OUR EXPERT

Written by

Brenda.L

After completing her higher education, Brenda joined AnchorLess in 2023. She is an expert on relocation issues in Europe.

PROČ MŮŽETE DŮVĚŘOVAT ANCHORLESS

+10,000

Expatrianti vedeni

1194

recenze zaznamenaly 4.9/5

Table of contents

Co znamená „investovat do Španělska“ v roce 2026
Jaká je aktuální ekonomická situace ve Španělsku?
Jaké jsou výhody investování do Španělska?
Můžete stále získat pobytové oprávnění investováním do Španělska?
Existuje 100% daň pro nerezidentní kupce nemovitostí ze zemí mimo EU ve Španělsku?
Jak probíhá investování ve Španělsku?
Jak investovat do Španělska jakožto expat?
Co potřebujete předtím, než se pohnete s penězi
Koupě nemovitosti ve Španělsku: skutečný postup
Skutečné náklady na koupi nemovitosti ve Španělsku
Jaké jsou nejlepší investiční možnosti ve Španělsku?
Daňová rezidence: tři testy, které rozhodují o všem
Co musíte platit jako majitel nemovitosti v režimu nerezidenta
Co platíte jako daňový rezident Španělska
Španělský zákon Beckham
Stávající způsoby získání rezidence
Co musí vědět konkrétně Američané
Časté chyby
Hlavní pochybnosti o investování do Španělska
Jak vám může pomoci AnchorLess?

Investovat

Španělsko

22/07/2026

Jak investovat ve Španělsku jako cizinec v roce 2026: Náklady, daně a požadavky

Cizinci mohou i nadále investovat do Španělska bez obecného omezení nákupu nemovitostí, akcií či fondů. Co se změnilo, je skutečnost, že investice již nezaručuje získání rezidence, jelikož Španělsko zrušilo program Golden Visa dne 03-04-2025. Široce medializovaná 100% daň pro nerezidenty z nečlenských zemí EU zůstává pouze návrhem, který parlament nikdy neprojednal ani neschválil.

Co znamená „investovat do Španělska“ v roce 2026

Investovat do Španělska znamená vložit kapitál do španělských aktiv: nemovitostí, akcií obchodovaných na burze, kolektivních investičních fondů, státních dluhopisů nebo společnosti, kterou tam založíte. Jde nyní čistě o ekonomický akt, který není spojen s žádným imigračním účinkem.

Toto oddělení je nové. Po dvanáct let byla koupě nemovitosti za 500 000 € spojena s povolením k pobytu. Tato vazba již neplatí a většina průvodců, které se na toto téma stále objevují, se s touto změnou ještě nesrovnala.

Mnoho lidí zaměňuje čtyři různé věci, proto je před čímkoli jiným důležité je oddělit.

Investování

Nákup španělského aktiva. Nemovitosti, akcie, fondy, dluhopisy, podnikání. Při samotném nákupu neexistují žádná omezení podle státní příslušnosti, s výjimkou pozemků v označených vojenských nebo strategických pobřežních zónách, kde je vyžadováno povolení Ministerstva obrany.

Pobyt

Vaše právní právo pobývat ve Španělsku. Od 3. dubna 2025 již žádná částka peněz toto právo nezaručuje přímo. Získáváte jej prostřednictvím pracovní, podnikatelské, dálkové pracovní, neziskové, rodinné nebo studijní cesty. Náš průvodce, jak se stát legálním rezidentem ve Španělsku, pokrývá celý proces.

Daňová rezidence

Zcela samostatná otázka od imigračního statusu. Můžete být legálním rezidentem a přitom nemít daňovou rezidenci. Naopak můžete být daňovým rezidentem, aniž byste měli španělské povolení k pobytu, což překvapuje ty, kteří ve Španělsku tráví hodně času na turistickém vízu.

Identifikační čísla

NIE pro fyzické osoby a španělský NIF pro zahraniční společnosti. To jsou klíče k celému systému. Bez nich vám notář nepodepíše smlouvu a banka vám neotevře účet.

Jaká je aktuální ekonomická situace ve Španělsku?

Španělská ekonomika roste rychleji než průměr eurozóny a zpomaluje postupně. Bank of Spain předpokládá růst HDP o 2,3 % v roce 2026 a 1,7 % v roce 2027, přičemž inflace letos dosáhne 3,6 % a veřejný dluh klesne pod 99 % HDP.

Tyto projekce zůstaly v červnovém čtvrtletním cvičení Bank of Spain z června 2026, které bylo zveřejněno spolu s jejím výroční zprávou. Ekonomika ve čtvrtém čtvrtletí roku 2025 vzrostla o 0,8 %, zatímco v prvním čtvrtletí roku 2026 o 0,6 %.

Guvernér José Luis Escrivá přičítá současnou expanzi třem faktorům: dynamice zaměstnanosti, migračním tokům a absenci významných makrofinančních nerovnováh. Právě poslední bod je pro kohokoliv posuzujícího riziko země nejdůležitější, protože představuje přímý kontrast k situaci před rokem 2008.

Čísla v kostce

Indikátor	2026	2027
Růst HDP	2,3 %	1,7 %
Inflace	3,6 %	2,6 %
Veřejný deficit (podíl HDP)	2,4 %	2,3 %
Veřejný dluh (podíl HDP)	98,9 %	97,9 %

Zdroj: Makroekonomické projekce Banco de España, červen 2026.

Co stále vysvětluje finanční krize

Španělský pád z roku 2008 byl bankovní krizí vedenou nemovitostmi a její následky ovlivňují trh, do kterého dnes investujete. Stavebnictví se zhroutilo, ceny v mnoha regionech se zotavovaly více než deset let a dodavatelský řetězec se nikdy nevrátil k objemům před krizí.

Současný nedostatek bytů přímo souvisí právě s tímto vývojem. Je také důvodem, proč se bytová politika stala nejaktivnější politickou oblastí španělského zákonodárství, a proč musí zahraniční investor sledovat legislativní rizika spíše než pouze ceny.

Bank of Spain upozorňuje vedle růstových čísel na tři strukturální výzvy: veřejný dluh, produktivitu a bydlení. Ekonomický rozvoj ve Španělsku je skutečný a omezení jsou sama centrální bankou otevřeně pojmenována.

Jaké jsou výhody investování do Španělska?

Výhody investování do Španělska představuje rostoucí ekonomika uvnitř eurozóny, domácí trh čítající více než 48 milionů spotřebitelů s přístupem na trhy EMEA a Latinské Ameriky, aktivní podpora španělské vlády zahraničním investicím prostřednictvím grantových a poradenských programů a životní úroveň a náklady na bydlení, které se vyrovnají severní Evropě a Spojeným státům.

Tyto výhody je třeba posuzovat v souladu s tím, jakou váhu mají pro váš konkrétní typ investice.

Ekonomický rozvoj a přístup na trhy. Španělsko v roce 2024 rostlo tempem 3,2 %, což výrazně převyšuje eurozónu, a i nadále zůstává nad průměrem tohoto bloku. Jeho geografická a obchodní poloha poskytuje firmám založeným ve Španělsku přístup nejen do Evropy, ale také na Střední východ, do Severní Afriky a Latinské Ameriky – argument, který používá španělská agentura ICEX při oslovování korporátních investorů, a který je skutečně opodstatněný.

