Przewodnik na 2026 rok dla zagranicznych nabywców
Od NIE po rejestr gruntów: 7 kroków, podatki w poszczególnych regionach i to, co się zmienia, gdy nie mieszkasz w Hiszpanii.
Pobierz bezpłatną listę kontrolną
Zakup domu w Hiszpanii przez cudzoziemca jest dostępny dla każdego: Hiszpania nie wprowadza ogólnych ograniczeń dla zagranicznych nabywców, niezależnie od tego, czy mieszkają w tym kraju. Najpierw potrzebujesz NIE, czyli numeru identyfikacyjnego cudzoziemca. Jest on wpisywany do aktu notarialnego, a rejestr nieruchomości nie zarejestruje zakupu bez niego.
Oprócz ceny zapłacisz podatek od zakupu ustalany przez każdy region, wynoszący od 6% do 13% w przypadku nieruchomości z rynku wtórnego, a także po kilkaset euro za usługi notariusza i rejestru nieruchomości. Ten przewodnik przedstawia 7 kroków, koszty w poszczególnych regionach oraz podatki, które płacisz jako właściciel mieszkający za granicą.
Pobierz bezpłatną checklistę dotyczącą Hiszpanii i zadbaj o zgodność z przepisami
Osobista lista kontrolna przed przeprowadzką do Hiszpanii
Nie zapomnij o niczym i zachowaj zgodność z przepisami
Pobierz bezpłatną listę kontrolną
Zakup domu w Hiszpanii w 6 liczbach (2026)
Odpowiedź „tak” na wszystkie pięć pytań? Możesz złożyć ofertę.
Planujesz mieszkać w Hiszpanii, a nie tylko posiadać tam dom? Zakup nieruchomości nie daje zezwolenia na pobyt: sprawdź wizę bez prawa do pracy lub wizę dla cyfrowych nomadów. Masz wątpliwości? Zapytaj nas podczas bezpłatnej rozmowy.
Utwórz bezpłatne konto →Twoja osobista lista kontrolna dotycząca Hiszpanii, bezpłatnie. Nie wymaga podawania danych karty.
Tak. W 2026 roku w Hiszpanii nie ma ogólnych ograniczeń dotyczących zagranicznych nabywców: obywatele UE i wszyscy inni, rezydenci i nierezydenci, kupują na takich samych zasadach jak Hiszpanie, a podatek od zakupu nie zależy od narodowości. Jedyny przepis zależny od narodowości jest stary i ma wąski zakres: nabywcy spoza UE potrzebują zezwolenia wojskowego w niektórych strefach, między innymi na wyspach i w miejscowościach przygranicznych.
Rząd ogłosił go w styczniu 2025 roku: miał to być podatek w wysokości do 100% ceny dla nabywców spoza UE, którzy nie mieszkają w Hiszpanii. W maju 2025 roku grupa partii rządzącej przedstawiła projekt ustawy w parlamencie. Nie został on poddany pod debatę i przestał obowiązywać 6 października 2026 roku, gdy parlament rozwiązano przed wyborami zaplanowanymi na 29 listopada. Nowy parlament musiałby rozpocząć cały proces od początku.
Już nie. Hiszpańska złota wiza, która zapewniała prawo pobytu przy zakupie nieruchomości za 500 000 €, przestała być dostępna dla nowych wniosków 3 kwietnia 2025 roku; wcześniej wydane zezwolenia nadal podlegają dotychczasowym zasadom. Aby mieszkać w Hiszpanii, potrzebujesz osobnego zezwolenia na pobyt: Non-Lucrative Visa, jeśli utrzymujesz się z emerytury lub oszczędności, albo wizy dla cyfrowych nomadów, jeśli pracujesz zdalnie. Obywatele UE muszą jedynie dokonać rejestracji: zapoznaj się z naszym przewodnikiem na temat uzyskania statusu legalnego rezydenta w Hiszpanii.
W hiszpańskim akcie notarialnym podaje się numer podatkowy każdej osoby, która go podpisuje, a numerem podatkowym cudzoziemca jest NIE, czyli número de identidad de extranjero. Bez niego notariusz musi zgłosić brak numeru do urzędu skarbowego, a rejestr nieruchomości odmawia zarejestrowania zakupu do czasu sporządzenia nowego aktu, w którym numer zostanie podany. Uzyskaj NIE przed podpisaniem umowy arras, aby termin aktu nie musiał na niego czekać.
W naszych poradnikach dotyczących numeru NIE i formularza EX-15 omawiamy każdą z tych dróg. Możesz też zlecić to nam: uzyskamy dla Ciebie NIE online, przebywając za granicą, i pójdziemy za Ciebie na spotkanie.
