Руководство для иностранных покупателей на 2026 год
От NIE до Реестра недвижимости: 7 шагов, налоги в каждом регионе и что меняется, если вы не живёте в Испании.
Получите бесплатный контрольный список
Купить дом в Испании иностранцу может каждый: в Испании нет общих ограничений для иностранных покупателей, независимо от того, живёте вы там или нет. Для начала вам понадобится NIE — идентификационный номер иностранца: его указывают в договоре купли-продажи, а Реестр собственности не зарегистрирует сделку без него.
Помимо стоимости дома, вы платите налог на покупку, размер которого устанавливает каждый регион: от 6% до 13% при покупке вторичного жилья, а также несколько сотен евро за услуги нотариуса и регистрацию в Реестре собственности. В этом руководстве описаны 7 шагов, расходы в разных регионах и налоги, которые платит владелец, проживающий за границей.
Получите бесплатный чек-лист для Испании и соблюдайте требования
Персональный чек-лист для переезда в Испанию
Ничего не упустите и соблюдайте все требования
Получите бесплатный контрольный список
Покупка жилья в Испании: 6 цифр (2026)
На все пять вопросов ответили «да»? Вы готовы сделать предложение.
Планируете жить в Испании, а не просто владеть там жильём? Покупка недвижимости не даёт вам вида на жительство: рассмотрите Non-Lucrative Visa или визу цифрового кочевника. Остались вопросы? Запишитесь на бесплатный звонок.
Создать бесплатный аккаунт →Ваш персональный чек-лист по Испании — бесплатно. Банковская карта не требуется.
Да. В 2026 году в Испании нет общего ограничения для иностранных покупателей: граждане ЕС и все остальные, резиденты и нерезиденты, покупают недвижимость на тех же условиях, что и испанцы, а налог на покупку не зависит от вашего гражданства. Единственное ограничение, связанное с гражданством, — давнее и узкое: покупателям не из ЕС в некоторых зонах, в том числе на островах и в приграничных городах, требуется военное разрешение.
Правительство объявило о нём в январе 2025 года: налог до 100% от стоимости недвижимости для покупателей из стран вне ЕС, которые не проживают в Испании. В мае 2025 года правящая партия внесла соответствующий законопроект в парламент. Его так и не обсудили, и он утратил силу 6 октября 2026 года, когда парламент был распущен в преддверии выборов 29 ноября. Новому парламенту пришлось бы начинать всё с нуля.
Больше нет. Испанская золотая виза, дававшая право на проживание при покупке недвижимости стоимостью €500,000, перестала выдаваться по новым заявлениям с 3 апреля 2025 года; к уже выданным разрешениям продолжают применяться прежние правила. Чтобы жить в Испании, нужно получить отдельный вид на жительство: Non-Lucrative Visa, если вы живёте на пенсию или сбережения, или визу цифрового кочевника, если работаете удалённо. Гражданам ЕС достаточно зарегистрироваться: читайте наше руководство о том, как стать законным резидентом Испании.
В испанском документе о сделке указывается налоговый номер каждого, кто его подписывает, а налоговый номер иностранца — это NIE, идентификационный номер иностранца. Без него нотариус должен сообщить об отсутствии номера в налоговую службу, а Реестр недвижимости откажется зарегистрировать покупку, пока в новом документе о сделке не будет указан этот номер. Получите NIE до подписания договора arras, чтобы дата оформления документа о сделке не зависела от этого.
В наших руководствах по номеру NIE и форме EX-15 подробно описан каждый способ. Или поручите это нам: мы оформим для вас NIE онлайн из-за границы и придём на приём вместо вас.
Бесплатный чек-лист по Испании
Ваш переезд в Испанию — шаг за шагом, в бесплатном аккаунте
Бесплатно
Создать бесплатный аккаунт4.8/5Более 1 500 отзывов
Банковская карта не требуется
От NIE до Реестра недвижимости: что делать на каждом этапе и сколько это стоит.
Ваш номер иностранца указывается в договоре купли-продажи, и без него Реестр недвижимости не зарегистрирует покупку. Получите его до того, как сделаете предложение: в Испании, в консульстве или через представителя.
Получить NIEЗакон не обязывает вас это делать: мэрии и коммунальные службы Испании должны принимать счёт в евро, открытый в другой стране ЕС. Но испанский счёт — простой способ получить банковский чек для передачи нотариусу, оформить ипотеку в Испании и оплачивать счета за жильё, в котором вы живёте не круглый год.