Skutečná podpora ze strany vlády. Španělská vláda financuje konkrétní programy pro zahraniční investory namísto pouhého deklarování otevřenosti. Podrobnosti naleznete v části věnované procesu níže.

Příležitosti soustředěné do identifikovatelných sektorů. Obnovitelné zdroje energie, automobilový průmysl a mobility, ICT, biovědy, letectví a zemědělsko-potravinářský průmysl jsou oblasti, kam směřují jak veřejné, tak soukromé kapitálové investice. Sekce o jednotlivých sektorech popisuje, co stojí za každým z nich.

Kvalita života – s upozorněním. Zdravotnictví, potraviny, klima, choditelná města a nižší náklady na bydlení ve srovnání s většinou severní Evropy a mnoha částmi USA jsou důvody, proč si velká část zahraničních investorů Španělsko vybírá před srovnatelnými trhy. Je to skutečná výhoda, kterou však lidé často přeceňují. Kvalita života vám nezmění daňovou povinnost, výši daně z převodu nemovitosti ani fakt, že neevropský pronajímatel platí 24 % z hrubého nájmu. Užijte si tu první a připravte se na tu druhou.

Co již výhodou není. Pobytové oprávnění. To bylo hlavním lákadlem investování do Španělska po dobu dvanácti let, avšak v dubnu 2025 skončilo.

Můžete stále získat pobytové oprávnění investováním do Španělska?

Ne. Španělsko zrušilo všechny investiční cesty pro získání pobytu dne 03-04-2025.

Zlatý vízum bylo zrušeno prostřednictvím Ley Orgánica 1/2025, ze dne 2. ledna (publikováno ve sbírce zákonů BOE dne 03-01-2025 jako BOE-A-2025-76), jejíž dvacátá první konečná ustanovení vyjmula obsah článků 63 až 67 zákona Ley 14/2013. Zrušení nabylo účinnosti tři měsíce po zveřejnění.

Jak fungovalo zlaté vízum ve Španělsku?

Už nefunguje. Španělské zlaté vízum bylo cestou pro získání pobytu prostřednictvím investice, vytvořené v roce 2013, které poskytovalo zahraničním investorům právní pobyt výměnou za kvalifikovanou kapitálovou investici, a všechny jeho verze byly uzavřeny dne 03-04-2025.

Porozumění tomu, jak fungovalo, je stále důležité, protože to ovlivnilo trh, do kterého vstupujete, a protože velké množství zveřejněných materiálů jej stále popisuje v přítomném čase.

Jaké byly podmínky pro zlaté vízum

Nerezidentní zahraniční investor se kvalifikoval prostřednictvím uskutečnění „významné kapitálové investice“ v rámci jednoho z těchto titulů. Nemovitost ve Španělsku v hodnotě 500 000 € byla nejznámější a nikdy nebyla tou jedinou.

Uzavřená investiční cesta	Prahová hodnota
Nemovitost	500 000 €
Španělský státní dluh	2 000 000 €
Akcie nebo podíly ve společnosti	1 000 000 €
Investiční nebo rizikové fondy	1 000 000 €
Bankovní vklady u španělských institucí	1 000 000 €
Obchodní projekty obecného zájmu	Posuzováno případ od případu

Nemovitost musela být zcela bez zástavy do výše 500 000 € a zapsána v katastru nemovitostí. Počáteční oprávnění platilo tři roky a prodlužovalo se v pětiletých blocích za předpokladu, že investice byla udržována. Nikdy neposkytovalo přímo občanství, avšak započítávalo se do standardních pětiletých lhůt pro trvalý pobyt a desetiletých lhůt pro naturalizaci.

Co se stane s lidmi, kteří již jedno vlastní

Dvě přechodná ustanovení byla do zákona Ley 14/2013 zahrnuta spolu se zrušením, a tvoří právní základ pro stávající držitele. Žádosti podané před 03-04-2025 jsou projednávány podle pravidel platných v době podání. Udělená oprávnění zůstávají platná po celou dobu jejich platnosti, a žádosti o prodloužení jsou zpracovávány podle pravidel, která platila v době udělení původního oprávnění.

Praktický dopad pro kohokoli, kdo dnes začíná, je jednoduchý. Kupte si cokoli, co chcete, a poté požádejte o pobytové oprávnění prostřednictvím cesty, která nemá nic společného s touto koupí.

Existuje 100% daň pro nerezidentní kupce nemovitostí ze zemí mimo EU ve Španělsku?

Ne. Od 22. 7. 2026 se jedná pouze o návrh, který nebyl nikdy projednán ani schválen a není tedy právně závazný.

Toto je nejčastěji mylně uváděná položka v dané kategorii, proto zde uvádíme časovou osu s daty.

Dne 13. 1. 2025 premiér Pedro Sánchez oznámil balíček opatření v oblasti bydlení, který zahrnoval daň ve výši „až 100 %“ z nemovitostí zakoupených nerezidentními kupci ze zemí mimo EU. Návrh byl představen jako „Doplňková státní daň z převodu nemovitostí“ a odůvodněn odkazem na Dánsko a Kanadu.

Dne 22. 5. 2025 vláda předložila parlamentu návrh zákona.

Dne 27. 3. 2026 agentura Reuters uvedla, že návrh nebyl dosud projednán, a to na základě parlamentních zápisů. Podle informací z vládních zdrojů patří nové daně mezi nejobtížnější opatření, pro která je v současném parlamentu obtížné získat většinu. Strana Junts, jejíž hlasy menšinová vláda potřebuje, jej odmítá.

Vlastní lednový balíček opatření v oblasti bydlení z ledna 2026 jej již neuváděl jako hlavní téma.

Co návrh zákona skutečně obsahoval. Daň by se vztahovala na fyzické a právnické osoby nerezidentní v EU jako dodatečný poplatek nad stávající regionální daň z převodu nemovitostí. Novostavby by nebyly dotčeny, jelikož podléhají DPH a spadají tak do oblasti harmonizované na úrovni EU, mimo dosah vnitrostátního zákona. Otázka, zda by se na ně vztahovala i pro osoby z EHP z Norska, Islandu a Lichtenštejnska, nebyla nikdy vyřešena.

Jak s návrhem zacházet. Nezařazujte jej do rozpočtu. Zároveň jej však nepodceňujte. Návrh stále zůstává v parlamentu a může být znovu prosazen, pokud se změní politická situace. Španělské oficiální statistiky za rok 2025 zaznamenaly 51 411 nákupů nemovitostí zahraničními nerezidentními kupci, což představuje téměř 10% pokles oproti předchozímu roku a čtyřleté minimum. Podle analýz odvětví k tomuto poklesu významně přispělo zrušení Zlatého víza spíše než oznámení daně.

Jak probíhá investování ve Španělsku?

Proces investování ve Španělsku probíhá v pěti krocích: získejte své španělské daňové identifikační číslo, otevřete si španělský bankovní účet, prověřte právní stav dané aktivity, podepište smlouvu před notářem a zaregistrujte nabytí majetku. Pro firemní a podnikatelské projekty je k dispozici bezplatná poradenská podpora od ICEX-Invest in Spain, vládní agentury pro zahraniční investice.

