에서 포르투갈로 이주하기
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요약
- 2026년 5월 25일부터 포르투갈 세법상 거주자가 아닌 주택 구매자는 7.5% IMT의 단일 세율을 적용받으며, 2년 이내에 거주자가 되면 일반 세율로 재산정되어 차액을 환급받습니다.
- Banco de Portugal은 본인 거주용 주택의 경우 대출액을 주택 가격 또는 감정가의 90%로, 그 외의 경우 80%로 제한합니다. 은행은 일반적으로 비거주자에게 최대 70%까지 대출합니다(실무 기준).
- 신규 주택 대출의 86.6%는 혼합형입니다. 처음 몇 년간 평균 고정금리는 2.86%(2026년 8월)이며, 이후에는 6개월 만기 Euribor가 적용됩니다. 9월 금리는 2.922%입니다.
- 모든 대출의 상환액은 순소득의 45%를 넘을 수 없으며, 심사 시 Euribor가 최대 1.5%포인트 상승한 경우를 고려합니다(2026년 8월 1일부터).
포르투갈에서 얼마까지 대출받을 수 있나요?
Banco de Portugal의 한도는 2026년 8월 1일 이후 심사를 받은 모든 신규 주택담보대출에 적용되며, 거주자 여부와 관계없습니다. 본인 거주용 영구 주택의 경우 대출액은 매매가와 감정가 중 낮은 금액의 90%를 초과할 수 없고, 세컨드 하우스 또는 임대용 주택의 경우 80%를 초과할 수 없습니다. 모든 대출의 상환액은 순소득의 45%를 초과할 수 없으며, 신규 대출 상환액은 Euribor가 0.5~1.5%포인트 상승한 경우를 기준으로 심사합니다. 또한 가장 나이가 많은 대출자가 35세 이하인 경우 대출 기간은 최대 40년, 그보다 나이가 많으면 최대 35년입니다(Recomendação Macroprudencial n.º 1/2026).
- 비거주자 실무: 은행은 보통 60%~75%를 대출하며(BPI는 70%, novobanco는 2026년 10월 기준 75%), 최장 30년 동안 상환하고 만기 시 나이는 75세 이하여야 합니다.
- 은행에서 요구하는 서류 실무: 여권과 NIF, 소득 증빙(급여명세서, 세금 신고서 또는 회계 자료), 은행 거래내역서, 매매예약계약서입니다.
- 감정평가: CMVM에 등록된 독립 감정평가사가 평가합니다. 비용을 직접 지불하면 평가 보고서는 본인 소유이며, 다른 은행을 위해 작성된 지 6개월이 지나지 않은 평가서는 재사용할 수 있습니다(Decreto-Lei 74-A/2017 art. 18).
- 35세 미만이며 포르투갈에 거주하시나요? 2026년 12월 31일까지 국가는 최대 €450,000인 첫 주택 구입가의 최대 15%를 보증하므로 은행은 최대 100%까지 대출할 수 있습니다(Decreto-Lei 44/2024). 포르투갈에 세무상 주소지가 있어야 합니다.
2026년 포르투갈 모기지 금리
3.00%
모든 신규 주택 대출
2.86%
혼합형, 고정 기간
3.23%
변수
86.6%
신규 대출 중 혼합형은
2026년 8월 포르투갈의 신규 주택담보대출 평균 금리는 3.00%였습니다. 혼합형 대출의 고정금리 기간에는 2.86%, 변동금리는 3.23%, 고정금리는 3.83%였습니다(Banco de Portugal). 보험료와 수수료를 포함한 연이율은 5.12%였습니다. 2025년 신규 대출의 평균 가산금리는 0.73~0.75포인트였으며, 은행의 금리표는 0.70~2.90이고 비거주자 대상 상품은 약 1.4~1.5 실무 수준입니다.
