دليل 2026 للمشترين الأجانب
من NIE إلى السجل العقاري: الخطوات السبع، والضرائب حسب المنطقة، وما يتغير عندما لا تعيش في إسبانيا.
احصل على قائمة التحقق المجانية
شراء منزل في إسبانيا بصفتك أجنبيًا متاح للجميع: لا تفرض إسبانيا أي قيود عامة على المشترين الأجانب، سواء كنت تقيم فيها أم لا. أول ما تحتاج إليه هو NIE، وهو رقمك الخاص بالأجانب؛ إذ يُدوَّن في سند الملكية، ولن يسجّل السجل العقاري عملية الشراء من دونه.
إضافةً إلى سعر المنزل، تدفع ضريبة شراء تحددها كل منطقة، وتتراوح بين 6% و13% على المنازل المعاد بيعها، إلى جانب بضع مئات من اليورو لكل من كاتب العدل والسجل العقاري. يرشدك هذا الدليل عبر الخطوات السبع، والتكاليف في كل منطقة، والضرائب التي تدفعها بصفتك مالكًا يقيم في الخارج.
احصل على قائمة التحقق المجانية الخاصة بإسبانيا والتزم بالمتطلبات
قائمة التحقق الشخصية للانتقال إلى إسبانيا
تأكد من عدم نسيان أي شيء والالتزام بالمتطلبات
احصل على قائمة التحقق المجانية
شراء منزل في إسبانيا في 6 أرقام (2026)
أجبت بنعم عن النقاط الخمس؟ أنت مستعد لتقديم عرض.
تخطط للعيش في إسبانيا، لا لامتلاك منزل فيها فحسب؟ شراء منزل لا يمنحك تصريح إقامة؛ اطّلع على Non-Lucrative Visa أو تأشيرة الرحالة الرقمي. لديك استفسار؟ تحدث إلينا في مكالمة مجانية.
أنشئ حسابي المجاني →قائمتك الشخصية لإجراءات إسبانيا، مجانًا. لا حاجة إلى بطاقة.
نعم. في عام 2026، لا توجد قيود عامة على المشترين الأجانب في إسبانيا: يشتري مواطنو الاتحاد الأوروبي وغيرهم، المقيمون وغير المقيمين، بالشروط نفسها التي تنطبق على الإسبان، ولا تعتمد ضريبة الشراء على جنسيتك. والقاعدة الوحيدة المرتبطة بالجنسية قديمة ومحدودة النطاق: يحتاج المشترون من خارج الاتحاد الأوروبي إلى ترخيص عسكري في بعض المناطق، ومنها الجزر والبلدات الحدودية.
أعلنتها الحكومة في يناير 2025: ضريبة تصل إلى 100% من سعر العقار على المشترين من خارج الاتحاد الأوروبي الذين لا يعيشون في إسبانيا. وطُرحت على البرلمان في مايو 2025 في صورة مشروع قانون قدّمه نواب الحزب الحاكم، لكنها لم تُناقش قط، وسقطت في 6 أكتوبر 2026 عند حلّ البرلمان استعدادًا لانتخابات 29 نوفمبر. وسيتعين على البرلمان الجديد البدء من الصفر.
لم يعد الأمر كذلك. انتهى العمل بالتأشيرة الذهبية الإسبانية، التي كانت تمنح الإقامة مقابل شراء عقار بقيمة 500,000 يورو، في 3 أبريل 2025 بالنسبة إلى الطلبات الجديدة؛ أما التصاريح التي مُنحت بالفعل فتظل خاضعة لشروطها. للعيش في إسبانيا، تحتاج إلى تصريح إقامة مستقل: Non-Lucrative Visa إذا كنت تعيش على معاشك التقاعدي أو مدخراتك، وتأشيرة الرحالة الرقمي إذا كنت تعمل عن بُعد. أما مواطنو الاتحاد الأوروبي، فيكفيهم التسجيل: اطّلع على دليلنا حول الحصول على الإقامة القانونية في إسبانيا.
