Leitfaden 2026 für ausländische Käufer
Von Ihrer NIE bis zum Grundbuch: die 7 Schritte, die Steuern je nach Region und was sich ändert, wenn Sie nicht in Spanien leben.
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Ein Haus in Spanien als Ausländer zu kaufen steht allen offen: Spanien kennt keine allgemeinen Beschränkungen für ausländische Käufer, unabhängig davon, ob Sie dort leben oder nicht. Als Erstes benötigen Sie eine NIE, Ihre Ausländerkennnummer: Sie wird in die Urkunde eingetragen, und das Grundbuchamt trägt einen Kauf ohne sie nicht ein.
Zusätzlich zum Kaufpreis zahlen Sie eine von der jeweiligen Region festgelegte Erwerbsteuer, die bei einer Bestandsimmobilie zwischen 6% und 13% beträgt, sowie jeweils einige hundert Euro für den Notar und das Grundbuchamt. Dieser Leitfaden führt Sie durch die 7 Schritte, die Kosten in den einzelnen Regionen und die Steuern, die Sie als Eigentümer zahlen, wenn Sie im Ausland leben.
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Ein Haus in Spanien kaufen: 6 Zahlen (2026)
Alle fünf Fragen mit Ja beantwortet? Dann sind Sie bereit, ein Angebot abzugeben.
Möchten Sie in Spanien leben und nicht nur dort ein Haus besitzen? Der Kauf verschafft Ihnen keinen Aufenthaltstitel: Informieren Sie sich über das Non-Lucrative Visa oder das Digital-Nomad-Visum. Noch Fragen? Fragen Sie uns in einem kostenlosen Gespräch.
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Ja. Im Jahr 2026 gibt es in Spanien keine allgemeine Beschränkung für ausländische Käufer: EU-Bürger und alle anderen, ob mit oder ohne Wohnsitz in Spanien, kaufen zu denselben Bedingungen wie Spanier, und die Kaufsteuer hängt nicht von Ihrer Staatsangehörigkeit ab. Die einzige Regel, die an die Staatsangehörigkeit anknüpft, ist alt und eng gefasst: Käufer aus Nicht-EU-Ländern benötigen in einigen Gebieten, darunter den Inseln und Grenzstädten, eine militärische Genehmigung.
Die Regierung kündigte sie im Januar 2025 an: eine Steuer von bis zu 100 % des Kaufpreises für Käufer von außerhalb der EU, die nicht in Spanien leben. Im Mai 2025 wurde sie dem Parlament als Gesetzentwurf der Fraktion der Regierungspartei vorgelegt, aber nie debattiert. Am 6. Oktober 2026 verfiel der Entwurf, als das Parlament wegen der Wahl am 29. November aufgelöst wurde. Ein neues Parlament müsste das Verfahren von Grund auf neu beginnen.
Nicht mehr. Spaniens Golden Visa, das einen Aufenthaltstitel für eine Immobilie im Wert von 500.000 € gewährte, wurde für neue Anträge am 3. April 2025 abgeschafft; bereits erteilte Genehmigungen unterliegen weiterhin den bisherigen Regeln. Um in Spanien zu leben, benötigen Sie einen eigenen Aufenthaltstitel: das Non-Lucrative Visa, wenn Sie von Ihrer Rente oder Ihren Ersparnissen leben, oder das Digital Nomad Visa, wenn Sie aus der Ferne arbeiten. EU-Bürger müssen sich lediglich anmelden: Lesen Sie unseren Leitfaden dazu, wie Sie rechtmäßig in Spanien wohnen können.
In einer spanischen Urkunde steht die Steuernummer aller Personen, die sie unterzeichnen, und die Steuernummer eines Ausländers ist die NIE, die número de identidad de extranjero. Ohne sie muss der Notar der Steuerbehörde die fehlende Nummer melden, und das Grundbuchamt verweigert die Eintragung des Kaufs, bis eine neue Urkunde die Nummer enthält. Beantragen Sie Ihre NIE, bevor Sie den Arras-Vertrag unterzeichnen, damit der Termin für die Beurkundung nicht darauf warten muss.
In unseren Leitfäden zur NIE-Nummer und zum Formular EX-15 werden alle Möglichkeiten erläutert. Oder überlassen Sie es uns: Wir beantragen Ihre NIE online aus dem Ausland und nehmen den Termin für Sie wahr.
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Von Ihrer NIE bis zum Grundbuch: Was Sie bei jedem Schritt tun müssen und was es kostet.