Bezpłatna lista kontrolna dla Hiszpanii
Przeprowadzka do Hiszpanii krok po kroku, na bezpłatnym koncie
Bezpłatnie
Utwórz moje bezpłatne konto4.8/5Ponad 1 500 opinii
Karta nie jest wymagana
Od NIE po rejestr ksiąg wieczystych: co zrobić na każdym etapie i ile to kosztuje.
Twój numer dla cudzoziemca zostanie wpisany do aktu notarialnego, a rejestr ksiąg wieczystych nie zarejestruje zakupu bez niego. Uzyskaj go przed złożeniem oferty: w Hiszpanii, w konsulacie lub za pośrednictwem pełnomocnika.
Uzyskaj moje NIEPrawo nie wymaga posiadania hiszpańskiego konta: hiszpańskie urzędy miejskie i dostawcy mediów muszą akceptować konto w euro w innym kraju UE. Hiszpańskie konto to jednak najprostszy sposób na uzyskanie czeku bankowego, który wręczysz notariuszowi, zaciągnięcie kredytu hipotecznego w Hiszpanii oraz opłacanie rachunków za dom, w którym nie mieszkasz przez cały rok.
Otwórz moje kontoCena, podatek od zakupu obowiązujący w danym regionie (6%–13% w przypadku nieruchomości z rynku wtórnego, 10% VAT i opłata skarbowa w przypadku nowej nieruchomości), a także opłaty notarialne, wpis do rejestru nieruchomości i wynagrodzenie osoby, która złoży za Ciebie deklarację podatkową. Planujesz kredyt? Bank musi przekazać Ci wiążącą ofertę co najmniej 10 dni przed podpisaniem umowy.
Sprawdź podatki w poszczególnych regionachOblicz ratę kredytu hipotecznegoRezerwacja, czyli krótkie prywatne porozumienie, którego zasady nie są uregulowane prawnie, wycofuje nieruchomość z rynku. W tym czasie sprawdź, kto jest jej właścicielem i jakie obciążenia na niej ciążą (nota simple z rejestru nieruchomości), czy są zaległości w opłatach na rzecz wspólnoty mieszkaniowej i podatku IBI, a także sprawdź świadectwo energetyczne oraz, w zależności od regionu, certyfikat zdatności do zamieszkania.
Co sprawdzićUmowa prywatna określająca cenę i datę podpisania aktu notarialnego w zamian za wpłatę zadatku, często wynoszącego 10% ceny. Jeśli jest w niej mowa o arras penitenciales, możesz się wycofać, tracąc zadatek, a sprzedający — zwracając go w podwójnej wysokości.
Zapytaj nas podczas bezpłatnej rozmowyPodpisujesz escritura, wpłacasz pozostałą kwotę i stajesz się właścicielem. Akt odnotowuje sposób płatności: w przypadku czeku bankowego — rachunek, z którego pochodziły środki; w przypadku przelewu — oba rachunki. Nie możesz być na miejscu? Ktoś podpisze dokument w Twoim imieniu na podstawie pełnomocnictwa.
Złóż deklarację i zapłać podatek od zakupu w terminie obowiązującym w Twoim regionie, od jednego do dwóch miesięcy, a następnie zarejestruj akt w rejestrze nieruchomości. Rejestracja chroni Cię przed roszczeniami innych osób, a rejestr nie zarejestruje aktu, zanim podatek nie zostanie zapłacony lub zadeklarowany.
Większość kosztów stanowi podatek od zakupu, którego wysokość ustala region, w którym znajduje się nieruchomość (tabela poniżej). Opłaty notarialne i za wpis do rejestru nieruchomości są naliczane według stawek krajowych, które rosną nieznacznie wraz z ceną:
| Cena nieruchomości | Notariusz | Rejestr nieruchomości |
|---|---|---|
| €150,000 | około €317 | około €163 |
| €300,000 | około €388 | około €205 |
| €500,000 | około €483 | około 262 € |
Są to stawki za sprzedaż, z uwzględnieniem 5% rabatu, bez dodatkowych stron aktu, odpisów i 21% VAT. Zgodnie z prawem sprzedający płaci za akt, a kupujący za jego odpisy, chyba że umowa stanowi inaczej. W wielu umowach wszystkie te koszty ponosi kupujący. Należy doliczyć honorarium prawnika i opłaty gestoría, których nie obejmuje żaden cennik, a także koszt wyceny, jeśli zaciągasz kredyt. Kupujący często zakładają dodatkowe 10–15% ceny: nie ma oficjalnej kwoty, a większość tej sumy stanowi podatek.