يُدرج عقد الملكية الإسباني الرقم الضريبي لكل من يوقّع عليه، والرقم الضريبي للأجنبي هو NIE، أي número de identidad de extranjero. ومن دونه، يتعين على كاتب العدل إبلاغ مصلحة الضرائب بالرقم المفقود، ويرفض السجل العقاري تسجيل عملية الشراء إلى أن ينصّ عقد جديد على الرقم. استخرج NIE قبل توقيع عقد arras، حتى لا يتأخر موعد تحرير عقد الملكية بانتظار صدوره.
تشرح أدلتنا الخاصة بـرقم NIE واستمارة EX-15 كل مسار بالتفصيل. أو دعنا نتولى الأمر: نستخرج NIE لك عبر الإنترنت من خارج البلاد، ونحضر الموعد نيابةً عنك.
قائمة التحقق المجانية لإسبانيا
انتقالك إلى إسبانيا، خطوة بخطوة، عبر حساب مجاني
مجاني
أنشئ حسابي المجاني4.8/5أكثر من 1,500 مراجعة
لا حاجة إلى بطاقة
من NIE إلى السجل العقاري: ما الذي عليك فعله في كل خطوة، وكم تبلغ تكلفته.
يُدرج رقمك الخاص بالأجانب في سند الملكية، ولن يسجّل السجل العقاري عملية الشراء من دونه. احصل عليه قبل تقديم عرض: في إسبانيا، أو في قنصلية، أو عن طريق ممثل.
احصل على NIEلا يُلزمك القانون بفتح حساب: على البلديات الإسبانية ومرافق الخدمات قبول حساب باليورو من بلد آخر في الاتحاد الأوروبي. لكن الحساب الإسباني هو الطريقة الأسهل للحصول على شيك مصرفي تسلّمه إلى كاتب العدل، والحصول على رهن عقاري إسباني، وتسديد فواتير منزل لا تقيم فيه طوال العام.
افتح حسابيسعر العقار، بالإضافة إلى ضريبة الشراء في الإقليم (من 6% إلى 13% على عقار معاد بيعه، و10% ضريبة القيمة المضافة ورسوم الدمغة على عقار جديد)، وأتعاب كاتب العدل ورسوم السجل العقاري وأتعاب من يتولى تقديم الإقرار الضريبي نيابةً عنك. هل ستقترض؟ يجب أن يقدّم لك البنك عرضه الملزم قبل 10 أيام على الأقل من توقيعك.
اطّلع على الضرائب حسب المنطقةاحسب قيمة قرضي العقاريالحجز، وهو اتفاق خاص قصير لا يضع القانون قواعد خاصة به، يخرج المنزل من السوق. استغل هذه الفترة للتحقق من مالكه والقيود المسجلة عليه (nota simple من السجل العقاري)، والديون المستحقة لجمعية المُلّاك وضريبة IBI، وشهادة الطاقة، وشهادة صلاحية السكن بحسب المنطقة.
ما يجب التحقق منهالعقد الخاص الذي يحدد السعر وتاريخ توقيع سند الملكية، مقابل عربون، غالبًا ما يعادل 10% من السعر. إذا نصّ على أن العربون penitenciales، فيمكنك الانسحاب بخسارة العربون، ويمكن للبائع الانسحاب بإعادته مضاعفًا.
اسألنا في مكالمة مجانيةتوقّع escritura، وتدفع المبلغ المتبقي وتصبح المالك. يبيّن سند الملكية كيفية الدفع: في حالة الشيك المصرفي، الحساب الذي خرجت منه الأموال؛ وفي حالة التحويل، كلا الحسابين. ألن تتمكن من الحضور؟ يوقّع شخص نيابةً عنك بموجب توكيل.
قدّم إقرار ضريبة الشراء وسدّدها ضمن المهلة المحددة في منطقتك، والتي تتراوح بين شهر وشهرين، ثم سجّل سند الملكية في السجل العقاري: فهذا التسجيل يحميك من أي مطالبة من طرف آخر، ولن يسجّله السجل قبل تسديد الضريبة أو تقديم إقرارها.
