Как иностранцу инвестировать в Испанию в 2026 году: расходы, налоги и требования
Коротко
Испания остаётся открытой для иностранного капитала, но закрытой для идеи покупки резидентства за деньги. Это ключевое изменение, которое вступило в силу 03-04-2025, когда Органический закон 1/2025 одновременно отменил все инвестиционные маршруты: недвижимость, государственные долговые обязательства, акции, фонды, депозиты и бизнес-проекты. «Золотая виза» теперь стала историческим понятием, сохранившись только для уже выданных разрешений и поданных заявок.
Иностранцы по-прежнему могут инвестировать в Испанию без общих ограничений на покупку недвижимости, акций или фондов. Изменилось лишь то, что инвестиции больше не предоставляют права на проживание, поскольку Испания отменила программу Golden Visa 03-04-2025. Широко обсуждаемый 100%-ный налог для неграждан ЕС остаётся лишь предложением, которое парламент никогда не рассматривал и не голосовал за него.
Теперь два факта существуют одновременно: Испания открыта для ваших денег, но закрыта для идеи, что эти деньги могут обеспечить вам место для проживания. Любое планирование строится на основе одновременного принятия обоих этих условий.
Прежде чем переводить капитал, вам потребуется испанский идентификационный налоговый номер. NIE, если вы инвестируете как физическое лицо, или испанский NIF, если через компанию. Без этого ни нотариус не подпишет сделку, ни банк не откроет счёт.
В этом руководстве рассматривается текущее состояние испанской экономики и факторы, делающие её привлекательной для иностранных инвестиций, как работала программа Golden Visa и что изменилось после её отмены, реальный статус предложения о 100%-ном налоге, полный процесс инвестирования в Испанию и те сферы, где правительство страны действительно поддерживает вас, необходимые документы перед совершением сделки, последовательность покупки недвижимости и стоимость по регионам, основные варианты инвестиций и секторы, привлекающие капитал, три теста, определяющие ваш статус налогового резидента Испании, обязательства перед государством как для нерезидента-собственника, так и для резидента, программа Beckham Law и шестимесячный срок её действия, а также существующие на сегодняшний день пути получения резидентства.
Содержание20
- Что означает «инвестировать в Испанию» в 2026 году
- Какова текущая экономическая ситуация в Испании?
- Каковы преимущества инвестирования в Испании?
- Можно ли по-прежнему получить вид на жительство в Испании за инвестиции?
- Существует ли в Испании налог в размере 100% для покупателей недвижимости из стран, не входящих в ЕС?
- Как проходит процесс инвестирования в Испании?
- Как экспату инвестировать в Испании?
- Что нужно до перевода любых денежных средств
- Покупка недвижимости в Испании: как проходит сделка
- Сколько на самом деле стоит покупка недвижимости в Испании
- Какие варианты инвестирования в Испании наиболее привлекательны?
- Налоговое резидентство: три критерия, которые решают всё
- Обязательства собственника-нерезидента
- Какие налоги вы платите, будучи налоговым резидентом Испании
- Закон Бекхэма в Испании
- Действующие маршруты резидентства
- Что нужно знать американцам
- Распространённые ошибки
- Основные вопросы об инвестировании в Испанию
- Как может помочь AnchorLess?
Что означает «инвестировать в Испанию» в 2026 году
Инвестировать в Испанию — значит вкладывать капитал в испанские активы: недвижимость, акции, торгуемые на бирже, коллективные инвестиционные фонды, государственные долговые обязательства или компанию, которую вы создаёте в этой стране. Теперь это исключительно экономическая деятельность, которая не даёт никаких иммиграционных преимуществ.
Такое разделение появилось недавно. В течение двенадцати лет покупка недвижимости за €500,000 сопровождалась выдачей вида на жительство. Эта связь исчезла, однако большинство руководств, которые до сих пор находятся в верхней части результатов поиска по этой теме, не учитывают произошедшие изменения.
Многие путают четыре разных понятия, поэтому прежде всего стоит их разграничить.
Инвестиции
Покупка испанского актива: недвижимости, акций, фондов, облигаций или бизнеса. Ограничений по гражданству для самой покупки нет, за одним узким исключением: для приобретения земли в определённых военных или стратегически важных прибрежных зонах требуется разрешение Министерства обороны.
Проживание
Ваше законное право жить в Испании. С 03-04-2025 получить его напрямую за деньги нельзя. Его можно оформить на основании работы, самозанятости, удалённой работы, проживания без права на трудовую деятельность, воссоединения семьи или учёбы. В нашем руководстве о том, как стать законным резидентом Испании, описан весь процесс.
Налоговое резидентство
Это понятие совершенно не связано с иммиграционным статусом. Вы можете быть законным резидентом, но не являться налоговым резидентом. Возможно и обратное: вы можете быть налоговым резидентом, не имея испанского вида на жительство, — это удивляет тех, кто проводит много времени в стране по туристическому штампу.
Идентификационные номера
NIE для иностранных физических лиц и испанский NIF для иностранных компаний. Это ключи ко всей системе. Без одного из них нотариус не заверит вашу сделку, а банк не откроет счёт.
Какова текущая экономическая ситуация в Испании?
Экономика Испании растёт быстрее, чем в среднем по еврозоне, но постепенно замедляется. Банк Испании прогнозирует рост ВВП на 2,3% в 2026 году и на 1,7% в 2027 году, инфляцию на уровне 3,6% в этом году и снижение государственного долга ниже 99% ВВП.
Эти прогнозы остались без изменений в рамках квартального анализа Банка Испании за июнь 2026 года, опубликованного вместе с его годовым отчётом. В первом квартале 2026 года экономика выросла на 0,6% после роста на 0,8% в последнем квартале 2025 года.
Глава Банка Испании Хосе Луис Эскрива объяснил нынешний подъём тремя факторами: динамичным ростом занятости, миграционными потоками и отсутствием серьёзных макрофинансовых дисбалансов. Последний фактор особенно важен для тех, кто оценивает страновой риск, поскольку он прямо контрастирует с ситуацией до 2008 года.
Основные показатели
| Показатель | 2026 | 2027 |
|---|---|---|
| Рост ВВП | 2.3% | 1.7% |
| Инфляция | 3.6% | 2.6% |
| Дефицит государственного бюджета (доля ВВП) | 2.4% | 2.3% |
| Государственный долг (доля ВВП) | 98.9% | 97.9% |
Источник: макроэкономические прогнозы Banco de España за июнь 2026 года.
Что по-прежнему объясняет финансовый кризис
Крах испанской экономики в 2008 году был банковским кризисом, вызванным проблемами на рынке недвижимости, и его последствия влияют на рынок, на котором вы покупаете недвижимость сегодня. Строительная отрасль рухнула, во многих регионах цены восстанавливались более десяти лет, а объёмы предложения так и не вернулись к докризисному уровню.
Нынешний дефицит жилья напрямую связан с этим. Именно поэтому жилищная политика стала одной из самых активных тем испанского законотворчества и поэтому иностранным покупателям необходимо следить за законодательными рисками, а не только за ценами.
Наряду с данными о росте Банк Испании отмечает три структурные проблемы: государственный долг, производительность и жильё. Экономическое развитие Испании — реальность, а ограничения открыто обозначает сам центральный банк.