Następnie zatrzymujesz 3% ceny i wpłacasz tę kwotę do urzędu skarbowego w ciągu miesiąca (formularz 211), a także opłacasz w imieniu sprzedawcy podatek plusvalía municipal — podatek urzędu miasta od wzrostu wartości gruntu. Jeśli 3% nie zostanie zapłacone, pozostaje obciążeniem nieruchomości. Obie kwoty są zazwyczaj potrącane z ceny u notariusza.
Przy zakupie nieruchomości z rynku wtórnego płaci się podatek od przeniesienia własności (ITP) w regionie, w którym znajduje się nieruchomość. Przy zakupie nowej nieruchomości od dewelopera płaci się zamiast tego 10% VAT (7% IGIC na Wyspach Kanaryjskich) oraz opłatę skarbową (AJD) od aktu notarialnego. Podatek oblicza się od ceny zakupu albo od referencyjnej wartości nieruchomości w Catastro, jeśli jest wyższa.
| Region | Nieruchomość z rynku wtórnego (ITP) | Nowa nieruchomość (AJD) |
|---|---|---|
| Andaluzja | 7% | 1.2% |
| Wspólnota Walencka | 9%, 11% przy wartości powyżej €1 miliona | 1.4% |
| Katalonia | 10%–13%, w zależności od ceny | 1.5% |
| Madryt | 6% | 0.75% przy wartości powyżej €180,000 |
| Baleary | 8%–13%, w zależności od ceny | 1.5%, 2% od €1 miliona |
| Wyspy Kanaryjskie | 6.5% | 1% |
| Murcja | 7.75% | 1.5% |
Ogólne stawki obowiązujące w październiku 2026 r. Stawki we Wspólnocie Walenckiej zmieniły się 1 czerwca 2026 r.; skala w Katalonii wynosi od 10% przy wartości do €600,000 do 13% przy wartości powyżej €1.5 miliona, a duzi właściciele płacą 20%; skala na Balearach wynosi od 8% przy wartości do €400,000 do 13% przy wartości powyżej €2 milionów. Obniżone stawki w każdym regionie dotyczą głównego miejsca zamieszkania i często obowiązują do określonego limitu ceny; w przypadku domu wakacyjnego stosuje się stawkę ogólną.
Termin złożenia deklaracji i zapłaty zależy od regionu: dwa miesiące w Andaluzji, jeden miesiąc we Wspólnocie Walenckiej, Katalonii, na Balearach i Wyspach Kanaryjskich, 30 dni roboczych w Madrycie i Murcji.
Kalkulator kosztów
Podatek od zakupu, notariusz i rejestr nieruchomości dla Twojej ceny i regionu oraz środki potrzebne w dniu podpisania aktu.
Obliczane w Twojej przeglądarce: nic nie jest wysyłane ani zapisywane.
Przykład: nieruchomość z rynku wtórnego za 300 000 €, Andaluzja
| Podatek od zakupu (ITP)7% od 300 000 € | 21 000 € |
|---|---|
| Notariusz, za akt notarialnyKrajowe stawki, z 21% VAT; dodatkowe strony i odpisy osobno | 469 € |
| Rejestr nieruchomościKrajowe stawki, z 21% VAT | 249 € |
| Razem, ponad cenę7,2% ceny | 21 718 € |
Zgodnie z prawem sprzedający płaci za akt, a kupujący za jego odpisy, chyba że umowa stanowi inaczej; wiele umów obciąża kupującego całością kosztów.
Zapłać podatek w ciągu dwóch miesięcy, licząc od dnia następującego po podpisaniu aktu (Andaluzja).
Nie uwzględniono
Krok 1: Twój NIE
Notariusz potrzebuje Twojego NIE, hiszpańskiego numeru dla cudzoziemców, aby można było podpisać akt. Załatwimy go dla Ciebie, także z zagranicy.
Uzyskaj NIEKalkulator nie uwzględnia: obniżonych stawek dla głównego miejsca zamieszkania (dom wakacyjny płaci stawkę ogólną), 20% w Katalonii dla dużych właścicieli, mieszkań dotowanych (VPO), zakupu przez spółkę ani 3% potrącanych z ceny, gdy sprzedający nie mieszka w Hiszpanii.
Szacunek na podstawie krajowych stawek i ogólnych stawek każdego regionu, sprawdzonych 27 października 2026. To nie jest porada podatkowa: kwoty potwierdzi Twój notariusz lub gestoría.
