스페인에서 주택을 구입할 때 세금은 얼마인가요?

재판매 주택의 경우 지역별 양도세: 마드리드 6%, 안달루시아 7%, 발렌시아주 9%, 카탈루냐 10~13%(가격에 따라 다름). 신축 주택의 경우 부가가치세 10%와 지역별 인지세 0.75~2%. 카나리아 제도에서는 부가가치세 대신 IGIC 7%.

스페인에서 부동산을 구매할 때 드는 총비용은 얼마인가요?

매입세와 공증인 및 토지등기소 비용으로 각각 수백 유로가 들며, 국가별 기준에 따라 정해집니다(부가가치세 전 기준으로 30만 유로 주택의 경우 약 388유로와 205유로). 여기에 변호사와 행정 대행 비용도 추가됩니다. 구매자는 대개 매입가 외에 10~15%를 예산으로 잡으며, 그 대부분은 세금입니다.

스페인에서 집을 사면 거주 자격을 얻을 수 있나요?

아니요. 신규 신청에 대한 골든비자는 2025년 4월 3일 종료되었습니다. 스페인에 거주하려면 Non-Lucrative Visa나 Digital Nomad 비자와 같은 거주 허가가 필요하며, EU 시민은 등록해야 합니다.

외국인 구매자에 대한 100% 세금이 시행 중인가요?

아니요. 2025년 1월에 발표되고 2025년 5월 법안으로 제출되었지만, 논의된 적이 없으며 2026년 10월 6일 의회가 해산되면서 폐기되었습니다.

비거주자로서 스페인 주택에 대해 어떤 세금을 내야 하나요?

매년 시청에 납부하는 IBI와 임대하지 않을 경우 지적 가치의 1.1% 또는 2%를 간주 소득으로 산정해 부과하는 비거주자 소득세: EU 또는 EEA 거주자는 19%, 그 외 지역 거주자는 24%입니다. 스페인 내 자산이 €700,000을 초과하면 부유세가 적용됩니다.

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외국인 구매자를 위한 2026년 가이드

2026년 외국인의 스페인 주택 구매

NIE부터 토지등기부까지: 7단계, 지역별 세금, 스페인에 거주하지 않을 때 달라지는 점.

NIE: 등기 증서에 기재되어야 하며, 그렇지 않으면 등록할 수 없습니다
구매세: 재판매 주택의 경우 마드리드에서는 6%, 카탈루냐에서는 최대 13%
골든비자: 2025년 4월 3일 종료

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2026년 10월 27일 업데이트 · Brenda Lins Brito 작성

스페인 베헤르 데 라 프론테라의 작은 광장에 있는 흰색 회벽 주택, 야자수와 파란색 화분

알테아의 코스타 블랑카에서 연철 발코니 너머로 보이는 기와 지붕과 바다 풍경

외국인의 스페인 주택 구매는 누구에게나 열려 있습니다. 스페인에는 거주 여부와 관계없이 외국인 구매자에 대한 일반적인 제한이 없습니다. 먼저 필요한 것은 외국인 번호인 NIE입니다. 이 번호는 부동산 증서에 기재되며, Land Registry는 NIE 없이는 매매를 등록하지 않습니다.

주택 가격 외에 지역별로 정해지는 취득세를 내야 하며, 기존 주택의 경우 세율은 6%에서 13%입니다. 공증인과 Land Registry 비용도 각각 수백 유로 정도 듭니다. 이 안내서에서는 7단계 절차와 지역별 비용, 해외에 거주하는 소유자가 내야 하는 세금을 안내합니다.

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작성

Brenda Lins Brito

콘텐츠 및 소셜 미디어 매니저

브렌다는 AnchorLess의 포르투갈, 스페인, 이탈리아 이주 가이드를 담당하고 있습니다. 브라질에서 태어난 그녀는 벨기에에 정착하기 전 포르투갈에서 공부하고 일했습니다.

