Как иностранцу инвестировать в Испанию в 2026 году: расходы, налоги и требования

Что означает «инвестирование в Испанию» в 2026 году

Инвестировать в Испанию — значит вкладывать капитал в испанские активы: недвижимость, акции, допущенные к торгам, коллективные инвестиционные фонды, государственные долговые обязательства или компанию, которую вы там создадите. Теперь это исключительно экономическая деятельность, не дающая права на иммиграцию.

Это разделение появилось недавно. В течение двенадцати лет покупка недвижимости на €500,000 сопровождалась видом на жительство. Эта связь исчезла, а большинство руководств, которые до сих пор занимают высокие позиции в поисковой выдаче по этой теме, ещё не обновлены.

Многие смешивают четыре разных понятия, поэтому прежде всего стоит их разграничить.

Инвестирование

Покупка испанского актива: недвижимости, акций, фондов, облигаций или бизнеса. На саму покупку не распространяются ограничения по гражданству, за одним исключением: покупателям из стран за пределами ЕС, включая британцев, в особых зонах, например на островах и в приграничных муниципалитетах, требуется разрешение Министерства обороны.

Проживание

Ваше законное право жить в Испании. С 03-04-2025 никакая сумма денег не даёт этого права напрямую. Его можно получить через трудоустройство, самозанятость, удалённую работу, переезд без права на работу, семейное воссоединение или учёбу. В нашем руководстве о том, как стать законным резидентом Испании, описан весь процесс.

Налоговое резидентство

Это отдельный вопрос, никак не связанный с иммиграционным статусом. Вы можете быть законным резидентом, но не быть налоговым резидентом. Можно также быть налоговым резидентом, не имея вида на жительство в Испании, — это удивляет людей, которые проводят много времени в стране, въезжая по туристическому штампу.

Идентификационные номера

NIE для иностранных физических лиц и испанский NIF для иностранных компаний. Это ключи ко всей системе. Без одного из них ни один нотариус не заверит договор купли-продажи, а ни один банк не откроет вам счёт.

Какова текущая экономическая ситуация в Испании?

Экономика Испании растёт быстрее, чем в среднем по еврозоне, но постепенно замедляется. Банк Испании прогнозирует рост ВВП на 2,3% в 2026 году и на 1,7% в 2027 году, инфляцию на уровне 3,6% в этом году и снижение государственного долга ниже 99% ВВП.

Эти прогнозы остались без изменений в рамках квартального анализа Банка Испании за июнь 2026 года, опубликованного вместе с его годовым отчётом. В первом квартале 2026 года экономика выросла на 0,6% после роста на 0,8% в последнем квартале 2025 года.

Глава Банка Испании Хосе Луис Эскрива объяснил нынешний подъём тремя факторами: динамичным ростом занятости, миграционными потоками и отсутствием серьёзных макрофинансовых дисбалансов. Последний фактор особенно важен для тех, кто оценивает страновой риск, поскольку он прямо контрастирует с ситуацией до 2008 года.

Основные показатели

Источник: макроэкономические прогнозы Banco de España за июнь 2026 года.

Что по-прежнему объясняет финансовый кризис

Крах испанской экономики в 2008 году был банковским кризисом, вызванным проблемами на рынке недвижимости, и его последствия влияют на рынок, на котором вы покупаете недвижимость сегодня. Строительная отрасль рухнула, во многих регионах цены восстанавливались более десяти лет, а объёмы предложения так и не вернулись к докризисному уровню.

Нынешний дефицит жилья напрямую связан с этим. Именно поэтому жилищная политика стала одной из самых активных тем испанского законотворчества и поэтому иностранным покупателям необходимо следить за законодательными рисками, а не только за ценами.

Наряду с данными о росте Банк Испании отмечает три структурные проблемы: государственный долг, производительность и жильё. Экономическое развитие Испании — реальность, а ограничения открыто обозначает сам центральный банк.

Каковы преимущества инвестирования в Испании?

Преимущества инвестирования в Испании — это растущая экономика в еврозоне, внутренний рынок, насчитывающий более 48 миллионов потребителей, с доступом к рынкам Европы, Ближнего Востока и Африки и Латинской Америки, активная поддержка иностранных инвестиций со стороны испанского правительства посредством грантовых и консультационных программ, а также стоимость жизни и качество жизни, которые выгодно отличаются от показателей стран Северной Европы и США.

Рассмотрим их по порядку, поскольку значимость каждого преимущества зависит от того, что именно вы собираетесь приобрести.

Экономическое развитие и доступ к рынкам. В 2024 году экономика Испании выросла на 3,2%, что значительно выше показателя еврозоны; рост по-прежнему превышает средний показатель по блоку. Географическое и торговое положение страны открывает компаниям, созданным в Испании, доступ к рынкам Европы, Ближнего Востока, Северной Африки и Латинской Америки. Именно этот аргумент ICEX приводит корпоративным инвесторам, и он действительно весомый.

Поддержка правительства, действующая на практике. Испанское правительство финансирует специальные программы для иностранных инвестиций, а не просто заявляет об открытости. Подробности приведены ниже, в разделе о процессе.

Возможности сосредоточены в конкретных отраслях. Именно в возобновляемую энергетику, автомобилестроение и мобильность, ИКТ, биологические науки, аэрокосмическую отрасль и агропродовольственный сектор направляются государственные и частные инвестиции. В разделе об отраслях рассматриваются факторы развития каждой из них.

Качество жизни — с важной оговоркой. Здравоохранение, еда, климат, удобные для пеших прогулок города, а также стоимость жизни ниже, чем в большинстве стран Северной Европы и во многих регионах США, — вот почему многие иностранные покупатели выбирают Испанию вместо сопоставимых рынков. Это реальное преимущество, но именно ему часто придают чрезмерное значение. Качество жизни не меняет ваши налоговые обязательства, сумму налога на передачу собственности и тот факт, что арендодатель из страны, не входящей в ЕС, платит 24% с валового дохода от аренды. Наслаждайтесь первым, но учитывайте второе при планировании.

Что больше не является преимуществом. Право на проживание. На протяжении двенадцати лет это было главным преимуществом инвестирования в Испании, но в апреле 2025 года оно перестало им быть.