Ihre Ausländeridentifikationsnummer wird in die notarielle Urkunde aufgenommen, und das Grundbuch trägt Ihren Kauf ohne sie nicht ein. Beantragen Sie sie, bevor Sie ein Angebot machen: in Spanien, bei einem Konsulat oder über eine bevollmächtigte Person.
Meine NIE beantragenEs gibt keine gesetzliche Pflicht dazu: Spanische Rathäuser und Versorgungsunternehmen müssen ein Euro-Konto aus einem anderen EU-Land akzeptieren. Ein spanisches Konto ist jedoch der einfachste Weg, um einen Bankscheck zu erhalten, den Sie beim Notar vorlegen, eine spanische Hypothek aufzunehmen und die Rechnungen für eine Immobilie zu bezahlen, in der Sie nicht das ganze Jahr wohnen.
Mein Konto eröffnenDer Kaufpreis zuzüglich der regionalen Grunderwerbsteuer (6% bis 13% bei einer Bestandsimmobilie, 10% MwSt. und Stempelsteuer bei einem Neubau), außerdem Notar, Grundbuchamt und die Person, die Ihre Steuererklärung einreicht. Nehmen Sie einen Kredit auf? Die Bank muss Ihnen ihr verbindliches Angebot mindestens 10 Tage vor der Unterzeichnung vorlegen.
Steuern nach Region ansehenMeine Hypothek berechnenEine Reservierung, eine kurze private Vereinbarung, für die das Gesetz keine eigenen Regeln vorsieht, nimmt die Immobilie vom Markt. Nutzen Sie diese Zeit, um zu prüfen, wem sie gehört und welche Belastungen auf ihr liegen (die nota simple aus dem Grundbuch), ob Schulden bei der Eigentümergemeinschaft und beim IBI bestehen, sowie ihr Energiezertifikat und, je nach Region, ihren Bewohnbarkeitsnachweis.
Was zu prüfen istDer private Vertrag, der gegen eine Anzahlung den Preis und das Datum der Beurkundung festlegt, oft 10 % des Kaufpreises. Wenn darin steht, dass die arras penitenciales sind, können Sie vom Kauf zurücktreten und verlieren die Anzahlung; der Verkäufer kann dies tun, indem er sie doppelt zurückzahlt.
Fragen Sie uns in einem kostenlosen GesprächSie unterzeichnen die escritura, zahlen den Restbetrag und werden Eigentümer. In der Urkunde wird festgehalten, wie Sie bezahlt haben: bei einem Bankscheck das Konto, von dem das Geld stammt; bei einer Überweisung beide Konten. Können Sie nicht persönlich anwesend sein? Dann unterzeichnet jemand mit einer Vollmacht für Sie.
Reichen Sie die Steuererklärung ein und zahlen Sie die Erwerbssteuer innerhalb der in Ihrer Region geltenden Frist von einem bis zwei Monaten. Lassen Sie anschließend die Urkunde im Grundbuch eintragen: Erst die Eintragung schützt Sie vor den Ansprüchen anderer, und das Grundbuch nimmt die Eintragung erst vor, wenn die Steuer eingereicht oder bezahlt wurde.
Den größten Kostenpunkt stellt die Erwerbssteuer dar, deren Höhe von der Region abhängt, in der sich die Immobilie befindet (siehe Tabelle unten). Notar und Grundbuch berechnen ihre Gebühren nach landesweit geltenden Gebührensätzen, die mit dem Kaufpreis nur langsam steigen:
| Kaufpreis der Immobilie | Notar | Grundbuch |
|---|---|---|
| 150.000 € | etwa 317 € | etwa 163 € |
| 300.000 € | etwa 388 € | etwa 205 € |
| 500.000 € | etwa 483 € | etwa 262 € |
Dies sind die Gebühren für den Verkauf mit einem Rabatt von 5 %, vor den zusätzlichen Seiten der Urkunde, den Kopien und der Mehrwertsteuer von 21 %. Laut Gesetz bezahlt der Verkäufer die Urkunde und der Käufer die Kopien, sofern im Vertrag nichts anderes festgelegt ist. In vielen Verträgen werden jedoch alle Kosten dem Käufer auferlegt. Hinzu kommen die nicht durch Gebührenordnungen festgelegten Honorare Ihres Anwalts und der gestoría sowie gegebenenfalls die Bewertung, wenn Sie einen Kredit aufnehmen. Käufer kalkulieren häufig mit zusätzlichen 10 bis 15 % des Kaufpreises: Es gibt keinen offiziellen Richtwert, und der größte Teil davon entfällt auf die Steuer.