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목차12

숫자 6개로 보는 스페인 부동산 구매
구매할 준비가 되셨나요?
외국인도 스페인에서 부동산을 구매할 수 있나요?
NIE가 필요한 이유
집을 구매하는 7단계
지역별 세금
서명하기 전에 확인할 사항
비거주자를 위한 주택담보대출
해외에서 주택 구매하기
섬과 국경 도시
주택 소유자의 세금
자주 묻는 질문

스페인 주택 구매, 6가지 숫자로 보기 (2026)

€9.84스페인 NIE 발급을 위한 경찰 수수료
6%–13%지역 및 가격에 따라 달라지는 기존 주택 구매세
10%신축 주택 부가가치세, 인지세 별도
10 days서명 전에 구속력 있는 모기지 제안을 검토할 수 있는 기간
19% / 24%임대하지 않는 주택에 대해 비거주자가 매년 내는 세금
3%비거주자로부터 주택을 구매할 때 매매가에서 원천징수되는 금액

스페인에서 집을 살 준비가 되셨나요? 30초 점검

NIE가 있거나, 신청을 마쳤습니다. 매매 증서에 기재됩니다.
매매가와 취득세를 마련했습니다. 중고 주택은 지역에 따라 6%~13%이며, 공증인과 부동산 등기소 비용으로 각각 수백 유로가 듭니다.
독립적인 전문가가 부동산을 확인합니다. 소유자, 부담금, 채무 및 허가를 확인합니다.
스페인에서 서명할 수 있거나, 다른 사람에게 위임장을 발급했습니다.
유럽연합 시민이 아니며 섬이나 국경 근처에서 매입하시나요? 군사 당국의 허가가 필요한지 확인했습니다.

다섯 항목 모두 해당되나요? 매입 제안을 할 준비가 되셨습니다.

스페인에서 집을 소유하는 데 그치지 않고 거주할 계획이신가요? 주택을 구입해도 거주 허가는 받을 수 없습니다. Non-Lucrative Visa 또는 디지털 노마드 비자를 알아보세요. 궁금한 점이 있으신가요? 무료 통화로 문의하세요.

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외국인도 스페인에서 부동산을 살 수 있나요?

네. 2026년 스페인에는 외국인 구매자에 대한 일반적인 제한이 없습니다: EU 시민과 그 외 모든 사람, 거주자와 비거주자 모두 스페인 국민과 같은 조건으로 부동산을 구매하며, 취득세는 국적에 따라 달라지지 않습니다. 국적에 따른 유일한 규정은 오래되고 적용 범위가 좁습니다. 비EU 구매자는 일부 지역에서 군사 당국의 허가를 받아야 하며, 여기에는 섬과 국경 도시 등이 포함됩니다.

외국인 구매자에게 부과하는 100% 세금은 어떻게 됐나요?

정부는 2025년 1월 이를 발표했습니다. 스페인에 거주하지 않는 비EU 구매자에게 구매 가격의 최대 100%를 세금으로 부과하는 방안이었습니다. 2025년 5월 여당 의원단이 법안을 의회에 제출했지만 논의되지 않았고, 의회가 11월 29일 선거를 위해 해산되면서 2026년 10월 6일 폐기됐습니다. 새 의회가 처음부터 다시 추진해야 합니다.

집을 사면 거주 자격을 얻을 수 있나요?

더는 그렇지 않습니다. €500,000 상당의 부동산 구매를 통해 거주 자격을 제공하던 스페인의 골든비자는 신규 신청이 2025년 4월 3일 종료됐습니다. 이미 발급된 허가는 기존 규정이 계속 적용됩니다. 스페인에 거주하려면 별도의 거주 허가가 필요합니다. 연금이나 저축으로 생활한다면 비영리 비자, 원격으로 일한다면 디지털 노마드 비자가 필요합니다. EU 시민은 등록만 하면 됩니다. 스페인에서 합법적 거주자가 되는 방법에 관한 안내서를 확인해 보세요.

스페인에서 부동산을 구매하려면 NIE가 필요한 이유

스페인 공증 증서에는 서명하는 모든 사람의 세금 번호가 기재되며, 외국인의 세금 번호는 NIE, 즉 número de identidad de extranjero입니다. NIE가 없으면 공증인은 누락된 번호를 세무 당국에 신고해야 하며, 부동산 등기소는 새 공증 증서에 해당 번호가 기재될 때까지 매매 등록을 거부합니다. 계약서 작성 날짜가 NIE 발급을 기다리느라 미뤄지지 않도록 매매 예약 계약에 서명하기 전에 NIE를 발급받으세요.

