Gids voor buitenlandse kopers 2026
Van je NIE tot het eigendomsregister: de 7 stappen, de belastingen per regio en wat er verandert als je niet in Spanje woont.
Ontvang de gratis checklist
Een huis kopen in Spanje als buitenlander staat voor iedereen open: Spanje kent geen algemene beperkingen voor buitenlandse kopers, of u er nu woont of niet. Eerst hebt u een NIE nodig, uw nummer als buitenlander: dit wordt opgenomen in de akte en het Kadaster registreert geen aankoop zonder dit nummer.
Boven op de aankoopprijs betaalt u een aankoopbelasting die per regio wordt vastgesteld, van 6% tot 13% voor een bestaande woning, plus enkele honderden euro's voor zowel de notaris als het Kadaster. Deze gids leidt u door de 7 stappen, de kosten per regio en de belastingen die u betaalt als eigenaar die in het buitenland woont.
Ontvang uw gratis checklist voor Spanje en blijf aan de regels voldoen
Persoonlijke checklist voor uw verhuizing naar Spanje
Zorg ervoor dat u niets vergeet en aan alle verplichtingen voldoet
Ontvang de gratis checklist
Een huis kopen in Spanje in 6 cijfers (2026)
Op alle vijf ja geantwoord? Dan ben je klaar om een bod uit te brengen.
Ben je van plan om in Spanje te wonen en er niet alleen een huis te bezitten? Een huis kopen geeft je geen verblijfsvergunning: bekijk het Non-Lucrative Visa of het visum voor digitale nomaden. Twijfel je? Stel ons je vragen tijdens een gratis gesprek.
Maak gratis mijn account aan →Je persoonlijke checklist voor Spanje, gratis. Geen creditcard nodig.
Ja. In 2026 kent Spanje geen algemene beperkingen voor buitenlandse kopers: EU-burgers en alle anderen, inwoners en niet-inwoners, kopen onder dezelfde voorwaarden als Spanjaarden, en de aankoopbelasting hangt niet af van uw nationaliteit. De enige regel die op nationaliteit is gebaseerd, is oud en beperkt: kopers van buiten de EU hebben in sommige gebieden, waaronder de eilanden en grenssteden, militaire toestemming nodig.
De regering kondigde die in januari 2025 aan: een belasting van maximaal 100% van de prijs voor kopers van buiten de EU die niet in Spanje wonen. In mei 2025 werd het voorstel als wetsontwerp ingediend bij het parlement door de fractie van de regeringspartij. Het werd nooit besproken en verviel op 6 oktober 2026, toen het parlement werd ontbonden voor de verkiezingen van 29 november. Een nieuw parlement zou helemaal opnieuw moeten beginnen.
Niet meer. Het Spaanse Golden Visa, dat een verblijfsvergunning gaf bij aankoop van een woning ter waarde van €500,000, eindigde op 3 april 2025 voor nieuwe aanvragen; reeds verleende vergunningen blijven onder de bestaande regels vallen. Om in Spanje te wonen, hebt u een eigen verblijfsvergunning nodig: het Non-Lucrative Visa als u van uw pensioen of spaargeld leeft, of het visum voor digitale nomaden als u op afstand werkt. EU-burgers hoeven zich alleen te registreren: bekijk onze gids over legaal verblijf in Spanje.
In een Spaanse akte staat het belastingnummer van iedereen die deze ondertekent, en het belastingnummer van een buitenlander is de NIE, het número de identidad de extranjero. Zonder dit nummer moet de notaris het ontbreken ervan melden bij de belastingdienst, en weigert het Kadaster de aankoop in te schrijven totdat in een nieuwe akte het nummer is vermeld. Vraag uw NIE aan voordat u het arras-contract ondertekent, zodat de datum van de akte er nooit op hoeft te wachten.
Onze handleidingen over het NIE-nummer en het formulier EX-15 bespreken elke mogelijkheid. Of laat het aan ons over: wij regelen uw NIE online, vanuit het buitenland, en wonen de afspraak namens u bij.
