Guide 2026 pour les acheteurs étrangers
De votre NIE au registre foncier : les 7 étapes, les taxes région par région et ce qui change lorsque vous ne vivez pas en Espagne.
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Acheter une maison en Espagne en tant qu’étranger est accessible à tous : l’Espagne n’impose aucune restriction générale aux acheteurs étrangers, qu’ils y vivent ou non. La première chose à obtenir est un NIE, votre numéro d’étranger : il doit figurer dans l’acte, et le registre foncier n’enregistrera pas l’achat sans lui.
En plus du prix, vous payez une taxe d’achat fixée par chaque région, de 6% à 13% pour un logement ancien, ainsi que quelques centaines d’euros chacun pour le notaire et le registre foncier. Ce guide vous présente les 7 étapes, les frais région par région et les impôts que vous payez en tant que propriétaire vivant à l’étranger.
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Vous prévoyez de vivre en Espagne, et pas seulement d’y posséder un logement ? L’achat ne vous donne pas de titre de séjour : renseignez-vous sur le Non-Lucrative Visa ou le visa Digital Nomad. Une question ? Posez-la-nous lors d’un appel gratuit.
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Oui. En 2026, l’Espagne n’impose aucune restriction générale aux acheteurs étrangers : les citoyens de l’UE et tous les autres, résidents ou non-résidents, achètent aux mêmes conditions que les Espagnols, et les taxes à l’achat ne dépendent pas de votre nationalité. La seule règle fondée sur la nationalité est ancienne et limitée : les acheteurs non européens ont besoin d’une autorisation militaire dans certaines zones, notamment les îles et les villes frontalières.
Le gouvernement l’a annoncée en janvier 2025 : une taxe pouvant atteindre 100 % du prix pour les acheteurs venant de l’extérieur de l’UE qui ne vivent pas en Espagne. Le texte a été déposé au Parlement en mai 2025 sous la forme d’une proposition de loi du groupe du parti au pouvoir, n’a jamais été débattu et est devenu caduc le 6 octobre 2026, à la dissolution du Parlement en vue des élections du 29 novembre. Un nouveau Parlement devrait tout reprendre depuis le début.
Ce n’est plus le cas. Le Golden Visa espagnol, qui accordait un titre de séjour pour l’achat d’un bien immobilier d’une valeur de 500 000 €, a pris fin le 3 avril 2025 pour les nouvelles demandes ; les titres déjà accordés restent soumis aux règles qui leur sont applicables. Pour vivre en Espagne, vous avez besoin d’un titre de séjour spécifique : le Non-Lucrative Visa si vous vivez de votre pension ou de votre épargne, ou le visa Digital Nomad si vous travaillez à distance. Les citoyens de l’UE n’ont qu’à s’inscrire : consultez notre guide pour devenir résident légal en Espagne.
Un acte espagnol indique le numéro fiscal de toutes les personnes qui le signent, et le numéro fiscal d’un étranger est le NIE, le número de identidad de extranjero. Sans ce numéro, le notaire doit signaler son absence à l’administration fiscale, et le registre foncier refuse d’enregistrer l’achat jusqu’à ce qu’un nouvel acte l’indique. Obtenez votre NIE avant de signer le contrat d’arras, afin que la date de l’acte n’ait jamais à être reportée dans l’attente de ce numéro.
Nos guides sur le numéro NIE et sur le formulaire EX-15 détaillent chaque démarche. Ou laissez-nous nous en occuper : nous obtenons votre NIE en ligne, depuis l’étranger, et nous nous présentons au rendez-vous à votre place.
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De votre NIE au registre foncier : les démarches à effectuer à chaque étape et leur coût.
Votre numéro d’étranger figure dans l’acte, et le registre foncier n’enregistrera pas votre achat sans celui-ci. Obtenez-le avant de faire une offre : en Espagne, dans un consulat ou par l’intermédiaire d’un représentant.
Obtenir mon NIEAucune loi ne l’impose : les mairies espagnoles et les fournisseurs de services publics doivent accepter un compte en euros détenu dans un autre pays de l’UE. Mais un compte espagnol est le moyen le plus simple d’obtenir le chèque de banque que vous remettez au notaire, de contracter un prêt immobilier espagnol et de régler les factures d’un logement où vous ne vivez pas toute l’année.
Ouvrir mon compteLe prix, auquel s’ajoutent la taxe d’achat de la région (6 % à 13 % pour un logement ancien, 10 % de TVA et les droits de timbre pour un logement neuf), ainsi que les frais de notaire, d’inscription au registre foncier et de la personne qui s’occupe de déclarer la taxe pour vous. Vous empruntez ? La banque doit vous remettre son offre ferme au moins 10 jours avant la signature.
