Guia de 2026 para compradores estrangeiros
Do NIE ao Registo Predial: os 7 passos, os impostos em cada região e o que muda quando não vive em Espanha.
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Comprar casa em Espanha como estrangeiro está ao alcance de todos: Espanha não impõe restrições gerais à compra por estrangeiros, vivam ou não no país. O primeiro passo é obter um NIE, o número de identificação de estrangeiro: este é indicado na escritura, e o Registo Predial não regista uma compra sem ele.
Além do preço, paga um imposto sobre a compra definido por cada região, entre 6% e 13% no caso de uma casa usada, bem como algumas centenas de euros pelos serviços do notário e do Registo Predial. Este guia apresenta os 7 passos, os custos em cada região e os impostos que paga enquanto proprietário a viver no estrangeiro.
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Comprar casa em Espanha em 6 números (2026)
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Está a planear viver em Espanha, e não apenas ter uma casa lá? Comprar não lhe dá autorização de residência: consulte o Non-Lucrative Visa ou o visto de nómada digital. Tem dúvidas? Fale connosco numa chamada gratuita.
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Sim. Em 2026, Espanha não impõe restrições gerais aos compradores estrangeiros: os cidadãos da UE e todos os restantes, residentes e não residentes, compram nas mesmas condições que os espanhóis, e o imposto sobre a compra não depende da sua nacionalidade. A única regra baseada na nacionalidade é antiga e de âmbito restrito: os compradores de fora da UE precisam de uma autorização militar em algumas zonas, incluindo as ilhas e as localidades fronteiriças.
O Governo anunciou-o em janeiro de 2025: um imposto de até 100% do preço para compradores de fora da UE que não vivam em Espanha. A proposta foi apresentada no Parlamento em maio de 2025 como projeto de lei do grupo parlamentar do partido no Governo, nunca foi debatida e caducou a 6 de outubro de 2026, quando o Parlamento foi dissolvido para as eleições de 29 de novembro. Um novo parlamento teria de recomeçar do zero.
Já não. O Golden Visa espanhol, que concedia residência mediante a compra de um imóvel no valor de €500,000, terminou em 3 de abril de 2025 para novos pedidos; as autorizações já concedidas mantêm as respetivas regras. Para viver em Espanha, precisa de uma autorização de residência própria: o Non-Lucrative Visa se viver da sua pensão ou das suas poupanças, o visto de nómada digital se trabalhar à distância. Os cidadãos da UE só têm de se registar: consulte o nosso guia para se tornar residente legal em Espanha.
Uma escritura espanhola indica o número de identificação fiscal de todas as pessoas que a assinam, e o número de identificação fiscal de um estrangeiro é o NIE, o número de identidad de extranjero. Sem ele, o notário tem de comunicar a falta do número à autoridade fiscal, e o Registo Predial recusa-se a registar a compra até que uma nova escritura o indique. Obtenha o seu NIE antes de assinar o contrato de arras, para que a data da escritura nunca tenha de ser adiada por esse motivo.
Os nossos guias sobre o número NIE e o formulário EX-15 explicam cada opção. Ou deixe-nos tratar disso: obtemos o seu NIE online, a partir do estrangeiro, e comparecemos à marcação por si.
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Do seu NIE ao Registo Predial: o que fazer em cada etapa e quanto custa.
O seu número de identificação de estrangeiro é incluído na escritura, e o Registo Predial não registará a sua compra sem ele. Obtenha-o antes de fazer uma proposta: em Espanha, num consulado ou através de um representante.
Obter o meu NIENenhuma lei exige que tenha uma: as câmaras municipais e as empresas de serviços públicos espanholas têm de aceitar uma conta em euros de outro país da UE. Mas uma conta espanhola é a forma mais simples de obter o cheque bancário que entrega no notário, contratar uma hipoteca espanhola e pagar as despesas de uma casa onde não vive durante todo o ano.
Abrir a minha contaO preço, mais o imposto sobre a compra aplicado na região (6% a 13% no caso de uma casa em segunda mão, 10% de IVA e imposto do selo no caso de uma casa nova), mais os custos do notário, do Registo Predial e de quem tratar da declaração do imposto por si. Vai pedir um empréstimo? O banco tem de lhe entregar a proposta vinculativa pelo menos 10 dias antes de assinar.
