Průvodce pro zahraniční kupující na rok 2026
Od NIE až po katastr nemovitostí: 7 kroků, daně v jednotlivých regionech a co se mění, když ve Španělsku nežijete.
Získejte bezplatný kontrolní seznam
Koupě domu ve Španělsku jako cizinec je dostupná každému: Španělsko nemá žádná obecná omezení pro zahraniční kupující, ať už tam žijete, nebo ne. Nejprve potřebujete NIE, své identifikační číslo pro cizince: uvádí se v kupní smlouvě a katastr nemovitostí bez něj koupi nezaregistruje.
Kromě ceny zaplatíte daň z nabytí nemovitosti, jejíž výši stanovuje každý region a která činí 6% až 13% z ceny nemovitosti z druhé ruky, a také několik set eur za notáře a katastr nemovitostí. Tento průvodce vás provede 7 kroky, náklady v jednotlivých regionech a daněmi, které platíte jako vlastník žijící v zahraničí.
Získejte bezplatný kontrolní seznam pro Španělsko a dodržujte předpisy
Osobní seznam úkolů pro vaše stěhování do Španělska
Na nic nezapomeňte a dodržujte všechny předpisy
Získejte bezplatný kontrolní seznam
Koupě bydlení ve Španělsku v 6 číslech (2026)
Odpověděli jste na všech pět otázek kladně? Jste připraveni podat nabídku.
Plánujete ve Španělsku žít, nejen tam vlastnit dům? Koupě vám nezajistí povolení k pobytu: podívejte se na Non-Lucrative Visa nebo vízum pro digitální nomády. Máte otázky? Zeptejte se nás během bezplatného hovoru.
Vytvořit bezplatný účet →Váš osobní kontrolní seznam pro Španělsko zdarma. Platební kartu nepotřebujete.
Ano. V roce 2026 ve Španělsku neplatí žádné obecné omezení pro zahraniční kupující: občané EU i všichni ostatní, rezidenti i nerezidenti, nakupují za stejných podmínek jako Španělé a daň z nákupu nezávisí na vaší státní příslušnosti. Jediné pravidlo založené na státní příslušnosti je staré a vztahuje se jen na omezené případy: kupující ze zemí mimo EU potřebují v některých oblastech, například na ostrovech a v příhraničních městech, vojenské povolení.
Vláda ji oznámila v lednu 2025: daň až do výše 100 % ceny pro kupující ze zemí mimo EU, kteří ve Španělsku nežijí. V květnu 2025 ji vládní poslanecký klub předložil parlamentu jako návrh zákona. Nikdy se o něm nejednalo a 6. října 2026 pozbyl platnosti, když byl parlament rozpuštěn před volbami 29. listopadu. Nový parlament by musel začít znovu od začátku.
Už ne. Španělské zlaté vízum, které umožňovalo získat povolení k pobytu při koupi nemovitosti za 500 000 €, skončilo pro nové žádosti 3. dubna 2025; již udělená povolení se nadále řídí původními pravidly. Pokud chcete žít ve Španělsku, potřebujete samostatné povolení k pobytu: Non-Lucrative Visa, pokud žijete z důchodu nebo úspor, nebo vízum pro digitální nomády, pokud pracujete na dálku. Občané EU se pouze registrují: přečtěte si našeho průvodce, jak se stát legálním rezidentem ve Španělsku.
Ve španělské kupní smlouvě je uvedeno daňové identifikační číslo každé osoby, která ji podepisuje a daňovým identifikačním číslem cizince je NIE, tedy número de identidad de extranjero. Bez něj musí notář nahlásit chybějící číslo daňovému úřadu a katastr odmítne nákup zapsat, dokud nebude vystavena nová smlouva, ve které bude číslo uvedeno. Získejte NIE ještě před podpisem rezervační smlouvy, aby datum podpisu kupní smlouvy nemuselo na jeho vyřízení čekat.
V našich průvodcích k číslu NIE a k formuláři EX-15 se podrobně věnujeme jednotlivým možnostem. Nebo to nechte na nás: vyřídíme vám NIE online, ze zahraničí, a dostavíme se za vás na schůzku.