Hiszpańskie długi mogą obciążać nieruchomość, a nie sprzedającego. Przed podpisaniem umowy arras poproś niezależnego prawnika o sprawdzenie:
Tak. Hiszpańskie prawo hipoteczne obejmuje każdą osobę zaciągającą kredyt pod zastaw nieruchomości, bez wymogu posiadania statusu rezydenta. Bank musi ocenić przede wszystkim Twoje dochody, a nie wartość nieruchomości, dlatego przygotuj się na przedstawienie dochodów i rozliczeń podatkowych z zagranicy. Banki zwykle pożyczają osobom niebędącym rezydentami mniej niż rezydentom — często 60–70% wartości nieruchomości. To praktyka banków, a nie przepis.
Oblicz miesięczną ratę, kwotę kredytu, jaką bank może Ci przyznać, oraz środki potrzebne przy podpisaniu umowy za pomocą naszego hiszpańskiego kalkulatora kredytu hipotecznego.
Tak, udzielając pełnomocnictwa (poder notarial) osobie, która podpisze w Hiszpanii akt notarialny w Twoim imieniu: prawnikowi, członkowi rodziny lub znajomemu. Podpisujesz je:
Przy zakupie konsulaty proszą o numer referencyjny nieruchomości w rejestrze gruntów, jeśli go posiadasz, a hiszpański notariusz sprawdza, czy pełnomocnictwo ma wystarczający zakres w odniesieniu do podpisywanego dokumentu. Jeśli podpisujesz dokument osobiście i nie mówisz po hiszpańsku, notariusz może zapewnić tłumaczenie albo możesz przyjść z tłumaczem.
Ustawa z 1975 r. nadal wymaga od kupujących, którzy nie są obywatelami UE uzyskania zezwolenia wojskowego w strefach istotnych dla obrony narodowej: na wszystkich wyspach, w tym na Balearach i Wyspach Kanaryjskich, w gminach przy granicy francuskiej i portugalskiej oraz na innych obszarach, takich jak Kartagena, Cieśnina Gibraltarska i Zatoka Kadyksu. Obywatele UE są zwolnieni z tego obowiązku od 1990 r.; brytyjscy kupujący muszą uzyskiwać zezwolenie od czasu brexitu.
Centra miejscowości, które nie leżą przy granicy, znajdują się poza tymi strefami; obszary uznane za mające krajowe znaczenie turystyczne są traktowane jako objęte zezwoleniem, a zgodnie z instrukcjami Ministerstwa Obrony, przytoczonymi w decyzji z 2023 r., wymóg ten nie dotyczy terenów zabudowanych poza miejscowościami przygranicznymi. Notariusz i rejestr gruntów wymagają zezwolenia przed podpisaniem aktu lub dokonaniem wpisu. Zgodnie z przepisami Ministerstwo podejmuje decyzję w ciągu czterech miesięcy; w Ceucie i Melilli każdy kupujący, w tym obywatele Hiszpanii, potrzebuje zezwolenia Delegata Rządu.
Po zakupie domu co roku płacisz:
Jeśli mieszkasz w Hiszpanii przez ponad 183 dni w roku, stajesz się rezydentem podatkowym: zobacz nasz przewodnik po rezydencji podatkowej w Hiszpanii. Hiszpański certyfikat cyfrowy umożliwia załatwianie spraw online w urzędzie skarbowym i urzędzie miasta lub gminy.
Jako nierezydent płacisz 19% od zysku. Kupujący potrąca 3% ceny na rzecz urzędu skarbowego w ciągu miesiąca; następnie masz trzy miesiące na złożenie formularza 210, odliczenie tych 3% i odzyskanie nadpłaconej kwoty. Miejscowy podatek plusvalía municipal jest należny tylko wtedy, gdy wartość gruntu wzrosła.
Przekazujesz dom w spadku? Każdy spadkobierca będzie potrzebować NIE i zapłaci od niego podatek od spadków w Hiszpanii, zgodnie z przepisami hiszpańskiego regionu.
Porównujesz kraje? Nasz przewodnik po zakupie domu w Portugalii opisuje te same kroki.
Zasady, kwoty i opłaty opisane w tym poradniku sprawdziliśmy 27 października 2026 r. pod kątem zgodności z przepisami i oficjalnymi portalami:
Autor: Brenda L., ekspertka ds. przeprowadzki w AnchorLess. Ten przewodnik wyjaśnia zasady; przed zakupem zleć niezależnemu prawnikowi sprawdzenie nieruchomości i umowy.