Pořadí jednotlivých kroků je pevně dané. Každý krok je blokován, dokud není předchozí dokončen, přičemž nejčastější chybou je začít až třetím krokem.

Krok	Co se děje	Blokováno bez
1. Identifikační číslo	NIE pro fyzické osoby, španělský NIF pro společnosti	Nelze zahájit nic dalšího
2. Bankovní účet	Španělský účet s doložením zdroje prostředků	Identifikační číslo
3. Právní due diligence	Nezávislé přezkoumání vlastnictví, dluhů a licencí	Není blokováno, a vynechání tohoto kroku vede ke ztrátě peněz
4. Notářský akt	Podpis, zaplacení zůstatku, vznik daňových povinností	Identifikační číslo a prostředky na účtu
5. Registrace	Zápis do katastru nemovitostí nebo obchodního rejstříku	Podepsaný notářský akt

Co dělá a nedělá ICEX-Invest in Spain

ICEX-Invest in Spain je výkonným oddělením agentury ICEX Spain Trade and Investment, veřejnoprávní organizace spadající pod Ministerstvo hospodářství, obchodu a podnikání. Jejím úkolem je přilákat a podporovat přímé zahraniční investice.

Nabízí konkrétní, nikoli propagační služby:

Bezplatné poradenské a informační služby pro zahraniční investiční projekty zakládající se ve Španělsku
Rising UP in Spain, který vybírá až 50 zahraničních startupů ročně podle kritérií inovativnosti a škálovatelnosti a poskytuje jim bezplatný balíček zakládacích služeb
Innova Invest, grantový program pro výzkumně-vývojové projekty firem s alespoň 50% zahraničním vlastnictvím, s příspěvky až do výše 800 000 € na příjemce
Příručka Guide to Business in Spain, aktualizovaná každoročně, která popisuje právní a regulatorní podmínky pro zahraniční investice na zhruba 500 stranách

Tady je část, o které se nemluví. ICEX podporuje podnikatelské a firemní investice. Pokud jste fyzická osoba kupující byt ve Valencii, tato agentura pro vás není a žádné množství prostudování jejích materiálů vám nezajistí vydání vašeho NIE. Právní a administrativní proces pro soukromého kupce probíhá prostřednictvím notáře, daňového úřadu a katastru nemovitostí a začíná vaším identifikačním číslem.

Jak investovat do Španělska jakožto expat?

Pokud chcete investovat do Španělska jakožto expat, vyřešte si ve správném pořadí tři otázky: váš status pobytu, váš status daňové rezidence a teprve poté samotný majetek. Nejčastější a nejdražší chybou v této kategorii je, když zahraniční investor nejprve koupí nemovitost a teprve následně řeší daňovou situaci.

Důvodem je, že stejný nákup může mít různé důsledky v závislosti na tom, kde se právě nacházíte, přičemž status daňové rezidence se určuje podle skutečností, nikoli podle záměru.

Nejprve se rozhodněte pro cestu k pobytu

Pokud plánujete ve Španělsku žít, určuje váš způsob pobytu to, co zde můžete legálně dělat. Cesta pro neekonomicky aktivní osoby zakazuje jakoukoli formu práce. Cesta pro digitální nomády vyžaduje příjem ze zahraničí. Cesta pro podnikatele vyžaduje posouzení podnikatelského záměru. Pouhé investování cestu k pobytu nevytváří, takže toto rozhodnutí stojí zcela samostatně.

Zjistěte, zda se stanete španělským daňovým rezidentem

Toto je klíčová otázka. Nerezident investující do Španělska platí daň pouze ze španělských zdrojů příjmů. Daňový rezident platí daň ze všech příjmů a majetku na celém světě, včetně majetkové daně, která se výrazně liší podle regionu. Tři testy pro určení daňové rezidence jsou popsány níže a žádný z nich se neptá na vaše záměry.

Teprve poté zvolte majetek

Teprve v tomto okamžiku lze zodpovědět otázku týkající se nemovitosti či portfolia, protože daňové zacházení se stejným majetkem se mění v závislosti na vašem statusu. Nerezident ze země mimo EU, který pronajímá španělský byt, platí 24 % z hrubého nájmu bez odečitatelných položek. Rezident z EU platí 19 % z čistého nájmu s odečitatelnými náklady. Stejný byt, stejný nájemník.

Podmínky, které se týkají konkrétně expatů

Nákup nemovitosti vám neprodlužuje právo pobytu. Vlastnictví nemovitosti vám nepřidává žádné další dny v Schengenském prostoru a systém pro sledování vstupu a výstupu nyní digitálně vymáhá 90denní limit na hranicích.

Kvalita života je sice platným důvodem, ale špatným plánem. Klima, zdravotní péče a životní náklady jsou důvody, proč si většina expatů Španělsko vybírá, a žádný z těchto faktorů se nikde v daňovém zákoníku neobjevuje. Plánujte finance podle pravidel a zbytek si užijte odděleně.

Vaše domovská země vás nezprošťuje povinností. Obzvláště občané USA musejí podávat daňová přiznání bez ohledu na to, kde žijí, což je podrobněji popsáno v samostatné sekci níže.

Co potřebujete předtím, než se pohnete s penězi

Španělsko funguje na základě identifikačních čísel. Každý další krok je blokován, dokud nemáte to správné.

Pokud investujete jako fyzická osoba: NIE

Vaše identifikační číslo cizince NIE (Número de Identidad de Extranjero) je vaše číslo pro identifikaci cizinců. Potřebujete ho k podepsání smlouvy před notářem, k otevření bankovního účtu, k registraci nemovitosti na vaše jméno, k zaplacení převodní daně a k podání jakéhokoliv daňového přiznání ve Španělsku.

Je to pouze identifikační číslo. Pouhé držení NIE vás nečiní rezidentem ani vám nedává právo pracovat. V našem průvodci se dozvíte, kde se lidé v tomto ohledu mýlí, a jaký je rozdíl mezi NIE a TIE.

Nerezidenti obdrží tzv. „bílé NIE“, které je vydáváno na papírovém certifikátu místo karty.

Pokud investujete prostřednictvím společnosti: španělské NIF

Zahraniční společnost, která získává španělský majetek, vystavuje faktury ve Španělsku nebo se registruje k plnění daňových povinností, potřebuje španělské NIF, které přiděluje Agencia Tributaria. Toto číslo umožňuje daňovému úřadu rozpoznat vaši společnost na španělském území i bez místní kanceláře či dceřiné společnosti.

Španělský bankovní účet

Je v praxi vyžadován k podpisu smlouvy, k úhradě převodních daní a k následným pravidelným platbám: IBI, poplatky za správu nemovitosti, služby a pojištění.

Počítejte s přísnou kontrolou. Podle pravidel proti praní špinavých peněz španělské banky vyžadují ověřené, přeložené a v případě potřeby apostilované doklady o původu peněz. Obvykle se jedná o daňová přiznání, výplatní pásky nebo účetní závěrky společnosti. Podle standardu Common Reporting Standard španělské instituce automaticky sdělují údaje o účtech vašemu domácímu daňovému úřadu. Podle FATCA pak přímo reportují držitele účtů z USA na IRS.

