スペインで家を購入するにはNIEが必要ですか？

はい。証書には署名者全員の税番号が記載され、外国人の場合はNIEです。これがなければ土地登記所は購入を登記できません。スペイン国内、領事館、または代理人を通じて取得できます。AnchorLessなら国外からでも取得できます。

スペインで家を購入する際の税金はいくらですか？

中古住宅の場合、地域ごとの不動産取得税：マドリード州は6%、アンダルシア州は7%、バレンシア州は9%、カタルーニャ州は価格に応じて10%から13%。新築住宅の場合、VATは10%、印紙税は地域ごとに定められ、0.75%から2%。カナリア諸島では、VATの代わりにIGICが7%。

スペインへ渡航せずに家を購入できますか？

はい。スペイン領事館または自国の公証人の前で署名し、ハーグ・アポスティーユを取得してスペイン語に翻訳した委任状を作成すれば、代理人があなたに代わって証書に署名できます。

スペインで家を購入すると、居住権を得られますか？

いいえ。新規申請のゴールデンビザは2025年4月3日に終了しました。スペインに住むには、非営利ビザやデジタルノマドビザなどの居住許可が必要です。EU市民は登録します。

非居住者としてスペインの住宅にかかる税金は何ですか？

市役所へのIBIの毎年の支払い、および貸し出さない場合の、固定資産評価額の1.1%または2%をみなし所得とする非居住者所得税：EUまたはEEAに居住している場合は19%、それ以外の場合は24%。スペイン国内の資産が€700,000を超えると、富裕税が課されます。

スペインで家を購入するには、スペインの銀行口座が必要ですか？

法律で義務付けられているわけではありませんが、公証人への銀行小切手の用意、スペインでの住宅ローンの利用、住宅関連の請求書の支払いを簡単にする方法です。AnchorLessが、お客様の母国から口座を開設します。

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外国人購入者向け2026年ガイド

2026年に外国人がスペインで家を購入する方法

NIEから不動産登記簿まで：7つの手順、地域ごとの税金、スペインに住んでいない場合に変わること。

あなたのNIE：証書への記載がなければ、登記できません
購入税：中古物件の場合、マドリードでは6%、カタルーニャでは最大13%
ゴールデンビザ：2025年4月3日に終了

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2026年10月27日更新 · Brenda Lins Brito L.著

スペインのベヘール・デ・ラ・フロンテーラにある小さな広場の、白く塗られた家々、ヤシの木、青い植木鉢

アルテアのコスタ・ブランカにある錬鉄製のバルコニーから望む、瓦屋根越しの海の景色

外国人によるスペインでの住宅購入は誰でも可能です。スペインには、居住者か非居住者かを問わず、外国人の購入者に対する一般的な制限はありません。まず必要なのは、外国人番号であるNIEです。これは権利証書に記載され、これがなければ土地登記所に購入を登記できません。

物件価格に加えて、地域ごとに定められた購入税がかかります。中古住宅の場合は6%から13%で、公証人と土地登記所への手数料もそれぞれ数百ユーロかかります。このガイドでは、7つの手順、地域別の費用、海外に居住する所有者として支払う税金について説明します。

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スペイン向けAnchorMoveダッシュボード：ビザのスケジュール、次のステップ、無料相談

執筆

Brenda Lins Brito

コンテンツ・ソーシャルメディアマネージャー

Brendaは、AnchorLessのポルトガル、スペイン、イタリアへの移住ガイドを担当しています。ブラジル生まれで、ポルトガルで学び、働いた後、ベルギーに定住しました。

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目次12

スペインでの不動産購入を数字で見る6つのポイント
購入の準備はできていますか？
外国人はスペインで不動産を購入できますか？
NIEが必要な理由
7つのステップで家を購入する方法
地域別の税金
契約前に確認すべきこと
非居住者向け住宅ローン
海外からの購入
島々と国境の町
所有者としての税金
よくある質問

スペインで家を買う：6つの数字（2026年）

€9.84スペインでNIEを取得する際の警察手数料
6%–13%中古住宅の購入税。地域と価格によって異なります
10%新築住宅の付加価値税。印紙税が別途かかります
10日間契約に署名する前に、拘束力のある住宅ローンのオファーを検討できる期間
19% / 24%貸し出していない住宅に対する非居住者の年間税率
3%非居住者から購入する際に、価格から差し引かれる金額

