Guida 2026 per acquirenti stranieri
Dal NIE al Registro della proprietà: i 7 passaggi, le imposte regione per regione e cosa cambia se non vivi in Spagna.
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Comprare casa in Spagna da straniero è possibile per tutti: la Spagna non impone restrizioni generali agli acquirenti stranieri, che vi risiedano o meno. Per prima cosa serve un NIE, il numero identificativo per gli stranieri: viene riportato nell’atto e il Registro immobiliare non registra l’acquisto senza di esso.
Oltre al prezzo, si paga un’imposta sull’acquisto stabilita da ciascuna regione, dal 6% al 13% per una casa usata, e alcune centinaia di euro ciascuno per il notaio e il Registro immobiliare. Questa guida illustra i 7 passaggi, i costi regione per regione e le imposte da pagare in qualità di proprietario residente all’estero.
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Sì a tutte e cinque? Sei pronto a fare un’offerta.
Hai intenzione di vivere in Spagna, non solo di possedere una casa? L’acquisto non ti dà un permesso di soggiorno: valuta il visto per residenza non lucrativa o il visto per nomadi digitali. Hai un dubbio? Chiedicelo in una chiamata gratuita.
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Sì. Nel 2026 la Spagna non prevede restrizioni generali per gli acquirenti stranieri: i cittadini dell’UE e tutti gli altri, residenti e non residenti, acquistano alle stesse condizioni degli spagnoli, e l’imposta sull’acquisto non dipende dalla nazionalità. L’unica regola basata sulla nazionalità è datata e limitata: in alcune zone, tra cui le isole e le città di confine, gli acquirenti non UE devono ottenere un’autorizzazione militare.
Il governo l’ha annunciata nel gennaio 2025: un’imposta fino al 100% del prezzo per gli acquirenti provenienti da Paesi extra UE che non vivono in Spagna. È stata presentata al Parlamento nel maggio 2025 come proposta di legge del gruppo del partito al governo, non è mai stata discussa e è decaduta il 6 ottobre 2026, quando il Parlamento è stato sciolto in vista delle elezioni del 29 novembre. Un nuovo Parlamento dovrebbe ricominciare da zero.
Non più. Il Golden Visa spagnolo, che consentiva di ottenere la residenza acquistando un immobile del valore di €500,000, è stato abolito il 3 aprile 2025 per le nuove domande; i permessi già concessi mantengono le proprie condizioni. Per vivere in Spagna, è necessario ottenere un permesso di soggiorno specifico: il Non-Lucrative Visa se si vive con la pensione o i risparmi, il visto per nomadi digitali se si lavora da remoto. I cittadini dell’UE devono semplicemente registrarsi: consulta la nostra guida per diventare residenti legali in Spagna.
Un atto notarile spagnolo riporta il codice fiscale di tutti coloro che lo firmano; per uno straniero, il codice fiscale è il NIE, il número de identidad de extranjero. Senza, il notaio deve segnalare all’Agenzia delle Entrate la mancanza del numero e il Registro de la proprietà rifiuta di registrare l’acquisto finché un nuovo atto non lo riporta. Ottieni il NIE prima di firmare il contratto di arras, così la data dell’atto non dovrà mai essere rimandata in attesa del numero.
Le nostre guide al numero NIE e al modulo EX-15 illustrano ogni procedura. Oppure lascia fare a noi: otteniamo il tuo NIE online, dall’estero, e partecipiamo all’appuntamento per te.
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Dal NIE al Registro della proprietà: cosa fare in ogni fase e quanto costa.
Il tuo numero per stranieri viene riportato nell’atto e il Registro della proprietà non registrerà il tuo acquisto senza di esso. Richiedilo prima di fare un’offerta: in Spagna, presso un consolato o tramite un rappresentante.
Ottieni il mio NIENessuna legge lo impone: i comuni spagnoli e i fornitori di utenze devono accettare un conto in euro di un altro Paese dell’UE. Ma un conto spagnolo è la soluzione più semplice per ottenere l’assegno bancario da consegnare al notaio, un mutuo spagnolo e pagare le bollette di una casa in cui non vivi tutto l’anno.
Apri il mio contoIl prezzo, più l’imposta di acquisto della regione (dal 6% al 13% per una casa usata, IVA al 10% e imposta di bollo per una casa nuova), più il notaio, il Registro fondiario e chi presenta la dichiarazione fiscale per te. Hai bisogno di un prestito? La banca deve consegnarti la sua offerta vincolante almeno 10 giorni prima della firma.
