Guide til udenlandske købere i 2026
Fra dit NIE til ejendomsregistret: de 7 trin, skatterne region for region, og hvad der ændrer sig, når du ikke bor i Spanien.
Få den gratis tjekliste
Det er åbent for alle at købe bolig i Spanien som udlænding: Spanien har ingen generelle begrænsninger for udenlandske købere, uanset om du bor der eller ej. Det første, du skal have, er et NIE, dit udlændingenummer: Det angives i skødet, og ejendomsregistret registrerer ikke et køb uden det.
Ud over købsprisen betaler du en købsafgift, der fastsættes af hver region, på 6% til 13% for en brugt bolig samt nogle få hundrede euro hver til notar og ejendomsregister. Denne guide gennemgår de 7 trin, omkostningerne region for region og de skatter, du betaler som ejer, når du bor i udlandet.
Få din gratis tjekliste til Spanien, og overhold reglerne
Personlig tjekliste til din flytning til Spanien
Sørg for, at du ikke glemmer noget, og at du overholder reglerne
Få den gratis tjekliste
Køb af bolig i Spanien i 6 tal (2026)
Ja til alle fem? Så er du klar til at afgive et tilbud.
Planlægger du at bo i Spanien og ikke blot eje en bolig der? Et boligkøb giver dig ikke opholdstilladelse: Se nærmere på Non-Lucrative Visa eller visum til digital nomade. Er du i tvivl? Spørg os i en gratis samtale.
Opret min gratis konto →Din personlige tjekliste til Spanien, gratis. Intet kort kræves.
Ja. I 2026 har Spanien ingen generelle begrænsninger for udenlandske købere: EU-borgere og alle andre, både residenter og ikke-residenter, køber på samme vilkår som spaniere, og købsafgiften afhænger ikke af din nationalitet. Den eneste regel, der afhænger af nationalitet, er gammel og snævert afgrænset: Købere uden for EU skal have en militær tilladelse i visse områder, herunder øerne og grænsebyerne.
Regeringen bekendtgjorde den i januar 2025: en skat på op til 100 % af købsprisen for købere uden for EU, som ikke bor i Spanien. Forslaget blev fremsat i parlamentet i maj 2025 som et lovforslag fra regeringspartiets gruppe, blev aldrig debatteret, og det bortfaldt den 6. oktober 2026, da parlamentet blev opløst forud for valget den 29. november. Et nyt parlament skulle begynde helt forfra.
Ikke længere. Spaniens Golden Visa, som gav opholdsret ved køb af en ejendom til 500.000 €, ophørte den 3. april 2025 for nye ansøgninger; allerede udstedte tilladelser følger fortsat de gældende regler. Hvis du vil bo i Spanien, skal du have en særskilt opholdstilladelse: et Non-Lucrative Visa, hvis du lever af pension eller opsparing, eller et visum for digitale nomader, hvis du arbejder på afstand. EU-borgere skal blot registrere sig: Se vores guide til at blive lovligt bosiddende i Spanien.
Et spansk skøde angiver skattenummeret på alle, der underskriver det, og en udlændings skattenummer er NIE, número de identidad de extranjero. Uden det skal notaren indberette det manglende nummer til skattemyndigheden, og tinglysningsmyndigheden afviser at registrere købet, indtil et nyt skøde angiver det. Få dit NIE, før du underskriver arras-kontrakten, så datoen for skødet aldrig behøver at blive udskudt på grund af det.
Vores vejledninger om NIE-nummeret og EX-15-formularen gennemgår hver enkelt fremgangsmåde. Eller lad os klare det: Vi skaffer dit NIE online fra udlandet og møder op til aftalen for dig.
Gratis tjekliste til Spanien
Din flytning til Spanien, trin for trin, med en gratis konto
Gratis
Opret min gratis konto4.8/5Over 1.500 anmeldelser
Intet kort påkrævet
Fra dit NIE til ejendomsregistret: Hvad du skal gøre i hvert trin, og hvad det koster.
Dit identifikationsnummer for udlændinge skal stå i skødet, og ejendomsregistret registrerer ikke dit køb uden det. Få det, før du afgiver et tilbud: i Spanien, på et konsulat eller gennem en repræsentant.
Få mit NIEDet er ikke lovpligtigt: Spanske kommuner og forsyningsselskaber skal acceptere en eurokonto fra et andet EU-land. Men en spansk konto er den nemme løsning, når du skal bruge en bankcheck, som du afleverer hos notaren, til et spansk realkreditlån og til regningerne for en bolig, du ikke bor i hele året.