Каковы преимущества инвестирования в Испании?
Преимущества инвестирования в Испании — это растущая экономика в еврозоне, внутренний рынок, насчитывающий более 48 миллионов потребителей, с доступом к рынкам Европы, Ближнего Востока и Африки и Латинской Америки, активная поддержка иностранных инвестиций со стороны испанского правительства посредством грантовых и консультационных программ, а также стоимость жизни и качество жизни, которые выгодно отличаются от показателей стран Северной Европы и США.
Рассмотрим их по порядку, поскольку значимость каждого преимущества зависит от того, что именно вы собираетесь приобрести.
Экономическое развитие и доступ к рынкам. В 2024 году экономика Испании выросла на 3,2%, что значительно выше показателя еврозоны; рост по-прежнему превышает средний показатель по блоку. Географическое и торговое положение страны открывает компаниям, созданным в Испании, доступ к рынкам Европы, Ближнего Востока, Северной Африки и Латинской Америки. Именно этот аргумент ICEX приводит корпоративным инвесторам, и он действительно весомый.
Поддержка правительства, действующая на практике. Испанское правительство финансирует специальные программы для иностранных инвестиций, а не просто заявляет об открытости. Подробности приведены ниже, в разделе о процессе.
Возможности сосредоточены в конкретных отраслях. Именно в возобновляемую энергетику, автомобилестроение и мобильность, ИКТ, биологические науки, аэрокосмическую отрасль и агропродовольственный сектор направляются государственные и частные инвестиции. В разделе об отраслях рассматриваются факторы развития каждой из них.
Качество жизни — с важной оговоркой. Здравоохранение, еда, климат, удобные для пеших прогулок города, а также стоимость жизни ниже, чем в большинстве стран Северной Европы и во многих регионах США, — вот почему многие иностранные покупатели выбирают Испанию вместо сопоставимых рынков. Это реальное преимущество, но именно ему часто придают чрезмерное значение. Качество жизни не меняет ваши налоговые обязательства, сумму налога на передачу собственности и тот факт, что арендодатель из страны, не входящей в ЕС, платит 24% с валового дохода от аренды. Наслаждайтесь первым, но учитывайте второе при планировании.
Что больше не является преимуществом. Право на проживание. На протяжении двенадцати лет это было главным преимуществом инвестирования в Испании, но в апреле 2025 года оно перестало им быть.
Можно ли по-прежнему получить вид на жительство в Испании за инвестиции?
Нет. Испания отменила все варианты получения вида на жительство для инвесторов 03-04-2025.
Программа Golden Visa была отменена Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero (опубликованным в BOE 03-01-2025 как BOE-A-2025-76), двадцать первое заключительное положение которого исключило содержание статей с 63-й по 67-ю из Ley 14/2013. Отмена вступила в силу через три месяца после публикации.
Как работает Golden Visa в Испании?
Больше никак. Испанская Golden Visa была программой получения вида на жительство за инвестиции, созданной в 2013 году. Она предоставляла иностранному инвестору право на законное проживание в обмен на соответствующие требованиям капитальные вложения. Все ее варианты были закрыты 03-04-2025.
Понимать, как она работала, по-прежнему важно: она повлияла на рынок, на котором вы собираетесь покупать недвижимость, а многие опубликованные материалы до сих пор описывают ее так, будто программа действует.
Каковы были условия Golden Visa
Иностранный инвестор, не являющийся резидентом, мог претендовать на участие в программе, вложив «значительный капитал» в один из перечисленных ниже объектов. Недвижимость в Испании стоимостью 500 000 € была самым известным, но не единственным вариантом.
| Закрытая программа для инвесторов | Минимальный порог |
|---|---|
| Недвижимость | €500,000 |
| Государственные долговые обязательства Испании | €2,000,000 |
| Акции или доли в компаниях | €1,000,000 |
| Инвестиционные фонды или фонды венчурного капитала | €1,000,000 |
| Банковские вклады в испанских финансовых учреждениях | €1,000,000 |
| Бизнес-проекты, представляющие общий интерес | Оценивались индивидуально |
Недвижимость должна была быть свободна от ипотеки в пределах порога 500 000 € и зарегистрирована в Реестре недвижимости. Первоначальное разрешение выдавалось на три года и продлевалось на пятилетние периоды при условии сохранения инвестиций. Оно никогда не предоставляло гражданство напрямую, хотя позволяло пройти стандартный пятилетний срок для получения постоянного вида на жительство и десятилетний срок для натурализации.
Что будет с теми, у кого уже есть такая виза
В Ley 14/2013 одновременно с отменой программы были включены два переходных положения, которые служат правовой основой для действующих владельцев виз. Заявления, поданные до 03-04-2025, рассматриваются по правилам, действовавшим на дату подачи. Уже выданные разрешения остаются действительными в течение всего срока, а заявления на продление рассматриваются по правилам, действовавшим на момент выдачи первоначального разрешения.
Для тех, кто начинает сегодня, практический вывод прост: покупайте что угодно, а затем подавайте заявление на вид на жительство отдельно — по программе, не связанной с покупкой.
Существует ли в Испании налог в размере 100% для покупателей недвижимости из стран, не входящих в ЕС?
Нет. По состоянию на 22-07-2026 это предложение, которое так и не обсуждалось и не выносилось на голосование, и оно не является законом.
Эта тема чаще всего освещается с ошибками в данной категории, поэтому приводим хронологию с датами.
13-01-2025 премьер-министр Педро Санчес объявил о пакете мер в сфере жилья, включавшем налог «до 100%» на недвижимость, приобретаемую покупателями-нерезидентами из стран, не входящих в ЕС. Предложение было сформулировано как «дополнительный государственный налог на передачу недвижимости» и обосновано ссылками на Данию и Канаду.
22-05-2025 правительство внесло в парламент законопроект.
27-03-2026 Reuters сообщило, что законопроект по-прежнему не обсуждался, сославшись на парламентские записи. Высокопоставленный представитель правительства сообщил Reuters, что новые налоги — одни из самых сложных мер для получения поддержки большинства в нынешнем парламенте. Junts, чья поддержка необходима правительству меньшинства, выступает против этой инициативы.
В пакете мер правительства в сфере жилья за январь 2026 года эта инициатива не была включена в число основных мер.
Что именно предусматривал законопроект — для ясности. Он распространялся бы на физических и юридических лиц, не являющихся резидентами ЕС, и предполагал сбор сверх действующего регионального налога на передачу недвижимости. Он не распространялся бы на покупку новостроек: такие сделки облагаются НДС, гармонизированным на уровне ЕС, поэтому не подпадают под действие национального законопроекта. Вопрос о том, распространялась бы эта формулировка на граждан стран ЕЭЗ — Норвегии, Исландии и Лихтенштейна — так и не был решён.
Как к этому относиться. Не закладывайте этот налог в бюджет. Но и не игнорируйте его. Законопроект находится в парламенте и может продвинуться, если изменится расстановка политических сил. Согласно официальной статистике Испании, в 2025 году иностранные покупатели-нерезиденты совершили 51 411 сделок — почти на 10% меньше, чем годом ранее, и это минимальный показатель за четыре года. Анализ отрасли связывает заметную часть этого снижения с отменой Golden Visa, а не с объявлением о налоге.
