외국인의 포르투갈 주택 구매: 부동산 안내

포르투갈 부동산 시장 개요

지난해(2023년) 부동산 매매가 25% 감소했지만, 가격은 10% 상승했습니다. 포르투갈의 부동산 시장은 가치가 높으며, 1조 2천억 달러에 달합니다. 작은 나라임을 고려하면 인상적인 규모입니다.

지난 몇 년간 포르투갈은 부동산을 매입하고 개발하려는 부동산 투자자들이 선호하는 목적지 였습니다.

이러한 통계에도 불구하고, 포르투갈은 이주하거나 투자하려는 사람들에게 여전히 비용 부담이 적은 선택지입니다.

지역별 부동산 가격

포르투갈의 여러 지역, 심지어 도심 지역도 여전히 다른 국가보다 저렴합니다.

반면 지방의 부동산은 대체로 가격이 더 낮습니다. 하지만 포르투갈은 국토가 작아 도심에서 두 시간 이상 떨어진 곳은 거의 없다는 점을 고려하세요.

포르투갈에서는 주택을 어떻게 분류하나요?

포르투갈에서는 부동산을 두 가지 유형으로 구분합니다:

• 아파트: (T)로 표기
• 주택 또는 빌라: (V)로 표기

예를 들어, 방이 세 개인 부동산은 T3 또는 V3로 간주합니다. 원룸형 주택이라면 T0 또는 V0로 표기합니다.

숫자는 항상 침실 수를 나타냅니다.

⚠️ 일부 부동산은 T/V 1+1 또는 T/V 2 + 1로 표시될 수 있습니다. 일반적으로 더하기 1은 다른 방을 침실로 개조한 것을 의미합니다.

포르투갈 부동산의 유형에는 어떤 것들이 있나요?

• ‘Apartamento’: 아파트 또는 콘도
• ‘Quinta’: 농장 또는 전원 주택
• ‘Casa': 주택
• ‘Casa geminada': 연립 주택
• ‘Terreno’: 토지

외국인으로서 포르투갈에서 집을 사려면 어디가 좋을까요?

리스본

리스본과 그 주변 지역은 리스본 광역권(AML)으로 알려져 있으며, 포르투갈의 수도이자 경제 중심지, 외국인 거주자의 중심지이자 관광 산업의 중심지입니다. 에어비앤비를 활용해 투자하고 수익을 내고자 하는 사람들에게 적합합니다. 이 지역은 제곱미터당 가격이 가장 높습니다.

포르투

포르투와 포르투 광역권(AMP)은 포르투갈의 문화 및 산업 중심지입니다. 포르투는 포르투갈에서 인구가 가장 많은 지역으로, 관광 산업의 영향력이 상당합니다. 두 번째로 중요한 지역인 만큼 활동이 늘어나면서 부동산 가격도 더 높습니다.

브라가

브라가는 포르투갈에서 세 번째로 큰 도시로 AMP에 속하며, 포르투갈에서 손꼽히는 대학교 중 하나인 미뉴 대학교가 있습니다. 학생과 외국인들은 포르투와의 근접성, 우수한 기반 시설, 포르투보다 낮은 가격 덕분에 이 지역을 선호하며, 매력적인 투자처로 여깁니다. 이곳에 살고자 하는 사람들은 도시 생활과 전원생활이 잘 어우러진 점을 좋아합니다.

알가르브

관광 활동은 알가르브 지역에 엄청난 영향을 미칩니다. 이 지역에는 오로지 방문객만을 대상으로 하는 숙소가 많이 있습니다. 또한 이곳은 유럽의 은퇴자들 에게 인기 있는 휴양지이자 해안가에 별장을 소유한 여름 방문객들이 즐겨 찾는 곳입니다. 관광객 유입이나 부동산 투기 때문에 이곳의 물가가 오르고 있습니다 . 부동산 시장은 호황을 누리고 있으며, 고급 주택과 일반 주택 모두 매물이 나와 있습니다.

