Jak investovat ve Španělsku jako cizinec v roce 2026: náklady, daně a požadavky

Co znamená „investování ve Španělsku“ v roce 2026

Investování ve Španělsku znamená vložit kapitál do španělských aktiv: nemovitostí, akcií obchodovaných na burze, fondů kolektivního investování, státních dluhopisů nebo společnosti, kterou si tam založíte. Nyní jde o čistě ekonomický úkon, který nemá žádný dopad na přistěhovalectví.

Toto oddělení je novinkou. Po dobu dvanácti let byla koupě nemovitosti za 500 000 € spojena s povolením k pobytu. Tato vazba už neplatí a většina příruček, které se na toto téma stále zobrazují na předních pozicích, tuto změnu nezachytila.

Mnoho lidí zaměňuje čtyři různé věci, proto je dobré je hned na začátku rozlišit.

Investování

Nákup španělského aktiva. Nemovitosti, akcií, fondů, dluhopisů nebo podniku. Na samotný nákup se nevztahují žádná omezení podle státní příslušnosti, s jednou výjimkou pro kupující ze zemí mimo EU, včetně Britů: v omezených oblastech, například na ostrovech a v příhraničních obcích, potřebují povolení ministerstva obrany.

Pobyt

Vaše zákonné právo žít ve Španělsku. Od 03-04-2025 si ho nelze přímo koupit za žádnou částku. Získáte ho prostřednictvím pracovního víza, samostatné výdělečné činnosti, práce na dálku, víza bez výdělečné činnosti, sloučení rodiny nebo studijního víza. Celý postup popisuje náš průvodce, jak získat ve Španělsku legální pobyt.

Daňová rezidence

Jde o zcela samostatnou otázku, která nesouvisí s imigračním statusem. Můžete být legálním rezidentem a zároveň nebýt daňovým rezidentem. Můžete být také daňovým rezidentem, aniž byste vůbec měli španělské povolení k pobytu, což překvapí lidi, kteří v zemi tráví hodně času na turistické vízum.

Identifikační čísla

NIE pro zahraniční fyzické osoby a španělské NIF pro zahraniční společnosti. Jsou klíčem k celému systému. Bez jednoho z nich vám žádný notář nepodepíše kupní smlouvu a žádná banka vám nezřídí účet.

Jaká je současná ekonomická situace ve Španělsku?

Španělská ekonomika roste rychleji než průměr eurozóny a postupně zpomaluje. Banco de España předpokládá růst HDP o 2.3% v roce 2026 a o 1.7% v roce 2027, inflaci ve výši 3.6% v tomto roce a pokles veřejného dluhu pod 99% HDP.

Tyto prognózy zůstaly beze změny v rámci čtvrtletního hodnocení Banco de España z června 2026, zveřejněného spolu s její výroční zprávou. Ekonomika vzrostla v prvním čtvrtletí roku 2026 o 0.6%, zatímco v posledním čtvrtletí roku 2025 to bylo o 0.8%.

Guvernér José Luis Escrivá přičetl současný růst třem faktorům: dynamickému vývoji zaměstnanosti, migračním tokům a absenci závažných makrofinančních nerovnováh. Právě poslední bod je nejdůležitější pro každého, kdo zvažuje rizika spojená s danou zemí, protože představuje přímý protiklad k situaci před rokem 2008.

Klíčové údaje v kostce

Zdroj: Makroekonomické prognózy Banco de España, červen 2026.

Co stále vysvětluje finanční krize

Španělský propad v roce 2008 byl bankovní krizí, kterou vyvolal realitní trh, a její důsledky formují trh, na němž dnes kupujete nemovitost. Stavebnictví se zhroutilo, ceny v mnoha regionech se zotavovaly déle než deset let a nabídka nových nemovitostí se nikdy nevrátila na předkrizovou úroveň.

Současný nedostatek bydlení má přímou souvislost s touto krizí. I proto se bytová politika stala politicky nejaktivnější oblastí španělské legislativy a zahraniční kupující musí sledovat legislativní rizika, nejen ceny.

Banco de España vedle údajů o růstu upozorňuje na tři strukturální výzvy: veřejný dluh, produktivitu a bydlení. Hospodářský rozvoj Španělska je skutečný a jeho omezení otevřeně pojmenovává sama centrální banka.

Jaké výhody přináší investování ve Španělsku?

Mezi výhody investování ve Španělsku patří rostoucí ekonomika v eurozóně, domácí trh s více než 48 miliony spotřebitelů a přístup na trhy v regionu EMEA a Latinské Americe, aktivní podpora zahraničních investic ze strany španělské vlády prostřednictvím grantových a poradenských programů a životní náklady a kvalita života, které si dobře vedou ve srovnání se severní Evropou a Spojenými státy.

Projděme si je postupně, protože jejich význam se liší podle toho, do čeho skutečně investujete.

Hospodářský rozvoj a přístup na trhy. Španělsko v roce 2024 zaznamenalo růst o 3,2 %, což bylo výrazně více než v eurozóně, a nad průměrem tohoto bloku zůstává i nadále. Díky své geografické a obchodní poloze může společnost založená ve Španělsku působit v Evropě, na Blízkém východě, v severní Africe a Latinské Americe. Právě tímto argumentem ICEX oslovuje firemní investory — a oprávněně.

Podpora vlády, která skutečně funguje. Španělská vláda financuje konkrétní programy na podporu zahraničních investic, místo aby pouze deklarovala otevřenost. Podrobnosti najdete v části věnované postupu níže.

Příležitosti soustředěné v jasně vymezených odvětvích. Veřejné i soukromé investice směřují zejména do obnovitelných zdrojů energie, automobilového průmyslu a mobility, ICT, přírodních věd, letectví a kosmonautiky a zemědělsko-potravinářského průmyslu. V části věnované jednotlivým odvětvím se dozvíte, co se za každým z nich skrývá.

Kvalita života — s důležitým upozorněním. Zdravotní péče, jídlo, klima, města vhodná pro pěší a nižší životní náklady než ve většině severní Evropy a ve velké části USA jsou důvody, proč si mnoho zahraničních kupujících vybírá Španělsko místo srovnatelných trhů. Jde o skutečnou výhodu, kterou však lidé často přeceňují. Kvalita života nemění vaše daňové povinnosti, výši daně z převodu ani skutečnost, že pronajímatel ze země mimo EU odvádí 24 % z hrubého nájemného. Užijte si první výhodu a na druhou se připravte.

Co už výhodou není. Povolení k pobytu. Po dobu dvanácti let šlo o hlavní výhodu investování ve Španělsku, ale v dubnu 2025 tato možnost skončila.