Voir les impôts par régionCalculer mon prêt immobilierUne réservation, un court accord privé auquel la loi ne donne pas de règles propres, retire le logement du marché. Profitez de ce délai pour vérifier qui en est le propriétaire et quelles charges le grèvent (la nota simple du registre foncier), ses dettes de copropriété et d’IBI, son certificat énergétique et, selon la région, son certificat d’habitabilité.
Points à vérifierLe contrat privé qui fixe le prix et la date de l’acte en échange d’un acompte, souvent égal à 10 % du prix. S’il précise que les arras sont penitenciales, vous pouvez vous désister en perdant l’acompte, et le vendeur en vous le remboursant au double.
Posez-nous vos questions lors d’un appel gratuitVous signez l’escritura, payez le solde et devenez propriétaire. L’acte indique le mode de paiement : pour un chèque bancaire, le compte d’où provient l’argent ; pour un virement, les deux comptes. Vous ne pouvez pas être présent ? Quelqu’un signe à votre place avec une procuration.
Déclarez et payez l’impôt sur l’achat dans le délai fixé par votre région, qui va d’un à deux mois, puis faites enregistrer l’acte au registre foncier : cet enregistrement vous protège contre toute revendication de tiers, et le registre ne l’enregistrera pas tant que l’impôt n’aura pas été payé ou déclaré.
La majeure partie des frais correspond à l’impôt sur l’achat, fixé par la région où se trouve le logement (voir le tableau ci-dessous). Les frais de notaire et d’enregistrement au registre foncier sont calculés selon des barèmes nationaux qui augmentent lentement avec le prix :
| Prix du logement | Notaire | Registre foncier |
|---|---|---|
| 150 000 € | environ 317 € | environ 163 € |
| 300 000 € | environ 388 € | environ 205 € |
| 500 000 € | environ 483 € | environ 262 € |
Voici les montants des tarifs applicables à la vente, après leur réduction de 5 %, hors pages supplémentaires de l’acte, copies et TVA à 21 %. Selon la loi, le vendeur paie l’acte et l’acheteur ses copies, sauf stipulation contraire dans le contrat ; souvent, les contrats mettent tous ces frais à la charge de l’acheteur. Ajoutez les honoraires de votre avocat et de la gestoría, qui ne sont fixés par aucun barème, ainsi que le coût de l’évaluation si vous empruntez. Les acheteurs prévoient souvent un budget supplémentaire de 10 à 15 % du prix : aucun montant officiel n’existe, et la majeure partie correspond à l’impôt.
Ensuite, vous retenez 3 % du prix et le versez à l’administration fiscale dans un délai d’un mois (formulaire 211), et vous payez à la place du vendeur la plusvalía municipal, l’impôt de la mairie sur la plus-value réalisée sur le terrain. Si elle n’est pas payée, la retenue de 3 % reste une charge grevant le logement. Ces deux montants sont généralement déduits du prix chez le notaire.
Un logement ancien est soumis à l’impôt sur les mutations (ITP) dans la région où il se trouve. Un logement neuf acheté auprès du promoteur est plutôt soumis à une TVA de 10 % (7 % d’IGIC aux îles Canaries), ainsi qu’à un droit de timbre (AJD) sur l’acte. L’impôt est calculé sur le prix ou, si elle est plus élevée, sur la valeur de référence du logement établie par le Catastro.
| Région | Logement ancien (ITP) | Logement neuf (AJD) |
|---|---|---|
| Andalousie | 7 % | 1,2 % |
| Communauté valencienne | 9 %, 11 % au-delà de 1 million d’€ | 1,4 % |
| Catalogne | 10 % à 13 %, selon le prix | 1,5 % |
| Madrid | 6 % | 0,75 % au-delà de 180 000 € |
| Îles Baléares | 8 % à 13 %, selon le prix | 1,5 %, 2 % à partir de 1 million d’€ |
| Îles Canaries | 6,5 % | 1 % |
| Murcie | 7,75 % | 1,5 % |
Taux généraux en vigueur en octobre 2026. Ceux de la Communauté valencienne ont changé le 1er juin 2026 ; le barème de la Catalogne va de 10 % jusqu’à 600 000 € à 13 % au-delà de 1,5 million d’€, et les grands propriétaires paient 20 % ; le barème des îles Baléares va de 8 % jusqu’à 400 000 € à 13 % au-delà de 2 millions d’€. Les taux réduits de chaque région s’appliquent à une résidence principale, souvent dans la limite d’un plafond de prix : une résidence secondaire est soumise au taux général.
