljessé a kiemelt ágazatok listáját. Spanyolország elhelyezkedése révén az ott letelepedő vállalkozások hozzáférhetnek az EU, a Közel-Kelet, Észak-Afrika és Latin-Amerika piacaihoz, valamint a több mint 48 millió fogyasztót számláló belföldi piachoz.
Megjegyzés a témakör határairól. Az ágazatok vonzereje a közvetlen üzleti befektetések és a részvénybefektetések mellett szól. Annak megítélésére azonban nincs hatással, hogy jó vétel-e egy málagai lakás. A két kérdést külön kezelje.
Adóügyi illetőség: a három teszt, amely mindent eldönt
Ön akkor válik spanyol adóügyi illetőségűvé, ha a három teszt közül bármelyiknek megfelel, Spanyolországban pedig nincs megosztott adóév. Ha megfelel valamelyik tesztnek, az adott teljes naptári évre adóügyi illetőségűnek minősül.
A megosztott adóév hiánya jelenti a buktatót. Ha októberben érkezik, és Spanyolországban marad, az egész évre adóügyi kötelezettsége keletkezhet.
1. teszt: a napok száma
Legalább 183 nap fizikai jelenlét spanyol területen egy naptári év során. A tört napok is beleszámítanak. A tájékozódó utak is beleszámítanak. Az ideiglenes távollétek napjai hozzáadódnak a Spanyolországban töltött napok számához, kivéve, ha az adott ország adóhatósága által kiállított hivatalos igazolással bizonyítani tudja, hogy máshol rendelkezik adóügyi illetőséggel.
2. teszt: a gazdasági érdekek központja
Szakmai tevékenységének, befektetéseinek vagy gazdasági bázisának elsődleges helye Spanyolország. Ez a teszt egyáltalán nem számolja a napokat, így azok is érintettek lehetnek, akik azt feltételezik, hogy a 182 nap még biztonságos határ.
3. teszt: családi vélelem
Jogilag külön nem élő házastársa és eltartott kiskorú gyermekei szokásos tartózkodási helye Spanyolországban van. Ez megdönthető vélelem, vagyis Önnek kell bizonyítania, hogy ez nem áll fenn.
Mit kell fizetnie nem rezidens ingatlantulajdonosként
Ha nem rezidensként rendelkezik spanyolországi ingatlannal, akkor akkor is keletkeznek kötelezettségei, ha az ingatlan üresen áll. Az alábbi bevallásokat mind a Modelo 210 nyomtatványon kell benyújtani.
Vélelmezett jövedelem üres ingatlan után
Spanyolország akkor is megadóztatja az elméleti bérbeadási értéket, ha egyáltalán nem adja bérbe az ingatlant. Az adóalap a kataszteri érték 2%-a, amely 1,1%-ra csökken, ha a kataszteri értéket az elmúlt tíz évben felülvizsgálták. Ezt az adóalapot ezután az EU- és EGT-tagállamok rezidensei esetében 19%-os, mindenki más esetében pedig 24%-os adó terheli.
Ezt évente egyszer kell bevallani, és ez az amerikai és brit tulajdonosok körében a leggyakrabban elmulasztott kötelezettség.
Bérbeadásból származó jövedelem
Az EU- és EGT-tagállamok rezidensei a nettó bérbeadási jövedelem után 19%-os adót fizetnek, és levonhatják a költségeket, többek között a közös költséget, az IBI-t, a biztosítást, a javítási költségeket és az értékcsökkenést.
Az EU-n kívüli rezidensek a bruttó bérbeadási jövedelem után 24%-os adót fizetnek, levonások nélkül. Az amerikai és a Brexit utáni brit tulajdonosok számára ez jelenti a rendszer legnagyobb hátrányát. Ugyanaz az ingatlan, ugyanaz a bérlő, mégis jelentősen eltérő adóteher.