NIE 발급 방법

스페인에서, 경찰서나 외국인 사무소에 직접 방문해 EX-15 양식과 790 코드 012 수수료 납부 영수증(2026년 €9.84)을 제출하면 됩니다. 규정에 따르면 경찰은 5일 이내에 결정을 내려야 합니다.
해외에서, 스페인 영사관에서 신청할 수 있으며, 수수료는 영사관마다 다릅니다. 런던은 £8.65, 뉴욕은 $12입니다. 런던에서는 일반적으로 3주 이내, 뉴욕에서는 5주 이내에 NIE가 발급된다고 안내합니다.
대리인을 통해 위임장을 제출하면 됩니다. 영사관과 정부의 투자자 플랫폼 모두 이 방법을 인정합니다.

NIE 번호와 EX-15 양식에 관한 가이드에서 각 신청 방법을 자세히 안내합니다. 또는 저희에게 맡겨주세요. 해외에서 온라인으로 NIE를 발급받고, 고객을 대신해 예약 장소에 방문합니다.

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스페인에서 집을 사는 7단계

NIE 발급부터 부동산 등기까지: 각 단계에서 할 일과 비용을 알아보세요.

1
NIE 발급받기
외국인 번호는 매매 증서에 기재되며, 이 번호가 없으면 부동산 등기소에서 매입 사실을 등기할 수 없습니다. 매입 제안을 하기 전에 스페인에서, 영사관에서 또는 대리인을 통해 발급받으세요.
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2
스페인 은행 계좌 개설하기
법적으로 계좌 개설이 의무는 아닙니다. 스페인의 지방자치단체와 공공요금 업체는 다른 EU 국가의 유로 계좌도 받아야 합니다. 하지만 스페인 계좌가 있으면 공증인에게 제출할 은행 수표를 발급받고, 스페인 주택담보대출을 이용하고, 일 년 내내 거주하지 않는 집의 공과금을 납부하기가 간편합니다.
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계좌 개설하기
3
예산 설정하기
주택 가격에 해당 지역의 취득세를 더하고(기존 주택은 6%~13%, 신축 주택은 부가가치세 10%와 인지세), 공증인 비용, 부동산 등기 비용, 세금 신고를 대행하는 사람의 수수료도 고려해야 합니다. 대출을 받으시나요? 은행은 계약서에 서명하기 최소 10일 전에 구속력 있는 대출 제안서를 제공해야 합니다.
지역별 세금
지역별 세금 확인하기 주택담보대출 계산하기
4
부동산을 예약하고 확인하세요
예약은 법률에 별도의 규정이 없는 간단한 사적 합의로, 해당 주택을 시장에서 내놓지 않도록 합니다. 이 기간에 소유자가 누구인지, 어떤 부담이 설정되어 있는지(토지등기소의 nota simple), 공동주택 관리비와 IBI 체납 여부, 에너지 인증서, 그리고 지역에 따라 거주 적합성 증명서를 확인하세요.
Nota simple: 몇 유로
확인할 사항
5
arras 계약서에 서명하세요
보증금을 내고 가격과 공증 증서 작성일을 정하는 사적 계약입니다. 보증금은 보통 가격의 10%입니다. 계약에 arras가 penitenciales라고 명시되어 있다면, 보증금을 포기하고 계약을 취소할 수 있으며, 매도인은 보증금의 두 배를 돌려주고 계약을 취소할 수 있습니다.
보증금: 보통 10%
무료 상담을 통해 문의하세요
6
공증인 앞에서 증서에 서명하기
escritura에 서명하고 잔금을 지불하면 소유자가 됩니다. 증서에는 결제 방법이 기록됩니다. 은행 수표로 결제한 경우 돈이 빠져나온 계좌가 기록되고, 계좌 이체로 결제한 경우에는 송금인과 수취인의 계좌가 모두 기록됩니다. 직접 참석할 수 없나요? 위임장을 받은 사람이 대신 서명할 수 있습니다.
공증 비용: €300,000 기준 약 €388, 부가가치세 별도
7
세금을 납부하고 등록하세요
지역별 기한인 1~2개월 이내에 매입세를 신고하고 납부한 다음, 부동산 등기소에 등기 증서를 등록하세요. 등록을 해야 제삼자의 권리 주장으로부터 보호받을 수 있으며, 세금을 납부하거나 신고하기 전에는 등기소에서 등록을 처리하지 않습니다.
부동산 등기소: €300,000 기준 약 €205, 부가가치세 별도

스페인에서 주택을 구입하는 데 드는 비용은 얼마인가요?

