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요약
- 은행은 일반적으로 비거주자에게 주택 가격과 감정가 중 낮은 금액의 최대 70%까지 대출합니다(실무 기준).
- 스페인의 신규 주택담보대출 평균 금리는 2026년 8월 기준 고정금리 3.16%였습니다(INE). Euribor는 9월에 3.247%였습니다.
- 법에 따라 은행이 주택담보대출 관련 공증 비용, 등기 비용 및 인지세를 부담합니다. 감정 비용과 매입세는 본인이 부담합니다.
- 서명 10일 전에 구속력 있는 대출 제안을 받으며, 원하는 공증인과 무료 상담을 진행할 수 있습니다.
스페인에서 비거주자는 얼마까지 대출받을 수 있나요?
은행이 대출할 수 있는 금액에는 법적 한도가 없습니다. 실제로 은행은 일반적으로 비거주자에게는 매매가와 감정가 중 낮은 금액의 60%~70%를, 거주자에게는 최대 80%를 대출합니다. 따라서 최소 30%의 계약금과 추가 비용을 준비하세요. 은행은 주택의 가치가 아니라 주로 소득, 저축액 및 부채를 기준으로 대출 심사를 해야 하며, 대출 거절 사유를 설명해야 합니다(Ley 5/2019, art. 11).
- 비거주자에게 은행이 일반적으로 요구하는 서류 실무: 여권과 NIE, 최근 급여명세서 또는 회계자료, 최근 세금 신고서, 은행 거래내역서, 거주 국가에서 발급한 신용 보고서, 예약 계약서 또는 계약금(arras) 계약서.
- 감정 평가: 은행과 독립된 공인 감정평가사에게 의뢰해야 합니다. 발급 후 6개월 이내의 감정평가서를 직접 제출할 수도 있으며, 은행은 이를 확인하는 데 수수료를 부과할 수 없습니다(Orden ECO/805/2003, RDL 24/2021 art. 20).
- 연령: 은행은 일반적으로 대출금을 약 75세까지 상환하도록 요구합니다 실무.
2026년 스페인 주택담보대출 금리
3.08%
모든 신규 주택 대출
3.16%
고정됨
2.95%
변수, 시작 부분
26년
평균 기간
스페인의 신규 주택담보대출 평균 금리는 2026년 8월 3.08%였습니다. 고정금리는 3.16%, 변동금리 대출 시작 시 금리는 2.95%였으며, 평균 대출 기간은 26년이었습니다. 이 중 64.1%는 고정금리 대출이었습니다(INE, 잠정치). Banco de España가 집계한 신규 주택담보대출의 연이율은 3.10%였습니다. 은행은 일반적으로 비거주자에게 더 높은 금리를 적용합니다 관행.
오늘의 유리보르
대부분의 변동금리 대출에 적용되는 지표인 12개월 유리보는 2026년 9월 3.247%로, 2월의 2.22%보다 상승했습니다(Banco de España, BOE).
| 월 | Euribor | 월 | Euribor |
|---|---|---|---|
| 2025년 10월 | 2.187% | 2026년 4월 | 2.747% |
| 2025년 11월 | 2.217% | 2026년 5월 | 2.804% |
| 2025년 12월 | 2.267% | 2026년 6월 | 2.798% |
| 2026년 1월 | 2.245% | 2026년 7월 | 2.855% |
| 2026년 2월 | 2.221% | 2026년 8월 | 2.954% |
| 2026년 3월 | 2.565% | 2026년 9월 | 3.247% |
10월 수치는 11월 초에 발표됩니다.
고정형, 변동형 또는 혼합형?
고정
전체 기간 동안 동일한 금액을 납부합니다.
변수
유리보에 은행 가산금리를 더한 금액이며, 보통 매년 재검토됩니다. 최저금리는 허용되지 않으며 금리는 0보다 낮아질 수 없습니다(Ley 5/2019 art. 21).
혼합형
몇 년간 고정된 후 변동됩니다.