Digitální certifikát

Digitální certifikát certificado digital vám umožňuje využívat španělskou veřejnou správu online: podávat přiznání Modelo 210, kontrolovat stav svých dokumentů a přijímat oficiální oznámení. Bez něj jste odkázáni na schůzky a na kalendář někoho jiného.

Koupě nemovitosti ve Španělsku: skutečný postup

Postup je pevně stanoven a každý krok má právní následky. Vynechání druhého kroku je tím místem, kde se ztrácí peníze.

Krok 1: Rezervační smlouva

documento de reserva vyřadí nemovitost z trhu. Záloha se obvykle pohybuje mezi 3 000 € a 10 000 € a je držena v úschově nebo u právního zástupce prodejce.

Krok 2: Právní due diligence

Nezávislý právník prověřuje vlastnický list, neuhrazené dluhy a zástavní práva, nedoplatky na společných nákladech, osvědčení o obydlí a platnost stavebních povolení.

Tento krok lidé vynechávají, aby ušetřili peníze, a právě ten je ten, který stojí nejvíce, když se vynechá. Španělské dluhy se vážou k nemovitosti, nikoli k prodávajícímu. Neuhrazené poplatky za společné prostory a nedoplatky na IBI se po podpisu stávají vaší povinností.

Krok 3: Smlouva o záloze

contrato de arras obvykle zahrnuje zálohu ve výši 10 % ceny. Podle článku 1454 španělského občanského zákoníku kupující, který odstoupí, ztrácí zálohu, a prodávající, který odstoupí, ji musí vrátit dvojnásobně.

Krok 4: Veřejná listina před notářem

escritura pública převádí vlastnictví a zůstatek spolu s transakčními daněmi je splatný při podpisu. Notář ověřuje totožnost, proto musíte mít NIE již v tomto okamžiku.

Krok 5: Katastrální evidence

Zápis do Registro de la Propiedad je tím, co chrání váš vlastnický titul proti nárokům třetích stran. Podepsáním listiny se stáváte vlastníkem vůči prodávajícímu. Zápis v katastru vás činí vlastníkem vůči celému světu.

Skutečné náklady na koupi nemovitosti ve Španělsku

Předpokládejte rozpočet 10 % až 15 % nad kupní cenou a mějte na paměti, že největší proměnnou je region, kde nemovitost kupujete.

Daňový základ není cena, kterou jste zaplatili

Od 01-01-2022 se daň z převodu a daň z dokumentů vypočítávají na základě katastrální referenční hodnoty (valor de referencia catastral), kterou stanovuje katastr pomocí vlastních algoritmů založených na poloze a srovnatelných transakcích.

Pokud referenční hodnota převyšuje cenu uvedenou ve smlouvě, platíte daň z referenční hodnoty. Pokud nemovitosti není přiřazena referenční hodnota, stává se základem daně deklarovaná cena. To postihuje kupující, kteří vyjednali výraznou slevu a následně obdrželi daňový výměr vypočítaný z částky, kterou nikdy nezaplatili.

Novostavba versus koupě z druhé ruky

Novostavba: DPH (IVA) ve výši 10 % u rezidenčních jednotek v celé zemi, plus regionálně stanovená daň z dokumentů (AJD). Na Kanárských ostrovech se místo DPH uplatňuje IGIC ve výši 7 %.
Koupě z druhé ruky: daň z převodu (ITP) namísto DPH a daně z dokumentů, jejíž sazba je stanovena zcela autonomními společenstvími.

Daň z převodu podle regionů

Aktualizováno k 22-07-2026. Regionální sazby se mohou měnit, někdy i během roku. Před podpisem smlouvy si ověřte aktuální sazbu u příslušného autonomního společenství.

Region	ITP při koupi z druhé ruky	AJD u novostaveb
Madrid	6 %	0,75 %
Andalusie	7 %	1,2 %
Valencie	10 %	1,5 %
Katalánsko	Postupná, 10 % až 13 %	1,5 %

Změna v Katalánsku je to, co většina průvodců stále uvádí chybně. Od 27-06-2025 platí podle Decret llei 5/2025 de 25 de març v Katalánsku pásmová stupnice namísto jednotné sazby:

Pásmo hodnoty nemovitosti	Sazba na toto pásmo
Až do 600 000 €	10 %
600 000 € až 900 000 €	11 %
900 000 € až 1 500 000 €	12 %
Nad 1 500 000 €	13 %

Pásma se uplatňují progresivně, takže pouze částka v rámci každého pásma je zdaněna příslušnou sazbou. Při koupi za 700 000 € se platí 10 % z prvních 600 000 € a 11 % z zbývajících 100 000 €, což dává efektivní sazbu kolem 10,14 %.

Katalánsko také zavedlo 20% sazbu pro velké držitele (v zásadě vlastníky více než deseti rezidenčních nemovitostí nebo pěti v určené oblasti s tlakem na bydlení) a pro koupě celých rezidenčních budov.

Baskické provincie a Navarra mají samostatné daňové systémy s vlastním zcela odlišným nastavením.

Odborné a administrativní náklady

Připočtěte si přibližně 1 % až 2 % nad daňové náklady:

Notářské poplatky: stanoveny národní tarifní stupnicí podle kupní ceny, obvykle 0,2 % až 0,5 %
Poplatky za katastrální zápis: rovněž tarifní, obvykle 0,1 % až 0,25 %
Poplatky za právní zastoupení: obvykle 1 % až 2 %
Gestoría: zhruba 300 € za zpracování daňových přiznání a dokumentů
Provize realitní kanceláře: obvykle hradí prodejce, i když se smlouvy mohou lišit

Financování

Nerezidenti obvykle získávají hypotéku ve výši 60 % až 70 % hodnoty nemovitosti, což znamená vklad 30 % až 40 % v hotovosti před zdaněním. Bankovní odhady hodnoty se pohybují mezi 250 € a 600 € a jsou obvykle platné šest měsíců. Poplatky za sjednání úvěru mohou dosáhnout 2 % z výše úvěru.

Jaké jsou nejlepší investiční možnosti ve Španělsku?

Neexistuje jediný nejlepší způsob, jak investovat ve Španělsku, protože správná investiční možnost závisí na vaší daňové rezidenci, časovém horizontu a zda potřebujete, aby byl majetek likvidní. Hlavní kategorie otevřené zahraničním investorům zahrnují nemovitosti, obchodované akcie, kolektivní investiční fondy, pojišťovací obaly a zakládání podniků.

Následující popis vysvětluje, jak je každá možnost strukturována a zdaněna ve Španělsku. Nejedná se o doporučení žádného produktu, a společnost AnchorLess neposkytuje investiční poradenství.

Španělské cenné papírové trhy dohlíží CNMV (Comisión Nacional del Mercado de Valores). Každý poskytovatel, se kterým budete jednat, by měl být zaregistrován v jejím rejstříku.

Nemovitosti ve Španělsku

Největší kategorie z hlediska objemu zahraničních investic a zároveň nejméně likvidní. Podrobněji popsáno výše: regionálně zdaněno při nabytí, s ročními povinnostmi bez ohledu na to, zda je pronajímáte, a vystaveno bytové politice, která je v současnosti nejaktivnější oblastí španělské legislativy.

