Jak investovat ve Španělsku jako cizinec v roce 2026: Náklady, daně a požadavky
Stručně
Španělsko zůstává otevřené zahraničnímu kapitálu a uzavřené myšlence, že by kapitál mohl kupovat rezidenční status. To je hlavní změna, která přesně platí od 03-04-2025, kdy zákon Ley Orgánica 1/2025 současně zrušil všechny investiční cesty – nemovitosti, státní dluhopisy, akcie, fondy, vklady a podnikatelské projekty. Golden Visa je nyní pouze historickou referencí, chráněnou pouze pro již udělená povolení a podané žádosti.
Cizinci mohou i nadále investovat do Španělska bez obecného omezení nákupu nemovitostí, akcií či fondů. Co se změnilo, je skutečnost, že investice již nezaručuje získání pobytu, protože Španělsko od 03-04-2025 zrušilo program Golden Visa.
Dvě skutečnosti nyní stojí vedle sebe. Španělsko je otevřené vašemu kapitálu, ale uzavřené k myšlence, že by vám peníze umožnily získat místo k životu. Každé rozhodnutí o plánování vychází z toho, že obě tyto skutečnosti musí být brány v úvahu současně.
Než se jakýkoli kapitál pohne, potřebujete španělské daňové identifikační číslo. NIE, pokud investujete jako fyzická osoba, nebo španělský NIF, pokud investujete prostřednictvím společnosti. Žádný notář nepodepíše smlouvu a žádná banka neotevře účet bez tohoto čísla.
Tento průvodce popisuje současný stav španělské ekonomiky a to, co ji činí atraktivní pro zahraniční investory, jak Golden Visa fungoval a co jeho zrušení přineslo, skutečný stav návrhu 100% daně, celý proces investování do Španělska a oblasti, kde španělská vláda skutečně podporuje zahraniční investory, dokumenty potřebné před uskutečněním transakce, postup při koupi nemovitosti a její náklady podle regionů, hlavní investiční možnosti a sektory přitahující kapitál, tři testy, které vás činí španělským daňovým rezidentem, co dlužíte jako nerezidentní vlastník a jako rezident, program Beckham Law a jeho šestiměsíční lhůtu, a také stávající cesty k získání pobytu.
Obsah20
- Co v roce 2026 znamená „investování ve Španělsku“
- Jaká je současná ekonomická situace ve Španělsku?
- Jaké výhody přináší investování ve Španělsku?
- Můžete ve Španělsku stále získat povolení k pobytu investicí?
- Platí ve Španělsku 100% daň pro kupující nemovitostí ze zemí mimo EU?
- Jaký je postup při investování ve Španělsku?
- Jak jako expat investovat ve Španělsku?
- Co potřebujete, než se začnou přesouvat peníze
- Koupě nemovitosti ve Španělsku: jak celý proces skutečně probíhá
- Kolik skutečně stojí koupě nemovitosti ve Španělsku
- Jaké jsou nejlepší investiční možnosti ve Španělsku?
- Daňová rezidence: tři testy, které rozhodují o všem
- Co musíte platit jako nerezidentní vlastník
- Co platíte jako španělský daňový rezident
- Španělský zákon Beckham
- Stávající způsoby získání rezidence
- Co musí vědět konkrétně Američané
- Časté chyby
- Hlavní pochybnosti o investování do Španělska
- Jak vám může pomoci AnchorLess?
Co v roce 2026 znamená „investování ve Španělsku“
Investování ve Španělsku znamená vložit kapitál do španělských aktiv: nemovitostí, akcií obchodovaných na burze, podílových investičních fondů, státních dluhopisů nebo společnosti, kterou si tam založíte. Dnes jde výhradně o ekonomickou činnost, která nemá žádný dopad na imigrační status.
Toto oddělení je novinkou. Po dobu dvanácti let bylo s koupí nemovitosti za 500 000 € spojeno povolení k pobytu. Toto propojení už neplatí a většina průvodců, které se k tomuto tématu stále umisťují na předních místech, tuto změnu ještě nezaznamenala.
Mnoho lidí zaměňuje čtyři různé věci, proto je dobré si je nejprve rozlišit.
Investování
Nákup španělského aktiva. Nemovitosti, akcií, fondů, dluhopisů nebo podniku. Na samotný nákup se nevztahuje žádné omezení podle státní příslušnosti, až na úzkou výjimku týkající se pozemků ve vymezených vojenských nebo strategických pobřežních zónách, kde je nutné povolení ministerstva obrany.
Pobyt
Vaše zákonné právo žít ve Španělsku. Od 03-04-2025 si ho nelze přímo koupit za žádnou částku. Získáte ho prostřednictvím pracovního, podnikatelského, vzdáleného pracovního, nevýdělečného, rodinného nebo studijního režimu. Celý postup popisuje náš průvodce, jak se stát legálním rezidentem ve Španělsku.
Daňová rezidence
Jde o zcela samostatnou otázku, která nesouvisí s imigračním statusem. Můžete mít povolení k pobytu, a přitom nebýt daňovým rezidentem. Můžete být také daňovým rezidentem, aniž byste měli jakékoli španělské povolení k pobytu, což překvapí lidi, kteří v zemi tráví hodně času na turistické vízum.
Identifikační čísla
NIE pro zahraniční fyzické osoby a španělské NIF pro zahraniční společnosti. Jsou klíčem k celému systému. Bez jednoho z nich vám žádný notář nepodepíše listinu a žádná banka vám nezřídí účet.
Jaká je současná ekonomická situace ve Španělsku?
Španělská ekonomika roste rychleji než průměr eurozóny a postupně zpomaluje. Banco de España předpokládá růst HDP o 2.3% v roce 2026 a o 1.7% v roce 2027, inflaci ve výši 3.6% v tomto roce a pokles veřejného dluhu pod 99% HDP.
Tyto prognózy zůstaly beze změny v rámci čtvrtletního hodnocení Banco de España z června 2026, zveřejněného spolu s její výroční zprávou. Ekonomika vzrostla v prvním čtvrtletí roku 2026 o 0.6%, zatímco v posledním čtvrtletí roku 2025 to bylo o 0.8%.
Guvernér José Luis Escrivá přičetl současný růst třem faktorům: dynamickému vývoji zaměstnanosti, migračním tokům a absenci závažných makrofinančních nerovnováh. Právě poslední bod je nejdůležitější pro každého, kdo zvažuje rizika spojená s danou zemí, protože představuje přímý protiklad k situaci před rokem 2008.
Klíčové údaje v kostce
| Ukazatel | 2026 | 2027 |
|---|---|---|
| Růst HDP | 2.3% | 1.7% |
| Inflace | 3.6% | 2.6% |
| Veřejný deficit (podíl na HDP) | 2.4% | 2.3% |
| Veřejný dluh (podíl na HDP) | 98.9% | 97.9% |
Zdroj: Makroekonomické prognózy Banco de España, červen 2026.
Co stále vysvětluje finanční krize
Španělský propad v roce 2008 byl bankovní krizí, kterou vyvolal realitní trh, a její důsledky formují trh, na němž dnes kupujete nemovitost. Stavebnictví se zhroutilo, ceny v mnoha regionech se zotavovaly déle než deset let a nabídka nových nemovitostí se nikdy nevrátila na předkrizovou úroveň.
Současný nedostatek bydlení má přímou souvislost s touto krizí. I proto se bytová politika stala politicky nejaktivnější oblastí španělské legislativy a zahraniční kupující musí sledovat legislativní rizika, nejen ceny.
Banco de España vedle údajů o růstu upozorňuje na tři strukturální výzvy: veřejný dluh, produktivitu a bydlení. Hospodářský rozvoj Španělska je skutečný a jeho omezení otevřeně pojmenovává sama centrální banka.