변동 비용에서 고정 비용으로 전환하는 데 드는 비용은 첫 3년 동안 최대 0.05%이며, 이후에는 비용이 없습니다(Ley 5/2019 art. 23).
출처: INE, Estadística de Hipotecas, 2026년 8월(잠정치, 2026년 10월 26일 발표); Banco de España, Boletín Estadístico, 표 19.6; Euribor: Banco de España, 2026년 10월 2일 BOE 게재 자료. 2026년 10월 27일 확인.
스페인 주택담보대출 비용: 누가 무엇을 부담할까요
| 비용 | 부담 주체 | 근거 |
|---|---|---|
| 모기지 설정 증서의 공증 비용 | 은행 | Ley 5/2019 art. 14.1.e |
| 모기지 등기 비용 | 은행 | 동일 |
| 대행사(gestoría) 비용 | 은행 | 동일 |
| 모기지에 부과되는 인지세(AJD) | 은행 | TRLITPAJD art. 29 (RDL 17/2018) |
| 감정 평가 비용 | 본인 (일반적으로 €250–600, 실무 기준) | art. 14.1.e |
| 약정한 경우의 대출 취급 수수료 | 본인, 1회 (비거주자의 경우 실무상 보통 약 0.5%) | art. 14.4 |
| 매입세, 매매 증서의 공증 및 등기 비용 | 본인 | 구매 안내서 |
지역별 취득세
| 지역 | 기존 주택 | 신축 주택 |
|---|---|---|
| 안달루시아 | 7% | 부가가치세 10% + 인지세 1.2% |
| 발렌시아주 | 9% 100만 유로 초과 시 11% | 부가가치세 10% + 인지세 1.4% |
| 카탈루냐 | 10–13% 가격 구간에 따라 다름 | 부가가치세 10% + 인지세 1.5% |
| 마드리드 | 6% | 부가가치세 10% + 인지세 0.4–0.75% |
| 발레아레스 제도 | 8–13% 가격 구간에 따라 다름 | 부가가치세 10% + 인지세 1.5% 100만 유로부터 2% |
| 카나리아 제도 | 6.5% | IGIC 7% + 인지세 1% |
| 무르시아 | 7.75% | 부가가치세 10% + 인지세 1.5% |
주택 구입 비용을 단계별로 살펴봅니다: 스페인에서 주택 구입하기 안내서
출처: Ley 5/2019 art. 14 (BOE-A-2019-3814); TRLITPAJD art. 29, RDL 17/2018에 따른 개정 내용; 구매 가이드에 나온 각 지역의 세법(2026년 10월 27일 확인).
해외에서 스페인 주택담보대출 받는 방법: 단계별 안내
1
NIE를 발급받으세요. 두 증서 모두에 기재됩니다.
해외에서 €199부터
2
스페인 은행 계좌를 개설하세요. 대출을 받기 위해 반드시 계좌를 개설해야 한다는 법은 없지만, 대출 기관이 대출을 위해 계좌를 요구할 수 있습니다(Ley 5/2019 art. 17). 또한 계약금, 공증인 수수료와 공과금 납부에도 계좌가 필요합니다.
€659
3
사전 승인을 받으세요 소득 증빙 서류를 준비해 은행 두세 곳 또는 중개업체에서 받으세요.
4
주택 가치 평가(승인된 평가사 또는 6개월 이내에 본인이 직접 평가)
5
구속력 있는 제안서(FEIN), 경고 안내서(FiAE) 및 계약서 초안을 서명 최소 10일 전에 제공합니다(제14조).
6
무료 공증인 상담은 직접 또는 대리인을 통해 늦어도 전날까지 진행해야 합니다(제15조).
7
공증인 앞에서 직접 또는 위임장을 통해 매매 계약과 담보대출 계약에 서명하세요.
8
은행이 담보대출을 등록하고 관련 비용을 부담합니다.
