Посібник для іноземних покупців на 2026 рік
Від NIE до Реєстру нерухомості: 7 кроків, податки в кожному регіоні та що змінюється, якщо ви не живете в Іспанії.
Отримайте безплатний контрольний список
Купити будинок в Іспанії як іноземець може кожен: в Іспанії немає загальних обмежень для іноземних покупців, незалежно від того, живете ви там чи ні. Насамперед вам знадобиться NIE — ідентифікаційний номер іноземця: його зазначають у договорі купівлі-продажу, і без нього Земельний реєстр не зареєструє придбання.
Окрім вартості нерухомості, потрібно сплатити податок на купівлю, ставку якого встановлює кожен регіон: від 6% до 13% за житло на вторинному ринку, а також по кілька сотень євро за послуги нотаріуса та Земельного реєстру. У цьому посібнику розглянуто 7 кроків, витрати в різних регіонах і податки, які сплачують власники, що живуть за кордоном.
Отримайте безкоштовний чекліст для Іспанії та дотримуйтеся вимог
Особистий контрольний список для переїзду до Іспанії
Переконайтеся, що нічого не забули та дотримуєтеся вимог
Отримайте безплатний контрольний список
Купівля житла в Іспанії: 6 цифр (2026)
Усі п’ять відповідей — так? Ви готові зробити пропозицію.
Плануєте жити в Іспанії, а не просто володіти там житлом? Купівля не дає вам посвідки на проживання: дізнайтеся про візу для проживання без права на роботу або візу цифрового кочівника. Є запитання? Запитайте нас під час безплатної консультації.
Створити безкоштовний обліковий запис →Ваш персональний безкоштовний чекліст для Іспанії. Банківська картка не потрібна.
Так. У 2026 році в Іспанії немає загальних обмежень для іноземних покупців: громадяни ЄС і всі інші, резиденти й нерезиденти, купують нерухомість на тих самих умовах, що й іспанці, а податок на купівлю не залежить від вашого громадянства. Єдине правило, що залежить від громадянства, є давнім і вузькоспеціалізованим: покупцям з-за меж ЄС у деяких зонах, зокрема на островах і в прикордонних містах, потрібен військовий дозвіл.
Уряд оголосив про нього в січні 2025 року: податок у розмірі до 100% вартості нерухомості для покупців з-за меж ЄС, які не проживають в Іспанії. У травні 2025 року урядова парламентська група внесла його до парламенту як законопроєкт, однак його так і не обговорили, і він втратив чинність 6 жовтня 2026 року, коли парламент було розпущено перед виборами 29 листопада. Новому парламенту довелося б починати все спочатку.
Більше ні. Золота віза Іспанії, яка давала право на проживання за умови придбання нерухомості вартістю €500,000, перестала діяти для нових заявок 3 квітня 2025 року; дозволи, уже видані раніше, залишаються чинними на колишніх умовах. Щоб жити в Іспанії, потрібна окрема посвідка на проживання: Non-Lucrative Visa, якщо ви живете на пенсію або заощадження, або віза цифрового кочівника, якщо працюєте віддалено. Громадянам ЄС достатньо зареєструватися: дивіться наш посібник про те, як стати легальним резидентом Іспанії.
В іспанському договорі купівлі-продажу зазначається податковий номер кожного, хто його підписує, а податковим номером іноземця є NIE — número de identidad de extranjero. Без нього нотаріус має повідомити податкову службу про відсутність номера, а Реєстр нерухомості відмовляється зареєструвати купівлю, доки в новому договорі його не буде зазначено. Отримайте NIE до підписання договору arras, щоб дата оформлення договору купівлі-продажу не залежала від цього.
У наших посібниках про номер NIE і форму EX-15 описано кожен спосіб. Або доручіть це нам: ми оформимо ваш NIE онлайн, перебуваючи за кордоном, і прийдемо на прийом замість вас.