Bezplatný kontrolní seznam pro Španělsko
Váš přesun do Španělska krok za krokem v bezplatném účtu
Zdarma
Vytvořit bezplatný účet4.8/5Více než 1 500 recenzí
Platební karta není potřeba
Od NIE po katastr nemovitostí: co dělat v každém kroku a kolik to stojí.
Vaše identifikační číslo cizince se uvádí v kupní smlouvě a katastr nemovitostí bez něj váš nákup nezapíše. Získejte ho ještě před podáním nabídky: ve Španělsku, na konzulátu nebo prostřednictvím zástupce.
Získat NIEŽádný zákon vám to neukládá: španělské radnice a dodavatelé energií musí přijímat platby z eurového účtu v jiné zemi EU. Španělský účet je ale nejjednodušší způsob, jak získat bankovní šek, který předáte notáři, španělskou hypotéku a platit účty za nemovitost, ve které nebydlíte celý rok.
Otevřít si účetCena nemovitosti, plus daň z koupě podle regionu (6% až 13% při koupi nemovitosti z druhé ruky, 10% DPH a kolkovné u novostavby), plus notář, katastr a osoba, která za vás podá daňové přiznání. Budete si půjčovat? Banka vám musí předat závaznou nabídku alespoň 10 dní před podpisem.
Zobrazit daně podle regionuSpočítat hypotékuRezervace, tedy krátká soukromá dohoda, kterou zákon nijak zvlášť neupravuje, stáhne nemovitost z trhu. Tento čas využijte k ověření, kdo ji vlastní a jaká práva a závazky se k ní vážou (nota simple z katastru nemovitostí), zda nejsou dluženy poplatky společenství vlastníků a IBI, a ke kontrole jejího energetického průkazu a případně také osvědčení o obyvatelnosti, které se vyžaduje v některých regionech.
Co ověřitSoukromá smlouva, která stanovuje cenu a datum podpisu kupní listiny výměnou za zálohu, často ve výši 10 % ceny. Pokud uvádí, že arras jsou penitenciales, můžete od smlouvy odstoupit a přijít o zálohu; prodávající může odstoupit tak, že vám vrátí dvojnásobek.
Zeptejte se nás během bezplatného hovoruPodepíšete escritura, uhradíte zbývající částku a stanete se vlastníkem. V kupní listině je zaznamenáno, jak jste platili: u bankovního šeku účet, ze kterého peníze pocházely; u bankovního převodu oba účty. Nemůžete se dostavit osobně? Někdo za vás podepíše na základě plné moci.
Podejte přiznání k dani z nabytí a zaplaťte ji ve lhůtě stanovené vaším regionem, která činí jeden až dva měsíce, a poté zaregistrujte listinu v katastru nemovitostí: registrace vás chrání před nároky jiných osob a katastr nemovitostí ji nezaregistruje, dokud nebude daň zaplacena nebo přiznána.
Většinu nákladů tvoří daň z nabytí nemovitosti, jejíž výši stanovuje region, kde se nemovitost nachází (viz tabulka níže). Notář a katastr nemovitostí účtují podle celostátních sazeb, které se s rostoucí cenou zvyšují jen pozvolna:
| Cena nemovitosti | Notář | Katastr nemovitostí |
|---|---|---|
| €150,000 | asi €317 | asi €163 |
| €300,000 | asi €388 | asi €205 |
| €500,000 | asi €483 | přibližně 262 € |
Jde o částky podle sazebníků za prodej po 5% slevě, před započtením dalších stran listiny, kopií a 21% DPH. Podle zákona hradí listinu prodávající a její kopie kupující, pokud smlouva nestanoví jinak; v mnoha smlouvách se však všechny tyto náklady přenášejí na kupujícího. Připočtěte poplatky právníkovi a kanceláři gestoría, které nejsou stanoveny žádným sazebníkem, a také ocenění nemovitosti, pokud si berete úvěr. Kupující si často připravují rozpočet ve výši 10 až 15 % nad rámec kupní ceny: žádná oficiální částka neexistuje a většinu tvoří daň.