오늘의 유리보
신규 변동금리 대출의 절반에 적용되는 지표인 6개월 유리보는 2026년 9월 2.922%로, 1년 전 2.107%에서 상승했습니다(ECB). 포르투갈 은행들은 이를 6개월마다 조정합니다.
| 월 | Euribor | 월 | Euribor |
|---|---|---|---|
| 2025년 10월 | 2.107% | 2026년 4월 | 2.454% |
| 2025년 11월 | 2.131% | 2026년 5월 | 2.536% |
| 2025년 12월 | 2.139% | 2026년 6월 | 2.595% |
| 2026년 1월 | 2.137% | 2026년 7월 | 2.647% |
| 2026년 2월 | 2.143% | 2026년 8월 | 2.713% |
| 2026년 3월 | 2.322% | 2026년 9월 | 2.922% |
10월 평균값은 11월 초에 발표됩니다.
혼합형, 변동형 또는 고정형?
혼합
처음 몇 년간은 고정 금리가 적용되며, 보통 2(평균은 3.1)입니다. 이후에는 유리보 금리에 은행의 스프레드가 더해집니다. 신규 대출의 86.6%를 차지합니다.
변수
유리보르(대부분 6개월 기준)에 가산금리를 더한 금액이며, 6개월마다 조정됩니다. 유리보르가 마이너스이면 금리가 가산금리보다 낮아집니다(Decreto-Lei 74-A/2017 art. 21-A).
고정
전체 기간 동안 동일한 납부액입니다. 이를 제공하는 은행은 거의 없습니다. 신규 대출의 2.6%에 해당합니다.
출처: Banco de Portugal, BPstat, 신규 주택 대출, 2026년 8월 및 Relatório de Acompanhamento dos Mercados de Crédito 2025; ECB Data Portal, 6개월 Euribor 월평균; 2026년 10월 1일 기준 은행 수수료표. 2026년 10월 29일 확인.
해외에서 부동산 구매하기: 7.5% IMT
2026년 5월 25일부터 포르투갈 세법상 거주자가 아닌 매수자는 주택 가격 전체에 대해 7.5%의 단일 세율로 IMT를 납부하며, 면제나 감면은 적용되지 않습니다(Código do IMT art. 17 n.º 10, Decreto-Lei 97/2026). 다른 EU 국가에 거주하는 매수자에게도 예외는 없습니다.
- 과거 거주자에게는 적용되지 않음: 과거에 포르투갈 세법상 거주자였던 구매자는 일반 세율을 적용받습니다(세무 당국 회람 공문 40131/2026). 부부 공동재산제에 해당하는 부부는 두 배우자 모두 현재 또는 과거에 거주자가 아닌 경우에만 7.5%를 납부합니다.
- 나중에 환급: 구매 후 2년 이내에 포르투갈 세법상 거주자가 되거나, 첫 5년 중 최소 36개월 동안 주택을 월 최대 €2,300에 임대하는 경우, 6개월 이내에 세무서에 신청하면 일반 세율과의 차액을 환급받습니다(n.º 11 and 12).
- 인지세는 변동 없음: 모든 사람에게 가격의 0.8%가 적용됩니다.
포르투갈로 이주하시나요? 계산기에서 "주 거주지"와 "해외"를 선택하면 납부할 7.5%와 거주자가 된 후 환급받는 금액을 확인할 수 있습니다. 사용해 보기 ↑
출처: Decreto-Lei 97/2026으로 추가된 Código do IMT art. 17 n.º 10~12(2026년 5월 25일 발효); 2026년 9월 4일자 Ofício Circulado 40131/2026; 임대료 상한: Decreto-Lei 97/2026 art. 2 n.º 2(2026년 최저임금 €920의 2.5배).