Безкоштовний чекліст для Іспанії
Ваш переїзд до Іспанії — крок за кроком, безкоштовно
Безкоштовно
Створити безкоштовний обліковий запис4.8/5Понад 1 500 відгуків
Банківська картка не потрібна
Від NIE до Реєстру власності: що робити на кожному етапі та скільки це коштує.
Ваш ідентифікаційний номер іноземця зазначають у договорі купівлі-продажу, а Реєстр власності не зареєструє вашу покупку без нього. Отримайте його до того, як зробите пропозицію: в Іспанії, у консульстві або через представника.
Отримати мій NIEЗакон не зобов’язує це робити: муніципалітети та комунальні служби Іспанії мають приймати рахунок у євро з іншої країни ЄС. Але іспанський рахунок — це простий спосіб отримати банківський чек, який ви передасте нотаріусу, оформити іспанську іпотеку та оплачувати рахунки за житло, у якому ви живете не цілий рік.
Відкрити мій рахунокВартість житла, а також податок на купівлю, встановлений регіоном (від 6% до 13% для житла на вторинному ринку, 10% ПДВ і гербовий збір для нового житла), послуги нотаріуса, Реєстру нерухомості та того, хто подасть податкову декларацію від вашого імені. Плануєте позичити кошти? Банк має надати вам обов’язкову пропозицію щонайменше за 10 днів до підписання.
Перегляньте податки за регіонамиРозрахуйте іпотекуБронювання — це коротка приватна угода, для якої закон не встановлює окремих правил і яка знімає житло з продажу. Використайте цей час, щоб перевірити, кому воно належить і які обтяження на ньому є (nota simple з Реєстру нерухомості), чи є заборгованість перед об’єднанням співвласників і за IBI, а також перевірити енергетичний сертифікат і, залежно від регіону, сертифікат придатності для проживання.
Що перевіритиПриватний договір, у якому зазначають ціну та дату підписання нотаріального акта в обмін на завдаток, зазвичай 10% від ціни. Якщо в договорі зазначено, що завдаток є penitenciales, ви можете відмовитися від угоди, втративши завдаток, а продавець — повернувши його у подвійному розмірі.
Запитайте нас під час безкоштовного дзвінкаВи підписуєте escritura, сплачуєте решту суми й стаєте власником. В акті фіксується спосіб оплати: у разі банківського чека — рахунок, з якого надійшли кошти; у разі переказу — обидва рахунки. Не можете бути присутніми? За вас підпише уповноважена особа на підставі довіреності.
Подайте декларацію та сплатіть податок на купівлю у встановлений у вашому регіоні строк — від одного до двох місяців, а потім зареєструйте документ у Реєстрі нерухомості: реєстрація захищає вас від претензій інших осіб, а Реєстр не зареєструє документ, доки податок не буде сплачено або задекларовано.
Більшу частину витрат становить податок на купівлю, розмір якого визначає регіон, де розташоване житло (таблиця нижче). Нотаріус і Реєстр нерухомості стягують плату за загальнодержавними тарифами, які зростають повільно разом із ціною:
| Вартість житла | Нотаріус | Реєстр нерухомості |
|---|---|---|
| €150,000 | близько €317 | близько €163 |
| €300,000 | близько €388 | близько €205 |
| €500,000 | близько €483 | близько 262 € |
Це суми за шкалою для оформлення продажу з урахуванням знижки 5%, але без урахування додаткових сторінок акта, копій і ПДВ 21%. За законом продавець оплачує оформлення акта, а покупець — його копії, якщо в договорі не зазначено інше; у багатьох договорах усі витрати покладаються на покупця. Додайте гонорар вашого юриста та витрати на послуги gestoría, які не встановлені жодною шкалою, а також вартість оцінювання, якщо берете кредит. Покупці часто закладають додатково 10–15% від ціни: офіційної суми немає, і більша частина припадає на податок.