Consulta le imposte per regioneCalcola il mio mutuoUna prenotazione, un breve accordo privato a cui la legge non attribuisce regole specifiche, ritira l’abitazione dal mercato. Usa questo periodo per verificare chi ne è il proprietario e quali gravami risultano a suo carico (la nota simple del Registro della proprietà), gli eventuali debiti condominiali e relativi all’IBI, il suo certificato energetico e, a seconda della regione, il certificato di abitabilità.
Cosa verificareIl contratto privato che stabilisce il prezzo e la data del rogito, a fronte di un deposito, spesso pari al 10% del prezzo. Se specifica che le arras sono penitenciales, puoi recedere perdendo il deposito, mentre il venditore può farlo restituendolo al doppio.
Chiedici informazioni in una chiamata gratuitaFirmi la escritura, paghi il saldo e diventi proprietario. Il rogito registra le modalità di pagamento: con un assegno bancario, il conto da cui proviene il denaro; con un bonifico, entrambi i conti. Non puoi essere presente? Qualcuno firma per te con una procura.
Presenta la dichiarazione e paga l’imposta sull’acquisto entro il termine previsto dalla tua regione, da uno a due mesi, poi registra l’atto al Registro della proprietà: la registrazione ti tutela dalle pretese di terzi e il Registro non lo registrerà prima che l’imposta sia stata pagata o dichiarata.
La maggior parte dei costi è costituita dall’imposta sull’acquisto, stabilita dalla regione in cui si trova l’immobile (la tabella qui sotto). Il notaio e il Registro della proprietà applicano tariffe nazionali che aumentano gradualmente con il prezzo:
| Prezzo dell’immobile | Notaio | Registro della proprietà |
|---|---|---|
| €150,000 | circa €317 | circa €163 |
| €300,000 | circa €388 | circa €205 |
| €500,000 | circa €483 | circa 262 € |
Questi sono gli importi previsti dai tariffari per la compravendita, con lo sconto del 5%, prima delle pagine aggiuntive dell’atto, delle copie e dell’IVA al 21%. Per legge, il venditore paga l’atto e l’acquirente le copie, salvo diverse disposizioni contrattuali; molti contratti addebitano tutto all’acquirente. Aggiungi le spese del tuo avvocato e della gestoría, non previste da alcun tariffario, e la perizia se chiedi un prestito. Gli acquirenti spesso mettono a budget dal 10 al 15% in più rispetto al prezzo: non esiste una cifra ufficiale e la maggior parte di questa somma è costituita dall’imposta.
Quindi trattieni il 3% del prezzo e lo versi all’agenzia delle imposte entro un mese (modulo 211), e paghi al posto del venditore la plusvalía municipal, l’imposta comunale sull’incremento di valore del terreno. Se non viene pagato, il 3% resta a carico dell’immobile. Entrambi gli importi vengono di solito detratti dal prezzo dal notaio.
Una casa di rivendita è soggetta all’imposta sui trasferimenti (ITP) nella regione in cui si trova. Una casa nuova acquistata dal costruttore è invece soggetta all’IVA del 10% (7% IGIC nelle Isole Canarie), oltre all’imposta di bollo (AJD) sull’atto. L’imposta è calcolata sul prezzo oppure, se superiore, sul valore di riferimento catastale dell’immobile.
| Regione | Casa di rivendita (ITP) | Casa nuova (AJD) |
|---|---|---|
| Andalusia | 7% | 1.2% |
| Regione di Valencia | 9%, 11% oltre €1 milione | 1.4% |
| Catalogna | dal 10% al 13%, in base al prezzo | 1.5% |
| Madrid | 6% | 0.75% oltre €180,000 |
| Isole Baleari | dall’8% al 13%, in base al prezzo | 1.5%, 2% da €1 milione |
| Isole Canarie | 6.5% | 1% |
| Murcia | 7.75% | 1.5% |
Le aliquote generali in vigore a ottobre 2026. Quelle di Valencia sono cambiate il 1° giugno 2026; la progressione della Catalogna va dal 10% fino a €600,000 al 13% oltre €1.5 milioni, mentre i grandi proprietari pagano il 20%; la progressione delle Baleari va dall’8% fino a €400,000 al 13% oltre €2 milioni. Le aliquote ridotte di ciascuna regione si applicano alla residenza principale, spesso entro un limite di prezzo: per una casa vacanze si applica l’aliquota generale.