비용의 대부분은 주택이 위치한 지역에서 정하는 매입세입니다(아래 표). 공증인과 부동산 등기소 수수료는 전국 기준 요율을 따르며, 주택 가격에 따라 완만하게 증가합니다:

주택 가격	공증인	부동산 등기소
€150,000	약 €317	약 €163
€300,000	약 €388	약 €205
€500,000	약 €483	약 €262

이는 매매에 적용되는 요율 금액이며, 5% 할인은 반영했지만 증서의 추가 페이지, 사본 및 21% 부가가치세는 포함하지 않습니다. 법에 따라 증서 비용은 매도인이, 사본 비용은 매수인이 부담합니다. 계약서에 달리 명시하지 않는 한 그렇지만, 많은 계약에서는 모든 비용을 매수인이 부담하도록 정합니다. 정해진 요율이 없는 변호사 및 게스토리아 수수료와 대출을 받는 경우 감정평가 비용도 추가해야 합니다. 매수자들은 흔히 매매가에 더해 10~15%를 예산으로 잡습니다. 공식적인 기준 금액은 없으며, 대부분은 세금입니다.

매매 제안 전 NIE, 은행 계좌, 예산
예약확인하는 동안 매물을 시장에서 내리는 절차
아라스 계약계약금과 증서 작성일
증서대금을 지급하고 소유자가 됩니다
1~2개월지역별로 정해진 기한 내에 취득세 납부
등기다른 사람의 권리 주장으로부터 소유권을 보호합니다

스페인에 거주하지 않는 판매자로부터 구매하는 경우

그런 다음 매매가의 3%를 원천징수해 한 달 이내에 세무 당국에 납부하고(양식 211), 판매자를 대신해 판매자의 plusvalía municipal, 즉 토지 가치 상승에 부과되는 시청 세금도 납부합니다. 납부하지 않으면 3%는 해당 주택에 대한 부담으로 남습니다. 두 금액은 보통 공증인 앞에서 매매가에서 공제됩니다.

스페인 부동산 구매 시 지역별 세금

기존 주택을 구매하면 해당 주택이 위치한 지역에 양도세(ITP)를 납부합니다. 개발업체로부터 신축 주택을 구매하면 대신 부가가치세(VAT) 10%(카나리아 제도에서는 간접일반세(IGIC) 7%)와 등기 증서에 대한 인지세(AJD)를 납부합니다. 세금은 매매 가격 또는 해당 주택의 Catastro 기준 가치 중 더 높은 금액을 기준으로 산정됩니다.

지역	기존 주택(ITP)	신축 주택(AJD)
안달루시아	7%	1.2%
발렌시아 지역	9%, €1 million 초과 시 11%	1.4%
카탈루냐	가격에 따라 10%~13%	1.5%
마드리드	6%	€180,000 초과 시 0.75%
발레아레스 제도	가격에 따라 8%~13%	1.5%, €1 million부터 2%
카나리아 제도	6.5%	1%
무르시아	7.75%	1.5%

일반 세율은 2026년 10월 현재 적용되는 세율입니다. 발렌시아의 세율은 2026년 6월 1일에 변경되었습니다. 카탈루냐의 누진 세율은 €600,000 이하에는 10%부터 적용되며 €1.5 million 초과 시 13%이고, 대규모 주택 소유자에게는 20%가 적용됩니다. 발레아레스 제도의 누진 세율은 €400,000 이하에는 8%부터 적용되며 €2 million 초과 시 13%입니다. 각 지역의 감면 세율은 주된 거주 주택에 적용되며, 대개 가격 상한이 있습니다. 휴가용 주택에는 일반 세율이 적용됩니다.

신고 및 납부 기한은 지역마다 다릅니다. 안달루시아는 2개월, 발렌시아·카탈루냐·발레아레스 제도·카나리아 제도는 1개월, 마드리드와 무르시아는 영업일 기준 30일입니다.