Consulte os impostos por regiãoCalcule o meu crédito habitaçãoUma reserva, um acordo privado de curta duração que não tem regras próprias definidas por lei, retira o imóvel do mercado. Aproveite esse período para verificar quem é o proprietário e que ónus recaem sobre o imóvel (a nota simple do Registo Predial), as dívidas ao condomínio e de IBI, o certificado energético e, dependendo da região, o certificado de habitabilidade.
O que verificarO contrato particular que fixa o preço e a data da escritura, mediante um sinal, muitas vezes de 10% do preço. Se indicar que as arras são penitenciales, pode desistir perdendo o sinal, e o vendedor pode fazê-lo devolvendo-o em dobro.
Fale connosco numa chamada gratuitaAssina a escritura, paga o montante em falta e torna-se proprietário. A escritura regista a forma de pagamento: no caso de cheque bancário, a conta de origem do dinheiro; no caso de transferência, ambas as contas. Não pode estar presente? Alguém assina em seu nome com uma procuração.
Apresente a declaração e pague o imposto sobre a compra dentro do prazo definido pela sua região, entre um e dois meses, e depois registe a escritura no Registo Predial: o registo protege-o contra quaisquer reclamações de terceiros, e o Registo não a inscreverá antes de o imposto ser pago ou declarado.
A maior parte dos custos corresponde ao imposto sobre a compra, definido pela região onde se situa o imóvel (a tabela abaixo). O notário e o Registo Predial cobram de acordo com tabelas nacionais, que aumentam gradualmente com o preço:
| Preço do imóvel | Notário | Registo Predial |
|---|---|---|
| €150,000 | cerca de €317 | cerca de €163 |
| €300,000 | cerca de €388 | cerca de €205 |
| €500,000 | cerca de €483 | cerca de 262 € |
Estes são os valores das tabelas para a venda, com o desconto de 5%, antes das páginas adicionais da escritura, das cópias e do IVA de 21%. Por lei, o vendedor paga a escritura e o comprador paga as respetivas cópias, salvo disposição em contrário no contrato; muitos contratos atribuem todas estas despesas ao comprador. Acrescente os honorários do seu advogado e da gestoría, que não estão definidos em nenhuma tabela, e o custo da avaliação, se recorrer a um empréstimo. Os compradores preveem muitas vezes um orçamento adicional de 10 a 15% sobre o preço: não existe um valor oficial, e a maior parte corresponde ao imposto.
Depois, retém 3% do preço e paga esse montante à administração tributária no prazo de um mês (formulário 211), e paga, em nome do vendedor, a plusvalía municipal, o imposto municipal sobre a valorização do terreno. Se não for pago, os 3% ficam como encargo sobre o imóvel. Ambos os montantes são normalmente descontados do preço no notário.
Uma casa em segunda mão está sujeita ao imposto sobre as transmissões patrimoniais (ITP) da região onde se situa. Uma casa nova comprada ao promotor paga, em vez disso, 10% de IVA (7% de IGIC nas Canárias), além do imposto do selo (AJD) sobre a escritura. O imposto é calculado sobre o preço ou, se for superior, sobre o valor de referência do imóvel no Catastro.
| Região | Casa em segunda mão (ITP) | Casa nova (AJD) |
|---|---|---|
| Andaluzia | 7% | 1.2% |
| Comunidade Valenciana | 9%, 11% acima de €1 milhão | 1.4% |
| Catalunha | 10% a 13%, consoante o preço | 1.5% |
| Madrid | 6% | 0.75% acima de €180,000 |
| Ilhas Baleares | 8% a 13%, consoante o preço | 1.5%, 2% a partir de €1 milhão |
| Canárias | 6.5% | 1% |
| Múrcia | 7.75% | 1.5% |
Taxas gerais em vigor em outubro de 2026. As da Comunidade Valenciana mudaram em 1 de junho de 2026; a tabela da Catalunha vai de 10% até €600,000 a 13% acima de €1.5 milhões, e os grandes proprietários pagam 20%; a tabela das Baleares vai de 8% até €400,000 a 13% acima de €2 milhões. As taxas reduzidas de cada região aplicam-se à habitação principal, muitas vezes até um limite de preço: uma casa de férias paga a taxa geral.