Можно ли по-прежнему получить вид на жительство в Испании за инвестиции?

Нет. Испания отменила все варианты получения вида на жительство для инвесторов 03-04-2025.

Программа Golden Visa была отменена Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero (опубликованным в BOE 03-01-2025 как BOE-A-2025-76), двадцать первое заключительное положение которого исключило содержание статей с 63-й по 67-ю из Ley 14/2013. Отмена вступила в силу через три месяца после публикации.

Как работает Golden Visa в Испании?

Больше никак. Испанская Golden Visa была программой получения вида на жительство за инвестиции, созданной в 2013 году. Она предоставляла иностранному инвестору право на законное проживание в обмен на соответствующие требованиям капитальные вложения. Все ее варианты были закрыты 03-04-2025.

Понимать, как она работала, по-прежнему важно: она повлияла на рынок, на котором вы собираетесь покупать недвижимость, а многие опубликованные материалы до сих пор описывают ее так, будто программа действует.

Каковы были условия Golden Visa

Иностранный инвестор, не являющийся резидентом, мог претендовать на участие в программе, вложив «значительный капитал» в один из перечисленных ниже объектов. Недвижимость в Испании стоимостью 500 000 € была самым известным, но не единственным вариантом.

Недвижимость должна была быть свободна от ипотеки в пределах порога 500 000 € и зарегистрирована в Реестре недвижимости. Первоначальное разрешение выдавалось на три года и продлевалось на пятилетние периоды при условии сохранения инвестиций. Оно никогда не предоставляло гражданство напрямую, хотя позволяло пройти стандартный пятилетний срок для получения постоянного вида на жительство и десятилетний срок для натурализации.

Что будет с теми, у кого уже есть такая виза

В Ley 14/2013 одновременно с отменой программы были включены два переходных положения, которые служат правовой основой для действующих владельцев виз. Заявления, поданные до 03-04-2025, рассматриваются по правилам, действовавшим на дату подачи. Уже выданные разрешения остаются действительными в течение всего срока, а заявления на продление рассматриваются по правилам, действовавшим на момент выдачи первоначального разрешения.

Для тех, кто начинает сегодня, практический вывод прост: покупайте что угодно, а затем подавайте заявление на вид на жительство отдельно — по программе, не связанной с покупкой.

Существует ли 100%-ный налог для покупателей недвижимости в Испании из стран, не входящих в ЕС?

Нет. Это был законопроект, который так и не обсудили и не поставили на голосование. Он утратил силу после роспуска парламента 06-10-2026: это не закон.

Эту тему освещают с наибольшим количеством ошибок в данной категории, поэтому приведём хронологию с датами.

On 13-01-2025, премьер-министр Педро Санчес объявил о пакете мер в сфере жилищной политики, который предусматривал налог «до 100%» на недвижимость, приобретаемую покупателями-нерезидентами из стран, не входящих в ЕС. Предложение было сформулировано как «дополнительный государственный налог на передачу недвижимости» и обосновано ссылками на Данию и Канаду.

On 22-05-2025, парламентская фракция правящей партии (PSOE) внесла законопроект, который был принят к рассмотрению 27-05-2025.

On 27-03-2026, Reuters сообщило, что законопроект до сих пор не обсуждался, сославшись на парламентские документы. Высокопоставленный источник в правительстве сообщил Reuters, что новые налоги — одна из самых трудных мер для получения поддержки большинства в нынешнем парламенте. Junts, чьи голоса необходимы правительству меньшинства, выступает против этого предложения.

On 06-10-2026, законопроект утратил силу, так и не будучи обсуждённым, после роспуска парламента перед всеобщими выборами 29-11-2026.

Что именно предусматривал проект. Он распространялся бы на физических и юридических лиц, не являющихся резидентами ЕС, и взимался бы дополнительно к действующему региональному налогу на передачу недвижимости. Налог не распространялся бы на покупку жилья в новостройках: такие сделки облагаются НДС, регулируемым на уровне ЕС, и потому не подпадают под действие национального законопроекта. Вопрос о том, подпадали ли под эти положения граждане стран ЕЭЗ — Норвегии, Исландии и Лихтенштейна, — так и не был решён.

Как к этому относиться. Не закладывайте этот налог в бюджет. Законопроект утратил силу после роспуска парламента, и новому парламенту пришлось бы начинать всё с нуля. Согласно официальной статистике Испании, в 2025 году иностранные покупатели-нерезиденты совершили 51,411 покупок — почти на 10% меньше, чем годом ранее, что стало минимальным показателем за четыре года. По оценке отраслевых аналитиков, заметная часть этого снижения связана с отменой Golden Visa, а не с объявлением о налоге.

Как проходит процесс инвестирования в Испании?

Процесс инвестирования в Испании состоит из пяти этапов: получить испанский налоговый идентификационный номер, открыть счёт в испанском банке, провести юридическую проверку объекта, подписать документы у нотариуса и зарегистрировать приобретение. Компании и бизнес-проекты могут бесплатно получить консультационную поддержку от ICEX-Invest in Spain — государственного агентства по привлечению иностранных инвестиций.

Порядок действий фиксирован. К следующему этапу нельзя перейти, пока не завершён предыдущий, а самая распространённая ошибка — начинать с третьего этапа.

Чем занимается ICEX-Invest in Spain и чем не занимается

ICEX-Invest in Spain — исполнительное подразделение ICEX Spain Trade and Investment, государственного органа при Министерстве экономики, торговли и предпринимательства. Его задача — привлекать и поддерживать прямые иностранные инвестиции.