포르투갈에서 주택 구매 시 드는 비용
| 비용 | 금액 | 근거 |
|---|---|---|
| 부동산 취득세(IMT) | 과세 구간에 따라 0%(본인 거주 주택) 또는 1%부터 적용; 비거주자는 7.5% | Código do IMT art. 17 |
| 매입 인지세 | 매입 가격의 0.8% | Imposto do Selo, verba 1.1 |
| 대출 인지세 | 대출액의 0.6%(5년 이상) | verba 17.1.3 |
| 이자 인지세 | 본인 거주 주택을 위한 대출에는 부과되지 않음; 임대용 주택을 매입하기 위한 대출에는 4% | verba 17.3.1; art. 7 n.º 1 l) |
| 공증 증서 및 등기(Casa Pronta) | 대출이 없으면 €375, 대출이 있으면 €700 (생애 첫 주택을 구입하는 35세 이하의 경우 €150 및 €250) | RERN art. 27-A, 28 |
| 은행 수수료 | 약 €700~€900, 여기에 인지세 4% 추가 일반적인 관행 | 은행 수수료표 |
| 생명보험 및 주택보험 | 은행에서 가입을 요구하지만 다른 곳에서 가입할 수 있음 일반적인 관행 | Decreto-Lei 74-A/2017 art. 11 |
IMT는 매매가와 부동산의 과세 기준가액(VPT) 중 더 높은 금액을 기준으로 부과됩니다. 일반적으로 매매가가 해당하며, 산정일로부터 30일 이내이자 등기 전에 납부해야 합니다(Código do IMT art. 12, 22, 36).
2026년 IMT 세율 구간
| 가격 | 본인 거주용 주택 | 세컨드 하우스 또는 임대용 |
|---|---|---|
| €106,346 이하 | 0% | 1% |
| €106,346~€145,470 | 2% | 2% |
| €145,470~€198,347 | 5% | 5% |
| €198,347~€330,539 | 7% | 7% |
| €330,539~€660,982 | 8% | 8% (€633,931까지; 이후 전체 금액에 6%) |
| €660,982~€1,150,853 | 전체 금액에 6% | 전체 금액에 6% |
| €1,150,853 초과 | 전체 금액에 7.5% | 전체 금액에 7.5% |
IMT Jovem: 생애 첫 주택을 35세 이하에 구입하면 €330,539까지 IMT가 면제됩니다(그 초과분부터 €660,982까지는 8%). 해당 금액에는 인지세가 부과되지 않으며, Casa Pronta 비용도 더 낮습니다(Código do IMT art. 9; Código do Imposto do Selo art. 7-A). 비거주자는 먼저 7.5%를 납부합니다.
구매 후: IMI
IMI는 매년 부과되는 부동산세로, VPT의 0.3%~0.45%이며 각 지방자치단체가 세율을 정합니다(2025년 기준 리스본 0.30%, 포르투 0.324%, 카스카이스 0.35%). 세금은 다음 해에 청구됩니다. 1인당 VPT가 €600,000를 초과하면 AIMI가 0.7% 이상 추가로 부과됩니다. 납부 기한은 포르투갈 세금 일정에서 확인하실 수 있습니다.
매물 검색부터 등기까지, 포르투갈에서 외국인으로서 주택을 구매하는 모든 단계: 외국인의 포르투갈 주택 구매 가이드.
출처: Código do IMT 제9조, 제12조, 제17조, 제22조 및 제36조(괄호 안: Lei 73-A/2025, Ofício Circulado 40129/2026); Tabela Geral do Imposto do Selo 및 해당 Código 제7조 및 제7-A조; Regulamento Emolumentar dos Registos e do Notariado 제27-A조 및 제28조; Código do IMI 제112조, 제135-A조 및 이후 조항; Portal das Finanças, 지방자치단체별 IMI 세율. 2026년 10월 29일 확인.
해외에서 포르투갈 주택담보대출로 부동산을 구매하는 단계별 방법
1
NIF를 발급받으세요. 세무 당국은 IMT 처리에, 공증인은 증서 작성에, 은행은 고객님의 서류 처리에 NIF가 필요합니다.
해외에서 €99부터
2
포르투갈 은행 계좌를 개설하세요. 은행은 해당 은행의 계좌를 통해 대출을 제공하며, 보증금과 세금, 공과금도 그 계좌에서 납부합니다.
€359
3
원칙적 승인을 받으세요 소득 증빙 서류를 제출해 은행 두세 곳에서 승인을 받고, 각 은행에서 표준 정보 안내서(FINE)를 받아야 합니다.