Értékesítés
A nem rezidensek ingatlaneladásból származó tőkenyereségét egységesen 19%-os adó terheli, függetlenül attól, hogy az EU-ban vagy azon kívül élnek. Számos közzétett tájékoztató ebben téved. A 19%-os és 24%-os különbség az általános nem rezidens adókulcsra vonatkozik, az átruházásból származó nyereségre pedig a nem rezidensek jövedelemadójáról szóló törvény külön, rögzített adókulcsot határoz meg.
A vevőnek jogszabály szerint az eladási ár 3%-át vissza kell tartania, és egy hónapon belül be kell fizetnie az adóhivatalnak a Modelo 211 nyomtatványon, az Ön adójának előlegeként. Ezt követően további három hónap áll rendelkezésére, hogy a tényleges nyereség feltüntetésével benyújtsa a Modelo 210 nyomtatványt, vagyis az eladástól számítva összesen négy hónapja van erre. Ha a 3%-os előleg meghaladta a tényleges adókötelezettségét, visszaigényelheti a különbözetet; a visszatérítés általában hat-tizenkét hónapot vesz igénybe.
Egy további korlátozás azoknak a befektetőknek, akiknek több ingatlanjuk van: a nem rezidensek az egyik ingatlanon elért nyereséget nem számíthatják szembe egy másik ingatlanon elszenvedett veszteséggel, még ugyanabban az adóévben, sőt ugyanazon a napon sem.
Milyen adókötelezettségei vannak spanyol adóügyi illetőségűként
Az adóügyi illetőség azt jelenti, hogy Spanyolország a világszerte szerzett jövedelme és vagyona után adóztatja.
Jövedelemadó
Az IRPF két adóalapra oszlik. Az általános adóalap (munkaviszonyból, önálló tevékenységből származó jövedelem, a legtöbb bérbeadásból származó bevétel) az állami és a regionális adókulcsok szerint adózik, a felső sávban körülbelül 47%-os, egyes autonóm közösségekben pedig ennél magasabb kulccsal. A megtakarítási adóalapra (osztalék, kamat, tőkenyereség) egységes országos adókulcssáv vonatkozik:
| Megtakarítási adóalap | Adókulcs |
|---|---|
| €6,000-ig | 19% |
| €6,000 és €50,000 között | 21% |
| €50,000 és €200,000 között | 23% |
| €200,000 és €300,000 között | 27% |
| €300,000 felett | 30% |
A felső sáv adókulcsa a Ley 7/2024, de 20 de diciembre alapján 28%-ról 30%-ra emelkedett, a 2025-ös adóévtől hatályosan. Az a tájékoztató, amely még 28%-ot tüntet fel, elavult. Baszkföld tartományai és Navarra saját forális adókulcsokat alkalmaznak.
Vagyonadó
Az adót a december 31-i, világviszonylatban számított nettó vagyonra vetik ki. Az állami adómentes minimum €700,000, amely az elsődleges lakóhelyre vonatkozóan további legfeljebb €300,000-rel egészülhet ki. A régiók ezután három tényezőt szabályozhatnak: az adómentes minimumot, az adókulcsokat és az adókedvezményt.
| Régió | Adómentes minimum | Tényleges adózási helyzet |
|---|---|---|
| Madrid | €700,000 | 100%-os adókedvezmény |
| Andalúzia | €700,000 | 100%-os adókedvezmény |
| Katalónia | €500,000 | Nincs adókedvezmény, saját adókulcssáv legfeljebb 3.48%-ig |
| Valencia | €1,000,000 | Nincs adókedvezmény, saját adókulcssáv |
| Baleár-szigetek | €3,000,000 | Saját szabályozás |
Valencia a Ley 5/2025 de 30 de mayo alapján €500,000-ről €1,000,000-re emelte az adómentes minimumot, 01-06-2025-i hatállyal. Azok a források, amelyek Valenciára továbbra is €500,000-t írnak, a korábbi helyzetet ismertetik.