Как проходит процесс инвестирования в Испании?
Процесс инвестирования в Испании состоит из пяти этапов: получить испанский налоговый идентификационный номер, открыть счёт в испанском банке, провести юридическую проверку объекта, подписать документы у нотариуса и зарегистрировать приобретение. Компании и бизнес-проекты могут бесплатно получить консультационную поддержку от ICEX-Invest in Spain — государственного агентства по привлечению иностранных инвестиций.
Порядок действий фиксирован. К следующему этапу нельзя перейти, пока не завершён предыдущий, а самая распространённая ошибка — начинать с третьего этапа.
| Этап | Что происходит | Что необходимо для начала |
|---|---|---|
| 1. Идентификационный номер | NIE для физических лиц, испанский NIF для компаний | Без него ничего не начать |
| 2. Банковский счёт | Счёт в испанском банке с подтверждением происхождения средств | Идентификационный номер |
| 3. Юридическая проверка | Независимая проверка права собственности, задолженностей и разрешений | Ничего, но именно при пропуске этого этапа теряют деньги |
| 4. Нотариальный акт | Подписание, оплата остатка суммы, возникновение налоговых обязательств | Идентификационный номер и подготовленные средства |
| 5. Регистрация | Внесение записи в Реестр недвижимости или торговый реестр | Подписанный акт |
Чем занимается ICEX-Invest in Spain и чем не занимается
ICEX-Invest in Spain — исполнительное подразделение ICEX Spain Trade and Investment, государственного органа при Министерстве экономики, торговли и предпринимательства. Его задача — привлекать и поддерживать прямые иностранные инвестиции.
Оно предлагает конкретную поддержку, а не просто рекламирует свои услуги:
- Бесплатные консультационные и информационные услуги для иностранных инвестиционных проектов, запускаемых в Испании
- Rising UP in Spain — программа, ежегодно отбирающая до 50 иностранных стартапов по критериям инновационности и потенциала масштабирования и предоставляющая им бесплатный пакет услуг для начала деятельности
- Innova Invest — программа грантов для исследовательских и опытно-конструкторских проектов компаний, не менее чем на 50% принадлежащих иностранным владельцам; размер гранта может достигать €800,000 на одного получателя
- Руководство по ведению бизнеса в Испании, обновляемое ежегодно и описывающее правовые и нормативные условия, регулирующие иностранные инвестиции, примерно на 500 страницах
Вот о чём обычно не говорят вслух. ICEX поддерживает инвестиции в бизнес и корпоративные проекты. Если вы — физическое лицо и покупаете квартиру в Валенсии, это агентство не для вас, и чтение его материалов не поможет получить NIE. Юридические и административные процедуры для частного покупателя проходят через нотариуса, налоговую службу и Реестр недвижимости, и начинаются с получения идентификационного номера.
Как экспату инвестировать в Испании?
Чтобы инвестировать в Испании в качестве экспата, последовательно разберитесь с тремя вопросами: вашим иммиграционным статусом, статусом налогового резидента и только после этого — с выбором актива. Иностранные инвесторы, которые сначала покупают недвижимость, а потом выясняют налоговые последствия, чаще всего совершают самую дорогостоящую ошибку в этой категории.
Причина в том, что одна и та же покупка приводит к разным результатам в зависимости от вашей ситуации, а статус налогового резидента определяется фактическими обстоятельствами, а не намерениями.
Сначала определитесь с основанием для проживания
Если вы планируете жить в Испании, выбранное основание для проживания определяет, чем вы вправе заниматься в стране. Виза без права на работу запрещает любую трудовую деятельность. Виза для цифровых кочевников требует наличия дохода из-за рубежа. Для визы предпринимателя требуется оценка бизнес-проекта. Инвестиции сами по себе не дают основания для получения визы, поэтому этот вопрос нужно решать отдельно.
Выясните, станете ли вы налоговым резидентом Испании
Это ключевой вопрос. Инвестор-нерезидент платит испанский налог только с доходов из испанских источников. Налоговый резидент платит налоги с доходов и активов по всему миру, включая налог на имущество, размер которого значительно различается в зависимости от региона. Три критерия приведены ниже, и ни один из них не учитывает ваши намерения.
Затем выберите актив
Только на этом этапе можно ответить на вопрос о недвижимости или инвестиционном портфеле, поскольку налогообложение одного и того же актива зависит от вашего статуса. Экспат из страны, не входящей в ЕС, который сдаёт квартиру в Испании, платит 24% с валовой арендной платы без права на вычеты. Владелец — резидент ЕС платит 19% с чистого дохода от аренды, при этом расходы подлежат вычету. Та же квартира, тот же арендатор.
Условия, которые особенно важно учитывать экспатам
Покупка недвижимости не продлевает разрешённый срок пребывания. Владение недвижимостью не даёт вам дополнительных дней пребывания в Шенгенской зоне, а Система въезда/выезда теперь в цифровом формате контролирует на границе ограничение в 90 дней.
Качество жизни — веский повод для переезда, но плохая основа для финансового плана. Климат, здравоохранение и стоимость жизни — причины, по которым большинство экспатов выбирают Испанию, однако в налоговом законодательстве они нигде не учитываются. Планируйте финансы с учётом правил, а всем остальным наслаждайтесь отдельно.
Страна вашего гражданства не освобождает вас от налоговых обязательств. В частности, граждане США обязаны продолжать подавать налоговые декларации независимо от страны проживания; этому посвящён отдельный раздел ниже.
Что нужно до перевода любых денежных средств
В Испании всё начинается с идентификационных номеров. Пока у вас нет нужного номера, вы не сможете перейти к следующему этапу.
Если вы инвестируете как физическое лицо: NIE
NIE (Número de Identidad de Extranjero) — это идентификационный номер иностранца. Он необходим, чтобы подписать документ о сделке у нотариуса, открыть банковский счёт, зарегистрировать недвижимость на своё имя, уплатить налог на передачу имущества и подать любую налоговую декларацию в Испании.
Это только идентификационный номер. Наличие NIE не делает вас резидентом и не даёт права на работу. В нашем руководстве о различиях между NIE и TIE рассказывается, в чём люди часто ошибаются.
Нерезиденты получают «белый NIE» — бумажное свидетельство, а не пластиковую карту.
Если вы инвестируете через компанию: испанский NIF
Иностранной компании, которая приобретает активы в Испании, выставляет счета в Испании или регистрируется для выполнения обязательств по соблюдению требований, необходим испанский NIF, присваиваемый Agencia Tributaria. Благодаря ему налоговый орган может идентифицировать вашу компанию на территории Испании без местного офиса или дочерней компании.
Банковский счёт в Испании
На практике он необходим для подписания сделки, уплаты налогов на передачу имущества и последующих регулярных платежей: IBI, взносов в товарищество собственников, коммунальных услуг и страховки.