Открыть счётЦена покупки, налог на приобретение недвижимости в регионе (6%–13% при покупке жилья на вторичном рынке, 10% НДС и гербовый сбор при покупке новостройки), а также услуги нотариуса, расходы на внесение записи в Земельный реестр и того, кто подаст налоговую декларацию за вас. Планируете взять кредит? Банк обязан предоставить вам обязательное предложение минимум за 10 дней до подписания договора.
Посмотреть налоги по регионамРассчитать ипотекуБронирование — это краткое частное соглашение, условия которого отдельно не регулируются законом; оно снимает жильё с продажи. Используйте это время, чтобы проверить, кому оно принадлежит и какие обременения на него наложены (nota simple из Земельного реестра), есть ли задолженность перед товариществом собственников и по IBI, а также проверить энергетический сертификат и, в зависимости от региона, сертификат пригодности для проживания.
Что проверитьЧастный договор, в котором фиксируются цена и дата подписания нотариального акта в обмен на задаток, обычно составляющий 10% от цены. Если в договоре указано, что задаток имеет характер arras penitenciales, вы можете отказаться от сделки, потеряв задаток, а продавец — вернув его в двойном размере.
Спросите нас во время бесплатного звонкаВы подписываете escritura, выплачиваете остаток суммы и становитесь владельцем. В акте указывается способ оплаты: при оплате банковским чеком — счёт, с которого были списаны деньги; при переводе — оба счёта. Не можете присутствовать лично? За вас подпишет представитель по доверенности.
Подайте декларацию и уплатите налог на покупку в установленный в вашем регионе срок — от одного до двух месяцев, а затем зарегистрируйте акт в Реестре недвижимости: регистрация защищает вас от претензий других лиц, а Реестр не зарегистрирует акт, пока налог не будет задекларирован или уплачен.
Основная часть расходов — это налог на покупку, размер которого устанавливает регион, где находится жильё (таблица ниже). Нотариус и Реестр недвижимости взимают плату по национальным тарифам, которые медленно растут вместе с ценой:
| Стоимость жилья | Нотариус | Реестр недвижимости |
|---|---|---|
| €150,000 | около €317 | около €163 |
| €300,000 | около €388 | около €205 |
| €500,000 | около €483 | около €262 |
Это суммы по тарифной шкале для продажи с учётом скидки 5%, но без дополнительных страниц нотариального акта, копий и НДС 21%. По закону продавец оплачивает нотариальный акт, а покупатель — его копии, если договором не предусмотрено иное; во многих договорах все эти расходы возлагаются на покупателя. Добавьте гонорары юриста и gestoría, которые не регулируются тарифной шкалой, а также расходы на оценку, если вы берёте кредит. Покупатели часто закладывают дополнительно 10–15% от цены: официальной суммы нет, и большая её часть приходится на налог.
Затем вы удерживаете 3% от цены и в течение месяца перечисляете эту сумму налоговому ведомству (форма 211), а также платите вместо продавца plusvalía municipal — муниципальный налог на прирост стоимости земли. Если налог не уплачен, 3% остаются обременением на недвижимость. Обычно обе суммы вычитаются из цены у нотариуса.
При покупке вторичного жилья уплачивается налог на передачу имущества (ITP) в регионе, где оно находится. При покупке нового жилья у застройщика вместо него уплачивается НДС по ставке 10% (7% IGIC на Канарских островах), а также гербовый сбор (AJD) при оформлении документа. Налог рассчитывается исходя из цены или кадастровой справочной стоимости жилья, если она выше.
| Регион | Вторичное жильё (ITP) | Новое жильё (AJD) |
|---|---|---|
| Андалусия | 7% | 1.2% |
| Валенсийское сообщество | 9%, 11% при цене свыше €1 миллиона | 1.4% |
| Каталония | От 10% до 13% в зависимости от цены | 1.5% |
| Мадрид | 6% | 0.75% при цене свыше €180,000 |
| Балеарские острова | От 8% до 13% в зависимости от цены | 1.5%, 2% при цене от €1 миллиона |
| Канарские острова | 6.5% | 1% |
| Мурсия | 7.75% | 1.5% |
Общие ставки, действующие в октябре 2026 года. В Валенсии ставки изменились 1 июня 2026 года; шкала ставок в Каталонии составляет от 10% при цене до €600,000 до 13% при цене свыше €1.5 миллиона, а для крупных собственников ставка составляет 20%; на Балеарских островах шкала ставок составляет от 8% при цене до €400,000 до 13% при цене свыше €2 миллионов. Пониженные ставки в каждом регионе применяются к основному жилью, часто при условии, что его цена не превышает установленный предел: для жилья, используемого для отдыха, действует общая ставка.