비용 계산기

구매 비용은 얼마나 들까요?

주택 가격과 지역에 맞춰 취득세, 공증인 비용, 부동산 등기 비용, 그리고 서명일에 필요한 현금을 계산합니다.

내 비용 계산하기계산기 닫기

브라우저 안에서 계산하며, 아무것도 전송하거나 저장하지 않습니다.

예시: 안달루시아, €300,000 기존 주택

취득세(ITP)€300,000의 7%	€21,000
공증인(매매 증서)국가 기준 요율, 부가가치세 21% 포함. 추가 페이지와 사본은 별도	€469
부동산 등기소국가 기준 요율, 부가가치세 21% 포함	€249
가격 외 총비용가격의 7.2%	€21,718

법에 따라 증서 비용은 매도인이, 사본 비용은 매수인이 부담하지만, 계약에 달리 정한 경우는 예외이며 많은 계약에서는 모든 비용을 매수인이 부담하도록 합니다.

증서 작성일 다음 날부터 계산해 2개월 이내에 세금을 납부하세요(안달루시아).

포함되지 않은 비용

변호사 비용과, 이용하는 경우 gestoría 비용: 정해진 수수료표가 없어 자유롭게 협의합니다.
대출을 받는 경우 은행의 주택 감정평가 비용. 주택담보대출 자체의 공증인 비용, 등기 비용, 인지세는 법에 따라 은행이 부담합니다.

1단계: NIE 발급

공증인이 매매 증서에 서명하려면 외국인을 위한 스페인 번호인 NIE가 필요합니다. 해외에 계셔도 저희가 대신 발급받아 드립니다.

NIE 발급받기

계산에서 제외한 항목: 주된 거주 주택의 감면 세율(휴가용 주택은 일반 세율 적용), 카탈루냐의 대규모 주택 소유자 20% 세율, 공공 보호 주택(VPO), 법인을 통한 구매, 매도인이 스페인에 거주하지 않을 때 원천징수하는 3%(가격에서 공제).

국가 기준 요율과 각 지역의 일반 세율에 따른 추정치이며, 2026년 10월 27일에 확인했습니다. 세무 자문이 아닙니다. 정확한 금액은 공증인이나 gestoría에서 확인해 줍니다.

출처: 각 수치의 근거 법령

서명 전에 확인할 사항

스페인에서는 채무가 매도인이 아니라 주택에 따라붙을 수 있습니다. 계약금 계약(arras)을 체결하기 전에 독립적인 변호사에게 다음 사항을 확인해 달라고 하세요.

등기소에서 발급한 nota simple: 주택의 소유자와 주택에 설정된 담보대출 및 기타 부담 사항. 온라인으로 몇 유로면 발급받을 수 있습니다.
공동주택 관리비. 공동주택의 경우 해당 연도와 이전 3년간 미납된 관리비를 주택이 부담합니다. 명시적으로 면제에 동의하지 않는 한, 매도인은 공증인에게 공동주택의 채무 증명서를 제출해야 합니다. 면제에 동의하지 마세요.
IBI, 시청에서 부과하는 재산세: 매도인이 내지 않은 세금에 대한 납부 책임은 주택에 남으며, 공증인은 미납액이 있으면 이를 알려줍니다.
에너지 효율 증명서. 등록된 증명서여야 하며, 매도인은 이를 계약서에 첨부합니다. 유효기간은 최대 10년입니다.
지역에 따라 주거 적합성 증명서 또는 점유 허가서가 필요합니다. 카탈루냐에서는 매도 시 필수이며, 발레아레스 제도에서는 없는 경우 공증 증서에 해당 사실을 명시해야 합니다. 발렌시아 지역에서는 허가서 발급 후 10년이 넘으면 갱신해야 합니다.
EU 시민이 아니고 주택이 제한 구역(아래 참조)에 있는 경우 군 당국의 허가.

스페인에서 비거주자도 주택담보대출을 받을 수 있나요?