Будьте готовы к проверке. Согласно правилам противодействия отмыванию денег, испанские банки запрашивают заверенные и переведённые документы, а при необходимости — документы с апостилем, подтверждающие происхождение средств. Обычно это налоговые декларации, расчётные листки или бухгалтерская отчётность компании. В рамках Общего стандарта отчётности испанские финансовые учреждения автоматически передают сведения о счетах налоговому органу вашей страны. В соответствии с FATCA они напрямую сообщают в IRS о владельцах счетов из США.
Цифровой сертификат
certificado digital позволяет пользоваться онлайн-сервисами испанских государственных органов: подавать Modelo 210, проверять статус дела и получать официальные уведомления. Без него вам придётся зависеть от записи на приём и расписания другого человека.
Покупка недвижимости в Испании: как проходит сделка
Порядок действий неизменен, и каждый шаг влечёт юридические последствия. Пропуск второго шага может привести к финансовым потерям.
Шаг 1: соглашение о резервировании
documento de reserva снимает объект с продажи. Размер задатка обычно составляет от €3,000 до €10,000; деньги передают на эскроу-счёт или законному представителю продавца.
Шаг 2: юридическая проверка
Независимый юрист проверяет документ о праве собственности, непогашенные долги и обременения, задолженность по взносам в сообщество собственников, сертификат пригодности жилья для проживания, а также действительность разрешений на строительство.
Именно этот шаг многие пропускают, чтобы сэкономить, и именно его пропуск обходится дороже всего. В Испании долги переходят вместе с недвижимостью, а не остаются за продавцом. После завершения сделки задолженность по взносам в сообщество собственников и налогу IBI становится вашей.
Шаг 3: договор о задатке
По contrato de arras обычно вносится задаток в размере 10% от цены. Согласно статье 1454 Гражданского кодекса Испании, покупатель, отказавшийся от сделки, теряет задаток, а продавец, отказавшийся от сделки, возвращает его в двойном размере.
Шаг 4: публичный акт у нотариуса
escritura pública передаёт право собственности, а оставшаяся часть суммы и налоги по сделке подлежат уплате при подписании. Нотариус подтверждает личность сторон, поэтому к этому моменту у вас уже должен быть NIE.
Шаг 5: Реестр недвижимости
Регистрация в Registro de la Propiedad защищает ваше право собственности от претензий третьих лиц. Подписание акта делает вас собственником в отношениях с продавцом. Регистрация подтверждает ваше право собственности для всех остальных.
Сколько на самом деле стоит покупка недвижимости в Испании
Заложите в бюджет от 10% до 15% сверх цены покупки и учитывайте, что самый значительный фактор — регион, в котором вы покупаете недвижимость.
Налоговая база — это не уплаченная вами цена
С 01-01-2022 налог на передачу имущества и гербовый сбор рассчитываются исходя из кадастровой справочной стоимости (valor de referencia catastral), которую Catastro устанавливает с помощью собственных алгоритмов на основе местоположения и сопоставимых сделок.
Если справочная стоимость превышает цену, указанную в вашем договоре, налог уплачивается исходя из справочной стоимости. Если для недвижимости не установлена справочная стоимость, базой становится заявленная цена. Это может стать неприятным сюрпризом для покупателей, которые договорились о хорошей скидке, а затем получили налоговый счёт, рассчитанный исходя из суммы, которую они не платили.
Новостройка или вторичное жильё
Новостройка: НДС (IVA) по ставке 10% на жилые объекты по всей стране, а также гербовый сбор, размер которого устанавливается на региональном уровне (AJD). На Канарских островах вместо IVA применяется IGIC по ставке 7%.
Вторичное жильё: вместо НДС и гербового сбора уплачивается налог на передачу имущества (ITP), ставку которого полностью устанавливает автономное сообщество.
Налог на передачу имущества по регионам
Данные проверены 22-07-2026. Региональные ставки меняются, иногда в середине года. Перед подписанием договора уточните актуальную ставку в соответствующем автономном сообществе.
| Регион | ITP при покупке вторичного жилья | AJD при покупке новостройки |
|---|---|---|
| Мадрид | 6% | 0.75% |
| Андалусия | 7% | 1.2% |
| Валенсия | 10% | 1.5% |
| Каталония | Прогрессивная ставка, от 10% до 13% | 1.5% |
Изменения в Каталонии — это то, в чём большинство руководств до сих пор ошибаются. С 27-06-2025, согласно Decret llei 5/2025 de 25 de març, в Каталонии применяется шкала с диапазонами, а не единая ставка:
| Диапазон стоимости недвижимости | Ставка для этого диапазона |
|---|---|
| До €600,000 | 10% |
| От €600,000 до €900,000 | 11% |
| От €900,000 до €1,500,000 | 12% |
| Свыше €1,500,000 | 13% |
Шкала применяется прогрессивно: по соответствующей ставке облагается только часть стоимости, попадающая в каждый диапазон. При покупке за €700,000 ставка 10% применяется к первым €600,000, а ставка 11% — к оставшимся €100,000. Эффективная ставка составляет около 10.14%.
В Каталонии также ввели ставку 20% для крупных владельцев (в широком смысле — собственников более десяти жилых объектов или пяти объектов в определённой зоне с напряжённой ситуацией на рынке жилья), а также при покупке целых жилых зданий.
В провинциях Страны Басков и Наварре действуют отдельные форальные налоговые системы со своими правилами.
Профессиональные и административные расходы
Помимо налогов, заложите примерно от 1% до 2%:
- Услуги нотариуса: рассчитываются по установленной на национальном уровне тарифной шкале исходя из цены покупки и обычно составляют от 0.2% до 0.5%
- Сборы за регистрацию в Земельном реестре: также рассчитываются по тарифной шкале и обычно составляют от 0.1% до 0.25%
- Услуги независимого юриста: обычно от 1% до 2%
- Gestoría: около €300 за подготовку налоговой отчётности и обработку документов
- Комиссия агентства: обычно её платит продавец, однако условия договоров различаются
Финансирование
Нерезиденты обычно получают ипотеку на 60%–70% стоимости недвижимости, то есть до уплаты налогов им нужно внести 30%–40% стоимости наличными. Оценка недвижимости для банка стоит от €250 до €600 и, как правило, действительна в течение шести месяцев. Комиссия за оформление кредита может достигать 2% от его суммы.
Какие варианты инвестирования в Испании наиболее привлекательны?
Единого лучшего способа инвестировать в Испании не существует: подходящий вариант зависит от вашего налогового резидентства, инвестиционного горизонта и от того, нужна ли вам ликвидность актива. Основные категории, доступные иностранным инвесторам, — недвижимость, акции, торгуемые на бирже, коллективные инвестиционные фонды, страховые инвестиционные продукты и создание бизнеса.
Ниже описано, как устроен каждый из этих вариантов и как они облагаются налогом в Испании. Это не рекомендация какого-либо продукта, и AnchorLess не дает консультаций по инвестициям.
Испанские рынки ценных бумаг находятся под надзором CNMV (Comisión Nacional del Mercado de Valores). Любой поставщик услуг, с которым вы работаете, должен быть включен в ее реестр.
Недвижимость в Испании
Это крупнейшая категория по объему иностранных инвестиций и наименее ликвидная. Подробно она описана выше: при приобретении взимаются региональные налоги, ежегодные обязательства сохраняются независимо от того, сдаете ли вы недвижимость в аренду, а на сектор влияют меры жилищной политики, которые сейчас активно меняют испанское законодательство.