يتمثل الجزء الأكبر من التكلفة في ضريبة الشراء، التي تحددها المنطقة التي يقع فيها المنزل (الجدول أدناه). ويتقاضى كاتب العدل والسجل العقاري رسومهما وفق جداول وطنية ترتفع ببطء مع زيادة السعر:
| سعر المنزل | كاتب العدل | السجل العقاري |
|---|---|---|
| €150,000 | حوالي €317 | حوالي €163 |
| €300,000 | حوالي €388 | حوالي €205 |
| €500,000 | حوالي €483 | حوالي 262 يورو |
هذه هي المبالغ المحددة للبيع، بعد خصم 5%، وقبل احتساب الصفحات الإضافية في عقد البيع والنسخ وضريبة القيمة المضافة بنسبة 21%. وبموجب القانون، يدفع البائع رسوم عقد البيع ويدفع المشتري رسوم نسخه، ما لم ينص العقد على خلاف ذلك، لكن كثيرًا من العقود تُحمّل المشتري جميع هذه التكاليف. أضف أتعاب محاميك ورسوم مكتب الإجراءات الإدارية، التي لا تخضع لأي تعرفة محددة، وتكلفة التقييم إذا اقترضت. غالبًا ما يخصص المشترون ميزانية تزيد بنسبة 10 إلى 15% على سعر العقار: لا يوجد رقم رسمي، ومعظم هذه التكلفة ضريبة.
بعد ذلك، تقتطعون 3% من السعر وتدفعونه إلى مصلحة الضرائب خلال شهر (النموذج 211)، كما تدفعون نيابةً عن البائع plusvalía municipal، وهي ضريبة البلدية على الزيادة في قيمة الأرض. وإذا لم تُسدَّد، تبقى نسبة 3% مستحقة على العقار. وعادةً ما يُخصم المبلغان من السعر لدى كاتب العدل.
يخضع المسكن المعاد بيعه لضريبة نقل الملكية (ITP) في المنطقة التي يقع فيها. أما المسكن الجديد الذي يُشترى من المطوّر العقاري، فيخضع لضريبة القيمة المضافة بنسبة 10% بدلًا من ذلك (7% IGIC في جزر الكناري)، إضافةً إلى ضريبة توثيق (AJD) على سند الملكية. تُحتسب الضريبة على السعر أو على القيمة المرجعية للمسكن لدى Catastro، إذا كانت أعلى.
| المنطقة | المسكن المعاد بيعه (ITP) | المسكن الجديد (AJD) |
|---|---|---|
| الأندلس | 7% | 1.2% |
| منطقة فالنسيا | 9%، و11% لما يزيد على €1 مليون | 1.4% |
| كتالونيا | من 10% إلى 13%، بحسب السعر | 1.5% |
| مدريد | 6% | 0.75% لما يزيد على €180,000 |
| جزر البليار | من 8% إلى 13%، بحسب السعر | 1.5%، و2% ابتداءً من €1 مليون |
| جزر الكناري | 6.5% | 1% |
| مورسيا | 7.75% | 1.5% |
هذه هي المعدلات العامة السارية في أكتوبر 2026. تغيّرت معدلات فالنسيا في 1 يونيو 2026؛ ويتدرج معدل كتالونيا من 10% حتى €600,000 إلى 13% لما يزيد على €1.5 مليون، فيما يدفع كبار المُلّاك 20%؛ أما المعدلات في جزر البليار فتتدرج من 8% حتى €400,000 إلى 13% لما يزيد على €2 مليون. وتُطبق المعدلات المخفّضة في كل منطقة على المسكن الرئيسي، وغالبًا ما تكون مشروطة بحد أقصى للسعر؛ أما منزل العطلات فيخضع للمعدل العام.
الموعد النهائي لتقديم الإقرار وسداد الضريبة يختلف بحسب المنطقة: شهران في الأندلس، وشهر واحد في فالنسيا وكتالونيا وجزر البليار وجزر الكناري، و30 يوم عمل في مدريد ومورسيا.