Můžete ve Španělsku stále získat povolení k pobytu investicí?

Ne. Španělsko dne 03-04-2025 zrušilo všechny možnosti získat povolení k pobytu prostřednictvím investice.

Golden Visa bylo zrušeno zákonem Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero (zveřejněným v BOE dne 03-01-2025 jako BOE-A-2025-76), jehož dvacáté první závěrečné ustanovení odstranilo obsah článků 63 až 67 zákona Ley 14/2013. Zrušení vstoupilo v účinnost tři měsíce po zveřejnění.

Jak funguje Golden Visa ve Španělsku?

Už nefunguje. Španělské Golden Visa bylo možností získat povolení k pobytu prostřednictvím investice, zavedenou v roce 2013. Zahraničním investorům poskytovalo legální pobyt výměnou za kvalifikovanou kapitálovou investici a všechny jeho varianty byly ukončeny dne 03-04-2025.

Stále je důležité vědět, jak fungovalo, protože ovlivnilo trh, na němž chcete nakupovat, a protože řada zveřejněných materiálů o něm stále mluví v přítomném čase.

Jaké byly podmínky Golden Visa

Zahraniční investor bez rezidentství získal nárok na základě „významné kapitálové investice“ v jedné z následujících oblastí. Nemovitost ve Španělsku v hodnotě 500 000 € byla nejznámější možností, nikoli však jedinou.

Nemovitost musela být do výše hranice 500 000 € bez hypotéky a zapsaná v katastru nemovitostí. První povolení se vydávalo na tři roky a obnovovalo se vždy na dalších pět let, pokud byla investice zachována. Samo o sobě nikdy přímo neudělovalo občanství, ale započítávalo se do standardní pětileté lhůty pro trvalý pobyt a desetileté lhůty pro získání občanství.

Co se stane s lidmi, kteří ho již mají

Spolu se zrušením byla do zákona Ley 14/2013 začleněna dvě přechodná ustanovení, která tvoří právní základ pro stávající držitele. Žádosti podané před 03-04-2025 se vyřizují podle pravidel platných ke dni podání. Již udělená povolení zůstávají platná po celou dobu své platnosti a žádosti o jejich obnovení se posuzují podle pravidel, která platila v době udělení původního povolení.

Pro každého, kdo začíná dnes, je praktický důsledek jednoduchý. Kupte si, co chcete, a poté požádejte o povolení k pobytu samostatně, prostřednictvím možnosti, která s nákupem nijak nesouvisí.

Existuje ve Španělsku 100% daň pro kupující nemovitosti ze zemí mimo EU?

Ne. Šlo o návrh zákona, o kterém se nikdy nedebatovalo ani se o něm nehlasovalo. Návrh pozbyl platnosti po rozpuštění parlamentu dne 06-10-2026: nejde o zákon.

Jde o nejčastěji nesprávně interpretovanou informaci v této oblasti, proto zde uvádíme časovou osu s daty.

Dne 13-01-2025 oznámil premiér Pedro Sánchez soubor opatření v oblasti bydlení, který zahrnoval daň „až do výše 100 %“ na nemovitosti kupované nerezidenty ze zemí mimo EU. Návrh byl předložen jako „doplňková státní daň z převodu nemovitostí“ a odůvodněn odkazem na Dánsko a Kanadu.

Dne 22-05-2025 jej parlamentní skupina vládnoucí strany (PSOE) předložila jako návrh zákona; dne 27-05-2025 byl přijat k projednání.

Dne 27-03-2026 agentura Reuters informovala, že o návrhu se stále nedebatovalo, a odkázala přitom na parlamentní záznamy. Vysoce postavený vládní zdroj agentuře Reuters sdělil, že v současném parlamentu patří nové daně k opatřením, pro která je nejtěžší získat většinovou podporu. Junts, jehož hlasy menšinová vláda potřebuje, návrh odmítá.

Dne 06-10-2026 návrh pozbyl platnosti, aniž by se o něm debatovalo, když byl parlament rozpuštěn před všeobecnými volbami dne 29-11-2026.

Co návrh ve skutečnosti uváděl, pro úplnost. Vztahoval by se na fyzické i právnické osoby, které nemají bydliště v EU, a šlo by o poplatek navíc ke stávající regionální dani z převodu nemovitostí. Netýkal by se nákupů novostaveb, na které se vztahuje DPH, a které jsou proto harmonizovány na úrovni EU a nespadají do působnosti vnitrostátního návrhu zákona. Nikdy nebylo vyjasněno, zda občané EHP z Norska, Islandu a Lichtenštejnska spadají do působnosti tohoto znění, nebo mimo ni.

Jak k tomu přistupovat. Nezahrnujte tuto daň do svého rozpočtu. Návrh pozbyl platnosti rozpuštěním parlamentu a nový parlament by musel začít znovu od začátku. Oficiální španělské statistiky zaznamenaly v roce 2025 celkem 51,411 nákupů nemovitostí zahraničními kupujícími, kteří nejsou rezidenty. Meziročně šlo o pokles o téměř 10 % na nejnižší hodnotu za čtyři roky. Podle analýzy odvětví lze měřitelnou část tohoto poklesu přičíst zrušení Golden Visa, nikoli oznámení daně.

Jaký je postup při investování ve Španělsku?

Investování ve Španělsku probíhá v pěti etapách: získáte španělské daňové identifikační číslo, otevřete si španělský bankovní účet, provedete právní prověrku majetku, podepíšete dokument před notářem a zaregistrujete nabytí. Podnikové a obchodní projekty mohou využít bezplatné poradenské služby ICEX-Invest in Spain, vládní agentury pro zahraniční investice.

Pořadí je pevně dané. Každá etapa může začít až po dokončení předchozí a nejčastější chybou je začít třetí etapou.

Co ICEX-Invest in Spain dělá a co ne

ICEX-Invest in Spain je výkonnou složkou ICEX Spain Trade and Investment, veřejné instituce spadající pod ministerstvo hospodářství, obchodu a podnikání. Jejím úkolem je přitahovat a podporovat přímé zahraniční investice.