Доходность от аренды значительно различается в зависимости от города и от того, сдается ли жилье на длительный срок или по туристической лицензии. Требования к лицензированию краткосрочной аренды существенно ужесточились: Барселона постепенно отказывается от выдачи новых лицензий на туристическую аренду, а теперь регистрация требуется на национальном уровне. Поэтому перед подачей предложения необходимо проверить наличие лицензии, если расчет доходности основан на сдаче жилья отдыхающим.
Акции, торгуемые на бирже
Акции испанских компаний торгуются на биржах BME. Для резидентов прирост капитала и дивиденды включаются в базу налогообложения сбережений. Для нерезидентов дивиденды облагаются испанским налогом у источника по ставке 19%, которая может быть снижена в соответствии с применимым соглашением об избежании двойного налогообложения.
Коллективные инвестиционные фонды и ETF: важное различие
Это структурное различие влияет на результаты сильнее, чем любой другой фактор испанской системы.
Испанские и зарегистрированные в ЕС паевые фонды подпадают под режим отсрочки налогообложения, предусмотренный статьей 94 Закона о налоге на доходы физических лиц. Перевод средств из одного соответствующего требованиям фонда в другой (traspaso) не приводит к возникновению налогооблагаемого прироста капитала. Налог уплачивается только при окончательном выводе средств из системы фондов.
Применяются три условия. Вы должны быть плательщиком испанского IRPF, поскольку нерезиденту нечего откладывать по IRPF. Оба фонда должны соответствовать требованиям к учреждениям коллективного инвестирования. Иностранный фонд отвечает требованиям только в том случае, если он зарегистрирован в CNMV, а договор заключен через испанского дистрибьютора.
ETF не подпадают под этот режим. Министерство прямо разрешило этот вопрос, распространив исключение на биржевые фонды независимо от того, торгуются ли они на испанском или иностранном рынке. Каждая продажа ETF является налогооблагаемым событием, даже если вы реинвестируете вырученные средства в тот же день.
Чтобы структура SICAV подпадала под режим отсрочки налогообложения, в ней должно быть не менее 500 акционеров, а доля инвестора не должна превышать 5% капитала ни в один момент в течение предыдущих двенадцати месяцев.
Полисы страхования жизни, привязанные к инвестиционным фондам
Это категория страховых продуктов, выпускаемых европейскими страховщиками жизни. Базовыми активами управляет управляющий, принимающий решения по своему усмотрению, а доход накапливается внутри полиса, не облагаясь налогом ежегодно. Налоговый режим в Испании зависит от того, соответствует ли полис определенным структурным требованиям; они достаточно сложны, поэтому соответствие оценивается в каждом случае отдельно. Любое решение в этой сфере следует принимать вместе с лицензированным испанским налоговым консультантом, а не на основании публикации в блоге.
Создание бизнеса
Регистрация SL (общества с ограниченной ответственностью) или оформление статуса autónomo переводит вас в совершенно иной правовой режим: корпоративный налог, регистрация по НДС, взносы в систему социального обеспечения и возможность получить связанный с этим вид на жительство. В обоих случаях требуется испанский NIF, и оба варианта рассматриваются в нашем руководстве по испанскому NIF.
Какие отрасли привлекательны для инвестиций в Испании?
Наиболее привлекательные для инвестиций отрасли в Испании — возобновляемая энергетика, автомобилестроение и мобильность, ИКТ, биомедицинские науки, аэрокосмическая отрасль и агропродовольственный сектор. Именно в этих сферах сосредоточены экономический рост Испании и государственное софинансирование; их ICEX считает приоритетными для иностранных инвестиций в бизнес.
Возобновляемая энергетика
Электроэнергетическая система Испании — одна из наиболее декарбонизированных в Европе, и подтверждающие это показатели особенно впечатляют.
В 2025 году на возобновляемые источники пришлось 55.5% электроэнергии Испании, а с учетом собственного потребления — 56.6%; выработка достигла рекордных 150.8 ТВт·ч. Ветроэнергетика третий год подряд заняла первое место в структуре генерации с долей 21.6%, опередив атомную энергетику (19%), солнечную фотоэлектрическую энергетику (18.4%) и газовые установки комбинированного цикла (16.8%). За год было введено в эксплуатацию почти 10 ГВт новых солнечных и ветровых мощностей, в результате чего общая установленная мощность достигла 142.5 ГВт.
Red Eléctrica четко формулирует стратегическую перспективу: растущий спрос со стороны новых промышленных и цифровых потребителей при более чистой энергосистеме укрепляет позиции Испании в Европе. Для энергоемкого бизнеса в Испании это аргумент с точки зрения затрат и соблюдения требований, а не идеологии.
Автомобильная промышленность
Испания — второй по величине производитель автомобилей в Европе и девятый в мире, а также второй производитель коммерческого транспорта в Европе. Крупные международные производители управляют заводами по всей стране; многие из них относятся к числу наиболее автоматизированных в Европе.
Отрасль находится в процессе масштабного перехода, который правительство Испании непосредственно финансирует. В декабре 2025 года оно объявило о выделении почти €1.3 миллиарда на поддержку рынка электромобилей и отрасли, включая €400 миллионов потребительских субсидий на 2026 год, €580 миллионов на промышленные инвестиции и €300 миллионов на зарядную инфраструктуру. Цель — обеспечить электрификацию 95% производства в Испании к 2035 году.
Иностранный капитал уже приходит в эту сферу. Завод по производству аккумуляторов CATL совместно со Stellantis предполагает инвестиции примерно на €4 миллиарда.
Другие отрасли
В список приоритетных отраслей также входят ИКТ, аэрокосмическая промышленность, химическая промышленность, биомедицинские науки, агропродовольственный сектор, аудиовизуальная отрасль, транспорт и логистика. Благодаря своему расположению Испания обеспечивает компаниям, созданным в стране, доступ к рынкам ЕС, Ближнего Востока, Северной Африки и Латинской Америки, а также к внутреннему рынку с населением более 48 миллионов человек.
Важно учитывать сферу применения этих выводов. Привлекательность отраслей служит аргументом в пользу прямых инвестиций в бизнес и вложений в акции. Она не имеет отношения к вопросу о том, стоит ли покупать квартиру в Малаге. Рассматривайте эти вопросы отдельно.
Налоговое резидентство: три критерия, которые решают всё
Вы становитесь налоговым резидентом Испании, если соответствуете хотя бы одному из трёх критериев. В Испании нет разделения налогового года: соответствие критерию делает вас резидентом на весь календарный год.
Именно отсутствие разделения года и становится ловушкой. Если вы приехали в октябре и остались, под налогообложение может попасть весь год.
Критерий 1: количество дней
183 дня или больше физического присутствия на территории Испании в течение календарного года. Неполные дни тоже учитываются. Дни поездок для ознакомления тоже учитываются. Дни временного отсутствия прибавляются к количеству дней пребывания в Испании, если только вы не можете подтвердить налоговое резидентство в другой стране официальной справкой налогового органа этой страны.