Оно предлагает конкретную поддержку, а не просто рекламирует свои услуги:

• Бесплатные консультационные и информационные услуги для иностранных инвестиционных проектов, запускаемых в Испании
• Rising UP in Spain — программа, ежегодно отбирающая до 50 иностранных стартапов по критериям инновационности и потенциала масштабирования и предоставляющая им бесплатный пакет услуг для начала деятельности
• Innova Invest — программа грантов для исследовательских и опытно-конструкторских проектов компаний, не менее чем на 50% принадлежащих иностранным владельцам; размер гранта может достигать €800,000 на одного получателя
• Руководство по ведению бизнеса в Испании, обновляемое ежегодно и описывающее правовые и нормативные условия, регулирующие иностранные инвестиции, примерно на 500 страницах

Вот о чём обычно не говорят вслух. ICEX поддерживает инвестиции в бизнес и корпоративные проекты. Если вы — физическое лицо и покупаете квартиру в Валенсии, это агентство не для вас, и чтение его материалов не поможет получить NIE. Юридические и административные процедуры для частного покупателя проходят через нотариуса, налоговую службу и Реестр недвижимости, и начинаются с получения идентификационного номера.

Как экспату инвестировать в Испании?

Чтобы инвестировать в Испании в качестве экспата, последовательно разберитесь с тремя вопросами: вашим иммиграционным статусом, статусом налогового резидента и только после этого — с выбором актива. Иностранные инвесторы, которые сначала покупают недвижимость, а потом выясняют налоговые последствия, чаще всего совершают самую дорогостоящую ошибку в этой категории.

Причина в том, что одна и та же покупка приводит к разным результатам в зависимости от вашей ситуации, а статус налогового резидента определяется фактическими обстоятельствами, а не намерениями.

Сначала определитесь с основанием для проживания

Если вы планируете жить в Испании, выбранное основание для проживания определяет, чем вы вправе заниматься в стране. Виза без права на работу запрещает любую трудовую деятельность. Виза для цифровых кочевников требует наличия дохода из-за рубежа. Для визы предпринимателя требуется оценка бизнес-проекта. Инвестиции сами по себе не дают основания для получения визы, поэтому этот вопрос нужно решать отдельно.

Выясните, станете ли вы налоговым резидентом Испании

Это ключевой вопрос. Инвестор-нерезидент платит испанский налог только с доходов из испанских источников. Налоговый резидент платит налоги с доходов и активов по всему миру, включая налог на имущество, размер которого значительно различается в зависимости от региона. Три критерия приведены ниже, и ни один из них не учитывает ваши намерения.

Затем выберите актив

Только на этом этапе можно ответить на вопрос о недвижимости или инвестиционном портфеле, поскольку налогообложение одного и того же актива зависит от вашего статуса. Экспат из страны, не входящей в ЕС, который сдаёт квартиру в Испании, платит 24% с валовой арендной платы без права на вычеты. Владелец — резидент ЕС платит 19% с чистого дохода от аренды, при этом расходы подлежат вычету. Та же квартира, тот же арендатор.

Условия, которые особенно важно учитывать экспатам

Покупка недвижимости не продлевает разрешённый срок пребывания. Владение недвижимостью не даёт вам дополнительных дней пребывания в Шенгенской зоне, а Система въезда/выезда теперь в цифровом формате контролирует на границе ограничение в 90 дней.

Качество жизни — веский повод для переезда, но плохая основа для финансового плана. Климат, здравоохранение и стоимость жизни — причины, по которым большинство экспатов выбирают Испанию, однако в налоговом законодательстве они нигде не учитываются. Планируйте финансы с учётом правил, а всем остальным наслаждайтесь отдельно.

Страна вашего гражданства не освобождает вас от налоговых обязательств. В частности, граждане США обязаны продолжать подавать налоговые декларации независимо от страны проживания; этому посвящён отдельный раздел ниже.

Что нужно до перевода любых денежных средств

В Испании всё начинается с идентификационных номеров. Пока у вас нет нужного номера, вы не сможете перейти к следующему этапу.

Если вы инвестируете как физическое лицо: NIE

NIE (Número de Identidad de Extranjero) — это идентификационный номер иностранца. Он необходим, чтобы подписать документ о сделке у нотариуса, открыть банковский счёт, зарегистрировать недвижимость на своё имя, уплатить налог на передачу имущества и подать любую налоговую декларацию в Испании.

Это только идентификационный номер. Наличие NIE не делает вас резидентом и не даёт права на работу. В нашем руководстве о различиях между NIE и TIE рассказывается, в чём люди часто ошибаются.

Нерезиденты получают «белый NIE» — бумажное свидетельство, а не пластиковую карту.

Если вы инвестируете через компанию: испанский NIF

Иностранной компании, которая приобретает активы в Испании, выставляет счета в Испании или регистрируется для выполнения обязательств по соблюдению требований, необходим испанский NIF, присваиваемый Agencia Tributaria. Благодаря ему налоговый орган может идентифицировать вашу компанию на территории Испании без местного офиса или дочерней компании.

Банковский счёт в Испании

На практике он необходим для подписания сделки, уплаты налогов на передачу имущества и последующих регулярных платежей: IBI, взносов в товарищество собственников, коммунальных услуг и страховки.

Будьте готовы к проверке. Согласно правилам противодействия отмыванию денег, испанские банки запрашивают заверенные и переведённые документы, а при необходимости — документы с апостилем, подтверждающие происхождение средств. Обычно это налоговые декларации, расчётные листки или бухгалтерская отчётность компании. В рамках Общего стандарта отчётности испанские финансовые учреждения автоматически передают сведения о счетах налоговому органу вашей страны. В соответствии с FATCA они напрямую сообщают в IRS о владельцах счетов из США.

Цифровой сертификат

certificado digital позволяет пользоваться онлайн-сервисами испанских государственных органов: подавать Modelo 210, проверять статус дела и получать официальные уведомления. Без него вам придётся зависеть от записи на приём и расписания другого человека.

Покупка недвижимости в Испании: реальные этапы

Последовательность неизменна, и каждый этап имеет юридические последствия. Пропуск второго этапа обходится дорого. Полное описание покупки в семь этапов с налогами в каждом регионе — в нашем руководстве по покупке дома в Испании.

Этап 1: соглашение о резервировании

documento de reserva снимает недвижимость с продажи. Размер задатка обычно составляет от €3,000 до €10,000; он хранится на эскроу-счёте или у юридического представителя продавца.

Этап 2: юридическая проверка

Независимый юрист проверяет документ о праве собственности, непогашенные долги и обременения, задолженность по взносам в товарищество собственников, свидетельство о пригодности жилья для проживания, а также действительность разрешительной документации на здание.