Nagy vagyonokra kivetett szolidaritási adó
Országos adó, amely alól a régiók nem adhatnak adókedvezményt; a Ley 38/2022 vezette be, és határozatlan időre meghosszabbították. A €3,000,000 feletti nettó vagyonra vonatkozik, ami a €700,000-es mentesség alkalmazása után nagyjából €3.7 milliót jelent.
| Nettó vagyoni sáv | Adókulcs |
|---|---|
| €3,000,000 és €5,347,998 között | 1.7% |
| €5,347,998 és €10,695,996 között | 2.1% |
| €10,695,996 felett | 3.5% |
A megfizetett regionális vagyonadó beszámítható ebbe az adóba. Ennek következménye ellentmondásos: Madridban és Andalúziában, ahol a regionális adókedvezmény nullára csökkenti a vagyonadót, nincs mit beszámítani, ezért a nagy vagyonok után a teljes szolidaritási adót az államnak kell megfizetni. A regionális adókedvezmény éppen akkor nem segít, amikor a legnagyobb összegről van szó.
Külföldi vagyonelemek bejelentése
A spanyol adóügyi illetőségűeknek március 31-ig be kell nyújtaniuk a Modelo 720 nyomtatványt az ugyanazon kategóriánként €50,000 feletti külföldi számlákról, értékpapírokról és ingatlanokról, valamint a Modelo 721 nyomtatványt az azonos értékhatárt meghaladó, külföldön tartott kriptoeszközökről.
Az ingatlanokra vonatkozó értékhatárt a beszerzési érték alapján kell megállapítani, nem az aktuális piaci érték szerint. A 2010-ben €60,000-ért vásárolt, jelenleg €45,000 értékű ingatlan továbbra is bejelentési kötelezettséget von maga után.
A szabályozás büntető jellegű részeit az Európai Unió Bírósága a C-788/19. számú ügyben (27-01-2022) megsemmisítette, eltörölve a 150%-os bírságot és az elévülési idő korlátlanságát. A Ley 5/2022 újraszabályozta a kereteket. Maga a bevallási kötelezettség azonban továbbra is fennáll.
Távozási adó
Ha a távozást megelőző 15 évből legalább 10 évig spanyol adóügyi illetőségű volt, a globális részvényrészesedésein keletkezett, még nem realizált nyereség után távozáskor adót kell fizetnie. Ez akkor vonatkozik Önre, ha portfóliójának teljes piaci értéke meghaladja a €4,000,000-t, vagy ha egyetlen társaságban lévő részesedése meghaladja a 25%-ot, és értéke több mint €1,000,000. A nem realizált nyereségre a megtakarítási adóalap adókulcsai vonatkoznak.
Spanyol Beckham-törvénye
A Beckham-törvény lehetővé teszi a megfelelő feltételekkel érkező új lakosok számára, hogy hat adóévig egy módosított nem-ingatlanlakói keretrendszer szerint legyenek adóztatva: 24% fix kulcs a fedezett spanyol munkahelyi jövedelemre 600 000 €-ig, 47% az ennél magasabb összeg felett, míg a külföldi passzív jövedelem általában kívül esik a spanyol adóhatóság hatáskörén.
Jogi megnevezése: a munkavállalók külföldről történő áthelyezésére vonatkozó különleges szabályzat a 35/2006. évi törvény 93. cikke alapján.
Mit fed le, és mit olvasnak félre leggyakrabban
Három előny kap kevesebb figyelmet, mint amennyit megérdemelne. Nincs Modelo 720, ami megszünteti a spanyolországi tartózkodás legsúlyosabb bejelentési kötelezettségét. Vagyoni adó kizárólag a spanyolországi vagyontárgyakra vonatkozik, így a külföldi portfólió kívül marad az adóalapon. A szolidaritási adó szintén csak a spanyolországi vagyontárgyakra vonatkozik, ugyanazon logika alapján.
A leggyakoribb félreértés, hogy a 24%-os kulcs mindenre vonatkozik. Ez nem így van. A spanyolországi megtakarítási jövedelem továbbra is a megtakarítási skálán kerül adóztatásra, míg a osztalékok, kamatok és tőkejövedelmek külön elemzést igényelnek.