Åbn min kontoPrisen plus regionens købsafgift (6% til 13% ved køb af en brugt bolig, 10% moms og stempelafgift ved køb af en ny bolig), plus notaren, ejendomsregistret og den, der indberetter skatten for dig. Skal du låne? Banken skal give dig sit bindende tilbud mindst 10 dage før underskrivelsen.
Se skatterne efter regionBeregn mit boliglånEn reservation er en kort privat aftale, som loven ikke fastsætter egne regler for, og som tager boligen af markedet. Brug tiden på at undersøge, hvem der ejer den, og hvilke hæftelser der er på den (nota simple fra ejendomsregistret), gæld til ejerforeningen og IBI, dens energicertifikat og, afhængigt af regionen, dens beboelighedscertifikat.
Det skal du undersøgeDen private kontrakt, der fastsætter prisen og datoen for skødet mod et depositum, ofte 10 % af prisen. Hvis der står, at arras er penitenciales, kan du trække dig ved at miste depositummet, og sælgeren ved at betale det dobbelte tilbage.
Spørg os ved en gratis samtaleDu underskriver escritura, betaler restbeløbet og bliver ejer. Skødet dokumenterer, hvordan du betalte: Ved en bankcheck angives den konto, pengene kom fra; ved en overførsel angives begge konti. Kan du ikke være til stede? En anden kan underskrive for dig med en fuldmagt.
Indsend og betal købeskatten inden for fristen i din region, som er på mellem en og to måneder, og registrer derefter skødet i ejendomsregistret: Registreringen beskytter dig mod andres krav, og registret registrerer det ikke, før skatten er betalt eller indberettet.
Den største udgift er købeskatten, som fastsættes af den region, hvor boligen ligger (tabellen nedenfor). Notaren og ejendomsregistret opkræver gebyrer efter nationale takster, der stiger langsomt med prisen:
| Boligens pris | Notar | Ejendomsregister |
|---|---|---|
| €150,000 | ca. €317 | ca. €163 |
| €300,000 | ca. €388 | ca. €205 |
| €500,000 | ca. €483 | omkring €262 |
Dette er taksternes beløb for salget med deres rabat på 5 %, før ekstra sider i skødet, kopier og 21 % moms. Ifølge loven betaler sælgeren for skødet, og køberen betaler for kopierne, medmindre kontrakten siger noget andet. Mange kontrakter pålægger køberen alle omkostningerne. Læg honoraret til din advokat og gestoríaens gebyrer til, da de ikke er fastsat i nogen takst, samt vurderingen, hvis du optager et lån. Købere budgetterer ofte med 10 til 15 % oven i prisen: Der findes ikke noget officielt beløb, og størstedelen er skat.
Derefter tilbageholder du 3 % af prisen og betaler beløbet til skattemyndigheden inden for en måned (formular 211), og du betaler sælgerens plusvalía municipal, kommunens skat på grundens værdistigning, på sælgerens vegne. Hvis beløbet ikke betales, forbliver de 3 % en hæftelse på boligen. Begge beløb trækkes normalt fra prisen hos notaren.
Ved en brugt bolig betales overdragelsesskat (ITP) til den region, hvor boligen ligger. Ved køb af en ny bolig direkte fra bygherren betales i stedet 10 % moms (7 % IGIC på De Kanariske Øer) samt stempelafgift (AJD) på skødet. Skatten beregnes af købsprisen eller af boligens referenceværdi hos Catastro, hvis den er højere.
| Region | Brugt bolig (ITP) | Ny bolig (AJD) |
|---|---|---|
| Andalusien | 7 % | 1,2 % |
| Valencia-regionen | 9 %, 11 % over €1 million | 1,4 % |
| Catalonien | 10 % til 13 %, afhængigt af prisen | 1,5 % |
| Madrid | 6 % | 0,75 % over €180,000 |
| De Baleariske Øer | 8 % til 13 %, afhængigt af prisen | 1,5 %, 2 % fra €1 million |
| De Kanariske Øer | 6,5 % | 1 % |
| Murcia | 7,75 % | 1,5 % |
De generelle satser, der gælder i oktober 2026. Satserne i Valencia blev ændret den 1. juni 2026; Cataloniens skala går fra 10 % for boliger til €600,000 til 13 % for boliger over €1.5 million, og store ejere betaler 20 %; skalaen på De Baleariske Øer går fra 8 % for boliger til €400,000 til 13 % for boliger over €2 million. Hver regions nedsatte satser gælder for en primær bolig, ofte under en bestemt prisgrænse: en feriebolig beskattes efter den generelle sats.