Именно этот этап часто пропускают, чтобы сэкономить, и именно его пропуск обходится дороже всего. В Испании долги закрепляются за недвижимостью, а не за продавцом. После завершения сделки вам перейдут задолженность по взносам в товарищество собственников и долги по IBI.

Этап 3: договор задатка

В contrato de arras обычно вносится задаток в размере 10% от цены. Согласно статье 1454 Гражданского кодекса Испании, если покупатель отказывается от сделки, он теряет задаток, а если от сделки отказывается продавец, он возвращает задаток в двойном размере.

Шаг 4: нотариальный акт

escritura pública передаёт право собственности, а остаток суммы и налоги по сделке подлежат уплате при подписании. Нотариус удостоверяет личность, поэтому к этому моменту у вас уже должен быть NIE. Если вы ещё не получили его, вы можете подать заявление на NIE онлайн из-за границы.

Шаг 5: реестр недвижимости

Регистрация в Registro de la Propiedad защищает ваше право собственности от претензий третьих лиц. Подписание нотариального акта делает вас собственником по отношению к продавцу. Регистрация делает вас собственником по отношению ко всем.

Сколько на самом деле стоит покупка недвижимости в Испании

Ориентируйтесь на дополнительные расходы в размере 10–15% от цены покупки — официальной цифры нет. При этом крупнейшая переменная — регион, в котором вы покупаете недвижимость.

Налоговая база — не уплаченная вами цена

С 01-01-2022 налог на передачу недвижимости и гербовый сбор рассчитываются на основе кадастровой справочной стоимости (valor de referencia catastral), которую Catastro определяет с помощью собственных алгоритмов, учитывающих местоположение и сопоставимые сделки.

Если справочная стоимость превышает цену, указанную в договоре купли-продажи, налог уплачивается исходя из справочной стоимости. Если для недвижимости не установлена справочная стоимость, базой становится заявленная цена. Это может застать врасплох покупателей, которые договорились о хорошей скидке, а затем получили налоговый счёт, рассчитанный исходя из суммы, которую они никогда не платили.

Новостройка и вторичное жильё

Новостройка: НДС (IVA) по ставке 10% на жилые объекты по всей стране, а также гербовый сбор (AJD), установленный на региональном уровне. На Канарских островах вместо IVA применяется IGIC по ставке 7%.

Вторичное жильё: налог на передачу недвижимости (ITP) вместо НДС и гербового сбора; его размер полностью устанавливает автономное сообщество.

Налог на передачу недвижимости по регионам

Проверено 27-10-2026. Региональные ставки меняются, иногда в середине года. Перед подписанием договора уточните актуальную ставку в соответствующем автономном сообществе.

Изменение в Каталонии — именно его большинство путеводителей до сих пор трактуют неверно. С 27-06-2025 в соответствии с Decret llei 5/2025 de 25 de març в Каталонии применяется прогрессивная шкала ставок, а не единая ставка:

Ставки применяются прогрессивно: каждая ставка начисляется только на часть стоимости, попадающую в соответствующий диапазон. При покупке за 700 000 € 10% начисляется на первые 600 000 €, а 11% — на оставшиеся 100 000 €, что даёт эффективную ставку около 10,14%.

В Каталонии также введена ставка 20% для крупных владельцев (в целом — собственников более десяти жилых объектов или пяти объектов в специально обозначенной зоне высокого спроса на жильё), а также для покупки целых жилых зданий.

В провинциях Страны Басков и Наварре действуют отдельные форальные налоговые системы с собственными правилами.

Профессиональные и административные расходы

Добавьте примерно от 1% до 2% к сумме налогов:

• Услуги нотариуса: рассчитываются по национальным тарифам исходя из цены покупки: около €388 за жильё стоимостью €300,000, без учёта копий и НДС в размере 21%
• Сборы за регистрацию в земельном реестре: также рассчитываются по тарифам: около €205 за жильё стоимостью €300,000, без учёта НДС
• Услуги независимого юриста: обычно от 1% до 2%
• Gestoría: около €300 за подготовку налоговых деклараций и оформление документов
• Комиссия агентства: обычно её оплачивает продавец, хотя условия договора могут различаться

Финансирование

Нерезиденты обычно могут получить ипотеку в размере от 60% до 70% стоимости недвижимости, то есть до уплаты налогов потребуется внести наличными первоначальный взнос в размере 30%–40%. Оценка недвижимости банком стоит от €250 до €600 и обычно действительна в течение шести месяцев. Комиссия за оформление кредита может достигать 2% от его суммы. Наш ипотечный калькулятор для Испании рассчитает ежемесячный платёж и сумму, которую нужно иметь при подписании договора.

Какие варианты инвестирования в Испании наиболее привлекательны?

Единого лучшего способа инвестировать в Испании не существует: подходящий вариант зависит от вашего налогового резидентства, инвестиционного горизонта и от того, нужна ли вам ликвидность актива. Основные категории, доступные иностранным инвесторам, — недвижимость, акции, торгуемые на бирже, коллективные инвестиционные фонды, страховые инвестиционные продукты и создание бизнеса.

Ниже описано, как устроен каждый из этих вариантов и как они облагаются налогом в Испании. Это не рекомендация какого-либо продукта, и AnchorLess не дает консультаций по инвестициям.

Испанские рынки ценных бумаг находятся под надзором CNMV (Comisión Nacional del Mercado de Valores). Любой поставщик услуг, с которым вы работаете, должен быть включен в ее реестр.

Недвижимость в Испании

Это крупнейшая категория по объему иностранных инвестиций и наименее ликвидная. Подробно она описана выше: при приобретении взимаются региональные налоги, ежегодные обязательства сохраняются независимо от того, сдаете ли вы недвижимость в аренду, а на сектор влияют меры жилищной политики, которые сейчас активно меняют испанское законодательство.