Az a határidő, amely lezárja a jelentkezéseket
A választás a Modelo 149 benyújtásával történik hat hónapon belül. Az óra általában a Szociális Biztosítási regisztráció időpontjában kezdődik, nem pedig abban a napon, amikor megérkezik az illető Spanyolországba. A kettő összekeverése az, ahogyan az emberek véglegesen elveszítik a rendszert, mivel a lekélt határidő miatt az adott évre az IRPF szabványos formában kerül adóztatásra, és másodjára csak akkor lehet újra jelentkezni, ha az illető öt évet töltött külföldön.
A folyamatos bejelentések ezután a Modelo 151 alapján zajlanak.
Megfelelési feltételek
Az illetőnek nem lehetett spanyol adóügyi illetősége az öt adóévvel a költözés előtt. Ez a visszatekintés 2022 végéig tíz év volt, ám a 28/2022. évi törvény módosította.
A rendszer nem automatikus a digitális nomád vízummal rendelkezők számára. A szabadúszóknak általában ENISA-engedélyre van szükségük, amely igazolja, hogy tevékenységük magas szinten kvalifikált vagy innovatív, továbbá spanyolországi forrásból származó bevételük nem haladhatja meg a teljes számlázás 20%-át, és még így is időben be kell nyújtaniuk a Modelo 149-et.
2025-ből egy fontos fejlemény, amit érdemes tudni. A 00/03697/2025. sz. határozatban a Központi Gazdasági-Administrációs Bíróság (TEAC) megerősítette, hogy a Beckham-törvényben részesülőknek be kell jelenteniük a saját spanyolországi elsődleges lakóingatlanuk után a feltételezett bérleti jövedelmet. A szabványos spanyol adóügyi illetőség esetén az elsődleges lakóingatlan mentesül a feltételezett jövedelemadó alól. Ebben a rendszerben azonban nem.
Még létező tartózkodási utak
A befektetői útvonal megszűntével ezek maradtak fenn. A részletes leírást a spanyol vízumlehetőségekről szóló útmutatóban találja.
digitális nomád vízum
Távoli munkát végzőknél, akik külföldi vállalatoknak dolgoznak. A bevételi küszöb a SMI 200%-a, amely a Real Decreto 126/2026 szerint egyedülálló jelentkező esetén 2 849 € havonta.
| Jelentkező | Havi bevételi követelmény |
|---|---|
| Fő jelentkező | 2 849 € |
| Első függő (házastárs vagy partner) | +1 069 € |
| Minden további függő | +356 € |
Szintén szükséges egy diploma vagy három év szakmai tapasztalat, valamint magánbiztosítás kifizetés nélküli szolgáltatással. Ha szabadúszóként dolgozik, a spanyolországi bevétel nem haladhatja meg a teljes számlázás 20%-át.
Non-Lucrative vízum
Nyugdíjasoknak és passzív jövedelemből élő személyeknek. A követelmény a IPREM 400%-a, amely fő jelentkező esetén 28 800 € évente, családonként pedig 7 200 €.
A Non-Lucrative vízum semmilyen munkavégzést nem engedélyez. Emellett évente legalább 183 nap fizikai tartózkodást igényel a vízum fenntartásához és megújításához, ami automatikusan spanyol adóügyi illetőséget eredményez a világszerte szerzett jövedelmek és vagyontárgyak tekintetében.
Vállalkozói vízum
Spanyolországban vállalkozást indító alapítóknak, a Ley 14/2013 alapján. A pénzügyi követelmények fő jelentkező esetén 34 200 €, házastárs esetén 12 820 €, minden további rokon esetén pedig 4 275 €.
A projektnek kedvező szakvéleményt (informe favorable) kell kapnia az állami innovációs ügynökségtől, az ENISA-tól, mielőtt a tartózkodási engedély iránti kérelmet benyújtanák. Az ENISA értékelése az innováció, a skálázhatóság, a piac és a finanszírozás, valamint a csapat szempontjából történik.
Az elutasítások következetesek: kész megoldásként értékesített platformok, amelyek nem rendelkeznek saját technológiával, olyan bevételi modellek, amelyek csak létszámbővítéssel skálázhatók, olyan előrejelzések, amelyek mögött nincs versenytárselemzés, valamint olyan csapatok, amelyekben nincs műszaki képesség.