조기 상환, 보험 및 기타 상품
- 조기 상환 수수료 (제23조, 2025년 1월 1일부터 다시 시행): 변동금리는 첫 3년 동안 최대 0.25% 또는 첫 5년 동안 최대 0.15%(계약에서 둘 중 하나를 선택), 이후에는 수수료가 없습니다. 고정금리는 10년 동안 최대 2%, 이후에는 1.5%이며, 은행의 실제 손실액을 초과할 수 없습니다.
- 끼워팔기 상품은 금지됩니다. 단, 두 가지 예외가 있습니다(제17조). 보험의 경우 은행은 추가 비용 없이 모든 보험사의 동등한 보험을 받아들여야 하며, 대출 전용 계좌도 예외입니다.
- 연체: 대출 금리에 3%포인트를 더한 금리가 적용됩니다. 대출금의 첫 절반 기간에 3%(또는 12회분), 후반에 7%(또는 15회분)가 미납된 경우에만 대출금 전액을 상환하도록 요구할 수 있습니다(제24조~제25조).
출처: Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, 제17조, 제23조, 제24조 및 제25조. 2026년 10월 27일 현재 시행 중.
파운드나 달러로 소득을 얻고 계신가요?
파운드, 달러 또는 크로나로 상환하는 유로 대출의 환율 변동 위험은 대출자에게 있습니다. 계산기는 대출자의 통화 가치가 20% 하락할 경우 소득에서 상환액이 차지하는 비율을 보여줍니다. 외화 대출은 소득을 받는 통화로 전환할 수 있으며, 상환액이 20% 넘게 변동하면 은행은 이를 대출자에게 알려야 합니다(Ley 5/2019 art. 20).
다른 통화로 급여를 받으시나요? 계산기에 순소득을 입력하고 옆에서 통화를 선택하세요. 내 소득 추가 ↑
세 가지 예시
| 주택 | 대출 | 이자율 | 월 상환액 | 계약 시 현금 지급액 |
|---|---|---|---|---|
| 발렌시아 지역 재판매 아파트 €250,000 이용해 보기 ↑ | €175,000 (70%), 25년 | 고정 3.16% | €845 | €98,572 |
| €400,000 재판매 주택, 안달루시아 지금 확인하기 ↑ | €280,000 (70%), 25년 | 유리보 3.247% + 1.00 | €1,516 (유리보 +2일 경우 €1,836) | €149,210 |
| 발레아레스 제도 신축 주택 €600,000 확인해 보기 ↑ | €360,000 (60%), 20년 | 10년간 3.0%, 이후 Euribor + 1.00 | €1,997, 이후 €2,118 | €310,394 |
해외 거주 시 주택담보대출이 있는 주택에 부과되는 세금
스페인은 2013년부터 주거용 주택 구입에 대한 세금 감면을 제공하지 않습니다. 비거주자의 경우 모기지 이자는 스페인 임대 소득에서만 공제할 수 있으며, EU 또는 EEA에 거주하는 경우에만 가능합니다. 임대하지 않는 주택에는 추정 소득을 기준으로 비거주자 세금이 부과되며, 공제는 허용되지 않습니다.
해외 거주 시 스페인 부동산세, 부동산 구매 가이드에서 확인하세요.
출처: LIRPF, 경과 규정 18 (Ley 16/2012); TRLIRNR 제24조.
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비거주자도 스페인에서 주택담보대출을 받을 수 있나요?
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2026년 스페인 주택담보대출 금리는 얼마인가요?
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파운드나 달러로 소득을 얻어도 스페인에서 주택담보대출을 받을 수 있나요?
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계산기 결과는 제안인가요?
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이 내용은 증서에 기재되며, 은행은 서류를 접수할 때 이를 요청합니다.
AnchorLess는 은행, 회계사, 세무사, 투자 자문사 또는 법무법인이 아닙니다. 또한 우리는 정부 기관이나 공식 정부 웹사이트도 아닙니다. 우리는 중개자로서, 유럽으로의 이주 과정에서 공인 전문가와 연결해 주며, 행정 절차를 간소화해 드립니다.
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