Gratis checklist voor Spanje
Je verhuizing naar Spanje, stap voor stap, met een gratis account
Gratis
Maak mijn gratis account aan4.8/5Meer dan 1.500 beoordelingen
Geen creditcard nodig
Van je NIE tot het eigendomsregister: wat je bij elke stap moet doen en wat het kost.
Je NIE wordt opgenomen in de akte en het eigendomsregister registreert je aankoop niet zonder dit nummer. Vraag het aan voordat je een bod uitbrengt: in Spanje, bij een consulaat of via een vertegenwoordiger.
Mijn NIE aanvragenGeen wet verplicht u daartoe: Spaanse gemeenten en nutsbedrijven moeten een eurorekening uit een ander EU-land accepteren. Maar een Spaanse rekening is de eenvoudigste manier om een bankcheque te krijgen die u bij de notaris overhandigt, een Spaanse hypotheek af te sluiten en de rekeningen te betalen van een woning waarin u niet het hele jaar woont.
Open mijn rekeningDe prijs, plus de aankoopbelasting van de regio (6% tot 13% voor een bestaande woning, 10% btw en zegelrecht voor een nieuwbouwwoning), plus de notaris, het Kadaster en degene die namens u de belastingaangifte indient. Leent u geld? De bank moet u de bindende offerte minstens 10 dagen voordat u tekent verstrekken.
Bekijk de belastingen per regioBereken mijn hypotheekEen reservering, een korte onderhandse overeenkomst waarvoor de wet geen specifieke regels geeft, haalt de woning van de markt. Gebruik die tijd om te controleren wie de eigenaar is en welke lasten erop rusten (de nota simple van het Kadaster), of er achterstanden zijn bij de vereniging van eigenaren en voor de IBI, en om het energiecertificaat en, afhankelijk van de regio, het bewoonbaarheidscertificaat te controleren.
Wat u moet controlerenHet onderhandse contract waarin de prijs en de datum van de notariële akte worden vastgelegd, in ruil voor een aanbetaling, vaak 10% van de prijs. Staat erin dat de arras penitenciales zijn, dan kun je ervan afzien door de aanbetaling te verliezen, en de verkoper door die tweemaal terug te betalen.
Vraag het ons tijdens een gratis gesprekJe ondertekent de escritura, betaalt het resterende bedrag en wordt eigenaar. In de akte staat hoe je hebt betaald: bij een bankcheque de rekening waarvan het geld afkomstig was; bij een overschrijving beide rekeningen. Kun je er niet bij zijn? Dan kan iemand namens jou ondertekenen met een volmacht.
Dien de aangifte voor de aankoopbelasting in en betaal deze binnen de termijn die in jouw regio geldt, van één tot twee maanden. Laat daarna de akte inschrijven bij het Kadaster: de inschrijving beschermt je tegen aanspraken van anderen, en het Kadaster schrijft de akte pas in nadat de belasting is betaald of de aangifte is ingediend.
Het grootste deel van de kosten bestaat uit de aankoopbelasting, die wordt vastgesteld door de regio waar de woning ligt (de onderstaande tabel). De notaris en het Kadaster rekenen volgens landelijke tarieven die slechts langzaam stijgen met de prijs:
| Prijs van de woning | Notaris | Kadaster |
|---|---|---|
| €150,000 | ongeveer €317 | ongeveer €163 |
| €300,000 | ongeveer €388 | ongeveer €205 |
| €500,000 | ongeveer €483 | ongeveer €262 |
Dit zijn de tarieven voor de verkoop, met de korting van 5%, exclusief de extra pagina’s van de akte, de kopieën en 21% btw. Volgens de wet betaalt de verkoper voor de akte en de koper voor de kopieën, tenzij het contract anders bepaalt. Veel contracten leggen alle kosten bij de koper. Tel daar de kosten van uw advocaat en de gestoría bij op; daarvoor gelden geen vaste tarieven. Ook de taxatiekosten komen erbij als u een lening afsluit. Kopers reserveren vaak 10 tot 15% boven op de prijs: er bestaat geen officieel bedrag en het grootste deel daarvan is belasting.