Dann behalten Sie 3 % des Kaufpreises ein und führen diesen Betrag innerhalb eines Monats an die Steuerbehörde ab (Formular 211). Außerdem zahlen Sie anstelle des Verkäufers dessen plusvalía municipal, die Gemeindesteuer auf den Wertzuwachs des Grundstücks. Wird die Steuer nicht bezahlt, bleibt die 3-%-Abgabe als Belastung auf der Immobilie bestehen. Beides wird üblicherweise beim Notar vom Kaufpreis abgezogen.
Für eine Bestandsimmobilie fällt die Grunderwerbsteuer (ITP) in der Region an, in der sie liegt. Für eine Neubauimmobilie, die direkt vom Bauträger gekauft wird, fällt stattdessen Mehrwertsteuer in Höhe von 10 % an (7 % IGIC auf den Kanarischen Inseln), zuzüglich einer Stempelsteuer (AJD) auf die Urkunde. Die Steuer wird auf Grundlage des Kaufpreises berechnet oder, falls dieser höher ist, auf Grundlage des Referenzwerts der Immobilie im Catastro.
| Region | Bestandsimmobilie (ITP) | Neubauimmobilie (AJD) |
|---|---|---|
| Andalusien | 7 % | 1,2 % |
| Region Valencia | 9 %, 11 % bei über 1 Million € | 1,4 % |
| Katalonien | 10 % bis 13 %, je nach Preis | 1,5 % |
| Madrid | 6 % | 0,75 % bei über 180.000 € |
| Balearen | 8 % bis 13 %, je nach Preis | 1,5 %, 2 % ab 1 Million € |
| Kanarische Inseln | 6,5 % | 1 % |
| Murcia | 7,75 % | 1,5 % |
Es gelten die allgemeinen Steuersätze vom Oktober 2026. Die Steuersätze in Valencia wurden am 1. Juni 2026 geändert; in Katalonien reicht die Staffelung von 10 % bei bis zu 600.000 € bis zu 13 % bei über 1,5 Millionen €, und Großgrundbesitzer zahlen 20 %; auf den Balearen reicht die Staffelung von 8 % bei bis zu 400.000 € bis zu 13 % bei über 2 Millionen €. Die ermäßigten Steuersätze der einzelnen Regionen gelten für den Hauptwohnsitz und sind häufig an eine Preisobergrenze gebunden: Für Ferienimmobilien gilt der allgemeine Steuersatz.
Die Frist für die Einreichung und Zahlung richtet sich nach der jeweiligen Region: zwei Monate in Andalusien, ein Monat in Valencia, Katalonien, auf den Balearen und auf den Kanarischen Inseln sowie 30 Werktage in Madrid und Murcia.
Kostenrechner
Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuchamt für Ihren Kaufpreis und Ihre Region, dazu das Geld, das Sie am Tag der Unterzeichnung brauchen.
In Ihrem Browser berechnet: Nichts wird gesendet oder gespeichert.
Beispiel: eine Bestandsimmobilie für 300.000 € (Andalusien)
| Grunderwerbsteuer (ITP)7 % von 300.000 € | 21.000 € |
|---|---|
| Notar, für die UrkundeLandesweiter Tarif, mit 21 % Mehrwertsteuer; zusätzliche Seiten und Kopien kommen hinzu | 469 € |
| GrundbuchamtLandesweiter Tarif, mit 21 % Mehrwertsteuer | 249 € |
| Summe zusätzlich zum Kaufpreis7,2 % des Kaufpreises | 21.718 € |
Laut Gesetz zahlt der Verkäufer die Urkunde und der Käufer die Kopien, sofern im Vertrag nichts anderes vereinbart ist. In vielen Verträgen werden jedoch sämtliche Kosten dem Käufer auferlegt.
Zahlen Sie die Steuer innerhalb von zwei Monaten, gerechnet ab dem Tag nach der Urkunde (Andalusien).
Nicht enthalten
Schritt 1: Ihre NIE
Der Notar braucht Ihre NIE, die spanische Nummer für Ausländer, für die Unterzeichnung der Urkunde. Wir beantragen sie für Sie, auch aus dem Ausland.
Meine NIE beantragenNicht berücksichtigt: ermäßigte Steuersätze für den Hauptwohnsitz (für eine Ferienimmobilie gilt der allgemeine Satz), die 20 % für Großeigentümer in Katalonien, geförderte Wohnungen (VPO), der Kauf über eine Gesellschaft und die 3 %, die einbehalten werden, wenn der Verkäufer nicht in Spanien lebt; sie gehen vom Kaufpreis ab.
Eine Schätzung nach den landesweiten Tarifen und den allgemeinen Steuersätzen jeder Region, geprüft am 27. Oktober 2026. Keine Steuerberatung: Ihr Notar oder Ihre gestoría bestätigt die Beträge.