Výnosy z pronájmu se výrazně liší podle města a podle toho, zda jde o dlouhodobý pronájem či pronájem s turistickou licencí. Krátkodobé licencování se výrazně zpřísnilo, přičemž Barcelona postupně ukončuje nové turistické pronájmy a registrace je nyní vyžadována celostátně, takže model výnosů založený na dovolenkovém pronájmu musí být před podáním nabídky zkontrolován z hlediska platné licence.

Obchodované akcie

Španělské akcie se obchodují na burzách BME. Zisky a dividendy spadají u rezidentů do daňového základu pro úspory. U nerezidentů podléhají dividendy 19% španělské srážkové dani, která může být snížena na základě příslušné smlouvy o zamezení dvojímu zdanění.

Kolektivní investiční fondy a ETF, a rozdíl, který má význam

Toto je strukturální rozdíl, který mění výsledky více než kterýkoli jiný v španělském systému.

Španělské a EU registrované podílové fondy splňují podmínky režimu odkladu daně podle článku 94 zákona o dani z příjmů fyzických osob. Přesunutí peněz z jednoho kvalifikovaného fondu do druhého (tzv. traspaso) nevyvolává zdanitelný zisk. Daň se platí až ve chvíli, kdy peníze nakonec vyberete z fondu.

Platí tři podmínky. Musíte být plátcem španělské daně z příjmů (IRPF), protože nerezident nemá žádný IRPF, který by bylo možné odložit. Oba fondy musí být kvalifikovanými kolektivními investičními institucemi. Zahraniční fond splňuje podmínky pouze tehdy, je-li zaregistrován u CNMV a prostřednictvím španělského distributora.

ETF jsou z tohoto režimu vyloučeny. Ministerstvo tuto otázku výslovně uzavřelo a rozšířilo vyloučení na obchodované fondy bez ohledu na to, zda se obchodují na španělském či zahraničním trhu. Každý prodej ETF je zdanitelnou událostí, i když peníze reinvestujete ještě tentýž den.

Aby se kvalifikovala struktura SICAV pro odklad daně, musí mít alespoň 500 akcionářů a investor nesměl držet více než 5 % kapitálu v předchozích dvanácti měsících.

Pojišťovací obaly typu unit-linked

Kategorie pojišťovacích produktů vydávaných EU pojišťovnami, u nichž jsou podkladová aktiva spravována dispozičním manažerem a růst se akumuluje uvnitř pojistky místo toho, aby byl zdaněn každoročně. Španělské daňové zacházení závisí na splnění konkrétních strukturálních podmínek, které jsou natolik technické, že se posuzují případ od případu. Jakékoli rozhodnutí v této oblasti patří do rukou licencovaného španělského daňového poradce, nikoli do blogového příspěvku.

Zakládání podniků

Založení SL (společnosti s ručením omezeným) či registrace jako autónomo vás uvádí do zcela odlišného rámce: korporátní daň, registrace k DPH, příspěvky na sociální zabezpečení a možnost propojení s cestou k pobytu. Obě varianty vyžadují španělské NIE a obě jsou podrobně popsány v našem průvodci španělským NIE.

Která odvětví jsou ve Španělsku atraktivní pro investice?

Mezi atraktivní odvětví pro investice ve Španělsku patří obnovitelné zdroje energie, automobilový a mobilitní průmysl, ICT, biovědy, letectví a potravinářský průmysl. Jsou to oblasti, kde se soustředí španělský ekonomický růst a veřejné spolufinancování, a zároveň jde o odvětví, která prioritizuje ICEX pro zahraniční podnikatelské investice.

Obnovitelné zdroje energie

Španělský energetický systém patří mezi nejméně uhlíkově náročné v Evropě a čísla za tím stojící jsou neobvykle příznivá.

V roce 2025 obnovitelné zdroje vyrobily 55,5 % španělské elektřiny, přičemž včetně vlastní spotřeby to bylo 56,6 %, což představuje rekordních 150,8 TWh. Vítr vedl směnu již třetí rok po sobě s 21,6 %, následovaný jadernou energií s 19 %, solární fotovoltaikou s 18,4 % a kombinovaným cyklem plynu s 16,8 %. Během roku bylo uvedeno do provozu téměř 10 GW nové kapacity solárních a větrných elektráren, což zvýšilo celkovou instalovanou kapacitu na 142,5 GW.

Společnost Red Eléctrica jasně formuluje strategický případ: rostoucí poptávka po novém průmyslovém a digitálním spotřebě, která je uspokojována čistější sítí, je tím, co dává Španělsku silnou pozici v Evropě. Pro energeticky náročné podniky ve Španělsku jde o argument z hlediska nákladů a compliance spíše než ideologický.

Automobilový průmysl

Španělsko je druhým největším výrobcem automobilů v Evropě a devátým na světě a druhým největším evropským výrobcem užitkových vozidel. Globální výrobci provozují výrobní závody po celé zemi, které patří mezi nejautomatizovanější v Evropě.

Odvětví prochází střední transformací a španělská vláda tuto transformaci přímo financuje. V prosinci 2025 oznámila téměř 1,3 miliardy eur na podporu trhu s elektromobily a průmyslu, včetně 400 milionů eur na spotřebitelské dotace pro rok 2026, 580 milionů eur na průmyslové investice a 300 milionů eur na nabíjecí infrastrukturu, přičemž cílem je do roku 2035 elektrifikovat 95 % španělské výroby.

Zahraniční kapitál se již na tomto odvětví angažuje. Bateriový závod CATL se společností Stellantis představuje investici ve výši přibližně 4 miliard eur.

Zbytek mapy

K prioritním oblastem patří ICT, letectví, chemický průmysl, biovědy, potravinářský průmysl, audiovizuální odvětví a doprava a logistika. Poloha Španělska poskytuje podnikům založeným zde přístup na trh EU, na Střední východ, Severní Afriku a Latinskou Ameriku, spolu s domácím trhem čítajícím více než 48 milionů spotřebitelů.

Poznámka k rozsahu. Atraktivita odvětví je argumentem pro přímé podnikatelské investice a pro expozici prostřednictvím vlastního kapitálu. Nemá žádný vliv na to, zda je byt v Málaze dobrou koupí. Tyto dvě otázky udržujte oddělené.

Daňová rezidence: tři testy, které rozhodují o všem

Stáváte se daňovým rezidentem Španělska, pokud splníte kterýkoli z těchto tří testů, přičemž Španělsko nemá rozdělený daňový rok. Splnění testu vás činí rezidentem po celý kalendářní rok.

Právě absence rozděleného roku je pastí. Příjezd v říjnu a následné setrvání může celý rok dostat do daňového rámce.

Test 1: počet dnů

183 a více dnů fyzické přítomnosti na španělském území během kalendářního roku. Částečné dny se počítají. Předběžné návštěvy se počítají. Dočasné nepřítomnosti se přičítají k vašemu španělskému počtu dnů, pokud nedokážete prokázat daňovou rezidenci jinde formálním certifikátem od tamního daňového úřadu.

Test 2: centrum ekonomických zájmů

Vaše pracovní činnost, investice nebo ekonomická základna se primárně nacházejí ve Španělsku. Tento test vůbec nepočítá dny, což je to, co chytá lidi, kteří si myslí, že 182 dnů je bezpečný přístav.