Jaké výhody přináší investování ve Španělsku?
Mezi výhody investování ve Španělsku patří rostoucí ekonomika v eurozóně, domácí trh s více než 48 miliony spotřebitelů a přístup na trhy v regionu EMEA a Latinské Americe, aktivní podpora zahraničních investic ze strany španělské vlády prostřednictvím grantových a poradenských programů a životní náklady a kvalita života, které si dobře vedou ve srovnání se severní Evropou a Spojenými státy.
Projděme si je postupně, protože jejich význam se liší podle toho, do čeho skutečně investujete.
Hospodářský rozvoj a přístup na trhy. Španělsko v roce 2024 zaznamenalo růst o 3,2 %, což bylo výrazně více než v eurozóně, a nad průměrem tohoto bloku zůstává i nadále. Díky své geografické a obchodní poloze může společnost založená ve Španělsku působit v Evropě, na Blízkém východě, v severní Africe a Latinské Americe. Právě tímto argumentem ICEX oslovuje firemní investory — a oprávněně.
Podpora vlády, která skutečně funguje. Španělská vláda financuje konkrétní programy na podporu zahraničních investic, místo aby pouze deklarovala otevřenost. Podrobnosti najdete v části věnované postupu níže.
Příležitosti soustředěné v jasně vymezených odvětvích. Veřejné i soukromé investice směřují zejména do obnovitelných zdrojů energie, automobilového průmyslu a mobility, ICT, přírodních věd, letectví a kosmonautiky a zemědělsko-potravinářského průmyslu. V části věnované jednotlivým odvětvím se dozvíte, co se za každým z nich skrývá.
Kvalita života — s důležitým upozorněním. Zdravotní péče, jídlo, klima, města vhodná pro pěší a nižší životní náklady než ve většině severní Evropy a ve velké části USA jsou důvody, proč si mnoho zahraničních kupujících vybírá Španělsko místo srovnatelných trhů. Jde o skutečnou výhodu, kterou však lidé často přeceňují. Kvalita života nemění vaše daňové povinnosti, výši daně z převodu ani skutečnost, že pronajímatel ze země mimo EU odvádí 24 % z hrubého nájemného. Užijte si první výhodu a na druhou se připravte.
Co už výhodou není. Povolení k pobytu. Po dobu dvanácti let šlo o hlavní výhodu investování ve Španělsku, ale v dubnu 2025 tato možnost skončila.
Můžete ve Španělsku stále získat povolení k pobytu investicí?
Ne. Španělsko dne 03-04-2025 zrušilo všechny možnosti získat povolení k pobytu prostřednictvím investice.
Golden Visa bylo zrušeno zákonem Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero (zveřejněným v BOE dne 03-01-2025 jako BOE-A-2025-76), jehož dvacáté první závěrečné ustanovení odstranilo obsah článků 63 až 67 zákona Ley 14/2013. Zrušení vstoupilo v účinnost tři měsíce po zveřejnění.
Jak funguje Golden Visa ve Španělsku?
Už nefunguje. Španělské Golden Visa bylo možností získat povolení k pobytu prostřednictvím investice, zavedenou v roce 2013. Zahraničním investorům poskytovalo legální pobyt výměnou za kvalifikovanou kapitálovou investici a všechny jeho varianty byly ukončeny dne 03-04-2025.
Stále je důležité vědět, jak fungovalo, protože ovlivnilo trh, na němž chcete nakupovat, a protože řada zveřejněných materiálů o něm stále mluví v přítomném čase.
Jaké byly podmínky Golden Visa
Zahraniční investor bez rezidentství získal nárok na základě „významné kapitálové investice“ v jedné z následujících oblastí. Nemovitost ve Španělsku v hodnotě 500 000 € byla nejznámější možností, nikoli však jedinou.
| Ukončená investorská možnost | Minimální výše |
|---|---|
| Nemovitosti | 500 000 € |
| Španělské státní dluhopisy | 2 000 000 € |
| Akcie nebo podíly ve společnostech | 1 000 000 € |
| Investiční fondy nebo fondy rizikového kapitálu | 1 000 000 € |
| Bankovní vklady u španělských institucí | 1 000 000 € |
| Podnikatelské projekty ve veřejném zájmu | Posuzovalo se případ od případu |
Nemovitost musela být do výše hranice 500 000 € bez hypotéky a zapsaná v katastru nemovitostí. První povolení se vydávalo na tři roky a obnovovalo se vždy na dalších pět let, pokud byla investice zachována. Samo o sobě nikdy přímo neudělovalo občanství, ale započítávalo se do standardní pětileté lhůty pro trvalý pobyt a desetileté lhůty pro získání občanství.
Co se stane s lidmi, kteří ho již mají
Spolu se zrušením byla do zákona Ley 14/2013 začleněna dvě přechodná ustanovení, která tvoří právní základ pro stávající držitele. Žádosti podané před 03-04-2025 se vyřizují podle pravidel platných ke dni podání. Již udělená povolení zůstávají platná po celou dobu své platnosti a žádosti o jejich obnovení se posuzují podle pravidel, která platila v době udělení původního povolení.
Pro každého, kdo začíná dnes, je praktický důsledek jednoduchý. Kupte si, co chcete, a poté požádejte o povolení k pobytu samostatně, prostřednictvím možnosti, která s nákupem nijak nesouvisí.
Platí ve Španělsku 100% daň pro kupující nemovitostí ze zemí mimo EU?
Ne. K 22-07-2026 jde o návrh, o kterém se nikdy nediskutovalo ani se o něm nehlasovalo, a není zákonem.
Jde o nejčastěji nesprávně uváděnou informaci v této kategorii, proto zde uvádíme časovou osu s daty.
Dne 13-01-2025 oznámil premiér Pedro Sánchez balíček opatření v oblasti bydlení, jehož součástí byla daň „až do výše 100 %“ z nemovitostí kupovaných nerezidenty ze zemí mimo EU. Návrh byl označen jako „doplňková státní daň z převodu nemovitostí“ a jeho odůvodnění odkazovalo na Dánsko a Kanadu.
Dne 22-05-2025 předložila vláda parlamentu návrh zákona.
Dne 27-03-2026 agentura Reuters uvedla s odkazem na parlamentní záznamy, že o návrhu se dosud nediskutovalo. Vysoce postavený vládní zdroj sdělil agentuře Reuters, že nové daně patří k opatřením, pro která je v současném parlamentu nejobtížnější získat většinovou podporu. Junts, jehož hlasy menšinová vláda potřebuje, je proti.
Vlastní balíček vlády v oblasti bydlení z ledna 2026 tuto daň neuváděl jako hlavní opatření.
Co návrh ve skutečnosti obsahoval, pro úplnost. Vztahoval by se na fyzické osoby a právnické osoby, které nemají bydliště ani sídlo v EU, a šlo by o poplatek nad rámec stávající regionální daně z převodu nemovitostí. Nevztahoval by se na nákup novostaveb, který podléhá DPH, a je proto harmonizován na úrovni EU a mimo působnost vnitrostátního návrhu zákona. Nikdy nebylo vyjasněno, zda občané zemí EHP z Norska, Islandu a Lichtenštejnska spadali do působnosti tohoto znění, nebo mimo ni.
Jak k tomu přistupovat. Nezahrnujte ji do rozpočtu. Ani ji však nepřehlížejte. Návrh je v parlamentu a mohl by se posunout dál, pokud se změní politické poměry. Oficiální španělské statistiky zaznamenaly v roce 2025 celkem 51,411 nákupů uskutečněných zahraničními kupujícími, kteří nejsou rezidenty. Meziročně šlo o pokles téměř o 10 % na nejnižší úroveň za čtyři roky a analýzy odvětví připisují měřitelnou část tohoto poklesu zrušení Golden Visa, nikoli oznámení daně.