네. 스페인의 주택담보대출법은 주택을 담보로 대출을 받는 모든 사람에게 적용되며, 거주 요건은 없습니다. 은행은 주택 가치보다 소득을 중심으로 상환 능력을 심사하므로, 해외 소득과 납부 세금을 증명해야 합니다. 은행은 일반적으로 비거주자에게 거주자보다 적은 금액을 대출하며, 대출액은 주택 가치의 60~70%인 경우가 많습니다. 이는 은행의 관행일 뿐 법적 규정은 아닙니다.

계약서에 서명하기 최소 10일 전, 은행은 구속력 있는 대출 제안서(FEIN), 주요 위험 고지서(FiAE), 계약서 초안을 제공합니다.
서명 전에, 늦어도 서명 전날까지 직접 또는 대리인을 통해 원하는 공증인을 만나야 합니다. 공증인은 대출 내용을 무료로 설명해 줍니다. 이 절차를 거치지 않으면 주택담보대출 공정증서를 작성할 수 없습니다.
은행은 대출 관련 행정 대행 비용, 주택담보대출 공정증서 작성 및 등록 비용과 인지세를 부담합니다. 주택 감정 비용은 본인이 부담합니다.
소득을 받는 통화와 다른 통화로 받은 대출은 급여를 받는 통화로 전환할 수 있습니다.

월 상환액과 은행에서 대출받을 수 있는 금액, 계약 시 필요한 현금을 스페인 주택담보대출 계산기로 확인해 보세요.

스페인에 직접 가지 않고도 집을 살 수 있나요?

네. 스페인에서 귀하를 대신해 매매 증서에 서명할 사람(변호사, 친척, 친구)에게 위임장(poder notarial)을 작성해 주면 됩니다. 위임장은 다음과 같이 작성할 수 있습니다.

스페인 영사관에서 작성: 스페인 공증인 역할을 하므로 위임장에 아포스티유가 필요하지 않습니다. 영사관은 위임장에 서명하며, 매매 자체를 진행하는 것은 아닙니다(런던 영사관도 이를 명시하고 있습니다). 또한 모든 영사관에서 이 서비스를 제공하는 것은 아닙니다.
거주 국가의 공증인 앞에서 작성: 이 경우 위임장에 헤이그 아포스티유를 받고 스페인어로 번역해야 합니다.

부동산을 매입할 때 영사관은 해당 주택의 등기부 참조 번호가 있다면 제출하도록 요청하며, 스페인 공증인은 위임장이 서명할 내용에 충분한 권한을 부여하는지 확인합니다. 직접 서명하는 경우 스페인어를 하지 못하면 공증인이 통역하거나 통역사를 동반할 수 있습니다.

군사 허가: 섬과 국경 도시

1975년 법률에 따라 현재도 EU 시민이 아닌 구매자는 국가 방위상 중요 지역에서 군사 허가를 받아야 합니다. 해당 지역은 모든 섬(발레아레스 제도와 카나리아 제도 포함), 프랑스 및 포르투갈 국경에 있는 지방자치단체, 그리고 카르타헤나, 지브롤터 해협, 카디스만과 같은 기타 지역입니다. EU 시민은 1990년부터 면제되었으며, 영국인 구매자는 브렉시트 이후부터 허가가 필요합니다.

국경에 있지 않은 도시의 중심부는 해당 구역에서 제외되며, 국가 관광 특별지역으로 지정된 곳은 허가를 받은 것으로 간주됩니다. 2023년 결정문에 인용된 국방부 지침에 따르면, 국경 도시 외곽의 시가지 토지에는 허가 요건이 면제됩니다. 공증인과 토지등기소는 계약 서명 또는 등기 전에 허가를 요구합니다. 규정상 국방부는 4개월 이내에 결정합니다. 세우타와 멜리야에서는 스페인인을 포함한 모든 구매자가 정부 대표의 허가를 받아야 합니다.