Spanische Schulden können an der Immobilie haften, nicht am Verkäufer. Lassen Sie vor dem arras-Vertrag Folgendes von einem unabhängigen Anwalt prüfen:
Ja. Das spanische Hypothekenrecht gilt für alle Personen, die einen Kredit aufnehmen und dafür eine Immobilie als Sicherheit einsetzen, ohne Wohnsitzbedingung. Die Bank muss Ihr Einkommen beurteilen und darf sich nicht hauptsächlich am Wert der Immobilie orientieren. Rechnen Sie daher damit, Ihre ausländischen Einkünfte und Steuerzahlungen nachweisen zu müssen. Banken verleihen Nichtansässigen in der Regel weniger als Ansässigen, häufig 60 bis 70 % des Immobilienwerts. Das ist die Praxis der Banken, keine Vorschrift.
Berechnen Sie mit unserem spanischen Hypothekenrechner Ihre monatliche Rate, die mögliche Kredithöhe und den Betrag, den Sie bei der Unterzeichnung benötigen.
Ja, mit einer Vollmacht (poder notarial) für eine Person, die die Urkunde in Spanien für Sie unterzeichnet: eine Anwältin oder ein Anwalt, ein Familienmitglied oder ein Freund. Sie unterzeichnen sie:
Für einen Kauf fragen Konsulate nach dem Grundbuchbezug der Immobilie, sofern Sie diesen haben. Die spanische Notarin oder der spanische Notar prüft, ob die Vollmacht für die jeweilige Unterzeichnung ausreicht. Wenn Sie persönlich unterzeichnen und kein Spanisch sprechen, kann die Notarin oder der Notar übersetzen, oder Sie bringen eine Dolmetscherin oder einen Dolmetscher mit.
Ein Gesetz aus dem Jahr 1975 verlangt von Käufern, die keine EU-Bürger sind, weiterhin eine militärische Genehmigung in Gebieten von Interesse für die Landesverteidigung: auf allen Inseln, einschließlich der Balearen und der Kanarischen Inseln, in den Gemeinden an der französischen und portugiesischen Grenze sowie in weiteren Gebieten wie Cartagena, der Straße von Gibraltar und der Bucht von Cádiz. EU-Bürger sind seit 1990 davon ausgenommen; britische Käufer benötigen sie seit dem Brexit.
Die Ortskerne von Städten, die nicht an einer Grenze liegen, befinden sich außerhalb dieser Gebiete. Gebiete, die zu nationalen touristischen Interessen erklärt wurden, gelten als genehmigt, und gemäß den in einer Entscheidung aus dem Jahr 2023 zitierten Anweisungen des Verteidigungsministeriums entfällt die Genehmigung für bebaute Grundstücke außerhalb der Grenzorte. Der Notar und das Grundbuchamt verlangen sie vor der Unterzeichnung beziehungsweise Eintragung. Laut Verordnung entscheidet das Ministerium innerhalb von vier Monaten; in Ceuta und Melilla benötigt jeder Käufer, auch spanische Staatsangehörige, die Genehmigung des Regierungsdelegierten.
Sobald Sie Eigentümer der Immobilie sind, zahlen Sie jedes Jahr:
Wenn Sie mehr als 183 Tage im Jahr in Spanien leben, werden Sie stattdessen steuerlich ansässig: Lesen Sie unseren Leitfaden zum steuerlichen Wohnsitz in Spanien. Mit einem spanischen Digitalen Zertifikat können Sie Ihre Steuerbehörde und Ihre Gemeinde online kontaktieren.
Als Nichtansässiger zahlen Sie 19 % auf Ihren Gewinn. Der Käufer behält innerhalb eines Monats 3 % des Kaufpreises ein und führt sie an die Steuerbehörde ab. Anschließend haben Sie drei Monate Zeit, das Formular 210 einzureichen, die 3 % anzurechnen und eine Rückerstattung des zu viel gezahlten Betrags zu erhalten. Die kommunale plusvalía municipal wird nur fällig, wenn der Wert des Grundstücks gestiegen ist.
Soll die Immobilie eines Tages vererbt werden? Jeder Erbe benötigt eine NIE und zahlt darauf Erbschaftsteuer in Spanien, gemäß den Vorschriften einer spanischen Region.
Vergleichen Sie Länder? Unser Ratgeber zum Hauskauf in Portugal beschreibt dort dieselben Schritte.