알렌테주

이상적인 선택지는 도심을 벗어나 조용하고 만족스러운 삶에 집중하고 싶은 분들을 위한 것입니다. 알렌테주는 포르투갈의 농업 지역으로, 전원생활을 원하는 분들이 이용할 수 있는 퀸타가 여럿 있습니다. 외국인들은 평온한 생활 방식을 누리기 위해 이 지역의 넓은 부지를 흔히 구입합니다. 도시 규모가 작아 이곳의 물가는 저렴합니다.

세투발

세투발은 실버 코스트의 활기찬 지역으로, 해변 생활이나 해안가 투자를 꿈꾸는 이들에게 인기 있는 두 곳을 품고 있습니다. 이 지역에는 리조트와 외국인들로 가득한 세심브라와 콤포르타가 있습니다. 여기에 가까운 거리 덕분에 리스본으로 쉽게 이동할 수 있다는 점까지 더해지면, 거주하거나 투자하기에 더없이 좋은 곳을 찾게 될 것입니다. 투자하기에.

포르투갈에서 부동산을 구매하려면 무엇이 필요한가요?

외국인도 포르투갈에서 주택을 구매할 수 있나요?

네, 가능합니다!

외국인이 포르투갈에서 부동산을 구매하는 데에는 어떠한 제한도 없습니다. 외국인은 토지를 포함한 부동산을 구매하고 소유할 때 포르투갈 국민과 동일한 권리를 누립니다.

외국인이 포르투갈에서 부동산을 구매하려면 어떤 서류가 필요한가요?

외국인이 포르투갈에서 부동산을 구매하려면 다음 서류를 제출해야 합니다:

• 사진이 부착된 신분증(여권);
• 포르투갈 NIF;
• 부동산 에너지 인증서;
• Contrato Promessa de Compra e Venda (CPCV - 매매 예약 계약);
• IMT 납부 증명;
• Imposto do Selo (인지세);
• Caderneta Predial (토지 등기부);

포르투갈 NIF

NIF는 포르투갈의 납세자 번호이며, 부동산 매매 증서 작성 전에 필요합니다: IMT는 고객의 NIF로 신고되며 토지 등기부에 기록됩니다. NIF를 발급받기 위해 포르투갈에 거주할 필요는 없습니다. 해외에서 온라인으로 NIF를 발급받으세요.

부동산 에너지 인증서

판매자가 제공하는 이 문서는 부동산의 에너지 효율을 명시하는 필수 서류입니다.

Contrato Promessa de Compra e Venda

거래 조건을 명시하는 매매 계약서입니다.

IMT 납부 증명서

공증인이나 변호사는 이 서류 없이는 등기 증서에 서명할 수 없습니다. 아래에서 세금을 확인하세요.

Imposto do Selo

부동산 구매 시 관할 당국이 요구하는 인지세입니다.

Caderneta Predial

토지 또는 부동산 공식 등기부. 해당 부동산에 관한 모든 정보가 기재된 증명서.

포르투갈에서 부동산을 구매할 때 어떤 금융 옵션을 이용할 수 있나요?

부동산에 투자할 전액을 보유하고 있지 않더라도 다음 조건을 충족하면 주택담보대출을 받아 미래의 주택 구입 자금을 마련할 수 있습니다 비거주자를 위한 포르투갈 은행 또는 신용 대행사.

외국인으로서 포르투갈에서 주택 구매 자금을 대출받을 수 있나요?

조건에 따라 다릅니다!

외국인으로서 포르투갈에서 모기지 심사와 승인을 받으려면 다음 서류를 제출해야 합니다:

• 소득 증빙 서류(급여, 연금, 투자, 배당금, 자본 이득)
• 포르투갈 NIF
• 사진이 부착된 신분증(여권)
• 주소 증명서
• 포르투갈 및 본국의 신용 보고서/신용 점수
• 세금 신고서
• 임대 계약서 또는 기타 부동산 소유권 증서
• 최근 급여 명세서 또는 은행 거래 내역서

⚠️ 포르투갈에서 금융 대출을 신청할 때는 생명보험에도 가입해야 합니다. 법으로 정해져 있습니다.

외국인은 포르투갈에서 어디서 주택 대출을 받을 수 있나요?