Срок подачи декларации и уплаты налога устанавливается регионом: два месяца в Андалусии, один месяц в Валенсии, Каталонии, на Балеарских и Канарских островах, 30 рабочих дней в Мадриде и Мурсии.
Калькулятор расходов
Налог на покупку, нотариус и Реестр недвижимости для вашей цены и вашего региона, а также сумма, которая понадобится вам в день подписания.
Расчёт идёт в вашем браузере: ничего не отправляется и не сохраняется.
Пример: жильё на вторичном рынке за 300 000 €, Андалусия
| Налог на покупку (ITP)7 % от 300 000 € | 21 000 € |
|---|---|
| Нотариус, оформление актаГосударственный тариф, с НДС 21 %; дополнительные страницы и копии — отдельно | 469 € |
| Реестр недвижимостиГосударственный тариф, с НДС 21 % | 249 € |
| Итого сверх цены7,2 % от цены | 21 718 € |
По закону нотариальный акт оплачивает продавец, а его копии — покупатель, если в договоре не указано иное; во многих договорах все расходы возлагаются на покупателя.
Уплатите налог в течение двух месяцев, считая со дня, следующего за датой нотариального акта (Андалусия).
Не входит в расчёт
Шаг 1: ваш NIE
Чтобы подписать нотариальный акт, нотариусу нужен ваш NIE — испанский номер для иностранцев. Мы оформим его за вас, даже из-за границы.
Получить мой NIEНе учтены: пониженные ставки для основного жилья (за жильё для отдыха платят по общей ставке), ставка 20% в Каталонии для крупных собственников, льготное жильё (VPO), покупка через компанию, а также 3%, которые удерживаются, когда продавец не живёт в Испании: их вычитают из цены.
Оценка по государственным тарифам и общим ставкам каждого региона, проверено 27 октября 2026 г.. Это не налоговая консультация: суммы подтвердит ваш нотариус или gestoría.
Испанские долги могут перейти на недвижимость, а не остаться за продавцом. Попросите независимого юриста проверить до подписания договора arras:
Да. Законодательство Испании об ипотеке распространяется на всех, кто берет кредит под залог жилья, независимо от места проживания. Банк должен оценивать ваш доход, а не в первую очередь стоимость жилья, поэтому будьте готовы подтвердить доходы и уплату налогов за рубежом. Обычно банки выдают нерезидентам меньшую сумму, чем резидентам, — часто 60–70% стоимости жилья. Это практика банков, а не установленное законом правило.
Рассчитайте ежемесячный платеж, сумму, которую может одобрить банк, и необходимую сумму наличных к моменту подписания договора с помощью нашего калькулятора ипотеки в Испании.
Да, оформив доверенность (poder notarial) на человека, который подпишет договор купли-продажи в Испании от вашего имени: юриста, родственника или друга. Доверенность можно подписать:
Для покупки консульства просят указать регистрационный номер объекта в Реестре недвижимости, если он у вас есть, а испанский нотариус проверяет, достаточно ли полномочий для подписания соответствующего документа. Если вы подписываете документы лично и не говорите по-испански, нотариус может обеспечить перевод или вы можете привести переводчика.
Закон 1975 года по-прежнему требует от покупателей, не являющихся гражданами ЕС военного разрешения на территориях, имеющих значение для национальной обороны: на всех островах, включая Балеарские и Канарские острова, в муниципалитетах на границах с Францией и Португалией, а также в других районах, например в Картахене, у Гибралтарского пролива и в заливе Кадис. Граждане ЕС освобождены от этого требования с 1990 года; британским покупателям разрешение требуется после Брексита.
Центральные районы городов, не расположенных у границы, не входят в эти зоны; территории, объявленные зонами национального туристического интереса, считаются получившими разрешение, а согласно инструкциям Министерства обороны, приведённым в решении 2023 года, разрешение не требуется для застроенных земель за пределами приграничных городов. Нотариус и земельный реестр требуют его до подписания документов или регистрации. Согласно регламенту, министерство принимает решение в течение четырёх месяцев; в Сеуте и Мелилье разрешение делегата правительства требуется от каждого покупателя, включая испанцев.
Став собственником жилья, вы будете ежегодно платить:
Если вы живёте в Испании более 183 дней в году, вместо этого вы становитесь налоговым резидентом. Ознакомьтесь с нашим руководством по налоговому резидентству в Испании. Цифровой сертификат Испании позволяет взаимодействовать с налоговым ведомством и муниципалитетом онлайн.
Как нерезидент, вы платите 19% с полученной прибыли. Покупатель удерживает 3% от цены и перечисляет их налоговому органу в течение месяца; затем у вас есть три месяца, чтобы подать форму 210, вычесть эти 3% и вернуть переплату. Муниципальный налог на прирост стоимости земли взимается только в том случае, если стоимость земли выросла.