Jaký je postup při investování ve Španělsku?
Investování ve Španělsku probíhá v pěti etapách: získáte španělské daňové identifikační číslo, otevřete si španělský bankovní účet, provedete právní prověrku majetku, podepíšete dokument před notářem a zaregistrujete nabytí. Podnikové a obchodní projekty mohou využít bezplatné poradenské služby ICEX-Invest in Spain, vládní agentury pro zahraniční investice.
Pořadí je pevně dané. Každá etapa může začít až po dokončení předchozí a nejčastější chybou je začít třetí etapou.
| Etapa | Co se děje | Bez čeho nelze pokračovat |
|---|---|---|
| 1. Identifikační číslo | NIE pro fyzické osoby, španělské NIF pro společnosti | Bez něj nelze začít nic dalšího |
| 2. Bankovní účet | Španělský účet s doklady o původu finančních prostředků | Identifikační číslo |
| 3. Právní prověrka | Nezávislé ověření vlastnického práva, dluhů a licencí | Nic; právě při jejím vynechání dochází ke ztrátám peněz |
| 4. Notářský zápis | Podpis, doplacení kupní ceny, vznik daňových povinností | Identifikační číslo a připravené finanční prostředky |
| 5. Registrace | Zápis do katastru nemovitostí nebo obchodního rejstříku | Podepsaný notářský zápis |
Co ICEX-Invest in Spain dělá a co ne
ICEX-Invest in Spain je výkonnou složkou ICEX Spain Trade and Investment, veřejné instituce spadající pod ministerstvo hospodářství, obchodu a podnikání. Jejím úkolem je přitahovat a podporovat přímé zahraniční investice.
Nabízí konkrétní podporu, nikoli jen propagaci:
- Bezplatné poradenské a informační služby pro zahraniční investiční projekty, které se usazují ve Španělsku
- Rising UP in Spain, program, který každoročně vybírá až 50 zahraničních začínajících podniků na základě kritérií inovativnosti a možnosti růstu a poskytuje jim bezplatný balíček služeb pro založení ve Španělsku
- Innova Invest, grantový program pro výzkumné a vývojové projekty společností, jejichž vlastníky jsou alespoň z 50 % zahraniční subjekty; podpora může dosáhnout 800 000 € na jednoho příjemce
- Průvodce podnikáním ve Španělsku, každoročně aktualizovaný dokument, který na přibližně 500 stranách popisuje právní a regulační podmínky pro zahraniční investice
Tohle je část, kterou nikdo neříká nahlas. ICEX podporuje podnikové a firemní investice. Pokud jste fyzická osoba a kupujete si byt ve Valencii, tato agentura vám nepomůže a čtením jejích materiálů své NIE nezískáte. Právní a administrativní postup pro soukromého kupujícího probíhá prostřednictvím notáře, daňového úřadu a katastru nemovitostí a začíná získáním identifikačního čísla.
Jak jako expat investovat ve Španělsku?
Pokud chcete jako expat investovat ve Španělsku, vyřešte postupně tři otázky: svůj pobytový status, daňovou rezidenci a teprve potom samotnou investici. Zahraniční investor, který nejdříve koupí nemovitost a až následně řeší daňové dopady, se dopouští nejčastější a nejdražší chyby v této oblasti.
Důvodem je, že stejná koupě může mít různé důsledky podle toho, v jakém postavení se nacházíte, a o daňové rezidenci rozhodují skutečnosti, nikoli záměry.
Nejprve se rozhodněte, jaký typ pobytu zvolíte
Pokud plánujete žít ve Španělsku, typ pobytu určuje, co tam můžete legálně dělat. Pobyt bez výdělečné činnosti zakazuje jakoukoli práci. Pobyt pro digitální nomády vyžaduje příjem ze zahraničních zdrojů. Pobyt pro podnikatele vyžaduje posouzení podnikatelského záměru. Investice vám možnost pobytu nezajistí, takže toto rozhodnutí je zcela samostatné.
Zjistěte, zda se stanete španělským daňovým rezidentem
To je klíčová otázka. Investor, který není daňovým rezidentem, platí ve Španělsku daň pouze z příjmů ze španělských zdrojů. Daňový rezident platí daň z celosvětových příjmů a majetku, včetně daně z majetku, jejíž výše se podle regionu výrazně liší. Tři testy jsou popsány níže a žádný z nich se nezabývá tím, co jste zamýšleli.
Teprve potom si zvolte investici
Otázku nemovitosti nebo investičního portfolia lze zodpovědět až v této fázi, protože daňové zacházení se stejnou investicí se mění podle vašeho statusu. Expat ze země mimo EU, který pronajímá byt ve Španělsku, platí 24 % z hrubého nájemného bez možnosti uplatnit odpočty. Vlastník s bydlištěm v EU platí 19 % z čistého nájemného a může odečíst výdaje. Stejný byt, stejný nájemník.
Podmínky, které se týkají konkrétně expatů
Koupě nemovitosti vám neprodlouží právo pobytu. Vlastnictví nemovitosti vám nepřidává žádné dny pobytu v schengenském prostoru a Systém vstupu/výstupu nyní digitálně kontroluje dodržování limitu 90 dnů na hranicích.
Kvalita života je pádný důvod, ale špatný plán. Klima, zdravotní péče a životní náklady jsou důvody, proč si většina expatů vybírá Španělsko, ale v daňových předpisech se o nich vůbec nemluví. Naplánujte si finance v souladu s pravidly a ostatní si užívejte zvlášť.
Z povinností vás neosvobodí ani vaše domovská země. Zejména občané USA musí podávat daňová přiznání bez ohledu na to, kde žijí. Této otázce se věnuje samostatná část níže.
Co potřebujete, než se začnou přesouvat peníze
Ve Španělsku se vše opírá o identifikační čísla. Dokud nemáte to správné, nemůžete pokračovat v žádném z následujících kroků.
Pokud investujete jako fyzická osoba: NIE
NIE (Número de Identidad de Extranjero) je vaše identifikační číslo cizince. Potřebujete ho k podpisu listiny před notářem, otevření bankovního účtu, zápisu nemovitosti na své jméno, zaplacení daně z převodu a podání jakéhokoli španělského daňového přiznání.
Jde pouze o identifikační číslo. Držení NIE z vás nedělá rezidenta a nezakládá vám právo pracovat. Náš průvodce rozdílem mezi NIE a TIE vysvětluje, v čem lidé často chybují.
Osoby bez rezidentského statusu dostávají „bílé NIE“, které se vydává jako papírové potvrzení, nikoli jako karta.
Pokud investujete prostřednictvím společnosti: španělské NIF
Zahraniční společnost, která nabývá španělská aktiva, fakturuje ve Španělsku nebo se registruje kvůli povinnostem v oblasti souladu s předpisy, potřebuje španělské NIF, které přiděluje Agencia Tributaria. Díky němu může daňový úřad vaši společnost uznat na španělském území, aniž by potřebovala místní kancelář nebo dceřinou společnost.
Španělský bankovní účet
V praxi je nezbytný pro podpis listiny, úhradu daní z převodu a pravidelné platby, které následují: IBI, poplatky za služby společenství vlastníků, energie a pojištění.
Počítejte s důkladnou kontrolou. V rámci pravidel proti praní špinavých peněz požadují španělské banky ověřené a přeložené doklady, případně opatřené apostilou, které prokazují původ peněz. Obvykle jde o daňová přiznání, výplatní pásky nebo účetní výkazy společnosti. V rámci společného standardu pro výměnu informací si španělské instituce automaticky vyměňují údaje o účtech s daňovou správou ve vaší domovské zemi. Podle zákona FATCA hlásí přímo IRS majitele účtů z USA.
