Guia de 2026 para compradores estrangeiros
Do seu NIE ao Registro de Imóveis: as 7 etapas, os impostos em cada região e o que muda quando você não mora na Espanha.
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Comprar uma casa na Espanha como estrangeiro está ao alcance de todos: a Espanha não impõe restrições gerais a compradores estrangeiros, morem eles no país ou não. Primeiro, você precisa de um NIE, seu número de identificação de estrangeiro: ele é incluído na escritura, e o Registro de Imóveis não registra uma compra sem ele.
Além do preço, você paga um imposto sobre a compra definido por cada região, de 6% a 13% para um imóvel usado, e algumas centenas de euros para cada um dos serviços do tabelião e do Registro de Imóveis. Este guia apresenta as 7 etapas, os custos em cada região e os impostos que você paga como proprietário que mora no exterior.
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Sim. Em 2026, a Espanha não impõe restrições gerais a compradores estrangeiros: cidadãos da UE e todas as outras pessoas, residentes e não residentes, compram nas mesmas condições que os espanhóis, e o imposto sobre a compra não depende da sua nacionalidade. A única regra baseada na nacionalidade é antiga e restrita: compradores de fora da UE precisam de uma autorização militar em algumas zonas, incluindo as ilhas e as cidades fronteiriças.
O governo o anunciou em janeiro de 2025: um imposto de até 100% do preço para compradores de fora da UE que não moram na Espanha. A proposta foi apresentada ao Parlamento em maio de 2025 como um projeto de lei do grupo do partido governista, nunca foi debatida e caducou em 6 de outubro de 2026, quando o Parlamento foi dissolvido para as eleições de 29 de novembro. Um novo Parlamento teria de começar do zero.
Não mais. O Golden Visa da Espanha, que concedia residência para quem comprasse um imóvel de €500,000, foi encerrado em 3 de abril de 2025 para novas solicitações; as autorizações já concedidas mantêm suas regras. Para morar na Espanha, você precisa de uma autorização de residência específica: o Non-Lucrative Visa se vive de sua pensão ou de suas economias, o visto de nômade digital se trabalha remotamente. Cidadãos da UE só precisam se registrar: consulte nosso guia sobre como se tornar residente legal na Espanha.
Uma escritura espanhola informa o número fiscal de todas as pessoas que a assinam, e o número fiscal de um estrangeiro é o NIE, o número de identidad de extranjero. Sem ele, o tabelião precisa informar a ausência do número à autoridade fiscal, e o Registro de Imóveis se recusa a registrar a compra até que uma nova escritura o informe. Obtenha seu NIE antes de assinar o contrato de arras, para que a data da escritura nunca precise ser adiada por causa disso.
Nossos guias sobre o número NIE e sobre o formulário EX-15 explicam cada opção. Ou deixe isso conosco: nós obtemos seu NIE online, do exterior, e comparecemos à entrevista por você.
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Do seu NIE ao Registro de Imóveis: o que fazer em cada etapa e quanto custa.
Seu número de identificação de estrangeiro constará na escritura, e o Registro de Imóveis não registrará a compra sem ele. Obtenha-o antes de fazer uma oferta: na Espanha, em um consulado ou por meio de um representante.
Obtenha meu NIENenhuma lei exige isso: as prefeituras espanholas e as concessionárias de serviços públicos devem aceitar uma conta em euros de outro país da UE. Mas uma conta espanhola é a maneira mais simples de obter o cheque bancário que você entrega ao tabelião, contratar uma hipoteca na Espanha e pagar as contas de um imóvel onde você não mora o ano todo.
Abrir minha contaO preço, mais o imposto de compra da região (de 6% a 13% para um imóvel usado, 10% de IVA e imposto do selo para um imóvel novo), mais as despesas do tabelião, do Registro de Imóveis e de quem faz a declaração do imposto para você. Vai financiar? O banco deve entregar a você a proposta vinculante pelo menos 10 dias antes da assinatura.
Veja os impostos por regiãoCalcule o financiamento imobiliárioUma reserva, um breve acordo particular que não tem regras próprias previstas em lei, tira o imóvel do mercado. Use esse período para verificar quem é o proprietário e quais ônus recaem sobre o imóvel (a nota simple do Registro de Imóveis), as dívidas de condomínio e de IBI, o certificado energético e, dependendo da região, o certificado de habitabilidade.