حاسبة التكاليف
ضريبة الشراء وأتعاب كاتب العدل والسجل العقاري بحسب سعرك ومنطقتك، والمبلغ النقدي الذي تحتاجه يوم التوقيع.
يتم الحساب في متصفحك: لا يُرسَل أي شيء ولا يُحفظ.
مثال: منزل مُعاد بيعه بسعر ٣٠٠٬٠٠٠ € في الأندلس
| ضريبة الشراء (ITP)٧٪ من ٣٠٠٬٠٠٠ € | ٢١٬٠٠٠ € |
|---|---|
| كاتب العدل، لتحرير سند الملكيةالتعرفة الوطنية، شاملةً ضريبة القيمة المضافة بنسبة ٢١٪؛ وتُضاف إليها الصفحات الإضافية والنسخ | ٤٦٩ € |
| السجل العقاريالتعرفة الوطنية، شاملةً ضريبة القيمة المضافة بنسبة ٢١٪ | ٢٤٩ € |
| إجمالي التكاليف فوق السعر٧٫٢٪ من السعر | ٢١٬٧١٨ € |
بموجب القانون، يدفع البائع تكلفة الصك والمشتري تكلفة نسخه، ما لم ينص العقد على خلاف ذلك، وكثيرًا ما تُحمّل العقود المشتري جميع التكاليف.
ادفع الضريبة خلال شهرين، تُحتسب من اليوم التالي لتوقيع سند الملكية (الأندلس).
غير مشمول
الخطوة ١: رقم NIE الخاص بك
يحتاج كاتب العدل إلى رقم NIE الخاص بك، وهو رقم الأجانب في إسبانيا، لتوقيع سند الملكية. نستخرجه لك، حتى وأنت في الخارج.
احصل على NIEلا تشمل الحاسبة: المعدلات المخفّضة للمسكن الرئيسي (منزل العطلات يخضع للمعدل العام)، ومعدل ٢٠٪ في كتالونيا لكبار المُلّاك، والمساكن المحمية (VPO)، والشراء عبر شركة، ونسبة ٣٪ التي تُحتجز عندما لا يقيم البائع في إسبانيا، وهي تُقتطع من السعر.
تقدير مبني على التعرفات الوطنية والمعدلات العامة لكل منطقة، جرى التحقق منها في ٢٧ أكتوبر ٢٠٢٦. هذه ليست استشارة ضريبية: يؤكد كاتب العدل أو gestoría المبالغ.
قد تظل الديون في إسبانيا مرتبطة بالعقار، لا بالبائع. اطلب من محامٍ مستقل التحقق مما يلي قبل توقيع عقد العربون:
نعم. يشمل قانون الرهن العقاري في إسبانيا كل شخص يقترض بضمان منزل، من دون اشتراط الإقامة. ويتعين على البنك تقييم دخلك، لا قيمة المنزل أساسًا، لذا توقّع أن يُطلب منك إثبات دخلك وضرائبك في الخارج. وعادةً ما تقرض البنوك غير المقيمين مبالغ أقل مما تقرضه للمقيمين، وغالبًا ما تكون بين 60 و70% من قيمة المنزل؛ وهذه ممارسة تتبعها البنوك وليست قاعدة.
احسب قيمة قسطك الشهري، والمبلغ الذي قد يقرضك إياه البنك، والنقد الذي تحتاج إليه عند التوقيع باستخدام حاسبة الرهن العقاري الإسبانية.
نعم، بموجب توكيل رسمي (poder notarial) لشخص يوقّع عقد البيع في إسبانيا نيابةً عنك: محامٍ أو قريب أو صديق. توقّع التوكيل:
عند شراء عقار، تطلب القنصليات مرجع العقار في السجل العقاري إذا كان متوفراً لديك، ويتحقق كاتب العدل الإسباني من أن التوكيل كافٍ لما سيُوقَّع. إذا وقّعت بنفسك ولم تكن تتحدث الإسبانية، يمكن لكاتب العدل أن يترجم، أو يمكنك إحضار مترجم شفهي.