Nabízí konkrétní podporu, nikoli jen propagaci:

• Bezplatné poradenské a informační služby pro zahraniční investiční projekty, které se usazují ve Španělsku
• Rising UP in Spain, program, který každoročně vybírá až 50 zahraničních začínajících podniků na základě kritérií inovativnosti a možnosti růstu a poskytuje jim bezplatný balíček služeb pro založení ve Španělsku
• Innova Invest, grantový program pro výzkumné a vývojové projekty společností, jejichž vlastníky jsou alespoň z 50 % zahraniční subjekty; podpora může dosáhnout 800 000 € na jednoho příjemce
• Průvodce podnikáním ve Španělsku, každoročně aktualizovaný dokument, který na přibližně 500 stranách popisuje právní a regulační podmínky pro zahraniční investice

Tohle je část, kterou nikdo neříká nahlas. ICEX podporuje podnikové a firemní investice. Pokud jste fyzická osoba a kupujete si byt ve Valencii, tato agentura vám nepomůže a čtením jejích materiálů své NIE nezískáte. Právní a administrativní postup pro soukromého kupujícího probíhá prostřednictvím notáře, daňového úřadu a katastru nemovitostí a začíná získáním identifikačního čísla.

Jak jako expat investovat ve Španělsku?

Pokud chcete jako expat investovat ve Španělsku, vyřešte postupně tři otázky: svůj pobytový status, daňovou rezidenci a teprve potom samotnou investici. Zahraniční investor, který nejdříve koupí nemovitost a až následně řeší daňové dopady, se dopouští nejčastější a nejdražší chyby v této oblasti.

Důvodem je, že stejná koupě může mít různé důsledky podle toho, v jakém postavení se nacházíte, a o daňové rezidenci rozhodují skutečnosti, nikoli záměry.

Nejprve se rozhodněte, jaký typ pobytu zvolíte

Pokud plánujete žít ve Španělsku, typ pobytu určuje, co tam můžete legálně dělat. Pobyt bez výdělečné činnosti zakazuje jakoukoli práci. Pobyt pro digitální nomády vyžaduje příjem ze zahraničních zdrojů. Pobyt pro podnikatele vyžaduje posouzení podnikatelského záměru. Investice vám možnost pobytu nezajistí, takže toto rozhodnutí je zcela samostatné.

Zjistěte, zda se stanete španělským daňovým rezidentem

To je klíčová otázka. Investor, který není daňovým rezidentem, platí ve Španělsku daň pouze z příjmů ze španělských zdrojů. Daňový rezident platí daň z celosvětových příjmů a majetku, včetně daně z majetku, jejíž výše se podle regionu výrazně liší. Tři testy jsou popsány níže a žádný z nich se nezabývá tím, co jste zamýšleli.

Teprve potom si zvolte investici

Otázku nemovitosti nebo investičního portfolia lze zodpovědět až v této fázi, protože daňové zacházení se stejnou investicí se mění podle vašeho statusu. Expat ze země mimo EU, který pronajímá byt ve Španělsku, platí 24 % z hrubého nájemného bez možnosti uplatnit odpočty. Vlastník s bydlištěm v EU platí 19 % z čistého nájemného a může odečíst výdaje. Stejný byt, stejný nájemník.

Podmínky, které se týkají konkrétně expatů

Koupě nemovitosti vám neprodlouží právo pobytu. Vlastnictví nemovitosti vám nepřidává žádné dny pobytu v schengenském prostoru a Systém vstupu/výstupu nyní digitálně kontroluje dodržování limitu 90 dnů na hranicích.

Kvalita života je pádný důvod, ale špatný plán. Klima, zdravotní péče a životní náklady jsou důvody, proč si většina expatů vybírá Španělsko, ale v daňových předpisech se o nich vůbec nemluví. Naplánujte si finance v souladu s pravidly a ostatní si užívejte zvlášť.

Z povinností vás neosvobodí ani vaše domovská země. Zejména občané USA musí podávat daňová přiznání bez ohledu na to, kde žijí. Této otázce se věnuje samostatná část níže.

Co potřebujete, než se začnou přesouvat peníze

Ve Španělsku se vše opírá o identifikační čísla. Dokud nemáte to správné, nemůžete pokračovat v žádném z následujících kroků.

Pokud investujete jako fyzická osoba: NIE

NIE (Número de Identidad de Extranjero) je vaše identifikační číslo cizince. Potřebujete ho k podpisu listiny před notářem, otevření bankovního účtu, zápisu nemovitosti na své jméno, zaplacení daně z převodu a podání jakéhokoli španělského daňového přiznání.

Jde pouze o identifikační číslo. Držení NIE z vás nedělá rezidenta a nezakládá vám právo pracovat. Náš průvodce rozdílem mezi NIE a TIE vysvětluje, v čem lidé často chybují.

Osoby bez rezidentského statusu dostávají „bílé NIE“, které se vydává jako papírové potvrzení, nikoli jako karta.

Pokud investujete prostřednictvím společnosti: španělské NIF

Zahraniční společnost, která nabývá španělská aktiva, fakturuje ve Španělsku nebo se registruje kvůli povinnostem v oblasti souladu s předpisy, potřebuje španělské NIF, které přiděluje Agencia Tributaria. Díky němu může daňový úřad vaši společnost uznat na španělském území, aniž by potřebovala místní kancelář nebo dceřinou společnost.

Španělský bankovní účet

V praxi je nezbytný pro podpis listiny, úhradu daní z převodu a pravidelné platby, které následují: IBI, poplatky za služby společenství vlastníků, energie a pojištění.

Počítejte s důkladnou kontrolou. V rámci pravidel proti praní špinavých peněz požadují španělské banky ověřené a přeložené doklady, případně opatřené apostilou, které prokazují původ peněz. Obvykle jde o daňová přiznání, výplatní pásky nebo účetní výkazy společnosti. V rámci společného standardu pro výměnu informací si španělské instituce automaticky vyměňují údaje o účtech s daňovou správou ve vaší domovské zemi. Podle zákona FATCA hlásí přímo IRS majitele účtů z USA.

Digitální certifikát

certificado digital vám umožní skutečně vyřizovat záležitosti se španělskou správou online: podat Modelo 210, zkontrolovat stav spisu a přijímat úřední oznámení. Bez něj jste odkázáni na sjednávání schůzek a časové možnosti někoho jiného.

Koupě nemovitosti ve Španělsku: skutečný postup

Postup je pevně daný a každý krok má právní důsledky. Právě přeskočením druhého kroku lidé přicházejí o peníze. Celý nákup v sedmi krocích včetně daní v jednotlivých regionech najdete v našem průvodci koupí domu ve Španělsku.

Krok 1: Rezervační smlouva

Documento de reserva stáhne nemovitost z trhu. Záloha obvykle činí 3 000 až 10 000 € a je uložena v úschově nebo u právního zástupce prodávajícího.

Krok 2: Právní prověrka

Nezávislý právník prověří list vlastnictví, nesplacené dluhy a zástavní práva, nedoplatky vůči společenství vlastníků, potvrzení o obyvatelnosti a platnost stavebních povolení.