Digitální certifikát
certificado digital vám umožní skutečně vyřizovat záležitosti se španělskou správou online: podat Modelo 210, zkontrolovat stav spisu a přijímat úřední oznámení. Bez něj jste odkázáni na sjednávání schůzek a časové možnosti někoho jiného.
Koupě nemovitosti ve Španělsku: jak celý proces skutečně probíhá
Postup má pevně dané pořadí a každý krok má právní důsledky. Právě přeskočení druhého kroku může vést ke ztrátě peněz.
Krok 1: Rezervační smlouva
documento de reserva stáhne nemovitost z nabídky. Záloha se obvykle pohybuje mezi €3,000 a €10,000 a je uložena do úschovy nebo u právního zástupce prodávajícího.
Krok 2: Právní prověrka
Nezávislý právník prověří listinu o vlastnictví, nesplacené dluhy a zástavní práva, nedoplatky vůči společenství vlastníků, potvrzení o obyvatelnosti a platnost stavebních povolení.
Právě tento krok lidé vynechávají, aby ušetřili, a jeho vynechání je pak stojí nejvíc. Ve Španělsku jsou dluhy vázané na nemovitost, nikoli na prodávajícího. Neuhrazené příspěvky společenství vlastníků a nedoplatky na IBI přecházejí při dokončení koupě na vás.
Krok 3: Smlouva o složení závdavku
contrato de arras obvykle stanoví zálohu ve výši 10% ceny. Podle článku 1454 španělského občanského zákoníku kupující, který od smlouvy odstoupí, o zálohu přijde, zatímco prodávající, který odstoupí, musí vrátit její dvojnásobek.
Krok 4: Veřejná listina před notářem
escritura pública převádí vlastnictví a při podpisu je splatný doplatek ceny i transakční daně. Notář ověřuje totožnost, proto už v této fázi musíte mít NIE.
Krok 5: Pozemkový registr
Zápis v Registro de la Propiedad chrání vaše vlastnické právo před nároky třetích stran. Podpisem listiny se stáváte vlastníkem ve vztahu k prodávajícímu. Zápis z vás činí vlastníka vůči všem.
Kolik skutečně stojí koupě nemovitosti ve Španělsku
Počítejte s částkou o 10 % až 15 % vyšší, než je kupní cena, a mějte na paměti, že největší rozdíl způsobuje region, ve kterém kupujete.
Daňový základ neodpovídá zaplacené ceně
Od 01-01-2022 se daň z převodu a kolkovné počítají z katastrální referenční hodnoty (valor de referencia catastral), kterou stanovuje Catastro pomocí vlastních algoritmů na základě lokality a srovnatelných transakcí.
Pokud referenční hodnota převyšuje cenu uvedenou ve vaší kupní smlouvě, daň zaplatíte z referenční hodnoty. Pokud nemovitosti nebyla referenční hodnota přidělena, základem se stává deklarovaná cena. To může zaskočit kupující, kteří vyjednali dobrou slevu a následně obdrželi daňový výměr vypočtený z částky, kterou nikdy nezaplatili.
Novostavba versus nemovitost z druhé ruky
Novostavba: DPH (IVA) ve výši 10 % se na rezidenční jednotky vztahuje celostátně, navíc se platí kolkovné (AJD), jehož výše se stanovuje regionálně. Na Kanárských ostrovech se místo IVA uplatňuje IGIC ve výši 7 %.
Nemovitost z druhé ruky: místo DPH a kolkovného se platí daň z převodu (ITP), jejíž výši stanovuje výhradně autonomní oblast.
Daň z převodu podle regionu
Ověřeno 22-07-2026. Regionální sazby se mění, někdy i v průběhu roku. Před podpisem si aktuální sazbu ověřte u příslušné autonomní oblasti.
| Region | ITP při koupi nemovitosti z druhé ruky | AJD u novostavby |
|---|---|---|
| Madrid | 6% | 0.75% |
| Andalusie | 7% | 1.2% |
| Valencie | 10% | 1.5% |
| Katalánsko | Progresivní, 10% až 13% | 1.5% |
Změnu v Katalánsku většina průvodců stále uvádí nesprávně. Od 27-06-2025 Katalánsko podle Decret llei 5/2025 de 25 de març uplatňuje namísto jednotné sazby stupňovitou sazbu:
| Cenové pásmo nemovitosti | Sazba pro dané pásmo |
|---|---|
| Do €600,000 | 10% |
| €600,000 až €900,000 | 11% |
| €900,000 až €1,500,000 | 12% |
| Nad €1,500,000 | 13% |
Sazby se uplatňují progresivně, takže dani podléhá příslušnou sazbou pouze část ceny spadající do daného pásma. Při koupi za €700,000 se z prvních €600,000 platí 10 % a ze zbývajících €100,000 11 %, což odpovídá efektivní sazbě přibližně 10.14 %.
Katalánsko zavedlo také sazbu 20 % pro velké vlastníky (obecně majitele více než deseti obytných nemovitostí, nebo pěti v oblasti označené jako území s napjatým trhem bydlení) a pro nákup celých obytných budov.
Baskické provincie a Navarra mají vlastní oddělené daňové systémy s odlišnými pravidly.
Náklady na odborné a administrativní služby
K daním připočítejte přibližně 1 % až 2 %:
- Notářské poplatky: stanovují se podle celostátního sazebníku a kupní ceny, obvykle 0.2 % až 0.5 %
- Poplatky za zápis do katastru nemovitostí: rovněž se řídí sazebníkem, obvykle 0.1 % až 0.25 %
- Nezávislé právní služby: obvykle 1 % až 2 %
- Gestoría: přibližně €300 za zpracování daňových přiznání a administraci dokumentů
- Provize realitní kanceláře: obvykle ji platí prodávající, podmínky se však mohou lišit
Financování
Nerezidenti obvykle získají hypotéku ve výši 60 % až 70 % hodnoty nemovitosti, což znamená, že před zaplacením daní musí mít v hotovosti 30 % až 40 % kupní ceny. Poplatky za bankovní odhad se pohybují mezi €250 a €600 a zpravidla platí šest měsíců. Poplatek za sjednání úvěru může dosáhnout 2 % jeho výše.
Jaké jsou nejlepší investiční možnosti ve Španělsku?
Neexistuje jediný nejlepší způsob, jak investovat ve Španělsku, protože vhodná investiční možnost závisí na vaší daňové rezidenci, investičním horizontu a na tom, zda potřebujete mít možnost aktivum rychle proměnit v hotovost. Hlavní oblasti dostupné zahraničním investorům jsou nemovitosti, akcie obchodované na burze, fondy kolektivního investování, investiční životní pojištění a založení firmy.
Následující text popisuje strukturu jednotlivých možností a jejich zdanění ve Španělsku. Nejde o doporučení žádného produktu a AnchorLess neposkytuje investiční poradenství.
Na španělské trhy cenných papírů dohlíží CNMV (Comisión Nacional del Mercado de Valores). Každý poskytovatel, se kterým jednáte, by měl být zapsán v jejím registru.
Nemovitosti ve Španělsku
Jde o největší kategorii z hlediska objemu zahraničních investic a zároveň o nejméně likvidní. Podrobně jsme se jí věnovali výše: při pořízení podléhá regionálním daním, přináší každoroční povinnosti bez ohledu na to, zda ji pronajímáte, a podléhá právním předpisům v oblasti bydlení, které jsou v současnosti nejaktivnější oblastí španělské legislativy.