スペインで家を購入する準備はできていますか？30秒でチェック

NIEを取得済み、または申請済みですか？売買証書に記載されます。
物件価格に加え、購入税も用意できていますか？中古住宅の場合、地域によって6%～13%。さらに、公証人と不動産登記所にそれぞれ数百ユーロかかります。
独立した第三者が物件を確認していますか？所有者、負担、債務、許認可を確認します。
スペインで署名できますか？または、誰かに委任状を渡していますか？
EU市民ではなく、島または国境付近で物件を購入しますか？軍事許可が必要かどうか確認しましたか？

5項目すべてに「はい」と答えられましたか？購入の申し出をする準備ができています。

スペインで家を所有するだけでなく、実際に暮らす予定ですか？購入しても在留許可は得られません。非営利ビザまたはデジタルノマドビザをご検討ください。ご不明な点はありますか？無料相談でお問い合わせください。

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外国人はスペインで不動産を購入できますか？

はい。2026年現在、スペインには外国人購入者に対する一般的な制限はありません。EU市民もそれ以外の人も、居住者も非居住者も、スペイン人と同じ条件で購入でき、購入税は国籍によって異なりません。国籍に基づく唯一の規則は、古く限定的なものです。EU域外の購入者は、一部の地域で軍事許可が必要で、島々や国境沿いの町もその対象です。

外国人購入者への100％課税はどうなりましたか？

政府は2025年1月、スペインに居住していないEU域外の購入者に対し、物件価格の最大100％を課税する案を発表しました。この案は2025年5月、与党会派による法案として議会に提出されましたが、審議されることはなく、選挙のために議会が解散された2026年10月6日に失効しました。新しい議会で、最初から手続きをやり直す必要があります。

住宅を購入すると居住権を取得できますか？

現在は取得できません。50万ユーロの不動産購入で居住権を得られたスペインのゴールデンビザは、新規申請について2025年4月3日に終了しました。すでに許可を取得している人には、従来の規則が引き続き適用されます。スペインに住むには、別途、居住許可が必要です。年金や貯蓄で生活する場合はNon-Lucrative Visa、リモートで働く場合はDigital Nomadビザが該当します。EU市民は登録するだけです。詳しくは、スペインで合法的な居住者になる方法をご覧ください。

スペインで不動産を購入するのにNIEが必要な理由

スペインの不動産譲渡証書には、署名する全員の税務番号が記載されます。外国人の税務番号はNIE、つまり外国人識別番号です。番号がない場合、公証人は税務当局に未記載であることを報告しなければならず、新しい証書に番号が記載されるまで、土地登記所は購入の登記を受け付けません。売買予約契約に署名する前にNIEを取得しておけば、証書の日付がNIEの取得待ちになることはありません。

NIEの取得方法

スペイン国内で、警察署または外国人窓口に本人が出向き、EX-15フォームと790コード012の手数料の領収書（2026年は€9.84）を提出します。規則では、警察は5日以内に判断することになっています。
海外からスペイン領事館で申請します。手数料は領事館ごとに異なり、ロンドンでは£8.65、ニューヨークでは$12です。ロンドンでは通常3週間以内、ニューヨークでは5週間以内にNIEが発行されると案内されています。
代理人を通じて、委任状を用意して申請します。領事館と政府の投資家向けプラットフォームがこの方法を受け付けています。

NIE番号とEX-15フォームに関するガイドでは、それぞれの申請方法を詳しく解説しています。または、手続きをお任せください。オンラインでNIEを取得し、海外から申請して、予約にも代理で出席します。

