Guía 2026 para compradores extranjeros
Desde el NIE hasta el Registro de la Propiedad: los 7 pasos, los impuestos por región y qué cambia cuando no vives en España.
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Comprar una casa en España siendo extranjero está al alcance de todos: España no impone restricciones generales a los compradores extranjeros, vivan allí o no. Lo primero que necesitas es un NIE, tu número de identificación de extranjero: debe figurar en la escritura y el Registro de la Propiedad no inscribirá la compra sin él.
Además del precio, pagarás un impuesto de compra que establece cada comunidad autónoma, del 6% al 13% si se trata de una vivienda de segunda mano, y unos cientos de euros por los honorarios del notario y del Registro de la Propiedad. Esta guía te explica los 7 pasos, los costes por comunidad autónoma y los impuestos que pagas como propietario que vive en el extranjero.
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Sí. En 2026, España no impone restricciones generales a los compradores extranjeros: los ciudadanos de la UE y cualquier otra persona, residentes y no residentes, compran en las mismas condiciones que los españoles, y el impuesto sobre la compra no depende de la nacionalidad. La única norma basada en la nacionalidad es antigua y limitada: los compradores de fuera de la UE necesitan una autorización militar en algunas zonas, entre ellas las islas y las localidades fronterizas.
El Gobierno lo anunció en enero de 2025: un impuesto de hasta el 100 % del precio para los compradores de fuera de la UE que no vivan en España. Se presentó en el Parlamento en mayo de 2025 como una proposición de ley del grupo del partido gobernante, nunca se debatió y caducó el 6 de octubre de 2026, cuando se disolvió el Parlamento para las elecciones del 29 de noviembre. Un nuevo Parlamento tendría que empezar de cero.
Ya no. La Golden Visa de España, que concedía la residencia por una propiedad de 500.000 €, dejó de estar disponible para nuevas solicitudes el 3 de abril de 2025; los permisos ya concedidos mantienen sus condiciones. Para vivir en España, necesitas un permiso de residencia propio: el Non-Lucrative Visa si vives de tu pensión o de tus ahorros, o el visado para nómadas digitales si trabajas a distancia. Los ciudadanos de la UE solo tienen que registrarse: consulta nuestra guía para convertirte en residente legal en España.
Una escritura española indica el número de identificación fiscal de todas las personas que la firman, y el número de identificación fiscal de una persona extranjera es el NIE, el número de identidad de extranjero. Sin él, el notario tiene que comunicar la falta del número a la Agencia Tributaria, y el Registro de la Propiedad se niega a inscribir la compraventa hasta que una nueva escritura lo incluya. Obtén tu NIE antes de firmar el contrato de arras, para que la fecha de la escritura nunca tenga que esperar por él.
Nuestras guías sobre el número NIE y el formulario EX-15 explican cada opción. O deja que nos ocupemos: obtenemos tu NIE por internet, desde el extranjero, y acudimos a la cita por ti.
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Desde tu NIE hasta el Registro de la Propiedad: qué hacer en cada paso y cuánto cuesta.
Tu número de extranjero debe figurar en la escritura, y el Registro de la Propiedad no inscribirá la compra sin él. Obtenlo antes de hacer una oferta: en España, en un consulado o a través de un representante.
Obtener mi NIENinguna ley lo exige: los ayuntamientos y las empresas de suministros españoles deben aceptar una cuenta en euros de otro país de la UE. Pero una cuenta española es la forma más sencilla de obtener el cheque bancario que entregarás ante notario, conseguir una hipoteca española y pagar las facturas de una vivienda en la que no vives todo el año.
Abre mi cuentaEl precio, más el impuesto de compra de la región (del 6 % al 13 % en una vivienda de segunda mano; el 10 % de IVA y el impuesto de actos jurídicos documentados en una vivienda nueva), además de los honorarios del notario, el Registro de la Propiedad y de quien presente los impuestos por ti. ¿Vas a pedir un préstamo? El banco debe entregarte su oferta vinculante al menos 10 días antes de la firma.