Magasan kvalifikált szakemberek és foglalkoztatási utak
Amikor egy spanyol munkaadó vagy vállalati áthelyezés áll a költözés mögött. A munkaadó általában Spanyolországon belül indítja el az engedélyezési folyamatot.
Mit kell tudniuk az amerikaiaknak
Három olyan szempont van, amely kívül esik a spanyol szabályozás hatályán, és gyakran figyelmen kívül maradnak.
Az amerikai adózási kötelezettséged nem szűnik meg. Az amerikai állampolgárok és zöldkártyások világszerte bevételük után adót fizetnek, függetlenül attól, hol élnek. Az Egyesült Államok és Spanyolország kettős adóztatást elkerülő egyezménye, valamint a külföldi adókedvezmények a kettős adóztatás elkerülésének eszközei, ám ezek tudatos alkalmazást igényelnek, nem pedig automatikus működést.
A Beckham-törvény felment a Modelo 720 kötelezettsége alól, de semmit sem mentesít az amerikai kötelezettségek alól. Az FBAR és bármely FATCA-kötelezettség önálló határidőkkel működik.
A spanyol bankok közvetlenül jelentik az adataidat az IRS-nek. Ez a FATCA működésének köszönhető, és az egyik oka annak, hogy az amerikai oldali adóbevallásodat mielőbb rendbe kell hoznod, mielőtt bankszámlát nyitsz, és nem utána.
Ebben a helyzetben mindenképpen olyan szakemberrel kell együttműködni, aki mindkét jogrendszerrel tisztában van. Egy kizárólag spanyol tanácsadó az amerikai oldalt, míg egy kizárólag amerikai adószakértő a spanyol oldalt hagyhatja figyelmen kívül.
Gyakori hibák
Az ingatlan vételárából való költségvetés. Az adóalapot a kataszteri érték határozza meg, ha az magasabb, tehát egy jó alku sem csökkenti az ingatlan-átruházási adót.
Az 183 napos szabályt tekinteni az egyetlen mérvadónak. A gazdasági érdekeltség központja egyáltalán nem számít napokat.
A padrón kezelése bevándorlási státuszként. Az empadronamiento az Ön lakcímét regisztrálja a helyi önkormányzatnál. Hasznos, de nem egy tartózkodási engedély.
A megfelelő ellenőrzés kihagyása a költség csökkentése érdekében. A közösségi tartozások és a fizetetlen IBI az ingatlannal együtt száll át.
Az utánzott jövedelem bejelentésének elmulasztása. Egy üres spanyolországi ingatlan birtoklása éves kötelezettséget jelent, amit sokan évekkel később fedeznek fel, kamatokkal együtt.
A Beckham-törvény hat hónapjának az érkezés időpontjától számítása. Ez általában a társadalombiztosítási regisztráció időpontjától kezdődik.
ETF vásárlása a tőkehalasztás reményében. A jegyzett alapok teljesen kívül esnek a 94. cikkely hatályán.
Haszonkulcs-modell építése a turista bérlésre. A licencszabályok szigorodtak, és egy ma még létező engedély később nem feltétlenül lesz megújtható.
A NIE igénylése a szerződés aláírása után. A jegyző a szerződésnél már szükségeltetik, a bank pedig még előbbre.
Főbb kétségek Spanyolországba történő befektetéssel kapcsolatban
Külföldiek még mindig vásárolhatnak ingatlant Spanyolországban?
Igen, nemzetiség alapján nincs általános korlátozás. NIE szükséges, valamint a kijelölt katonai vagy stratégiai parti övezetekben történő vásárlás esetén a Védelmi Minisztérium engedélye.
Lakossági státusz nélkül is lehet befektetni Spanyolországban?
Nem. Nem-lakosok is vásárolhatnak ingatlant, részvényeket, és nyithatnak bankszámlát. NIE szükséges, és gyakorlatilag spanyol bankszámla is. A nem-lakossági státusz befolyásolja az adózást, de nem korlátozza a befektetési lehetőségeket.
Mennyit kell befektetni Spanyolországban a tartózkodási engedély megszerzéséhez?