Právě tento krok lidé vynechávají, aby ušetřili, a jeho vynechání je pak stojí nejvíc. Dluhy ve Španělsku se vážou k nemovitosti, nikoli k prodávajícímu. Neuhrazené příspěvky společenství vlastníků a nedoplatky na IBI po dokončení koupě přecházejí na vás.

Krok 3: Smlouva o záloze

Contrato de arras obvykle zahrnuje zálohu ve výši 10 % kupní ceny. Podle článku 1454 španělského občanského zákoníku kupující, který od smlouvy odstoupí, o zálohu přijde, zatímco prodávající, který odstoupí, musí vrátit dvojnásobek.

Krok 4: Veřejná listina před notářem

Escritura pública převádí vlastnictví a při podpisu je splatný doplatek i transakční daně. Notář ověřuje totožnost, takže v této fázi už musíte mít NIE. Pokud ho ještě nemáte, můžete o něj požádat online ze zahraničí.

Krok 5: Katastr nemovitostí

Zápis do Registro de la Propiedad chrání vaše vlastnické právo před nároky třetích stran. Podpisem listiny se stáváte vlastníkem ve vztahu k prodávajícímu. Zápisem se stáváte vlastníkem vůči všem ostatním.

Kolik skutečně stojí koupě nemovitosti ve Španělsku

Počítejte orientačně s 10 % až 15 % navíc k pořizovací ceně (žádná oficiální sazba neexistuje) a mějte na paměti, že největší rozdíl závisí na tom, v kterém regionu kupujete.

Základem pro výpočet daně není cena, kterou jste zaplatili

Od 01-01-2022 se daň z převodu nemovitosti a kolkovné vypočítávají z katastrální referenční hodnoty (valor de referencia catastral), kterou stanovuje Catastro pomocí vlastních algoritmů založených na poloze a srovnatelných transakcích.

Pokud referenční hodnota převyšuje cenu uvedenou ve vaší kupní smlouvě, daň zaplatíte z referenční hodnoty. Pokud nemovitost nemá přiřazenou referenční hodnotu, základem se stává deklarovaná cena. To může zaskočit kupující, kteří vyjednali výraznou slevu a následně obdrželi daňový výměr vypočítaný z částky, kterou nikdy nezaplatili.

Novostavba versus nemovitost z druhé ruky

Novostavba: DPH (IVA) ve výši 10 % se u rezidenčních nemovitostí uplatňuje na celostátní úrovni, k tomu se připočítává regionálně stanovené kolkovné (AJD). Na Kanárských ostrovech se místo IVA uplatňuje IGIC ve výši 7 %.

Nemovitost z druhé ruky: místo DPH a kolkovného se platí daň z převodu nemovitosti (ITP), jejíž výši stanovuje výhradně autonomní společenství.

Daň z převodu podle regionu

Ověřeno 27-10-2026. Regionální sazby se mění, někdy i v průběhu roku. Před podpisem si aktuální sazbu ověřte u příslušného autonomního společenství.

Změna v Katalánsku je ta, kterou většina průvodců stále uvádí chybně. Od 27-06-2025 se v Katalánsku podle Decret llei 5/2025 de 25 de març uplatňuje pásmová sazba namísto jednotné sazby:

Sazby se uplatňují progresivně, takže daní se pouze částka spadající do každého pásma, a to příslušnou sazbou. Při koupi za 700 000 € se z prvních 600 000 € odvádí 10 % a ze zbývajících 100 000 € 11 %, což představuje efektivní sazbu přibližně 10,14 %.

Katalánsko také zavedlo sazbu 20 % pro velké vlastníky (obecně vlastníky více než deseti obytných nemovitostí nebo pěti nemovitostí v určené oblasti s napjatým trhem bydlení) a pro nákup celých obytných budov.

Baskické provincie a Navarra mají vlastní daňové systémy založené na forálních právech, které se řídí zcela odlišnými pravidly.

Profesionální a administrativní náklady

Připočtěte k daním přibližně 1 % až 2 %:

• Notářské poplatky: stanovuje je sazebník podle kupní ceny: přibližně 388 € u nemovitosti v hodnotě 300 000 €, bez kopií a 21% DPH
• Poplatky za zápis do katastru: také se řídí sazebníkem: přibližně 205 € u nemovitosti v hodnotě 300 000 €, bez DPH
• Nezávislé právní služby: obvykle 1 % až 2 %
• Gestoría: přibližně 300 € za vyřízení daňových přiznání a zpracování dokumentů
• Provize realitní kanceláře: obvykle ji platí prodávající, podmínky smluv se však liší

Financování

Nerezidenti obvykle získají hypotéku ve výši 60 % až 70 % hodnoty nemovitosti, což znamená, že před zaplacením daní musí v hotovosti uhradit zálohu ve výši 30 % až 40 %. Poplatky za odhad nemovitosti účtované bankou se pohybují od 250 € do 600 € a jejich platnost je obvykle šest měsíců. Poplatky za sjednání úvěru mohou dosáhnout 2 % z jeho výše. Naše španělská hypoteční kalkulačka vypočítá výši měsíční splátky a částku, kterou budete potřebovat při podpisu smlouvy.

Jaké jsou nejlepší investiční možnosti ve Španělsku?

Neexistuje jediný nejlepší způsob, jak investovat ve Španělsku, protože vhodná investiční možnost závisí na vaší daňové rezidenci, investičním horizontu a na tom, zda potřebujete mít možnost aktivum rychle proměnit v hotovost. Hlavní oblasti dostupné zahraničním investorům jsou nemovitosti, akcie obchodované na burze, fondy kolektivního investování, investiční životní pojištění a založení firmy.

Následující text popisuje strukturu jednotlivých možností a jejich zdanění ve Španělsku. Nejde o doporučení žádného produktu a AnchorLess neposkytuje investiční poradenství.

Na španělské trhy cenných papírů dohlíží CNMV (Comisión Nacional del Mercado de Valores). Každý poskytovatel, se kterým jednáte, by měl být zapsán v jejím registru.

Nemovitosti ve Španělsku

Jde o největší kategorii z hlediska objemu zahraničních investic a zároveň o nejméně likvidní. Podrobně jsme se jí věnovali výše: při pořízení podléhá regionálním daním, přináší každoroční povinnosti bez ohledu na to, zda ji pronajímáte, a podléhá právním předpisům v oblasti bydlení, které jsou v současnosti nejaktivnější oblastí španělské legislativy.