Vervolgens houdt u 3% van de prijs in en draagt u dit binnen een maand af aan de belastingdienst (formulier 211). Ook betaalt u namens de verkoper de plusvalía municipal, de gemeentelijke belasting op de waardestijging van de grond. Als deze belasting niet wordt betaald, blijft de 3% als last op de woning rusten. Beide bedragen worden doorgaans bij de notaris op de prijs ingehouden.
Bij een bestaande woning wordt overdrachtsbelasting (ITP) betaald aan de regio waar de woning ligt. Voor een nieuwbouwwoning die bij de projectontwikkelaar wordt gekocht, geldt in plaats daarvan 10% btw (7% IGIC op de Canarische Eilanden), plus zegelrecht (AJD) op de akte. De belasting wordt berekend over de prijs of, als die hoger is, over de referentiewaarde van de woning volgens het Catastro.
| Regio | Bestaande woning (ITP) | Nieuwbouwwoning (AJD) |
|---|---|---|
| Andalusië | 7% | 1.2% |
| Regio Valencia | 9%, 11% boven €1 miljoen | 1.4% |
| Catalonië | 10% tot 13%, afhankelijk van de prijs | 1.5% |
| Madrid | 6% | 0.75% boven €180,000 |
| Balearen | 8% tot 13%, afhankelijk van de prijs | 1.5%, 2% vanaf €1 miljoen |
| Canarische Eilanden | 6.5% | 1% |
| Murcia | 7.75% | 1.5% |
De algemene tarieven die gelden in oktober 2026. De tarieven in Valencia zijn gewijzigd op 1 juni 2026; de tarieven in Catalonië lopen op van 10% tot €600,000 tot 13% boven €1.5 miljoen, en grote vastgoedbezitters betalen 20%; de tarieven op de Balearen lopen op van 8% tot €400,000 tot 13% boven €2 miljoen. De verlaagde tarieven van elke regio gelden voor een hoofdwoning, vaak met een maximale woningprijs: voor een vakantiewoning geldt het algemene tarief.
De termijn voor aangifte en betaling verschilt per regio: twee maanden in Andalusië, één maand in Valencia, Catalonië, de Balearen en de Canarische Eilanden, 30 werkdagen in Madrid en Murcia.
Kostencalculator
De aankoopbelasting, de notaris en het eigendomsregister voor jouw prijs en jouw regio, en het geld dat je nodig hebt op de dag dat je tekent.
Berekend in je browser: er wordt niets verstuurd of opgeslagen.
Voorbeeld: een bestaande woning van € 300.000 (Andalusië)
| Overdrachtsbelasting (ITP)7% van € 300.000 | € 21.000 |
|---|---|
| Notaris, voor de akteLandelijk tarief, met 21% btw; extra pagina’s en afschriften komen erbij | € 469 |
| EigendomsregisterLandelijk tarief, met 21% btw | € 249 |
| Totaal bovenop de prijs7,2% van de prijs | € 21.718 |
Volgens de wet betaalt de verkoper voor de akte en de koper voor de kopieën, tenzij het contract anders bepaalt. In veel contracten komen alle kosten voor rekening van de koper.
Betaal de belasting binnen twee maanden, te rekenen vanaf de dag na de akte (Andalusië).
Niet inbegrepen
Stap 1: je NIE
De notaris heeft je NIE nodig, het Spaanse nummer voor buitenlanders, om de akte te tekenen. Wij regelen het voor je, ook vanuit het buitenland.
Mijn NIE aanvragenNiet meegenomen: verlaagde tarieven voor een hoofdwoning (een vakantiewoning betaalt het algemene tarief), het tarief van 20% in Catalonië voor grote vastgoedbezitters, gesubsidieerde woningen (VPO), kopen via een bedrijf, en de 3% die wordt ingehouden als de verkoper niet in Spanje woont, die van de prijs afgaat.
Een schatting op basis van de landelijke tarieven en de algemene tarieven van elke regio, gecontroleerd op 27 oktober 2026. Geen belastingadvies: je notaris of gestoría bevestigt de bedragen.