Jelenleg már nincs ilyen összeg. Minden befektetéses tartózkodási útvonalat 2025.04.03-án megszüntettek. A tartózkodási engedélyt most már munkavégzés, önálló vállalkozás, távmunka, nem haszonszerző célú tartózkodás, családalapítás vagy tanulmányok útján lehet megszerezni.
Igaz-e a külföldi vásárlókra kirótt 100%-os adó?
2025.01.13-án jelentették be, és 2025.05.22-én beterjesztették a törvényjavaslatot. 2026 júliusáig nem került vita vagy szavazás tárgyává, és jelenleg nem törvény.
Milyen adókat fizetek, ha megvásárolok egy ingatlant, és üresen hagyom?
Képzelt jövedelemadó a Modelo 210 szerint, a kataszteri érték 2%-ának (ha az elmúlt tíz évben felülvizsgálták, akkor 1,1%-ának) megfelelően, 19%-os adóval az EU/EEA-lakosoknak, 24%-os adóval másoknak. Ezen felül helyi IBI és közösségi díjak is járnak.
Mennyi idő alatt kaphatok NIE-t?
A folyamat időtartama a választott útvonal és a kezelő konzulátus vagy rendőrségi osztály függvénye. Spanyolországon belül személyes útvonalon haladók hosszú várakozási időkről számolnak be, ahol a bejelentkezési lehetőségek sem mindig elérhetők. A meghatalmazott ügyvéden keresztül, távolléti útvonalon történő beadás teljesen kikerüli a bejelentkezési sort.
Elutasíthatják-e a NIE-pályázatomat?
A NIE egy adminisztratív azonosítószám, így a helyesen dokumentált pályázat nem kerül értékelésre a vízumokhoz hasonlóan. A problémát az okozza, ha a dokumentáció hiányos vagy nem megfelelően hitelesített.
Szükségem van adóügyi képviselőre Spanyolországban?
A nem-lakosoknak hivatalosan kötelező kijelölni egyet, ha állandó telephelyen keresztül működnek, vagy az adóhatóság erre kér. Egyéni esetekben ez opcionális, és gyakorlatban megakadályozza, hogy a beadási határidők vagy hivatalos értesítések kimaradjanak.
Melyik spanyol régió a legolcsóbb ingatlanvásárlás szempontjából?
Vásárlási adó tekintetében Madrid 6%-os adója a legalacsonyabbak közé tartozik, míg Katalónia és Valencia 10%-nál magasabb adója a legmagasabbak közé. Egy 300 000 €-s újraértékesítés esetén ez az eltérés önmagában körülbelül 12 000 €. A vagyoni adó azonban nagyobb portfóliók esetén újra más irányba mozdítja el a számítást.
Hogyan segíthet az AnchorLess?
Az AnchorLess kezeli az adminisztratív réteget, amely minden más előtt léteznie kell.
Spanyol NIE magánszemélyeknek. Online, körülbelül öt perc alatt intézzük, ügyvédünk foglalja le és intézi a megbeszélést Ön helyett. A jegyzői díjak is benne vannak, e-mailben kézbesítjük, pénzvisszatérítési garanciával.
Spanyol NIF cégeknek. Közvetlenül az Agencia Tributaria felé intézzük, semmilyen papírmunka, jegyzői munka vagy fordítás nem szükséges Ön részéről.
Bankszámla Spanyolországban, anélkül, hogy Önnek jelen lennie kellene az országban.
Digitális tanúsítvány, amellyel online leadhatja és fogadhatja az értesítéseket.
Az AnchorLess nem bank, könyvelő, adótanácsadó, befektetési tanácsadó vagy jogi iroda, és nem kormányzati szerv. Mi közvetítői szerepet töltünk be, miközben Ön számára kezeljük az adminisztratív folyamatokat.
Szeretné látni a teljes képet mielőtt bármiben is elköteleződne? Az AnchorMove ingyenesen bemutatja Önnek a teljes ellenőrzőlistáját, és ingyenesen beszélhet egyik szakértőnkkel is.