Výnosy z pronájmu se výrazně liší podle města a podle toho, zda jde o dlouhodobý pronájem, nebo ubytování s turistickou licencí. Pravidla pro krátkodobé pronájmy se výrazně zpřísnila. Barcelona postupně ukončuje vydávání nových licencí pro turistické pronájmy a registrace je nyní povinná v celé zemi. U výpočtu výnosu založeného na rekreačních pronájmech je proto nutné před podáním nabídky ověřit, zda lze příslušnou licenci získat.

Akcie obchodované na burze

Španělské akcie se obchodují na burzách BME. Zisky a dividendy rezidentů spadají do základu daně z úspor. U nerezidentů se z dividend odvádí španělská srážková daň ve výši 19 %, kterou lze snížit podle příslušné smlouvy o zamezení dvojího zdanění.

Fondy kolektivního investování a ETF: důležitý rozdíl

Právě tento strukturální rozdíl ovlivňuje výsledky víc než cokoli jiného ve španělském systému.

Španělské a v EU registrované podílové fondy splňují podmínky odkladu zdanění podle článku 94 zákona o dani z příjmů fyzických osob. Přesun peněz z jednoho způsobilého fondu do jiného (traspaso) nezakládá zdanitelný zisk. Daň se platí až při konečném výběru peněz z fondového systému.

Platí tři podmínky. Musíte být španělským poplatníkem IRPF, protože nerezident nemá daň IRPF, jejíž platbu by bylo možné odložit. Oba fondy musí být způsobilými institucemi kolektivního investování. Zahraniční fond splňuje podmínky pouze tehdy, je-li registrován u CNMV a sjednán prostřednictvím španělského distributora.

ETF do tohoto režimu nespadají. Ministerstvo tuto otázku výslovně uzavřelo a vyloučení rozšířilo na fondy obchodované na burze bez ohledu na to, zda se obchodují na španělském, nebo zahraničním trhu. Každý prodej ETF je zdanitelnou událostí, i když výnos ještě tentýž den znovu investujete.

Aby struktura SICAV splňovala podmínky pro odklad zdanění, musí mít alespoň 500 akcionářů a investor nesměl v žádném okamžiku během předchozích dvanácti měsíců vlastnit více než 5 % kapitálu.

Životní pojištění typu unit-linked

Jde o kategorii pojistných produktů vydávaných životními pojišťovnami v EU. Podkladová aktiva spravuje správce na základě volného uvážení a výnosy se kumulují uvnitř pojistné smlouvy, místo aby se každoročně zdaňovaly. Daňové zacházení ve Španělsku závisí na tom, zda smlouva splňuje konkrétní strukturální podmínky. Ty jsou natolik technické, že se posuzují individuálně. O případném rozhodnutí byste se měli poradit s licencovaným španělským daňovým poradcem, nikoli se řídit článkem na blogu.

Založení firmy

Založení SL (společnosti s ručením omezeným) nebo registrace jako autónomo vás zařadí do zcela odlišného režimu: daň z příjmů právnických osob, registrace k DPH, příspěvky na sociální zabezpečení a možnost získat povolení k pobytu na tomto základě. V obou případech potřebujete španělské NIF. Obě témata popisujeme v našem průvodci španělským NIF.

Která odvětví jsou ve Španělsku atraktivní pro investice?

Atraktivními odvětvími pro investice ve Španělsku jsou obnovitelné zdroje energie, automobilový průmysl a mobilita, ICT, biologické vědy, letectví a kosmonautika a zemědělsko-potravinářský průmysl. Právě v těchto odvětvích se soustřeďuje hospodářský růst Španělska a veřejné spolufinancování a na ně ICEX zaměřuje podporu zahraničních podnikatelských investic.

Obnovitelné zdroje energie

Španělská elektroenergetická soustava patří k nejvíce dekarbonizovaným v Evropě a její výsledky jsou mimořádně dobré.

Obnovitelné zdroje v roce 2025 vyrobily 55.5% španělské elektřiny, při započtení vlastní spotřeby to bylo 56.6 %, což představuje rekordních 150.8 TWh. Vítr byl třetím rokem po sobě největším zdrojem elektřiny s podílem 21.6 %, před jadernou energií s 19 %, fotovoltaikou s 18.4 % a plynovými elektrárnami s kombinovaným cyklem s 16.8 %. Během roku bylo uvedeno do provozu téměř 10 GW nových solárních a větrných kapacit, čímž celkový instalovaný výkon vzrostl na 142.5 GW.

Red Eléctrica popisuje strategický význam jasně: rostoucí poptávka ze strany nových průmyslových a digitálních spotřebitelů spolu s čistší elektrickou sítí staví Španělsko do silné pozice v Evropě. Pro energeticky náročné podnikání ve Španělsku jde o argument týkající se nákladů a dodržování předpisů, nikoli o ideologii.

Automobilový průmysl

Španělsko je druhým největším výrobcem automobilů v Evropě a devátým na světě a druhým největším evropským výrobcem užitkových vozidel. Globální výrobci provozují výrobní závody po celé zemi, které patří k nejvíce automatizovaným v Evropě.

Odvětví právě prochází transformací a španělská vláda ji přímo financuje. V prosinci 2025 oznámila podporu trhu s elektrickými vozidly a souvisejícího průmyslu ve výši téměř €1.3 billion. Zahrnuje €400 million na spotřebitelské dotace pro rok 2026, €580 million na průmyslové investice a €300 million na nabíjecí infrastrukturu. Cílem je, aby do roku 2035 bylo elektrifikováno 95 % španělské výroby.

Zahraniční kapitál už do odvětví proudí. Továrna na baterie společnosti CATL, kterou buduje se společností Stellantis, představuje investici ve výši přibližně €4 billion.

Další odvětví

Seznam priorit doplňují ICT, letectví a kosmonautika, chemický průmysl, biologické vědy, zemědělsko-potravinářský průmysl, audiovizuální tvorba a doprava a logistika. Díky své poloze poskytuje Španělsko firmám, které zde působí, přístup na trhy EU, Blízkého východu, severní Afriky a Latinské Ameriky, vedle domácího trhu s více než 48 miliony spotřebitelů.

Poznámka k rozsahu. Atraktivita odvětví je argumentem pro přímé podnikatelské investice a investice do akcií. Nijak nesouvisí s tím, zda je byt v Málaze výhodnou koupí. Tyto dvě otázky je třeba posuzovat odděleně.

Daňová rezidence: tři testy, které rozhodují o všem

Daňovým rezidentem Španělska se stanete, pokud splníte kterýkoli ze tří testů. Španělsko nemá rozdělené zdaňovací období. Splnění testu znamená, že jste rezidentem po celý kalendářní rok.