O que verificarO contrato particular que fixa o preço e a data da escritura mediante um sinal, geralmente de 10% do preço. Se disser que as arras são penitenciales, você pode desistir perdendo o sinal, e o vendedor, devolvendo-o em dobro.
Fale conosco em uma ligação gratuitaVocê assina a escritura, paga o saldo e se torna proprietário. A escritura registra como você pagou: com cheque bancário, a conta de onde veio o dinheiro; por transferência, as duas contas. Não pode estar presente? Alguém assina por você com uma procuração.
Declare e pague o imposto sobre a compra dentro do prazo estabelecido pela sua região — de um a dois meses — e, em seguida, registre a escritura no Registro de Imóveis: o registro protege você contra reivindicações de terceiros, e o Registro não fará o registro antes que o imposto seja pago ou declarado.
A maior parte do custo corresponde ao imposto sobre a compra, definido pela região onde o imóvel está localizado (a tabela abaixo). O tabelião e o Registro de Imóveis cobram valores segundo tabelas nacionais, que aumentam lentamente conforme o preço:
| Preço do imóvel | Tabelião | Registro de Imóveis |
|---|---|---|
| €150.000 | cerca de €317 | cerca de €163 |
| €300.000 | cerca de €388 | cerca de €205 |
| €500.000 | cerca de €483 | cerca de €262 |
Estes são os valores da tabela para a compra e venda, com o desconto de 5%, antes das páginas extras da escritura, das cópias e do IVA de 21%. Por lei, o vendedor paga a escritura e o comprador paga as cópias, salvo disposição em contrário no contrato; muitos contratos atribuem todos esses custos ao comprador. Acrescente os honorários do seu advogado e da gestoría, que não são definidos por nenhuma tabela, e o custo da avaliação, caso você financie a compra. Os compradores costumam reservar de 10 a 15% além do preço: não existe um valor oficial, e a maior parte corresponde ao imposto.
Então você retém 3% do preço e paga esse valor à agência tributária em até um mês (formulário 211), além de pagar, em nome do vendedor, a plusvalía municipal, o imposto municipal sobre a valorização do terreno. Se não for pago, os 3% continuam sendo um encargo sobre o imóvel. Ambos costumam ser descontados do preço no cartório.
Um imóvel usado está sujeito ao imposto sobre transmissão de bens (ITP) da região onde está localizado. Um imóvel novo comprado diretamente da construtora paga, em vez disso, 10% de IVA (7% de IGIC nas Ilhas Canárias), além do imposto sobre atos jurídicos documentados (AJD) da escritura. O imposto é calculado sobre o preço ou sobre o valor de referência do imóvel no Catastro, quando este for maior.
| Região | Imóvel usado (ITP) | Imóvel novo (AJD) |
|---|---|---|
| Andaluzia | 7% | 1.2% |
| Comunidade Valenciana | 9%, 11% acima de €1 milhão | 1.4% |
| Catalunha | 10% a 13%, conforme o preço | 1.5% |
| Madri | 6% | 0.75% acima de €180,000 |
| Ilhas Baleares | 8% a 13%, conforme o preço | 1.5%, 2% a partir de €1 milhão |
| Ilhas Canárias | 6.5% | 1% |
| Múrcia | 7.75% | 1.5% |
Alíquotas gerais em vigor em outubro de 2026. As da Comunidade Valenciana mudaram em 1 June 2026; a escala da Catalunha vai de 10% até €600,000 a 13% acima de €1.5 million, e grandes proprietários pagam 20%; a escala das Ilhas Baleares vai de 8% até €400,000 a 13% acima de €2 million. As alíquotas reduzidas de cada região são destinadas à residência principal, geralmente abaixo de um limite de preço: uma casa de férias paga a alíquota geral.
O prazo para declarar e pagar varia conforme a região: dois meses na Andaluzia, um mês na Comunidade Valenciana, na Catalunha, nas Ilhas Baleares e nas Ilhas Canárias, 30 dias úteis em Madri e Múrcia.
