2026 års guide för utländska köpare
Från ditt NIE till fastighetsregistret: de 7 stegen, skatterna region för region och vad som förändras när du inte bor i Spanien.
Hämta den kostnadsfria checklistan
Att köpa hus i Spanien som utlänning är möjligt för alla: Spanien har inga generella begränsningar för utländska köpare, oavsett om du bor där eller inte. Det första du behöver är ett NIE, ditt utlänningsnummer: det skrivs in i köpehandlingen, och fastighetsregistret registrerar inte ett köp utan det.
Utöver priset betalar du en överlåtelseskatt som fastställs av varje region, från 6% till 13% för en begagnad bostad, samt några hundra euro vardera för notarien och fastighetsregistret. Den här guiden går igenom de 7 stegen, kostnaderna region för region och skatterna du betalar som ägare bosatt utomlands.
Få din kostnadsfria checklista för Spanien och följ reglerna
Personlig checklista inför din flytt till Spanien
Se till att du inte glömmer något och följer reglerna
Hämta den kostnadsfria checklistan
Köpa bostad i Spanien i 6 siffror (2026)
Ja på alla fem punkter? Då är du redo att lägga ett bud.
Planerar du att bo i Spanien och inte bara äga en bostad där? Ett köp ger dig inget uppehållstillstånd: läs mer om Non-Lucrative Visa eller visum för digitala nomader. Osäker? Fråga oss under ett kostnadsfritt samtal.
Skapa mitt kostnadsfria konto →Din personliga checklista för Spanien, kostnadsfri. Inget kort krävs.
Ja. År 2026 har Spanien inga allmänna begränsningar för utländska köpare: EU-medborgare och alla andra, både bosatta och icke-bosatta, köper på samma villkor som spanjorer, och köpskatten beror inte på din nationalitet. Den enda regeln som baseras på nationalitet är gammal och gäller ett begränsat område: köpare utanför EU behöver en militär auktorisation i vissa områden, bland annat på öarna och i gränsstäderna.
Regeringen tillkännagav förslaget i januari 2025: en skatt på upp till 100 % av priset för köpare utanför EU som inte bor i Spanien. Det lades fram i parlamentet i maj 2025 som ett lagförslag från regeringspartiets grupp, debatterades aldrig och förföll den 6 oktober 2026, när parlamentet upplöstes inför valet den 29 november. Ett nytt parlament skulle behöva börja om från början.
Inte längre. Spaniens Golden Visa, som gav uppehållstillstånd vid köp av en bostad för 500 000 €, upphörde den 3 april 2025 för nya ansökningar. Tillstånd som redan har beviljats omfattas fortfarande av de tidigare reglerna. För att bo i Spanien behöver du ett separat uppehållstillstånd: Non-Lucrative Visa om du lever på pension eller sparpengar, eller visum för digital nomad om du arbetar på distans. EU-medborgare behöver bara registrera sig: se vår guide om att bli lagligt bosatt i Spanien.
I en spansk köpehandling anges skattenumret för alla som undertecknar den, och en utländsk persons skattenummer är NIE, número de identidad de extranjero. Utan det måste notarien rapportera det saknade numret till skattemyndigheten, och fastighetsregistret vägrar att registrera köpet tills en ny köpehandling anger det. Skaffa ditt NIE innan du undertecknar arrasavtalet, så behöver datumet för köpehandlingen aldrig skjutas upp på grund av det.
Våra guider till NIE-numret och EX-15-formuläret går igenom varje alternativ. Eller låt oss sköta det: vi ordnar ditt NIE online, från utlandet, och går på mötet åt dig.
Gratis checklista för Spanien
Din flytt till Spanien, steg för steg, med ett kostnadsfritt konto
Kostnadsfritt
Skapa mitt kostnadsfria konto4.8/5Över 1 500 recensioner
Inget kort krävs
Från ditt NIE till fastighetsregistret: vad du ska göra i varje steg och vad det kostar.
Ditt utlänningsnummer anges i lagfarten, och fastighetsregistret registrerar inte ditt köp utan det. Skaffa det innan du lägger ett bud: i Spanien, på ett konsulat eller via ett ombud.
Skaffa mitt NIEDet finns inget lagkrav på det: spanska kommuner och el- och vattenbolag måste godta ett eurokonto från ett annat EU-land. Men ett spanskt konto är det enklaste sättet att få den bankcheck som du lämnar över hos notarien, ett spanskt bolån och kunna betala räkningarna för en bostad där du inte bor året runt.