Výnosy z pronájmu se výrazně liší podle města a podle toho, zda jde o dlouhodobý pronájem, nebo ubytování s turistickou licencí. Pravidla pro krátkodobé pronájmy se výrazně zpřísnila. Barcelona postupně ukončuje vydávání nových licencí pro turistické pronájmy a registrace je nyní povinná v celé zemi. U výpočtu výnosu založeného na rekreačních pronájmech je proto nutné před podáním nabídky ověřit, zda lze příslušnou licenci získat.
Akcie obchodované na burze
Španělské akcie se obchodují na burzách BME. Zisky a dividendy rezidentů spadají do základu daně z úspor. U nerezidentů se z dividend odvádí španělská srážková daň ve výši 19 %, kterou lze snížit podle příslušné smlouvy o zamezení dvojího zdanění.
Fondy kolektivního investování a ETF: důležitý rozdíl
Právě tento strukturální rozdíl ovlivňuje výsledky víc než cokoli jiného ve španělském systému.
Španělské a v EU registrované podílové fondy splňují podmínky odkladu zdanění podle článku 94 zákona o dani z příjmů fyzických osob. Přesun peněz z jednoho způsobilého fondu do jiného (traspaso) nezakládá zdanitelný zisk. Daň se platí až při konečném výběru peněz z fondového systému.
Platí tři podmínky. Musíte být španělským poplatníkem IRPF, protože nerezident nemá daň IRPF, jejíž platbu by bylo možné odložit. Oba fondy musí být způsobilými institucemi kolektivního investování. Zahraniční fond splňuje podmínky pouze tehdy, je-li registrován u CNMV a sjednán prostřednictvím španělského distributora.
ETF do tohoto režimu nespadají. Ministerstvo tuto otázku výslovně uzavřelo a vyloučení rozšířilo na fondy obchodované na burze bez ohledu na to, zda se obchodují na španělském, nebo zahraničním trhu. Každý prodej ETF je zdanitelnou událostí, i když výnos ještě tentýž den znovu investujete.
Aby struktura SICAV splňovala podmínky pro odklad zdanění, musí mít alespoň 500 akcionářů a investor nesměl v žádném okamžiku během předchozích dvanácti měsíců vlastnit více než 5 % kapitálu.
Životní pojištění typu unit-linked
Jde o kategorii pojistných produktů vydávaných životními pojišťovnami v EU. Podkladová aktiva spravuje správce na základě volného uvážení a výnosy se kumulují uvnitř pojistné smlouvy, místo aby se každoročně zdaňovaly. Daňové zacházení ve Španělsku závisí na tom, zda smlouva splňuje konkrétní strukturální podmínky. Ty jsou natolik technické, že se posuzují individuálně. O případném rozhodnutí byste se měli poradit s licencovaným španělským daňovým poradcem, nikoli se řídit článkem na blogu.
Založení firmy
Založení SL (společnosti s ručením omezeným) nebo registrace jako autónomo vás zařadí do zcela odlišného režimu: daň z příjmů právnických osob, registrace k DPH, příspěvky na sociální zabezpečení a možnost získat povolení k pobytu na tomto základě. V obou případech potřebujete španělské NIF. Obě témata popisujeme v našem průvodci španělským NIF.
Která odvětví jsou ve Španělsku atraktivní pro investice?
Atraktivními odvětvími pro investice ve Španělsku jsou obnovitelné zdroje energie, automobilový průmysl a mobilita, ICT, biologické vědy, letectví a kosmonautika a zemědělsko-potravinářský průmysl. Právě v těchto odvětvích se soustřeďuje hospodářský růst Španělska a veřejné spolufinancování a na ně ICEX zaměřuje podporu zahraničních podnikatelských investic.
Obnovitelné zdroje energie
Španělská elektroenergetická soustava patří k nejvíce dekarbonizovaným v Evropě a její výsledky jsou mimořádně dobré.
Obnovitelné zdroje v roce 2025 vyrobily 55.5% španělské elektřiny, při započtení vlastní spotřeby to bylo 56.6 %, což představuje rekordních 150.8 TWh. Vítr byl třetím rokem po sobě největším zdrojem elektřiny s podílem 21.6 %, před jadernou energií s 19 %, fotovoltaikou s 18.4 % a plynovými elektrárnami s kombinovaným cyklem s 16.8 %. Během roku bylo uvedeno do provozu téměř 10 GW nových solárních a větrných kapacit, čímž celkový instalovaný výkon vzrostl na 142.5 GW.
Red Eléctrica popisuje strategický význam jasně: rostoucí poptávka ze strany nových průmyslových a digitálních spotřebitelů spolu s čistší elektrickou sítí staví Španělsko do silné pozice v Evropě. Pro energeticky náročné podnikání ve Španělsku jde o argument týkající se nákladů a dodržování předpisů, nikoli o ideologii.
Automobilový průmysl
Španělsko je druhým největším výrobcem automobilů v Evropě a devátým na světě a druhým největším evropským výrobcem užitkových vozidel. Globální výrobci provozují výrobní závody po celé zemi, které patří k nejvíce automatizovaným v Evropě.
Odvětví právě prochází transformací a španělská vláda ji přímo financuje. V prosinci 2025 oznámila podporu trhu s elektrickými vozidly a souvisejícího průmyslu ve výši téměř €1.3 billion. Zahrnuje €400 million na spotřebitelské dotace pro rok 2026, €580 million na průmyslové investice a €300 million na nabíjecí infrastrukturu. Cílem je, aby do roku 2035 bylo elektrifikováno 95 % španělské výroby.
Zahraniční kapitál už do odvětví proudí. Továrna na baterie společnosti CATL, kterou buduje se společností Stellantis, představuje investici ve výši přibližně €4 billion.
Další odvětví
Seznam priorit doplňují ICT, letectví a kosmonautika, chemický průmysl, biologické vědy, zemědělsko-potravinářský průmysl, audiovizuální tvorba a doprava a logistika. Díky své poloze poskytuje Španělsko firmám, které zde působí, přístup na trhy EU, Blízkého východu, severní Afriky a Latinské Ameriky, vedle domácího trhu s více než 48 miliony spotřebitelů.
Poznámka k rozsahu. Atraktivita odvětví je argumentem pro přímé podnikatelské investice a investice do akcií. Nijak nesouvisí s tím, zda je byt v Málaze výhodnou koupí. Tyto dvě otázky je třeba posuzovat odděleně.
Daňová rezidence: tři testy, které rozhodují o všem
Daňovým rezidentem Španělska se stanete, pokud splníte kterýkoli ze tří testů. Španělsko nemá rozdělené zdaňovací období. Splnění testu znamená, že jste rezidentem po celý kalendářní rok.
Právě absence rozděleného roku představuje háček. Pokud přijedete v říjnu a zůstanete, může se do působnosti pravidel zahrnout celý rok.
Test 1: počet dní
Alespoň 183 dní fyzické přítomnosti na území Španělska během kalendářního roku. Počítají se i části dne. Počítají se i průzkumné cesty. Dny dočasné nepřítomnosti se přičítají k počtu dní strávených ve Španělsku, pokud neprokážete daňovou rezidenci v jiné zemi oficiálním potvrzením jejího daňového úřadu.
Test 2: centrum ekonomických zájmů
Vaše profesní činnost, investice nebo ekonomické zázemí se nacházejí převážně ve Španělsku. Tento test počet dní vůbec nezohledňuje, což může zaskočit ty, kteří se domnívají, že 182 dní představuje bezpečnou hranici.
Test 3: domněnka na základě rodiny
Váš manžel či manželka, s nímž či s níž nejste právně odloučeni, a vaše nezaopatřené nezletilé děti obvykle žijí ve Španělsku. Jde o vyvratitelnou domněnku, což znamená, že je na vás, abyste prokázali opak.