Критерий 2: центр экономических интересов
Ваша профессиональная деятельность, инвестиции или основная экономическая база находятся преимущественно в Испании. При применении этого критерия количество дней вообще не учитывается — именно поэтому он затрагивает тех, кто считает, что 182 дня гарантируют безопасность.
Критерий 3: презумпция, связанная с семьёй
Ваш супруг или супруга, с которым или с которой вы не проживаете раздельно на законных основаниях, и ваши несовершеннолетние дети-иждивенцы обычно проживают в Испании. Эту презумпцию можно опровергнуть, то есть доказывать обратное должны вы.
Обязательства собственника-нерезидента
Владение недвижимостью в Испании в статусе нерезидента влечёт за собой обязательства, даже если объект пустует. Все перечисленные ниже декларации подаются по форме Modelo 210.
Вменённый доход от пустующей недвижимости
В Испании налог начисляется на условную арендную стоимость, даже если вы никогда не сдаёте недвижимость в аренду. Налоговая база составляет 2% кадастровой стоимости или 1,1%, если кадастровая стоимость пересматривалась в течение последних десяти лет. Затем эта база облагается налогом по ставке 19% для резидентов ЕС и ЕЭЗ или 24% для всех остальных.
Декларация подаётся раз в год. Это обязательство чаще всего упускают из виду американские и британские собственники.
Доход от аренды
Резиденты ЕС и ЕЭЗ платят 19% с чистого дохода от аренды, при этом расходы можно вычесть: взносы в товарищество собственников, IBI, страхование, ремонт и амортизацию.
Нерезиденты из стран, не входящих в ЕС, платят 24% с валового дохода от аренды без права на какие-либо вычеты. Для собственников из США и Великобритании после Брексита это самое существенное невыгодное отличие во всей системе. Одна и та же недвижимость, один и тот же арендатор — но налоговые счета существенно различаются.
Продажа
Прирост капитала при продаже нерезидентом облагается по фиксированной ставке 19% независимо от того, проживаете ли вы в ЕС или за его пределами. Именно в этом многие опубликованные разъяснения ошибаются. Разница между ставками 19% и 24% применяется к общей ставке для нерезидентов, а прирост от отчуждения имущества облагается по отдельной фиксированной ставке согласно закону о налоге на доходы нерезидентов.
По закону покупатель обязан удержать 3% от цены продажи и перечислить эту сумму в налоговую службу по форме Modelo 211 в течение одного месяца в качестве авансового платежа по вашему налогу. Затем у вас есть ещё три месяца, чтобы подать Modelo 210, указав фактический прирост капитала; таким образом, общий срок составляет четыре месяца со дня продажи. Если удержанные 3% превышают сумму вашего фактического налогового обязательства, разницу можно вернуть. Возврат средств обычно занимает от шести до двенадцати месяцев.
Есть ещё одно ограничение, которое важно учитывать инвесторам, владеющим несколькими объектами недвижимости. Нерезиденты не могут зачесть прирост капитала от продажи одного объекта против убытка от продажи другого, даже если обе продажи состоялись в одном налоговом году или в один день.
Какие налоги вы платите, будучи налоговым резидентом Испании
Налоговое резидентство означает, что Испания облагает налогом ваш мировой доход и активы.
Подоходный налог
IRPF делится на две налоговые базы. К общей базе (трудовая деятельность, самостоятельная занятость, большинство доходов от аренды) применяются государственная и региональная шкалы: максимальная ставка достигает примерно 47% и в некоторых автономных сообществах бывает выше. Для сберегательной базы (дивиденды, проценты, прирост капитала) применяется единая национальная шкала:
| Сберегательная база | Ставка |
|---|---|
| До €6,000 | 19% |
| От €6,000 до €50,000 | 21% |
| От €50,000 до €200,000 | 23% |
| От €200,000 до €300,000 | 27% |
| Свыше €300,000 | 30% |
В соответствии с Ley 7/2024, de 20 de diciembre, максимальная ставка выросла с 28% до 30% и применяется начиная с налогового 2025 года. В руководствах, где по-прежнему указана ставка 28%, содержатся устаревшие сведения. В провинциях Страны Басков и Наварре действуют собственные форальные шкалы.
Налог на имущество
Взимается с чистой стоимости активов по всему миру по состоянию на 31 декабря. Государственный необлагаемый минимум составляет €700,000, плюс до €300,000 для основного места жительства. Затем автономные сообщества могут изменить три параметра: необлагаемый минимум, шкалу и налоговую льготу.
| Регион | Необлагаемый минимум | Фактические условия |
|---|---|---|
| Мадрид | €700,000 | Льгота 100% |
| Андалусия | €700,000 | Льгота 100% |
| Каталония | €500,000 | Льготы нет, собственная шкала до 3.48% |
| Валенсия | €1,000,000 | Льготы нет, собственная шкала |
| Балеарские острова | €3,000,000 | Собственный режим |
Валенсия повысила необлагаемый минимум с €500,000 до €1,000,000 согласно Ley 5/2025 de 30 de mayo; изменение вступило в силу 01-06-2025. Источники, где для Валенсии по-прежнему указан минимум €500,000, описывают прежние условия.
Налог солидарности на крупные состояния
Национальный налог, от которого автономные сообщества не могут освободить налогоплательщиков, введённый Ley 38/2022 и продлённый на неопределённый срок. Он применяется к чистому состоянию свыше €3,000,000, что составляет примерно €3.7 миллиона с учётом вычета необлагаемого минимума €700,000.
| Диапазон чистого состояния | Ставка |
|---|---|
| От €3,000,000 до €5,347,998 | 1.7% |
| От €5,347,998 до €10,695,996 | 2.1% |
| Свыше €10,695,996 | 3.5% |
Уплаченный региональный налог на имущество засчитывается в счёт этого налога. Последствие неочевидно: в Мадриде и Андалусии региональная льгота обнуляет налог на имущество, поэтому зачесть нечего и владельцы крупных состояний платят государству налог солидарности в полном размере. Региональная льгота перестаёт помогать именно тогда, когда речь идёт о самых крупных суммах.
Отчётность об активах за рубежом
Налоговые резиденты Испании подают Modelo 720 по зарубежным счетам, ценным бумагам и недвижимости, если их стоимость превышает €50,000 в каждой категории, а также Modelo 721 по криптоактивам за рубежом, если их стоимость превышает тот же порог. Срок подачи обеих деклараций — до 31 марта.
Порог для недвижимости рассчитывается исходя из стоимости приобретения, а не текущей рыночной стоимости. Если недвижимость была куплена за €60,000 в 2010 году, а теперь стоит €45,000, обязанность подать декларацию всё равно возникает.
Карательные положения этого режима были отменены Судом Европейского союза по делу C-788/19 (27-01-2022), который отменил штраф в размере 150% и бессрочный срок давности. Ley 5/2022 изменила правила. Обязанность подавать декларацию сохраняется.
Налог при выезде
Если вы были налоговым резидентом Испании не менее 10 из 15 лет до отъезда, нереализованный прирост стоимости ваших глобальных долевых активов может облагаться налогом при выезде. Налог применяется, если общая рыночная стоимость портфеля превышает €4,000,000 либо если доля в одной компании превышает 25% и стоит более €1,000,000. Нереализованный прирост стоимости облагается по ставкам для сберегательной базы.