Spaanse schulden kunnen aan de woning verbonden blijven, niet aan de verkoper. Laat vóór de arras een onafhankelijke advocaat alles controleren:
Ja. De Spaanse hypotheekwet geldt voor iedereen die geld leent met een woning als onderpand, ongeacht de verblijfsstatus. De bank moet vooral uw inkomen beoordelen, en niet de waarde van de woning. U kunt dus verwachten dat u uw buitenlandse inkomen en belastinggegevens moet laten zien. Banken lenen niet-ingezetenen doorgaans minder dan ingezetenen, vaak 60 tot 70% van de waarde. Dat is de praktijk van de banken, geen regel.
Bereken uw maandelijkse aflossing, hoeveel een bank u mogelijk kan lenen en hoeveel contant geld u bij de ondertekening nodig hebt met onze Spaanse hypotheekcalculator.
Ja, met een volmacht (poder notarial) aan iemand die de akte namens jou in Spanje ondertekent: een advocaat, familielid of vriend. Je ondertekent de volmacht:
Voor een aankoop vragen consulaten naar de kadastrale referentie van de woning, als je die hebt, en controleert de Spaanse notaris of de volmacht toereikend is voor wat er wordt ondertekend. Als je persoonlijk ondertekent en geen Spaans spreekt, kan de notaris vertalen of kun je een tolk meenemen.
Een wet uit 1975 vereist nog steeds dat kopers die geen EU-burger zijn militaire toestemming aanvragen voor gebieden die van belang zijn voor de nationale defensie: alle eilanden, waaronder de Balearen en de Canarische Eilanden, gemeenten aan de Franse en Portugese grens en andere gebieden zoals Cartagena, de Straat van Gibraltar en de Baai van Cádiz. EU-burgers zijn sinds 1990 vrijgesteld; Britse kopers hebben die toestemming sinds de Brexit nodig.
De stadscentra van plaatsen die niet aan een grens liggen, vallen buiten de zones. Gebieden die zijn aangewezen als gebieden van nationaal toeristisch belang, gelden als goedgekeurd. Ook de instructies van het Ministerie van Defensie, aangehaald in een besluit uit 2023, voorzien in een vrijstelling voor bebouwd terrein buiten de grenssteden. De notaris en het kadaster vragen om de toestemming voordat de akte wordt ondertekend of de inschrijving plaatsvindt. Volgens de regelgeving beslist het ministerie binnen vier maanden. In Ceuta en Melilla heeft iedere koper, ook Spaanse kopers, toestemming van de regeringsafgevaardigde nodig.
Zodra je eigenaar bent van de woning, betaal je elk jaar:
Woon je meer dan 183 dagen per jaar in Spanje, dan word je in plaats daarvan fiscaal inwoner: bekijk onze gids over fiscale woonplaats in Spanje. Met een Spaans digitaal certificaat kun je je belastingdienst en gemeente online regelen.
Als niet-resident betaalt u 19% over uw winst. De koper houdt binnen een maand 3% van de prijs in voor de belastingdienst; daarna hebt u drie maanden om formulier 210 in te dienen, die 3% af te trekken en het te veel betaalde bedrag terug te krijgen. De gemeentelijke plusvalía municipal is alleen verschuldigd als de grond in waarde is gestegen.
Geeft u de woning door aan erfgenamen? Elke erfgenaam heeft een NIE nodig en betaalt hierover erfbelasting in Spanje, volgens de regels van een Spaanse regio.
Vergelijkt u landen? Onze gids over een huis kopen in Portugal volgt daar dezelfde stappen.
De regels, bedragen en kosten in deze gids zijn op 27 oktober 2026 gecontroleerd aan de hand van de wetgeving en de officiële portalen:
Geschreven door Brenda L., verhuizingsexpert bij AnchorLess. Deze gids legt de regels uit; laat bij een aankoop een onafhankelijke advocaat de woning en het contract controleren.