Co musíte platit jako nerezidentní vlastník
Vlastnictví nemovitosti ve Španělsku přináší nerezidentům povinnosti, i když je nemovitost prázdná. Všechny níže uvedené povinnosti se plní prostřednictvím formuláře Modelo 210.
Fiktivní příjem z prázdné nemovitosti
Španělsko vám vyměří daň z teoretické hodnoty nájmu, i když nemovitost nikdy nepronajímáte. Základem je 2 % katastrální hodnoty, případně 1,1 %, pokud byla katastrální hodnota v posledních deseti letech upravena. Z tohoto základu se pak odvádí daň ve výši 19 % pro rezidenty EU a EHP nebo 24 % pro všechny ostatní.
Toto přiznání se podává jednou ročně a jde o nejčastěji opomíjenou povinnost amerických a britských vlastníků.
Příjmy z pronájmu
Rezidenti EU a EHP odvádějí 19 % z čistých příjmů z pronájmu, přičemž si mohou odečíst výdaje, jako jsou poplatky za správu domu, IBI, pojištění, opravy a odpisy.
Rezidenti mimo EU odvádějí 24 % z hrubých příjmů z pronájmu, bez možnosti odečíst jakékoli výdaje. Pro vlastníky z USA a Spojeného království po brexitu jde o nejvýraznější nevýhodu celého systému. Stejná nemovitost, stejný nájemce, ale podstatně odlišná daňová povinnost.
Prodej
Kapitálový zisk z prodeje nerezidentem se zdaňuje jednotnou sazbou 19 % bez ohledu na to, zda žijete v EU, nebo mimo ni. Právě v tomto bodě bývá mnoho zveřejněných informací nesprávných. Rozdělení sazeb 19 % a 24 % se vztahuje na obecnou sazbu pro nerezidenty, zatímco zisky z převodu mají podle zákona o dani z příjmů nerezidentů vlastní pevnou sazbu.
Kupující má ze zákona povinnost zadržet 3 % z prodejní ceny a do jednoho měsíce tuto částku odvést finančnímu úřadu prostřednictvím formuláře Modelo 211 jako zálohu na vaši daň. Poté máte další tři měsíce na podání formuláře Modelo 210 se skutečným ziskem, tedy celkem čtyři měsíce od prodeje. Pokud 3 % převýší vaši skutečnou daňovou povinnost, můžete požádat o vrácení rozdílu. Vrácení peněz běžně trvá šest až dvanáct měsíců.
Ještě jedno omezení, které se týká investorů s více nemovitostmi. Nerezidenti nemohou započíst zisk z jedné nemovitosti proti ztrátě z jiné, a to ani v témže daňovém roce, ani ve stejný den.
Co platíte jako španělský daňový rezident
Daňová rezidence znamená, že Španělsko zdaňuje vaše celosvětové příjmy a majetek.
Daň z příjmů
IRPF se dělí na dva základy. Obecný základ (zaměstnání, samostatná výdělečná činnost, většina příjmů z pronájmu) podléhá státní a regionální sazbě, které dohromady dosahují na nejvyšší úrovni přibližně 47 % a v některých regionech i více. Základ z úspor (dividendy, úroky, kapitálové zisky) se řídí jednotnou celostátní sazbou:
| Základ z úspor | Sazba |
|---|---|
| Do €6,000 | 19% |
| €6,000 až €50,000 | 21% |
| €50,000 až €200,000 | 23% |
| €200,000 až €300,000 | 27% |
| Nad €300,000 | 30% |
Nejvyšší sazba se zvýšila z 28 % na 30 % na základě Ley 7/2024, de 20 de diciembre, s účinností od daňového roku 2025. Každý průvodce, který stále uvádí 28 %, je zastaralý. Baskické provincie a Navarra uplatňují vlastní forální sazby.
Daň z majetku
Vybírá se z celosvětového čistého majetku k 31. prosinci. Státní nezdanitelné minimum činí €700,000 a k tomu lze připočítat až €300,000 za hlavní bydliště. Regiony pak upravují tři parametry: nezdanitelné minimum, sazby a slevu.
| Region | Nezdanitelné minimum | Výsledné zdanění |
|---|---|---|
| Madrid | €700,000 | 100% sleva |
| Andalusie | €700,000 | 100% sleva |
| Katalánsko | €500,000 | Bez slevy, vlastní sazby až do 3.48% |
| Valencie | €1,000,000 | Bez slevy, vlastní sazby |
| Baleárské ostrovy | €3,000,000 | Vlastní režim |
Valencie zvýšila své nezdanitelné minimum z €500,000 na €1,000,000 na základě Ley 5/2025 de 30 de mayo, s účinností od 01-06-2025. Zdroje, které pro Valencii stále uvádějí €500,000, popisují předchozí stav.
Solidární daň z velkých majetků
Celostátní daň, kterou regiony nemohou zrušit slevou, byla zavedena zákonem Ley 38/2022 a její platnost byla prodloužena na dobu neurčitou. Vztahuje se na čistý majetek přesahující €3,000,000, což po uplatnění osvobození ve výši €700,000 odpovídá přibližně €3,7 milionu.
| Pásmo čistého majetku | Sazba |
|---|---|
| €3,000,000 až €5,347,998 | 1.7% |
| €5,347,998 až €10,695,996 | 2.1% |
| Nad €10,695,996 | 3.5% |
Zaplacená regionální daň z majetku se započítává proti této dani. Důsledek je poněkud paradoxní: v Madridu a Andalusii, kde regionální sleva snižuje daň z majetku na nulu, není co započítat, takže velké majetky platí solidární daň v plné výši státu. Regionální sleva přestává pomáhat právě v okamžiku, kdy jde o největší částky.
Oznamování zahraničního majetku
Španělští daňoví rezidenti podávají do 31. března Modelo 720 pro zahraniční účty, cenné papíry a nemovitosti v hodnotě přesahující €50,000 v každé kategorii a Modelo 721 pro kryptoaktiva držená v zahraničí, pokud jejich hodnota přesahuje stejný limit.
Limit pro nemovitosti se posuzuje podle pořizovací ceny, nikoli podle současné tržní hodnoty. Nemovitost koupená v roce 2010 za €60,000, která má nyní hodnotu €45,000, stále zakládá oznamovací povinnost.
Trestní část tohoto režimu zrušil Soudní dvůr EU ve věci C-788/19 (27-01-2022), čímž odstranil pokutu ve výši 150 % i neomezenou promlčecí lhůtu. Ley 5/2022 pravidla přepracoval. Samotná povinnost podat přiznání zůstává.
Výstupní daň
Pokud jste byli španělským daňovým rezidentem alespoň 10 z 15 let před odchodem, mohou být při odchodu zdaněny nerealizované zisky z vašich celosvětových akciových podílů. Daň se uplatní, pokud celková tržní hodnota portfolia přesahuje €4,000,000 nebo pokud podíl v jedné společnosti přesahuje 25 % a jeho hodnota je vyšší než €1,000,000. Nerealizovaný zisk se zdaňuje sazbami platnými pro základ z úspor.
Španělský zákon Beckham
Zákon Beckham umožňuje kvalifikovaným nově příchozím být po dobu šesti daňových let zdaněni podle upraveného režimu pro nerezidenty: jednotná sazba 24 % na pokryté příjmy ze španělského zaměstnání do částky 600 000 €, 47 % nad tuto hranici, přičemž zahraniční pasivní příjmy se obecně nezahrnují do španělského zdanění.
Jeho právní název zní zvláštní režim pro pracovníky přeložené na španělské území podle článku 93 zákona Ley 35/2006.