4
매매예약계약(CPCV)에 서명하고 계약금을 지급합니다. 계약금은 보통 10%~20%입니다. 관행: 매수자가 계약을 철회하면 계약금을 잃고, 매도자가 철회하면 계약금의 두 배를 돌려받습니다(Código Civil art. 442).
5
주택의 가치 평가는 은행에 등록된 감정평가사가 진행합니다.
6
IMT와 인지세를 납부하세요. 산정일로부터 30일 이내이자 증서 작성 전에 납부해야 합니다.
7
증서에 서명하세요. Casa Pronta 창구, 공증인 사무실 또는 변호사 사무실에서 직접 서명하거나 위임장을 통해 대리 서명할 수 있습니다. 대출과 저당권 설정은 같은 날 서명합니다.
8
매입은 두 달 이내에 등기됩니다. 일반적으로 등기 문서를 인증한 사람이 이를 처리합니다(Código do Registo Predial art. 8-B, 8-C).
조기 상환, 보험 및 기타 상품
- 조기 상환 수수료 (Decreto-Lei 74-A/2017 art. 23): 변동금리 기간에는 상환 원금의 최대 0.5%, 고정금리 기간에는 2%이며, 사망, 실업 또는 직장 이동으로 이주하는 경우에는 부과되지 않습니다. 변동금리 대출에 대한 면제는 2025년 12월 31일에 종료되었습니다.
- 보험: 은행은 생명보험과 주택보험 가입을 요구할 수 있지만, 다른 보험사의 동등한 보험 상품도 인정해야 합니다(art. 11).
- 최악의 경우: 계약 전 안내서(FINE)에는 지난 20년간 가장 높은 금리를 적용한 상환액이 표시되어야 합니다. 계산기에서는
출처: 2026년 10월 29일 현재 시행 중인 Decreto-Lei 74-A/2017, 제11조, 제18조, 제21-A조, 제23조 및 부속서 II.
파운드나 달러로 수입을 얻고 계신가요?
포르투갈 은행은 유리보르 금리 기준으로 유로화 대출을 제공합니다. 파운드, 달러 또는 크로나로 상환하는 대출의 환율 위험은 대출자가 부담하는 것이 일반적인 관행입니다. 계산기는 통화 가치가 20% 하락할 경우 소득에서 상환액이 차지하는 비율을 보여 줍니다. 법에 따라 은행은 다른 통화로 대출할 때 이러한 하락 상황을 보여 줘야 합니다(Decreto-Lei 74-A/2017 art. 20).
다른 통화로 급여를 받으시나요? 계산기에 순소득을 입력하고 옆에서 통화를 선택하세요. 내 소득 추가 ↑
세 가지 예시
| 주택 | 대출 | 금리 | 월 상환액 | 계약 시 현금 부담액 |
|---|---|---|---|---|
| €250,000 세컨드 홈, 본토, 해외에서 구매 직접 확인해 보세요 ↑ | €175,000 (70%), 30년 | 2년간 2.86%, 이후 Euribor + 1.00 | €725, 이후 €822 | €98,244 (IMT €18,750, €10,644 환급 가능) |
| 해외에서 이주하는 경우, 주거용 주택 €400,000 위쪽 화살표로 확인해 보세요 | €280,000 (70%), 30년 | Euribor 2.922% + 1.00 | €1,324 (Euribor +2일 경우 €1,660) | €156,324 (IMT €30,000, €11,763 환급 가능) |
| 포르투갈에 거주하며 32세에 €320,000짜리 첫 주택 구매 지금 해보기 ↑ | €288,000 (90%), 40년 | 2년간 2.86%, 이후 Euribor + 1.00 | €1,008, 이후 €1,182 | €34,722 (IMT 없음, 취득 인지세 없음) |
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AnchorLess는 은행, 회계사, 세무사, 투자 자문사 또는 법무법인이 아닙니다. 또한 우리는 정부 기관이나 공식 정부 웹사이트도 아닙니다. 우리는 중개자로서, 유럽으로의 이주 과정에서 공인 전문가와 연결해 주며, 행정 절차를 간소화해 드립니다.
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