Доходность от аренды значительно различается в зависимости от города и от того, сдается ли жилье на длительный срок или по туристической лицензии. Требования к лицензированию краткосрочной аренды существенно ужесточились: Барселона постепенно отказывается от выдачи новых лицензий на туристическую аренду, а теперь регистрация требуется на национальном уровне. Поэтому перед подачей предложения необходимо проверить наличие лицензии, если расчет доходности основан на сдаче жилья отдыхающим.

Акции, торгуемые на бирже

Акции испанских компаний торгуются на биржах BME. Для резидентов прирост капитала и дивиденды включаются в базу налогообложения сбережений. Для нерезидентов дивиденды облагаются испанским налогом у источника по ставке 19%, которая может быть снижена в соответствии с применимым соглашением об избежании двойного налогообложения.

Коллективные инвестиционные фонды и ETF: важное различие

Это структурное различие влияет на результаты сильнее, чем любой другой фактор испанской системы.

Испанские и зарегистрированные в ЕС паевые фонды подпадают под режим отсрочки налогообложения, предусмотренный статьей 94 Закона о налоге на доходы физических лиц. Перевод средств из одного соответствующего требованиям фонда в другой (traspaso) не приводит к возникновению налогооблагаемого прироста капитала. Налог уплачивается только при окончательном выводе средств из системы фондов.

Применяются три условия. Вы должны быть плательщиком испанского IRPF, поскольку нерезиденту нечего откладывать по IRPF. Оба фонда должны соответствовать требованиям к учреждениям коллективного инвестирования. Иностранный фонд отвечает требованиям только в том случае, если он зарегистрирован в CNMV, а договор заключен через испанского дистрибьютора.

ETF не подпадают под этот режим. Министерство прямо разрешило этот вопрос, распространив исключение на биржевые фонды независимо от того, торгуются ли они на испанском или иностранном рынке. Каждая продажа ETF является налогооблагаемым событием, даже если вы реинвестируете вырученные средства в тот же день.

Чтобы структура SICAV подпадала под режим отсрочки налогообложения, в ней должно быть не менее 500 акционеров, а доля инвестора не должна превышать 5% капитала ни в один момент в течение предыдущих двенадцати месяцев.

Полисы страхования жизни, привязанные к инвестиционным фондам

Это категория страховых продуктов, выпускаемых европейскими страховщиками жизни. Базовыми активами управляет управляющий, принимающий решения по своему усмотрению, а доход накапливается внутри полиса, не облагаясь налогом ежегодно. Налоговый режим в Испании зависит от того, соответствует ли полис определенным структурным требованиям; они достаточно сложны, поэтому соответствие оценивается в каждом случае отдельно. Любое решение в этой сфере следует принимать вместе с лицензированным испанским налоговым консультантом, а не на основании публикации в блоге.

Создание бизнеса

Регистрация SL (общества с ограниченной ответственностью) или оформление статуса autónomo переводит вас в совершенно иной правовой режим: корпоративный налог, регистрация по НДС, взносы в систему социального обеспечения и возможность получить связанный с этим вид на жительство. В обоих случаях требуется испанский NIF, и оба варианта рассматриваются в нашем руководстве по испанскому NIF.

Какие отрасли привлекательны для инвестиций в Испании?

Наиболее привлекательные для инвестиций отрасли в Испании — возобновляемая энергетика, автомобилестроение и мобильность, ИКТ, биомедицинские науки, аэрокосмическая отрасль и агропродовольственный сектор. Именно в этих сферах сосредоточены экономический рост Испании и государственное софинансирование; их ICEX считает приоритетными для иностранных инвестиций в бизнес.

Возобновляемая энергетика

Электроэнергетическая система Испании — одна из наиболее декарбонизированных в Европе, и подтверждающие это показатели особенно впечатляют.

В 2025 году на возобновляемые источники пришлось 55.5% электроэнергии Испании, а с учетом собственного потребления — 56.6%; выработка достигла рекордных 150.8 ТВт·ч. Ветроэнергетика третий год подряд заняла первое место в структуре генерации с долей 21.6%, опередив атомную энергетику (19%), солнечную фотоэлектрическую энергетику (18.4%) и газовые установки комбинированного цикла (16.8%). За год было введено в эксплуатацию почти 10 ГВт новых солнечных и ветровых мощностей, в результате чего общая установленная мощность достигла 142.5 ГВт.

Red Eléctrica четко формулирует стратегическую перспективу: растущий спрос со стороны новых промышленных и цифровых потребителей при более чистой энергосистеме укрепляет позиции Испании в Европе. Для энергоемкого бизнеса в Испании это аргумент с точки зрения затрат и соблюдения требований, а не идеологии.

Автомобильная промышленность

Испания — второй по величине производитель автомобилей в Европе и девятый в мире, а также второй производитель коммерческого транспорта в Европе. Крупные международные производители управляют заводами по всей стране; многие из них относятся к числу наиболее автоматизированных в Европе.

Отрасль находится в процессе масштабного перехода, который правительство Испании непосредственно финансирует. В декабре 2025 года оно объявило о выделении почти €1.3 миллиарда на поддержку рынка электромобилей и отрасли, включая €400 миллионов потребительских субсидий на 2026 год, €580 миллионов на промышленные инвестиции и €300 миллионов на зарядную инфраструктуру. Цель — обеспечить электрификацию 95% производства в Испании к 2035 году.

Иностранный капитал уже приходит в эту сферу. Завод по производству аккумуляторов CATL совместно со Stellantis предполагает инвестиции примерно на €4 миллиарда.

Другие отрасли

В список приоритетных отраслей также входят ИКТ, аэрокосмическая промышленность, химическая промышленность, биомедицинские науки, агропродовольственный сектор, аудиовизуальная отрасль, транспорт и логистика. Благодаря своему расположению Испания обеспечивает компаниям, созданным в стране, доступ к рынкам ЕС, Ближнего Востока, Северной Африки и Латинской Америки, а также к внутреннему рынку с населением более 48 миллионов человек.

Важно учитывать сферу применения этих выводов. Привлекательность отраслей служит аргументом в пользу прямых инвестиций в бизнес и вложений в акции. Она не имеет отношения к вопросу о том, стоит ли покупать квартиру в Малаге. Рассматривайте эти вопросы отдельно.