O prazo para entregar a declaração e pagar depende da região: dois meses na Andaluzia, um mês na Comunidade Valenciana, na Catalunha, nas Baleares e nas Canárias, 30 dias úteis em Madrid e Múrcia.
Simulador de custos
O imposto sobre a compra, o notário e o Registo Predial para o seu preço e a sua região, e o dinheiro de que precisa no dia da assinatura.
Calculado no seu navegador: nada é enviado nem guardado.
Exemplo: uma casa em segunda mão de 300 000 € (Andaluzia)
| Imposto sobre a compra (ITP)7% de 300 000 € | 21 000 € |
|---|---|
| Notário, pela escrituraTabela nacional, com IVA de 21%; páginas adicionais e cópias à parte | 469 € |
| Registo PredialTabela nacional, com IVA de 21% | 249 € |
| Total além do preço7,2% do preço | 21 718 € |
Por lei, o vendedor paga a escritura e o comprador paga as respetivas cópias, salvo indicação em contrário no contrato; muitos contratos atribuem todos estes custos ao comprador.
Pague o imposto no prazo de dois meses, contados a partir do dia seguinte ao da escritura (Andaluzia).
Não incluído
Passo 1: o seu NIE
O notário precisa do seu NIE, o número espanhol para estrangeiros, para assinar a escritura. Tratamos disso por si, mesmo a partir do estrangeiro.
Obter o meu NIEFora do cálculo: taxas reduzidas para a habitação principal (uma casa de férias paga a taxa geral), os 20% da Catalunha para grandes proprietários, as habitações protegidas (VPO), a compra através de uma empresa e os 3% retidos quando o vendedor não vive em Espanha, que saem do preço.
Uma estimativa com base nas tabelas nacionais e nas taxas gerais de cada região, verificadas em 27 de outubro de 2026. Não é aconselhamento fiscal: o seu notário ou a sua gestoría confirma os montantes.
As dívidas em Espanha podem ficar associadas à casa, não ao vendedor. Peça a um advogado independente que verifique, antes de assinar o contrato de arras:
Sim. A legislação hipotecária espanhola abrange todas as pessoas que contraem um empréstimo com uma habitação como garantia, sem qualquer condição de residência. O banco tem de avaliar os seus rendimentos, e não sobretudo o valor da habitação, pelo que deve contar com a necessidade de apresentar os seus rendimentos e impostos no estrangeiro. Em geral, os bancos emprestam menos aos não residentes do que aos residentes, muitas vezes entre 60 e 70% do valor: trata-se de uma prática dos bancos, não de uma regra.
Calcule a sua prestação mensal, quanto o banco lhe poderá emprestar e o dinheiro de que precisa no momento da assinatura com a nossa calculadora de crédito à habitação em Espanha.
Sim, através de uma procuração (poder notarial) a alguém que assine a escritura em Espanha por si: um advogado, um familiar ou um amigo. Assina-a:
Para uma compra, os consulados pedem a referência do imóvel no Registo Predial, se a tiver, e o notário espanhol verifica se a procuração é suficiente para o ato a assinar. Se assinar presencialmente e não falar espanhol, o notário pode traduzir ou pode levar um intérprete.
Uma lei de 1975 continua a exigir uma autorização militar aos compradores que não sejam cidadãos da UE em zonas de interesse para a defesa nacional: todas as ilhas, incluindo as Baleares e as Canárias, os municípios junto às fronteiras francesa e portuguesa e outras zonas, como Cartagena, o Estreito de Gibraltar e a Baía de Cádis. Os cidadãos da UE estão isentos desde 1990; os compradores britânicos precisam dela desde o Brexit.
Os centros das localidades que não se situam junto a uma fronteira ficam fora das zonas; as áreas declaradas de interesse turístico nacional são consideradas autorizadas; e as instruções do Ministério da Defesa, citadas numa decisão de 2023, dispensam a autorização em terrenos urbanizados fora das localidades fronteiriças. O notário e o Registo Predial exigem-na antes da assinatura ou do registo. Nos termos do regulamento, o Ministério decide no prazo de quatro meses; em Ceuta e Melilha, todos os compradores, incluindo os espanhóis, precisam da autorização do Delegado do Governo.