Die Vorschriften, Beträge und Gebühren in diesem Leitfaden wurden am 27. Oktober 2026 anhand der Gesetze und der offiziellen Portale überprüft:
Verfasst von Brenda L., Umzugsexpertin bei AnchorLess. Dieser Leitfaden erläutert die Regeln. Lassen Sie vor einem Kauf die Immobilie und den Vertrag von einem unabhängigen Anwalt prüfen.
Ja. In Spanien gibt es keine allgemeinen Beschränkungen für ausländische Käufer, unabhängig davon, ob sie dort ansässig sind oder nicht. Auch die Kaufsteuer hängt nicht von Ihrer Staatsangehörigkeit ab. Käufer aus Nicht-EU-Ländern benötigen in einigen Gebieten eine militärische Genehmigung: auf den Inseln, in Grenzstädten und in einigen weiteren Gebieten.
Ja. In der Urkunde wird die Steuernummer aller Unterzeichner angegeben. Bei Ausländern ist das die NIE. Das Grundbuch trägt einen Kauf ohne diese Nummer nicht ein. Sie können sie in Spanien, bei einem Konsulat oder über einen Vertreter beantragen. AnchorLess beantragt sie für Sie aus dem Ausland.
Bei einer Bestandsimmobilie fällt die Grunderwerbsteuer der jeweiligen Region an: 6% in Madrid, 7% in Andalusien, 9% in der Region Valencia und je nach Kaufpreis 10% bis 13% in Katalonien. Bei einem Neubau fallen 10% Mehrwertsteuer und eine von der Region festgelegte Stempelsteuer von 0.75% bis 2% an. Auf den Kanarischen Inseln gilt statt der Mehrwertsteuer die IGIC in Höhe von 7%.
Zunächst fällt die Kaufsteuer an. Hinzu kommen jeweils einige hundert Euro für den Notar und das Grundbuch, deren Gebühren anhand landesweit geltender Gebührensätze berechnet werden (bei einem Haus im Wert von €300,000 etwa €388 beziehungsweise €205, jeweils ohne Mehrwertsteuer), außerdem die Kosten für Ihren Anwalt und die gestoría. Käufer kalkulieren häufig zusätzlich zum Kaufpreis mit 10 bis 15%, wobei der größte Teil davon auf die Steuer entfällt.
Ja. Banken prüfen Ihr Einkommen und gewähren Nichtansässigen in der Regel einen geringeren Kredit als Ansässigen, häufig 60 bis 70% des Immobilienwerts. Die Bank muss Ihnen mindestens 10 Tage vor der Unterzeichnung ein verbindliches Angebot unterbreiten. Ein Notar erläutert Ihnen den Kredit kostenlos.
Ja. Dazu benötigen Sie eine Vollmacht für eine Person, die die Urkunde in Ihrem Namen unterzeichnet. Die Vollmacht muss bei einem spanischen Konsulat oder vor einem Notar in Ihrem Land unterzeichnet und mit der Haager Apostille sowie einer Übersetzung ins Spanische versehen werden.
Nein. Das Golden Visa wurde für neue Anträge zum 3 April 2025 eingestellt. Wenn Sie in Spanien leben möchten, benötigen Sie einen Aufenthaltstitel, zum Beispiel ein Non-Lucrative Visa oder ein Digital Nomad Visa. EU-Bürger müssen sich registrieren lassen.
Nein. Sie wurde im Januar 2025 angekündigt und im Mai 2025 als Gesetzentwurf eingebracht, aber nie debattiert. Mit der Auflösung des Parlaments am 6 October 2026 verfiel der Entwurf.
Jährlich die IBI der Gemeinde sowie die Einkommensteuer für Nichtansässige auf ein zugerechnetes Einkommen in Höhe von 1.1% oder 2% des Katasterwerts, wenn Sie die Immobilie nicht vermieten: 19%, wenn Sie in der EU oder im EWR leben, andernfalls 24%. Die Vermögensteuer fällt an, wenn Ihr Vermögen in Spanien €700,000 übersteigt.
Nein. Es ist zwar gesetzlich nicht vorgeschrieben, erleichtert aber die Beschaffung eines Bankschecks für den Notar, die Aufnahme einer spanischen Hypothek und die Bezahlung der laufenden Kosten des Hauses. AnchorLess eröffnet ein Konto für Sie, während Sie sich noch in Ihrem Heimatland befinden.
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AnchorLess ist keine Bank, kein Buchhalter, kein Steuerberater, kein Anlageberater und keine Anwaltskanzlei, noch sind wir eine Regierungsbehörde oder eine offizielle Regierungswebsite. Wir fungieren als Vermittler, der Ihnen hilft, mit akkreditierten Fachleuten in Kontakt zu treten und administrative Prozesse für Ihre Umsiedlung in Europa zu optimieren.
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