Il termine per presentare la dichiarazione e pagare varia da regione a regione: due mesi in Andalusia, un mese a Valencia, in Catalogna, nelle Baleari e nelle Canarie, 30 giorni lavorativi a Madrid e Murcia.
Calcolatore dei costi
L’imposta sull’acquisto, il notaio e il Registro Immobiliare per il tuo prezzo e la tua regione, e la liquidità che ti serve il giorno della firma.
Calcolato nel tuo browser: niente viene inviato né salvato.
Esempio: un’abitazione usata da 300.000 € (Andalusia)
| Imposta sull’acquisto (ITP)7% di 300.000 € | 21.000 € |
|---|---|
| Notaio, per l’attoTariffa nazionale, con IVA al 21%; pagine aggiuntive e copie a parte | 469 € |
| Registro ImmobiliareTariffa nazionale, con IVA al 21% | 249 € |
| Totale in aggiunta al prezzo7,2% del prezzo | 21.718 € |
Per legge, l’atto è a carico del venditore e le copie dell’acquirente, salvo diversa indicazione nel contratto; molti contratti, però, addebitano tutto all’acquirente.
Paga l’imposta entro due mesi, contati dal giorno successivo all’atto (Andalusia).
Non incluso
Passo 1: il tuo NIE
Il notaio ha bisogno del tuo NIE, il numero spagnolo per gli stranieri, per firmare l’atto. Lo otteniamo noi per te, anche dall’estero.
Richiedi il mio NIENon considerati: le aliquote ridotte per la residenza principale (una casa vacanze paga l’aliquota generale), il 20% della Catalogna per i grandi proprietari, le case di edilizia agevolata (VPO), l’acquisto tramite una società e il 3% trattenuto quando il venditore non vive in Spagna, che si detrae dal prezzo.
Una stima basata sulle tariffe nazionali e sulle aliquote generali di ciascuna regione, verificate il 27 ottobre 2026. Non è una consulenza fiscale: il tuo notaio o la tua gestoría conferma gli importi.
I debiti in Spagna possono gravare sull’immobile, non sul venditore. Prima di firmare il contratto di caparra, chiedi a un avvocato indipendente di verificare:
Sì. La legge spagnola sui mutui si applica a chiunque chieda un prestito garantito da un’abitazione, senza alcun requisito di residenza. La banca deve valutare il tuo reddito, non principalmente il valore dell’abitazione, quindi preparati a documentare i tuoi redditi e le tasse pagate all’estero. In genere, le banche concedono ai non residenti importi inferiori rispetto ai residenti, spesso pari al 60-70% del valore: si tratta di una prassi bancaria, non di una regola.
Calcola la rata mensile, quanto potrebbe prestarti una banca e la liquidità necessaria al momento della firma con il nostro calcolatore di mutui spagnoli.
Sì, tramite una procura (poder notarial) conferita a qualcuno che firma l’atto in Spagna per voi: un avvocato, un parente, un amico. La firmate:
Per un acquisto, i consolati chiedono gli estremi catastali dell’immobile, se li avete, e il notaio spagnolo verifica che la procura sia sufficiente per l’atto da firmare. Se firmate di persona e non parlate spagnolo, il notaio può tradurre oppure potete portare un interprete.
Una legge del 1975 richiede ancora un’autorizzazione militare ai acquirenti che non sono cittadini dell’UE nelle zone di interesse per la difesa nazionale: tutte le isole, comprese le Baleari e le Canarie, i comuni lungo i confini con la Francia e il Portogallo e altre aree come Cartagena, lo Stretto di Gibilterra e la baia di Cadice. I cittadini dell’UE ne sono esenti dal 1990; gli acquirenti britannici ne hanno bisogno dalla Brexit.
I centri delle città che non si trovano al confine sono al di fuori delle zone interessate; le aree dichiarate di interesse turistico nazionale sono considerate autorizzate e le istruzioni del Ministero della Difesa, citate in una decisione del 2023, esentano dall’obbligo i terreni edificati al di fuori delle città di confine. Il notaio e il Registro fondiario la richiedono prima della firma o della registrazione. Il Ministero decide entro quattro mesi, secondo il regolamento; a Ceuta e Melilla, ogni acquirente, compresi gli spagnoli, ha bisogno dell’autorizzazione del Delegato del Governo.
Una volta acquistata la casa, ogni anno paghi:
Se vivi in Spagna per più di 183 giorni all’anno, diventi invece residente fiscale: consulta la nostra guida alla residenza fiscale in Spagna. Un Certificato digitale spagnolo ti permette di interagire online con l’agenzia delle entrate e il tuo comune.