Тоді ви утримуєте 3% від ціни та сплачуєте цю суму податковому органу протягом місяця (форма 211), а також сплачуєте замість продавця plusvalía municipal — муніципальний податок на приріст вартості землі. Якщо 3% не сплатити, ця сума залишається обтяженням на нерухомість. Зазвичай обидва платежі вираховують із ціни у нотаріуса.
За житло на вторинному ринку сплачують податок на передачу майна (ITP) у регіоні, де воно розташоване. За нове житло, придбане у забудовника, натомість сплачують ПДВ у розмірі 10% (7% IGIC на Канарських островах), а також гербовий збір (AJD) за оформлення договору. Податок розраховують від ціни або від довідкової вартості житла за даними Catastro, якщо вона вища.
| Регіон | Житло на вторинному ринку (ITP) | Нове житло (AJD) |
|---|---|---|
| Андалусія | 7% | 1.2% |
| Валенсійська спільнота | 9%, 11% для сум понад €1 мільйон | 1.4% |
| Каталонія | від 10% до 13%, залежно від ціни | 1.5% |
| Мадрид | 6% | 0.75% для сум понад €180,000 |
| Балеарські острови | від 8% до 13%, залежно від ціни | 1.5%, 2% від €1 мільйона |
| Канарські острови | 6.5% | 1% |
| Мурсія | 7.75% | 1.5% |
Загальні ставки, чинні станом на жовтень 2026 року. У Валенсійській спільноті ставки змінилися 1 червня 2026 року; у Каталонії шкала становить від 10% для вартості до €600,000 до 13% для вартості понад €1.5 мільйона, а великі власники сплачують 20%; на Балеарських островах шкала становить від 8% для вартості до €400,000 до 13% для вартості понад €2 мільйони. Знижені ставки в кожному регіоні застосовуються до основного житла, часто за умови, що його вартість не перевищує встановлений ліміт: за будинок для відпочинку сплачують загальну ставку.
Крайній строк подання декларації та сплати податку залежить від регіону: два місяці в Андалусії, один місяць у Валенсійській спільноті, Каталонії, на Балеарських і Канарських островах, 30 робочих днів у Мадриді та Мурсії.
Калькулятор витрат
Податок на купівлю, нотаріус і Реєстр нерухомості для вашої ціни та вашого регіону, а також сума, яка знадобиться вам у день підписання.
Розрахунок відбувається у вашому браузері: нічого не надсилається й не зберігається.
Приклад: житло на вторинному ринку за 300 000 EUR, Андалусія
| Податок на купівлю (ITP)7% від 300 000 EUR | 21 000 EUR |
|---|---|
| Нотаріус, оформлення актаЗагальнодержавний тариф, з ПДВ 21%; додаткові сторінки й копії — окремо | 469 EUR |
| Реєстр нерухомостіЗагальнодержавний тариф, з ПДВ 21% | 249 EUR |
| Разом понад ціну7,2% від ціни | 21 718 EUR |
За законом продавець оплачує оформлення акта, а покупець — його копії, якщо договором не передбачено інше; однак у багатьох договорах усі витрати покладаються на покупця.
Сплатіть податок протягом двох місяців, рахуючи від дня, наступного за датою нотаріального акта (Андалусія).
Не входить у розрахунок
Крок 1: ваш NIE
Щоб підписати нотаріальний акт, нотаріусу потрібен ваш NIE — іспанський номер для іноземців. Ми оформимо його за вас, навіть з-за кордону.
Отримати NIEНе враховано: знижені ставки для основного житла (за будинок для відпочинку сплачують загальну ставку), ставка 20% у Каталонії для великих власників, пільгове житло (VPO), купівля через компанію, а також 3%, які утримують, коли продавець не проживає в Іспанії: їх віднімають від ціни.
Оцінка за загальнодержавними тарифами та загальними ставками кожного регіону, перевірено 27 жовтня 2026 р.. Це не податкова консультація: суми підтвердить ваш нотаріус або gestoría.