Právě absence rozděleného roku představuje háček. Pokud přijedete v říjnu a zůstanete, může se do působnosti pravidel zahrnout celý rok.

Test 1: počet dní

Alespoň 183 dní fyzické přítomnosti na území Španělska během kalendářního roku. Počítají se i části dne. Počítají se i průzkumné cesty. Dny dočasné nepřítomnosti se přičítají k počtu dní strávených ve Španělsku, pokud neprokážete daňovou rezidenci v jiné zemi oficiálním potvrzením jejího daňového úřadu.

Test 2: centrum ekonomických zájmů

Vaše profesní činnost, investice nebo ekonomické zázemí se nacházejí převážně ve Španělsku. Tento test počet dní vůbec nezohledňuje, což může zaskočit ty, kteří se domnívají, že 182 dní představuje bezpečnou hranici.

Test 3: domněnka na základě rodiny

Váš manžel či manželka, s nímž či s níž nejste právně odloučeni, a vaše nezaopatřené nezletilé děti obvykle žijí ve Španělsku. Jde o vyvratitelnou domněnku, což znamená, že je na vás, abyste prokázali opak.

Co musíte platit jako vlastník-nerezident

Vlastnictví nemovitosti ve Španělsku jako nerezident s sebou nese povinnosti, i když nemovitost zůstává prázdná. Všechny níže uvedené povinnosti se plní prostřednictvím formuláře Modelo 210.

Fiktivní příjem z prázdné nemovitosti

Španělsko vám vyměří daň z teoretické hodnoty nájemného, i když nemovitost nikdy nepronajímáte. Základem je 2% katastrální hodnoty, která se snižuje na 1.1%, pokud byla katastrální hodnota upravena během posledních deseti let. Tento základ se poté zdaňuje sazbou 19% pro rezidenty EU a EHP nebo 24% pro všechny ostatní.

Toto přiznání se podává jednou ročně a jde o nejčastěji opomíjenou povinnost mezi americkými a britskými vlastníky. Lhůta se změnila v červnu 2026: termíny pro podání Modelo 210 najdete v našem španělském daňovém kalendáři.

Příjmy z pronájmu

Rezidenti EU a EHP odvádějí 19% z čistých příjmů z pronájmu, přičemž si mohou odečíst výdaje: poplatky za správu domu, IBI, pojištění, opravy a odpisy.

Rezidenti mimo EU odvádějí 24% z hrubých příjmů z pronájmu bez jakýchkoli odpočtů. Pro vlastníky z USA a Spojeného království po brexitu jde o nejvýraznější nevýhodu celého systému. Stejná nemovitost, stejný nájemník, ale výrazně odlišná daňová povinnost.

Prodej

Kapitálový zisk z prodeje nemovitosti nerezidentem se zdaňuje jednotnou sazbou 19 % bez ohledu na to, zda žijete v EU, nebo mimo ni. Právě v tomto ohledu je řada zveřejněných informací chybná. Rozdělení na sazby 19 % a 24 % se vztahuje na obecnou sazbu pro nerezidenty, zatímco zisky z převodů mají podle zákona o dani z příjmů nerezidentů vlastní pevnou sazbu.

Kupující má ze zákona povinnost zadržet 3 % z prodejní ceny a do jednoho měsíce je odvést finančnímu úřadu prostřednictvím formuláře Modelo 211 jako zálohu na vaši daň. Poté máte další tři měsíce na podání formuláře Modelo 210 se skutečným ziskem, takže celkem máte od prodeje čtyři měsíce. Pokud 3 % převýší vaši skutečnou daňovou povinnost, můžete požádat o vrácení rozdílu; vrácení peněz běžně trvá šest až dvanáct měsíců.

Ještě jedno omezení, které se týká investorů s několika nemovitostmi. Nerezidenti nemohou započíst zisk z jedné nemovitosti proti ztrátě z jiné, a to ani v témže daňovém roce, ani ve stejný den.

Když nemovitost přejde na vaše dědice, každý z nich podává přiznání ke španělské dědické dani ze svého podílu, a to i ze zahraničí.

Jaké daně platíte jako španělský daňový rezident

Daňová rezidence znamená, že Španělsko zdaňuje váš celosvětový příjem a majetek.

Daň z příjmů

IRPF se dělí na dva základy. Obecný základ (zaměstnání, samostatná výdělečná činnost, většina příjmů z pronájmu) podléhá státní sazbě a regionální sazbě, které na nejvyšší úrovni dosahují přibližně 47 % a v některých autonomních společenstvích i více. Základ úspor (dividendy, úroky, kapitálové zisky) se řídí jednotnou celostátní sazbou:

Nejvyšší sazba se na základě Ley 7/2024, de 20 de diciembre, zvýšila z 28% na 30%, a to s účinností od zdaňovacího období 2025. Každý přehled, který stále uvádí 28%, je zastaralý. Baskické provincie a Navarra uplatňují vlastní forální sazby.

Daň z majetku

Vyměřuje se z čistého celosvětového majetku k 31. prosinci. Státní nezdanitelné minimum činí €700,000 a lze k němu připočítat až €300,000 za hlavní bydliště. Jednotlivé regiony pak upravují tři parametry: nezdanitelné minimum, sazbu a slevu.

Valencie na základě Ley 5/2025 de 30 de mayo zvýšila nezdanitelné minimum z €500,000 na €1,000,000 s účinností od 01-06-2025. Zdroje, které pro Valencii stále uvádějí €500,000, popisují předchozí stav.

Solidarity Tax on Large Fortunes

Celostátní daň, u níž regiony nemohou uplatnit slevu, byla zavedena zákonem Ley 38/2022 a prodloužena do doby, než bude zdanění majetku upraveno v rámci reformy financování regionů. Vztahuje se na čistý majetek přesahující €3,000,000, což po uplatnění nezdanitelné částky €700,000 odpovídá přibližně 3,7 milionu €.

Zaplacená regionální daň z majetku se započítává proti této dani. Důsledek je neintuitivní: v Madridu a Andalusii se 100% sleva neuplatní, dokud existuje Solidarity Tax. Sníží se na rozdíl mezi oběma daněmi, takže velké majetky zaplatí regionu přibližně tolik, kolik by činila Solidarity Tax. Regionální sleva přestává pomáhat právě v okamžiku, kdy jde o největší částky.

Oznamování zahraničního majetku

Španělští daňoví rezidenti podávají formulář Modelo 720 pro zahraniční účty, cenné papíry a nemovitosti v hodnotě přesahující €50,000 v každé kategorii a formulář Modelo 721 pro kryptoaktiva držená v zahraničí, pokud jejich hodnota překračuje stejný limit; oba formuláře se podávají do 31. března.