Poté zadržíte 3 % z ceny a do jednoho měsíce je odvedete finančnímu úřadu (formulář 211) a za prodávajícího zaplatíte plusvalía municipal, obecní daň z nárůstu hodnoty pozemku. Pokud není zaplacena, 3 % zůstávají zatížením nemovitosti. Obě částky se obvykle odečítají od ceny u notáře.
Na nemovitost z druhé ruky se vztahuje daň z převodu (ITP) platná v regionu, kde se nachází. Při koupi nové nemovitosti přímo od developera se místo toho platí 10% DPH (7% IGIC na Kanárských ostrovech) a kolkovné (AJD) z kupní smlouvy. Daň se vypočítává z kupní ceny, nebo z referenční hodnoty nemovitosti stanovené katastrem Catastro, pokud je tato hodnota vyšší.
| Region | Nemovitost z druhé ruky (ITP) | Nová nemovitost (AJD) |
|---|---|---|
| Andalusie | 7% | 1.2% |
| Valencijské společenství | 9%, 11% nad €1 million | 1.4% |
| Katalánsko | 10% až 13%, podle ceny | 1.5% |
| Madrid | 6% | 0.75% nad €180,000 |
| Balearské ostrovy | 8% až 13%, podle ceny | 1.5%, 2% od €1 million |
| Kanárské ostrovy | 6.5% | 1% |
| Murcia | 7.75% | 1.5% |
Obecné sazby platné v říjnu 2026. Sazby ve Valencijském společenství se změnily 1. června 2026; sazby v Katalánsku se pohybují od 10% u nemovitostí do €600,000 až po 13% u nemovitostí nad €1.5 million, přičemž velcí vlastníci platí 20%; na Baleárských ostrovech se sazby pohybují od 8% u nemovitostí do €400,000 až po 13% u nemovitostí nad €2 million. Snížené sazby v jednotlivých regionech se vztahují na hlavní bydliště, často s cenovým limitem: na rekreační nemovitost se vztahuje obecná sazba.
Lhůta pro podání přiznání a zaplacení daně se liší podle regionu: dva měsíce v Andalusii, jeden měsíc ve Valencijském společenství, Katalánsku, na Baleárských a Kanárských ostrovech, 30 pracovních dnů v Madridu a Murcii.
Kalkulačka nákladů
Daň z koupě, notář a katastr nemovitostí podle vaší ceny a regionu a peníze, které budete potřebovat v den podpisu.
Počítá se ve vašem prohlížeči: nic se neodesílá ani neukládá.
Příklad: nemovitost z druhé ruky za 300 000 €, Andalusie
| Daň z koupě (ITP)7 % z 300 000 € | 21 000 € |
|---|---|
| Notář, za kupní smlouvuCelostátní sazebník, včetně 21 % DPH; další strany a kopie zvlášť | 469 € |
| Katastr nemovitostíCelostátní sazebník, včetně 21 % DPH | 249 € |
| Celkem nad rámec ceny7,2 % z ceny | 21 718 € |
Podle zákona platí listinu prodávající a kopie kupující, pokud smlouva nestanoví jinak; v mnoha smlouvách však všechny tyto náklady hradí kupující.
Daň zaplaťte do dvou měsíců, počítáno ode dne následujícího po podpisu kupní smlouvy (Andalusie).
Není zahrnuto
Krok 1: vaše NIE
Notář potřebuje vaše NIE, španělské číslo pro cizince, abyste mohli podepsat kupní smlouvu. Zařídíme vám ho, i ze zahraničí.
Získat NIEKalkulačka nezahrnuje: snížené sazby pro hlavní bydliště (rekreační nemovitost platí obecnou sazbu), 20% sazbu v Katalánsku pro velké vlastníky, dotované byty (VPO), koupi přes společnost ani 3 %, která se zadržují z ceny, když prodávající nežije ve Španělsku.