Le délai de déclaration et de paiement varie selon la région : deux mois en Andalousie, un mois dans la Communauté valencienne, en Catalogne, aux îles Baléares et aux îles Canaries, 30 jours ouvrés à Madrid et en Murcie.
Simulateur de frais
L’impôt sur l’achat, le notaire et le registre foncier pour votre prix et votre région, et la somme à apporter le jour de la signature.
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Exemple : un logement ancien à 300 000 € (Andalousie)
| Impôt sur l’achat (ITP)7 % de 300 000 € | 21 000 € |
|---|---|
| Notaire, pour l’acteBarème national, TVA de 21 % comprise ; pages supplémentaires et copies en sus | 469 € |
| Registre foncierBarème national, TVA de 21 % comprise | 249 € |
| Total en plus du prix7,2 % du prix | 21 718 € |
Selon la loi, le vendeur paie l’acte et l’acheteur les copies, sauf disposition contraire du contrat ; de nombreux contrats mettent tous ces frais à la charge de l’acheteur.
Payez l’impôt dans un délai de deux mois, à compter du lendemain de l’acte (Andalousie).
Non compris
Étape 1 : votre NIE
Le notaire a besoin de votre NIE, le numéro espagnol des étrangers, pour signer l’acte. Nous l’obtenons pour vous, même depuis l’étranger.
Obtenir mon NIENon pris en compte : les taux réduits pour une résidence principale (une résidence secondaire paie le taux général), les 20 % de la Catalogne pour les grands propriétaires, les logements protégés (VPO), l’achat par une société, et la retenue de 3 % lorsque le vendeur ne vit pas en Espagne, qui est déduite du prix.
Une estimation fondée sur les barèmes nationaux et les taux généraux de chaque région, vérifiés le 27 octobre 2026. Ce n’est pas un conseil fiscal : votre notaire ou votre gestoría confirme les montants.
Les dettes espagnoles peuvent rester attachées au logement, et non au vendeur. Avant de signer le compromis de vente, demandez à un avocat indépendant de vérifier :
Oui. La loi espagnole sur les prêts hypothécaires s’applique à toute personne qui emprunte pour financer un logement, sans condition de résidence. La banque doit évaluer vos revenus, et pas principalement la valeur du logement : prévoyez donc de présenter vos revenus et vos impôts à l’étranger. Les banques prêtent généralement moins aux non-résidents qu’aux résidents, souvent 60 à 70 % de la valeur du bien : il s’agit d’une pratique bancaire, et non d’une règle.
Calculez votre mensualité, le montant qu’une banque pourrait vous prêter et les liquidités nécessaires à la signature grâce à notre calculateur de prêt immobilier en Espagne.
Oui, grâce à une procuration (poder notarial) donnée à une personne qui signera l’acte en Espagne en votre nom : un avocat, un membre de votre famille, un ami. Vous la signez :
Pour un achat, les consulats demandent la référence du registre foncier du bien si vous l’avez, et le notaire espagnol vérifie que la procuration couvre bien les actes à signer. Si vous signez en personne et ne parlez pas espagnol, le notaire peut traduire, ou vous pouvez venir avec un interprète.
Une loi de 1975 exige toujours des acheteurs qui ne sont pas citoyens de l’UE une autorisation militaire dans les zones présentant un intérêt pour la défense nationale : toutes les îles, y compris les îles Baléares et les îles Canaries, les communes situées aux frontières française et portugaise, ainsi que d’autres zones telles que Carthagène, le détroit de Gibraltar et la baie de Cadix. Les citoyens de l’UE en sont exemptés depuis 1990 ; les acheteurs britanniques en ont besoin depuis le Brexit.
Les centres des villes qui ne sont pas situées à la frontière se trouvent en dehors des zones concernées, les zones déclarées d’intérêt touristique national sont considérées comme autorisées, et les instructions du ministère de la Défense, citées dans une décision de 2023, accordent une dérogation pour les terrains urbanisés situés en dehors des villes frontalières. Le notaire et le registre foncier la demandent avant la signature ou l’enregistrement. Le ministère statue dans un délai de quatre mois, conformément au règlement ; à Ceuta et Melilla, tous les acheteurs, y compris les Espagnols, ont besoin de l’autorisation du délégué du gouvernement.