주택 대출을 전문으로 취급하는 은행이나 금융 기관을 알아보세요. 포르투갈 거주 외국인을 위한 주택 대출에 주력하는 제휴사 두 곳을 추천해 드릴 수 있습니다.

Cafimo

Cafimo는 포르투갈의 여러 은행에서 고객님의 조건에 가장 적합한 주택담보대출 상품을 찾아주는 신뢰할 수 있는 신용 중개 기관입니다. 또한 포르투갈 최고의 주택담보대출 계산기를 제공해 대출금을 쉽게 추산하고 계획할 수 있도록 도와줍니다.

Millenium Bank

Millenium은 다양한 외국인 고객층을 보유한 포르투갈의 명망 높은 은행 중 하나입니다. 포르투갈에서 탄탄한 입지를 다진 전통 있는 회사로, 이용하기 쉬운 금리와 관리 서비스를 제공합니다.

외국인으로서 포르투갈에서 주택을 구매할 때 계약금을 내야 하나요?

네!

CPCV에 서명할 때, 부동산 등기 절차를 마무리하기 전에 부동산 가격의 10%를 지급해야 합니다.

외국인으로서 포르투갈에서 부동산을 어디서 찾을 수 있나요?

직접

• Olx
• CustoJusto
• Imovirtual
• Facebook 그룹
• Idealista

포르투갈식 방법: Facebook 그룹, OLX, CustoJusto, Idealista

대부분의 포르투갈 거주자는 Facebook 그룹, Olx, Custojusto 또는 Idealista를 통해 주거지를 찾습니다.

하지만 사기가 많이 발생하므로 비거주자는 이러한 방법을 이용할 때 각별히 주의해야 합니다.

중개업체

• Remax
• Century21
• ERA
• Savills
• Sotheby's
• Berkshire Hathaway
• 포르투갈이라는 곳
• 데 브리투 부동산

데 브리투 부동산

데 브리투 부동산에는 외국인 계약을 전문으로 하는 팀이 있습니다.

합리적인 요금으로 이용할 수 있어, 부동산 중개인의 도움을 받아 처음부터 끝까지 안전하고 성공적인 거래를 원하신다면 훌륭한 선택입니다.

외국인으로서 포르투갈에서 부동산을 매입하려면 어떻게 해야 하나요?

포르투갈에서 외국인으로 집을 구입하려면 다음 단계를 따르세요:

1. 예산을 정하세요

주택담보대출을 이용할지 일시불로 지불할지 고려해 감당할 수 있는 금액을 정하고, 유로로 환산하는 것을 잊지 마세요.

2. 지역을 선택하세요

포르투갈은 작은 나라이지만 지형이 다양합니다. 지역마다 특성이 있으므로 자신의 우선순위를 고려해야 합니다. 활기찬 도심 가까이에 살고 싶다면, 예를 들어 알렌테주 남부로 이주하는 선택은 적절하지 않을 수 있습니다. 충분히 조사해 보세요!

3. 투자할 부동산 유형을 정하세요

콘도, 해변가 주택, 매력적인 킨타 중 무엇이든, 구입하려는 부동산 유형에 따라 거주하거나 투자할 지역이 달라질 수 있습니다.

4. 포르투갈에서 중개인 또는 부동산 중개업자를 찾으세요

직접 진행할 수도 있지만, 선택지를 더 잘 검토하고 현지 거주자의 관점을 듣기 위해 중개인에게 연락할 것을 적극 권장합니다.

포르투갈에 투자할 때 중개인은 수수료, 세금 및 절차를 이해하는 데에도 큰 도움이 됩니다.

5. 포르투갈에서 집을 찾고 제안하세요

선택지를 검토한 후 매입 제안을 하세요. 이때 중개인이 큰 도움을 줄 수 있는 또 다른 이유이기도 합니다. 다른 문화를 접하게 된다는 점을 염두에 두세요. 협상이 어려울 수 있습니다.

6. 예약 계약

제안이 성공적으로 수락되면 예약 계약에 서명해야 합니다. 이는 CPCV를 위한 준비 문서입니다. 이 단계에서 최대 10,000유로를 지불해야 하며, 협상이 진행되지 않을 경우 계약서에 명시되어 있다면 이 금액을 환불받을 수 있습니다.