Передаёте жильё в один день? Каждому наследнику понадобится NIE, и он заплатит налог на наследство в Испании в соответствии с правилами одного из испанских регионов.
Сравниваете страны? В нашем руководстве по покупке дома в Португалии описаны те же этапы.
Правила, суммы и сборы, указанные в этом руководстве, были проверены 27 октября 2026 года на соответствие законодательству и информации на официальных порталах:
Автор — Бренда Л., эксперт по переезду в AnchorLess. В этом руководстве объясняются правила; перед покупкой попросите независимого юриста проверить жильё и договор.
Да. В Испании нет общих ограничений для иностранных покупателей — независимо от того, являются ли они резидентами, — а налог на покупку не зависит от вашего гражданства. Покупателям из стран, не входящих в ЕС, в некоторых зонах требуется разрешение военных властей: на островах, в приграничных городах и в некоторых других районах.
Да. В договоре купли-продажи указывается налоговый номер каждого подписанта; для иностранца это NIE. Без него Реестр недвижимости не зарегистрирует покупку. Получить его можно в Испании, в консульстве или через представителя; AnchorLess оформит его для вас из-за рубежа.
При покупке вторичного жилья взимается налог на передачу собственности, ставка которого зависит от региона: 6% в Мадриде, 7% в Андалусии, 9% в Валенсийском сообществе, 10%–13% в Каталонии — в зависимости от цены. При покупке нового жилья взимаются НДС в размере 10% и гербовый сбор, установленный регионом, — от 0,75% до 2%; на Канарских островах вместо НДС действует IGIC в размере 7%.
Налог на покупку, затем по несколько сотен евро за услуги нотариуса и Реестра недвижимости, стоимость которых определяется по государственным тарифам (около €388 и €205 соответственно при покупке жилья за €300,000, без учёта НДС), а также услуги юриста и gestoría. Покупатели часто закладывают дополнительно 10–15% от цены, и большая часть этой суммы приходится на налог.
Да. Банки оценивают ваш доход и обычно предоставляют нерезидентам меньшую сумму кредита, чем резидентам, — часто 60–70% стоимости недвижимости. Банк предоставляет обязательное предложение не менее чем за 10 дней до подписания договора, а нотариус бесплатно разъясняет вам условия кредита.
Да, оформив доверенность на человека, который подпишет договор купли-продажи от вашего имени. Доверенность нужно подписать в консульстве Испании или у нотариуса в вашей стране, затем поставить на неё апостиль Гаагской конвенции и перевести на испанский язык.
Нет. Для новых заявлений программа Golden Visa была закрыта 3 апреля 2025 года. Чтобы жить в Испании, вам понадобится вид на жительство, например Non-Lucrative Visa или виза для цифровых кочевников; гражданам ЕС необходимо зарегистрироваться.
Нет. О нём объявили в январе 2025 года, а в мае 2025 года внесли законопроект, однако его так и не обсудили, и он утратил силу после роспуска парламента 6 октября 2026 года.
Ежегодно — IBI, уплачиваемый мэрии, а также налог на доходы нерезидентов с условного дохода в размере 1.1% или 2% кадастровой стоимости, если вы не сдаёте жильё в аренду: 19% для жителей ЕС или ЕЭЗ и 24% для остальных. Налог на имущество взимается, если стоимость активов в Испании превышает €700,000.
По закону он не обязателен, но с ним проще получить банковский чек для нотариуса, оформить ипотеку в Испании и оплачивать счета за жильё. AnchorLess откроет счёт для вас из вашей страны.
Не можете найти ответ на свой вопрос? Обратитесь в нашу команду экспертов.
Покупка жилья в Испании: пошаговое руководство
Превратите стресс от переезда в успех вместе с AnchorLess.
Переезд в Испанию — это просто.
AnchorLess не является банком, бухгалтером, налоговым консультантом, инвестиционным консультантом или юридической фирмой, а также не является правительственным органом или официальным правительственным веб-сайтом. Мы выступаем в качестве посредника, помогая вам связаться с аккредитованными профессионалами и упрощая административные процессы для вашего переезда в Европу.
ПЕРЕЕЗД В ПОРТУГАЛИЮ
Услуги
Руководства
ПЕРЕЕЗД В ИСПАНИЮ
Услуги
Руководства
Переезд в Италию
ПЕРЕЕЗД В ЕВРОПУ
Руководства
Бесплатные инструменты
© 2022 - 2026 anchorless.io, все права защищены.