Налоговое резидентство: три критерия, которые решают всё

Вы становитесь налоговым резидентом Испании, если соответствуете хотя бы одному из трёх критериев. В Испании нет разделения налогового года: соответствие критерию делает вас резидентом на весь календарный год.

Именно отсутствие разделения года и становится ловушкой. Если вы приехали в октябре и остались, под налогообложение может попасть весь год.

Критерий 1: количество дней

183 дня или больше физического присутствия на территории Испании в течение календарного года. Неполные дни тоже учитываются. Дни поездок для ознакомления тоже учитываются. Дни временного отсутствия прибавляются к количеству дней пребывания в Испании, если только вы не можете подтвердить налоговое резидентство в другой стране официальной справкой налогового органа этой страны.

Критерий 2: центр экономических интересов

Ваша профессиональная деятельность, инвестиции или основная экономическая база находятся преимущественно в Испании. При применении этого критерия количество дней вообще не учитывается — именно поэтому он затрагивает тех, кто считает, что 182 дня гарантируют безопасность.

Критерий 3: презумпция, связанная с семьёй

Ваш супруг или супруга, с которым или с которой вы не проживаете раздельно на законных основаниях, и ваши несовершеннолетние дети-иждивенцы обычно проживают в Испании. Эту презумпцию можно опровергнуть, то есть доказывать обратное должны вы.

Ваши налоговые обязательства как нерезидента — владельца недвижимости

Владение недвижимостью в Испании на правах нерезидента влечёт за собой обязательства, даже если объект пустует. Всё перечисленное ниже декларируется по форме Modelo 210.

Налогооблагаемый доход от пустующей недвижимости

Испания облагает налогом условную арендную стоимость недвижимости, даже если вы её никогда не сдаёте. Налоговая база составляет 2% кадастровой стоимости или 1,1%, если кадастровая стоимость была пересмотрена в течение последних десяти лет. Затем эта база облагается налогом по ставке 19% для резидентов ЕС и ЕЭЗ или 24% для всех остальных.

Декларация подаётся раз в год. Это обязательство чаще всего упускают американские и британские владельцы недвижимости. Сроки изменились в июне 2026 года: сроки подачи Modelo 210 указаны в нашем календаре налоговых сроков в Испании.

Доход от аренды

Резиденты ЕС и ЕЭЗ платят 19% с чистого дохода от аренды, при этом расходы можно вычесть: взносы сообщества собственников, IBI, страхование, ремонт и амортизацию.

Нерезиденты стран ЕС платят 24% с валового дохода от аренды без каких-либо вычетов. Для владельцев недвижимости из США и Великобритании после Brexit это самое существенное невыгодное отличие во всей системе. Та же недвижимость, тот же арендатор — и совершенно иной налоговый счёт.

Продажа

Прирост капитала при продаже нерезидентом облагается налогом по фиксированной ставке 19% независимо от того, проживаете ли вы в ЕС или за его пределами. Именно в этом многие опубликованные разъяснения ошибаются. Разница между ставками 19% и 24% относится к общей ставке для нерезидентов, а доходы от отчуждения имущества облагаются по отдельной фиксированной ставке согласно законодательству о налоге на доходы нерезидентов.

Покупатель по закону обязан удержать 3% от цены продажи и перечислить эту сумму в налоговую инспекцию, подав Modelo 211, в течение одного месяца в качестве авансового платежа по вашему налогу. Затем у вас есть еще три месяца, чтобы подать Modelo 210 с указанием фактического прироста капитала: в общей сложности на это отводится четыре месяца с даты продажи. Если удержанные 3% превысили сумму фактически причитающегося налога, вы можете вернуть разницу; обычно возврат занимает от шести до двенадцати месяцев.

Есть еще одно ограничение, которое затрагивает инвесторов, владеющих несколькими объектами недвижимости. Нерезиденты не могут зачесть прирост капитала от продажи одного объекта недвижимости против убытка от продажи другого, даже в одном налоговом году и даже в один и тот же день.

Когда право собственности на недвижимость переходит к вашим наследникам, каждый из них отдельно подает декларацию по испанскому налогу на наследство в отношении своей доли, даже находясь за границей.

Какие налоги платят налоговые резиденты Испании

Налоговое резидентство означает, что Испания облагает налогом ваш мировой доход и имущество.

Подоходный налог

IRPF состоит из двух баз. К общей базе (доходы от работы по найму, самостоятельной деятельности и большая часть доходов от аренды) применяются государственная и региональная шкалы: максимальная ставка составляет около 47%, а в некоторых автономных сообществах — ещё выше. Для базы сбережений (дивиденды, проценты, прирост капитала) действует единая национальная шкала:

Максимальная ставка выросла с 28% до 30% в соответствии с Ley 7/2024, de 20 de diciembre; новая ставка применяется с 2025 налогового года. Руководства, в которых по-прежнему указана ставка 28%, устарели. В провинциях Страны Басков и Наварре действуют собственные форальные шкалы.

Налог на имущество

Взимается с чистых активов по всему миру по состоянию на 31 декабря. Государственный необлагаемый минимум составляет €700,000, плюс до €300,000 для основного места жительства. Затем автономные сообщества регулируют три параметра: необлагаемый минимум, шкалу и налоговую льготу.

В соответствии с Ley 5/2025 de 30 de mayo Валенсия повысила необлагаемый минимум с €500,000 до €1,000,000; изменение вступило в силу 01-06-2025. Источники, в которых для Валенсии по-прежнему указано €500,000, описывают прежний режим.

Налог солидарности на крупные состояния

Национальный налог, от которого регионы не могут освободить налогоплательщиков с помощью льгот. Он был введён Ley 38/2022 и продлён до пересмотра налогообложения имущества в рамках реформы регионального финансирования. Налог применяется при чистом состоянии свыше €3,000,000; с учётом вычета €700,000 порог составляет примерно €3.7 миллиона.

Уплаченный региональный налог на имущество засчитывается в счёт этого налога. В результате возникает парадоксальная ситуация: в Мадриде и Андалусии льгота 100% не действует, пока взимается налог солидарности. Её размер сокращается на сумму разницы между двумя налогами, поэтому владельцы крупных состояний платят региону примерно столько, сколько составил бы налог солидарности. Региональная льгота перестаёт приносить пользу именно тогда, когда речь идёт о самых крупных суммах.