Consulta los impuestos por regiónCalcula mi hipotecaUna reserva, un breve acuerdo privado que no está regulado específicamente por ley, retira la vivienda del mercado. Aprovecha ese tiempo para comprobar quién es el propietario y qué cargas tiene (la nota simple del Registro de la Propiedad), si hay deudas con la comunidad de propietarios y del IBI, su certificado energético y, según la región, su cédula de habitabilidad.
Qué comprobarEl contrato privado que fija el precio y la fecha de la escritura, a cambio de un depósito, a menudo del 10 % del precio. Si indica que las arras son penitenciales, puedes retirarte perdiendo el depósito, y el vendedor, devolviéndolo por duplicado.
Consúltanos en una llamada gratuitaFirmas la escritura, pagas el importe restante y te conviertes en propietario. La escritura deja constancia de cómo pagaste: si fue con cheque bancario, de la cuenta de la que procedía el dinero; si fue mediante transferencia, de ambas cuentas. ¿No puedes estar presente? Alguien firma por ti con un poder notarial.
Presenta y paga el impuesto de compra dentro del plazo establecido en tu región, que puede ser de uno a dos meses, y después registra la escritura en el Registro de la Propiedad: el registro te protege frente a reclamaciones de terceros, y el Registro no la inscribirá antes de que se haya pagado o presentado el impuesto.
La mayor parte del coste corresponde al impuesto de compra, cuyo importe depende de la región donde se encuentre la vivienda (la tabla siguiente). Los honorarios del notario y del Registro de la Propiedad se calculan según tarifas nacionales que aumentan gradualmente con el precio:
| Precio de la vivienda | Notario | Registro de la Propiedad |
|---|---|---|
| 150.000 € | unos 317 € | unos 163 € |
| 300.000 € | unos 388 € | unos 205 € |
| 500.000 € | unos 483 € | unos 262 € |
Estos son los importes de los aranceles por la compraventa, con el descuento del 5 %, antes de añadir las páginas extra de la escritura, las copias y el IVA del 21 %. Por ley, el vendedor paga la escritura y el comprador, las copias, salvo que el contrato disponga otra cosa; muchos contratos atribuyen todos los gastos al comprador. Añade los honorarios de tu abogado y de la gestoría, que no están fijados por ningún arancel, y la tasación si solicitas un préstamo. Los compradores suelen presupuestar entre un 10 y un 15 % adicional sobre el precio: no existe una cifra oficial y la mayor parte corresponde al impuesto.
Después, retienes el 3% del precio y lo pagas a la Agencia Tributaria en el plazo de un mes (formulario 211), y pagas en su lugar la plusvalía municipal del vendedor, el impuesto municipal sobre la revalorización del terreno. Si no se paga, el 3% queda como carga sobre la vivienda. Ambos importes suelen descontarse del precio ante notario.
Una vivienda de segunda mano paga el impuesto sobre transmisiones patrimoniales (ITP) a la comunidad autónoma donde se encuentra. Una vivienda nueva comprada al promotor paga el 10% de IVA en su lugar (7% de IGIC en las Islas Canarias), además del impuesto sobre actos jurídicos documentados (AJD) de la escritura. El impuesto se calcula sobre el precio o sobre el valor de referencia de la vivienda en el Catastro, si este es superior.
| Comunidad autónoma | Vivienda de segunda mano (ITP) | Vivienda nueva (AJD) |
|---|---|---|
| Andalucía | 7% | 1.2% |
| Comunidad Valenciana | 9%, 11% por encima de €1 millón | 1.4% |
| Cataluña | Del 10% al 13%, según el precio | 1.5% |
| Madrid | 6% | 0.75% por encima de €180,000 |
| Islas Baleares | Del 8% al 13%, según el precio | 1.5%, 2% a partir de €1 millón |
| Islas Canarias | 6.5% | 1% |
| Murcia | 7.75% | 1.5% |
Los tipos generales vigentes en octubre de 2026. Los de la Comunidad Valenciana cambiaron el 1 de junio de 2026; la escala de Cataluña va del 10% hasta €600,000 al 13% por encima de €1.5 millones, y los grandes tenedores pagan el 20%; la escala de las Islas Baleares va del 8% hasta €400,000 al 13% por encima de €2 millones. Los tipos reducidos de cada comunidad autónoma se aplican a la vivienda habitual, a menudo con un límite de precio: una vivienda vacacional paga el tipo general.