Odhad podle celostátních sazebníků a obecných sazeb jednotlivých regionů, ověřeno 27. října 2026. Nejde o daňové poradenství: částky potvrdí váš notář nebo gestoría.
Španělské dluhy mohou přecházet na nemovitost, nikoli na prodávajícího. Ještě před podpisem arras nechte vše zkontrolovat nezávislým právníkem:
Ano. Španělský zákon o hypotékách se vztahuje na každého, kdo si půjčuje na bydlení, bez podmínky pobytu. Banka musí posoudit váš příjem, nikoli především hodnotu nemovitosti, takže počítejte s tím, že budete muset doložit své příjmy ze zahraničí a daňové povinnosti. Banky obvykle půjčují nerezidentům méně než rezidentům, často 60 až 70 % hodnoty nemovitosti: jde o praxi bank, nikoli o zákonné pravidlo.
Pomocí naší hypoteční kalkulačky pro Španělsko si spočítejte měsíční splátku, kolik vám banka může půjčit a kolik hotovosti budete potřebovat při podpisu.
Ano, prostřednictvím plné moci (poder notarial) udělené někomu, kdo za vás ve Španělsku podepíše kupní smlouvu: právníkovi, příbuznému nebo příteli. Podepíšete ji:
Při koupi konzuláty požadují referenční údaj z katastru nemovitostí, pokud ho máte, a španělský notář ověří, zda plná moc postačuje k podpisu daného dokumentu. Pokud podepisujete osobně a nemluvíte španělsky, notář může zajistit překlad, nebo si přivedete tlumočníka.
Zákon z roku 1975 stále vyžaduje vojenské povolení od kupujících, kteří nejsou občany EU v oblastech důležitých pro národní obranu: na všech ostrovech, včetně Baleárských a Kanárských ostrovů, v obcích na francouzské a portugalské hranici a v dalších oblastech, jako jsou Cartagena, Gibraltarský průliv a Cádizský záliv. Občané EU jsou od této povinnosti osvobozeni od roku 1990; britští kupující ji musí splňovat od brexitu.
Centra měst, která neleží na hranici, se do těchto oblastí nepočítají, oblasti prohlášené za území významného národního turistického zájmu se považují za schválené a pokyny Ministerstva obrany citované v rozhodnutí z roku 2023 tuto povinnost ruší u zastavěných pozemků mimo pohraniční města. Notář a katastrální úřad požadují povolení před podpisem nebo zápisem. Ministerstvo rozhoduje ve lhůtě do čtyř měsíců podle nařízení; v Ceutě a Melille potřebuje povolení zmocněnce vlády každý kupující, včetně španělských občanů.
Jakmile dům vlastníte, platíte každý rok:
Pokud žijete ve Španělsku déle než 183 dní v roce, stanete se daňovým rezidentem: přečtěte si našeho průvodce daňovou rezidencí ve Španělsku. Španělský Digitální certifikát vám umožní vyřizovat záležitosti s finančním úřadem a obecním úřadem online.
Jako nerezident odvádíte z dosaženého zisku 19 %. Kupující do jednoho měsíce zadrží 3 % z kupní ceny a odvede je finančnímu úřadu; poté máte tři měsíce na podání formuláře 210, započtení těchto 3 % a vrácení případného přeplatku. Městská daň plusvalía municipal se platí pouze tehdy, pokud hodnota pozemku vzrostla.
Předáváte dům dědicům? Každý dědic bude potřebovat NIE a zaplatí z něj dědickou daň ve Španělsku podle pravidel daného španělského regionu.
Porovnáváte země? Náš průvodce koupi domu v Portugalsku popisuje stejné kroky.
Pravidla, částky a poplatky uvedené v této příručce byly ověřeny 27. října 2026 podle právních předpisů a oficiálních portálů:
Napsala Brenda L., odbornice na stěhování ve společnosti AnchorLess. Tento průvodce vysvětluje pravidla; při koupi si nechte nemovitost i smlouvu zkontrolovat nezávislým právníkem.