In quanto non residente, paghi il 19% sulla plusvalenza. L’acquirente trattiene il 3% del prezzo per l’agenzia fiscale entro un mese; hai poi tre mesi per presentare il modulo 210, detrarre quel 3% e ottenere il rimborso dell’importo versato in eccesso. La plusvalía municipal del comune è dovuta solo se il terreno ha acquisito valore.
Hai intenzione di lasciare la casa in eredità? Ogni erede avrà bisogno di un NIE e pagherà su di essa l’imposta di successione in Spagna, secondo le norme di una regione spagnola.
Stai confrontando diversi Paesi? La nostra guida su come acquistare una casa in Portogallo segue gli stessi passaggi.
Le norme, gli importi e le tariffe indicati in questa guida sono stati verificati il 27 ottobre 2026 sulla base della legge e dei portali ufficiali:
A cura di Brenda L., esperta di trasferimento presso AnchorLess. Questa guida illustra le regole; per un acquisto, chiedete a un avvocato indipendente di verificare l’immobile e il contratto.
Sì. In Spagna non esistono restrizioni generali per gli acquirenti stranieri, residenti o meno, e l’imposta sull’acquisto non dipende dalla nazionalità. Gli acquirenti extra-UE hanno bisogno di un’autorizzazione militare in alcune zone: le isole, le città di confine e alcune altre aree.
Sì. L’atto riporta il codice fiscale di ogni persona che lo firma; per gli stranieri è il NIE e il Registro fondiario non registra un acquisto senza di esso. Puoi ottenerlo in Spagna, presso un consolato o tramite un rappresentante; AnchorLess lo richiede per te dall’estero.
Per una casa usata si applica l’imposta regionale sui trasferimenti: 6% a Madrid, 7% in Andalusia, 9% nella regione di Valencia, dal 10% al 13% in Catalogna, a seconda del prezzo. Per una casa nuova si applicano l’IVA al 10% e un’imposta di bollo stabilita dalla regione, dallo 0,75% al 2%; nelle Isole Canarie si applica l’IGIC al 7% invece dell’IVA.
L’imposta sull’acquisto, poi alcune centinaia di euro ciascuno per il notaio e il Registro fondiario, secondo tariffe nazionali (circa 388 € e 205 € per una casa da 300.000 €, prima dell’IVA), oltre alle spese legali e alla gestoría. Gli acquirenti spesso mettono a budget dal 10% al 15% in più rispetto al prezzo, per la maggior parte dovuto alle imposte.
Sì. Le banche valutano il tuo reddito e di solito concedono ai non residenti un importo inferiore rispetto ai residenti, spesso pari al 60-70% del valore. La banca ti consegna la sua offerta vincolante almeno 10 giorni prima della firma e un notaio ti illustra gratuitamente il finanziamento.
Sì, conferendo una procura a una persona che firmerà l’atto per te. La procura deve essere firmata presso un consolato spagnolo oppure davanti a un notaio nel tuo Paese, con l’apostille dell’Aia e una traduzione in spagnolo.
No. Il Golden Visa è stato abolito il 3 aprile 2025 per le nuove domande. Per vivere in Spagna, serve un permesso di soggiorno, come il Non-Lucrative Visa o il visto Digital Nomad; i cittadini dell’UE devono registrarsi.
No. Annunciata nel gennaio 2025 e presentata come proposta di legge nel maggio 2025, non è mai stata discussa ed è decaduta quando il Parlamento è stato sciolto il 6 ottobre 2026.
Ogni anno, l’IBI comunale e l’imposta sul reddito dei non residenti, calcolata su un reddito imputato pari all’1,1% o al 2% del valore catastale se non affitti l’immobile: 19% se vivi nell’UE o nel SEE, 24% altrove. L’imposta patrimoniale si applica se il valore dei beni posseduti in Spagna supera 700.000 €.
No, nessuna legge lo impone, ma è il modo più semplice per ottenere l’assegno bancario da consegnare al notaio, un mutuo spagnolo e pagare le bollette della casa. AnchorLess ne apre uno per te dal tuo Paese.
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AnchorLess non è una banca, commercialista, consulente fiscale, consulente finanziario o studio legale, né siamo un ente governativo o un sito ufficiale della pubblica amministrazione. Agiamo come intermediari, aiutandoti a metterti in contatto con professionisti accreditati e semplificando le procedure amministrative per il tuo trasferimento in Europa.
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