해외 거주자의 스페인 부동산세

주택을 소유하면 매년 다음 세금을 납부합니다:

IBI, 시청에서 부과하는 부동산세: 지적 평가액의 0.4%~1.1%이며, 세율은 각 지방자치단체가 정합니다. 1월 1일에 해당 주택을 소유한 사람이 납부해야 합니다.
임대하지 않는 주택에 대한 비거주자 소득세: 스페인에서는 지적 평가액의 2%를 간주 소득으로 산정합니다(최근 10년 이내에 평가액이 조정된 경우 1.1%). 세율은 EU 또는 EEA 거주자는 19%, 그 외 지역 거주자는 24%이며 영국과 미국도 이에 포함됩니다. 신고서 210을 제출하며, 해외에서 송금해 납부할 수도 있습니다. 2026년 소득분부터는 다음 해 4월 1일부터 12월 31일까지 납부합니다. 스페인 세금 일정에서 해당 날짜를 확인하고 알림을 받을 수 있습니다.
임대하면 대신 임대 소득에 세금이 부과됩니다. EU 또는 EEA 거주자는 비용을 공제한 금액에 19%, 그 외 지역 거주자는 총 임대료에 24%가 적용됩니다.
부유세: 스페인 내 자산에 한해 700,000유로를 초과하는 경우, 자산 대부분이 있는 지역의 규정에 따라 부과됩니다. 또한 3백만 유로를 초과하면 국가 연대세가 부과됩니다.

1년에 183일 넘게 스페인에 거주하면 세무 거주자가 됩니다. 스페인 세무 거주지 안내서를 확인하세요. 스페인 디지털 인증서를 이용하면 세무 당국 및 시청 업무를 온라인으로 처리할 수 있습니다.

나중에 매도하는 경우

비거주자는 양도 차익에 대해 19%를 납부합니다. 매수자는 한 달 이내에 세무 당국에 납부할 금액으로 매매가의 3%를 원천징수합니다. 이후 3개월 이내에 210 양식을 제출하고, 원천징수된 3%를 공제한 뒤 초과 납부한 금액을 환급받을 수 있습니다. 시청에 납부하는 지방 자본이득세는 토지 가치가 상승한 경우에만 부과됩니다.

주택을 상속받으시나요? 상속인마다 NIE가 필요하며, 해당 주택에 대해 스페인 지역별 규정에 따라 스페인 상속세를 납부하게 됩니다.

국가별로 비교하고 계신가요? 포르투갈에서 주택 구매하기를 안내하는 가이드에서도 같은 절차를 확인할 수 있습니다.

이 가이드의 확인 방법

이 가이드의 규정, 금액 및 수수료는 2026년 10월 27일 기준으로 법률과 공식 포털을 대조해 확인했습니다.

Ley del Notariado 제23조 및 제24조(증서에 기재되는 세금 번호와 결제 수단), Ley Hipotecaria 제254조(해당 사항이 없거나 세금을 납부하기 전에는 등기할 수 없음), RD 1065/2007 제20조(외국인의 세금 번호는 NIE임),
Real Decreto 1155/2024 제205조(NIE), 경찰의 절차 안내 페이지와 양식 790 코드 012, 런던 및 뉴욕 영사관의 NIE 안내 페이지,
양도세법(RDLeg 1/1993)과 각 지역의 세법: 안달루시아(Ley 5/2021), 발렌시아(Ley 5/2025로 개정된 Ley 13/1997), 카탈루냐(Codi tributari, Decreto-ley 5/2025), 마드리드(DLeg 1/2010), 발레아레스 제도(DLeg 1/2014), 카나리아 제도(DLeg 1/2009 및 1/2025), 무르시아(Ley 3/2025로 개정된 DLeg 1/2010); 부가가치세법 제91조,
공증인 및 등기관 수수료 기준(RD 1426/1989 및 1427/1989), Código Civil 제1454조 및 제1455조, Ley de Propiedad Horizontal 제9조, 지방재정법(TRLRHL) 제64조, 제72조 및 제106조, 에너지 인증서에 관한 RD 390/2021,
주택담보대출에 관한 Ley 5/2019 제2조, 제11조, 제14조, 제15조 및 제20조,
비거주자 소득세법(TRLIRNR) 제10조, 제24조 및 제25조, 시행 규정 제14조, 양식 210에 관한 Orden HAC/623/2026, 부유세법(Ley 19/1991) 및 Ley 38/2022(연대세);
Ley 8/1975 및 RD 689/1978(제한 구역), 그리고 2023년 5월 25일 DGSJFP의 결정;
Ley Orgánica 1/2025(골든비자 종료), Real Decreto 806/2026(의회 해산), Congreso의 법안 122/000196 기록(100% 세금, 폐기됨), 그리고 Real Decreto-ley 29/2026(승인 대기 중);
거부된 해외 IBAN에 관한 Banco de España의 입장, 그리고 위임장에 관한 런던, 토론토, 더블린 영사관의 입장.