Spanyolország nyitott a külföldi tőke előtt, ám zárkózott a tőke rezidenciavásárlásának gondolatához. Ez a fő változás, és pontosan a 2025. április 3-i dátummal kezdődik, amikor is a 2025/1. sz. Alaptörvény (Ley Orgánica 1/2025) egyszerre eltörölte minden befektetői útvonalat – a tulajdon, az államadósság, a részvények, a befektetési alapok, a bankbetétek és a vállalkozási projektek útjait is. A Golden Visa immár történelmi emlék, csak azokra a jogosultságokra és beadott kérelmekre vonatkozik, amelyeket már korábban engedélyeztek.
A gazdasági háttér stabil, ám lassuló. A Spanyol Nemzeti Bank (Banco de España) 2,3%-os növekedést prognosztizál 2026-ra és 1,7%-ot 2027-re, miközben a közadósság a GDP 99%-a alá csökken, az infláció pedig 3,6%-on mozog. Escrivá kormányzó a munkaerőt, a migrációt és a 2008-as pénzügyi válságot kiváltó egyensúlyhiányok hiányát említi erősségként, míg a korlátozó tényezőket a államadósság, a termelékenység és a lakhatáshiány jelenti.
A nemzetközi sajtóban nagy port kavart 100%-os adót soha nem fogadták el törvénybe. 2025 januárjában jelentették be, májusban kidolgozták, ám napjainkig még parlamenti vitára sem került sor. Kezeljük inkább monitorozandó kockázatnak, mint költségvetési tételnek.
Költség tekintetében a lényeges szám nem az, amit a vételárban megállapodnak. A 2022 januárja óta adóalapot meghatározó ingatlan-nyilvántartási érték (cadastral reference value), valamint a régiók közötti ingatlan-átadási adó (transfer tax), amely Madridban 6%-os, ám Katalóniában a 2025 júniusi reform után 13%-ig terjedő sávos skálán mozog. A jegyzői, ingatlan-nyilvántartási és jogi munkák 1–2%-ot tesznek hozzá, így a teljes költség a vételár 10–15%-át is elérheti.
Az adózás tekintetében a lakóhelyi státusz a meghatározó. Nemrezidensek csak a spanyol forrásból származó jövedelemre fizetnek adót, üres ingatlanuk után pedig be nem használt jövedelemadó (imputed income) terheli őket. Ha az EU-n kívül tartózkodnak, a bérbeadásból származó jövedelemre 24%-os bruttó adókulcs vonatkozik. A rezidensek viszont a világméretű jövedelemre és vagyonra fizetnek adót, a megtakarítási adókulcs pedig 30%-ig terjed, míg a vagyonadó mértéke Madridban nulla, Katalóniában pedig teljes egészében fizetendő. A Beckham Law hat évre újraírhatja ezt a számítást, hat hónapos határidővel, amely a társadalombiztosítási regisztrációt követően kezdődik.
A befektetési lehetőségek tekintetében a ingatlanpiac a legnagyobb külföldi volumenű kategória, ám a legkevésbé likvid. A komoly üzleti befektetéseket vonzó szektorok pedig a megújuló energia (ahol Spanyolország villamosenergia-termelésének több mint fele most már megújuló forrásból származik) és az autóipar (ahol Spanyolország Európa második legnagyobb gyártója, és a kormány közel 1,3 milliárd eurót szánt az elektromos átmenetre). Egy strukturális tényt érdemes megjegyezni: a spanyol és EU-származású alapok adóelhalasztást biztosítanak a 94. cikkely (article 94) alapján, az ETF-ek viszont nem.
Egy expat számára a sorrend az, ami megvédi. Először a rezidenciaút, aztán az adóügyi illetőség, végül a vagyon. Ennek a sorrendnek a felcserélése a legdrágább hiba ebben a kategóriában.
Mindez egyetlen dologtól függ: attól, hogy létezik-e előzetesen a NIE, ha magánszemélyként, illetve a spanyol NIF, ha vállalkozásként kíván befektetni. E nélkül a szám nélkül semmilyen szolgáltatásunk nem érhető el Önnek.
Osztja meg ezt a cikket