Fristen for at indgive og betale afhænger af regionen: to måneder i Andalusien, én måned i Valencia, Catalonien, på De Baleariske Øer og De Kanariske Øer samt 30 arbejdsdage i Madrid og Murcia.
Omkostningsberegner
Købeskatten, notaren og ejendomsregistret for din pris og din region, og de penge, du skal bruge den dag, du underskriver.
Beregnes i din browser: intet sendes eller gemmes.
Eksempel: en brugt bolig til 300.000 €, Andalusien
| Købeskat (ITP)7 % af 300.000 € | 21.000 € |
|---|---|
| Notar, for skødetNational takst, med 21 % moms; ekstra sider og kopier kommer oveni | 469 € |
| EjendomsregistretNational takst, med 21 % moms | 249 € |
| I alt oven i prisen7,2 % af prisen | 21.718 € |
Ifølge loven betaler sælgeren for skødet og køberen for kopierne, medmindre andet er aftalt i kontrakten, og i mange kontrakter pålægges køberen alle omkostningerne.
Betal skatten inden for to måneder, regnet fra dagen efter skødet (Andalusien).
Ikke medregnet
Trin 1: dit NIE
Notaren skal bruge dit NIE, Spaniens nummer til udlændinge, for at du kan underskrive skødet. Vi skaffer det til dig, også fra udlandet.
Få mit NIEBeregneren dækker ikke: nedsatte satser for en primær bolig (en feriebolig betaler den generelle sats), Cataloniens 20 % for store ejere, støttede boliger (VPO), køb gennem et selskab og de 3 %, der tilbageholdes i prisen, når sælgeren ikke bor i Spanien.
Et overslag ud fra de nationale takster og hver regions generelle satser, tjekket den 27. oktober 2026. Det er ikke skatterådgivning: din notar eller gestoría bekræfter beløbene.
Spansk gæld kan følge boligen, ikke sælgeren. Få en uafhængig advokat til at kontrollere dette inden arras-aftalen:
Ja. Spaniens realkreditlovgivning gælder for alle, der låner med sikkerhed i en bolig, uanset bopæl. Banken skal vurdere din indkomst og ikke primært boligens værdi, så vær forberedt på at dokumentere din udenlandske indkomst og dine skatteforhold. Banker låner som regel ikke-residenter mindre end personer med bopæl i landet, ofte 60 til 70 % af boligens værdi. Det er bankernes praksis, ikke en regel.
Beregn din månedlige ydelse, hvor meget banken kan låne dig, og hvor mange kontanter du skal bruge ved underskrivelsen med vores spanske boliglånsberegner.
Ja, via en fuldmagt (poder notarial) til en person, der underskriver skødet i Spanien på dine vegne: en advokat, et familiemedlem eller en ven. Du underskriver den:
Ved et boligkøb beder konsulaterne om ejendommens reference i tingbogen, hvis du har den, og den spanske notar kontrollerer, at fuldmagten er tilstrækkelig til det, der underskrives. Hvis du underskriver personligt og ikke taler spansk, kan notaren oversætte, eller du kan medbringe en tolk.
En lov fra 1975 kræver stadig, at købere, der ikke er EU-borgere, får en militær tilladelse i områder af betydning for det nationale forsvar: alle øerne, herunder De Baleariske Øer og De Kanariske Øer, kommunerne ved de franske og portugisiske grænser samt andre områder såsom Cartagena, Gibraltarstrædet og Cádizbugten. EU-borgere har været fritaget siden 1990; britiske købere har skullet have tilladelsen siden Brexit.
Bymidterne i byer, der ikke ligger ved en grænse, ligger uden for områderne, områder, der er erklæret af national turistmæssig interesse, regnes for godkendte, og forsvarsministeriets instrukser, der er citeret i en afgørelse fra 2023, fritager bebyggede områder uden for grænsebyerne. Notaren og tingbogen kræver tilladelsen, før der underskrives eller registreres. Ministeriet træffer afgørelse inden for fire måneder i henhold til bekendtgørelsen; i Ceuta og Melilla skal alle købere, også spaniere, have tilladelse fra regeringens delegerede.
Når du ejer boligen, betaler du hvert år:
Hvis du bor i Spanien i mere end 183 dage om året, bliver du i stedet skattemæssigt hjemmehørende: Se vores guide til skattemæssigt hjemsted i Spanien. Et spansk digitalt certifikat giver dig mulighed for at ordne ting online med skattemyndigheden og kommunen.