Test 3: rodinný předpoklad

Váš právně neodloučený manžel/manželka a závislé nezletilé děti žijí ve Španělsku obvyklým způsobem. Jedná se o presumpci, kterou lze vyvrátit, což znamená, že důkazní břemeno leží na vás.

Co musíte platit jako majitel nemovitosti v režimu nerezidenta

Vlastnictví španělské nemovitosti v režimu nerezidenta s sebou nese povinnosti, i když je nemovitost prázdná. Veškeré níže uvedené údaje se podávají prostřednictvím formuláře Modelo 210.

Předpokládaný příjem z prázdné nemovitosti

Španělsko vám zdaní teoretickou nájemní hodnotu, i když nemovitost nikdy nepronajímáte. Základem daně je 2 % z katastrální hodnoty, která se snižuje na 1,1 %, pokud byla katastrální hodnota revidována v posledních deseti letech. Tento základ se následně zdaní sazbou 19 % pro obyvatele EU a EHP, resp. 24 % pro všechny ostatní.

Tato povinnost se podává jednou ročně a patří mezi nejčastěji opomíjené povinnosti amerických a britských vlastníků.

Příjem z pronájmu

Obyvatelé EU a EHP platí 19 % z čistého příjmu z pronájmu, přičemž lze odečíst výdaje: poplatky za správu nemovitosti, daň z nemovitosti (IBI), pojištění, opravy a odpisy.

Nerezidenti mimo EU platí 24 % z hrubého příjmu z pronájmu, bez jakýchkoli odpočtů. Pro vlastníky z USA a Spojeného království po Brexitu jde o jednu z největších nevýhod celého systému. Stejná nemovitost, stejný nájemník a podstatně odlišná daňová povinnost.

Prodej

Kapitálové zisky z prodeje nemovitosti nerezidentem se zdaní pevnou sazbou 19 %, bez ohledu na to, zda žijete v EU či mimo ni. Právě zde se často mýlí zveřejněné informace. Rozdělení 19 % a 24 % se vztahuje na obecnou sazbu pro nerezidenty, přičemž zisky z převodu vlastnictví mají svou vlastní pevnou sazbu podle zákona o dani z příjmů nerezidentů.

Kupující je ze zákona povinen zadržet 3 % z kupní ceny a tuto částku do jednoho měsíce zaplatit finančnímu úřadu prostřednictvím formuláře Modelo 211 jako zálohu na vaši daň. Následně máte tři měsíce na to, abyste podali formulář Modelo 210 s reálným ziskem, což vám dává celkem čtyři měsíce od prodeje. Pokud 3% záloha převyšovala vaši skutečnou daňovou povinnost, můžete si rozdíl vyžádat zpět a vrácení se běžně uskutečňuje během šesti až dvanácti měsíců.

Dalším omezením, které postihuje investory s několika nemovitostmi, je skutečnost, že nerezidenti nemohou kompenzovat zisk z jedné nemovitosti ztrátou z jiné, a to ani v rámci stejného daňového roku, ani v tentýž den.

Co platíte jako daňový rezident Španělska

Daňová rezidence znamená, že Španělsko zdaní váš celosvětový příjem a majetek.

Daň z příjmů

IRPF se dělí na dvě části. Obecná část (zaměstnání, OSVČ, většina nájemného) zahrnuje státní stupnici plus regionální stupnici, která dosahuje až kolem 47 % v nejvyšším pásmu a v některých regionech je ještě vyšší. Úsporná část (dividendy, úroky, kapitálové zisky) používá jednotnou národní stupnici:

Úsporná část	Sazba
Až do 6 000 €	19 %
6 000 € až 50 000 €	21 %
50 000 € až 200 000 €	23 %
200 000 € až 300 000 €	27 %
Nad 300 000 €	30 %

Nejvyšší pásmo bylo zvýšeno ze 28 % na 30 % zákonem Ley 7/2024 ze dne 20. prosince, a to s účinností od daňového roku 2025. Jakýkoli průvodce, který stále uvádí 28 %, je zastaralý. Baskicko a Navarra mají vlastní forální stupnice.

Majetková daň

Využívá se na celosvětový čistý majetek k 31. prosinci. Státní nezdanitelný základ je 700 000 €, plus až 300 000 € za hlavní bydliště. Regiony pak využívají tři páky: nezdanitelný základ, stupnici a slevu.

Region	Nezdanitelný základ	Účinná pozice
Madrid	700 000 €	100% sleva
Andalusie	700 000 €	100% sleva
Katalánsko	500 000 €	Žádná sleva, vlastní stupnice až do 3,48 %
Valencie	1 000 000 €	Žádná sleva, vlastní stupnice
Baleáry	3 000 000 €	Vlastní režim

Valencie zvýšila svůj nezdanitelný základ ze 500 000 € na 1 000 000 € zákonem Ley 5/2025 ze dne 30. května, účinnost od 1. června 2025. Zdroje, které stále uvádějí 500 000 € pro Valencii, popisují předchozí stav.

Solidární daň na velké jmění

Národní daň, kterou regiony nemohou odečíst, vytvořená zákonem Ley 38/2022 a prodloužená na neurčito. Platí se nad 3 000 000 € čistého majetku, což představuje zhruba 3,7 milionu € po uplatnění nezdanitelného základu 700 000 €.

Pásmo čistého majetku	Sazba
3 000 000 € až 5 347 998 €	1,7 %
5 347 998 € až 10 695 996 €	2,1 %
Nad 10 695 996 €	3,5 %

Zaplacená regionální majetková daň se proti této dani započítává. Důsledkem je nečekaný výsledek: v Madridu a Andalusii, kde regionální sleva sníží majetkovou daň na nulu, není nic, co by se započítalo, a tak velké majetky platí solidární daň plně státu. Regionální sleva přestává pomáhat přesně v okamžiku, kdy je peněz nejvíce.

Přehlašování zahraničního majetku

Španělští daňoví rezidenti podávají Modelo 720 pro zahraniční účty, cenné papíry a nemovitosti nad 50 000 € na kategorii a Modelo 721 pro kryptoaktivy držená v zahraničí nad stejným prahem, a to do 31. března.

Prahová hodnota pro nemovitosti se vztahuje k pořizovací ceně, nikoli k aktuální tržní hodnotě. Nemovitost koupená za 60 000 € v roce 2010, která dnes stojí 45 000 €, stále vyvolává oznamovací povinnost.

Přísný režim tohoto systému byl zrušen rozsudkem Soudního dvora EU ve věci C-788/19 (27. 1. 2022), který odstranil 150% pokutu a neomezenou promlčecí lhůtu. Zákon Ley 5/2022 přepsal rámec. Samotná oznamovací povinnost však zůstává.

Odchodová daň

Pokud jste byli daňovým rezidentem Španělska alespoň 10 z posledních 15 let před odchodem, mohou být zdaněny nerealizované zisky z vašich celosvětových akciových podílů při odchodu ze země. Týká se to případů, kdy celková tržní hodnota portfolia přesahuje 4 000 000 €, nebo když podíl v jedné společnosti přesahuje 25 % a má hodnotu více než 1 000 000 €. Nerealizovaný zisk se daní sazbami pro úspornou část.