ما زال قانون صدر عام 1975 يطلب من المشترين من غير مواطني الاتحاد الأوروبي الحصول على تصريح عسكري في المناطق ذات الأهمية للدفاع الوطني: جميع الجزر، بما فيها جزر البليار وجزر الكناري، والبلديات الواقعة على الحدود الفرنسية والبرتغالية، ومناطق أخرى مثل قرطاجنة ومضيق جبل طارق وخليج قادس. أُعفي مواطنو الاتحاد الأوروبي من ذلك منذ عام 1990؛ أما المشترون البريطانيون فأصبحوا بحاجة إليه منذ خروج بريطانيا من الاتحاد الأوروبي.
تقع مراكز البلدات غير الحدودية خارج هذه المناطق، وتُعد المناطق المعلنة ذات أهمية سياحية وطنية مناطق حاصلة على التصريح، كما أن تعليمات وزارة الدفاع، الواردة في قرار صدر عام 2023، تعفي الأراضي المبنية الواقعة خارج البلدات الحدودية من هذا الشرط. ويطلب كاتب العدل والسجل العقاري التصريح قبل التوقيع أو التسجيل. وتصدر الوزارة قرارها خلال أربعة أشهر بموجب اللائحة؛ أما في سبتة ومليلية، فيحتاج كل مشترٍ، بمن فيهم الإسبان، إلى تصريح مندوب الحكومة.
بعد امتلاك المنزل، تدفع سنويًا:
إذا أقمت في إسبانيا أكثر من 183 يومًا في السنة، تصبح مقيمًا ضريبيًا بدلًا من ذلك: اطّلع على دليلنا حول الإقامة الضريبية في إسبانيا. تتيح لك الشهادة الرقمية الإسبانية إنجاز معاملاتك مع وكالة الضرائب وبلديتك عبر الإنترنت.
بصفتك غير مقيم، تدفع 19% على مكسبك. ويحتجز المشتري 3% من السعر لحساب مصلحة الضرائب خلال شهر؛ ثم يكون لديك ثلاثة أشهر لتقديم النموذج 210، وخصم تلك الـ3%، واسترداد المبلغ المدفوع بالزيادة. ولا تستحق ضريبة plusvalía municipal التي تفرضها البلدية إلا إذا ارتفعت قيمة الأرض.
هل ستنقل ملكية المنزل في يوم ما؟ سيحتاج كل وريث إلى NIE، وسيدفع ضريبة الميراث في إسبانيا عليه وفقًا لقواعد إحدى المناطق الإسبانية.
تقارن بين البلدان؟ يتبع دليلنا حول شراء منزل في البرتغال الخطوات نفسها هناك.
تم التحقّق من القواعد والمبالغ والرسوم الواردة في هذا الدليل في 27 أكتوبر 2026، بالرجوع إلى القوانين والبوابات الرسمية:
بقلم بريندا ل.، خبيرة انتقال في AnchorLess. يشرح هذا الدليل القواعد؛ وعند الشراء، اطلب من محامٍ مستقل فحص العقار والعقد.
نعم. لا تفرض إسبانيا قيودًا عامة على المشترين الأجانب، سواء أكانوا مقيمين أم لا، كما أن ضريبة الشراء لا تعتمد على جنسيتك. يحتاج المشترون من خارج الاتحاد الأوروبي إلى تصريح عسكري في بعض المناطق: الجزر، والبلدات الحدودية، وعدد قليل من المناطق الأخرى.
نعم. يتضمن سند الملكية الرقم الضريبي لكل من يوقّعه، ويكون رقم الأجنبي هو NIE، ولن يسجل السجل العقاري عملية الشراء من دونه. يمكنك استخراجه في إسبانيا، أو من قنصلية، أو عن طريق ممثل؛ وتتولى AnchorLess استخراجه لك من الخارج.