Co pokrývá a co lidé často špatně chápou
Tři výhody si zaslouží větší pozornost, než jim bývá věnována. Žádný Modelo 720, což odstraňuje nejtěžší zátěž spojenou s podáváním hlášení pro španělské rezidenty. Daň z majetku pouze u aktiv umístěných ve Španělsku, takže zahraniční portfolio zůstává mimo základ daně. Solidární daň pouze u španělských aktiv, podle stejné logiky.
Nejčastější chybou je předpokládat, že sazba 24 % platí na vše. To však není pravda. Španělské příjmy z úspor se nadále zdaní podle progresivní sazby pro úspory, přičemž dividendy, úroky a kapitálové zisky vyžadují samostatnou analýzu.
Termín, který ukončuje podávání žádostí
Volba se uplatňuje prostřednictvím Modelo 149 do šesti měsíců. Časový limit obvykle začíná běžet od okamžiku registrace k sociálnímu zabezpečení, nikoli od data příjezdu do Španělska. Záměna těchto dvou okamžiků vede k trvalé ztrátě režimu, protože opomenutí lhůty znamená standardní zdanění podle IRPF pro daný rok a žádná druhá šance není možná, dokud neuplyne dalších pět let strávených mimo Španělsko.
Následné podávání přiznání pak probíhá prostřednictvím Modelo 151.
Kdo je způsobilý
V pěti daňových letech před přestěhováním do Španělska nesmíte být španělským daňovým rezidentem. Toto období zpětného pohledu bylo do konce roku 2022 deset let a bylo zkráceno zákonem Ley 28/2022.
Režim není automatický pro držitele víza pro digitální nomády. Pro OSVČ je obecně vyžadována certifikace od ENISA potvrzující, že činnost je vysoce kvalifikovaná či inovativní, přičemž španělské zdroje příjmů musí tvořit méně než 20 % celkového obratu, a stále je nutné podat Modelo 149 včas.
Jedna důležitá změna z roku 2025, kterou stojí za to znát. V Rozhodnutí 00/03697/2025 Ústřední ekonomicko-správní tribunál (TEAC) potvrdil, že příjemci režimu Beckham Law musí zdanit imputovaný nájemní příjem ze své vlastní hlavní nemovitosti ve Španělsku. Při standardním zdanění španělských daňových rezidentů je hlavní nemovitost od imputovaného příjmu osvobozena. V tomto režimu tomu tak není.
Stávající způsoby získání rezidence
S investorským vízovým programem již nepočítáme, tyto kategorie však zůstávají. Podrobnosti naleznete v našem průvodci španělskými vízovými možnostmi.
Víza pro digitální nomády
Pro pracovníky na dálku, kteří vydělávají u společností mimo Španělsko. Minimální příjem je 200 % SMI, což podle Real Decreto 126/2026 představuje 2 849 € měsíčně pro jednotlivého žadatele.
| Žadatel | Požadovaný měsíční příjem |
|---|---|
| Hlavní žadatel | 2 849 € |
| První závislá osoba (manžel/ka či partner/ka) | + 1 069 € |
| Každá další závislá osoba | + 356 € |
Dále je vyžadován vysokoškolský diplom nebo alespoň tři roky relevantní pracovní praxe a soukromé zdravotní pojištění bez spoluúčasti. Pokud jste OSVČ, příjem ze španělských zdrojů by neměl přesáhnout 20 % celkového fakturování.
Víza pro nepracující osoby
Pro důchodce a osoby žijící z pasivních příjmů. Požadavek činí 400 % IPREM, což představuje 28 800 € ročně pro hlavní žadatele a 7 200 € pro každého člena rodiny.
Víza pro nepracující osoby (NLV) nepovoluje žádnou formu zaměstnání. Dále vyžaduje fyzickou přítomnost alespoň 183 dní ročně pro udržení a prodloužení víza, což automaticky zakládá španělskou daňovou rezidenci pro celosvětové příjmy a majetek.
Podnikatelské vízum
Pro zakladatele budující podnik ve Španělsku dle zákona Ley 14/2013. Finanční požadavky začínají na 34 200 € pro hlavní žadatele, plus 12 820 € pro manžela/manželku a 4 275 € pro každého dalšího příbuzného.
Projekt musí mít kladné posouzení (informe favorable) od ENISA, státní inovační agentury, než může být zahájeno řízení o udělení pobytu. ENISA hodnotí projekt podle inovativnosti, škálovatelnosti, trhu, financí a týmu.
Nejčastější důvody k zamítnutí jsou: hotová řešení bez vlastních technologií, modely příjmů škálovatelné pouze navyšováním počtu zaměstnanců, prognózy bez analýzy konkurence a týmy bez technických schopností.
Víza pro vysoce kvalifikované pracovníky a pracovní cesty
V případech, kdy je za stěhováním zaměstnavatel ze Španělska nebo jde o korporátní transfer. Zaměstnavatel obvykle zahajuje řízení o povolení ze Španělska jako první krok.
Co musí vědět konkrétně Američané
Tři body se nacházejí mimo španělský systém pravidel a často se přehlížejí.
Vaše povinnost podávat daňová přiznání ve Spojených státech nekončí. Američtí občané a držitelé zelené karty podávají přiznání k celosvětovým příjmům bez ohledu na to, kde žijí. Smlouva mezi USA a Španělskem a zahraniční daňové kredity představují mechanismus pro vyhnutí se dvojímu zdanění, který je třeba aktivně využívat, nikoli pouze předpokládat.
Beckham Law vás osvobozuje od povinnosti hlásit majetek prostřednictvím Modelo 720, nikoli však od amerických povinností. FBAR a veškerá hlášení související s FATCA pokračují podle svého vlastního harmonogramu.
Španělské banky hlásí vaše údaje přímo IRS. To je způsob, jakým FATCA funguje, a je to důvod, proč mít americkou část vašeho daňového přiznání vyřízenou před otevřením účtu, nikoli až poté.
Každý, kdo se nachází v této situaci, by měl spolupracovat s odborníkem, který zvládá obě jurisdikce. Samotný španělský poradce přehlédne americkou stránku, stejně jako samotný americký daňový poradce přehlédne tu španělskou.
Časté chyby
Plánování podle kupní ceny. Daňovým základem je katastrální hodnota, pokud je vyšší, tak ani výhodná koupě nezaručí snížení daně z převodu nemovitosti.
Předpokládání, že 183denní pravidlo je jediným kritériem. Středisko hospodářských zájmů se nepočítá vůbec.
Zaměňování padrónu za imigrační status. Empadronamiento je registrace vašeho bydliště na místním úřadě. Je užitečné, ale není to povolení k pobytu.
Opuštění prověrky kvůli ušetření poplatku. Nedoplatky v bytovém fondu a nezaplacené IBI přecházejí spolu s nemovitostí.
Opomenutí přiznání imputovaného příjmu. Vlastnictví prázdné španělské nemovitosti s sebou nese roční povinnost, kterou lidé objevují často až s několikaletým zpožděním a s příslušnými úroky.
Počítání šesti měsíců podle Beckhamovy zákonné lhůty od příjezdu. Obvykle běží od okamžiku registrace do sociálního zabezpečení.
Investování do ETF s očekáváním odkladu daně. Burzovně obchodované fondy spadají zcela mimo režim článku 94.
Vytváření výnosového modelu na základě krátkodobého pronájmu. Předpisy se zpřísnily a licence, která platí dnes, nemusí být v budoucnu obnovena.
Žádost o NIE až po podepsání smlouvy. Notář jej potřebuje k sepsání smlouvy a banka jej vyžaduje ještě předtím.
Hlavní pochybnosti o investování do Španělska
Mohou cizinci stále kupovat nemovitosti ve Španělsku?