Öppna mitt kontoPriset, plus regionens köpskatt (6% till 13% på en begagnad bostad, 10% moms och stämpelskatt på en ny), plus notarien, fastighetsregistret och den som deklarerar skatten åt dig. Ska du låna? Banken måste ge dig sitt bindande erbjudande minst 10 dagar innan du skriver under.
Se skatterna per regionBeräkna mitt bolånEn reservation, ett kort privat avtal utan egna lagregler, tar bort bostaden från marknaden. Använd den tiden till att kontrollera vem som äger den och vilka belastningar den har (nota simple från fastighetsregistret), eventuella skulder till bostadsrättsföreningen och obetalda IBI-avgifter, energicertifikatet och, beroende på region, bostadens beboelighetsintyg.
Vad du bör kontrolleraDet privata avtalet som fastställer priset och datumet för lagfarten mot en handpenning, ofta 10 % av priset. Om det står att handpenningen är penitenciales kan du dra dig ur genom att förlora handpenningen, och säljaren genom att betala tillbaka det dubbla.
Fråga oss under ett kostnadsfritt samtalDu skriver under escritura, betalar resterande belopp och blir ägare. Lagfarten dokumenterar hur du betalade: med en bankväxel anges kontot som pengarna kom från; vid en överföring anges båda kontona. Kan du inte vara där? Någon skriver under åt dig med en fullmakt.
Deklarera och betala köpskatten inom den tidsfrist som gäller i din region, från en månad till två, och registrera sedan lagfarten i fastighetsregistret: registreringen skyddar dig mot anspråk från andra, och fastighetsregistret registrerar inte lagfarten innan skatten har betalats eller deklarerats.
Den största kostnaden är köpskatten, som fastställs av den region där bostaden ligger (tabellen nedan). Notarien och fastighetsregistret tar ut avgifter enligt nationella taxor som ökar långsamt med priset:
| Bostadens pris | Notarie | Fastighetsregister |
|---|---|---|
| €150,000 | cirka €317 | cirka €163 |
| €300,000 | cirka €388 | cirka €205 |
| €500,000 | cirka €483 | cirka 262 € |
Detta är skalans belopp för försäljningen, med 5 % rabatt, innan extra sidor i köpehandlingen, kopiorna och 21 % moms tillkommer. Enligt lag betalar säljaren för köpehandlingen och köparen för kopiorna, om inte avtalet säger något annat. Många avtal lägger alla kostnader på köparen. Lägg till arvodena för din jurist och gestoría, som inte fastställs i någon skala, samt värderingen om du lånar pengar. Köpare brukar budgetera för 10–15 % utöver priset: det finns ingen officiell siffra, och merparten av beloppet är skatt.
Då håller du inne 3 % av priset och betalar in det till skattemyndigheten inom en månad (blankett 211), och du betalar säljarens plusvalía municipal, kommunens skatt på markens värdeökning, åt dem. Om den inte betalas förblir de 3 % en belastning på bostaden. Båda beloppen dras vanligtvis av från priset hos notarien.
En begagnad bostad beskattas med överlåtelseskatten (ITP) i den region där den ligger. En ny bostad som köps av byggherren beskattas i stället med 10 % moms (7 % IGIC på Kanarieöarna), plus en stämpelskatt (AJD) på köpehandlingen. Skatten beräknas på priset eller på Catastros referensvärde för bostaden om det är högre.
| Region | Begagnad bostad (ITP) | Ny bostad (AJD) |
|---|---|---|
| Andalusien | 7 % | 1,2 % |
| Valenciaregionen | 9 %, 11 % över €1 miljon | 1,4 % |
| Katalonien | 10 % till 13 %, beroende på pris | 1,5 % |
| Madrid | 6 % | 0,75 % över €180,000 |
| Balearerna | 8 % till 13 %, beroende på pris | 1,5 %, 2 % från €1 miljon |
| Kanarieöarna | 6,5 % | 1 % |
| Murcia | 7,75 % | 1,5 % |
De allmänna skattesatserna som gäller i oktober 2026. Valencias ändrades den 1 juni 2026; Kataloniens skala sträcker sig från 10 % upp till €600,000 till 13 % över €1.5 miljoner, och stora fastighetsägare betalar 20 %; Balearernas skala sträcker sig från 8 % upp till €400,000 till 13 % över €2 miljoner. Varje regions reducerade skattesatser gäller för en permanentbostad, ofta med ett pristak: en semesterbostad beskattas enligt den allmänna skattesatsen.