Simulador de custos
O imposto de compra, o tabelião e o Registro de Imóveis para o seu preço e a sua região, e o dinheiro de que você precisa no dia da assinatura.
Calculado no seu navegador: nada é enviado nem salvo.
Exemplo: um imóvel usado de € 300.000 (Andaluzia)
| Imposto de compra (ITP)7% de € 300.000 | € 21.000 |
|---|---|
| Tabelião, pela escrituraTabela nacional, com 21% de IVA; páginas extras e cópias à parte | € 469 |
| Registro de ImóveisTabela nacional, com 21% de IVA | € 249 |
| Total além do preço7,2% do preço | € 21.718 |
Por lei, o vendedor paga a escritura e o comprador, as cópias, salvo se o contrato estipular o contrário. Muitos contratos atribuem todos esses custos ao comprador.
Pague o imposto em até dois meses, contados a partir do dia seguinte à escritura (Andaluzia).
Não incluído
Etapa 1: seu NIE
O tabelião precisa do seu NIE, o número espanhol para estrangeiros, para assinar a escritura. Nós o obtemos para você, mesmo do exterior.
Obter meu NIEFora do cálculo: alíquotas reduzidas para a residência principal (uma casa de férias paga a alíquota geral), os 20% da Catalunha para grandes proprietários, imóveis de habitação protegida (VPO), a compra por meio de uma empresa e os 3% retidos quando o vendedor não mora na Espanha, que saem do preço.
Uma estimativa com base nas tabelas nacionais e nas alíquotas gerais de cada região, verificadas em 27 de outubro de 2026. Não é consultoria tributária: seu tabelião ou sua gestoría confirma os valores.
Dívidas na Espanha podem acompanhar o imóvel, não o vendedor. Peça a um advogado independente que verifique, antes da assinatura do contrato de arras:
Sim. A legislação hipotecária da Espanha abrange todas as pessoas que tomam empréstimos dando um imóvel como garantia, sem exigência de residência. O banco precisa avaliar sua renda, e não principalmente o valor do imóvel, então espere ter que apresentar sua renda e seus impostos no exterior. Em geral, os bancos emprestam menos aos não residentes do que aos residentes, frequentemente de 60 a 70% do valor: essa é a prática dos bancos, não uma regra.
Calcule o valor da parcela mensal, quanto o banco pode emprestar a você e o dinheiro necessário no momento da assinatura com nossa calculadora de hipoteca na Espanha.
Sim, por meio de uma procuração (poder notarial) para alguém assinar a escritura na Espanha por você: um advogado, um familiar ou um amigo. Você assina:
Para uma compra, os consulados pedem a referência do Registro de Imóveis do imóvel, se você a tiver, e o tabelião espanhol verifica se a procuração é suficiente para o ato a ser assinado. Se você assinar pessoalmente e não falar espanhol, o tabelião pode traduzir, ou você pode levar um intérprete.
Uma lei de 1975 ainda exige uma autorização militar de compradores que não são cidadãos da UE em zonas de interesse para a defesa nacional: todas as ilhas, incluindo as Ilhas Baleares e as Canárias, os municípios nas fronteiras com a França e Portugal e outras áreas, como Cartagena, o Estreito de Gibraltar e a Baía de Cádiz. Cidadãos da UE estão isentos desde 1990; compradores britânicos precisam dela desde o Brexit.
Os centros das cidades que não ficam na fronteira estão fora das zonas, as áreas declaradas de interesse turístico nacional são consideradas autorizadas, e as instruções do Ministério da Defesa, citadas em uma decisão de 2023, dispensam a autorização em terrenos urbanizados fora das cidades fronteiriças. O tabelião e o Registro de Imóveis a solicitam antes da assinatura ou do registro. O Ministério decide em até quatro meses, conforme o regulamento; em Ceuta e Melilla, todos os compradores, inclusive os espanhóis, precisam da autorização do Delegado do Governo.
Depois de se tornar proprietário do imóvel, você paga todos os anos:
More na Espanha por mais de 183 dias por ano e você se tornará residente fiscal: consulte nosso guia sobre residência fiscal na Espanha. Um certificado digital espanhol permite que você resolva questões com a agência tributária e a prefeitura pela internet.