Tak. Hiszpania nie wprowadza ogólnych ograniczeń dla zagranicznych nabywców, niezależnie od tego, czy są rezydentami, a podatek od zakupu nie zależy od obywatelstwa. Nabywcy spoza UE potrzebują zezwolenia wojskowego w niektórych strefach: na wyspach, w miejscowościach przygranicznych i na kilku innych obszarach.
Tak. Akt notarialny zawiera numer identyfikacji podatkowej każdej osoby, która go podpisuje; w przypadku cudzoziemca jest to NIE, a Rejestr Nieruchomości nie zarejestruje zakupu bez tego numeru. Możesz uzyskać go w Hiszpanii, w konsulacie lub za pośrednictwem pełnomocnika; AnchorLess uzyska go dla Ciebie z zagranicy.
W przypadku domu z rynku wtórnego obowiązuje regionalny podatek od przeniesienia własności: 6% w Madrycie, 7% w Andaluzji, 9% w regionie Walencji, 10%–13% w Katalonii, w zależności od ceny. W przypadku nowego domu obowiązuje 10% VAT oraz ustalany przez region podatek stemplowy w wysokości od 0,75% do 2%; na Wyspach Kanaryjskich zamiast VAT obowiązuje 7% IGIC.
Podatek od zakupu, a następnie po kilkaset euro za usługi notariusza i wpis do Rejestru Nieruchomości, ustalane według krajowych stawek (około €388 i €205 w przypadku domu o wartości €300,000, przed VAT), a także wynagrodzenie prawnika i gestoríi. Kupujący często zakładają dodatkowe koszty w wysokości 10–15% ceny, z czego większość stanowi podatek.
Tak. Banki oceniają Twoje dochody i zazwyczaj udzielają nierezydentom kredytów na niższą kwotę niż rezydentom, często w wysokości 60–70% wartości nieruchomości. Bank przekazuje wiążącą ofertę co najmniej 10 dni przed podpisaniem umowy, a notariusz bezpłatnie wyjaśnia warunki kredytu.
Tak, udzielając pełnomocnictwa osobie, która podpisze akt notarialny w Twoim imieniu. Pełnomocnictwo należy podpisać w hiszpańskim konsulacie lub przed notariuszem w swoim kraju, uzyskać na nim apostille haską i dołączyć tłumaczenie na język hiszpański.
Nie. Program Golden Visa dla nowych wniosków zakończył się 3 April 2025. Aby mieszkać w Hiszpanii, potrzebujesz zezwolenia na pobyt, takiego jak Non-Lucrative Visa lub wiza dla cyfrowych nomadów; obywatele UE dokonują rejestracji.
Nie. Ogłoszony w January 2025 i przedstawiony jako projekt ustawy w May 2025, nigdy nie został poddany pod debatę i wygasł po rozwiązaniu parlamentu 6 October 2026.
Co roku płacisz gminny podatek IBI oraz podatek dochodowy dla nierezydentów od dochodu przypisanego w wysokości 1.1% lub 2% wartości katastralnej, jeśli nie wynajmujesz nieruchomości: 19% w przypadku mieszkańców UE lub EOG, 24% w pozostałych przypadkach. Podatek majątkowy obowiązuje, gdy wartość aktywów w Hiszpanii przekracza €700,000.
Prawo tego nie wymaga, ale to najprostszy sposób na uzyskanie czeku bankowego dla notariusza, zaciągnięcie kredytu hipotecznego w Hiszpanii i opłacanie rachunków za dom. AnchorLess otworzy taki rachunek dla Ciebie z Twojego kraju zamieszkania.
Nie znaleziono odpowiedzi, której szukasz? Skontaktuj się z naszym zespołem ekspertów.
Kupno domu w Hiszpanii krok po kroku
Zamień stres związany z przeprowadzką w sukces z AnchorLess.
Przeprowadzka do Hiszpanii bez komplikacji.
AnchorLess nie jest bankiem, księgowym, doradcą podatkowym, doradcą inwestycyjnym ani kancelarią prawną, a także nie jest to rządowy serwis ani oficjalna strona rządowa. Działamy jako pośrednik, pomagając nawiązać kontakt z akredytowanymi profesjonalistami i ułatwiając procesy administracyjne związane z Twoją przeprowadzką w Europie.
PRZEJDŹ DO PORTUGALII
Usługi
Poradniki
PRZEJDŹ DO HISZPANII
Usługi
Przewodniki
PRZEJRZYJ SIĘ DO WŁOCH
Usługi
PRZEPROWADZKA W EUROPIE
Przewodniki
Darmowe narzędzia
© 2022 - 2026 anchorless.io, wszystkie prawa zastrzeżone.