Ja. Spanje kent geen algemene beperkingen voor buitenlandse kopers, ongeacht of ze ingezetene zijn, en de aankoopbelasting is niet afhankelijk van uw nationaliteit. Kopers van buiten de EU hebben in sommige gebieden een militaire vergunning nodig: op de eilanden, in grensplaatsen en in enkele andere gebieden.
Ja. In de akte staat het belastingnummer van iedereen die deze ondertekent; voor buitenlanders is dat de NIE. Het kadaster registreert een aankoop niet zonder dit nummer. U kunt de NIE aanvragen in Spanje, bij een consulaat of via een vertegenwoordiger; AnchorLess regelt dit voor u vanuit het buitenland.
Bij een bestaande woning betaalt u de overdrachtsbelasting van de regio: 6% in Madrid, 7% in Andalusië, 9% in de regio Valencia en 10% tot 13% in Catalonië, afhankelijk van de prijs. Voor een nieuwbouwwoning betaalt u 10% btw en overdrachtsbelasting, vastgesteld door de regio, van 0,75% tot 2%; op de Canarische Eilanden geldt 7% IGIC in plaats van btw.
De aankoopbelasting, plus enkele honderden euro's voor elk van de notaris en het kadaster, volgens landelijk vastgestelde tarieven (ongeveer €388 en €205 voor een woning van €300,000, exclusief btw), en daarnaast uw advocaat en de gestoría. Kopers begroten vaak 10 tot 15% boven op de prijs; het grootste deel daarvan is belasting.
Ja. Banken beoordelen uw inkomen en lenen niet-ingezetenen doorgaans minder dan ingezetenen, vaak 60 tot 70% van de waarde. De bank verstrekt u minstens 10 dagen voordat u ondertekent haar bindende aanbod. Een notaris licht de lening gratis aan u toe.
Ja, met een volmacht aan iemand die de akte namens u ondertekent. U ondertekent de volmacht bij een Spaans consulaat of bij een notaris in uw land, met de apostille van Den Haag en een vertaling naar het Spaans.
Nee. De Golden Visa is op 3 April 2025 beëindigd voor nieuwe aanvragen. Om in Spanje te wonen, hebt u een verblijfsvergunning nodig, zoals een Non-Lucrative Visa of een visum voor digitale nomaden; EU-burgers moeten zich registreren.
Nee. De maatregel werd aangekondigd in januari 2025 en in mei 2025 als wetsvoorstel ingediend, maar is nooit besproken en verviel toen het parlement op 6 October 2026 werd ontbonden.
Elk jaar betaalt u de IBI van het gemeentehuis en inkomstenbelasting voor niet-ingezetenen over een fictief inkomen van 1.1% of 2% van de kadastrale waarde als u de woning niet verhuurt: 19% als u in de EU of de EER woont, 24% elders. Vermogensbelasting geldt voor bezittingen in Spanje met een waarde van meer dan €700,000.
De wet verplicht u daar niet toe, maar zo krijgt u eenvoudig een bankcheque voor de notaris, een Spaanse hypotheek en de rekeningen van de woning. AnchorLess opent er een voor u vanuit uw thuisland.
Kunt u het antwoord dat u zoekt niet vinden? Neem contact op met ons team van experts.
Koop stap voor stap je woning in Spanje
Maak van de stress van je verhuizing een succes met AnchorLess.
Verhuizen naar Spanje eenvoudig gemaakt.
AnchorLess is geen bank, accountant, belastingadviseur, beleggingsadviseur of advocatenkantoor, noch zijn wij een overheid of officiële overheidswebsite. Wij fungeren als tussenpersoon en helpen u verbinding te maken met geaccrediteerde professionals en stroomlijnen de administratieve processen voor uw verhuizing in Europa.
VERHUIS NAAR PORTUGAL
Diensten
Gidsen
VERHUIZEN NAAR SPANJE
Diensten
Gidsen
VERHUIZEN NAAR ITALIË
VERHUIZEN BINNEN EUROPA
Gidsen
Gratis hulpmiddelen
© 2022 - 2026 anchorless.io, alle rechten voorbehouden.