Отчётность об активах за рубежом

Налоговые резиденты Испании подают Modelo 720 по зарубежным счетам, ценным бумагам и недвижимости, стоимость которых превышает €50,000 по каждой категории, а также Modelo 721 по криптоактивам за рубежом, если их стоимость превышает тот же порог. Срок подачи обеих деклараций — до 31 March.

Порог для недвижимости рассчитывается исходя из стоимости приобретения, а не текущей рыночной стоимости. Если недвижимость была куплена за €60,000 в 2010 и сейчас стоит €45,000, обязанность подать декларацию всё равно возникает.

Карательные положения этого режима были отменены Судом Европейского союза по делу C-788/19 (27-01-2022), который отменил штраф в размере 150% и неограниченный срок давности. Ley 5/2022 изменила нормативную базу. Обязанность подавать декларацию сохранилась.

Налог при выезде

Если в течение как минимум 10 из 15 лет до отъезда вы были налоговым резидентом Испании, при выезде могут облагаться налогом нереализованные доходы от прироста стоимости ваших долей и акций по всему миру. Налог применяется, если общая рыночная стоимость портфеля превышает €4,000,000 либо если доля в одной компании превышает 25% и стоит более €1,000,000. Нереализованный прирост облагается по ставкам для базы сбережений.

Режим Beckham Law в Испании

Beckham Law позволяет новым резидентам, соответствующим установленным требованиям, в течение шести налоговых лет платить налоги по изменённым правилам для нерезидентов: по фиксированной ставке 24% с доходов от работы в Испании, подпадающих под этот режим, в пределах €600,000, по ставке 47% с превышения, а иностранные пассивные доходы, как правило, не облагаются налогом в Испании.

Официальное название режима — специальный налоговый режим для работников, переехавших на территорию Испании, предусмотренный статьёй 93 Ley 35/2006.

Что входит в режим и что часто понимают неправильно

Три преимущества получают меньше внимания, чем заслуживают. Отсутствие обязанности подавать Modelo 720 снимает самое обременительное требование к отчётности для налоговых резидентов Испании. Налог на имущество взимается только с активов, находящихся в Испании, поэтому зарубежный инвестиционный портфель не включается в налоговую базу. Налог солидарности взимается только с активов в Испании — по тому же принципу.

Чаще всего ошибочно полагают, что ставка 24% применяется ко всем доходам. Это не так. К испанским доходам от сбережений по-прежнему применяется шкала ставок для доходов от сбережений, а дивиденды, проценты и прирост капитала требуют отдельного анализа.

Срок, после которого подать заявление уже нельзя

Выбор режима оформляется с помощью Modelo 149 в течение шести месяцев. Отсчёт обычно начинается с регистрации в системе социального обеспечения, а не с даты прибытия в Испанию. Если перепутать эти даты, можно навсегда потерять право на применение режима: пропуск срока означает, что за этот год будет применяться стандартный IRPF, а повторно воспользоваться режимом можно будет только после того, как вы проведёте ещё пять лет за пределами Испании.

Текущая отчётность подаётся по Modelo 151.

Критерии соответствия

Вы не должны были быть налоговым резидентом Испании в течение пяти налоговых лет до переезда. До конца 2022 года этот период составлял десять лет, но был сокращён законом Ley 28/2022.

Для владельцев визы цифрового кочевника этот режим не применяется автоматически. Фрилансеру, как правило, необходимо получить сертификат ENISA, подтверждающий, что его деятельность относится к высококвалифицированной или инновационной, удерживать доходы из испанских источников ниже 20% от общего объёма выставленных счетов и своевременно подать Modelo 149.

Важное изменение 2025 года. В Resolution 00/03697/2025 Центральный экономико-административный трибунал (TEAC) подтвердил, что бенефициары Beckham Law должны декларировать условный доход от аренды собственного основного жилья в Испании. При стандартном режиме налогового резидентства Испании основное жильё освобождается от налогообложения условного дохода. В рамках этого режима такого освобождения нет.

Существующие способы получения резидентства

После отмены программы для инвесторов остаются следующие категории. Подробности — в нашем руководстве по вариантам получения визы в Испанию.

Виза для цифровых кочевников

Для удалённых работников, получающих доход от компаний за пределами Испании. Минимальный доход составляет 200% от SMI, что согласно Real Decreto 126/2026 составляет €2,849 в месяц для основного заявителя.

Также вам потребуется диплом или три года соответствующего профессионального опыта, а также частная медицинская страховка без доплат. Если вы работаете как фрилансер, доход из Испании должен составлять менее 20% от общего объёма выставленных счетов.

Non-Lucrative Visa

Для пенсионеров и людей, живущих на пассивный доход. Требование составляет 400% от IPREM, то есть €28,800 в год для основного заявителя плюс €7,200 на каждого члена семьи.

NLV не разрешает работать ни в каком качестве. Кроме того, для сохранения и продления визы необходимо физически находиться в стране не менее 183 дней в году, что автоматически приводит к налоговому резидентству Испании с налогообложением мирового дохода и активов. В нашем руководстве по испанской визе для проживания без права на работу пошагово описаны требования и процесс подачи заявления.

Виза для предпринимателей

Для основателей, создающих бизнес в Испании в соответствии с Ley 14/2013. Финансовые требования начинаются от €34,200 для основного заявителя, а также €12,820 для супруга и €4,275 за каждого дополнительного родственника.

Для проекта требуется положительное заключение (informe favorable) от ENISA, государственного агентства по инновациям, до рассмотрения заявления на получение разрешения на проживание. ENISA оценивает проект по таким критериям, как инновационность, масштабируемость, рынок, финансы и команда.

Отказы чаще всего получают проекты, созданные на готовых платформах без собственной технологии, с моделями дохода, которые масштабируются только за счёт увеличения штата, с прогнозами без анализа конкурентов, а также команды без технических компетенций.