Como não residente, você paga 19% sobre o ganho. O comprador retém 3% do preço para a autoridade fiscal em até um mês; depois, você tem três meses para entregar o formulário 210, deduzir esses 3% e receber de volta o valor pago a mais. A plusvalía municipal da prefeitura só é devida se o terreno tiver valorizado.
Vai transferir o imóvel em breve? Cada herdeiro precisará de um NIE e pagará imposto sobre herança na Espanha, conforme as regras de uma região espanhola.
Comparando países? Nosso guia sobre comprar uma casa em Portugal segue as mesmas etapas por lá.
As regras, os valores e as taxas deste guia foram verificados em 27 de outubro de 2026 com base na legislação e nos portais oficiais:
Escrito por Brenda L., especialista em mudança na AnchorLess. Este guia explica as regras; para uma compra, peça a um advogado independente que verifique o imóvel e o contrato.
Sim. A Espanha não impõe restrições gerais à compra de imóveis por estrangeiros, sejam residentes ou não, e o imposto sobre a compra não depende da sua nacionalidade. Compradores de fora da UE precisam de autorização militar em algumas zonas: nas ilhas, nas cidades fronteiriças e em algumas outras áreas.
Sim. A escritura informa o número fiscal de todas as pessoas que a assinam; para um estrangeiro, esse número é o NIE, e o Registro de Imóveis não registra a compra sem ele. Você pode obtê-lo na Espanha, em um consulado ou por meio de um representante; a AnchorLess obtém o NIE para você do exterior.
Em um imóvel usado, aplica-se o imposto de transmissão da região: 6% em Madri, 7% na Andaluzia, 9% na região de Valência e de 10% a 13% na Catalunha, conforme o preço. Em um imóvel novo, aplica-se o IVA de 10% e um imposto de selo definido pela região, de 0,75% a 2%; nas Ilhas Canárias, aplica-se o IGIC de 7% em vez do IVA.
Além do imposto sobre a compra, há algumas centenas de euros para o tabelião e o Registro de Imóveis, calculados com base em tabelas nacionais (cerca de €388 e €205 para um imóvel de €300,000, antes do IVA), além dos honorários do advogado e da gestoría. Os compradores costumam reservar de 10% a 15% além do preço, e a maior parte desse valor corresponde ao imposto.
Sim. Os bancos avaliam sua renda e, em geral, emprestam menos aos não residentes do que aos residentes, muitas vezes de 60% a 70% do valor do imóvel. O banco fornece a proposta vinculante pelo menos 10 dias antes da assinatura, e um tabelião explica o empréstimo gratuitamente.
Sim, com uma procuração para que alguém assine a escritura em seu nome. A procuração deve ser assinada em um consulado espanhol ou perante um tabelião no seu país, com a apostila da Haia e uma tradução para o espanhol.
Não. O Golden Visa deixou de aceitar novas solicitações em 3 de abril de 2025. Para morar na Espanha, você precisa de uma autorização de residência, como o Non-Lucrative Visa ou o visto para nômade digital; cidadãos da UE devem se registrar.
Não. Anunciado em janeiro de 2025 e apresentado como projeto de lei em maio de 2025, ele nunca foi debatido e perdeu a validade quando o Parlamento foi dissolvido em 6 de outubro de 2026.
O IBI da prefeitura todos os anos e o imposto de renda de não residentes sobre uma renda imputada de 1,1% ou 2% do valor cadastral, caso você não alugue o imóvel: 19% se você morar na UE ou no EEE, e 24% nos demais casos. O imposto sobre o patrimônio se aplica quando os ativos na Espanha ultrapassam €700,000.
Não há nenhuma lei que exija uma, mas essa é a maneira mais simples de obter o cheque bancário para o tabelião, contratar uma hipoteca na Espanha e pagar as contas da casa. A AnchorLess abre uma conta para você a partir do seu país de origem.
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A AnchorLess não é um banco, contador, consultor fiscal, consultor de investimentos ou escritório de advocacia, nem somos um governo ou site oficial do governo. Atuamos como intermediários, ajudando a conectar você com profissionais credenciados e simplificando processos administrativos para sua mudança na Europa.
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