El plazo para presentar y pagar varía según la comunidad autónoma: dos meses en Andalucía, un mes en la Comunidad Valenciana, Cataluña, las Islas Baleares y las Islas Canarias, y 30 días hábiles en Madrid y Murcia.
Calculadora de gastos
El impuesto de la compra, el notario y el Registro de la Propiedad según tu precio y tu comunidad autónoma, y el dinero que necesitas el día de la firma.
Se calcula en tu navegador: no se envía ni se guarda nada.
Ejemplo: una vivienda de segunda mano de 300.000 € (Andalucía)
| Transmisiones patrimoniales (ITP)7 % de 300.000 € | 21.000 € |
|---|---|
| Notario, por la escrituraArancel nacional, con un 21 % de IVA; páginas adicionales y copias aparte | 469 € |
| Registro de la PropiedadArancel nacional, con un 21 % de IVA | 249 € |
| Total además del precio7,2 % del precio | 21.718 € |
Por ley, el vendedor paga la escritura y el comprador, las copias, salvo que el contrato establezca lo contrario. Muchos contratos atribuyen todos estos gastos al comprador.
Paga el impuesto en el plazo de dos meses, contados desde el día siguiente a la escritura (Andalucía).
No incluido
Paso 1: tu NIE
El notario necesita tu NIE, el número de identidad de extranjero, para firmar la escritura. Lo conseguimos por ti, incluso desde el extranjero.
Obtener mi NIENo se incluyen: los tipos reducidos para la vivienda habitual (una vivienda vacacional paga el tipo general), el 20 % de Cataluña para grandes tenedores, las viviendas de protección oficial (VPO), la compra a través de una sociedad ni la retención del 3 % cuando el vendedor no reside en España, que se descuenta del precio.
Una estimación basada en los aranceles nacionales y los tipos generales de cada comunidad autónoma, comprobados el 27 de octubre de 2026. No es asesoramiento fiscal: tu notario o tu gestoría confirma los importes.
Las deudas en España pueden seguir vinculadas a la vivienda, no al vendedor. Antes de firmar las arras, pide a un abogado independiente que compruebe lo siguiente:
Sí. La legislación hipotecaria española se aplica a toda persona que pide un préstamo con garantía sobre una vivienda, sin exigir la residencia. El banco debe evaluar tus ingresos, no principalmente el valor de la vivienda, así que prepárate para presentar tus ingresos y tus impuestos en el extranjero. Los bancos suelen prestar a las personas no residentes menos que a las residentes, a menudo entre el 60 y el 70 % del valor: esa es la práctica de los bancos, no una norma.
Calcula la cuota mensual, cuánto podría prestarte un banco y el efectivo que necesitas al firmar con nuestra calculadora de hipotecas en España.
Sí, mediante un poder notarial (poder notarial) otorgado a alguien que firme la escritura en España por usted: un abogado, un familiar o un amigo. Puede firmarlo:
Para una compraventa, los consulados solicitan la referencia del Registro de la Propiedad de la vivienda, si la tiene, y el notario español comprueba que el poder sea suficiente para lo que se va a firmar. Si firma en persona y no habla español, el notario puede traducir o puede acudir con un intérprete.
Una ley de 1975 todavía exige una autorización militar a los compradores que no son ciudadanos de la UE en zonas de interés para la defensa nacional: todas las islas, incluidas las Baleares y las Canarias, los municipios de las fronteras con Francia y Portugal, y otras zonas como Cartagena, el estrecho de Gibraltar y la bahía de Cádiz. Los ciudadanos de la UE están exentos desde 1990; los compradores británicos la necesitan desde el Brexit.
Los centros de las localidades que no están en una frontera quedan fuera de estas zonas; las áreas declaradas de interés turístico nacional se consideran autorizadas, y las instrucciones del Ministerio de Defensa, citadas en una resolución de 2023, eximen de este requisito en terrenos urbanizados fuera de las localidades fronterizas. El notario y el Registro de la Propiedad la solicitan antes de firmar o inscribir. El Ministerio decide en un plazo de cuatro meses, según el reglamento; en Ceuta y Melilla, todos los compradores, incluidos los españoles, necesitan la autorización del delegado del Gobierno.