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スペインで家を購入する7つのステップ

NIEの取得から土地登記簿への登録まで。各ステップで必要なことと費用をご紹介します。

1
NIEを取得する
外国人登録番号は売買証書に記載されます。これがないと土地登記簿に購入を登録できません。購入の申し込みをする前に取得しましょう。スペイン国内、領事館、または代理人を通じて申請できます。
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2
スペインの銀行口座を開設する
法律上、開設は義務ではありません。スペインの市役所や公共料金の事業者は、他のEU加盟国の銀行口座も受け付ける必要があります。ただし、公証人に渡す銀行小切手やスペインの住宅ローン、年間を通して住んでいない住宅の請求書の支払いには、スペインの銀行口座があると簡単です。
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3
予算を決める
物件価格に加え、地域ごとの取得税（中古住宅は6%～13%、新築住宅は付加価値税10%と印紙税）、公証人費用、土地登記費用、税務申告を代行する人への費用がかかります。借入れをする場合、銀行は契約の少なくとも10日前までに、拘束力のある融資条件を提示しなければなりません。
税金：地域別
地域別の税金を見る住宅ローンを計算する
4
物件を仮押さえして確認する
予約契約は、法律で独自の規則が定められていない短い私的合意で、物件を売り出し中の状態から外します。この期間を利用して、所有者と物件に設定されている負担（不動産登記簿のnota simple）、管理組合費とIBIの滞納、エネルギー性能証明書、地域によっては居住適格証明書を確認しましょう。
Nota simple：数ユーロ
確認事項
5
arras契約に署名する
手付金を支払って締結する契約で、価格と公正証書の作成日を定めます。手付金は価格の10%であることが多く、契約に手付解除条項（penitenciales）があれば、買主は手付金を放棄し、売主は手付金の倍額を返すことで契約を解除できます。
手付金：通常10%
無料相談でお問い合わせください
6
公証人の前で公正証書に署名する
escrituraに署名し、残金を支払うと、所有者になります。公正証書には支払い方法が記録されます。銀行小切手の場合は資金の出所となった口座、振込の場合は双方の口座が記録されます。現地に行けない場合は、委任状を使って代理人に署名してもらえます。
公証人手数料：物件価格€300,000の場合、約€388（IVA別）
7
税金を納付して登記する
地域ごとに定められた期限（1〜2か月以内）に購入税を申告・納付し、その後、土地登記所で権利証書を登記します。登記することで第三者からの権利主張を防ぐことができます。また、税金が納付または申告されるまでは、登記所は登記を受け付けません。
土地登記所：約205ユーロ（30万ユーロの場合）、付加価値税別

スペインで家を購入する費用はいくらですか？

費用の大部分を占めるのは購入税で、住宅がある地域によって税率が定められています（下の表）。公証人と土地登記所の手数料は全国一律の基準に基づき、物件価格に応じて緩やかに上がります。

住宅価格	公証人	土地登記所
€150,000	約€317	約€163
€300,000	約€388	約€205
€500,000	約€483	約262ユーロ

これらは売買に適用される基準額で、5%の割引が適用されています。証書の追加ページ、謄本、21%のVATは含まれていません。法律上、証書の費用は売主が、謄本の費用は買主が負担します。ただし、契約で別段の定めがある場合はこの限りではなく、多くの契約ではすべての費用を買主が負担することになっています。基準額が定められていない弁護士と gestoría の手数料に加え、借入をする場合は評価費用も加算してください。買主は価格に加えて10～15%を予算に見込むことがよくあります。公的な数値はなく、その大半は税金です。

購入の申し込み前NIE、銀行口座、予算
予約確認している間、物件を市場から取り下げる
手付契約手付金と証書の締結日
証書支払いを済ませ、所有者になる
1～2か月地域ごとに定められた期限内に購入税を支払う
登記所有権を第三者から保護する

スペインに居住していない売主から購入する

その後、価格の3％を差し引いて、1か月以内に税務当局へ納付し（フォーム211）、売主に代わって、土地の値上がりに対する市役所の税金であるplusvalía municipalも支払います。未納の場合、3％分は物件に対する負担として残ります。通常、どちらも公証人の前で売買価格から差し引かれます。

スペインで不動産を購入する際の税金：地域別

中古住宅を購入する場合は、その物件が所在する地域に不動産譲渡税（ITP）を納付します。デベロッパーから新築住宅を購入する場合は、代わりに付加価値税（VAT）10%（カナリア諸島では一般間接税（IGIC）7%）に加え、権利証に対する印紙税（AJD）がかかります。税額は購入価格を基準に算出されますが、住宅のCatastro参照価格のほうが高い場合は、その価格が基準となります。

地域	中古住宅（ITP）	新築住宅（AJD）
アンダルシア	7%	1.2%
バレンシア州	9%、100万ユーロ超は11%	1.4%
カタルーニャ	価格に応じて10%から13%	1.5%
マドリード	6%	18万ユーロ超は0.75%
バレアレス諸島	価格に応じて8%から13%	1.5%、100万ユーロから2%
カナリア諸島	6.5%	1%
ムルシア	7.75%	1.5%