AnchorLess의 이주 전문가 Brenda L. 작성. 이 가이드는 관련 규정을 설명합니다. 주택을 구매할 때는 독립적인 변호사에게 주택과 계약서를 검토받으세요.

자주 묻는 질문

외국인도 스페인에서 부동산을 살 수 있나요?

네. 스페인에서는 거주 여부와 관계없이 외국인 구매자에게 일반적인 제한을 두지 않으며, 취득세도 국적에 따라 달라지지 않습니다. 다만 비유럽연합 구매자는 일부 지역, 즉 섬 지역과 국경 도시, 그 밖의 몇몇 지역에서 군사 당국의 허가를 받아야 합니다.

스페인에서 집을 사려면 NIE가 필요한가요?

네. 매매 증서에는 서명하는 모든 사람의 세금 번호가 기재되며, 외국인의 세금 번호는 NIE입니다. 부동산 등기소는 NIE 없이는 매매를 등록하지 않습니다. 스페인 현지나 영사관에서 발급받거나 대리인을 통해 신청할 수 있으며, AnchorLess가 해외에서 대신 발급받아 드립니다.

스페인에서 집을 살 때 세금은 얼마인가요?

재판매 주택에는 해당 지역의 부동산 양도세가 적용됩니다. 마드리드는 6%, 안달루시아는 7%, 발렌시아 지역은 9%, 카탈루냐는 가격에 따라 10%~13%입니다. 신축 주택에는 부가가치세 10%와 지역별 인지세 0.75%~2%가 적용됩니다. 카나리아 제도에서는 부가가치세 대신 IGIC 7%가 부과됩니다.

스페인에서 부동산을 살 때 드는 총비용은 얼마인가요?

취득세 외에 공증인 수수료와 부동산 등기 수수료가 각각 수백 유로 정도 발생하며, 국가별 요율표에 따라 산정됩니다(부가가치세 전 기준으로 €300,000 주택의 경우 각각 약 €388와 €205). 여기에 변호사와 행정 대행인 수수료가 추가됩니다. 구매자들은 가격에 더해 보통 10~15%를 예산으로 잡으며, 대부분은 세금입니다.

비거주자도 스페인에서 주택담보대출을 받을 수 있나요?

네. 은행은 소득을 심사하며, 일반적으로 비거주자에게 거주자보다 적은 금액을 대출합니다. 대출액은 주택 가치의 60~70%인 경우가 많습니다. 은행은 계약서에 서명하기 최소 10일 전에 구속력 있는 대출 제안을 제공하며, 공증인은 대출 내용을 무료로 설명해 줍니다.

스페인에 가지 않고도 집을 살 수 있나요?

네. 본인을 대신해 매매 증서에 서명할 사람에게 위임장을 주면 됩니다. 위임장은 스페인 영사관에서 작성하거나, 거주 국가의 공증인 앞에서 작성한 뒤 헤이그 아포스티유와 스페인어 번역을 받아야 합니다.

스페인에서 집을 사면 거주 자격이 주어지나요?

아니요. 신규 신청에 대한 골든비자는 2025년 4월 3일에 종료되었습니다. 스페인에 거주하려면 비영리 비자나 디지털 노마드 비자와 같은 거주 허가가 필요하며, 유럽연합 시민은 등록해야 합니다.

외국인 구매자에게 부과하는 100% 세금이 시행 중인가요?

아니요. 2025년 1월에 발표되고 2025년 5월 법안으로 제출됐지만, 논의된 적이 없으며 2026년 10월 6일 의회 해산과 함께 폐기되었습니다.

비거주자로서 스페인 주택에 어떤 세금을 내야 하나요?

매년 시청에 내는 IBI와, 주택을 임대하지 않는 경우 과세 기준가의 1.1% 또는 2%를 간주 소득으로 산정해 부과하는 비거주자 소득세가 있습니다. 유럽연합 또는 유럽경제지역에 거주하면 19%, 그 외 지역에 거주하면 24%입니다. 스페인 내 자산이 €700,000를 초과하면 부유세가 적용됩니다.