بالنسبة إلى المنازل المعاد بيعها، تُطبَّق ضريبة نقل الملكية في الإقليم: 6% في مدريد، و7% في الأندلس، و9% في منطقة فالنسيا، و10% إلى 13% في كاتالونيا، بحسب السعر. أما المنزل الجديد، فتُطبَّق عليه ضريبة القيمة المضافة بنسبة 10%، ورسم طابع تحدده المنطقة ويتراوح بين 0.75% و2%؛ وفي جزر الكناري، تُطبَّق ضريبة IGIC بنسبة 7% بدلًا من ضريبة القيمة المضافة.
ضريبة الشراء، ثم بضع مئات من اليورو لكل من كاتب العدل والسجل العقاري، وفقًا لرسوم محددة على المستوى الوطني (نحو €388 و€205 لمنزل قيمته €300,000، قبل ضريبة القيمة المضافة)، بالإضافة إلى أتعاب محاميك ورسوم مكتب gestoría. غالبًا ما يخصص المشترون مبلغًا إضافيًا يعادل 10 إلى 15% من السعر، ويذهب معظمه إلى الضريبة.
نعم. تقيّم البنوك دخلك، وعادةً ما تقرض غير المقيمين مبالغ أقل مما تقرض المقيمين، وغالبًا ما تكون 60 إلى 70% من قيمة العقار. يقدم لك البنك عرضه الملزم قبل 10 أيام على الأقل من التوقيع، ويشرح لك كاتب العدل القرض مجانًا.
نعم، بموجب توكيل لشخص يوقّع سند الملكية نيابةً عنك. ويجب توقيع التوكيل في قنصلية إسبانية أو أمام كاتب عدل في بلدك، مع تصديق لاهاي وترجمة إلى الإسبانية.
لا. انتهى العمل بالتأشيرة الذهبية في 3 أبريل 2025 بالنسبة إلى الطلبات الجديدة. للعيش في إسبانيا، تحتاج إلى تصريح إقامة، مثل Non-Lucrative Visa أو تأشيرة الرحالة الرقمي؛ أما مواطنو الاتحاد الأوروبي فيسجلون.
لا. أُعلن عنها في يناير 2025 وطُرحت كمشروع قانون في مايو 2025، لكنها لم تُناقش مطلقًا وسقطت عند حل البرلمان في 6 أكتوبر 2026.
ضريبة العقارات البلدية IBI سنويًا، وضريبة دخل غير المقيمين على دخل افتراضي يعادل 1.1% أو 2% من القيمة المساحية، إذا لم تؤجر العقار: 19% إذا كنت مقيمًا في الاتحاد الأوروبي أو المنطقة الاقتصادية الأوروبية، و24% في غير ذلك. وتُطبَّق ضريبة الثروة على الأصول في إسبانيا التي تتجاوز قيمتها €700,000.
لا يشترط أي قانون ذلك، لكنه الخيار الأسهل للحصول على شيك مصرفي لكاتب العدل، والحصول على قرض عقاري إسباني، وتسديد فواتير المنزل. تفتح AnchorLess حسابًا لك من بلد إقامتك.
لا تجد الإجابة التي تبحث عنها؟ اتصل بفريق الخبراء لدينا.
اشترِ منزلك في إسبانيا، خطوة بخطوة
حوّل ضغوط الانتقال إلى نجاح مع AnchorLess.
اجعل الانتقال إلى إسبانيا سهلاً.
AnchorLess ليس بنكًا، أو محاسبًا، أو مستشارًا ضريبيًا، أو مستشارًا استثماريًا، أو مكتبًا قانونيًا، ولا نحن موقعًا حكوميًا أو رسميًا. نحن نعمل كوسيط، لمساعدتك في التواصل مع المحترفين المعتمدين وتسهيل العمليات الإدارية لنقلك إلى أوروبا.
انتقل إلى البرتغال
الخدمات
دليل
انتقل إلى إسبانيا
الخدمات
دليل
الانتقال إلى إيطالياأدوات مجانية
الانتقال إلى أوروبا