7. CPCV 보장 - 매매 약정 계약

이제 Contrato Promessa de Compra e Venda(CPCV)에 서명할 차례입니다. 귀하와 매도인은 공증인 앞에서 계약서에 서명해야 합니다. 이때 부동산 가격의 10%에 해당하는 계약금을 지불해야 합니다.

이는 주택을 확보하기 위한 필수 서류이며, 등기 증서에 서명해야 합니다.

⚠️ CPCV에 서명하기 전에 부동산 전문 변호사를 선임했는지 확인하세요. 변호사는 거래의 모든 약관을 검토해야 합니다.

8. 포르투갈에서 주택 등기 증서에 서명하기

이는 새 부동산의 소유권을 공식화하는 마지막 단계입니다. CPCV와 마찬가지로 공증인 앞에서 서명하고, 이때 부동산 잔금을 지불해야 합니다.

이 절차가 끝나면 부동산은 온전히 귀하의 소유가 됩니다!

외국인으로서 포르투갈에서 주택을 구입하려면 어떤 세금을 내야 하나요?

IMT

Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT), 즉 부동산 취득세는 매매가와 부동산 과세표준액 중 더 높은 금액을 기준으로 계산됩니다. 등기 이전 전에 한 번 납부하며, 세액이 산정된 날 또는 그로부터 30일 이내에 납부해야 합니다.

• 포르투갈 세법상 거주자: 주 거주 주택은 €106,346까지 0%이며, 그 초과분은 과세 구간에 따라 2%~8%가 적용되고, €660,982 초과분에는 6% 또는 7.5%의 단일 세율이 적용됩니다. 그 밖의 주택에는 1%부터 적용됩니다.
• 세법상 비거주자: 7.5% 단일 세율이 2026년 5월 이후 주택에 적용되며, 면제나 감면은 없습니다. 구입 후 2년 이내에 포르투갈 세법상 거주자가 되거나, 임대료 상한이 적용되는 조건으로 주택을 임대하는 경우(6개월 이내에 임대차 계약을 체결하고, 최초 60개월 중 최소 36개월간 임대), 거주자가 된 날 또는 임대차 계약을 체결한 날부터 6개월 이내에 세무 당국에 차액 환급을 신청할 수 있습니다.

Imposto do Selo

인지세는 매매가와 부동산 과세표준액 중 더 높은 금액의 0.8%입니다.

구입 시점에 한 번 납부합니다.

공증 서비스

민간 주체로서 공증 수수료와 토지 등록 비용도 납부해야 합니다.

금액은 0,2%에서 1,2% 사이이며, 부동산을 구매할 때 한 번 납부합니다.

외국인으로서 포르투갈에서 주택을 구매한 후 어떤 세금을 내야 하나요?

IMI

Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI), 즉 지방 부동산세 는 부동산 가치에 따라 부과되는 연간 세금입니다.

부동산 유형에 따라 0,3%에서 0,8% 사이입니다. 다음 해에 고지서에 따라 한 번, 두 번 또는 세 번에 나누어 납부합니다. IMI 납부 기한을 확인하세요.

외국인으로서 포르투갈에서 부동산을 구매할 때 변호사가 필요한가요?

꼭 필요한 것은 아니지만, 이용하는 것이 좋습니다.

외국인으로서 현지 언어를 구사하지 못할 수도 있고, 포르투갈의 수수료, 세금, 법률 및 재정 절차를 충분히 알지 못할 수도 있다는 점을 유념하세요.

부동산 전문 변호사를 선임할 것을 적극 권장합니다.

자주 묻는 질문

마무리

외국인이 포르투갈에서 부동산을 구입하는 것은 수익성 있는 투자입니다. 포르투갈은 많은 장점을 갖추고 있으며, 숨 막히게 아름다운 풍경과 풍부한 문화, 우수한 생활 여건을 자랑합니다.

시장을 이해하고 법적 절차를 원활히 진행하며 재정 계획을 세운다면, 이 아름다운 나라에서 꿈에 그리던 집을 구입할 수 있습니다.