Limit pro nemovitosti se počítá podle pořizovací ceny, nikoli podle současné tržní hodnoty. Nemovitost koupená v roce 2010 za €60,000, jejíž současná hodnota je €45,000, tuto oznamovací povinnost stále zakládá.

Sankční část tohoto režimu zrušil Soudní dvůr EU ve věci C-788/19 (27-01-2022), čímž odstranil 150% pokutu a neomezenou promlčecí lhůtu. Zákon Ley 5/2022 tento právní rámec přepracoval. Samotná povinnost podat přiznání zůstává v platnosti.

Výstupní daň

Pokud jste byli španělským daňovým rezidentem alespoň 10 z posledních 15 let před odchodem, mohou být při odchodu zdaněny nerealizované zisky z vašich celosvětových podílů. Daň se uplatní, pokud celková tržní hodnota portfolia přesahuje €4,000,000 nebo pokud váš podíl v jedné společnosti přesahuje 25 % a má hodnotu vyšší než €1,000,000. Nerealizovaný zisk se zdaňuje sazbami pro základ úspor.

Španělský režim Beckham Law

Beckham Law umožňuje nově příchozím, kteří splňují podmínky, podléhat po dobu šesti daňových let upravenému režimu pro nerezidenty: na příjmy ze zaměstnání ve Španělsku, na které se režim vztahuje, se uplatňuje jednotná sazba 24 % do výše €600,000 a 47 % nad tuto částku; zahraniční pasivní příjmy obecně nepodléhají zdanění ve Španělsku.

Její oficiální název zní zvláštní režim pro pracovníky přemístěné na španělské území podle článku 93 zákona Ley 35/2006.

Na co se vztahuje a co si lidé často vykládají nesprávně

Třem výhodám se věnuje méně pozornosti, než si zaslouží. Žádný Modelo 720, což odstraňuje největší oznamovací povinnost spojenou s daňovou rezidencí ve Španělsku. Daň z majetku se vztahuje pouze na majetek nacházející se ve Španělsku, takže zahraniční portfolio zůstává mimo její základ. Solidární daň se vztahuje pouze na majetek ve Španělsku, a to na stejném principu.

Nejčastější mylný výklad spočívá v předpokladu, že se sazba 24 % vztahuje na všechno. Není tomu tak. Příjmy z úspor ve Španělsku se nadále zdaňují podle sazebníku pro příjmy z úspor a dividendy, úroky i kapitálové zisky je třeba posoudit samostatně.

Lhůta, po jejímž uplynutí už žádosti nelze podávat

Volbu režimu je nutné učinit prostřednictvím formuláře Modelo 149 do šesti měsíců. Lhůta obvykle začíná běžet dnem registrace u systému sociálního zabezpečení, nikoli dnem vašeho příjezdu do Španělska. Právě záměna těchto dat vede k trvalé ztrátě nároku na tento režim. Pokud lhůtu zmeškáte, budete za daný rok podléhat standardnímu IRPF a další možnost získáte až poté, co strávíte dalších pět let mimo Španělsko.

Průběžné podávání přiznání pak probíhá prostřednictvím formuláře Modelo 151.

Podmínky způsobilosti

V pěti daňových letech před přestěhováním jste nesměli být daňovým rezidentem Španělska. Toto období zpětného posouzení činilo do konce roku 2022 deset let a zákonem Ley 28/2022 bylo zkráceno.

Tento režim se na držitele víz pro digitální nomády nevztahuje automaticky. Osoba samostatně výdělečně činná obvykle potřebuje certifikaci ENISA potvrzující, že její činnost je vysoce kvalifikovaná nebo inovativní, musí udržet příjmy ze zdrojů ve Španělsku pod 20 % celkových fakturovaných příjmů a zároveň včas podat Modelo 149.

Jedna novinka z roku 2025, kterou stojí za to znát. V rozhodnutí 00/03697/2025 Ústřední ekonomicko-správní tribunál (TEAC) potvrdil, že příjemci režimu Beckham Law musí přiznávat imputovaný příjem z pronájmu své vlastní hlavní rezidence ve Španělsku. Při standardní španělské daňové rezidenci je hlavní rezidence od imputovaného příjmu osvobozena. V tomto režimu tomu tak není.

Cesty k pobytu, které jsou stále dostupné

Po zrušení investorské cesty zůstávají tyto kategorie. Podrobnosti najdete v našem průvodci možnostmi španělských víz.

Vízum pro digitální nomády

Pro pracovníky na dálku, kteří mají příjem od společností mimo Španělsko. Minimální příjem činí 200 % SMI, což podle Real Decreto 126/2026 odpovídá částce €2,849 měsíčně pro jednoho žadatele.

Potřebujete také vysokoškolský titul nebo tři roky relevantních pracovních zkušeností a soukromé zdravotní pojištění bez spoluúčasti. Pokud pracujete jako freelancer, příjmy ze Španělska by měly tvořit méně než 20 % celkových fakturovaných příjmů.

Non-Lucrative Visa

Pro důchodce a osoby žijící z pasivních příjmů. Požadovaná výše příjmů činí 400 % IPREM, tedy 28 800 € ročně pro hlavního žadatele a dalších 7 200 € za každého člena rodiny.

NLV neumožňuje žádnou formu práce. K jejímu zachování a obnovení je také nutná fyzická přítomnost v zemi po dobu alespoň 183 dní v roce, což automaticky zakládá španělskou daňovou rezidenci pro celosvětové příjmy a majetek. Náš průvodce španělským vízem Non-Lucrative vás krok za krokem provede požadavky a podáním žádosti.

Podnikatelské vízum

Pro zakladatele, kteří budují podnikání ve Španělsku podle zákona Ley 14/2013. Finanční požadavky začínají na částce €34,200 pro hlavního žadatele, plus €12,820 za manžela či manželku a €4,275 za každého dalšího rodinného příslušníka.

Před zpracováním žádosti o pobyt je třeba získat příznivé stanovisko (informe favorable) od ENISA, státní agentury pro inovace. ENISA při hodnocení zohledňuje inovativnost, možnost rozšíření, trh, finance a tým.

Žádosti bývají zamítány ze stejných důvodů: hotová řešení vytvořená na platformě bez vlastní technologie, obchodní modely, které lze rozšiřovat pouze navyšováním počtu zaměstnanců, prognózy bez analýzy konkurence a týmy bez technických schopností.

Cesty pro vysoce kvalifikované pracovníky a zaměstnání

Pro případy, kdy za přesunem stojí španělský zaměstnavatel nebo převedení v rámci společnosti. Zaměstnavatel obvykle nejprve zahájí vyřizování povolení ve Španělsku.