Una vez que eres propietario de la vivienda, pagas cada año:
Si vives en España más de 183 días al año, pasas a ser residente fiscal: consulta nuestra guía sobre residencia fiscal en España. Un Certificado digital español te permite realizar gestiones en línea con la Agencia Tributaria y tu ayuntamiento.
Como no residente, pagas el 19 % sobre la ganancia. El comprador retiene el 3 % del precio para la Agencia Tributaria en el plazo de un mes; después, tienes tres meses para presentar el formulario 210, deducir ese 3 % y recuperar lo que hayas pagado de más. La plusvalía municipal del ayuntamiento solo se debe pagar si el terreno ha ganado valor.
¿Vas a transmitir la vivienda en vida? Cada heredero necesitará un NIE y pagará el impuesto de sucesiones en España por ella, según las normas de una comunidad autónoma española.
¿Estás comparando países? Nuestra guía para comprar una casa en Portugal sigue allí los mismos pasos.
Las normas, los importes y las tasas de esta guía se verificaron el 27 de octubre de 2026 con arreglo a la legislación y los portales oficiales:
Redactado por Brenda L., experta en traslados de AnchorLess. Esta guía explica las normas; para realizar una compra, pide a un abogado independiente que revise la vivienda y el contrato.
Sí. España no impone restricciones generales a los compradores extranjeros, sean residentes o no, y el impuesto de compra no depende de la nacionalidad. Los compradores de fuera de la UE necesitan una autorización militar en algunas zonas: las islas, las localidades fronterizas y algunas otras áreas.
Sí. La escritura indica el número de identificación fiscal de todas las personas que la firman; en el caso de los extranjeros, es el NIE, y el Registro de la Propiedad no inscribirá la compra sin él. Puedes obtenerlo en España, en un consulado o a través de un representante; AnchorLess lo tramita por ti desde el extranjero.
En una vivienda de segunda mano, se paga el impuesto de transmisiones patrimoniales de la comunidad autónoma: 6% en Madrid, 7% en Andalucía, 9% en la Comunidad Valenciana y entre 10% y 13% en Cataluña, según el precio. En una vivienda nueva, se paga un 10% de IVA y un impuesto de actos jurídicos documentados fijado por la comunidad autónoma, de entre 0.75% y 2%; en las Islas Canarias, se aplica un 7% de IGIC en lugar del IVA.
El impuesto de compra, además de unos cientos de euros por la notaría y el Registro de la Propiedad, con tarifas fijadas a escala nacional (unos €388 y €205 para una vivienda de €300,000, antes del IVA), más los honorarios de tu abogado y de la gestoría. Los compradores suelen calcular entre un 10 y un 15% adicional sobre el precio, la mayor parte correspondiente a impuestos.
Sí. Los bancos evalúan tus ingresos y suelen prestar a los no residentes menos que a los residentes, normalmente entre el 60 y el 70% del valor. El banco te entrega su oferta vinculante al menos 10 días antes de la firma, y un notario te explica el préstamo gratuitamente.
Sí, mediante un poder notarial otorgado a una persona que firme la escritura en tu nombre. Debe firmarse en un consulado español o ante un notario de tu país, con la apostilla de La Haya y una traducción al español.
No. La Golden Visa dejó de estar disponible para nuevas solicitudes el 3 de abril de 2025. Para vivir en España, necesitas un permiso de residencia, como el Non-Lucrative Visa o el visado para nómadas digitales; los ciudadanos de la UE deben inscribirse.
No. Se anunció en enero de 2025 y se presentó como proyecto de ley en mayo de 2025, pero nunca se debatió y caducó cuando se disolvió el Parlamento el 6 de octubre de 2026.
El IBI municipal todos los años y el impuesto sobre la renta de no residentes sobre una renta imputada del 1.1% o el 2% del valor catastral si no la alquilas: 19% si resides en la UE o el EEE, y 24% en los demás casos. El impuesto sobre el patrimonio se aplica cuando los activos en España superan los €700,000.
No es obligatorio por ley, pero es la forma más sencilla de obtener el cheque bancario para la notaría y gestionar una hipoteca española y los gastos de la vivienda. AnchorLess te abre una cuenta desde tu país de residencia.
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