Som ikke-resident betaler du 19 % af din gevinst. Køberen tilbageholder 3 % af prisen til skattemyndighederne inden for en måned; derefter har du tre måneder til at indsende formular 210, fratrække de 3 % og få det for meget betalte beløb tilbage. Kommunens plusvalía municipal skal kun betales, hvis grunden er steget i værdi.
Skal boligen overdrages en dag? Hver arving skal have et NIE og betale arveafgift i Spanien af boligen efter reglerne i en spansk region.
Sammenligner du lande? Vores guide til at købe bolig i Portugal følger de samme trin dér.
Reglerne, beløbene og gebyrerne i denne guide blev kontrolleret den 27 October 2026 i forhold til lovgivningen og de officielle portaler:
Skrevet af Brenda L., flytteekspert hos AnchorLess. Denne guide forklarer reglerne. Ved et boligkøb bør du få en uafhængig advokat til at gennemgå boligen og kontrakten.
Ja. Spanien har ingen generelle begrænsninger for udenlandske købere, uanset om de er bosiddende eller ej, og købsafgiften afhænger ikke af din nationalitet. Købere fra lande uden for EU skal have en militær tilladelse i visse områder: øerne, grænsebyerne og nogle få andre områder.
Ja. Skødet angiver skattenummeret på alle, der underskriver det. For en udlænding er det NIE, og tinglysningskontoret registrerer ikke et køb uden dette nummer. Du kan få det i Spanien, på et konsulat eller gennem en repræsentant; AnchorLess skaffer det til dig fra udlandet.
Ved køb af en brugt bolig betaler du regionens overdragelsesafgift: 6% i Madrid, 7% i Andalusien, 9% i Valenciaregionen og 10% til 13% i Catalonien, afhængigt af prisen. Ved køb af en ny bolig betaler du 10% moms og en stempelafgift, der fastsættes af regionen, på 0.75% til 2%; på De Kanariske Øer betaler du 7% IGIC i stedet for moms.
Købsafgiften samt et par hundrede euro hver til notar og tinglysningskontor, beregnet efter nationale satser (ca. €388 og €205 for en bolig til €300,000, før moms), plus din advokat og gestoría. Købere afsætter ofte 10 til 15% oven i prisen, hvoraf det meste går til afgifter.
Ja. Bankerne vurderer din indkomst og låner normalt ikke-bosiddende mindre end bosiddende, ofte 60 til 70% af boligens værdi. Banken giver dig sit bindende tilbud mindst 10 dage før underskrivelsen, og en notar gennemgår lånet med dig uden beregning.
Ja, med en fuldmagt til en person, der underskriver skødet på dine vegne. Fuldmagten skal underskrives på et spansk konsulat eller hos en notar i dit land med apostille fra Haag og en oversættelse til spansk.
Nej. Golden Visa-ordningen ophørte den 3. april 2025 for nye ansøgninger. Hvis du vil bo i Spanien, skal du have en opholdstilladelse, f.eks. et Non-Lucrative Visa eller et visum for digitale nomader; EU-borgere skal registrere sig.
Nej. Den blev annonceret i januar 2025 og fremsat som lovforslag i maj 2025, men blev aldrig behandlet og bortfaldt, da parlamentet blev opløst den 6. oktober 2026.
Den årlige IBI til kommunen og indkomstskat for ikke-bosiddende af en beregnet indkomst på 1.1% eller 2% af den matrikulære værdi, hvis du ikke udlejer boligen: 19%, hvis du bor i EU eller EØS, og 24% andre steder. Der betales formueskat af aktiver i Spanien over €700,000.
Der er ikke noget lovkrav om det, men det er den nemmeste måde at få bankchecken til notaren, et spansk realkreditlån og betale boligens regninger på. AnchorLess opretter en konto til dig fra dit hjemland.
Kan du ikke finde det svar, du leder efter? Kontakt vores team af eksperter.
Køb din bolig i Spanien trin for trin
Gør stress ved flytning til succes med AnchorLess.
Det er nemt at flytte til Spanien.
AnchorLess er ikke en bank, regnskabsfører, skatterådgiver, investeringsrådgiver eller advokatfirma, og vi er heller ikke en regering eller officiel regeringshjemmeside. Vi fungerer som en mellemmand, der hjælper med at forbinde dig med akkrediterede fagfolk og strømline administrative processer for din flytning i Europa.
FLYT TIL PORTUGAL
Tjenester
Vejeledninger
FLYT TIL SPANIEN
Tjenester
Vejeledninger
Flyt til Italien
FLYTNING I EUROPA
Guides
Gratis værktøjer
© 2022 - 2026 anchorless.io, alle rettigheder forbeholdt.