Закон Бекхэма в Испании
Закон Бекхэма позволяет квалифицированным новым резидентам уплачивать налоги по изменённой схеме для нерезидентов в течение шести налоговых лет: фиксированная ставка 24% на облагаемый доход от трудовой деятельности в Испании до €600 000, 47% — сверх этой суммы, а иностранный пассивный доход, как правило, не облагается налогами в Испании.
Его юридическое название — специальный режим для работников, переведённых на территорию Испании, в соответствии со статьёй 93 Закона 35/2006.
Что покрывает и что часто неправильно понимают
Три преимущества получают меньше внимания, чем заслуживают. Отсутствие Modelo 720, что снимает самую тяжёлую отчётную нагрузку для испанского резидентства. Налог на имущество применяется только к активам, расположенным в Испании, поэтому зарубежный портфель остаётся вне налоговой базы. Солидарный налог также применяется только к испанским активам, по той же логике.
Наиболее распространённое заблуждение — предположение, что ставка 24% распространяется на весь доход. Это не так. Испанский сберегательный доход облагается по прогрессивной шкале, а дивиденды, проценты и прирост капитала требуют отдельного анализа.
Срок, по истечении которого заявки больше не принимаются
Выбор режима оформляется через Modelo 149 в течение шести месяцев. Отсчёт времени обычно начинается с регистрации в системе социального обеспечения, а не с даты вашего прибытия в Испанию. Путать эти два момента — основная причина, по которой люди теряют право на этот режим навсегда, так как пропуск срока означает стандартное применение IRPF за этот год и отсутствие второй попытки до тех пор, пока вы не проведёте ещё пять лет за пределами Испании.
Далее отчётность подаётся по Modelo 151.
Критерии отбора
Вы не должны быть налоговым резидентом Испании в течение пяти налоговых лет до переезда. Этот период составлял десять лет до конца 2022 года и был сокращён Законом 28/2022.
Режим не предоставляется автоматически обладателям визы цифрового nomad. Для фрилансеров, как правило, требуется сертификация ENISA, подтверждающая, что деятельность является высококвалифицированной или инновационной, необходимо сохранять долю дохода из испанских источников ниже 20% от общего оборота, а также своевременно подавать Modelo 149.
Одно важное изменение 2025 года. В Решении 00/03697/2025 Высший экономико-административный трибунал (TEAC) подтвердил, что бенефициары Закона Бекхэма должны уплачивать налог на предполагаемый доход от аренды в отношении их основного места жительства в Испании. В стандартном режиме налогового резидентства основное жильё освобождается от этого налога. В рамках данного режима — нет.
Действующие маршруты резидентства
С отменой инвестиционного маршрута остаются следующие категории. Полную информацию вы найдёте в нашем руководстве по испанским визам.
Digital Nomad Visa
Для удалённых работников, получающих доход от компаний за пределами Испании. Минимальный доход составляет 200% от SMI, что по Real Decreto 126/2026 составляет €2 849 в месяц для одного заявителя.
| Заявитель | Требуемый ежемесячный доход |
|---|---|
| Основной заявитель | €2 849 |
| Первый зависимый (супруг/партнёр) | +€1 069 |
| Каждый дополнительный зависимый | +€356 |
Также потребуется диплом о высшем образовании или трёхлетний опыт работы по специальности, а также частная медицинская страховка без франшизы. Если вы работаете как фрилансер, доход от испанских клиентов не должен превышать 20% от общего оборота.
Non-Lucrative Visa
Для пенсионеров и лиц, живущих на пассивный доход. Требование — 400% от IPREM, что составляет €28 800 в год для основного заявителя и €7 200 за каждого члена семьи.
Non-Lucrative Visa не позволяет работать. Также требуется физическое присутствие в Испании не менее 183 дней в году для продления визы, что автоматически делает вас налоговым резидентом Испании с обязательством декларировать доходы и активы по всему миру.
Entrepreneur Visa
Для основателей, создающих бизнес в Испании, в соответствии с Ley 14/2013. Финансовые требования начинаются с €34 200 для основного заявителя, плюс €12 820 для супруга и €4 275 за каждого дополнительного родственника.
Для подачи заявления на резидентство проект должен получить положительное заключение (informe favorable) от ENISA — государственного агентства по инновациям. ENISA оценивает проект по таким критериям, как инновационность, масштабируемость, рынок, финансы и команда.
Отказы получают проекты с готовыми платформами без уникальных технологий, модели дохода, которые масштабируются только за счёт увеличения штата, прогнозы без анализа конкурентов и команды без технических специалистов.
Высококвалифицированные специалисты и трудовые маршруты
В случаях, когда испанский работодатель или корпоративный перевод организует переезд. Обычно работодатель начинает процесс получения разрешения внутри Испании в первую очередь.
Что нужно знать американцам
Есть три момента, которые выпадают из испанских правил и часто остаются без внимания.
Ваша обязанность по подаче отчётности в США не отменяется. Граждане США и обладатели грин-карты обязаны отчитываться о доходах по всему миру, независимо от места проживания. Использование налогового договора между США и Испанией и зачёт иностранных налогов — это инструменты для избежания двойного налогообложения, которые необходимо применять осознанно, а не по умолчанию.
Закон о Бекхэме освобождает вас от подачи формы Modelo 720, но не от американских обязательств. Отчётность по FBAR и любые требования FATCA продолжают действовать в установленные сроки.
Испанские банки напрямую сообщают в IRS о ваших данных. Это работа системы FATCA в соответствии с её предназначением, и это ещё одна причина, почему американскую сторону вашей налоговой отчётности нужно привести в порядок до открытия счёта, а не после.
В такой ситуации важно работать с профессионалом, который разбирается в обеих юрисдикциях. Только испанский консультант упустит американскую сторону, а только американский специалист — испанскую.
Распространённые ошибки
Планирование бюджета на основе цены покупки. Налоговой базой является кадастровая стоимость, если она выше, поэтому даже успешные переговоры не снижают налог на передачу права собственности.
Полагаться только на правило 183 дней. Центр экономических интересов не зависит от количества проведённых дней.
Приравнивать регистрацию по месту жительства (padrón) к статусу иммиграции. Регистрация по месту жительства подтверждает ваш адрес в муниципалитете. Это полезная процедура, но она не является разрешением на проживание.
Пренебрегать проверкой при покупке ради экономии на услугах. Задолженности по взносам в кондоминиум и неоплаченный налог на недвижимость (IBI) переходят вместе с объектом.
Не сдавать декларацию о фиктивном доходе. Владение пустой недвижимостью в Испании создаёт ежегодную обязанность по уплате налогов, о которой многие узнают лишь спустя годы — с начисленными процентами.
Отсчитывать шесть месяцев по Закону Бекхэма с момента прибытия. Обычно отсчёт начинается с регистрации в системе социального обеспечения.
Рассчитывать на отсрочку налога при покупке ETF. Биржевые фонды полностью исключены из действия статьи 94.
Строить модель доходности на основе аренды для туристов. Правила лицензирования ужесточились, и сегодняшняя лицензия может не подлежать продлению.
Подавать заявление на получение NIE после подписания документов. Нотариусу NIE требуется при оформлении сделки, а банку — ещё до этого.