一般税率は2026年10月時点で適用されているものです。バレンシア州の税率は2026年6月1日に改定されました。カタルーニャの税率は、60万ユーロ以下が10%から、150万ユーロ超で13%となり、大規模所有者は20%を納付します。バレアレス諸島の税率は、40万ユーロ以下が8%から、200万ユーロ超で13%となります。各地域の軽減税率は主たる住居を対象とし、多くの場合、価格上限が設けられています。別荘には一般税率が適用されます。

申告・納付期限は地域によって異なります。アンダルシアは2か月、バレンシア州、カタルーニャ、バレアレス諸島、カナリア諸島は1か月、マドリードとムルシアは30営業日です。

費用シミュレーター

購入費用はいくらかかる？

物件価格と地域に応じた購入税、公証人費用、土地登記費用と、署名当日に必要な資金がわかります。

費用を試算する試算ツールを閉じる

計算はブラウザ内で行われ、何も送信・保存されません。

例：アンダルシア、€300,000の中古物件

購入税（ITP）€300,000の7%	€21,000
公証人（公正証書）全国共通の料金表、付加価値税21%込み。追加ページと謄本は別途	€469
土地登記所全国共通の料金表、付加価値税21%込み	€249
物件価格以外の費用の合計物件価格の7.2%	€21,718

法律上、証書の費用は売主が、謄本の費用は買主が負担します。ただし、契約で別段の定めがある場合を除きます。実際には、費用のすべてを買主が負担する契約も多くあります。

公正証書の日付の翌日から数えて2か月以内に税金を納付してください（アンダルシア）。

含まれないもの

弁護士と、利用する場合はgestoríaの報酬。料金表はなく、自由に取り決められます。
借入をする場合、銀行による物件評価の費用。住宅ローン自体の公証人費用、登記費用、印紙税は、法律により銀行が負担します。

ステップ1：NIEの取得

公正証書に署名するには、公証人があなたのNIE（スペインの外国人番号）を必要とします。海外からでも、当社が代わりに取得します。

NIEを取得する

対象外：主たる住居向けの軽減税率（別荘には一般税率が適用されます）、カタルーニャの大規模所有者向けの20%、公的保護住宅（VPO）、法人による購入、売主がスペインに居住していない場合に差し引く3%（物件価格から支払われます）。

全国共通の料金表と各地域の一般税率にもとづく試算です（2026年10月27日確認）。税務アドバイスではありません。金額は公証人またはgestoríaにご確認ください。

出典：各数値の根拠となる法律

契約に署名する前に確認すること

スペインの債務は売主ではなく、物件に引き継がれることがあります。arras（売買予約契約）を結ぶ前に、独立した弁護士に次の点を確認してもらいましょう。

登記所のnota simple：物件の所有者、抵当権、その他の負担。オンラインで数ユーロで取得できます。
管理費。集合住宅では、物件は当年度とその前の3年間の未払い管理費について責任を負います。売主は公証人に管理組合の債務証明書を提出しなければなりません。明示的に提出を免除する場合を除き、免除しないでください。
IBI（市役所の固定資産税）：売主が未納の税金についても物件が責任を負い、公証人は債務の有無を知らせます。
エネルギー性能証明書。登録済みの証明書を売主が契約書に添付します。有効期間は最長10年です。
居住適性証明書または占有許可証。地域によって異なります。カタルーニャ州では売却に必要です。バレアレス諸島では、証明書がない場合は権利証書にその旨を記載します。バレンシア州では、許可証の有効期間が10年を超えている場合、更新が必要です。
EU市民でなく、物件が規制区域内にある場合は、軍事当局の許可（下記）。

スペインで非居住者でも住宅ローンを組めますか？

はい。スペインの住宅ローン法は、居住要件なしで、住宅を担保に借り入れるすべての人に適用されます。銀行は住宅の価値だけでなく、主に収入を審査するため、海外での収入と納税状況を示すことになるでしょう。銀行は通常、非居住者には居住者より少ない金額を融資し、住宅価値の60～70%程度となることがよくあります。これは銀行の慣行であり、法的な規則ではありません。