Une fois propriétaire du logement, vous payez chaque année :
Vivez en Espagne plus de 183 jours par an et vous devenez plutôt résident fiscal : consultez notre guide sur la résidence fiscale en Espagne. Un certificat numérique espagnol vous permet d’effectuer vos démarches en ligne auprès de l’administration fiscale et de votre mairie.
En tant que non-résident, vous payez 19 % sur votre plus-value. L’acheteur retient 3 % du prix pour l’administration fiscale dans un délai d’un mois ; vous disposez ensuite de trois mois pour déposer le formulaire 210, déduire ces 3 % et récupérer le trop-perçu. La plusvalía municipal de la mairie est due uniquement si le terrain a pris de la valeur.
Vous transmettez le logement à un proche ? Chaque héritier aura besoin d’un NIE et devra payer l’impôt sur les successions en Espagne, selon les règles d’une région espagnole.
Vous comparez plusieurs pays ? Notre guide sur l’achat d’une maison au Portugal suit les mêmes étapes là-bas.
Les règles, montants et frais présentés dans ce guide ont été vérifiés le 27 octobre 2026 au regard de la législation et des portails officiels :
Rédigé par Brenda L., experte en installation chez AnchorLess. Ce guide explique les règles ; pour un achat, demandez à un avocat indépendant de vérifier le logement et le contrat.
Oui. L’Espagne n’impose aucune restriction générale aux acheteurs étrangers, qu’ils résident ou non dans le pays, et les droits d’achat ne dépendent pas de votre nationalité. Les acheteurs hors UE doivent obtenir une autorisation militaire dans certaines zones : les îles, les villes frontalières et quelques autres secteurs.
Oui. L’acte indique le numéro fiscal de chaque signataire. Pour un étranger, il s’agit du NIE, et le registre foncier ne peut pas enregistrer l’achat sans ce numéro. Vous pouvez l’obtenir en Espagne, auprès d’un consulat ou par l’intermédiaire d’un représentant ; AnchorLess l’obtient pour vous depuis l’étranger.
Pour un logement ancien, les droits de mutation varient selon la région : 6% à Madrid, 7% en Andalousie, 9% dans la région de Valence, et de 10% à 13% en Catalogne, selon le prix. Pour un logement neuf, comptez 10% de TVA et des droits de timbre fixés par la région, de 0.75% à 2% ; aux Canaries, l’IGIC de 7% remplace la TVA.
Les droits d’achat, puis quelques centaines d’euros chacun pour le notaire et le registre foncier, selon des barèmes nationaux (environ €388 et €205 pour un logement à €300,000, hors TVA), auxquels s’ajoutent les honoraires de votre avocat et ceux de la gestoría. Les acheteurs prévoient souvent un budget supplémentaire de 10 à 15% du prix, dont la majeure partie correspond aux impôts.
Oui. Les banques évaluent vos revenus et prêtent généralement moins aux non-résidents qu’aux résidents, souvent 60 à 70% de la valeur du bien. La banque vous remet son offre ferme au moins 10 jours avant la signature, et un notaire vous explique gratuitement le prêt.
Oui, en donnant procuration à une personne qui signera l’acte pour vous. La procuration doit être signée dans un consulat espagnol ou devant un notaire de votre pays, avec l’apostille de La Haye et une traduction en espagnol.
Non. Le Golden Visa a pris fin le 3 avril 2025 pour les nouvelles demandes. Pour vivre en Espagne, vous avez besoin d’un titre de séjour, par exemple d’un Non-Lucrative Visa ou d’un visa Digital Nomad ; les citoyens de l’UE doivent s’enregistrer.
Non. Annoncée en janvier 2025 et présentée sous forme de projet de loi en mai 2025, elle n’a jamais été débattue et est devenue caduque après la dissolution du Parlement le 6 octobre 2026.
La taxe foncière IBI due à la mairie chaque année, ainsi que l’impôt sur le revenu des non-résidents calculé sur un revenu imputé correspondant à 1.1% ou 2% de la valeur cadastrale si vous ne louez pas le logement : 19% si vous résidez dans l’UE ou l’EEE, 24% ailleurs. L’impôt sur la fortune s’applique lorsque la valeur des biens détenus en Espagne dépasse €700,000.
Aucune loi ne l’impose, mais c’est le moyen le plus simple d’obtenir le chèque bancaire pour le notaire, de souscrire un prêt immobilier espagnol et de régler les factures du logement. AnchorLess en ouvre un pour vous depuis votre pays de résidence.
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