Co musí vědět konkrétně Američané

Tři body se nacházejí mimo španělský systém pravidel a často se přehlížejí.

Vaše povinnost podávat daňová přiznání ve Spojených státech nekončí. Američtí občané a držitelé zelené karty podávají přiznání k celosvětovým příjmům bez ohledu na to, kde žijí. Smlouva mezi USA a Španělskem a zahraniční daňové kredity představují mechanismus pro vyhnutí se dvojímu zdanění, který je třeba aktivně využívat, nikoli pouze předpokládat.

Beckham Law vás osvobozuje od povinnosti hlásit majetek prostřednictvím Modelo 720, nikoli však od amerických povinností. FBAR a veškerá hlášení související s FATCA pokračují podle svého vlastního harmonogramu.

Španělské banky hlásí vaše údaje přímo IRS. To je způsob, jakým FATCA funguje, a je to důvod, proč mít americkou část vašeho daňového přiznání vyřízenou před otevřením účtu, nikoli až poté.

Každý, kdo se nachází v této situaci, by měl spolupracovat s odborníkem, který zvládá obě jurisdikce. Samotný španělský poradce přehlédne americkou stránku, stejně jako samotný americký daňový poradce přehlédne tu španělskou.

Časté chyby

Plánování podle kupní ceny. Daňovým základem je katastrální hodnota, pokud je vyšší, tak ani výhodná koupě nezaručí snížení daně z převodu nemovitosti.

Předpokládání, že 183denní pravidlo je jediným kritériem. Středisko hospodářských zájmů se nepočítá vůbec.

Zaměňování padrónu za imigrační status. Empadronamiento je registrace vašeho bydliště na místním úřadě. Je užitečné, ale není to povolení k pobytu.

Opuštění prověrky kvůli ušetření poplatku. Nedoplatky v bytovém fondu a nezaplacené IBI přecházejí spolu s nemovitostí.

Opomenutí přiznání imputovaného příjmu. Vlastnictví prázdné španělské nemovitosti s sebou nese roční povinnost, kterou lidé objevují často až s několikaletým zpožděním a s příslušnými úroky.

Počítání šesti měsíců podle Beckhamovy zákonné lhůty od příjezdu. Obvykle běží od okamžiku registrace do sociálního zabezpečení.

Investování do ETF s očekáváním odkladu daně. Burzovně obchodované fondy spadají zcela mimo režim článku 94.

Vytváření výnosového modelu na základě krátkodobého pronájmu. Předpisy se zpřísnily a licence, která platí dnes, nemusí být v budoucnu obnovena.

Žádost o NIE až po podepsání smlouvy. Notář jej potřebuje k sepsání smlouvy a banka jej vyžaduje ještě předtím.

Hlavní otázky ohledně investování ve Španělsku

Klíčové poznatky

Španělsko zůstává otevřené zahraničnímu kapitálu, ale odmítá myšlenku, že by si za kapitál bylo možné koupit povolení k pobytu. To je zásadní změna, která nastala přesně 03-04-2025, kdy Ley Orgánica 1/2025 současně zrušil všechny investorské cesty: nákup nemovitostí, státních dluhopisů, akcií, podílů ve fondech, vkladů i podnikatelských projektů. Golden Visa je nyní již jen historickou záležitostí a ochrana se vztahuje pouze na již udělená povolení a již podané žádosti.

Ekonomické prostředí je stabilní, ale růst zpomaluje. Banco de España předpokládá růst o 2.3% v roce 2026 a o 1.7% v roce 2027, přičemž veřejný dluh klesne pod 99% HDP a inflace dosáhne 3.6%. Guvernér Escrivá označuje za silné stránky zaměstnanost, migraci a absenci nerovnováh, které vedly k finanční krizi v roce 2008, a za omezení dluh, produktivitu a bydlení.

Daň ve výši 100%, která dominovala zpravodajství v zahraničí, se nikdy nestala zákonem. Byla oznámena v lednu 2025, předložena v květnu 2025, nikdy se o ní nediskutovalo a její platnost skončila po rozpuštění parlamentu dne 06-10-2026. Nový parlament by musel začít znovu.

Pokud jde o náklady, důležitá není cena, na které se dohodnete. Rozhodující je katastrální referenční hodnota, která od ledna 2022 určuje daňový základ, a regionální daň z převodu nemovitostí, jejíž sazba se pohybuje od 6% v Madridu až po progresivní sazby dosahující 13% v Katalánsku a na Baleárských ostrovech. Notář a zápis do katastru stojí každý několik set eur; započítáte-li také právníka, kupující obvykle počítají s celkovými náklady navíc ve výši 10% až 15% z kupní ceny.

V oblasti daní je rozhodující hranicí daňová rezidence. Nerezidenti platí daně pouze z příjmů ze španělských zdrojů, z prázdné nemovitosti odvádějí daň z imputovaného příjmu a pokud žijí mimo EU, vztahuje se na ně hrubá sazba 24% z příjmů z pronájmu. Rezidenti platí daně z celosvětových příjmů a majetku. Sazba pro příjmy z úspor nyní dosahuje až 30% a daň z majetku se liší od nulové sazby v Madridu u čistého majetku do €3M až po plnou daň v Katalánsku. Beckham Law může tento výpočet na šest let změnit; lhůta šesti měsíců začíná registrací v systému sociálního zabezpečení.

Pokud jde o možnosti investování, nemovitosti zůstávají největší kategorií podle objemu zahraničních investic a zároveň nejméně likvidní. Vážné podnikatelské investice směřují do obnovitelných zdrojů energie, které nyní představují více než polovinu španělské elektřiny, a do automobilového průmyslu, v němž je Španělsko druhým největším výrobcem v Evropě a vláda se zavázala vyčlenit na přechod k elektromobilitě téměř €1.3 billion. Za zmínku stojí také jedna strukturální skutečnost: španělské a v EU registrované fondy umožňují odklad zdanění při převodech podle článku 94, zatímco ETF tuto možnost nemají.

Pro expata je ochranným faktorem správné pořadí. Nejprve povolení k pobytu, poté daňová rezidence a nakonec majetek. Opačné pořadí je v této oblasti nejdražší chybou.

Vše závisí na tom, zda nejprve získáte jedno číslo. Pokud investujete jako fyzická osoba, vyřiďte si NIE; pokud investujete jako společnost, španělské NIF. Dokud vám toto číslo nebude přiděleno, nemůžete využít nic z toho, o čem se v tomto článku píše.