Španělský zákon Beckham

Zákon Beckham umožňuje kvalifikovaným nově příchozím být po dobu šesti daňových let zdaněni podle upraveného režimu pro nerezidenty: jednotná sazba 24 % na pokryté příjmy ze španělského zaměstnání do částky 600 000 €, 47 % nad tuto hranici, přičemž zahraniční pasivní příjmy se obecně nezahrnují do španělského zdanění.

Jeho právní název zní zvláštní režim pro pracovníky přeložené na španělské území podle článku 93 zákona Ley 35/2006.

Co pokrývá a co lidé často špatně chápou

Tři výhody si zaslouží větší pozornost, než jim bývá věnována. Žádný Modelo 720, což odstraňuje nejtěžší zátěž spojenou s podáváním hlášení pro španělské rezidenty. Daň z majetku pouze u aktiv umístěných ve Španělsku, takže zahraniční portfolio zůstává mimo základ daně. Solidární daň pouze u španělských aktiv, podle stejné logiky.

Nejčastější chybou je předpokládat, že sazba 24 % platí na vše. To však není pravda. Španělské příjmy z úspor se nadále zdaní podle progresivní sazby pro úspory, přičemž dividendy, úroky a kapitálové zisky vyžadují samostatnou analýzu.

Termín, který ukončuje podávání žádostí

Volba se uplatňuje prostřednictvím Modelo 149 do šesti měsíců. Časový limit obvykle začíná běžet od okamžiku registrace k sociálnímu zabezpečení, nikoli od data příjezdu do Španělska. Záměna těchto dvou okamžiků vede k trvalé ztrátě režimu, protože opomenutí lhůty znamená standardní zdanění podle IRPF pro daný rok a žádná druhá šance není možná, dokud neuplyne dalších pět let strávených mimo Španělsko.

Následné podávání přiznání pak probíhá prostřednictvím Modelo 151.

Kdo je způsobilý

V pěti daňových letech před přestěhováním do Španělska nesmíte být španělským daňovým rezidentem. Toto období zpětného pohledu bylo do konce roku 2022 deset let a bylo zkráceno zákonem Ley 28/2022.

Režim není automatický pro držitele víza pro digitální nomády. Pro OSVČ je obecně vyžadována certifikace od ENISA potvrzující, že činnost je vysoce kvalifikovaná či inovativní, přičemž španělské zdroje příjmů musí tvořit méně než 20 % celkového obratu, a stále je nutné podat Modelo 149 včas.

Jedna důležitá změna z roku 2025, kterou stojí za to znát. V Rozhodnutí 00/03697/2025 Ústřední ekonomicko-správní tribunál (TEAC) potvrdil, že příjemci režimu Beckham Law musí zdanit imputovaný nájemní příjem ze své vlastní hlavní nemovitosti ve Španělsku. Při standardním zdanění španělských daňových rezidentů je hlavní nemovitost od imputovaného příjmu osvobozena. V tomto režimu tomu tak není.

Stávající způsoby získání rezidence

S investorským vízovým programem již nepočítáme, tyto kategorie však zůstávají. Podrobnosti naleznete v našem průvodci španělskými vízovými možnostmi.

Víza pro digitální nomády

Pro pracovníky na dálku, kteří vydělávají u společností mimo Španělsko. Minimální příjem je 200 % SMI, což podle Real Decreto 126/2026 představuje 2 849 € měsíčně pro jednotlivého žadatele.

Žadatel	Požadovaný měsíční příjem
Hlavní žadatel	2 849 €
První závislá osoba (manžel/ka či partner/ka)	+ 1 069 €
Každá další závislá osoba	+ 356 €

Dále je vyžadován vysokoškolský diplom nebo alespoň tři roky relevantní pracovní praxe a soukromé zdravotní pojištění bez spoluúčasti. Pokud jste OSVČ, příjem ze španělských zdrojů by neměl přesáhnout 20 % celkového fakturování.

Víza pro nepracující osoby

Pro důchodce a osoby žijící z pasivních příjmů. Požadavek činí 400 % IPREM, což představuje 28 800 € ročně pro hlavní žadatele a 7 200 € pro každého člena rodiny.

Víza pro nepracující osoby (NLV) nepovoluje žádnou formu zaměstnání. Dále vyžaduje fyzickou přítomnost alespoň 183 dní ročně pro udržení a prodloužení víza, což automaticky zakládá španělskou daňovou rezidenci pro celosvětové příjmy a majetek.

Podnikatelské vízum

Pro zakladatele budující podnik ve Španělsku dle zákona Ley 14/2013. Finanční požadavky začínají na 34 200 € pro hlavní žadatele, plus 12 820 € pro manžela/manželku a 4 275 € pro každého dalšího příbuzného.

Projekt musí mít kladné posouzení (informe favorable) od ENISA, státní inovační agentury, než může být zahájeno řízení o udělení pobytu. ENISA hodnotí projekt podle inovativnosti, škálovatelnosti, trhu, financí a týmu.

Nejčastější důvody k zamítnutí jsou: hotová řešení bez vlastních technologií, modely příjmů škálovatelné pouze navyšováním počtu zaměstnanců, prognózy bez analýzy konkurence a týmy bez technických schopností.

Víza pro vysoce kvalifikované pracovníky a pracovní cesty

V případech, kdy je za stěhováním zaměstnavatel ze Španělska nebo jde o korporátní transfer. Zaměstnavatel obvykle zahajuje řízení o povolení ze Španělska jako první krok.

Co musí vědět konkrétně Američané

Tři body se nacházejí mimo španělský systém pravidel a často se přehlížejí.

Vaše povinnost podávat daňová přiznání ve Spojených státech nekončí. Američtí občané a držitelé zelené karty podávají přiznání k celosvětovým příjmům bez ohledu na to, kde žijí. Smlouva mezi USA a Španělskem a zahraniční daňové kredity představují mechanismus pro vyhnutí se dvojímu zdanění, který je třeba aktivně využívat, nikoli pouze předpokládat.

Beckham Law vás osvobozuje od povinnosti hlásit majetek prostřednictvím Modelo 720, nikoli však od amerických povinností. FBAR a veškerá hlášení související s FATCA pokračují podle svého vlastního harmonogramu.

Španělské banky hlásí vaše údaje přímo IRS. To je způsob, jakým FATCA funguje, a je to důvod, proč mít americkou část vašeho daňového přiznání vyřízenou před otevřením účtu, nikoli až poté.

Každý, kdo se nachází v této situaci, by měl spolupracovat s odborníkem, který zvládá obě jurisdikce. Samotný španělský poradce přehlédne americkou stránku, stejně jako samotný americký daňový poradce přehlédne tu španělskou.

Časté chyby

Plánování podle kupní ceny. Daňovým základem je katastrální hodnota, pokud je vyšší, tak ani výhodná koupě nezaručí snížení daně z převodu nemovitosti.

Předpokládání, že 183denní pravidlo je jediným kritériem. Středisko hospodářských zájmů se nepočítá vůbec.

Zaměňování padrónu za imigrační status. Empadronamiento je registrace vašeho bydliště na místním úřadě. Je užitečné, ale není to povolení k pobytu.

Opuštění prověrky kvůli ušetření poplatku. Nedoplatky v bytovém fondu a nezaplacené IBI přecházejí spolu s nemovitostí.