Ano. Španělsko obecně neomezuje nákup nemovitostí cizinci, ať už mají ve Španělsku pobyt, nebo ne, a výše daně z nákupu nezávisí na vaší státní příslušnosti. Kupující ze zemí mimo EU potřebují v některých oblastech vojenské povolení: na ostrovech, v pohraničních městech a v několika dalších oblastech.
Ano. V listině se uvádí daňové identifikační číslo všech, kdo ji podepisují; u cizince je to NIE. Katastrální úřad bez něj koupi nezaregistruje. Číslo můžete získat ve Španělsku, na konzulátu nebo prostřednictvím zástupce; AnchorLess vám ho zařídí ze zahraničí.
U nemovitosti z druhé ruky se platí regionální daň z převodu: 6 % v Madridu, 7 % v Andalusii, 9 % ve Valencijském regionu, 10 % až 13 % v Katalánsku podle ceny. U novostavby se platí 10 % DPH a kolkovné stanovené regionem ve výši 0,75 % až 2 %; na Kanárských ostrovech se místo DPH platí 7 % IGIC.
Daň z nákupu a poté několik set eur za notáře a katastrální úřad, jejichž poplatky se určují podle celostátních sazeb (u domu za 300 000 € přibližně 388 € a 205 € před DPH), dále služby právníka a gestoríi. Kupující si často vyčleňují dalších 10 až 15 % z ceny, z čehož většinu tvoří daň.
Ano. Banky posuzují vaše příjmy a nerezidentům obvykle půjčují méně než rezidentům, často 60 až 70 % hodnoty nemovitosti. Banka vám předá závaznou nabídku nejméně 10 dní před podpisem a notář vám úvěr bezplatně vysvětlí.
Ano, udělením plné moci osobě, která za vás podepíše kupní listinu. Plnou moc lze podepsat na španělském konzulátu nebo před notářem ve vaší zemi; musí být opatřena haagskou apostilou a přeložena do španělštiny.
Ne. Program Golden Visa skončil pro nové žádosti 3. dubna 2025. K životu ve Španělsku potřebujete povolení k pobytu, například Non-Lucrative Visa nebo vízum pro digitální nomády; občané EU se registrují.
Ne. Opatření bylo oznámeno v lednu 2025 a v květnu 2025 předloženo jako návrh zákona, nikdy se o něm však nejednalo a po rozpuštění parlamentu 6. října 2026 pozbylo platnosti.
Každoročně platíte městskou daň IBI a daň z příjmů nerezidentů z fiktivního příjmu ve výši 1,1 % nebo 2 % katastrální hodnoty, pokud nemovitost nepronajímáte: 19 %, pokud žijete v EU nebo EHP, a 24 % jinde. Daň z majetku se uplatňuje na majetek ve Španělsku v hodnotě přesahující 700 000 €.
Žádný zákon jej nevyžaduje, ale usnadní vám získání bankovního šeku pro notáře, sjednání španělské hypotéky a placení účtů za nemovitost. AnchorLess vám účet zřídí z vaší domovské země.
Nenašli jste odpověď, kterou hledáte? Kontaktujte náš tým odborníků.
Kupte si bydlení ve Španělsku krok za krokem
Přeměňte stres ze stěhování v úspěch s AnchorLess.
Stěhování do Španělska snadno.
AnchorLess není banka, účetní, daňový poradce, investiční poradce nebo advokátní kancelář, ani jsme vládní nebo oficiální vládní webová stránka. Působíme jako zprostředkovatel, který vám pomáhá navázat kontakt s akreditovanými odborníky a zjednodušuje administrativní procesy při vašem stěhování do Evropy.
PŘESTĚHUJTE DO PORTUGALSKA
Služby
Průvodce
PŘESTĚHUJTE DO ŠPANĚLSKA
Služby
Průvodce
PŘESTĚHOVAT DO ITÁLIE
Služby
STĚHOVÁNÍ V EVROPĚ
Průvodci
Bezplatné nástroje
© 2022 - 2026 anchorless.io, všechna práva vyhrazena.