Tidsfristen för att deklarera och betala fastställs av respektive region: två månader i Andalusien, en månad i Valencia, Katalonien, Balearerna och Kanarieöarna, 30 arbetsdagar i Madrid och Murcia.
Kostnadskalkylator
Köpeskatten, notarien och fastighetsregistret för ditt pris och din region, och de pengar du behöver den dag du skriver under.
Räknas ut i din webbläsare: inget skickas eller sparas.
Exempel: en begagnad bostad för 300 000 €, Andalusien
| Köpeskatt (ITP)7 % av 300 000 € | 21 000 € |
|---|---|
| Notarie, för köpehandlingenNationell taxa, med 21 % moms; extra sidor och kopior tillkommer | 469 € |
| FastighetsregistretNationell taxa, med 21 % moms | 249 € |
| Totalt utöver priset7,2 % av priset | 21 718 € |
Enligt lag betalar säljaren för köpehandlingen och köparen för kopiorna, om inte avtalet säger något annat. I många avtal läggs hela kostnaden på köparen.
Betala skatten inom två månader, räknat från dagen efter köpehandlingen (Andalusien).
Ingår inte
Steg 1: ditt NIE
Notarien behöver ditt NIE, Spaniens nummer för utlänningar, för att du ska kunna skriva under köpehandlingen. Vi ordnar det åt dig, även från utlandet.
Få mitt NIEBeräkningen omfattar inte: reducerade skattesatser för en permanentbostad (en semesterbostad betalar den allmänna skattesatsen), Kataloniens 20 % för stora fastighetsägare, subventionerade bostäder (VPO), köp via ett bolag och de 3 % som hålls inne från priset när säljaren inte bor i Spanien.
En uppskattning utifrån de nationella taxorna och varje regions allmänna skattesatser, kontrollerade den 27 oktober 2026. Det är inte skatterådgivning: din notarie eller gestoría bekräftar beloppen.
Spanska skulder kan följa bostaden, inte säljaren. Låt en oberoende jurist kontrollera följande före arras:
Ja. Spaniens bolåneregler omfattar alla som lånar med en bostad som säkerhet, utan krav på bosättning. Banken måste bedöma dina inkomster, inte främst bostadens värde, så räkna med att behöva visa upp dina inkomster och skatter från utlandet. Banker lånar vanligtvis ut mindre till personer som inte är bosatta i Spanien än till personer som är det, ofta 60 till 70% av värdet: det är bankernas praxis, inte en regel.
Räkna ut din månadsbetalning, hur mycket banken kan låna ut till dig och hur mycket kontanter du behöver vid undertecknandet med vår spanska bolånekalkylator.
Ja, genom en fullmakt (poder notarial) till någon som skriver under köpehandlingen i Spanien åt dig: en advokat, en släkting eller en vän. Du undertecknar den:
Vid ett köp ber konsulaten om fastighetens referens i fastighetsregistret, om du har den, och den spanska notarien kontrollerar att fullmakten är tillräcklig för det som ska undertecknas. Om du undertecknar personligen och inte talar spanska kan notarien översätta, eller så tar du med en tolk.
En lag från 1975 kräver fortfarande att köpare som inte är EU-medborgare får ett militärt tillstånd i områden av nationellt försvarsintresse: alla öar, inklusive Balearerna och Kanarieöarna, kommunerna vid de franska och portugisiska gränserna samt andra områden som Cartagena, Gibraltarsundet och Cádizbukten. EU-medborgare har varit undantagna sedan 1990; brittiska köpare har behövt tillståndet sedan brexit.
Stadskärnor som inte ligger vid en gräns ligger utanför områdena, områden som har förklarats vara av nationellt turistintresse räknas som godkända, och försvarsministeriets instruktioner, som citeras i ett beslut från 2023, medger undantag för bebyggd mark utanför gränsstäderna. Notarien och fastighetsregistret begär tillståndet före undertecknande eller registrering. Enligt förordningen fattar ministeriet beslut inom fyra månader; i Ceuta och Melilla behöver alla köpare, även spanjorer, tillstånd från regeringens delegat.
När du äger bostaden betalar du varje år:
Bor du i Spanien i mer än 183 dagar per år blir du i stället skatterättsligt bosatt: läs vår guide om skatterättslig hemvist i Spanien. Ett Digitalt certifikat för Spanien gör att du kan sköta ärenden med skattemyndigheten och kommunen på nätet.
Som icke-bosatt betalar du 19 % på din vinst. Köparen håller inne 3 % av priset för skattemyndigheten inom en månad. Därefter har du tre månader på dig att lämna in blankett 210, dra av dessa 3 % och få tillbaka det du har betalat för mycket. Kommunens plusvalía municipal ska bara betalas om marken har ökat i värde.