Іспанські борги можуть бути пов’язані з нерухомістю, а не з продавцем. Попросіть незалежного юриста перевірити до підписання arras:
Так. Законодавство Іспанії про іпотеку поширюється на кожного позичальника, який отримує кредит під заставу житла, незалежно від місця проживання. Банк має оцінювати ваші доходи, а не переважно вартість житла, тому будьте готові підтвердити доходи, отримані за кордоном, і сплачені податки. Банки зазвичай кредитують нерезидентів на меншу суму, ніж резидентів, часто — 60–70% вартості житла: це практика банків, а не законодавча вимога.
Розрахуйте щомісячний платіж, суму, яку може позичити банк, і кошти, потрібні під час підписання, за допомогою нашого калькулятора іпотеки в Іспанії.
Так, за допомогою довіреності (poder notarial), виданої особі, яка підпише за вас договір купівлі-продажу в Іспанії: адвокату, родичу чи другові. Ви підписуєте її:
Для купівлі консульства просять надати реєстраційний номер нерухомості в земельному реєстрі, якщо він у вас є, а іспанський нотаріус перевіряє, чи достатньо повноважень за довіреністю для підписання відповідних документів. Якщо ви підписуєте документи особисто й не розмовляєте іспанською, нотаріус може забезпечити переклад або ви можете запросити перекладача.
Закон 1975 року й досі вимагає від покупців, які не є громадянами ЄС військового дозволу в зонах, що становлять інтерес для національної оборони: на всіх островах, зокрема на Балеарських і Канарських островах, у муніципалітетах на кордонах із Францією та Португалією, а також в інших місцевостях, як-от Картахена, Гібралтарська протока та Кадіська затока. Громадяни ЄС звільнені від цієї вимоги з 1990 року; британським покупцям такий дозвіл потрібен після Brexit.
Центральні частини міст, розташованих не на кордоні, не входять до цих зон; території, оголошені зонами національного туристичного інтересу, вважаються такими, на які дозвіл поширюється автоматично. Інструкції Міністерства оборони, наведені в рішенні 2023 року, скасовують цю вимогу для забудованих земель за межами прикордонних міст. Нотаріус і Реєстр нерухомості вимагають дозвіл до підписання документів або реєстрації. Згідно з регламентом, Міністерство ухвалює рішення протягом чотирьох місяців; у Сеуті та Мелільї дозвіл делегата уряду потрібен кожному покупцеві, зокрема громадянам Іспанії.
Після придбання житла ви щороку сплачуєте:
Якщо ви живете в Іспанії понад 183 дні на рік, ви стаєте податковим резидентом. Дивіться наш посібник про податкове резидентство в Іспанії. Цифровий сертифікат Іспанії дає змогу взаємодіяти з податковою службою та муніципалітетом онлайн.
Як нерезидент, ви сплачуєте 19% від отриманого прибутку. Покупець утримує 3% від ціни для податкового органу протягом місяця; потім у вас є три місяці, щоб подати форму 210, відняти ці 3% і повернути переплачену суму. Муніципальний податок plusvalía municipal сплачується лише тоді, коли вартість землі зросла.
Передаєте житло у спадок? Кожному спадкоємцю знадобиться NIE, і він сплачуватиме податок на спадщину в Іспанії відповідно до правил іспанського регіону.
Порівнюєте країни? У нашому посібнику з купівлі житла в Португалії описано ті самі етапи.
Правила, суми та збори, наведені в цьому посібнику, перевірили 27 жовтня 2026 року відповідно до законодавства та інформації на офіційних порталах:
Авторка — Бренда Л., фахівчиня з переїзду в AnchorLess. У цьому посібнику пояснюються правила; перед купівлею попросіть незалежного юриста перевірити житло та договір.
Так. В Іспанії немає загальних обмежень для іноземних покупців — незалежно від того, чи є вони резидентами, а податок на купівлю не залежить від громадянства. Покупцям із країн поза ЄС у деяких зонах потрібен військовий дозвіл: на островах, у прикордонних містах та ще в кількох районах.