Основные вопросы об инвестировании в Испанию
Могут ли иностранцы по-прежнему покупать недвижимость в Испании?
Да, без общих ограничений по гражданству. Вам потребуется NIE, а покупка в обозначенных военных или стратегических прибрежных зонах требует разрешения Министерства обороны.
Нужно ли быть резидентом Испании для инвестирования?
Нет. Нерезиденты могут покупать недвижимость, владеть акциями и открывать счета. Вам понадобится NIE и, как правило, испанский банковский счёт. Нерезидентство влияет на налоговый режим, но не на возможность инвестирования.
Сколько нужно инвестировать в Испанию, чтобы получить вид на жительство?
Таких сумм больше не существует. Все инвестиционные маршруты для получения вида на жительство были отменены 03-04-2025. Теперь резидентство предоставляется через категории: работа, самозанятость, удалённая работа, некоммерческая виза, воссоединение семьи или обучение.
Действительно ли существует 100%-ный налог для иностранных покупателей?
Он был анонсирован 13-01-2025 и внесён в качестве законопроекта 22-05-2025. По состоянию на июль 2026 года он не обсуждался и не был принят, а значит, не является законом.
Какие налоги нужно платить при покупке недвижимости и оставлении её пустой?
Налог на условный доход по форме Modelo 210, рассчитываемый как 2% от кадастровой стоимости (1,1%, если стоимость была пересмотрена за последние десять лет), облагается по ставке 19% для резидентов ЕС и ЕЭС или 24% для остальных. Плюс муниципальный налог IBI и взносы сообщества.
Сколько времени занимает получение NIE?
Сроки зависят от способа подачи и консульства или полицейского участка, который обрабатывает заявление. Отчёты людей, проходящих очный маршрут в Испании, говорят о длительных очередях на запись, которые не всегда доступны. Удалённый маршрут через адвоката с доверенностью полностью исключает необходимость в записи на приём.
Может ли заявление на NIE быть отклонено?
NIE — это административный идентификационный номер, поэтому правильно оформленное заявление не оценивается по существу, как это происходит с визой. Проблемы возникают только при неполной или неправильно легализованной документации.
Нужно ли мне налоговому представителю в Испании?
Нерезиденты формально обязаны назначить представителя при работе через постоянное представительство или по запросу налогового органа. В остальных случаях для физических лиц это необязательно, и на практике это помогает избежать пропуска сроков подачи и неотвеченных официальных уведомлений.
В каком регионе Испании дешевле всего покупать недвижимость?
По налогу на приобретение, Мадрид с 6% является одним из самых низких, а Каталония и Валенсия с 10% и выше — одними из самых высоких. На сумме в €300 000 разница в налогах составит около €12 000. Налог на имущество затем снова меняет расчёты в противоположную сторону для крупных портфелей.
Как может помочь AnchorLess?
AnchorLess берёт на себя всю административную часть, без которой невозможно начать.
Испанский NIE для физических лиц. Оформляется онлайн примерно за пять минут, при этом наш юрист бронирует и посещает встречу за вас. Включены нотариальные сборы, доставка по электронной почте и гарантия возврата денег.
Испанский NIF для компаний. Подаётся напрямую в Agencia Tributaria без необходимости заполнять бумаги, обращаться к нотариусу или делать переводы.
Банковский счёт в Испании, открываемый без вашего присутствия в стране.
Цифровой сертификат, чтобы вы могли подавать документы и получать уведомления онлайн.
AnchorLess не является банком, бухгалтером, налоговым консультантом, финансовым советником, юридической фирмой или государственным органом. Мы выступаем посредником, связывая вас и управляя административными процессами.
Хотите увидеть полную картину перед тем, как принять решение? AnchorMove бесплатно предоставит вам полный чек-лист, а вы сможете обсудить детали с нашим экспертом без каких-либо обязательств.
Испания остаётся открытой для иностранного капитала, но закрытой для идеи покупки резидентства за деньги. Это ключевое изменение, которое вступило в силу 03-04-2025, когда Органический закон 1/2025 одновременно отменил все инвестиционные маршруты: недвижимость, государственные долговые обязательства, акции, фонды, депозиты и бизнес-проекты. «Золотая виза» теперь стала историческим понятием, сохранившись только для уже выданных разрешений и поданных заявок.
Экономический фон остаётся стабильным, но темпы роста замедляются. Банк Испании прогнозирует рост на 2,3% в 2026 году и 1,7% в 2027-м, при этом государственный долг снизится ниже 99% ВВП, а инфляция составит 3,6%. Губернатор Эскрива отмечает ключевые преимущества: занятость, миграцию и отсутствие дисбалансов, которые привели к финансовому кризису 2008 года, а основными ограничениями называет долг, производительность и жилищный вопрос.
100%-ный налог, который широко обсуждался в международных СМИ, так и не был принят. Он был анонсирован в январе 2025 года, разработан в мае 2025-го, но на сегодняшний день так и не обсуждался в парламенте. Его следует рассматривать как потенциальный риск, а не как обязательную статью расходов при планировании.
Что касается стоимости, то важнейший показатель — это не цена, которую вы согласовали. Это кадастровая стоимость, которая с января 2022 года определяет налоговую базу, а также региональный налог на передачу права собственности, который варьируется от 6% в Мадриде до 13% в Каталонии (после реформы июня 2025 года). К этому добавляются 1–2% за услуги нотариуса, регистрации и юридического сопровождения, что в сумме даёт 10–15% от стоимости покупки.
В части налогообложения ключевым фактором является резидентство. Нерезиденты платят налоги только с доходов, полученных в Испании, обязаны декларировать условный доход с незанятой недвижимости и сталкиваются с налоговой ставкой 24% на арендный доход, если находятся за пределами ЕС. Резиденты платят налоги с мирового дохода и активов, при этом налог на доходы от сбережений достигает 30%, а налог на имущество варьируется от нуля в Мадриде до полной уплаты в Каталонии. «Закон Бекхэма» позволяет пересчитать эту налоговую нагрузку на шесть лет, при условии соблюдения шестимесячного срока, который начинается с регистрации в системе социального обеспечения.
В части инвестиционных возможностей недвижимость остаётся крупнейшей категорией по объёму иностранных вложений, но наименее ликвидной, тогда как секторами, привлекающими серьёзные бизнес-инвестиции, являются возобновляемые источники энергии (более половины электроэнергии в Испании теперь вырабатывается из возобновляемых источников) и автомобилестроение (Испания — второй по величине производитель в Европе, а правительство выделило почти 1,3 млрд евро на электрический переход). Один структурный факт стоит запомнить: испанские и зарегистрированные в ЕС фонды позволяют отложить налогообложение при переключении активов по статье 94, а ETF — нет.
Для экспата порядок действий — это то, что вас защищает. Сначала оформление резидентства, затем налоговое резидентство, и только потом — активы. Обратный порядок — самая дорогая ошибка в этой категории.
Всё это возможно только при одном условии. Получите NIE, если инвестируете как физическое лицо, и испанский NIF, если инвестируете как компания. Ни одна из описанных возможностей не доступна вам, пока этот номер не будет выдан.
Поделитесь этой статьей