署名する少なくとも10日前までに、銀行から拘束力のある融資条件書（FEIN）、警告事項を記載した書面（FiAE）、契約書の草案が渡されます。
署名の前、遅くとも前日までに、自分で選んだ公証人と対面または代理人を通じて面談し、費用の負担なくローンについて説明を受けます。この手続きを行わなければ、住宅ローンの公正証書は作成できません。
銀行が負担する費用は、手続き代行業者、公正証書の作成、登記、印紙税です。評価費用はあなたが負担します。
収入を受け取る通貨とは異なる通貨で借り入れたローンは、収入を受け取る通貨に換算できます。

スペインの住宅ローン計算ツールで、毎月の返済額、銀行から借りられる金額、署名時に必要な現金を確認できます。

スペインにいなくても家を購入できますか？

はい、委任状（poder notarial）を使い、弁護士、親族、友人などにスペインであなたに代わって契約証書に署名してもらえます。委任状には次の場所で署名します。

スペイン領事館：スペインの公証人として機能するため、この委任状にはアポスティーユは不要です。領事館が署名するのは委任状であり、売買契約そのものではありません（ロンドンの領事館もそう明記しています）。また、すべての領事館がこの手続きに対応しているわけではありません。
自国の公証人の前：この場合、委任状にはハーグ・アポスティーユを取得し、スペイン語に翻訳する必要があります。

購入手続きでは、領事館から、分かる場合は物件の土地登記簿上の参照番号を求められます。また、スペインの公証人は、署名する内容に対して委任状が十分な権限を与えているか確認します。本人が出向いて署名する場合、スペイン語を話せなければ、公証人が通訳するか、通訳者を同行させることができます。

軍事許可：島々と国境の町

1975年の法律では、国防上重要な区域でEU市民ではない購入者に軍事許可を求めています。対象となるのは、バレアレス諸島とカナリア諸島を含むすべての島々、フランスおよびポルトガルとの国境に接する自治体、さらにカルタヘナ、ジブラルタル海峡、カディス湾などの地域です。EU市民は1990年以降、免除されています。英国人の購入者は、ブレグジット以降、許可が必要です。

国境に接していない町の中心部は対象区域外です。国の観光上重要な地域に指定された区域は許可済みとみなされ、2023年の決定で引用された国防省の指示により、国境の町以外にある市街地では許可が免除されます。公証人と土地登記所は、契約の締結または登記の前に許可を求めます。規則上、国防省は4か月以内に決定します。セウタとメリリャでは、スペイン人を含むすべての購入者に政府代表の許可が必要です。

海外在住者のスペイン不動産税

住宅を所有すると、毎年次の税金を支払います。

IBIは市役所の不動産税です。課税標準となる地籍評価額の0.4%〜1.1%で、税率は自治体が定めます。1月1日時点の所有者が納税義務を負います。
賃貸に出していない住宅には、非居住者所得税が課されます。スペインでは、地籍評価額の2%（過去10年以内に評価額が改定されている場合は1.1%）をみなし所得とし、EUまたはEEA在住者には19%、それ以外の地域（英国と米国を含む）に在住の人には24%の税率が適用されます。申告には様式210を使用し、海外からの銀行振込で納付できます。2026年分の所得については、翌年の4月1日から12月31日までが申告・納付期間です。スペインの税務カレンダーで日程を確認でき、リマインダーを設定することもできます。
賃貸に出すと、代わりに賃料に課税されます。EUまたはEEA在住者は経費控除後の賃料に19%、それ以外の地域に在住の人は総賃料に24%が課されます。
富裕税は、スペイン国内の資産のみを対象とし、控除額700,000ユーロを超える部分に課されます。資産の大部分が所在する自治州の規則が適用されます。また、3百万ユーロを超える資産には国の連帯税も課されます。

年間183日を超えてスペインに住むと、税務上の居住者になります。詳しくは、スペインの税務上の居住地に関するガイドをご覧ください。スペインのデジタル証明書を使えば、税務当局や市役所の手続きをオンラインで行えます。

後日売却する場合

非居住者の場合、譲渡益に対して19%を納税します。買主は1か月以内に価格の3%を税務当局に納付するために留保します。その後、3か月以内に申告書210を提出し、その3%を控除して、納め過ぎた分の還付を受けます。市役所に納める自治体譲渡益税は、土地の価値が上昇した場合に限り課されます。