Ska bostaden överlåtas en dag? Varje arvinge behöver ett NIE och betalar arvsskatt i Spanien på den enligt reglerna i en spansk region.
Jämför du länder? Vår guide till att köpa hus i Portugal följer samma steg där.
Reglerna, beloppen och avgifterna i den här guiden kontrollerades den 27 oktober 2026 mot lagstiftningen och de officiella portalerna:
Skriven av Brenda L., flyttexpert på AnchorLess. Den här guiden förklarar reglerna. Inför ett köp bör du låta en oberoende jurist granska bostaden och avtalet.
Ja. Spanien har inga generella begränsningar för utländska köpare, vare sig de är bosatta i landet eller inte, och köpeskatten beror inte på ditt medborgarskap. Köpare från länder utanför EU behöver militärt tillstånd i vissa områden: öarna, gränsstäderna och några andra områden.
Ja. I köpehandlingen anges skattenumret för alla som undertecknar den. För en utlänning är det NIE, och fastighetsregistret registrerar inte ett köp utan det. Du kan skaffa det i Spanien, på ett konsulat eller via ett ombud. AnchorLess ordnar det åt dig från utlandet.
För en begagnad bostad betalar du regionens överlåtelseskatt: 6% i Madrid, 7% i Andalusien, 9% i regionen Valencia och 10% till 13% i Katalonien, beroende på priset. För en ny bostad betalar du 10% moms och en stämpelskatt som fastställs av regionen, på 0,75% till 2%. På Kanarieöarna betalar du 7% IGIC i stället för moms.
Först tillkommer köpeskatten och sedan några hundra euro vardera för notarien och fastighetsregistret, enligt nationella taxor (cirka €388 respektive €205 för en bostad värd €300,000, före moms), samt kostnader för din advokat och gestorían. Köpare räknar ofta med 10 till 15% utöver priset, varav skatten utgör merparten.
Ja. Bankerna bedömer dina inkomster och lånar vanligtvis ut mindre till icke-bosatta än till bosatta, ofta 60 till 70% av bostadens värde. Banken lämnar sitt bindande erbjudande minst 10 dagar före undertecknandet, och en notarie förklarar lånet för dig utan kostnad.
Ja, med en fullmakt till någon som undertecknar köpehandlingen åt dig. Fullmakten undertecknas på ett spanskt konsulat eller inför en notarie i ditt land, med apostille enligt Haagkonventionen och en översättning till spanska.
Nej. Golden Visa-programmet upphörde den 3 april 2025 för nya ansökningar. För att bo i Spanien behöver du ett uppehållstillstånd, till exempel ett Non-Lucrative Visa eller ett visum för digitala nomader. EU-medborgare registrerar sig.
Nej. Förslaget tillkännagavs i januari 2025 och lades fram som ett lagförslag i maj 2025, men debatterades aldrig och föll när parlamentet upplöstes den 6 oktober 2026.
Du betalar kommunal fastighetsskatt (IBI) varje år samt inkomstskatt för icke-bosatta på en schabloninkomst motsvarande 1.1% eller 2% av taxeringsvärdet om du inte hyr ut bostaden: 19% om du bor i EU eller EES, 24% på andra håll. Förmögenhetsskatt gäller för tillgångar i Spanien som överstiger €700,000.
Nej, det finns inget lagkrav på det, men det är det enklaste sättet att få en bankcheck till notarien, ordna ett spanskt bolån och betala bostadens räkningar. AnchorLess öppnar ett konto åt dig från ditt hemland.
Kan inte hitta svaret du letar efter? Kontakta vårt team av experter.
Köp din bostad i Spanien, steg för steg
Förvandla stressen kring flytten till framgång med AnchorLess.
Det ska vara enkelt att flytta till Spanien.
AnchorLess är inte en bank, revisor, skatterådgivare, investeringsrådgivare eller advokatbyrå, och vi är inte heller en myndighet eller officiell myndighetssajt. Vi fungerar som en mellanhand och hjälper dig att komma i kontakt med ackrediterade professionella samt förenklar administrativa processer för din flytt i Europa.
FLYTT TILL PORTUGAL
Tjänster
Guider
FLYTT TILL SPANIEN
Tjänster
Guider
Flytta till Italien
FLYTTA INOM EUROPA
Guider
Gratisverktyg
© 2022 - 2026 anchorless.io, alla rättigheter förbehållna.