Depois de adquirir a casa, paga todos os anos:
Se viver em Espanha mais de 183 dias por ano, passa a ser residente fiscal: consulte o nosso guia sobre residência fiscal em Espanha. Um Certificado digital espanhol permite-lhe tratar de assuntos com a administração fiscal e a câmara municipal online.
Enquanto não residente, paga 19% sobre a mais-valia. O comprador retém 3% do preço para a administração fiscal no prazo de um mês; depois, tem três meses para entregar o formulário 210, deduzir esses 3% e receber de volta o montante pago em excesso. A mais-valia municipal da câmara municipal só é devida se o terreno tiver valorizado.
Vai transmitir a casa num futuro próximo? Cada herdeiro precisará de um NIE e pagará imposto sobre sucessões em Espanha, de acordo com as regras de uma região espanhola.
A comparar países? O nosso guia para comprar casa em Portugal segue os mesmos passos nesse país.
As regras, os valores e as taxas deste guia foram verificados em 27 de outubro de 2026, com base na legislação e nos portais oficiais:
Escrito por Brenda L., especialista em mudança na AnchorLess. Este guia explica as regras; no caso de uma compra, peça a um advogado independente que verifique o imóvel e o contrato.
Sim. Espanha não impõe restrições gerais a compradores estrangeiros, sejam ou não residentes, e o imposto sobre a compra não depende da sua nacionalidade. Os compradores de fora da UE precisam de uma autorização militar em algumas zonas: nas ilhas, nas localidades fronteiriças e em algumas outras áreas.
Sim. A escritura indica o número fiscal de todas as pessoas que a assinam; no caso de um estrangeiro, é o NIE, e o Registo Predial não regista uma compra sem ele. Pode obtê-lo em Espanha, num consulado ou através de um representante; a AnchorLess trata disso por si a partir do estrangeiro.
Numa casa em segunda mão, aplica-se o imposto de transmissão da região: 6% em Madrid, 7% na Andaluzia, 9% na região de Valência, 10% a 13% na Catalunha, consoante o preço. Numa casa nova, paga-se 10% de IVA e um imposto do selo definido pela região, entre 0,75% e 2%; nas Canárias, aplica-se 7% de IGIC em vez de IVA.
O imposto sobre a compra e, depois, algumas centenas de euros cada para o notário e o Registo Predial, calculados de acordo com tabelas nacionais (cerca de €388 e €205 para uma casa de €300,000, antes do IVA), além dos honorários do advogado e da gestoría. Os compradores costumam reservar entre 10% e 15% adicionais sobre o preço, sendo a maior parte desse valor o imposto.
Sim. Os bancos avaliam os seus rendimentos e, geralmente, emprestam menos aos não residentes do que aos residentes, muitas vezes entre 60% e 70% do valor. O banco entrega-lhe a proposta vinculativa pelo menos 10 dias antes da assinatura, e um notário explica-lhe o empréstimo gratuitamente.
Sim, através de uma procuração passada a alguém que assine a escritura em seu nome. Esta deve ser assinada num consulado espanhol ou perante um notário no seu país, com a apostila da Haia e uma tradução para espanhol.
Não. O Golden Visa deixou de estar disponível para novos pedidos a 3 de abril de 2025. Para viver em Espanha, precisa de uma autorização de residência, como o Non-Lucrative Visa ou o visto de nómada digital; os cidadãos da UE têm de se registar.
Não. Anunciado em janeiro de 2025 e apresentado como projeto de lei em maio de 2025, nunca foi debatido e caducou quando o Parlamento foi dissolvido, a 6 de outubro de 2026.
O IBI da câmara municipal todos os anos e o imposto sobre o rendimento de não residentes, calculado sobre um rendimento imputado de 1,1% ou 2% do valor cadastral, se não arrendar a casa: 19% se viver na UE ou no EEE, 24% noutros casos. O imposto sobre o património aplica-se a ativos em Espanha acima de €700,000.
Não existe nenhuma lei que a exija, mas é a forma mais simples de obter o cheque bancário para o notário, contratar um crédito à habitação em Espanha e pagar as despesas da casa. A AnchorLess abre uma conta por si a partir do seu país de residência.
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