Ano, bez obecného omezení založeného na státním občanství. Potřebujete NIE, a nákupy v určených vojenských či strategických pobřežních zónách vyžadují povolení Ministerstva obrany.
Musím být rezidentem, abych mohl investovat do Španělska?
Ne. Nerezidenti mohou kupovat nemovitosti, držet akcie a otevírat účty. Potřebujete NIE a v praxi také španělský bankovní účet. Nerezidentský status mění způsob zdanění spíše než vaši schopnost investovat.
Kolik musím investovat do Španělska, abych získal rezidenci?
Taková částka již neexistuje. Všechny investiční cesty k získání rezidence byly zrušeny 03-04-2025. Rezidenci nyní získáte prostřednictvím pracovní smlouvy, samostatné výdělečné činnosti, práce na dálku, nekomerčního pobytu, rodinného spojení nebo studia.
Je 100% daň pro zahraniční kupce skutečná?
Byla oznámena 13-01-2025 a předložena jako návrh zákona 22-05-2025. K červenci 2026 nebyla projednávána ani schválena a není zákonem.
Jaké daně platím, pokud koupím nemovitost a nechám ji prázdnou?
Předpokládaný příjem se daní prostřednictvím formuláře Modelo 210, vypočtený z 2 % katastrální hodnoty (1,1 % v případě revize v posledních deseti letech), zdaněný sazbou 19 % pro obyvatele EU a EHP nebo 24 % pro ostatní. K tomu přistupují obecní daň IBI a poplatky za správu nemovitosti.
Jak dlouho trvá získání NIE?
Lhůty závisí na zvolené cestě a konzulátu či policejní stanici, která ji zpracovává. Zprávy od lidí využívajících osobní cestu ve Španělsku popisují dlouhé čekací doby na termíny, které nejsou vždy k dispozici. Vzdálená cesta prostřednictvím advokáta s plnou mocí zcela eliminuje frontu na termíny.
Může být žádost o NIE zamítnuta?
NIE je administrativní identifikační číslo, proto správně doložená žádost není posuzována podle zásluh, jako je tomu u víz. Problémy způsobuje neúplná nebo nesprávně legalizovaná dokumentace.
Potřebuji daňového zástupce ve Španělsku?
Nerezidenti jsou formálně povinni jej jmenovat, pokud podnikají prostřednictvím stálého provozu nebo pokud o to požádá daňový úřad. Mimo tyto případy je to pro jednotlivce volitelné a v praxi zabraňuje propásnutí lhůt pro podání přiznání a oficiálních oznámení.
Který španělský region je nejlevnější pro nákup?
Pokud jde o daň z nabytí, Madrid s 6 % patří mezi nejnižší a Katalánsko a Valencia s 10 % a více mezi nejvyšší. Při koupi nemovitosti za 300 000 € činí tento rozdíl asi 12 000 €. Majetková daň pak posouvá výpočet opět opačným směrem u větších portfolií.
Jak vám může pomoci AnchorLess?
AnchorLess zajišťuje administrativní vrstvu, která musí existovat dříve, než se může cokoliv dalšího stát.
Španělské NIE pro fyzické osoby. Žádost se podává online a trvá přibližně pět minut, přičemž náš právník zařídí a absolvuje schůzku za vás. Jsou zahrnuty poplatky za notáře, doručení e-mailem a záruka vrácení peněz.
Španělské NIF pro společnosti. Podává se přímo u Agencia Tributaria bez nutnosti papírování, notáře či překladů na vaší straně.
Bankovní účet ve Španělsku, který lze zřídit bez vaší fyzické přítomnosti v zemi.
Digitální certifikát, díky němuž můžete podávat a přijímat online oznámení.
AnchorLess není banka, účetní, daňový poradce, investiční poradce ani právnická kancelář a není ani státním orgánem. Působíme jako zprostředkovatel, který vás propojí a zároveň zvládne celý administrativní proces.
Chcete si před jakýmkoliv závazkem udělat celkový obrázek? AnchorMove vám zdarma představí celý váš kontrolní seznam a můžete si bezplatně promluvit s naším odborníkem.
Španělsko zůstává otevřené zahraničnímu kapitálu a uzavřené myšlence, že by kapitál mohl kupovat rezidenční status. To je hlavní změna, která přesně platí od 03-04-2025, kdy zákon Ley Orgánica 1/2025 současně zrušil všechny investiční cesty – nemovitosti, státní dluhopisy, akcie, fondy, vklady a podnikatelské projekty. Golden Visa je nyní pouze historickou referencí, chráněnou pouze pro již udělená povolení a podané žádosti.
Ekonomické pozadí je stabilní a zpomaluje. Bank of Spain předpovídá růst o 2,3 % v roce 2026 a 1,7 % v roce 2027, přičemž veřejný dluh klesne pod 99 % HDP a inflace dosáhne 3,6 %. Guvernér Escrivá označuje jako silné stránky zaměstnanost, migraci a absenci nerovnováh, které způsobily finanční krizi v roce 2008, a za omezení pak dluh, produktivitu a bydlení.
Stoprocentní daň, která dominovala mezinárodnímu zpravodajství, nikdy nevstoupila v platnost. Byla oznámena v lednu 2025, zpracována v květnu 2025 a dodnes nebyla projednána v parlamentu. Měla by se spíše považovat za riziko k monitorování než za náklad k rozpočtování.
Pokud jde o náklady, rozhodující číslo není to, které si dohodnete. Je jím katastrální referenční hodnota, která od ledna 2022 stanovuje daňový základ, a regionální převodní daň, která se pohybuje od 6 % v Madridu až po pásmovou škálu dosahující 13 % v Katalánsku po reformě z června 2025. Připočtěte 1 % až 2 % za notáře, katastr a právní služby a očekávejte celkem 10 % až 15 % nad kupní cenou.
Pokud jde o daně, dělí je rezidenční status. Nerezidenti platí pouze z příjmů ze španělských zdrojů, dluží imputovaný příjem z prázdné nemovitosti a čelí hrubé sazbě 24 % z příjmů z pronájmu, pokud sídlí mimo EU. Rezidenti platí z celosvětových příjmů a aktiv, přičemž sazba pro úspory nyní dosahuje až 30 % a daň z majetku se pohybuje od nulové sazby v Madridu až po plně zaplacenou v Katalánsku. Zákon Beckham Law může tuto kalkulaci resetovat na šest let, a to s lhůtou šesti měsíců, která začíná registrací u sociálního zabezpečení.
Pokud jde o investiční možnosti, nemovitosti zůstávají největší kategorií z hlediska objemu zahraničních investic a zároveň nejméně likvidní, zatímco sektory, které přitahují vážné podnikatelské investice, jsou obnovitelné zdroje energie – kde je nyní více než polovina španělské elektřiny obnovitelná – a automobilový průmysl, kde je Španělsko druhým největším výrobcem v Evropě a vláda se zavázala téměř 1,3 miliardy eur k elektrické transformaci. Za jednu strukturální skutečnost stojí za to si ji zapamatovat: španělské a EU registrované fondy umožňují odložené zdanění podle článku 94, zatímco ETF nikoli.
Pro expata je pořadí to, co vás chrání. Nejprve cesta k rezidenčnímu statusu, poté daňová rezidence a teprve poté aktiva. Obrácení tohoto pořadí je nejdražší chybou v této kategorii.
Vše závisí na jedné věci, která musí existovat jako první. Získejte NIE, pokud investujete jako fyzická osoba, a španělský NIF, pokud investujete jako společnost. Dokud vám nebude tento identifikátor přidělen, není vám k dispozici nic z toho, co je v tomto článku uvedeno.
Sdílejte tento článek