Так. У договорі купівлі-продажу зазначають податковий номер кожного підписанта; для іноземців це NIE, а Реєстр нерухомості не зареєструє купівлю без нього. Його можна отримати в Іспанії, у консульстві або через представника; AnchorLess допоможе отримати його з-за кордону.
Для житла на вторинному ринку сплачується регіональний податок на передачу майна: 6% у Мадриді, 7% в Андалусії, 9% у Валенсійському регіоні, 10%–13% у Каталонії залежно від ціни. Для нового житла — ПДВ у розмірі 10% і гербовий збір, установлений регіоном, — від 0,75% до 2%; на Канарських островах замість ПДВ сплачується IGIC у розмірі 7%.
Податок на купівлю, а також по кілька сотень євро за послуги нотаріуса та Реєстру нерухомості, тарифи яких установлюються на загальнодержавному рівні (приблизно €388 і €205 відповідно для житла вартістю €300,000, без урахування ПДВ), а також послуги вашого адвоката й gestoría. Покупці часто закладають додатково 10–15% від ціни, більша частина цієї суми припадає на податок.
Так. Банки оцінюють ваші доходи й зазвичай кредитують нерезидентів на меншу суму, ніж резидентів, часто — 60–70% вартості. Банк надає вам обов’язкову для нього пропозицію щонайменше за 10 днів до підписання, а нотаріус безкоштовно пояснює умови кредиту.
Так, оформивши довіреність на особу, яка підпише договір купівлі-продажу замість вас. Її потрібно підписати в іспанському консульстві або перед нотаріусом у вашій країні, засвідчити апостилем Гаазької конвенції та перекласти іспанською.
Ні. Прийом нових заяв на золоту візу припинили 3 квітня 2025 року. Щоб жити в Іспанії, потрібна посвідка на проживання, наприклад віза для осіб без права на працевлаштування або віза для цифрових кочівників; громадяни ЄС реєструються.
Ні. Його оголосили в січні 2025 року та внесли на розгляд як законопроєкт у травні 2025 року, але так і не обговорили; законопроєкт втратив чинність після розпуску парламенту 6 жовтня 2026 року.
Щороку — IBI, який стягує муніципалітет, а також податок на доходи нерезидентів із розрахункового доходу в розмірі 1.1% або 2% від кадастрової вартості, якщо ви не здаєте житло в оренду: 19%, якщо ви проживаєте в ЄС або ЄЕЗ, і 24% в інших випадках. Податок на майно стягується, якщо вартість активів в Іспанії перевищує €700,000.
За законом він не обов’язковий, але це найпростіший спосіб отримати банківський чек для нотаріуса, оформити іспанську іпотеку та оплачувати рахунки за житло. AnchorLess відкриє рахунок для вас у країні, де ви проживаєте.
Не знайшли потрібну інформацію? Зверніться до нашої команди експертів.
Купіть житло в Іспанії крок за кроком
Перетворіть стрес через переїзд на успіх з AnchorLess.
Переїзд до Іспанії — просто.
AnchorLess не є банком, бухгалтером, податковим консультантом, інвестиційним консультантом або юридичною фірмою, а також не є урядом або офіційним урядовом веб-сайтом. Ми виступаємо як посередник, допомагаючи з'єднати вас з акредитованими професіоналами та спрощуючи адміністративні процеси для вашого переїзду в Європу.
ПЕРЕЄЗД НА ПОРТУГАЛІЮ
Послуги
Посібники
ПЕРЕЄЗДИТИ В ІСПАНІЮ
Послуги
Посібники
ПЕРЕЇЗД ДО ITALY
ПЕРЕЇЗД ДО ЄВРОПИ
Посібники
Безкоштовні інструменти
© 2022 - 2026 anchorless.io, всі права захищено.