いつか住宅を相続する予定ですか？相続人はそれぞれNIEを取得し、スペインの地域ごとの規則に基づいて、その住宅に対するスペインの相続税を納めます。

国ごとの違いを比較していますか？ポルトガルでの住宅購入に関するガイドでは、同国での手順を同じように紹介しています。

このガイドの確認方法

このガイドに記載された規則、金額、手数料は、2026年10月27日に法律および公式ポータルで確認しました。

Ley del Notariado第23条および第24条（証書に記載する税務番号と支払方法）、Ley Hipotecaria第254条（これらがなければ、また税の納付前には登記できないこと）、およびRD 1065/2007第20条（外国人の税務番号はNIE）。
Real Decreto 1155/2024第205条（NIE）、警察の手続き案内ページと様式790コード012、ならびにロンドンおよびニューヨークの領事館のNIE案内ページ。
不動産譲渡税法（RDLeg 1/1993）および各自治州の税法：アンダルシア（Ley 5/2021）、バレンシア（Ley 5/2025による改正を含むLey 13/1997）、カタルーニャ（Codi tributari、Decreto-ley 5/2025）、マドリード（DLeg 1/2010）、バレアレス諸島（DLeg 1/2014）、カナリア諸島（DLeg 1/2009および1/2025）、ムルシア（Ley 3/2025による改正を含むDLeg 1/2010）。付加価値税法第91条。
公証人および登記官の報酬基準（RD 1426/1989および1427/1989）、Código Civil第1454条および第1455条、Ley de Propiedad Horizontal第9条、地方財政法（TRLRHL）第64条、第72条および第106条、ならびにエネルギー証明書に関するRD 390/2021。
住宅ローン法（Ley 5/2019）第2条、第11条、第14条、第15条および第20条。
非居住者所得税法（TRLIRNR）第10条、第24条および第25条、その施行規則第14条、ならびにOrden HAC/623/2026（様式210）。資産税法（Ley 19/1991）およびLey 38/2022（連帯税）。
Ley 8/1975とRD 689/1978（制限区域）、および2023年5月25日のDGSJFPの決定、
Ley Orgánica 1/2025（ゴールデンビザの終了）、Real Decreto 806/2026（議会の解散）、法案122/000196に関する下院の記録（100％の税、失効）およびReal Decreto-ley 29/2026（承認待ち）、
拒否された外国のIBANについてのBanco de España、および委任状についてのロンドン、トロント、ダブリンの領事館。

AnchorLessの移住専門家、Brenda L.が執筆。本ガイドでは規則を説明しています。物件を購入する際は、独立した弁護士に物件と契約書を確認してもらいましょう。

よくある質問

外国人でもスペインで不動産を購入できますか？

はい。スペインでは、居住者かどうかを問わず、外国人による不動産購入に一般的な制限はなく、購入税も国籍によって変わりません。EU域外の購入者は、一部地域（島しょ部、国境沿いの町、その他一部の地域）で軍事当局の許可が必要です。

スペインで住宅を購入するにはNIEが必要ですか？

はい。権利証書には署名者全員の税務番号が記載され、外国人の場合はNIEです。また、不動産登記所はNIEがないと購入を登記できません。スペイン国内、領事館、または代理人を通じて取得できます。AnchorLessなら、海外からの取得を代行できます。

スペインで住宅を購入する際の税金はいくらですか？

中古住宅の場合、地域ごとの不動産譲渡税がかかります。マドリードでは6%、アンダルシアでは7%、バレンシア州では9%、カタルーニャでは価格に応じて10%から13%です。新築住宅の場合は、付加価値税10%に加え、地域ごとに定められた印紙税（0.75%から2%）がかかります。カナリア諸島では、付加価値税の代わりにIGICが7%課されます。

スペインで不動産を購入する際の総費用はいくらですか？

購入税のほか、公定基準に基づく公証人と不動産登記の費用がそれぞれ数百ユーロかかります（30万ユーロの住宅の場合、付加価値税を除き、それぞれ約388ユーロと205ユーロ）。さらに、弁護士と行政手続き代行業者の費用も必要です。購入者は、価格に加えて10%から15%を見込むことが多く、その大部分を税金が占めます。