Маршруты для высококвалифицированных специалистов и трудоустройства

Для переезда по приглашению испанского работодателя или в рамках внутрикорпоративного перевода. Обычно работодатель сначала подаёт заявление на получение разрешения в Испании.

Что нужно знать американцам

Есть три момента, которые выпадают из испанских правил и часто остаются без внимания.

Ваша обязанность по подаче отчётности в США не отменяется. Граждане США и обладатели грин-карты обязаны отчитываться о доходах по всему миру, независимо от места проживания. Использование налогового договора между США и Испанией и зачёт иностранных налогов — это инструменты для избежания двойного налогообложения, которые необходимо применять осознанно, а не по умолчанию.

Закон о Бекхэме освобождает вас от подачи формы Modelo 720, но не от американских обязательств. Отчётность по FBAR и любые требования FATCA продолжают действовать в установленные сроки.

Испанские банки напрямую сообщают в IRS о ваших данных. Это работа системы FATCA в соответствии с её предназначением, и это ещё одна причина, почему американскую сторону вашей налоговой отчётности нужно привести в порядок до открытия счёта, а не после.

В такой ситуации важно работать с профессионалом, который разбирается в обеих юрисдикциях. Только испанский консультант упустит американскую сторону, а только американский специалист — испанскую.

Распространённые ошибки

Планирование бюджета на основе цены покупки. Налоговой базой является кадастровая стоимость, если она выше, поэтому даже успешные переговоры не снижают налог на передачу права собственности.

Полагаться только на правило 183 дней. Центр экономических интересов не зависит от количества проведённых дней.

Приравнивать регистрацию по месту жительства (padrón) к статусу иммиграции. Регистрация по месту жительства подтверждает ваш адрес в муниципалитете. Это полезная процедура, но она не является разрешением на проживание.

Пренебрегать проверкой при покупке ради экономии на услугах. Задолженности по взносам в кондоминиум и неоплаченный налог на недвижимость (IBI) переходят вместе с объектом.

Не сдавать декларацию о фиктивном доходе. Владение пустой недвижимостью в Испании создаёт ежегодную обязанность по уплате налогов, о которой многие узнают лишь спустя годы — с начисленными процентами.

Отсчитывать шесть месяцев по Закону Бекхэма с момента прибытия. Обычно отсчёт начинается с регистрации в системе социального обеспечения.

Рассчитывать на отсрочку налога при покупке ETF. Биржевые фонды полностью исключены из действия статьи 94.

Строить модель доходности на основе аренды для туристов. Правила лицензирования ужесточились, и сегодняшняя лицензия может не подлежать продлению.

Подавать заявление на получение NIE после подписания документов. Нотариусу NIE требуется при оформлении сделки, а банку — ещё до этого.

Главные вопросы об инвестициях в Испании

Основные выводы

Испания по-прежнему открыта для иностранного капитала, но не для идеи о том, что капитал может служить основанием для получения вида на жительство. Именно это главное изменение, и его дата — 03-04-2025: тогда Ley Orgánica 1/2025 разом закрыла все инвестиционные пути — через недвижимость, государственный долг, акции, фонды, депозиты и бизнес-проекты. Golden Visa теперь осталась лишь исторической справкой; защита распространяется только на уже выданные разрешения и поданные заявления.

Экономическая ситуация устойчива, но рост замедляется. Банк Испании прогнозирует рост на 2.3% в 2026 году и на 1.7% в 2027 году, снижение государственного долга ниже 99% ВВП и инфляцию на уровне 3.6%. Глава банка Эскрива называет сильными сторонами занятость, миграцию и отсутствие дисбалансов, приведших к финансовому кризису 2008 года, а сдерживающими факторами — долг, производительность и жильё.

Налог в размере 100%, который широко освещали международные СМИ, так и не стал законом. О нём объявили в январе 2025 года, законопроект внесли в мае 2025 года, но его так и не обсудили; он утратил силу после роспуска парламента 06-10-2026. Новому парламенту пришлось бы начинать всё сначала.

Что касается расходов, важна не согласованная вами цена, а кадастровая справочная стоимость, которая служит налоговой базой с января 2022 года, и региональный налог на передачу собственности, ставки которого варьируются от 6% в Мадриде до прогрессивных шкал, достигающих 13% в Каталонии и на Балеарских островах. Услуги нотариуса и регистра стоят по несколько сотен евро; с учётом гонорара юриста покупатели обычно закладывают в бюджет в общей сложности на 10%–15% больше цены покупки.

В вопросах налогообложения ключевое различие — налоговое резидентство. Нерезиденты платят налоги только с доходов из испанских источников, обязаны платить налог на вменённый доход за пустующую недвижимость, а если они проживают за пределами ЕС, сдают жильё и платят налог по ставке 24% от валового дохода. Резиденты платят налоги с доходов и активов по всему миру; максимальная ставка шкалы налогообложения доходов от сбережений теперь составляет 30%, а налог на имущество варьируется от нулевого в Мадриде при чистых активах до €3M до полного налогообложения в Каталонии. Beckham Law может изменить этот расчёт на шесть лет, если уложиться в шестимесячный срок, отсчитываемый с момента регистрации в системе социального обеспечения.

Среди вариантов для инвестиций недвижимость остаётся крупнейшей категорией по объёму иностранного капитала и наименее ликвидной. Серьёзные инвестиции в бизнес привлекают сектор возобновляемой энергетики, на долю которой теперь приходится более половины электроэнергии Испании, и автомобильная промышленность: Испания — второй по величине производитель в Европе, а правительство выделило на переход к электромобилям почти €1.3 миллиарда. Важно учитывать один структурный факт: фонды, зарегистрированные в Испании и ЕС, позволяют менять инвестиции с отсрочкой уплаты налогов согласно статье 94, а ETF — нет.

Для экспата защиту обеспечивает правильная последовательность. Сначала — основание для получения вида на жительство, затем налоговое резидентство, после этого — активы. Нарушить эту последовательность — самая дорогая ошибка в этой сфере.

Всё это возможно только при наличии одного документа. Получите NIE, если инвестируете как физическое лицо, и испанский NIF, если инвестируете как компания. До выдачи этого номера вам недоступно ничего из описанного в статье.