Opomenutí přiznání imputovaného příjmu. Vlastnictví prázdné španělské nemovitosti s sebou nese roční povinnost, kterou lidé objevují často až s několikaletým zpožděním a s příslušnými úroky.

Počítání šesti měsíců podle Beckhamovy zákonné lhůty od příjezdu. Obvykle běží od okamžiku registrace do sociálního zabezpečení.

Investování do ETF s očekáváním odkladu daně. Burzovně obchodované fondy spadají zcela mimo režim článku 94.

Vytváření výnosového modelu na základě krátkodobého pronájmu. Předpisy se zpřísnily a licence, která platí dnes, nemusí být v budoucnu obnovena.

Žádost o NIE až po podepsání smlouvy. Notář jej potřebuje k sepsání smlouvy a banka jej vyžaduje ještě předtím.

Hlavní pochybnosti o investování do Španělska

Mohou cizinci stále kupovat nemovitosti ve Španělsku?

Ano, bez obecného omezení založeného na státním občanství. Potřebujete NIE, a nákupy v určených vojenských či strategických pobřežních zónách vyžadují povolení Ministerstva obrany.

Musím být rezidentem, abych mohl investovat do Španělska?

Ne. Nerezidenti mohou kupovat nemovitosti, držet akcie a otevírat účty. Potřebujete NIE a v praxi také španělský bankovní účet. Nerezidentský status mění způsob zdanění spíše než vaši schopnost investovat.

Kolik musím investovat do Španělska, abych získal rezidenci?

Taková částka již neexistuje. Všechny investiční cesty k získání rezidence byly zrušeny 03-04-2025. Rezidenci nyní získáte prostřednictvím pracovní smlouvy, samostatné výdělečné činnosti, práce na dálku, nekomerčního pobytu, rodinného spojení nebo studia.

Je 100% daň pro zahraniční kupce skutečná?

Byla oznámena 13-01-2025 a předložena jako návrh zákona 22-05-2025. K červenci 2026 nebyla projednávána ani schválena a není zákonem.

Jaké daně platím, pokud koupím nemovitost a nechám ji prázdnou?

Předpokládaný příjem se daní prostřednictvím formuláře Modelo 210, vypočtený z 2 % katastrální hodnoty (1,1 % v případě revize v posledních deseti letech), zdaněný sazbou 19 % pro obyvatele EU a EHP nebo 24 % pro ostatní. K tomu přistupují obecní daň IBI a poplatky za správu nemovitosti.

Jak dlouho trvá získání NIE?

Lhůty závisí na zvolené cestě a konzulátu či policejní stanici, která ji zpracovává. Zprávy od lidí využívajících osobní cestu ve Španělsku popisují dlouhé čekací doby na termíny, které nejsou vždy k dispozici. Vzdálená cesta prostřednictvím advokáta s plnou mocí zcela eliminuje frontu na termíny.

Může být žádost o NIE zamítnuta?

NIE je administrativní identifikační číslo, proto správně doložená žádost není posuzována podle zásluh, jako je tomu u víz. Problémy způsobuje neúplná nebo nesprávně legalizovaná dokumentace.

Potřebuji daňového zástupce ve Španělsku?

Nerezidenti jsou formálně povinni jej jmenovat, pokud podnikají prostřednictvím stálého provozu nebo pokud o to požádá daňový úřad. Mimo tyto případy je to pro jednotlivce volitelné a v praxi zabraňuje propásnutí lhůt pro podání přiznání a oficiálních oznámení.

Který španělský region je nejlevnější pro nákup?

Pokud jde o daň z nabytí, Madrid s 6 % patří mezi nejnižší a Katalánsko a Valencia s 10 % a více mezi nejvyšší. Při koupi nemovitosti za 300 000 € činí tento rozdíl asi 12 000 €. Majetková daň pak posouvá výpočet opět opačným směrem u větších portfolií.

Jak vám může pomoci AnchorLess?

AnchorLess zajišťuje administrativní vrstvu, která musí existovat dříve, než se může cokoliv dalšího stát.

Španělské NIE pro fyzické osoby. Žádost se podává online a trvá přibližně pět minut, přičemž náš právník zařídí a absolvuje schůzku za vás. Jsou zahrnuty poplatky za notáře, doručení e-mailem a záruka vrácení peněz.

Španělské NIF pro společnosti. Podává se přímo u Agencia Tributaria bez nutnosti papírování, notáře či překladů na vaší straně.

Bankovní účet ve Španělsku, který lze zřídit bez vaší fyzické přítomnosti v zemi.

Digitální certifikát, díky němuž můžete podávat a přijímat online oznámení.

AnchorLess není banka, účetní, daňový poradce, investiční poradce ani právnická kancelář a není ani státním orgánem. Působíme jako zprostředkovatel, který vás propojí a zároveň zvládne celý administrativní proces.

Chcete si před jakýmkoliv závazkem udělat celkový obrázek? AnchorMove vám zdarma představí celý váš kontrolní seznam a můžete si bezplatně promluvit s naším odborníkem.

Klíčové poznatky

Španělsko zůstává otevřené zahraničnímu kapitálu a uzavřené myšlence, že by kapitál mohl získat rezidenci. Toto je hlavní změna, která přesně platí od 03-04-2025, kdy zákon Ley Orgánica 1/2025 současně zrušil všechny investiční cesty – nemovitosti, státní dluhopisy, akcie, fondy, vklady i podnikatelské projekty. Zlatý vízum je nyní pouze historickou zmínkou, chráněnou pouze pro již udělená povolení a podaná přihlášení.

Share this article

Join a community of 10,000+ expats

Get the weekly tips, success stories, and step-by-step guides we share with our members to make their move a success.

I love AnchorLess! They have been fantastic for my move to Portugal with the NIF, checking account, lawyer and tax consultation. I will be happy with when this process is over, but at least the journey has been smoother with them.

Lisa D

From South Africa

Guilherme was the best! I had so many questions and moving parts and he was responsive, always professional, and went above and beyond to help me with everything! He is a PRO!!!!

Debra Savage

From The United States

Our readers also viewed

daňové výhody zákona Beckham ve Španělsku

Beckham Law Španělsko

24% daň

22/07/2026

Beckham Law Španělsko 2026: 24% daň a lhůta 6 měsíců

Španělský zákon Beckham Law omezuje daň na 24 % po dobu šesti let. Zjistěte, kdo v roce 2026 splňuje...

Brenda

Content Manager

Více než jen blog, celý ekosystém

Centrum webinářů

Zúčastněte se našich bezplatných webinářů a získejte konkrétní odpovědi na vaše nejnaléhavější otázky týkající se stěhování.

Komunita

Spojte se s tisíci současných a budoucích expatů. Na této cestě nejste sami.

Partneři

Pojištění, bydlení: vybrali jsme a ověřili nejlepší služby, takže se nemusíte.

Start your new life in Europe

Turn relocation stress into success with AnchorLess.

Relocating to Europe made simple.

Start to relocate now

Talk to us for free

4.9/5 Excellent

AnchorLess není banka, účetní, daňový poradce, investiční poradce nebo advokátní kancelář, ani jsme vládní nebo oficiální vládní webová stránka. Působíme jako zprostředkovatel, který vám pomáhá navázat kontakt s akreditovanými odborníky a zjednodušuje administrativní procesy při vašem stěhování do Evropy.